Bijlage bij 892562 Uitwerking motie Onderzoek naar alternatieve platforms voor toekennen van woningen_versie 13 november 2023.pdf

Uitwerking motie ‘Onderzoek naar alternatieve platforms voor toekennen van woningen’

Versie 13 november 2023

1

Inhoudsopgave 1. Inleiding

3

2. Motie

4

3. Beantwoording

5

4. Conclusie

7

5. Voorrang

8

6. Nieuwbouw

10

7. Verordening

13

8. Actiepunten

14

Bijlagen

15

2

1.

Inleiding

Tot 2006, toen internet nog niet zo vanzelfsprekend was als nu, bood elke corporatie in de regio Rotterdam op eigen wijze haar vrijkomende woningen aan. Woningzoekenden moesten zich bij elke corporatie afzonderlijk inschrijven om op het betreffende aanbod te kunnen reageren. Corporaties regelden destijds ook zelf, op basis van de toen geldende wetgeving, de verantwoording ervan. Dat elke corporatie de woonruimteverdeling afzonderlijk uitvoerde, kwam de transparantie niet ten goede. In 2006 hebben de gemeenten in de regio Rotterdam daarom besloten om de woonruimteverdeling gezamenlijk op te pakken. Hierdoor hoefden woningzoekenden zich voortaan slechts één keer in te schrijven. In de beginjaren van de regionale samenwerking publiceerde men het woningaanbod via voor alle woningzoekenden toegankelijke media waaronder via internet maar ook nog per post. Inmiddels is Woonnet Rijnmond echter uitgegroeid tot hét platform om woningen op aan te bieden. De toewijzing en verantwoording van al deze woningen is volledig geautomatiseerd. De woonruimteverdeling is hierdoor veel transparanter voor woningzoekenden maar ook voor de Provincie die daardoor nadrukkelijker controleert of gemeenten en corporaties zich aan de geldende toewijzingsregels houden.

In het meerjarenprogramma Barendrecht Werelddorp 2022 – 2026 is het bewerkstelligen van maximale voorrang voor Barendrechters een belangrijk speerpunt. De vraag of ‘Woonnet Barendrecht’ de kansen voor Barendrechters vergroot, is onderdeel van het meerjarenprogramma en het onderwerp van de op 30 mei 2023 ingediende motie ‘Onderzoek naar alternatieve platforms voor toekennen van woningen’. In de motie is gevraagd om “met inachtname van de wijziging van de Huisvestingswet en het aanstaande kamerdebat in juni 2023” in ieder geval antwoord te geven op de gestelde vragen maar het daar niet toe te beperken. In voorliggend document is aan dit verzoek voldaan. Zo zijn onder andere interessante resultaten toegevoegd van het met 100% voorrang voor Barendrechters aanbieden van de nieuwbouwwoningen aan de Talmaweg evenals relevante gegevens vanuit Woonnet Rijnmond over Barendrechtse woningzoekenden. Het Kamerdebat is in juni succesvol verlopen maar door de val van het kabinet is sinds juli sprake van een demissionair kabinet. In september besloot de Tweede Kamer om het wijzigingsvoorstel Huisvestingswet 2014 niet controversieel te verklaren maar of de inwerkingtreding per 1 januari 2024 plaatsvindt, is nog niet bekend.

3

2.

Motie

‘Onderzoek naar alternatieve platforms voor toekennen van woningen’ ex art. 32 Reglement van orde De gemeenteraad van Barendrecht, in vergadering bijeen op 30 mei 2023 Constaterende dat:  In het meerjarenprogramma ‘Barendrecht Werelddorp’ staat opgenomen op pagina 48 dat het college onderzoek gaat doen naar alternatieve platforms voor het toekennen van woningen;  Het college de wijziging van de Huisvestingswet afwacht alvorens over te gaan tot een onderzoek naar alternatieve vormen van woningtoekenning;  Het college een kamerdebat in juni 2023 wil afwachten alvorens over te gaan tot een onderzoek naar alternatieve vormen van woningtoekenning;  De Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020 in 2024 wordt herzien. Overwegende dat:  Uit het onderzoek gaat blijken of de kansen voor Barendrechtse woningzoekenden worden vergroot door een alternatief platform op te richten. Verzoekt het college:  Het onderzoek naar een alternatief platform voor het toekennen van woningen uit te gaan voeren, met inachtname van de wijziging van de Huisvestingswet en het aanstaande kamerdebat in juni 2023;  In dit onderzoek in ieder geval mee te nemen, maar niet beperkend tot: a. of een platform in kleiner gemeentelijk verband zinvol is, b. of dit zelfstandig als gemeente uit te voeren is, c. of toekenning aan bepaalde doelgroepen zelfstandig kan worden uitgevoerd. d.

De kosten van de huidige samenwerking in Woonnet Rijnmond naast de kosten van een alternatief platform in het onderzoek mee te nemen;  De gemeenteraad voor de behandeling van de begroting 2024 hierover te informeren, zodat er op tijd wordt beschikt over een onderzoek voordat in 2024 de verordening wordt gewijzigd. En gaat over tot de orde van de dag. Barendrecht, 30 mei 2023 Echt voor Barendrecht

PvdA

K. van Bommel

S.T. Jakoeb

4

3.

Beantwoording

In hoofdstuk 3 zijn de vragen a tot en met d uit de motie beantwoord.

a. Is een platform in kleiner gemeentelijk verband zinvol? Uit ons onderzoek is gebleken dat een platform voor het aanbieden van sociale huurwoningen in kleiner gemeentelijk verband geen voordeel oplevert voor Barendrechters en daarom niet zinvol is. Een lokaal platform moet namelijk net als het regionale Woonnet Rijnmond voldoen aan de Huisvestingswet 2014. Dat betekent dat de corporaties maximaal 25% met voorrang aan Barendrechters mogen aanbieden. Om het belang hiervan te onderstrepen, is in de leeswijzer van de Huisvestingswet 2014 hierover opgenomen: “Ten slotte mag het geven van voorrang bij de verlening van huisvestingsvergunningen aan woningzoekenden met een economische of sociale binding niet tot gevolg hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden die geen maatschappelijke of economische binding hebben.

Dit zou in strijd zijn met het recht op vrijheid van vestiging hetgeen is opgenomen in artikel 2 van het Vierde Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en in artikel 12 van het Internationaal Verdrag inzake Burgerrechten en Politieke Rechten.” Het is weliswaar aannemelijk dat een deel van de regionale woningzoekenden zich niet inschrijft voor zowel Woonnet Rijnmond als voor Woonnet Barendrecht maar omdat het aantal Barendrechtse woningzoekenden slechts circa 1% van het totale aantal woningzoekenden vormt, is het duidelijk dat dit geen meetbaar voordeel voor Barendrechters oplevert. In combinatie met de recente praktijkervaring met de nieuwbouw aan de Talmaweg en het gegeven dat corporaties na de wetswijziging maximaal 50% met voorrang aan Barendrechters mogen aanbieden, is de conclusie dat het oprichten van Woonnet Barendrecht niet zinvol en niet noodzakelijk is om de lokale voorrang te maximaliseren.

b. Is dit zelfstandig als gemeente uit te voeren? Een platform voor het aanbieden van sociale huurwoningen is duur en niet eenvoudig te realiseren. De gemeente kan weliswaar zelfstandig een systeem laten ontwikkelen maar om het systeem met woningen te vullen, is de gemeente volledig afhankelijk van de medewerking van de corporaties. Met name voor de corporaties Havensteder en Wooncompas (die beide behalve in Barendrecht ook in meerdere regiogemeenten werkzaam zijn) heeft dit vergaande consequenties voor een efficiënte bedrijfsvoering aangezien zij hun woningen dan via meerdere systemen moeten aanbieden. Ook voor de uitsluitend in Barendrecht actieve corporatie Patrimonium heeft het grote gevolgen omdat ook Patrimonium onderdeel is van Maaskoepel (het samenwerkingsverband van corporaties in de regio Rotterdam). De corporaties hebben daarom grote bezwaren tegen Woonnet Barendrecht. In de jaren ’90 had de gemeente overigens al een eigen woonruimtetoewijzingscommissie (bestaande uit bijna 3 fte). Door de groei die de gemeente door de ontwikkeling van Carnisselande doormaakte, groeide deze taak de gemeente boven het hoofd. Het idee om een regionaal woonruimteverdeelsysteem op te richten, is destijds dan ook zeer positief ontvangen. Om nu opnieuw een lokaal woonruimteverdeelsysteem op te richten, is ook om die reden geen voor de hand liggende keuze.

c. Kan toekenning aan bepaalde doelgroepen zelfstandig worden uitgevoerd? Het met voorrang aanbieden van woningen aan vitale beroepsgroepen is na de wetswijziging mogelijk en kan de gemeente zelfstandig uitvoeren. Dat kan via een aanvullende lokale verordening naast de regionale verordening. In september is de regio Rotterdam gestart met het onderzoeken van de mogelijkheden van een uitbreiding van de regionale verordening met voorrangsregels voor vitale beroepsgroepen. Op dit moment zijn er geen aanwijzingen dat een lokale verordening op dit onderdeel voordelen biedt ten opzichte van een regionale

5

verordening. Zelfstandige uitvoering van de toekenning aan vitale beroepsgroepen is om die reden momenteel niet noodzakelijk.

d. Wat zijn de kosten van Woonnet Rijnmond ten opzichte van een alternatief platform? De corporaties betalen de volledige kosten voor Woonnet Rijnmond. De gemeente draagt hier financieel dus niet aan bij waardoor de kosten voor Woonnet Barendrecht extra kosten voor de gemeente zijn. Het bedrijf dat Woonnet Rijnmond heeft ontwikkeld, heeft aangegeven dat de ontwikkelkosten voor Woonnet Barendrecht voor enkel het aanbieden van sociale nieuwbouwwoningen circa €100.000 bedragen en dat de ontwikkeltijd circa één jaar is. Dit is exclusief de kosten voor onder andere het up-to-date houden van het systeem en monitoring. Daarnaast heeft de gemeente minimaal twee fte nodig voor de uitvoering. Momenteel heeft de ambtelijke organisatie hier geen fte voor beschikbaar. Dat betekent dat de gemeente hiervoor extra fte moet aantrekken en ook hiervoor budget beschikbaar moet stellen.

6

4.

Conclusie

Het oprichten van Woonnet Barendrecht is, mits er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn, technisch mogelijk. Het biedt voor Barendrechters echter geen meetbare voordelen ten opzichte van Woonnet Rijnmond omdat de Huisvestingswet 2014 te allen tijde bepalend is. Het oprichten van Woonnet Barendrecht heeft wel vergaande consequenties voor een efficiënte bedrijfsvoering van de corporaties en de gemeente. Daarnaast heeft het aanzienlijke financiële gevolgen voor de gemeente omdat de kosten voor Woonnet Barendrecht extra kosten zijn. De corporaties betalen namelijk de volledige kosten voor Woonnet Rijnmond. De conclusie is daarom dat het niet zinvol en niet noodzakelijk is om Woonnet Barendrecht op te richten om de voorrang voor Barendrechters te maximaliseren. Dankzij het meerjarenprogramma en de motie heeft het onderwerp de benodigde prioriteit gekregen en is nader onderzocht op welke wijze Barendrechters maximaal voorrang kunnen krijgen zonder Woonnet Barendrecht op te richten. Inmiddels heeft het nieuwbouwproject aan de Talmaweg hiervoor interessante praktijkinformatie opgeleverd. Dit alles is verder uitgewerkt in de volgende hoofdstukken.

7

5.

Voorrang

In hoofdstuk 5 is een toelichting gegeven op het onderdeel voorrang zoals het in de huidige wet is opgenomen en de huidige toepassing ervan. Ook is beschreven welke wijzigingen de nieuwe wet bevat en welke aanvullende voorrangsmogelijkheden er zijn.

Huisvestingswet 2014 In artikel 14, lid 2 van de Huisvestingswet 2014 staat dat gemeenten met een huisvestingsverordening maximaal 50% van aangewezen categorieën woonruimte met voorrang mogen aanbieden aan regionale woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding waarvan maximaal 50% (oftewel 25%) aan lokale woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding. Vanwege het recht op vrijheid van vestiging moeten de corporaties ook minimaal 50% van de woningen zonder bindingseisen aanbieden. Om deze wettelijke voorrangsmogelijkheid te mogen toepassen, is de verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020 vastgesteld. Deze is van toepassing op zowel bestaande als nieuwbouw sociale corporatiewoningen. In de verordening is aangegeven dat de 25% voorrang volledig ten goede mag komen aan lokale woningzoekenden. In de prestatieafspraken met Patrimonium, Havensteder en Wooncompas is dan ook vastgelegd dat zij de 25% maximaal moeten benutten voor voorrang voor Barendrechters. Op basis hiervan kunnen zij bij maximaal 25% van de op Woonnet Rijnmond geadverteerde woningen aangeven dat Barendrechters voorrang hebben. Een regionale woningzoekende krijgt de woning dan pas aangeboden als er geen Barendrechtse gegadigde is. Uiteraard mogen Barendrechters ook reageren op geadverteerde woningen waarbij niet is aangegeven dat Barendrechters voorrang hebben.

In dat geval moeten Barendrechters concurreren met regionale woningzoekenden. In Barendrecht komen jaarlijks circa 175 bestaande sociale huurwoningen vrij. Daarbovenop komen meestal één of meerdere sociale nieuwbouwprojecten op de markt. In tabel 1 staan de cijfers over het percentage lokale voorrang die Maaskoepel sinds 2021 per maand monitort. In 2021 en 2022 is de 25% lokale voorrang maximaal benut. Zoals al is aangegeven, betekent dat niet dat slechts 25% van de woningen aan Barendrechters is verhuurd want ook van de woningen die zonder lokale voorrang zijn aangeboden, is een groot deel verhuurd aan Barendrechters. In 2022 is 40% van het vrijkomende aanbod verhuurd aan Barendrechters (25% met lokale voorrang + 15% zonder lokale voorrang) en verhuisde 58% van de Barendrechtse woningzoekenden in 2022 binnen Barendrecht (zie ook bijlage 1). Uit de cijfers van 2023 tot en met september blijkt dat het percentage lokale voorrang momenteel 19% bedraagt (het effect van de 100% lokale voorrang voor het nieuwbouwproject aan de Talmaweg is hier nog niet in verwerkt). Tabel 1: Lokale voorrang Barendrechters (Bron: Maaskoepel1)

Periode

Zonder bindingseisen Lokale voorrang Vergunning- Overig* Totaal minimaal 50% maximaal 25% houders aantal % aantal % aantal % aantal % aantal % 2021 167 69% 60 25% 8 3% 8 3% 243** 100% 2022 153 59% 64 25% 34 13% 9 3% 260*** 100% 2023 t/m sep 70 59% 22 19%**** 17 14% 9 8% 118 100% *Inclusief Barendrechters die tijdelijk in een andere gemeente in een instelling verbleven; **Inclusief nieuwbouwproject De Nieuwe Botter; ***Inclusief nieuwbouwproject Mr. Lohmanstraat; ****Exclusief toewijzing nieuwbouwproject Talmaweg. De belangrijkste verklaring voor het nu nog vrij lage percentage lokale voorrang in 2023 is de huisvesting van vergunninghouders. Uit tabel 2 blijkt dat in 2021 een grote achterstand is ontstaan. In 2022 is begonnen met het inlopen van de achterstand maar pas per 1 juli 2023 is deze achterstand volledig ingelopen. De huisvesting van vergunninghouders gaat logischerwijs ten koste van de huisvesting van andere woningzoekenden. De 1

Maaskoepel verstrekt per maand een overzicht. Om het weergegeven overzicht te kunnen maken, vraagt Barendrecht per maand om aanvullende lokale informatie.

8

taakstelling voor 2023 is meer dan verdubbeld ten opzichte van 2022 waardoor het een uitdaging is om niet opnieuw een achterstand op te lopen. De taakstelling is uitgedrukt in het aantal te huisvesten personen. Het aantal woningen dat benodigd is, is afhankelijk van de huishoudensgrootte. Per november 2023 is de taakstelling nog 56 personen. Tabel 2: Taakstelling vergunninghouders Barendrecht in aantal personen (Bron: Provincie)

Personen

Stand van

Periode 2020 2021 2022 2023 t/m okt

zaken 1 jan

Taakstelling Totale

Daadwerkelijk Stand van

1e+2e helft opgave gehuisvest 0 15+18=33 0+33=33 0 38+31=69 0+69=69 50 achterstand 28+38=66 50+66=116 19 achterstand 59+76*=135 19+135=154

zaken 31 dec 33 19 97 98

0 50 achterstand 19 achterstand 56 nog te huisvesten

*De Provincie heeft eind oktober aangegeven dat er een nader te bepalen verlaging van de taakstelling voor de 2e helft van 2023 plaatsvindt.

Wijzigingsvoorstel Huisvestingswet 2014 Het wijzigingsvoorstel voor de Huisvestingswet 2014 voorziet in een verdubbeling van het percentage lokale voorrang van maximaal 25% naar maximaal 50%. Ook biedt het wetsvoorstel de mogelijkheid om bij voorrang voor woningzoekenden met een economische binding nader te bepalen vitale beroepsgroepen te onderscheiden. Het minimum van 50% dat corporaties zonder bindingseisen moeten aanbieden, blijft onveranderd. Het maximale percentage van 50% bestaat daardoor niet alleen uit het percentage gehuisveste Barendrechters maar is inclusief zowel gehuisveste vergunninghouders en overig gehuisveste huishoudens als de nader te bepalen vitale beroepsgroepen. Dit alles heeft betrekking op voorrang in de sociale corporatiesector. Het wetsvoorstel biedt echter ook de mogelijkheid om voorrang bij betaalbare nieuwbouwkoopwoningen toe te passen. Hiervoor is eveneens een maximum van 50% in het wijzigingsvoorstel opgenomen om met voorrang aan te kunnen bieden.

9

6.

Nieuwbouw

In hoofdstuk 6 zijn de regionale woningmarktafspraken beschreven en de daarbij aanwezige schurende belangen van de regio en de gemeente. Vervolgens zijn de nieuwbouwplannen voor sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor de komende periode weergegeven.

Regionale woningmarktafspraken In de regionale woningmarktafspraken van 2014 was het uitgangspunt dat elke gemeente voorziet in de lokale woningbehoefte. Dit gebeurde op basis van het Referentiescenario (de opgave per gemeente voor de lokale inwoners). De Barendrechtse Woonvisie 2016-2025 was dan ook gebaseerd op het Referentiescenario. In 2019 zijn nieuwe regionale woningmarktafspraken gemaakt. Daarbij bleek een meerderheid van de regiogemeenten voorstander te zijn van regionale spreiding van de sociale voorraad en dus moesten gemeenten niet langer enkel voorzien in de lokale woningbehoefte. In plaats van het Referentiescenario is sindsdien het Meer evenwichtscenario (de opgave per gemeente voor de regionale spreiding) bepalend. Alle regiogemeenten moeten een bijdrage leveren aan het Meer evenwichtscenario. Dit was een zeer grote omslag in het woonbeleid. Ook bij de actualisatie van de regionale woningmarktafspraken in 2022 was het Meer evenwichtscenario het uitgangspunt. In tabel 3 zijn de woningaantallen volgens beide scenario’s beschreven evenals het bod dat Barendrecht op het Meer evenwichtscenario heeft uitgebracht. Tabel 3: Nieuwbouwopgave Barendrecht regionale woningmarktafspraken 2021-2031 (Bron: ABF)2

Scenario

Sociaal Vrije sector Totaal aantal % aantal % aantal % Referentiescenario 300 17% 1.500 83% 1.800 100% Meer evenwichtscenario 2.200 92% 200 8% 2.400 100% Bod Barendrecht 1.080 30% 2.520 70%* 3.600 100% *30% middelduur + 40% duur. De Barendrechtse woningzoekenden hebben behoefte aan een toevoeging van 300 sociale huurwoningen en 1.500 vrije sector huur- en koopwoningen (Referentiescenario). De exacte uitvoering van het Meer evenwichtscenario betekent de realisatie van 2.200-300 = 1.800 sociale woningen meer dan waar Barendrechters behoefte aan hebben. Deze 1.800 sociale woningen zijn bedoeld voor de lage inkomensgroep uit de regio. Tegelijkertijd betekent het de realisatie van 1.500-200 = 1.300 vrije sectorwoningen minder dan waar Barendrechters behoefte aan hebben. Deze 1.300 midden en hogere inkomensgroepen moeten in dat geval een woning buiten Barendrecht zoeken. Het realiseren van maar liefst 92% sociale nieuwbouw is niet mogelijk en het realiseren van slechts 8% vrije sector is niet wenselijk. Barendrecht heeft daarom een realistisch bod uitgebracht van in totaal 3.600 woningen waarvan 30% sociaal, 30% middelduur en 40% duur.

Behalve haalbare nieuwbouwplannen, levert dit een substantiële bijdrage aan de vraag van de lage inkomensgroep vanuit de regio Rotterdam en kan Barendrecht de Barendrechters die tot de midden en hogere inkomensgroep behoren binnen Barendrecht huisvesten. Dit bod is geaccepteerd door de Provincie.

2

De woningbehoefte voor de regio Rotterdam is door ABF berekend aan de hand van modellen. Zeker door gebruikmaking van meerdere bronnen maar ook door lastig in te schatten externe factoren bestaat altijd het risico dat de cijfers niet (geheel) juist zijn.

10

Sociale nieuwbouw huurwoningen Corporaties kunnen lokale voorrang inzetten bij zowel nieuwbouwwoningen als bij bestaande woningen. Lokale voorrang kan binnen Barendrecht een verhuisketen op gang brengen mits sprake is van één of meerdere Barendrechtse doorstromers (omdat zij een woning achterlaten). Hoe langer de verhuisketen is, hoe meer woningzoekenden een beter passende woning kunnen bewonen. De verhuisketen eindigt zodra een starter de verhuisketen betreedt (een starter laat namelijk geen woning achter; een starter kan een inwonende jongere zijn maar ook een deel van een gescheiden gezin). Omdat de gemeente in eerste instantie nieuwbouw voor de lokale inwoners wil realiseren, heeft de gemeente voorkeur voor zoveel mogelijk inzet van lokale voorrang bij nieuwbouwwoningen. Een goede reden om lokale voorrang ook bij de bestaande woningvoorraad in te zetten, is bijvoorbeeld als door een nieuwbouwproject zoveel woningen op één moment op de markt komen dat het te veel is voor Barendrechters. Zoals al eerder is vermeld, staat namelijk in de wet dat corporaties minimaal 50% van de vrijkomende woningen zonder bindingseisen moeten aanbieden. Om die reden is het ongunstig om woningen met lokale voorrang aan te bieden waarvoor vervolgens geen Barendrechtse gegadigden zijn.

In dat geval is het beter om lokale voorrang niet alleen bij nieuwbouw in te zetten maar ook, verspreid over het jaar, bij bestaande woningen. In tabel 4 is de meest actuele nieuwbouwplanning voor sociale huurwoningen weergegeven. Tabel 4: Nieuwbouwplanning sociale huurwoningen per 1 september 2023 (<€808,06; prijspeil 2023)

Jaar van oplevering 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Project (sociale huur) Talmaweg (P) 20 Zeeheldenwijk (P) 99 Lagewei (W) 31 Stationstuinen (H+P+W)* 75 75 90 90 105 Vrouwenpolder (W) 48 Kruidentuin (n.t.b.) 20 Totaal per jaar 20 130 0 75 123 110 90 105 P = Patrimonium; H = Havensteder; W = Wooncompas; *Indicatieve planning. In oktober 2023 zijn de 20 nieuwbouw eengezinswoningen aan de Talmaweg verhuurd. Voor het eerst is bij een nieuwbouwproject met Patrimonium afgesproken om 100% van de nieuwbouwwoningen met voorrang aan Barendrechters aan te bieden. Omdat dit een klein nieuwbouwproject is, past dit normaal gesproken ruim binnen de maximale 25% lokale voorrang. Barendrechtse doorstromers kregen daarbij voorrang boven Barendrechtse starters. De raad is hierover op 24 oktober 2023 geïnformeerd via een raadsinformatiebrief (zie ook bijlage 2). De oplevering van de nieuwbouw in de Zeeheldenwijk staat vooralsnog gepland in 2024. Dit project is met 99 woningen aanzienlijk groter. Gezien de inmiddels opgedane ervaring met de verhuur van de Talmaweg is dit aantal voor Barendrechters zeer waarschijnlijk te groot. Anders dan bij de Talmaweg is in de Zeeheldenwijk sprake van zowel appartementen als eengezinswoningen en van verschillende huurprijzen.

Bij de Zeeheldenwijk moet een zo goed mogelijke afweging plaatsvinden van de hoeveelheid lokale voorrang waar Barendrechters op één moment behoefte aan hebben. Dat geldt ook voor de eveneens in 2024 geplande oplevering van 31 eengezinswoningen in Lagewei. Vanaf circa 2026 vindt de oplevering van de eerste woningen van de in totaal circa 1.050 sociale huurwoningen in de Stationstuinen plaats (de exacte oplevering van de sociale huurwoningen is nog niet bekend). Dit nieuwbouwproject is in totaal overduidelijk te groot voor Barendrechters. Dit project is ook niet enkel bedoeld voor Barendrechters maar heeft zowel een lokale als een regionale functie. Afhankelijk van de daadwerkelijke fasering en op basis van praktijkervaringen dient de gemeente te zijner tijd te besluiten welk deel van deze nieuwbouw voor lokale voorrang in aanmerking komt.

11

Betaalbare nieuwbouwkoopwoningen Zoals aangegeven, biedt de nieuwe wet ook mogelijkheden om maximaal 50% van de betaalbare nieuwbouwkoopwoningen met voorrang aan Barendrechters aan te bieden. Deze vorm van voorrang geldt niet voor bestaande betaalbare koopwoningen. In tabel 5 is de meest actuele nieuwbouwplanning voor betaalbare koopwoningen weergegeven. Tabel 5: Nieuwbouwplanning betaalbare koopwoningen per 1 september 2023 (<€355.000; prijspeil 2023)

Jaar van oplevering 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Project (betaalbare koop) Lagewei 22 Middeldijk 4 Hof van Barendrecht 20 Zuidpolder 29 29 Koedood* 8 8 8 Vrouwenpolder 30 43 Stationstuinen** 50 50 60 60 70 Totaal per jaar 26 57 117 101 60 60 70 *Nog niet goedgekeurd door de Provincie; **Indicatieve planning. Naar de wijze waarop de gemeente de voorrang bij koopwoningen het beste kan regelen, vindt nog onderzoek plaats. Uit gesprekken met de diverse ontwikkelaars blijkt in ieder geval bereidheid te zijn om voorrang aan Barendrechters te verlenen.

12

7.

Verordening

In hoofdstuk 7 is het proces rondom de huisvestingsverordening beschreven. Per 1 juli 2020 hebben alle regiogemeenten de verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020 voor een periode van maximaal vier jaar vastgesteld. Dat betekent dat deze per 1 juli 2024 vervalt.

Reikwijdte Een verordening is noodzakelijk om voorrangseisen te mogen stellen. De verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020 is gebaseerd op de Huisvestingswet 2014. De verordening “is uitsluitend van toepassing op alle van corporaties of van gemeenten voor verhuur vrijkomende of beschikbare zelfstandige woonruimten onder de huurprijsgrens.” Uitzondering daarop zijn enkele varianten van tijdelijke verhuur. Verhuur van flexwoningen is niet expliciet genoemd bij deze uitzonderingen. Ten tijde van het opstellen van de huidige verordening was ook nog geen sprake van flexwoningen. De nieuwe verordening biedt kansen om regionaal af te spreken dat flexwoningen buiten de reikwijdte vallen. In dat geval gaan deze verhuringen niet ten koste van het maximale percentage lokale voorrang waardoor er meer mogelijkheden voor lokale voorrang resteren voor de inzet bij verhuur van reguliere woningen.

Verlenging De regio Rotterdam streefde ernaar om per 1 juli 2024 een nieuwe verordening gereed te hebben en door alle raden van de regiogemeenten te hebben laten vaststellen. Inmiddels is duidelijk dat deze planning te ambitieus was. Temeer omdat de gewijzigde Huisvestingswet nog niet is vastgesteld. Het streven is nu om per 1 januari 2025 een nieuwe verordening te hebben en dat betekent een tijdelijke verlenging van de huidige verordening. Voorop staat dat een grondige evaluatie van de huidige verordening plaatsvindt en dat er voldoende tijd is om de consequenties van de nieuwe wet in kaart te brengen. Vooruitlopend op de vaststelling van de wet heeft de regio Rotterdam hiertoe reeds opdracht gegeven aan bureau RIGO. Het betreft met name onderzoek naar de nieuwe voorrangsmogelijkheden voor vitale beroepsgroepen en voorrang bij betaalbare koopwoningen. Net als nu al voor lokale voorrang voor sociale huurwoningen geldt, moet uit onderzoek blijken dat dit toewijzingsinstrument ook voor vitale beroepsgroepen en betaalbare koopwoningen noodzakelijk en geschikt is.

Mocht Barendrecht gegronde redenen hebben om niet met de resultaten van het onderzoek te kunnen instemmen dan is het mogelijk om een aanvullende lokale verordening op te stellen of, in het uiterste geval, de regionale samenwerking te beëindigen en op basis van de Huisvestingswet 2014 een lokale verordening vast te stellen. Het beëindigen van de samenwerking is juridisch overigens ook nu al mogelijk. De Provincie is namelijk weliswaar toezichthouder voor onder andere huisvesting maar ingrijpen gebeurt alleen bij niet juiste uitvoering van wettelijk vastgelegde medebewindstaken. In dat geval kan de Provincie gebruikmaken van indeplaatsstelling bij taakverwaarlozing (volgens het doorlopen van de zes treden van de interventieladder zoals bij de taakstelling van vergunninghouders) of, als besluiten in strijd met het algemeen belang of het recht zijn, overgaan tot schorsing en vernietiging van genomen besluiten. In het geval van het beëindigen van de regionale samenwerking is hier geen sprake van.

13

8.

Actiepunten

In hoofdstuk 8 zijn in totaal tien actiepunten geformuleerd met als doel om maximale voorrang voor Barendrechters te bewerkstelligen. De gemeente kan op deze manier op sommige onderdelen (bij)sturen. De beschikking over goede gegevens en goede monitoring daarvan zijn hiervoor in ieder geval noodzakelijk.

1.

Op basis van de monitor die Maaskoepel per maand over lokale voorrang bijhoudt, monitort de gemeente de Barendrechtse stand van zaken. Waar nodig en mogelijk vindt in overleg met de corporaties bijsturing van dit percentage plaats. 2. Momenteel is de inzet van voorrang uitsluitend gericht op Barendrechters die al in Barendrecht wonen (lokale voorrang). Door de beoogde verhoging van de voorrang naar maximaal 50% is het mogelijk om ook de voorrang voor oud-Barendrechters te onderzoeken. 3. De gemeente onderzoekt de nieuwe mogelijkheden die het wetsvoorstel biedt ten aanzien van voorrang voor vitale beroepsgroepen en voorrang bij betaalbare nieuwbouwkoopwoningen. 4. Uitgangspunt is het met voorrang aan Barendrechters aanbieden van 100% van de sociale huur nieuwbouwwoningen mits dit binnen het wettelijke maximum mogelijk is. Als het nieuwbouwproject voor Barendrechters te groot is om in één keer op de markt te komen, is inzet van een deel van de lokale voorrang, verspreid over het jaar, voor de bestaande sociale woningvoorraad mogelijk. 5. De gemeente monitort bij alle sociale huur nieuwbouwprojecten het resultaat van de voorrang voor Barendrechters. 6. Naar aanleiding van een bestuurlijk verzoek van Barendrecht heeft Maaskoepel vanuit Woonnet Rijnmond aanvullende cijfers over Barendrechtse woningzoekenden aangeleverd.

Deze gegevens zijn goed bruikbaar om te bepalen waar Barendrechtse woningzoekenden behoefte aan hebben. De gemeente onderzoekt of en zo ja welke periodieke aanvulling van de standaardgegevens wenselijk is. 7. Uitgangspunt is het met voorrang aan Barendrechters aanbieden van 50% van de betaalbare koop nieuwbouwwoningen zodra dit wettelijk mogelijk is. 8. De gemeente monitort bij alle betaalbare koop nieuwbouwprojecten het resultaat van de voorrang voor Barendrechters. 9. De gemeente zet bij het opstellen van een nieuwe regionale verordening in op het buiten de reikwijdte van de verordening houden van de verhuur van tijdelijke flexwoningen zodat toewijzing van deze woningen aan onder andere vergunninghouders niet meetelt voor het maximum van 50% dat gemeenten met voorrang mogen toewijzen. 10. De gemeente heeft de intentie om een werkbare nieuwe regionale verordening vast te stellen maar mocht dit niet haalbaar zijn dan kan de gemeente een aanvullende lokale verordening of zelfs een geheel lokale verordening vaststellen per 1 januari 2025.

14

Bijlagen

15

Bijlage 1 Monitor Woonnet Rijnmond In de Monitor Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2022 staat een zeer grote hoeveelheid cijfers. Het merendeel daarvan betreft echter cijfers van woningzoekenden die een woning in Barendrecht zoeken en geen informatie over het zoekgedrag van Barendrechtse woningzoekenden. Enkel over verhuringen en inkomensgroepen is relevante informatie over Barendrechtse woningzoekenden in de monitor opgenomen.

Verhuringen In tabel 6 is te zien dat in 2022 in totaal 258 sociale huurwoningen in Barendrecht een nieuwe huurder hebben gekregen. Dit is inclusief 93 nieuwbouwwoningen aan de Mr. Lohmanstraat. Van de 180 Barendrechters die in 2022 zijn verhuisd, zijn er 104 (58%) binnen Barendrecht verhuist, 52 (29%) naar Rotterdam, 7 (4%) naar Ridderkerk en 17 (9%) naar overige gemeenten. In Barendrecht vestigden zich in totaal 258 huishoudens waarvan 104 (40%) uit Barendrecht, 87 (34%) uit Rotterdam, 34 (13%) uit overige gemeenten en 33 (13%) van buiten de regio (zijnde met name vergunninghouders). Tabel 6: Verhuizingen van en naar Barendrecht (Bron: Monitor woonruimtebemiddeling; Woonnet Rijnmond) Vertrek van:

naar Barendrecht Barendrecht 104 (40%) Rotterdam 87 Buiten regio 33 Nissewaard 6 Capelle aan den IJssel 5 Hellevoetsluis 5 Ridderkerk 4 Schiedam 4 Albrandswaard 3 Lansingerland 3 Vlaardingen 3 Krimpen aan den IJssel 1 Totaal 258

Vertrek van naar: Barendrecht 104 (58%) Barendrecht 52 Rotterdam 7 Ridderkerk 4 Albrandswaard 4 Vlaardingen 3 Krimpen aan den IJssel 2 Capelle aan den IJssel 2 Lansingerland 1 Maassluis 1 Nissewaard 180 Totaal

Inkomensgroepen Uit tabel 7 valt op te maken dat in Barendrecht 6.800 (35%) huishoudens tot de lage inkomensgroep behoorden en dus 65% tot de midden en hogere inkomensgroep.3 Van de Barendrechters die tot de lage inkomensgroep behoren, wonen 2.800 (14%) huishoudens in een koopwoning. Dit betreft vooral huishoudens met een laag inkomen in een (middel-)dure koopwoning (dit zijn onder andere oudere huishoudens met AOW en eventueel een klein pensioentje). Deze groep heeft koopwoningvermogen en is daardoor over het algemeen niet afhankelijk van de sociale sector. Dit betekent dat het percentage huishoudens dat in Barendrecht tot de lage inkomensgroep behoort en in een huurwoning woont slechts 21% is.

3

Tijdens het opstellen van de monitor Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2022 waren inkomensgegevens van 2020 de meest recent beschikbare gegevens.

16

Tabel 7: Inkomensgroepen Barendrecht (Bron: Monitor woonruimtebemiddeling; Woonnet Rijnmond)

2020 Lage inkomensgroep Midden+hoge inkomensgroep Totaal

Huishoudens Woont in Woont in totaal koopwoning huurwoning 2.800 14% 6.800 35% 4.000 21%* 12.600 65% 19.400 100%

*17% woont in een huurwoning van een corporatie en 4% in een particuliere huurwoning.

17

Bijlage 2 Raadsinformatiebrief Talmaweg

18

19

20

21