Bijlage A Bestemmingsplan De Stationstuinen 1e fase Barendrecht

Bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase te Barendrecht Gemeente Barendrecht Vastgesteld

Bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase te Barendrecht Gemeente Barendrecht Vastgesteld

Rapportnummer:

P04926

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0489.BPBTO20220003-VG01

Datum:

27 oktober 2023

Opdrachtgever:

Emborion Vastgoed BV

Projectteam BRO:

WdR, WBl, TSc, TAu

Concept:

1e concept: 14 januari 2022 2e concept: 22 juli 2022

Voorontwerp

1e voorontwerp 23 september 2022 2e voorontwerp 23 november 2022

Ontwerp:

15 februari 2023, 1 maart 2023

Vaststelling:

19 december 2023

Bron foto kaft:

Opdrachtgever

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Toelichting

Inhoudsopgave

pagina

1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

5 5 5 7 8

2.PLANBESCHRIJVING 2.1 De Stationstuinen 2.2 Ontwikkelkader De Stationstuinen 2.3 Structuurplan 2.4 Beeldkwaliteitsplan 2.5 Het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase

9 9 11 13 15 16

2.5.1 Het Ontwikkelkader 2.5.2 Het Structuurplan 2.5.3 Het Beeldkwaliteitsplan

16 18 18

3.BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

20 20

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.2 Crisis- en herstelwet 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

20 20 20 27

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland 3.3 Gemeentelijk beleid

27 27 31

3.3.1 Gebiedsvisie De Stationstuinen 3.3.2 Ambitiedocument klimaatadaptatie 3.3.3 Beleidsregel ‘Duurzaamheid De Stationstuinen’ 3.3.4 Woonvisie 2023 - 2027 Goed wonen in Barendrecht

31 32 34 35

4.MILIEUEFFECTRAPPORTAGE 4.1 Inleiding en procedure 4.2 Het MER 4.3 Ingebrachte zienswijzen 4.4 Toetsingsadvies Commissie m.e.r. 4.5 Ambtshalve wijzigingen van het MER

Inhoudsopgave

37 37 39 42 42 43

1

5.OMGEVINGSASPECTEN 5.1 Verkeer en parkeren

44 44

5.1.1 Verkeer 5.1.2 Parkeren 5.2 Geluid

44 46 47

5.2.1 Toetsingskader 5.2.2 Onderzoek 5.2.3 Conclusie 5.3 Luchtkwaliteit

47 48 51 51

5.3.1 Toetsingskader 5.3.2 Onderzoek 5.3.3 Conclusie 5.4 Bedrijven en milieuzonering

51 51 52 52

5.4.1 Toetsingskader 5.4.2 Onderzoek 5.4.3 Conclusie 5.5 Kabels en leidingen 5.6 Externe veiligheid

52 53 54 54 54

5.6.1 Toetsingskader 5.6.2 Onderzoek 5.6.3 Conclusie 5.7 Ecologie

54 55 56 56

5.7.1 Toetsingskader 5.7.2 Onderzoek Natuur 5.7.3 Vervolgonderzoeken natuur 5.7.4 Onderzoek Stikstofdepositie 5.7.5 Conclusie 5.8 Bodem

56 58 59 60 60 60

5.8.1 Toetsingskader 5.8.2 Onderzoek 5.8.3 Conclusie 5.9 Water

60 61 61 62

5.9.1 Toetsingskader 5.9.2 Onderzoek 5.9.3 Conclusie 5.10 Archeologie

62 62 65 65

5.10.1 Toetsingskader 5.10.2 Onderzoek 5.10.3 Conclusie 5.11 Cultuurhistorie

65 65 66 66

5.11.1 Toetsingskader 5.11.2 Onderzoek 5.11.3 Conclusie

66 67 67

Inhoudsopgave

2

6.JURIDISCHE PLANOPZET 6.1 Inleiding 6.2 Plansystematiek 6.3 Bestemmingen

68 68 68 70

7.UITVOERBAARHEID 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

72 72 73

7.2.1 Vooroverleg 7.2.2 Vaststellingsprocedure

73 73

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Ontwikkelkader De Stationstuinen Bijlage 2: Structuurplan De Stationstuinen Bijlage 3: Beeldkwaliteitsplan De Stationstuinen PM Bijlage 4: Compensatieplan van bedrijventerrein naar woon-werkgebied Bijlage 5: Advies MRDH over compensatieplan Bijlage 6: Ambitiedocument klimaatadaptie De Stationstuinen Bijlage 7: Ladder woonfuncties De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 8: Ladder niet-woonfuncties De Stationstuinen Barendrecht 1ste fase Bijlage 9: Akoestisch onderzoek De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 10: Milieueffectrapport De Stationstuinen Bijlage 11: Analyse bedrijven en milieuzonering Bijlage 12: Memo externe veiligheid incl.

verantwoording groepsrisico Bijlage 13: Natuurtoets De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 14: Nader onderzoek steenmarter en huismus De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 15: Vleermuisonderzoek De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 16: Stikstofonderzoek De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 17: Verkennend bodemonderzoek Waders Milieu Bijlage 18: Fusering Peilgebieden De Stationstuinen Bijlage 19: Watertoets De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 20: Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 21: Nota vooroverleg Bijlage 22: Verkeersonderzoek De Stationstuinen Bijlage 23: Rapport Mobiliteitsmilieu Stationstuinen Bijlage 24: Akoestisch onderzoek MER Bijlage 25: Onderzoek Luchtkwaliteit De Stationstuinen Bijlage 26: Eindnota Gezonde Publieke Ruimte De Stationstuinen Bijlage 27: Vooronderzoek Landbodem NEN 5727 Bijlage 28: Quickscan Ontplofbare oorlogsresten Bijlage 29: Quickscan Water

Inhoudsopgave

3

Bijlage 30: Quickscan Ecologie Bijlage 31: Notitie Reikwijdte en Detailniveau Bijlage 32: Nota van Beantwoording NRD Bijlage 33: Advies Commissie MER Bijlage 34: Aanvulling MER Bijlage 35: Mobiliteitsagenda DFP oktober 2022 Bijlage 36: De Stationstuinen Barendrecht - nadere verdieping parkeren en verkeersgeneratie Bijlage 37: Adviesbrief externe veiligheid Bijlage 38: Trillingrapport Bijlage 39: Nota van Beantwoording zienswijzen Bijlage 40: Verslag Informatiebijeenkomst

Inhoudsopgave

4

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding De gemeente Barendrecht heeft op 15 december 2020 de gebiedsvisie voor De Stationstuinen vastgesteld. Deze visie gaat over de gebiedsontwikkeling die direct grenst aan de oostzijde van het treinstation Barendrecht. De Stationstuinen slaat een brug tussen het dorp Barendrecht, het agrofood-bedrijventerrein Dutch Fresh Port, het stadse leven in Rotterdam en het recreatielandschap van de Zuidpolder en rondom de Waal. Het heeft alle potentie om te transformeren naar een bruisende plek waar wonen, werken, leren en recreëren samenkomen. Met ruimte voor nieuwe woningen en een succesvol bedrijfsleven. Emborion Vastgoed BV is eigenaar van een groot deel van de gronden binnen De Stationstuinen. Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op een deel van hun gronden met de bestemmingen ‘Gemengd’ en ‘Bedrijventerrein’ (zie ook figuur 1.2): de zogenaamde 1ste fase. Daarnaast betreft het gronden die in bezit zijn van de gemeente Barendrecht. De wens is om hier “versneld’ woningen te realiseren met daarnaast ruimte voor ‘werken’ en ‘voorzieningen’. Dit kan ook omdat het een gebied betreft dat (voor een groot deel) of braak ligt of onbebouwd is. Voor een deel van het plangebied is reeds een omgevingsvergunningsaanvraag gedaan om qua gebruik af te mogen wijken van het geldende bestemmingsplan (binnenplanse afwijking). Dit is de zogenaamde ‘afwijkingslocatie’.

Deze procedure staat de functie ‘wonen’ toe binnen de bestemming ‘Gemengd’, maar laat de geldende bestemming(sregels) ongemoeid en verandert ook niets aan de gebruiks- en bouwmogelijkheden binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’. Onderhavig bestemmingsplan is bedoeld om het stedenbouwkundig plan voor De Stationstuinen, voor zover gelegen binnen het plangebied, mogelijk te maken. Dit betekent dat de ‘afwijkingslocatie’ ook meegenomen wordt in dit bestemmingsplan. Alle gronden krijgen gebruiks- en bouwmogelijkheden conform het structuurplan. Voor het overige deel van De Stationstuinen zullen in een later stadium ruimtelijke procedures worden doorlopen. Het is de bedoeling om nog voor 1 januari 2024 een ontwerp bestemmingsplan ter visie te leggen voor de tweede fase. Voor het overige deel zal een procedure worden gevolgd conform de Omgevingswet. Dit bestemmingsplan voorziet dus in de herbestemming van de gronden ‘Gemengd’ en ‘Bedrijventerrein’. De tussenliggende bestemmingen ‘Verkeer’, ‘Water’ en ‘Groen’ worden ook meegenomen. Met dit nieuwe bestemmingsplan worden de gewenste functies in het plangebied mogelijk gemaakt en worden de nieuwe juridisch-planologische (bouw)kaders aan het plangebied gegeven. Het bestemmingsplan is opgesteld, gebruik makend van de Crisis- en Herstelwet.

Het is een zogenaamd bestemmingsplan met verbrede reikwijdte en sorteert zo voor op de nieuwe Omgevingswet.

1.2 Plangebied De Stationstuinen zijn gelegen ten oosten van het spoor dat door Barendrecht loopt. De ligging en globale begrenzing van het plangebied voor de eerste fase is weergegeven in figuren 1.1 en 1.2.

Hoofdstuk 1

5

De locatie bestaat uit een noordelijk deel en een zuidelijk deel, dat middels de Spoorlaan wordt gescheiden van elkaar. Aan de westzijde vormt de straat Zuideinde globaal de plangrens. Ten oosten van het plangebied liggen nog de bestaande bedrijven op het bedrijventerrein. Kadastraal staat de locatie bekend als de gemeente Barendrecht, sectie D en perceelnummers 11162, 11163, 11164, 11165, 9706, 104, 12002, 11433, 11432, 11708, 9810, 11705, 10420, 11837, 10417, 11838, 11124, 11123, 11122, 12047, 12049 en 12051 (allen al dan niet gedeeltelijk). De oppervlakte van het terrein bedraagt circa 5 hectare. Voor de exacte begrenzing van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding.

Figuur 1.1: Ligging plangebied

Figuur 1.2 : Globale begrenzing plangebied

Hoofdstuk 1

6

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost’ (vastgesteld op 11 juni 2013) het geldende juridisch-planologische kader. Op de locatie geldt daarnaast het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Staandplaatsen en evenementen’ en het voorbereidingsbesluit ‘De Stationstuinen 2022’. Een uitsnede van de verbeelding van bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost’ is opgenomen in figuur 1.3. Op deze afbeelding is de begrenzing van het plangebied aangegeven met de rode omranding. In het geldende bestemmingsplan zijn binnen het plangebied de bestemmingen ‘Gemengd’, ‘Bedrijventerrein’, ‘Verkeer’, ‘Water’ en ‘Groen’ opgenomen. Om het structuurplan mogelijk te maken is een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost’ noodzakelijk. Onderhavig bestemmingsplan geeft hier invulling aan.

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met globale begrenzing plangebied (rood omrand).

Voorbereidingsbesluit Op 26 september 2023 is een voorbereidingsbesluit genomen voor De Stationstuinen (zie ook ruimtelijkeplannen.nl: NL.IMRO.0489.BPBTO20230002-VB01). Met het nemen van dit voorbereidingsbesluit wordt aangegeven, dat er nieuw(e) bestemmingsplan(nen) in procedure zal/zullen worden gebracht (zoals onderhavig bestemmingsplan). Er is een aanhoudingsplicht voor bouw- en aanlegactiviteiten. Het is in beginsel niet toegestaan om het gebruik van gronden of bouwwerken in dit gebied te wijzigen en/of te intensiveren ten opzichte van de vigerende bestemming.

Hoofdstuk 1

7

Gedurende de ontwikkeltijd kunnen gebouwen en gebieden tijdelijk leeg (komen te) staan. En liggen (of komen te) gebieden braak. De gemeente vindt het belangrijk dat het gebied altijd aantrekkelijk is. Daarom denkt de gemeente graag gedurende de ontwikkeltijd samen met initiatiefnemers en ontwikkelaars in het gebied na over wat er in de tussentijd gebeurt met gronden en gebouwen die tijdelijk geen functie hebben. Het doel is om deze te benutten voor tijdelijke (gebruiks)functies.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 1

8

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 De Stationstuinen De Stationstuinen wordt een nieuw gemengd gebied met ruimte voor een grote hoeveelheid woningen maatschappelijke voorzieningen, onderwijs (al dan niet in de vorm van een campus), de mogelijkheid voor startups en ruimte voor research en development en experience. De Stationstuinen versterkt het dorp Barendrecht en de relatie met haar omgeving en de stad. Met deze ontwikkeling wordt bovendien bijgedragen aan het vitaal en krachtig houden van het bedrijvencluster op de grens van Barendrecht, Ridderkerk en Rotterdam. Dit cluster van agrofood gerelateerde bedrijven heeft zich verenigd tot Dutch Fresh Port, onderdeel van de Greenport West-Holland, waar ook het Westland onder valt. In het Koersdocument De Stationstuinen is in 2019 de ambitie voor het gebied vastgelegd. Tevens is De Stationstuinen door het Rijk aangewezen als een ‘versnellingslocatie’ binnen de Woondeals, de meerjarige integrale samenwerking tussen overheden en maatschappelijke partners. Het is daarmee een kerngebied voor de grote woningbouwopgave van Zuid-Holland. Dit geeft de visieontwikkeling een stevige impuls. De ligging van De Stationstuinen, binnenstedelijk en dichtbij het treinstation, maakt het tot een ideale ontwikkellocatie. De nabijheid van Barendrecht Centrum en haar voorzieningen versterkt de aantrekkingskracht.

Wat deze plek echt onderscheidt van andere locaties in de regio, is het aanwezige bedrijvencluster Dutch Fresh Port. Dit cluster van agrofood-bedrijven is een koploper op de wereldmarkt en is constant bezig met verbetering en vernieuwing van producten en diensten. Deze karakteristieken van het gebied zorgt ook voor de behoefte aan woonruimte voor werknemers, ruimte voor onderwijs, researchen development en ruimte voor ontmoeting en kennisuitwisseling. Kortom, een gebied met gevarieerd wonen en ontwikkelingen die zich richten op voedsel en gezondheid; de grote thema’s van deze wereld. Dit trekt studenten en docenten aan, onderzoekers, startups en ondersteunende partijen. Er is al serieuze interesse vanuit mbo-scholen en universiteiten voor vestiging of participatie in De Stationstuinen. Onderwijs als een unieke schakel tussen wonen en werken en tussen deze plek en de regio. Vers Proeftuin De Stationstuinen kunnen gezien worden als “Vers Proeftuin”. Proeftuin staat voor innovatie in een broedplaats zoals een campus en in nieuwe woonconcepten. Vers staat voor de ontwikkelingen en trends in gezonde leefstijlen en nieuwe voedselproducten. Van oudsher de kern van Barendrecht en ook nu de dagelijkse drive van aanwezige bedrijven. Het doel is om deze zaken te combineren in een gebied waarin mensen ook het bijzondere bedrijvencluster in hun achtertuin waarderen en hier trots op zijn.

Een gebied waar mensen de verse producten van de bedrijven kunnen beleven, maar mogelijk ook zelf kunnen verbouwen en plukken. De aanwezigheid van de bedrijven en een vorm van een campus biedt ook mogelijkheden en draagvlak voor horecafuncties en detailhandel waarin je de verse producten kunt kopen, proeven en beleven. Een mooie toevoeging voor iedereen die in De Stationstuinen komt wonen.

Hoofdstuk 2

9

Integratie van maatschappelijke vraagstukken De vraagstukken rond wonen en Dutch Fresh Port zijn door de gemeente aangewend om ook andere belangrijke thema’s op te pakken. Zaken die ook voor de Dutch Fresh Port bedrijven belangrijk zijn energie neutrale ontwikkelingen, duurzame mobiliteit, ruimte voor groen en water en goed onderwijs. Door deze maatschappelijke vraagstukken gezamenlijk op te pakken, wordt een duurzame leefomgeving gecreëerd, met oog voor mens en milieu. In deze gebiedsvisie wordt uitgegaan van de volgende 3 kernwaarden:  ‘Groen en bewust’: een goede opwekking en verdeling van energie;  ‘Gezond bereikbaar’: een duurzame mobiliteitsoplossing voor iedereen in het gebied;  ‘Plek voor iedereen’: het verzorgen van een aantrekkelijk woon-, werk- en opleidingsmilieu. Groen en Bewust staat voor een leefomgeving waarin de verharding tot een minimum wordt beperkt. Groen en water voeren de boventoon. De verblijfs- en recreatieruimte ligt voor de deur en dat heeft een positieve invloed op ieders gezondheid. Daarbij staan we voor duurzaam en verantwoord bouwen en zorgvuldig omgaan met energie en warmte. Gezond Bereikbaar gaat over mobiliteit. Het openbaar vervoer, met name het spoor, is de basis. Daarnaast wordt in het gebied voorrang gegeven aan fietsers en voetgangers. De Stationstuinen wordt autoluw; er is maar beperkt ruimte voor de auto.

We werken aan goede (parkeer)voorzieningen met deelmobiliteitsconcepten. Zoals deelauto’s, deelfietsen, nieuwe buslijn naar Ridderkerk. Bereikbaarheid staat uiteraard voorop, maar net even anders dan we gewend zijn in Barendrecht. Zo ontlasten we het omliggend wegennet en het milieu. Tot slot Plek voor Iedereen, want in De Stationstuinen komt een grote variatie aan maatschappelijke en commerciële functies en woningtypen die dit met recht een gemengd gebied maken. Alle thema’s worden in samenhang bekeken. Ze zijn gevat in een stevig ruimtelijk raamwerk waarin de doelen en uitgangspunten van de thema’s zijn verankerd. We houden voldoende flexibiliteit in de planvorming om markt gestuurd te ontwikkelen. Nieuw aanbod voor de woningvraag Barendrecht wil de komende jaren structureel betaalbare woningen toevoegen. Woonruimte waar jongeren in Barendrecht hun wooncarrière kunnen starten, spoedzoekers en statushouders een plek vinden en studenten een dynamische tijd kunnen hebben. De gemeente wil ruimte bieden voor gezinnen en voor ouderen om door te kunnen stromen naar een variatie aan woonvormen, van luxe tot mogelijk zorg(ondersteund) wonen. De Stationstuinen geeft daarmee een duidelijk antwoord op de actuele woningvraag. Uiteraard wordt ook ruimte geboden aan de behoefte aan gezinswoningen binnen de regio en bijvoorbeeld arbeidsmigranten.

De ruimte is echter beperkt en de behoefte aan aantallen woningen groot. De Stationstuinen kiest daarom niet voor de standaard grondgebonden woning met voortuin en oprit, maar voor stedelijke grondgebonden woningen en een variatie aan woningtypen zoals appartementen, ook over meerdere lagen, lofts, portiekwoningen, stadshuizen en ruime dakappartementen. Hiermee geven we invulling aan de diverse woonwensen in een compact woonmilieu. De Stationstuinen onderscheidt zich door deze variatie aan woningtypen van ontwikkelingen in de regio. Volgens o.a. de woningcorporaties is op de woonmarkt overal behoefte aan en is vooral snel bouwen belangrijk. Hiermee komt een verhuisketen op gang die elders in de Barendrechtse woonmarkt weer

Hoofdstuk 2

10

mogelijkheden biedt. Dit wordt uitgewerkt samen met o.a. de woningcorporaties Havensteder, Wooncompas en Patrimonium. Stedelijk wonen Veel mensen streven naar een grondgebonden woning met ruime tuin en auto voor de deur. We moeten er echter aan wennen dat dit niet altijd meer mogelijk is. Voor mensen op latere leeftijd is een gezinswoning vaak te groot. Een levensloopbestendige woning met goede buitenruimte kan een veel betere oplossing zijn. Voor de starter is een gezinswoning veelal financieel niet haalbaar. Die heeft behoefte aan een goed alternatief: een dynamische omgeving en buitenruimte die ook gemeenschappelijk mag zijn. Tegelijkertijd zien we, zeker bij gezinnen met kinderen, veranderende woonwensen die voortkomen uit bijvoorbeeld de coronacrisis. Behoefte aan goede werkruimten thuis en ruimte om buiten te zijn en te wandelen. Inleveren op privé buitenruimte kan gecompenseerd worden door kwalitatieve buitenruimte. Zo ontstaat een duurzame woonomgeving met passend aanbod voor woningzoekenden. Vraag gestuurd De ontwikkeling van De Stationstuinen zal zich richten op vraag. Om dit te kunnen bereiken zal de gemeente samen met de ontwikkelende partijen heel goed naar de markt luisteren om de juiste, verrassende oplossing te bieden. De lange ontwikkelperiode van De Stationstuinen heeft voldoende flexibiliteit om de veranderende woonvraag te kunnen accommoderen.

Gefaseerd De gemeente verwacht dat de ontwikkeling van De Stationstuinen circa 10 jaar duurt. Het plan zal daarom in fasen tot stand komen, te beginnen bij het gebied rondom de hoofdentree van het treinstation. Vanuit daar kan het groeien langs de Spoorlaan en tot aan de Gebroken Meeldijk en langzaam naar de uitlopers van het herstructureringsgebied. Onderhavig bestemmingsplan betreft de eerste fase. Het is de bedoeling om nog voor 1 januari 2024 een ontwerp bestemmingsplan ter visie te leggen voor de tweede fase. Voor het overige deel zal een procedure worden gevolgd conform de Omgevingswet. Tot slot De Stationstuinen is een prachtige ontwikkellocatie tegen het treinstation aan met de potentie om grote aantallen woningen te realiseren en een bijdrage te leveren aan de kracht van het aanwezige bedrijvencluster. De gemeente, woningcorporaties en partijen in het gebied zijn volop in gesprek en er is vertrouwen dat dit gebied binnenkort ook daadwerkelijk zijn eerste start kan maken. De eerste succesvolle tekenen zijn al zichtbaar in de vorm van initiatieven, zoals Spring! Housing, Loods38 / Verse Grond, Café Clementine en de Robin Food Hub als placemaking projecten.

2.2

Ontwikkelkader De Stationstuinen

De gebiedsvisie De Stationstuinen is nader uitgewerkt in een gemeentelijk ontwikkelkader voor de gehele Stationstuinen. Dit ontwikkelkader (d.d. 14 februari 2022) is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting.

Hoofdstuk 2

11

Eerder is de Gebiedsvisie De Stationstuinen vastgesteld (zie paragraaf 3.3.1). Na de vaststelling van de gebiedsvisie heeft de gemeente de planvorming van De Stationstuinen in overleg met de verschillende marktpartijen verder opgepakt. Een van de resultaten is het Ontwikkelkader. In dit Ontwikkelkader komen de kernwaarden bij diverse thema’s terug. Ook staan in het Ontwikkelkader uitgangspunten ten aanzien van het programma. Verder worden adviezen en randvoorwaarden gegeven aan de ruimtelijke kwaliteit van de buitenruimte, mobiliteit, duurzaamheid, klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en circulariteit. Er is in De Stationstuinen gekozen om niet met aantallen woningen of specifieke meters per functie te werken, maar met beschikbaar bouwoppervlak, in vierkante meters bebouwde ruimte (hierna: m 2 BVO). Dit heet het maximale laadvermogen van het gebied. Tot stand gekomen door enerzijds te kijken naar de stedenbouwkundige opzet van het gebied en de mogelijke bouwhoogte. Het totaal m 2 BVO wordt benut voor een divers programma aan wonen, werken, voorzieningen en gebouwd (privé) parkeren. En anderzijds door te kijken naar de marktvraag voor wonen, werken, voorzieningen en het daarbij horende (gebouwd) parkeren. Marktvraag, ruimtelijke kwaliteit en laadvermogen zijn in dit programma op elkaar afgestemd.

Voor de Stationstuinen als geheel wordt uitgegaan van maximaal 517.000 m² bruto vloeroppervlak voor wonen, werken, voorzieningen en gebouwd parkeren (ook privé). De gemeente vindt het erg belangrijk dat De Stationstuinen een multifunctionele wijk wordt, met een goede woon-werkbalans. Daarom wordt als randvoorwaarde meegegeven, dat er in het totale Exploitatiegebied (alle gronden waar concreet een ontwikkeling wordt voorzien binnen plangebied in figuur 2.1) ten minste 67.500 m2 BVO gereserveerd moet zijn voor voorzieningen en werken (waarvan minimaal 8.500 m 2 voorzieningen). De resterende 449.500 m2 BVO worden benut voor woningen (ca. 3.500), uitbreiding van werken en/of voorzieningen en de parkeeroplossing voor het totale programma (wonen, werken, voorzieningen). Deze programmatische verdeling is gebaseerd op wat nodig is voor de realisatie van een goed functionerende wijk met voldoende voorzieningen, bestaande bedrijvigheid en de relatie met Dutch Fresh Port in het kader van breed ondernemerschap.

Figuur 2.1: Ruimtelijk casco uit het Ontwikkelkader met ontwikkelvelden (roodbruine gebieden (met en zonder arcering) Hoofdstuk 2

12

De woonoppervlakte binnen het exploitatiegebied biedt ruimte voor ca. 3.500 woningen. Dit sluit aan bij de uitkomsten van het onderzoek naar de marktvraag in de regio groot Rotterdam. Het woonprogramma is onderverdeeld in drie segmenten (sociaal, middelduur, hoger segment):  Minimaal 60% van het totale woonaanbod bestaat uit betaalbare woningen waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen;  Maximaal 40% van het totale woonaanbod bestaat uit woningen in het hogere segment. Uitgaande van het minimale aandeel hoger segment van 25% van het totaal mag de resterende 15% worden benut om het aandeel sociale huurwoningen of middeldure woningen uit te breiden. Bij deze verdeling horen de volgende prijscategorieën: Segment Sociaal Middelduur Hogere segment

Huurprijs 2021 < € 752,33 € 752,33 – € 1.000 > € 1.000

Segment Middelduur

Koopprijs 2021 < € 325.000 (NHGgrens) > € 325.000

Hogere segment

Voor de onderdelen ‘voorzieningen’ en ‘werken’ gelden de volgende randvoorwaarden/adviezen:  Voor De Stationstuinen geldt een minimum van 8.500 m² voor voorzieningen met een verdeling zoals opgenomen in het ontwikkelkader;  Advies: Het aanbod voorzieningen bestaat uit zorg, onderwijs (campus en primair), cultuur, horeca, sport en (niet-) dagelijkse detailhandel;  Voorzieningen en werken moeten het autoluwe karakter van de wijk waarborgen;  Het aanbod van voorzieningen dient organisch mee te groeien met de ontwikkeling van de wijk;  De m2’s BVO voor werken en voorzieningen tellen samen op tot ten minste 67.500 m2 BVO;  Advies: Nevenfuncties vanuit de AGF-sector genieten de voorkeur vanwege de relatie met Dutch Fresh Port.

2.3

Structuurplan

Er is voor een deel van de ontwikkelvelden uit het Ontwikkelkader in eerste instantie een VO stedenbouwkundig plan opgesteld. Deze is opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan, dat ter inzage heeft gelegen. Er is gekozen om voor een verdiepende stap voor dit deelgebied in de vorm van een structuurplan. Dit structuurplan is een nadere uitwerking van het Ontwikkelkader en het VO Stedenbouwkundig plan en vormt de basis voor het vast te stellen bestemmingsplan1. Figuur 2.2 laat het gebied zien van de Stationstuinen, waar het structuurplan betrekking op heeft

1

Benadrukt wordt dat het structuurplan niet wezenlijk anders is dan het VO Stedenbouwkundig plan. Zo is de stedenbouwkundige structuur op onderdelen gewijzigd, maar deze past nog steeds binnen de juridisch-planologische (bouw)mogelijkheden (bouwgrenzen, bestemmingsgrenzen, bouwhoogtes), zoals vastgelegd in het ontwerpbestemmingsplan. Die mogelijkheden zijn in het vastgestelde bestemmingsplan grotendeels gelijk gebleven. Sommige regels zijn wat ‘strakker’ geworden om zo meer rechtszekerheid te kunnen bieden mede naar aanleiding van ingebrachte zienswijzen.

Hoofdstuk 2

13

Figuur 2.2 Begrenzing Structuurplan

Er zijn twee scenario’s als het gaat om de locatie van een Mobilityhub (HUB) in het noordoosten van onderhavig bestemmingsplan (fase 1). Het eerste scenario is conform het ontwerpbestemmingsplan en is overgenomen in het vast te stellen bestemmingsplan. Een ander scenario is het verder opschuiven van de HUB naar het noordoosten (zie figuur 2.3). Indien uiteindelijk gekozen wordt voor het tweede scenario zal een nieuwe ruimtelijke procedure worden opgestart, waarin het tweede scenario wordt mogelijk gemaakt. Uiteindelijk zullen dan ter plaatse van de locatie, waar nu een HUB is geprojecteer in dit bestemmingsplan, woningen worden mogelijk gemaakt (zie ook hoofdstuk 5 van het Structuurplan). Op figuur 2.3 is een proefverkaveling weergegeven met onder andere de verkaveling van binnen het plangebied van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2

14

Figuur 2.3. Proefverkaveling Structuurplan

Het structuurplan is als bijlage opgenomen bij deze toelichting. Voor meer informatie hierover wordt hiernaar verwezen.

2.4 Beeldkwaliteitsplan Voor De Stationstuinen als geheel is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als een bijlage bij deze toelichting gevoegd. Deze wordt in een aparte procedure als aanvulling op de Welstandsnota door de gemeenteraad vastgesteld. De nog aan te vragen omgevingsvergunning zal worden getoetst aan redelijke eisen van welstand zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. Ruimtelijk relevante aspecten uit het beeldkwaliteitsplan zijn in dit bestemmingsplan geborgd in de bouwregels (waar mag gebouwd worden, hoe hoog mag er gebouwd worden, etc.).

Hoofdstuk 2

15

2.5 Het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase Het Ontwikkelkader en het Beeldkwaliteitsplan zijn opgesteld voor De Stationstuinen als geheel. De wens is om zo snel mogelijk een begin te maken met de bouw van woningen met daarnaast ruimte voor ‘werken’ en ‘voorzieningen’ te beginnen direct ten oosten van het station. Daarvoor is onderhavig bestemmingsplan in procedure gebracht. Voor het plangebied wordt verwezen naar figuur 1.2. Daarbij is het uitgangspunt is dat het gebiedsdeel dat via dit bestemmingsplan gerealiseerd wordt, voldoet aan alle adviezen, randvoorwaarden en uitgangspunten uit het Ontwikkelkader, het Beeldkwaliteitsplan en ook het Structuurplan. Hieronder wordt dit nader uitgewerkt. 2.5.1 Het Ontwikkelkader Wonen In het Ontwikkelkader zijn verschillende randvoorwaarden gegeven voor de woonfunctie. Deze randvoorwaarden hebben onder andere betrekking op de verdeling tussen woningtypen (betaalbare woningen en woningen in het hogere segment, huur- versus koopwoningen) qua grootte, typologie en prijs en passend bij de doelgroepen. In navolgend overzicht is het richtprogramma weergegeven voor de eerste fase van het bestemmingsplan, zoals opgenomen in de regels (artikel 3.1). Met dit bestemmingsplan worden in totaal maximaal 815 woningen mogelijk gemaakt. In de eerste fase komen er verschillende soorten appartementen met verschillende oppervlaktes en prijzen.

Richtprogramma a. maximaal 815 woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-gebonden beroep; b. detailhandel tot een maximum oppervlakte van 1.000 m2 bvo, met dien verstande dat de maximale oppervlakte per vestiging niet meer mag bedragen dan 200 m2 bvo; c. horeca in de categorieën 1 en 2 tot een maximum oppervlakte van 1.000 m2 bvo, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - Loods 38-40' de maximale oppervlakte van horeca niet meer mag bedragen dan 400 m2 bvo; elders binnen het bestemmingsvlak bedraagt de maximale omvang van horeca per vestiging maximaal 150 m2 bvo; d. kantoren en dienstverlening tot een maximum oppervlakte van 4.800 m2 bvo; e. overige niet-woonfuncties, welke niet genoemd zijn in 3.1 sub b en c tot maximaal 2.000 m2 bvo; f. in aanvulling op het bepaalde in sub b t/m d is ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - mobilityhub 1" een mobilityhub toegestaan met de volgende voorzieningen: 1. maximaal 5.000 m2 bvo niet-woonfuncties met dien verstande dat de maximale oppervlakte aan detailhandel binnen het plangebied niet meer mag bedragen dan 1.000 m2 bvo 2. parkeervoorzieningen; 3. nutsvoorzieningen; g. in aanvulling op het bepaalde in sub b t/m d is ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - mobilityhub 2" een mobilityhub toegestaan met de volgende voorzieningen: 1.

parkeervoorzieningen; 2. nutsvoorzieningen; h. een dag- of weekmarkt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 'Loods 3840';

Hoofdstuk 2

16

met dien verstande dat: i. j.

de niet-woonfuncties zoals bedoeld in sub b t/m h uitsluitend zijn toegestaan als deze geschikt zijn voor functiemenging met inachtneming van het bepaalde in artikel 4.4.3; de bestaande hellingbaan ten behoeve van de calamiteitendiensten in stand wordt gehouden met daaraan ondergeschikt:

k. bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen; l. groen- en speelvoorzieningen; m. wegen en paden; n. parkeervoorzieningen- en verkeersvoorzieningen (al dan niet ondergronds), waaronder begrepen een hellingbaan ten behoeve van de calamiteitendiensten, met dien verstande dat buiten de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd- mobilityhub 1' en 'specifieke vorm van gemengd- mobilityhub 2' alleen gebouwde parkeervoorzieningen zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - gebouwde parkeervoorziening toegestaan'; o. nutsvoorzieningen; p. water en waterhuishoudkundige voorzieningen q. kunstwerken. Voorzieningen en werken Voor voorzieningen wordt een verdeling tussen verschillende functies aangegeven voor het gehele gebied. Het richtprogramma laat zien dat hier aan voldaan wordt. Verder is in de regels een artikel 3 opgenomen over de doelen van het bestemmingsplan. Eén van de doelen is om de economische positie van Dutch Fresh Port te versterken met niet-woonfuncties. Ruimtelijke kwaliteit Voor de ruimtelijke kwaliteit zijn in het Ontwikkelkader adviezen en randvoorwaarden gegeven, waaronder voor de openbare ruimte en de verblijfskwaliteit. Daarnaast is een advies gegeven over de stedenbouwkundige volumes.

Een en ander is weer nader uitgewerkt in het Structuurplan en het Beeldkwaliteitsplan, die als bijlagen bij de toelichting zijn gevoegd. Daarnaast werkt de gemeente momenteel aan een voorlopig ontwerp inrichtingsplan, waarbij rekening wordt gehouden met voldoende speel- en verblijfsruimte. Ditzelfde geldt voor fietsenstallingen, ondergrondse containers en calamiteitenverkeer. Mobiliteit In het Ontwikkelkader is een aantal randvoorwaarden en adviezen geformuleerd met betrekking tot mobiliteit. Deze zijn veelal gericht op de totale gebiedsontwikkeling, zoals de locatie van mobiliteitshubs, loopafstand tot (collectieve) parkeervoorzieningen en deelmobiliteit. Dit bestemmingsplan is een van de eerste stappen in de ontwikkeling van De Stationstuinen. Een deel van de ontsluiting en infrastructuur van de wijk zal dan ook gerealiseerd worden. Dit zal wel in samenhang met de ontwikkelingen in de omgeving verricht worden. Er wordt voorzien in minimaal 1.080 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt binnen het bestemmingsplan gerealiseerd. Uitgangspunten voor parkeren zijn:

Hoofdstuk 2

17



Minimaal 15% en maximaal 30% van de maatgevende parkeerbehoefte worden privaat georganiseerd.  Minimaal 60% van het totale parkeeraanbod wordt gerealiseerd in mobiliteithubs en op het stationsdek;  Maximaal 15% van het totale parkeeraanbod wordt gerealiseerd op het maaiveld, indien ruimtelijk inpasbaar. In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de uitgangspunten voor het parkeren ook te borgen (voor zover ruimtelijk relevant) (zie ook artikel 4.4.4). Energie Rand voorwaardelijk wordt in het Ontwikkelkader gesteld dat voldaan moet worden aan vigerende wet- en regelgeving. Ook is de robuustheid en leveringszekerheid van het energiesysteem een randvoorwaarde, alsmede de toepassing van transformatoren in relatie tot gezondheid en vastgoed en openbare ruimte. Toepassing van WKO-systemen is een advies. De transformatoren en WKO-systemen worden geclusterd in de hubs. In het ontwikkelkader zijn randvoorwaarden opgenomen ten aanzien van duurzaamheid. Deze zijn vertaald in een beleidsregel Duurzaamheid. Dit betekent dat bij omgevingsvergunningaanvragen getoetst wordt aan deze regels. Hierin zijn ook eisen opgenomen over energie. Zie ook paragraaf 3.3.3. Klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit Er worden in het Ontwikkelkader verschillende randvoorwaarden gesteld met betrekking tot dit onderwerp, alsmede een advies over het percentage schaduw.

Bij de uitwerking van de plannen is hier zoveel mogelijk rekening mee gehouden. Verder wordt verwezen naar de beleidsregel Duurzaamheid, waarin ook eisen zijn opgenomen over klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulariteit. Als het gaat om windklimaat, bezonning zijn in de regels voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Ook bevatten de regels een toetsingsregel voor waterhuishouding. Zie ook paragraaf 3.3.3 2.5.2 Het Structuurplan Dit bestemmingsplan is gericht op de eerste fase van de ontwikkeling van De Stationstuinen. Het is de plek bij de hoofdentree van het station en gelegen aan de Spoorlaan. Een deel vormt de eerste rand van het te ontwikkelen park. Uitgangspunten daarbij zijn een sterke begeleiding van het stationsplein en de Spoorlaan en een meer open structuur richting het park. De uitgangspunten voor de eerste fase van de Stationstuinen uit het Structuurplan zijn vertaald in de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan. De bouwvlakken zijn vastgelegd, evenals de maximale bouwhoogtes (en de hoogteaccenten). Het deel van het te ontwikkeling park, dat gelegen is in dit bestemmingsplan heeft de bestemming ‘Groen’ gekregen. Ook zijn er regels gesteld over de nietwoonfuncties. Bepaald is waar in ieder geval geen woningen zijn toegestaan in de plint. Deze plinten zijn bedoeld voor de niet-woonfuncties.

2.5.3 Het Beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage bij de toelichting gevoegd en zal via een wijziging van de Welstandsnota onderdeel uit gaan maken van die nota.

Hoofdstuk 2

18

De omgevingsvergunningen zullen vervolgens o.a. aan zowel het bestemmingsplan als het beeldkwaliteitsplan worden getoetst. Het bestemmingsplan geeft bewust nog de nodige flexibiliteit als het gaat om bouwen. Alleen de randvoorwaarden zijn vastgelegd (uit het Structuurplan en Beeldkwaliteitsplan). Gelet hierop heeft het bevoegd gezag de vrijheid om nadere regels uit het beeldkwaliteitsplan mee te nemen bij de welstandstoets. Deze behoeven daarom niet ook nogmaals in de regels van het bestemmingsplan te worden opgenomen. Dit mag vaak ook niet omdat veel van die regels niet ruimtelijk relevant zijn. Bij het gebruik van de afwijkingsbevoegdheid als het gaat om opbouwen wordt in de regels wel een directe link gelegd met het beeldkwaliteitsplan.

Hoofdstuk 2

19

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Met dit initiatief zijn geen nationale belangen gemoeid. Het Barro bevat geen kader stellende uitspraken voor het plangebied. Ook de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) heeft geen specifieke betekenis voor onderhavige ontwikkeling. Het gebied De Stationstuinen (waarbinnen dit in initiatief valt) is door het Rijk aangewezen als een versnellingslocatie binnen de Woondeal ‘Zuidelijke Randstad’. Met deze woondeal wordt gestreefd naar het versnellen van de woningbouwproductie. Met dit initiatief wordt invulling gegeven aan de versnelling van de woningbouwproductie. 3.1.2 Crisis- en herstelwet Het plangebied van dit bestemmingsplan is aangewezen als experimenteergebied in het kader van de Crisis- en herstelwet. Dat geeft de mogelijkheid een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte op te stellen voor het gebied en milieunormen in het bestemmingsplan op te nemen ter bevordering van een duurzame ontwikkeling. De aanwijzing biedt kansen om bijvoorbeeld ruimtelijke regels en milieuregels samen te brengen (zie ook paragraaf 5.4.2). 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen.

De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.2 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan 2

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 3

20

die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (Artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Ladder woonfuncties De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is doorlopen met dit plan. De ladderonderbouwing voor wonen is opgenomen in de bijlagen. Hierna worden de belangrijkste bevindingen beschreven. Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuis-bewegingen. In dit behoefteonderzoek gaat het om het primaire verzorgingsgebied gemeente Barendrecht én de gemeente Rotterdam. Als secundair verzorgingsgebied wordt op hoofdlijnen gekeken naar de overige regio Rotterdam, aangezien op dit niveau afspraken worden gemaakt over de woningbouwprogramma’s. Het initiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente. Het initiatief De Stationstuinen, 1ste fase, waarbij maximaal 815 woningen worden gerealiseerd in een mix van grondgebonden woningen en gestapelde woningen in de vrije sector, het midden en sociaal segment, voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van woningen in De Stationstuinen 1ste fase onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte in Barendrecht en omliggende regio is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het initiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2% leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving. De gemeente Barendrecht had in 2021 een woningleegstand van 2%. Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.  Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemmingen: ‘Gemengd’ en ‘Bedrijventerrein’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft.  In de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ en ‘Wonen’ vigerend.

Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig. Gelet op het bovenstaande wordt de bouw van 815 woningen passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Hoofdstuk 3

21

Ladder niet woonfuncties De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is ook doorlopen voor niet woonfuncties. Zie de bijlage bij deze toelichting. Hierna worden de belangrijkste bevindingen beschreven. Ruimtelijk verzorgingsgebied Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Conclusie  Uit de handreiking bij de Ladder blijkt dat voor detailhandel de aard en omvang van het initiatief bepalend is voor het verzorgingsgebied. Het gebied waar de meeste bestedingen vandaan komen en dus in potentie ook de grootste omzeteffecten, wordt doorgaans als verzorgingsgebied gehanteerd. Dit onderzoek gaat uit van de gemeente Barendrecht als verzorgingsgebied voor detailhandel. Het verzorgingsgebied voor detailhandel is bepaald op basis van het KSO 2021. Hieruit blijkt dat 92% (exclusief online) van de inwoners zijn dagelijkse boodschappen in Barendrecht doet.

 Als ruimtelijk verzorgingsgebied voor horeca is primair gemeente Barendrecht en secundair de gemeenten Rotterdam, Albrandswaard, Ridderkerk, Zwijndrecht en Hoeksche Waard aangehouden. Uit het KSO 2021 blijkt dat de gemeente Barendrecht voor horeca een koopkrachtbinding heeft van 55% en een toevloeiing van 34%. Van deze toevloeiing is circa 25% afkomstig uit bovenstaande gemeenten.  Voor kantoren is als ruimtelijk verzorgingsgebied primair de gemeente Barendrecht aangehouden. Het primaire verzorgingsgebied is bepaald aan de hand van verhuisbewegingen van bedrijven naar de buurt van het initiatief (gebiedsafbakening: BT Handelscentrum & BT Dierenstein). In de periode april 2017 – november 2022 hebben er in totaal 64 bedrijfsverhuizingen plaatsgevonden in de gebiedsafbakening. 55% hiervan is afkomstig uit de gemeente Barendrecht. Het secundaire verzorgingsgebied is de gemeente Rotterdam. In de eerdergenoemde periode hebben er 11 verhuizingen vanuit Rotterdam plaatsgevonden naar het gebied.  Het verzorgingsgebied voor dienstverlening wordt globaal afgebakend door de reistijd die gebruikers bereid zijn af te leggen. Uitgangspunt voor De Stationstuinen 1ste fase voor de te realiseren dienstverlening is dat deze gericht is op de bewoners en gebruikers van bedrijven op het terrein (en de directe omgeving).

Kwantitatieve behoefte aangetoond De behoefte bij een plan wordt bepaald door de confrontatie van de langetermijnprognose van de vraag, met het aanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. Conclusie detailhandel3: De beoogde ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve behoefte.  Het detailhandelsaanbod functioneert op dit moment zeer goed in de gemeente Barendrecht. Dat geldt zowel voor de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. Richting 2030 neemt de bevolking in de gemeente Barendrecht nog toe en daardoor ook de besteding. Er ontstaat een distributieve uit-

3

In de ladder wordt nog uitgegaan van de komst van een grote supermarkt in het plangebied van dit bestemmingsplan. Voortschrijdend inzicht heeft er toe geleid dat de mogelijkheid van een nieuwe grote supermarkt is geschrapt. Verder is het maximum aan detailhandel in het aangepaste bestemmingsplan verlaagd van 2.350 m2 bvo naar 1.000 m2 bvo. In de ladder kon een supermarkt en 2.350 m2 bvo worden onderbouwd. Dan voldoet zeker het mindere ook aan de ladder van duurzame verstedelijking. Daarom is de ladder hier niet meer op aangepast.

Hoofdstuk 3

22





breidingsruimte van circa 5.900 m² wvo. Door de toevoeging van ca. 815 woningen stijgt het inwonertal verder waardoor er 6.500 m² wvo marktruimte ontstaat. Dit betekent dat er ook in de toekomst in kwantitatieve zin ruimte is voor uitbreiding van het aanbod. Op basis van het voorgaande voorziet het realiseren van een supermarkt duidelijk in een kwantitatieve behoefte (zie ook voetnoot 3). Bij het realiseren van een moderne supermarkt (zie ook voetnoot 3) past ook het toevoegen van overig dagelijks (en eventueel niet-dagelijks) aanbod. Er is in kwantitatieve zin voldoende behoefte voor uitbreiding van het aanbod, ook als we het huidige aanbod vergelijken met het benchmark. De toename van het aantal inwoners rechtvaardigt het toevoegen van detailhandelsaanbod. De beoogde toevoeging van circa 2.750 m² BVO dagelijks aanbod zorgt naar verwachting voor een toekomstige vloerproductiviteit van € 10.200 per m² wvo. Afhankelijk van de daadwerkelijk gerealiseerde binding is dit een afwijking van circa -3% ten opzichte van de huidige situatie. De omzet per m² blijft ruim boven het landelijk gemiddelde. Het omzeteffect is dus zeer beperkt en dus aanvaardbaar.

In de ladder wordt nog uitgegaan van de komst van een grote supermarkt in het plangebied van dit bestemmingsplan. Voortschrijdend inzicht heeft er toe geleid dat de mogelijkheid van een nieuwe grote supermarkt in dit bestemmingsplan is geschrapt. Deze supermarkt zal hoogstwaarschijnlijk in het bestemmingsplan De Stationstuinen 2e fase worden opgenomen. Een ontwerp van dit bestemmingsplan zal naar verwachting nog in 2023 ter visie worden gelegd. Verder is het maximum aan detailhandel verlaagd van 2.350 m2 bvo naar 1.000 m2 bvo. In de ladder kon een supermarkt en 2.350 m2 bvo worden onderbouwd. Dan voldoet zeker het mindere ook aan de ladder van duurzame verstedelijking. Daarom is de ladder hier niet meer op aangepast. Conclusie horeca: De ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve behoefte:  Het horeca-aanbod in Barendrecht functioneert op dit moment goed. Zowel in het primaire als secundaire verzorgingsgebied is voldoende marktruimte tot 2030 om 1.000 m² BVO horeca toe te voegen.  Door toevoeging van de horecazaken in combinatie met de andere voorzieningen is de kans op een hogere binding en meer toevloeiing, waardoor er nog meer marktruimte kan ontstaan.

Conclusie kantoren en dienstverlening: Het initiatief om maximaal 4.800 m² kantoren/dienstverlening te realiseren binnen De Stationstuinen, 1ste fase voorziet in een kwantitatieve behoefte:  De werkgelegenheid in Barendrecht is de afgelopen jaren sterk gestegen met gemiddeld 1,5% per jaar. Op basis van de werkgelegenheidsraming is er een uitbreidingsvraag naar vierkante meters kantoren van ca. 7.000 m² in het lage scenario tot 20.800 m² in het hoge scenario tot 2030. Dit is behoorlijk in lijn met de raming van de STEC groep uit 2018 die voor de periode 2022-2030 voor Barendrecht uitgaat van een uitbreidingsvraag die ligt tussen 10.150 m² bvo en 23.400 m² bvo. Dit betekent dat er voldoende ruimte is voor het realiseren van maximaal 4.800 m² kantoorruimte in De Stationstuinen, 1ste fase Barendrecht.  Het aanbod onderschrijft de behoefte. De afgelopen jaren is er steeds minder aanbod in Barendrecht. Het aanwezige aanbod is daarnaast ook incourant. De panden zijn oud en kennen een energielabel lager dan C. Het aantal panden dat langer dan één jaar leeg staat is 86%. Dit is vele malen hoger dan andere gemeenten en het landelijke gemiddelde. Dit maakt vernieuwing noodzakelijk.

Hoofdstuk 3

23



Vanuit het benchmark is er behoefte aan publieke dienstverlening bij toename van het aantal woningen (en daarmee inwoners) in Barendrecht. Dit vertaalt zich in toevoegen van 6 dienstverleners, waarvan 4 ambachten en 2 publieke dienstverleners. Hierbij kan gedacht worden aan een schoonheidssalon, kledingreparatie, uitvaartondernemer, makelaardij, etc. Let op: het is zeer onwaarschijnlijk dat de volledige 4.800 m² door dienstverlening wordt ingevuld. Daarvoor is de toename van het aantal inwoners simpelweg niet toereikend. Echter is de 4.800 m² bedoeld voor kantoren én dienstverlening (zakelijk en publieksgericht).

Kwalitatieve behoefte aangetoond Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: met kwalitatieve behoefte wordt de ‘meerwaarde’ van het plan bedoeld. Conclusie detailhandel: De oorspronkelijke toevoeging van circa 1.500 m² BVO detailhandel niet zijnde supermarkt en circa 1.250 m² BVO supermarkt zijn vanuit kwalitatief oogpunt wenselijk, voor de consumentenverzorging, maar ook voor de structuur:  Deze ontwikkeling geeft invulling aan de hedendaagse consumentenbehoefte. Inwoners van Barendrecht, en specifiek de inwoners van de Stationstuinen, 1ste fase krijgen de beschikking over een aantrekkelijk, goed bereikbaar, modern en tevens toekomstbestendige winkelconcentratie die combinatiebezoeken bevorderd.  Ten oosten van het spoor bevindt zich nog geen supermarkt. Toevoeging van een supermarkt in het gebied draagt bij aan de bestaande boodschappenstructuur.  Met de ontwikkeling wordt ingespeeld op de duurzame ambities van de gemeente door intensivering van het stedelijk gebied rondom het station, het beperken van autobewegingen en het aantrekkelijker maken van het openbaar vervoer.

Hierboven is al beschreven, dat de nieuwe supermarkt waarschijnlijk in de tweede fase wordt mogelijk gemaakt. Dan zal ook meer niet dagelijkse detailhandel voor toegestaan, zodat uiteindelijk er voldoende nieuwe detailhandel aanwezig zal zijn overeenkomstig de vastgestelde behoefte. Conclusie horeca: De ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte:  Het planinitiatief sluit goed aan bij de trends en ontwikkelingen. Horeca initiatieven die inspelen op de gebiedskwaliteiten, zoals het planinitiatief, hebben groeiperspectief. Horeca heeft een belangrijke rol in de foodbeleving, zeker in relatie tot de Dutch Fresh Port. Door de horeca te koppelen aan de kernkwaliteiten van het gebied (Dutch Fresh Port) wordt de beleving van het gebied verbeterd.  De Stationstuinen, 1ste fase moet een levendige, gevarieerde woon- en werkomgeving worden met een goede functiemix. Horeca is hierbij van belang om ‘placemaking’ te creëren. Er wordt een beeldbepalend, uitnodigend kerngebied gecreëerd. Door dit uitnodigende kerngebied is de verwachting dat er meer koopkrachtbinding ontstaat onder de inwoners van Barendrecht én dat de toevloeiing toe kan nemen. Hierdoor ontstaat nog meer marktruimte voor horeca.  De onderscheidende kernkwaliteiten van het plangebied ten opzichte van het overige aanbod in de gemeente maakt de horecalocatie complementair aan de overige horeca in de gemeente.

 Het plangebied genereert deels zelf het draagvlak voor de horeca. Daarnaast trekt het deels nieuwe doelgroepen, met een ander bezoekmotief, zoals de Dutch Fresh Port. Ook andere bestemmingen in Barendrecht en de regio kunnen hiervan profiteren door middel van combinatiebezoeken.

Hoofdstuk 3

24

Conclusie kantoren en dienstverlening: Het initiatief om maximaal 4.800 m² kantoren/dienstverlening te realiseren binnen De Stationstuinen 1ste fase voorziet in een kwalitatieve behoefte:  De dynamiek in Barendrecht ligt voornamelijk in de kleine metrages (<250 m²). Het initiatief is o.a. bedoeld voor kleine bureaus, ontwerppraktijken, startups, etc. Deze bedrijven hebben over het algemeen een minder grote ruimte nodig. De behoefte van deze bedrijven sluit naadloos aan op de dynamiek in Barendrecht.  De vraag op de kantorenmarkt richt zich steeds meer op de kwalitatief betere kantoren. Doordat er vaak geen passend courant aanbod meer beschikbaar is, is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Hierdoor zal naar verwachting de kwalitatieve schaarste toenemen. De beoogde kantoren in De Stationstuinen 1ste fase zijn voor veel ruimtevragers een passend aanbod en dragen bij aan het oplossen van de mismatch tussen vraag en aanbod. Het initiatief De Stationstuinen speelt hierop in door moderne kantoorruimte te realiseren in een gemengd woon-werkmilieu en op een goed bereikbaar ov-knooppunt. Het initiatief bevindt zich op een zeer goed bereikbare locatie langs het spoor en de snelweg in Barendrecht. Ov-locaties zijn een gewilde locatie voor het realiseren van kantoren. De hedendaagse kantoorgebruiker hecht veel waarde aan bereikbaarheid.

Door de ligging van het station zijn Rotterdam en Dordrecht binnen aanzienlijke tijd te bereiken.  Vanaf 1 januari 2023 moet een kantoorpand minimaal energielabel C hebben om nog als kantoor gebruikt te mogen worden. Dit brengt hoge kosten met zich mee, aangezien 60% van de kantoren ouder is dan 20 jaar. De opgave van verduurzaming geldt voor 30 miljoen vierkante meter49. Dit kan ertoe leiden dat bedrijven op zoek moeten naar een nieuw pand en dat hierdoor de vraag naar courante panden stijgt.  Kantoren worden meer een plek voor ontmoeten, vergaderen en creatieve processen (bijv. brainstorm). Door de verandering in gebruik zal de vraag naar flexibele kantoorruimte op de lange termijn toenemen. De Stationstuinen 1ste fase voorziet hierin door in te zetten op een breed palet aan kantoorgebruikers.  Nederland is een zeer grote speler op het wereldtoneel als het gaat om exporteren van Agro en Food producten. De haven van Rotterdam speelt hierbij een grote rol. Het initiatief wordt gerealiseerd nabij de Dutch Fresh Port: het internationale knooppunt voor agro/vers/food logistiek. Barendrecht en daarmee De Stationstuinen liggen op ca. 20 minuten reistijd van de haven van Rotterdam. Het is wenselijk om de kantoorruimte in te zetten voor bedrijven die aansluiting vinden bij de AGF-sector. Hierdoor wordt er een cluster gevormd.

Een cluster staat internationaal sterker, daarnaast kunnen er gezamenlijk makkelijker investeringen worden gedaan en worden samengewerkt.  De dienstverlening in Barendrecht concentreert zich met name rondom het centrum van de stad. Het is hiermee onredelijk te veronderstellen dat inwoners van De Stationstuinen 1ste fase zullen uitwijken naar deze gebieden voor publieksgerichte dienstverlening. Het is wenselijk om sommige diensteverlening op korte afstand te hebben o.a. een kapper, schoonheidssalon en de reparatie van kleding en schoenen. Conclusie overige niet-woonfuncties: Het beoogde programma realiseert ook overige voorzieningen. Het gaat dan bijvoorbeeld om gezondheidszorg, onderwijs, cultuur en sport. Planologisch is er al het een en ander toegestaan aan overige voorzieningen. Het toevoegen van deze voorzieningen past bij de ambities van Barendrecht en is van toegevoegde waarde voor het plangebied.  Levendige straten zijn van groot belang voor steden en straten. Een afwisseling van functies zorgt voor meer levendigheid met verschillende bezoekers, die mogelijk onderlinge kruisbestuiving of economische uitwisseling kunnen krijgen. De mix zorgt voor activiteit op verschillende momenten van de dag en voor economische weerbaarheid voor de verhuurder. Multifunctionele straten en

Hoofdstuk 3

25





wijken zorgen voor verschillende gebruikers en gebruiksmomenten gedurende de dag en de week. Voor het plangebied vraagt dat om het toevoegen van een diversiteit aan voorzieningen. Gemeente Barendrecht vindt het erg belangrijk dat De Stationstuinen een multifunctionele wijk wordt met een goede woon-werkbalans. Barendrecht wil voorzien in een flexibel, passend en toekomstgericht voorzieningenaanbod om zo de aantrekkelijkheid van Barendrecht als woongemeente uit te bouwen. Het is dan ook belangrijk het voorzieningenaanbod af te stemmen op de huidige en toekomstige behoefte. Het toevoegen van overige voorzieningen in De Stationstuinen zorgt dus voor meer levendigheid en past bij de ambities van Barendrecht voor dit gebied. Maar ook op andere manieren is het van meerwaarde voor het gebied en de omgeving. - Er is een toenemende behoefte aan moderne, centraal gelegen, geclusterde gezondheidscentra waar zorgfuncties gehuisvest worden. Deze zorgfuncties zijn een aanvulling op het huidige zorgaanbod in Barendrecht. - In de Gebiedsvisie wordt de wens voor een campus uitgesproken voor MBO-, HBO- en WOonderwijsinstellingen. De campus is AGF gerelateerd en kent een sterke relatie met Dutch Fresh Port. Streven in De Stationstuinen is een intensieve samenwerking tussen ondernemers, kennisinstellingen en onderwijs (mbo/hbo/universitair) op het gebied van voeding en gezondheid.

- Voor het basisonderwijs is behoefte aan een dependance van één van de huidige scholen in Barendrecht. Hierbij moet ook ruimte worden gereserveerd voor een kinderdagverblijf (KDV) en buitenschoolse opvang (BSO). Er gaan immers steeds meer kinderen naar de opvang door stijgende arbeidsparticipatie van ouders en verhoging van de kinderopvangtoeslag. - Zet in op cultuurvoorzieningen met een wijkverzorgende functie. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een buurthuis dat fungeert als ontmoetingsplek en waar verschillende culturele activiteiten georganiseerd kunnen worden. - Barendrecht heeft een hoge dekking van sportvoorzieningen. Met een voetbal-, korfbal-, atletiek-, en tennisvereniging op korte afstand van De Stationstuinen is het niet wenselijk om hier grootschalige sportverenigingen te vestigen. Wel is het (zeer) wenselijk om sportfaciliteiten op kleinere schaal een plek te geven. Denk daarbij aan een fitness, dans- en of yogaschool. Dit sluit naadloos aan bij het thema gezondheid, een belangrijk element in het plan.