Bijlage Kostenverhaal Barendrecht.pdf

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Colofon Opdrachtgever

Opdrachtnemer

Niets uit deze publicatie, behoudens verwijzingen in ruimtelijke onderbouwingen, mag worden gereproduceerd, verspreid of overgedragen in welke vorm of op welke manier dan ook, met inbegrip van fotokopiëren, opnemen, of andere elektronische of mechanische wijze, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van gemeente Barendrecht en GrondGidsen.

2

Inhoudsopgave Samenvatting 1 Inleiding 2 Hoe verhaalt Barendrecht haar kosten en financiële bijdragen? 3 Welke kosten verhaalt Barendrecht? 4 Welke financiële bijdragen vraagt en verhaalt Barendrecht? 5 Verantwoorden en actualisatie 6 Uitvoering Bijlagen Bijlage I Bijlage II Bijlage III Bijlage IV Bijlage V Bijlage VI Bijlage VII Bijlage VIII

Wettelijk kader Begrippen Kostensoorten bij kostenverhaal Specificatie investerings- en ontwikkelopgave Stappen voor bepalen financiële bijdragen Verevening sociale woningbouw Voorbeelden van een storting in het vereveningsfonds sociale woningbouw – grondgebonden woningen Voorbeelden van een storting in het vereveningsfonds sociale woningbouw – appartementen

5 8 10 13 16 19 22

24 27 29 30 31 34 38 39

3

4

Initiatiefnemer heeft een idee voor een nieuw initiatief en er is een planologische wijziging nodig.

Samenvatting

Niet wenselijk

Niet akkoord

Kostenverhaal en financiële bijdragen Gemeente beoordeelt of initiatief wenselijk is.

Initiatiefnemer dient een principeverzoek in en betaalt gemeente leges voor behandeling.

Wenselijk

College neemt positief principebesluit.

Financiele bijdragen voor investeringen om de fysieke leefomgeving te verbeteren Gemeenten mogen een deel van deze investeringen doorbelasten aan initiatiefnemers. De tarieven vindt u op de volgende pagina.

Wat staat er in de anterieure overeenkomst? De gemeente maakt kosten om een initiatief mogelijk te maken. Het is wettelijk verplicht om deze kosten in rekening te brengen bij initiatiefnemers. Dit heet kostenverhaal. Denk hierbij aan: • gemeentelijke plan- en apparaatskosten De inzet van ambtenaren om het initiatief te toetsen en de bestuurlijke besluitvorming te regelen. • nadeelcompensatie • bouw- en woonrijp maken Voor het initiatief is een aanpassing van de openbare ruimte nodig en de gemeente verricht deze werkzaamheden.

Initiatiefnemer werkt zijn plan uit en betaalt leges voor de planologische wijziging.

Bij complexe(re) initiatieven sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een intentieovereenkomst.

Initiatiefnemer werkt zijn plan uit en de gemeente toetst dit. De gemeente stelt een anterieure overeenkomst op.

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen is van toepassing.

Nee

Ja

Is het een kostenverhaalsplichtige activiteit? Zoals de bouw van woningen of een grote verbouwing.

START

Initatiefnemer en gemeente sluiten anterieure overeenkomst. Initiatiefnemer betaalt het kostenverhaal.

Besluitvorming planologische wijziging.

Initiatiefnemer vraagt benodigde omgevingsvergunning(en) aan en betaalt hiervoor leges.

Als omgevingsvergunning onherroepelijk is, dan kan initiatiefnemer gaan (ver)bouwen.

5

Samenvatting

Kostenverhaal en financiële bijdragen

Financiële bijdrage

Verevening sociale woningbouw

Wonen

Bijdrage per woning

Grondgebonden woningen

Sociale huur

€

700

Betaalbare koop

€

59.o00

Betaalbare koop < € 405.000

€

1.200

Middeldure huur en koop

€

100.500

Middeldure huur en koop

€

1.300

Dure huur en koop tot € 1,0 mln

€

156.500

Dure koop of dure huur

€

1.700

Dure huur en koop > € 1,0 mln

€

289.000

Bijdrage per m2 bvo

Appartementen

Niet-wonen

€

Betaalbare koop

€

49.000

Middeldure huur en koop

€

64.000

Dure huur en koop

€

106.000

1,00

6

7

1 Inleiding De gemeente faciliteert initiatiefnemers bij nieuwe bouwplannen. De gemeente maakt kosten voor deze initiatieven. Dit programma laat zien hoe die kosten worden verdeeld en wat dit voor initiatiefnemers betekent.

Waarom dit programma? De gemeente moet kosten doorberekenen aan initiatiefnemers, dit is een wettelijk verplichting. Initiatiefnemers zijn bijvoorbeeld projectontwikkelaars en grondeigenaren. Dit doorbelasten heet kostenverhaal. Daarnaast investeert de gemeente in de verbetering van de leefomgeving. Initiatieven hebben hier ook profijt van en daarom belast de gemeente een deel van deze kosten door aan initiatieven. Dit staat in de Omgevingswet (hierna: Ow). Dit programma legt kort en duidelijk uit waarom en hoe dit gebeurt, en hoe de gemeente en initiatiefnemers samen de leefomgeving verbeteren.

Voor wie is dit programma? Dit programma is bedoeld voor initiatiefnemers met nieuwe bouwplannen. Een nieuw bouwplan houdt in dat het plan niet past binnen het huidige omgevingsplan. Bijvoorbeeld de bouw van een of meerdere woningen of andere gebouwen. Is er geen wijziging of afwijking van het omgevingsplan nodig? Dan zijn kostenverhaal en financiële bijdragen niet aan de orde en past de gemeente de legesverordening toe.

Wat heeft een initiatiefnemer eraan? In het programma staat welke kosten en financiële bijdragen de gemeente verhaalt. Zo weten initiatiefnemers wat ze kunnen verwachten van de gemeente en wat de gemeente van initiatiefnemers verwacht.

Wat is status van dit programma? Dit programma noemt voor de financiële bijdragen de investeringen en de (woningbouw) ontwikkelingen die uitsluitend gebruikt zijn om de financiële bijdragen te bepalen. Dit programma heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw)ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een apart bestuurlijk besluit nodig. De gehanteerde gegevens betreffen een inschatting op basis van herleidbare en beschikbare informatie; een momentopname dus. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook de ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien, zullen bijdragen aan de financiële bijdragen. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen genoemd in dit programma.

Relatie Omgevingsvisie Voor het verhalen van bepaalde kosten is het hebben van een gemeentelijke omgevingsvisie noodzakelijk. Bij het vaststellen van de omgevingsvisie kan een herziening van het kostenverhaal noodzakelijk zijn. In de toekomstige omgevingsvisie wordt in de uitvoeringsparagraaf aangegeven hoe omgegaan wordt met het kostenverhaal voor de ontwikkelingen die beleidsmatig mogelijk gemaakt worden middels de omgevingsvisie.

Participatie Op basis van artikel 10.8 Omgevingsbesluit dient voor een programma aangegeven te worden hoe burgers bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat daarvan het resultaat is. Bij de vaststelling wordt aangegeven op welke wijze invulling is gegeven aan het participatiebeleid. Het college ziet voor dit programma geen aanleiding om hierover een apart traject voor participatie op te zetten. Reden hiervoor is dat het kostenverhaal een voorzetting van de wettelijke verplichting van de gemeente met uitzondering van het vereveningsfonds. Voor de verwerking en de hoogte van het vereveningsfonds hebben we ons laten adviseren door een externe adviseurs. Er heeft geen participatie plaatsgevonden met inwoners en ontwikkelaars omdat er sprake kan zijn van een economisch belang.

8

9

2 Hoe verhaalt Barendrecht haar kosten en financiële bijdragen? Hoofdstuk 2 van dit programma beschrijft hoe de gemeente Barendrecht invulling geeft aan het kostenverhaal en financiële bijdragen. Wilt u meer lezen over het wettelijk kader? In bijlage I zijn de mogelijkheden verder uitgewerkt die de Ow geeft.

2.1

Wanneer is een initiatiefnemer kostenverhaal en financiële bijdragen verschuldigd?

Als onderstaande twee punten beiden aan de orde zijn dan verhaalt de gemeente de kosten en de financiële bijdragen. 1. Planologische wijziging Voor een initiatief is een planologische wijziging nodig. Bijvoorbeeld de wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA). Als hiervan geen sprake is dan zijn kostenverhaal en de financiële bijdragen niet aan de orde. 2. Kostenverhaalsplichtige activiteit Het initiatief betreft kostenverhaalsplichtige activiteiten1. Denk hierbij aan de bouw van een of meerdere woningen, de bouw van een ander gebouw of een grotere verbouwing of transformatie. In bijlage I wordt dit uitgebreider beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde verruimde activiteiten2, kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over de financiële bijdragen.

2.2

Contractering

Als een initiatiefnemer wil bouwen of verbouwen, maar dit past niet binnen het omgevingsplan dan kan hij een principeverzoek indienen. Het initiatief wordt tijdens het omgevingsoverleg behandeld. Hier wordt een inschatting gemaakt of het initiatief voorstelbaar is. De kosten die hiervoor verschuldigd zijn, zijn opgenomen in de legesverordening.

1 2

Artikel 8.13 Ob Artikel 8.20 sub b en c Ob

Leges Voor de ruimtelijke afweging (fase van het omgevingsoverleg) brengt Barendrecht leges in rekening op basis van de legesverordening. Deze zijn verschuldigd naast het kostenverhaal. Ook voor het in behandeling nemen van een aanvraag van omgevingsvergunning is de initiatiefnemer leges verschuldigd. Ook deze leges vallen buiten het beleidskader van het kostenverhaal. Bij een voorstelbaar plan neemt het college een principebesluit en sluit een intentieovereenkomst. Hiermee start de haalbaarheidsfase. Als het plan haalbaar is, sluit het college een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Nadat de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst heeft ondertekend en de gemeentelijke plan- en apparaatskosten heeft betaald, start de gemeente met haar werkzaamheden. In de anterieure overeenkomst worden ook, naast de gemeentelijke plan- en apparaatskosten en eisen die vanuit de gemeente aan het initiatief worden gesteld, eventuele nadeelcompensatie, uitvoeringskosten, andere relevante kosten en financiële bijdragen opgenomen. De gemeente brengt de planologische maatregel pas in procedure als de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend. Bij complexe en/of grote initiatieven kan de gemeente overwegen om eerst een intentieovereenkomst te sluiten.

De inzet van de gemeente kan bij complexe en/of grote initiatieven in de haalbaarheidsfase omvangrijk zijn. Het vooraf borgen van een deel van de plan- en apparaatskosten is daarom noodzakelijk. Dit voorkomt dat -als het initiatief niet haalbaar blijkt te zijn of niet doorgaat- de inzet van de gemeente onbetaald blijft. De intentieovereenkomst richt zich uitsluitend op de haalbaarheidsfase van een initiatief. Als het initiatief haalbaar blijkt en de intiatiefnemer zet het plan door, sluiten de gemeente en intiatiefnemer een anterieure overeenkomst.

10

Het uitgangspunt is dus dat Barendrecht met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit. Hierin legt zij de afspraken over onder andere het kostenverhaal en de financiële bijdragen vast. De anterieure overeenkomst geeft meer contractsvrijheid dan het publiekrechtelijk kostenverhaal. De afspraken in de anterieure overeenkomst zijn redelijk en billijk. Kan de gemeente geen anterieure overeenkomst sluiten? En wil zij de planologische maatregel toch mogelijk maken? Dan borgt de gemeente het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk door kostenverhaalsregels op te nemen in het omgevingsplan. Indien nodig kan de gemeente de onderbouwing van de financiële bijdragen in het omgevingsplan nader onderbouwen in aanvulling op dit programma. Bij een BOPA wordt het kostenverhaal publiekrechtelijk geborgd met kostenverhaalsvoorschriften.

2.3 Financiële zekerheid Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren, vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In de basis betreft dit de daadwerkelijke betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen kan voldoen3. Als er sprake is van een betaling in termijnen dan geeft de initiatiefnemer een bankgarantie af voor het restant van het verschuldigde bedrag. De verplichting tot het stellen van aanvullende zekerheden is opgenomen in de Ow. De initiatiefnemer overlegt ook een bankgarantie voor de nadeelcompensatie. De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod4.

3 4

Leges Intake inschatting voorstelbaarheid

Artikel 13.13 lid 2 Ow Artikel 13.12 Ow

Kostenverhaal Principeverzoek o.b.v. legesverordening

Geen kostenverhaalsplichtige activiteit O.b.v. legesverordening

Positief principebesluit: kostenverhaalsplichtige activiteit

Intentieovereenkomst na betaling plankosten voor haalbaarheidsfase

Uitwerking plan (met initiatiefnemer) en parallel daaraan:

Opstellen anterieure overeenkomst (met initiatiefnemer) Figuur 1 Relatie leges en kostenverhaal

Anterieure overeenkomst

Start formele planologische procedure

Facturatie termijnen anterieure overeenkomst

Na betaling kostenverhaal en financiële bijdragen 11

12

3 Welke kosten verhaalt Barendrecht? Per kostenverhaalsplichtige activiteit bepaalt de gemeente wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. De bijbehorende kostensoorten staan in bijlage II. Veel voorkomende situaties van te verhalen kosten worden hierna beschreven.

3.1 Samenvatting kostenverhaal Het kostenverhaal in de gemeente Barendrecht ziet er schematisch als volgt uit:

Categorie

Omschrijving

Toelichting

Gebiedseigen kosten

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

Voor kleine bouwactiviteiten5 en woningbouwinitiatieven tot en met vier woningen hanteert de gemeente vaste bedragen. Voor de overige initiatieven bepaalt de gemeente de gemeentelijke plan- en apparaatskosten met de plankostenscan6.

Inbrengwaarde gemeentelijke gronden

Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. De gemeente brengt dan de inbrengwaarde van de grond in rekening.

Bouw- en woonrijp maken

De door de gemeente te maken kosten worden volledig doorbelast op de initiatiefnemer.

Onderzoeken

Onderdeel van de apparaatskosten is het beoordelen van de door de initiatiefnemer uitgevoerde onderzoeken. Als de gemeente zelf onderzoeken verricht, belast zij deze kosten volledig door.

Nadeelcompensatie (planschade)

De gemeente belast de uitgekeerde nadeelcompensatie en de proceskosten behorende bij de afwikkeling van de nadeelcompensatie volledig door aan de initiatiefnemer.

Overige verhaalbare kosten,voor zover van toepassing

Maatwerk.

Bovenwijkse voorzieningen

De gemeente belast de investeringen van bovenwijkse voorzieningen op basis van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid door aan initiatiefnemers.

Gebiedsoverstijgende kosten

5 6

Gemeente Barendrecht maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal.

Artikel 13.5 Or Bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or

13

3.2

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met de plankostenscan7. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. De uitkomst wordt geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, vergoedt de initiatiefnemer aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, brengt de gemeente uiteraard niet in rekening aan de initiatiefnemer. Voor deze kosten worden kortingspercentages8 toegepast. Voor kleine bouwactiviteiten9, waaronder de bouw van 1 woning, hanteert het college vaste bedragen. Ook voor woningbouwinitiatieven van 2, 3 of 4 woningen stelt het college vaste bedragen vast. Als voorwaarde geldt dat de inrichting van de openbare ruimte niet wordt aangepast. Als er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe stedenbouwkundige inpassing aan de orde is, dan berekent de gemeente de plan- en apparaatskosten met de plankostenscan.

3.3

Inbrengwaarde gemeentelijke gronden

Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. Als de gemeente bereid is om haar gronden te verkopen dan worden de gronden gewaardeerd tegen de marktwaarde. De gemeente kan het openbaar gebied overnemen na aanleg van de openbare ruimte. Deze overname vindt dan plaats voor € 1,-. De kosten van de overdracht zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Als voorwaarde aan deze overname kan een garantieperiode met de initiatiefnemer voor de inrichting en het onderhoud van het openbaar gebied worden overeengekomen. Ook kan er een door de initiatiefnemer te betalen afkoopsom voor toekomstig beheer- en onderhoud worden bepaald.

3.4 Bouw- en woonrijp maken10 en bovenwijkse voorzieningen Het is per ruimtelijke ontwikkeling verschillend wie het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Verzorgt de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken11 in het openbaar gebied? Dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een bestekraming. Het is mogelijk om een eindafrekening te maken op basis van gerealiseerde kosten. De uit te voeren werken kunnen zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook de voorbereidingskosten en het toezicht en directievoering op de werkzaamheden worden bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Als de initiatiefnemer de openbare ruimte zelf aanlegt dan vraagt de gemeente een zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie. In het voorkomende geval wordt de aanbestedingsplicht aan de initiatiefnemer doorgelegd.

7 8 9 10 11 12 13

Het kan voorkomen dat meerdere kostenverhaalsgebieden profijt hebben van de werken, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente rekent op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit de kosten van de werken toe aan de exploitatiegebieden en verhaalt deze op de initiatiefnemer.

3.5

Onderzoeken12

Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Als de gemeente onderzoeken laat uitvoeren, dan belast zij de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij bijvoorbeeld aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming. Ook de kosten voor het beoordelen van de onderzoeken, al dan niet door de gemeente uit te voeren, worden aan de initiatiefnemer doorbelast. De beoordeling van een eventueel grondmechanisch onderzoek is opgenomen in de plankostenscan en maakt onderdeel uit van de gemeentelijke plan- en apparaatskosten. Eventuele onderzoeken naar aanleiding of ten tijde van een (hoger) beroepsprocedure belast de gemeente door.

3.6

Nadeelcompensatie13

De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer geeft een bankgarantie af voor de nadeelcompensatie. De hoogte van het bedrag van de bankgarantie wordt bepaald op basis van een risicoanalyse nadeelcompensatie. En een inschatting van de procedurekosten voor de afhandeling van verzoeken voor nadeelcompensatie.

3.7

Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing

Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten. Daarmee is er geen sprake van verhaal van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan kosten voor slopen of bodemsanering.

Bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or Artikel 13.8 lid 2 Or Artikel 13.5 Or Bijlage IV (kostensoorten A8), Ob Bijlage IV (kostensoorten A5 t/m A9), Ob Bijlage IV (kostensoorten A1 en A10), Ob Bijlage IV (kostensoorten A11), Ob. Dit programma gaat over het kostenverhaal van nadeelcompensatie op de initiatiefnemer en gaat niet over degene die verzoekt om nadeelcompensatie.

14

15

4 Welke financiële bijdragen vraagt en verhaalt Barendrecht? De gemeente Barendrecht investeert in de verbetering van de fysieke leefomgeving. Dit doet de gemeente om, met de groeiambitie voor ogen, het leefklimaat op niveau te houden. Het zijn investeringen die de algemene leefbaarheid verbeteren, het voorzieningenniveau van de gemeente vergroten en de nieuwe en bestaande inwoners van de gemeente de natuur, het landschap en recreatieve en infrastructurele netwerkvoorzieningen meer te laten ervaren. Deze investeringen heeft de gemeente vertaald in een financiële bijdrage. De financiële bijdrage verhaalt de gemeente op alle kostenverhaalsplichtige activiteiten14 en vraagt deze bij verruimde activiteiten15 (de ruimtelijke ontwikkelingen). Dit hoofdstuk beschrijft welke financiële bijdragen Barendrecht vraagt en verhaalt.

4.1.

Financiële bijdragen voor de fysieke leefomgeving

Bij kostenverhaalsplichtige activiteiten verhaalt en bij verruimde activiteiten vraagt de gemeente financiële bijdragen fysieke leefomgeving. Deze financiële bijdragen bestaan uit investeringen waar het bestaande en nieuwe gebied profijt van hebben. De investeringen komen de fysieke leefomgeving van de hele gemeente Barendrecht ten goede. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. De manier waarop deze functionele samenhang aanwezig is verschilt per type investering: • Het verbeteren van het landschap en de aanleg en bescherming van natuur De investeringen die de gemeente verricht voor het verbeteren van het landschap en de natuur hebben een positief uitstralingseffect op de ontwikkellocaties. De kwaliteit van het woon- en leefklimaat wordt namelijk verbeterd. • Infrastructuur voor verkeer en openbaar vervoer De gemeente investeert in het opwaarderen en uitbreiden van bestaande wegen, paden en openbaar vervoer voorzieningen. Deze investeringen maken onderdeel uit van het totale verkeersnetwerk. De verkeersafwikkeling van nieuwe initiatieven zal via dit netwerk plaatsvinden. - De aanleg van recreatievoorzieningen Nieuwe bewoners en bedrijven kunnen gebruik maken van de nieuwe recreatieve voorzieningen. Door de investering heeft de gemeente iets extra’s te bieden ten opzichte van de huidige recreatieve voorzieningen.

14 Artikel 8.13 Ob 15 Artikel 8.20 sub b en c Ob

• Stedelijke herstructurering Doordat de gemeente investeert in de herstructurering van bestaande woonwijken en bedrijventerreinen wordt de leefbaarheid in de hele gemeente verbeterd. Deze verbetering heeft een positief uitstralingseffect op de nieuwe bouwplannen.

4.2

Financiële bijdragen van de gemeente Barendracht

De financiële bijdragen voor wonen in de gemeente Barendrecht zijn gebaseerd op het verschil in vastgoedwaarde van de verschillende woningcategorieën. Hierbij wordt uitgegaan van de categorie sociale huur, middeldure huur, betaalbare koop, dure koop en dure huur. De definitie en kenmerken van deze subcategorieën liggen vast in het Omgevingsprogramma Wonen. Het uitgangspunt is dat de dure woningcategorie relatief gezien de hoogste bijdrage betaalt. Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging. De volgende financiële bijdragen gelden voor de functie wonen per woning. De bijdragen zijn geldig tot de eerstvolgende actualisatie. Wonen

Bijdrage per woning

Sociale huur

€

700

Betaalbare koop < € 405.000

€

1.200

Middeldure huur en koop

€

1.300

Dure koop of dure huur

€

1.700

16

Voor alle niet-wonen functies geldt de bijdrage op basis van m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) of kaveloppervlakte. De gemeente maakt voor de bijdrage niet-wonen geen specifiek onderscheid tussen de verschillende categorieën die er binnen niet-wonen kunnen zijn. Voor alle categorieën geldt dezelfde bijdrage per m² bvo of kaveloppervlakte. Het omslagpunt hiervoor ligt bij een fsi van >116. Bijdrage per m2 bvo Niet-wonen

€

Tarief

Betaalbare koop

€

59.500

Middeldure huur- en koopwoning

€

100.500

Dure huur- en koopwoning (tot € 1,0 mln)

€

156.500

Dure huur- en koopwoning (> € 1,0 mln)

€

289.000

Prijssegment18 appartementen

Tarief

Betaalbare koop

€

49.000

Middeldure huur- en koopwoning

€

64.000

Dure huur- en koopwoning

€

106.000

1,00

Het tarief voor de financiële bijdragen bepaalt de gemeente in een aantal stappen. In bijlage V worden deze stappen verder toegelicht. Vrijgestelde functies Gemeente Barendrecht hanteert een vrijstelling voor sociale huurwoningen. Dit is alleen het geval als een toegelaten instelling risicodragend met een grondexploitatie de woningen realiseert en zelf gaat verhuren. Sociale huurwoningen die particulier verhuurd worden, zijn niet vrijgesteld. Sociale woningen die door een marktpartij worden gerealiseerd als onderdeel van een meeromvattend bouwplan ook niet. Daarnaast geldt een vrijstelling voor niet-commercieel maatschappelijk vastgoed.

4.3

Prijssegment17 grondgebonden woningen

Evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad

In het Omgevingsprogramma Wonen is het woningbouwprogramma dat de gemeente Barendrecht wil toevoegen opgenomen. Het woningbouwprogramma is zo opgesteld dat de gemeente een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad bereikt. Een belangrijke opgave is het realiseren van voldoende sociale huurwoningen. Het uitgangspunt van het Omgevingsprogramma Wonen is dat ieder nieuw initiatief voldoende sociale huurwoningen toevoegt. Er kunnen redenen zijn dat een initiatiefnemer voor een specifiek initiatief minder sociale huurwoningen wil realiseren en dus wil afwijken van het woningbouwprogramma uit het Omgevingsprogramma Wonen. Een initiatiefnemer kan het college verzoeken om hiervan af te wijken. Er zijn twee opties om te wijken: 1. Afwijking door fysieke verevening; 2. Afwijken met het Vereveningsfonds sociale woningbouw. De afwijkingsmogelijkheden en de procedure zijn verder beschreven in bijlage VI. Als het college besluit mee te werken aan afwijken met het Vereveningsfonds sociale woningbouw, hanteert hij de volgende normatieve tarieven.

16 Floor space index: verhouding tussen kaveloppervlakte en de oppervlakte van het gebouwde vastgoed op die kavel. Als de oppervlakte van het gebouwde vastgoed groter is dan de kaveloppervlakte (dus de fsi is meer dan 1) dan wordt de m2 bvo als uitgangspunt genomen. 17 De categorie dure koop is onderverdeeld in een prijssegment tot € 1,0 mln en boven € 1,0 mln) om de bandbreedte binnen het tarief te normaliseren. 18 Er wordt voor appartementen een apart tarief aangehouden omdat de grondprijzen op een lager niveau liggen dan grondgebonden woningen.

17

18

5 Verantwoorden en actualisatie 5.1

Indexering en actualisatie

5.2

Het tarief voor de financiële bijdrage fysieke leefomgeving is een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief voor de financiële bijdragen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere twee jaar of bij grote wijzigingen van de investerings- en ontwikkelopgave, het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de stappen in bijlage V (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen. Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvullen met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Daarnaast moet de vastgoedwaarde van het bestaande gebied en van de nieuwe ontwikkeling bepaald worden.

Bestemmingsreserve fysieke leefomgeving

De financiële bijdragen van initiatiefnemers en van de gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve fysieke leefomgeving. De bijdrage van de positieve gemeentelijke grondexploitaties verloopt via de reserve grondbedrijf. Het overige deel betaalt de gemeente uit de eigen (algemene) middelen. De bestemmingsreserve fysieke leefomgeving kan enkel ingezet worden voor investeringen in de verbetering van de fysieke leefomgeving van Barendrecht. De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve bij ontvangst van de betaling. De positieve gemeentelijke grondexploitaties dragen bij als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden. De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening.

Nieuw gebied Initiatiefnemers

Bestaand gebied

Figuur 2 Financiering investeringsopgave

Algemene middelen gemeente

Subsidies Bijdragen derden

Overige financiering

Overige financiering

Financiering investeringsopgave

Bruto-investering

Voeding bestemmingsreserve

Netto investering

Gemeentelijke grondexploitaties

Bestemmingsreserve verbetering fysieke leefomgeving

19

Per investering kan op basis van de procentuele verdeling tussen het bestaande gebied (81%) en het nieuwe gebied (19%) een deel van de netto-investering worden bekostigd uit de bestemmingsreserve. De bestemmingsreserve wordt daarbij maximaal ingezet tot het saldo € 0. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit deze nota.

5.3

Hoofdregel en afwijken

De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuwe kostenverhaalsplichtige activiteit haar kosten en de financiële bijdragen verhaalt. Het college kan in uitzonderlijke situaties hiervan afwijken. Wel moet voldaan zijn aan twee voorwaarden: 1. De ruimtelijke ontwikkeling heeft een maatschappelijke meerwaarde. Onder maatschappelijke meerwaarde wordt verstaan: de ruimtelijke ontwikkeling geeft een belangrijke invulling aan de ambities van de gemeente met betrekking tot bijvoorbeeld de leefbaarheid, sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen. Of de ontwikkeling voegt ruimtelijke kwaliteit toe aan de openbare ruimte of stedelijke omgeving én; 2. De initiatiefnemer kan objectief met een onderbouwing van een ter zake deskundige aantonen dat een ruimtelijke ontwikkeling financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen betaald worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie). Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties een lagere of geen kostenverhaal en financiële bijdragen kan overeenkomen. Hiermee neemt de gemeente de kosten die niet verhaald worden voor haar rekening. Dit vormt een uitzondering en vraagt een gemotiveerd college- of raadsbesluit in verband met het budgetrecht.

5.4

Vrijstelling

Bepaalde initiatieven hebben een onrendabele top of dragen vanuit het initiatief bij aan kwaliteitsverbetering binnen de gemeente. Het college ziet af van de financiële bijdragen voor deze initiatieven als wordt voldaan aan deze criteria. De vrijstelling is van toepassing op de onderstaande initiatieven: • Sociale huurwoningen die door een toegelaten instellingen, waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft, met een eigen grondexploitatie gerealiseerd worden en daarna door de toegelaten instelling zelf geëxploiteerd worden; • maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk. Dit zijn bijvoorbeeld gemeenschapshuizen, sportverenigingen en wijkgebouwen;

20

21

6 Uitvoering Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college van B&W ten aanzien van het programma kostenverhaal en financiële bijdragen.

6.1

Inwerkingtreding

Dit programma kostenverhaal en financiële bijdragen treedt in werking op het moment dat het college van B&W dit programma heeft vastgesteld en gepubliceerd.

6.2

Governance

Omschrijving

Rol van het college

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Vaststellen

Instellen bestemmingsreserve fysieke leefomgeving

Voordragen

Instellen van het tarief en het periodiek, indicatief iedere twee jaar of bij grote wijzigingen, actualiseren van het tarief voor de financiële bijdragen en de verevening sociale woningbouw

Vaststellen

Jaarlijkse rapportage over voortgang en inzet van de bestemmings-reserve fysieke leefomgeving in de programmabegroting en de jaarrekening na instellen van het tarief

Voordragen

Bepalen van de hoogte, in rekening brengen, innen en stellen van zekerheden voor de betaling van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zoals beschreven in het programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Vaststellen

Het doen van stortingen en onttrekkingen uit het vereveningsfonds sociale woningbouw

Vaststellen

Afwijken kostenverhaal en financiële bijdragen, onderbouwd met een onafhankelijke taxatie/exploitatieopzet.

Vaststellen

Rol van de raad

Vaststellen

Vaststellen

22

Bijlagen

23

BIJLAGE

I

Wettelijk kader

De wettelijke basis ligt in de Ow. De Ow is verder uitgewerkt in het Omgevingsbesluit (hierna: Ob) en de Omgevingsregeling (hierna: Or).

Kostenverhaalsplicht en verbod19 Gemeenten zijn verplicht om bij kostenverhaalsplichtige activiteiten20 kosten21 te verhalen. Hierbij geldt dat de toerekenbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Met andere woorden, de gemeente moet kijken of er een causaal verband is tussen de gemaakte kosten en het initiatief, bijvoorbeeld de bouw van een woning. Vervolgens kan het zijn dat er nog andere initiatieven of het bestaande gebied baat hebben. Zo ja, dan wordt een deel van de kosten toegerekend. Zo niet, dan moet het initiatief alle kosten betalen. Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de kostenverhaalsplichtige activiteit in het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor een BOPA. Als hiervan geen sprake is, is het kostenverhaal ook niet aan de orde. Een gemeente is bevoegd en heeft daarmee de keuze om kosten niet te verhalen22 als: 1. Er minder dan € 10.000 aan kosten te verhalen is; 2. Er geen verhaalbare kosten23 zijn. Denk hierbij o.a. aan sloop, bodemsanering en kosten van aanleg of wijziging van de openbare ruimte; 3. De verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen betreffen. Verhaalbare kostensoorten In het Ob ligt vast welke kostensoorten de gemeente verplicht moet verhalen.

In tabel A van bijlage IV van het Ob staan de kosten die altijd verhaald moeten worden, dus zowel bij kostenverhaalsgebieden waarvoor een tijdvak is opgenomen als bij kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak is opgenomen. In tabel B staan kostensoorten die gemeenten moeten verhalen bij kostenverhaalsgebieden met een tijdvak. Het onderscheid dat wordt aangebracht in deze bijlage is met name van toepassing op het moment dat de gemeente haar kosten via de publiekrechtelijke weg gaat verhalen. Gemeente Barendrecht verhaalt haar kosten bij voorkeur via de privaatrechtelijke weg door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst. In bijlage II van de nota staan de verhaalbare kostensoorten uitgeschreven.

19 20 21 22

Afdeling 13.6 Ow Artikel 8.13 Ob Artikel 8.15 Ob Artikel 8.14 Ob

Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de activiteit te verrichten; een bouwverbod of verbod om de activiteit te verrichten. In een anterieure overeenkomst kunnen de gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt. Dit kan in de vorm van een bankgarantie.

Financiële bijdragen24 Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en te verhalen bij kostenverhaalsplichtige activiteiten. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Financiële bijdragen kan de gemeente afdwingen. Hierbij gelden wel wettelijke kaders. Deze worden hieronder beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde verruimde activiteiten25, kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage. De financiële bijdragen hebben betrekking op: 1. Ontwikkelingen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren Dit zijn investeringen gericht op: • het verbeteren van het landschap; • de aanleg en bescherming van natuur; • de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang; • de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur; • stedelijke herstructurering waaronder het slopen van woningen en het aanpassen van wegen. Om de financiële bijdragen af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie, een programma of omgevingsplan de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor de financiële bijdragen wordt gevraagd en de activiteit te borgen.

Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. De gemeente legt periodiek verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen.

23 Als bedoeld in onderdelen A5 t/m A9 van bijlage IV Ob 24 Afdeling 13.7 Ow 25 Artikel 8.20 sub b en c Ob

24

2. Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad

Het wettelijke kader van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn schematisch in figuur 3 weergegeven.

Een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad naar prijsklasse houdt in dat -naast middelduur segment en vrije sector, er ook voldoende sociale huur- en/of sociale koopwoningen toegevoegd worden. Een initiatief dat minder sociale huur- en/of koopwoningen realiseert dan in het woonbeleid vastligt, betaalt een financiële bijdrage zodat deze woningen op een andere locatie (hierna: compensatielocatie) extra gebouwd kunnen worden. Om de financiële bijdragen voor woningbouw publiekrechtelijk af te dwingen, zijn de onderstaande drie uitgangspunten van toepassing. 1. De financiële bijdragen dienen om voldoende sociale huurwoningen en/of sociale koopwoningen te realiseren. 2. De beoogde compensatielocatie(s) is/zijn opgenomen in het omgevingsplan of een programma. 3. Het realiseren van de sociale huur- of koopwoningen leidt tot een (groter) financieel tekort op de grondexploitatie van de compensatielocatie(s).

Kostenverhaal Verplicht en afdwingbaar

Verhaalbare kostensoorten: gebiedseigen kosten en gebiedsoverstijgende kosten (bovenwijks)

Financiële bijdragen

Bevoegdheid en afdwingbaar

Investeringen om de fysieke leefomgeving te verbeteren: landschap, natuur, infrastructuur, recreatie en stedelijke herstructurering

Functionele samenhang verplicht verankerd in omgevingsvisie of omgevingsprogramma

Evenwichtige woningvoorraad

Figuur 3 Kostenverhaal en financiële bijdragen

25

Hoe verhaalt een gemeente kosten? Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.

Planvorming kostenverhaalsplichtige activiteit

Tenslotte mogen gemeenten geen baatafroming plegen, dus de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. De nota geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit.

Wie is de grondeigenaar? Gemeente

Initiatiefnemer

Kostenverhaal en financiële bijdragen verzekerd via gronduitgifte

Kan de gemeente een anterieure overeenkomst sluiten met de initiatiefnemer? Ja

Grondslag en kaders De mogelijkheden voor kostenverhaal en financiële bijdragen zijn bij het privaatrechtelijke spoor ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor (hierna omschreven). Hierbij gelden wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het kostenverhaal moet redelijk en billijk zijn. In de nota legt de gemeente de kaders voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen vast. Dit is transparant en geeft initiatiefnemers duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen.

Nee

Privaatrechtelijk spoor

Publiekrechtelijk spoor

Anterieure overeenkomst

Kostenverhaalsregels, omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschrift BOPA

Publiekrechtelijk spoor Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een kostenverhaalsplichtige activiteit in procedure dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied, het gebied waarbinnen de activiteit plaats vindt, kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een BOPA. Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de wet- en regelgeving (Ow, Ob en Or). Zo moet bijvoorbeeld onderbouwd worden dat de toerekenbare en verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook moet getoetst worden of de opbrengsten van een initiatief wel hoog genoeg zijn om de kosten en bijdragen te betalen. Dit principe wordt de macro-aftopping of waardevermeerderingstoets genoemd.

Figuur 4 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)

Privaatrechtelijke spoor Het privaatrechtelijke spoor, ook wel het anterieure spoor genoemd, heeft de voorkeur; zoals ook staat in de nota grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente met de initiatiefnemer afspraken maakt over de kostenverhaalsplichtige activiteit. De afspraken gaan onder andere over de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en eventueel de financiële bijdragen. Deze afspraken leggen de gemeente en de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst, die de gemeente en de initiatiefnemer ondertekenen, voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of de BOPA) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vormvrij en vrijwillig voor beide partijen. Dit geeft de gemeente en de initiatiefnemer ruimte om maatwerk toe te passen.

26

BIJLAGE

II

Begrippen

In deze begrippenlijst staan de op dit programma van toepassing zijnde artikelen uit de Ow en Ob.

Anterieure overeenkomst Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een ontwikkelende partij/initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 13.13 Ow.

Bestaand gebied Bestaande woningen en niet-woningen, zoals kantoren, bedrijven en overig commercieel vastgoed, de bouwplannen waarvoor de gemeente reeds een anterieure overeenkomst gesloten heeft voor de vaststelling van het programma of die al planologisch zijn ingepast (behoudens de gemeentelijke grondexploitaties, hier geldt de gronduitgifte als maatstaf) vóór de vaststelling van dit programma.

Kostenverhaalsplichtige activiteit (Ob) Artikel 8.13 Ob: a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft; f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen Onder de Ow wordt het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c: - De bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor: • land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt; • opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; • infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie infrastructuur; • handelsreclame; of • recreatie; en - Andere activiteiten, voor zover het gaat om het gebruik van: • een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van de nieuw toegelaten functie ten minste 1.500 m2 bedraagt; • gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt, of • een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.

Financiële bijdrage (Ow) Vrijwillig maar ook deels publiekrechtelijk afdwingbare (afdeling 13.7 Ow) bijdragen voor fysieke en maatschappelijke functies zoals natuur, recreatie en openbare sportvoorzieningen.

Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald) Ob 1. Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen: a. wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen;

27

b. aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving: 1° ter vermindering van de stikstofdepositie; of 2° ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen; c. aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnet-werken van gemeentelijk of regionaal belang; d. aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden; e.

ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen: 1° in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en 2° tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat; en f. stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen.

Bovenwijkse voorziening

2. Onder de aanwijzing valt niet de aanleg van voorzieningen of het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving waarvoor kosten worden gemaakt die op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de wet geheel of gedeeltelijk moeten worden verhaald op degene die de betrokken activiteit verricht.

Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering.

De term ‘voorziening’ wordt in de Ow vervangen door ‘werken, werkzaamheden en maatregelen’.

Bvo Bruto vloeroppervlakte conform NEN2580.

Kostenverhaalregels en -voorschriften (Ow) Kostenverhaalregels, die opgenomen worden in een omgevingsplan, of de kostenverhaalvoorschriften die opgenomen worden in een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Nieuw gebied Woningen en niet woningen die (naar verwachting) worden toegevoegd aan het bestaande gebied en nog niet planologisch zijn ingepast. Het betreft nieuwbouw verminderd met sloop/transformatie.

Kostenverhaalsgebied Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waarop de kostenverhaalsplichtige activiteiten zijn geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.

PTP-criteria De criteria genoemd in artikel 13.11 lid 1 Ow.

Profijt De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen.

Toerekenbaarheid Proportionaliteit Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.

Regeling plankosten De regels over plankosten in hoofdstuk 13 Or.

28

BIJLAGE

III A

Kostensoorten bij kostenverhaal

Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak

A1 De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek A2 De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid A3 De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten A4 Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten A5 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2 A6 De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2 A7 De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen A8 De kosten van de aanleg of wijziging van: 1° wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor

ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken; 2° infrastructuur voor openbaar-vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; 3° groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; 4° openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; 5° straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; 6° distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7° riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken

A9

A10 A11 A12 A13 A14

De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10 De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen

B Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A B1 De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid B2 De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten B3 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1 B4 De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1

29

BIJLAGE

IV

Specificatie investerings- en ontwikkelopgave

Investeringsopgave Type investeringen

Gerealiseerd

Hard

Zacht

Ambitie

Totaal

Natuurontwikkeling

€

250.000

€

500.000

€

-

€

3.300.000

€

4.050.000

Infrastructuur

€

1.901.876

€

189.311

€

668.981

€

10.650.000

€

13.410.168

Recreatie

€

2.440.125

€

6.759.892

€

11.534.400

€

20.734.417

Herstructurering

€

8.580.700

€

1.500.000

€

-

€

10.080.700

€

48.275.285

Subtotaal

€

2.151.876

€

11.710.136

€

8.928.873

€

25.484.400

%- t.b.v. berekening tarief

100%

100%

75%

50%

Totaal t.b.v. berekening

€

2.151.876

€

11.710.136

€

6.696.655

€

12.742.200

€

33.300.867

Hard

Ambitie

Totaal

Sociale huur

1.412

320

1.732

Middeldure huur

378

100

478

Goedkope koop

2

2

Middeldure koop

870

200

1.070

Dure koop of dure huur

1.730

422

2.152

Subtotaal

4.392

1.042

5.434

%- t.b.v. berekening tarief

100%

50%

Gewogen programma woningbouw

4.392

521

Bedrijventerrein

18.118

Maatschappelijk

2.898

Subtotaal

21.016

%- t.b.v. berekening tarief

100%

Gewogen programma overige functies

21.016

Ontwikkelopgave Type ontwikkelopgave Woningbouw (aantal woningen)

4.913

Overige functies (m² terrein oppervlakte)

30

BIJLAGE

V

Stappen voor bepalen financiële bijdragen

Stap 1 investeringsopgave Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen, het leefklimaat op niveau te houden en daarnaast te anticiperen op de klimaatveranderingen, investeert gemeente Barendrecht in de verbetering van de fysieke leefomgeving. Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage IV verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk: Groep Omschrijving

% Meegenomen in investeringsopgave

1. Hard

De investeringen zijn gerealiseerd in afgelopen vijf jaar (de periode 2019 tot en met 2023), of er is een bestuurlijk besluit genomen over de uitvoering en het investeringsbedrag is bekend.

100%

2. Zacht

Er is een bestuurlijke uitspraak dat de investering wenselijk is, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.

75%

Er is een sterke bestuurlijke ambitie, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.

50%

3. Ambitie

De afgelopen vijf jaar investeerde en de komende tien jaar investeert gemeente Barendrecht naar verwachting € 48,3 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de nettoinvestering. De ontvangen bijdragen en subsidies van derden zijn op dit bedrag al in mindering gebracht. In dit programma is € 33,3 miljoen opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: 1. Hard 100% x [€ 2,2 miljoen (gerealiseerd) + € 11,7 miljoen (nog te realiseren)] = € 13,9 miljoen 2. Zacht 75% x € 8,9 miljoen = € 6,7 miljoen 3. Ambitie 50% x € 25,5 miljoen = € 12,7 miljoen

26 WOZ-waarden van woningbouw

De investeringen kwamen en komen voort uit onder andere het meerjarenprogramma, de programmabegroting en de structuurvisie. De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van globale ramingen tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen. Dit betekent dat subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto investeringsbedrag zijn gebracht.

Stap 2 Toerekenen investeringsopgave aan het bestaand en nieuwe gebied De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaand gebied en voor een kleiner deel draagt het nieuwe gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed26 in Barendrecht. Dit geeft als resultaat dat het bestaand gebied 81% en het nieuw gebied 19% van de investeringsopgave krijgt toegerekend. Vastgoedwaarde

Verhouding

WOZ-waarde bestaand gebied

€

9.487.676

81%

Bestaand gebied

Vastgoedwaarde ontwikkelopgave

€

2.173.813.720

19%

Nieuw gebied

Totaal vastgoedwaarde

€ 11.660.848.396

100%

Het programma schetst de investerings- en ontwikkelopgave om de financiële bijdragen te bepalen. Het programma heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw)ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de in dit programma genoemde investeringen of (woningbouw) ontwikkelingen. Daarnaast betreft het een inschatting op basis van de beschikbare informatie medio 2024; een momentopname. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien, gaan de financiële bijdragen betalen.

31

Stap 3 Verdeling naar functies in het nieuw gebied De functies in het nieuw gebied verdeelt gemeente Barendrecht in twee categorieën: wonen en overige. Om de investeringsopgave te verdelen over deze functies wordt de vastgoedwaarde van de ontwikkelopgave verdeeld over deze twee hoofdcategorieën. De categorie wonen is daarbij nog onderverdeeld in vier subcategorieën. Hierdoor kan per categorie het percentage van de totale vastgoedwaarde worden berekend. Wonen

Woningen in ontwikkelopgave

Sociale huur

Afslag i.v.m. status

Aantal t.b.v berekening

Vastgoedwaarde per woning

Totale vastgoedwaarde

% Vastgoedwaarde van het nieuw gebied

1.732

160

1.572

€

237.000

€

372.564.000

17%

2

0

2

€

405.000

€

810.000

0%

Middeldure huur en koop

1.548

150

1.398

€

450.000

€

629.100.000

29%

Dure koop of dure huur

2.152

211

1.941

€

600.000

€

1.164.600.000

54%

Totaal aantal woningen

5.434

€

2.167.074.000

Betaalbare koop < € 405.000

Overig

4.913

Aantal m2 uitgeef baar/bvo

Grondwaarde per m2 gemiddeld

Bedrijventerrein

18.118

€

340

€

6.160.120

0%

Maatschappelijk

2.898

€

200

€

579.600

0%

€

2.173.813.720

100%

Totaal vastgoedwaarde ontwikkelopgave

Stap 4 Bepalen bijdragen per (sub)categorie Op basis van de procentuele aandeel in de vastgoedwaarde volgens stap 3 kan de investering die is toegerekend aan het nieuwe gebied verdeeld worden. Door per categorie het bedrag te delen door het programma wordt de bijdrage per programma verkregen. Categorie