Bijlage 6_Schaarste in Barendrecht
Tekst van het document
Concept rapport
Schaarste in Barendrecht Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Schaarste in Barendrecht Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Datum
4 februari 2025
Opdrachtgever:
Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Contactpersoon:
Monique de Jonge
Nadere inlichtingen:
Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl;
Projectnummer:
P47190
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.N L INFO@RIGO.
DE RUIJTERKADE AMSTERDAM POSTBUS 2805
112-C 1000
CV
IBAN NL 14 0002903851 BTW NR
INGB NL
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Inleiding
1
1
Woningtekort in Nederland
3
2
Inzicht in de woningmarkt
4
2.1
(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen
4
2.2
Spanningsindicator
8
2.3
Samenvattend
10
3
4
5
6
7
8
Sociale huursector
11
3.1
Toegang en verdeling
11
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
11
3.3
Verhuringen
13
3.4
Slaagkansen
17
3.5
Samenvattend
20
De particuliere huursector
21
4.1
Prijsontwikkelingen
21
4.2
Actueel aanbod
22
4.3
Toegankelijkheid
23
4.4
Samenvattend
24
Koopsector
25
5.1
Woningmarktindicatoren
25
5.2
Prijsontwikkelingen
29
5.3
Actueel aanbod
31
5.4
Toegankelijkheid
32
5.5
Samenvattend
35
Vitale beroepen
36
6.1
Landelijk tekort
37
6.2
Vitale beroepen
37
6.3
Lokale arbeidsmarkt
40
6.4
Vitale beroepen in de regio
40
6.5
Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen
46
6.6
Conclusie
Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
6.7
Discussie
Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Verhuisbewegingen en lokale binding
Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
7.1
Verhuisbewegingen
Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
7.2
Lokale binding
Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Conclusie
Bijlagen
55 58
Inleiding De gemeente Barendrecht treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds kort de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Barendrecht onderzocht.
Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €355.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewe zen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Barendrecht van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.
Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de sociale koopsector. Rapport Schaarste in Barendrecht
1
Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijk e en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Barendrecht. We onderzoeken de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. In hoofdstuk 6 en 7 wordt ingezoomd op de schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen en lokale inwoners. Tenslotte volgt in hoofdstuk 8 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.
Rapport Schaarste in Barendrecht
2
1
Woningtekort in Nederland
In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Rotterdam? In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen 1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huis houdens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Rotterdam wordt becijferd op 5,3 procent. Het gaat om een tekort van ruim 36.500 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huishoudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning.
Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op d e koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2023 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning eind 2022, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad. Ook Barendrecht kent enige druk volgens BPD. De gemeente Barendrecht staat op plek 102 van de 344 onderzochte gemeenten.
1
ABF (2023) Dashboard Woningtekort.
2
Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.
3
BPD (2023) Hittekaart 2023: Ondanks kanteling op de woningmarkt blijft de druk hoog.
Rapport Schaarste in Barendrecht
3
2
Inzicht in de woningmarkt
We zoomen verder in op de gemeente Barendrecht. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur - en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale spanningen op de woningmarkt in de versch illende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de Barendrechtse woningmarkt.
2.1
(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen
In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonw ensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het blauwe kader wordt dit nader toegelicht.
Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Barendrecht. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Barendrecht en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Er zijn een paar kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.
Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelt wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen.
Rapport Schaarste in Barendrecht
4
Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks de kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De volgende hoofdstukken gaan we meer in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen. De simulatie op basis van het WoON en de aanvullende gegevens over de praktijk op de woningmarkt geven gezamenlijk een beeld van de schaarste binnen de segmenten. Woningtypen In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is.
Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebben aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, is fors lager. De vraag is daarmee meer dan twee keer zo groot als het aantal recent betrokken woningen. Dit aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben , deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (als ook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is een stuk lager dan naar eengezinswoningen, maar ook daar is een fors verschil te zien in de vraag en het aantal recent betrokken woningen. In de huursector ligt de vraag naar zowel eengezinswoningen als appartementen net boven het aantal recent betrokken woningen. De vraag naar huurappartementen is in absolute aantallen ongeveer twee keer de vraag naar eengezinshuurwoningen – maar dit is ook het geval bij het aantal recent betrokken woningen. Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Barendrecht
5
Wanneer we kijken naar de woninggrootte, zien we dat d e vraag naar grotere woningen – zowel eengezinswoningen met 4 of meer kamers als appartementen met 3 of meer kamers – verreweg het grootst is, zoals ze zien in Figuur 2-2. In de eengezinswoningen zien we consistent meer vraag dan recent betrokken aanbod. Voor kleine eengezinswoningen is de vraag klein, maar daar zien we relatief de grootste discrepantie. Woningen van dit type en grootte worden drie keer vaker gevraagd dan dat ze waren betrokken. Ook voor grotere eengezinswoningen zien we meer vraag. Opvallend is dat in het segment grote appartementen de druk erg groot is. Daar zien we dat de vraag bijna zes keer groter is dat het aantal recent betrokken woningen. In het segment kleine huurwoningen zien we in mindere mate het tegenovergestelde. Daar is juist een fors overschot. We zien dat er meer dan drie keer zoveel woningen zijn betrokken dan dat er vraag naar is. Dit terwijl de vraag naar grote huurappartementen (en eengezinswoningen in mindere mate) groot is. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben o m groter te wonen – dan wel eengezinswoning of appartement – maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs en/of lage beschikbaarheid van grotere woningen.
Hoewel de actieve vraag naar kleine appartementen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken. Figuur 2-2 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Prijsklassen In
Figuur 2-3 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). In bijlage 1 zijn de prijsklassen nader gespecificeerd. Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. De situatie van woningen tot de middenhuurgrens is vergelijkbaar met het sociale segment: het recent betrokken aanbod is net lager dan de vraag, maar lijkt meer in balans ze zijn. Het particuliere Rapport Schaarste in Barendrecht
6
segment boven de middenhuurgrens is een klein segment in absolute termen, maar ook deze sector lijkt enigszins in balans.
Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In Figuur 2-4 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen. Het blijkt dan dat in alle prijsklassen meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de hoogste prijsklasse van woningen met een vraagprijs boven de middeldure koopgrens. Ook won ingen met een vraagprijs tussen de sociale koopgrens en middeldure koopgrens worden veel gevraagd. De absolute vraag naar woningen tot de sociale koopgrens is verreweg het kleinst. Tegelijkertijd zien we voor alle prijsklassen dat de vraag veel groter is d an het recent betrokken aanbod. En deze onbalans is groter voor de goedkoopste woningen dan duurdere woningen. Dit laat zien dat de koopsector, en met name het betaalbare segment, moeilijk toegankelijk is. Er is dus sprake van een algehele krapte op de koopmarkt.
Rapport Schaarste in Barendrecht
7
Figuur 2-4 Vraag en recent betrokken koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
2.2
Spanningsindicator
In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizi ngen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 2-5 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Eengezinskoopwoningen zijn het grootste deel van de woningvoorraad . De vraag hiernaar is ook het grootst, maar er lijkt minder vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt. Tegelijkertijd is te zien dat het aandeel recent betrokken eengezinskoopwoningen kleiner is dan de vraag. Dit is een indicatie dat, ongeacht de grote voorraad aan dit woningtype, het voor huishoudens moeilijk is om naar een eengezinskoopwoning te verhuizen. Naar appartementen is meer vraag dan de woningvoorraad biedt. We zien dat het aantal huishoudens dat een huurappartement betrekt wel degelijk groter is dan de vraag. Mogelijke verklaring is dat er huishoudens een huurappartement betrekken terwijl zij eigenlijk de wens hebben om te verhuizen naar een eengezinskoopwoning.
Rapport Schaarste in Barendrecht
8
Figuur 2-5 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator.
Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt.
De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 2-6. We zien vooral spanning onder koopwoningen, zowel eengezinswoningen als appartementen. De krapte van koopwoningen met een vraagprijs tot de sociale koopgrens is het grootst: daar bestaat meer dan vier keer zoveel vraag naar als dat er woningen recentelijk zijn betrokken. Daarbij moet de kanttekening worden geplaatst dat het in absolute aantallen gaat om een klein deel van de vraag naar koopwoningen. Krapte is er ook bij koopwoningen in het duurdere segment – wel in mindere mate, maar het gaat hier om een grotere vraag in aantallen. In de huur is het beeld gebalanceerder. Er is sprake van een kleine schaarste in de sociale huursector en de vrije huursector tot de middenhuurgrens . Van vrijesectorwoningen met een huurprijs boven de middenhuurgrens is er zelfs sprake van enige ontspanning.
Rapport Schaarste in Barendrecht
9
Figuur 2-6 Spanningsindicator per segment, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
2.3
Samenvattend
Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een - en meergezinswoningen in zowel de huur- als koopwoningen in de gemeente Barendrecht. We zien een lichte krapte in de sociale huursector. Sociale huurwoningen worden in de gemeente iets meer gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. Hetzelfde geldt voor vrije sector huurwoningen in het middensegment, hoewel dit segment fors kleiner is dan het sociale huursegment. Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat er spanning is op de koopmarkt. Zowel eengezinskoopwoningen als koopappartementen worden meer dan 2 keer zo vaak gevraagd als dat ze recentelijk waren betrokken . Qua prijsklasse zien we dat er meer spanning zit in het goedkope koopsegment, en dat dit in mindere mate het geval is voor duurdere koopwoningen. Wel moet benadrukt worden dat de vraag naar het goedkope segment met een vraagprijs tot de sociale koopgrens in absolute aantallen veel kleiner is dan de duurdere segmenten. In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector.
Per sector verzame len we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken we de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste.
Rapport Schaarste in Barendrecht
10
3
Sociale huursector
In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Barendrecht schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 4 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht.
3.1
Toegang en verdeling
In de gemeente Barendrecht bestaat 22 procent van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen 5. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Barendrecht aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep Primaire doelgroep: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heef t op huurtoeslag (Bovengrens tot €33.800 (prijspeil 2023)); Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot de EU -grens (Bovengrens tot €48.625 (prijspeil 2023)). Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in gemeente Barendrecht. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Barendrecht. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op aangeboden woningen in de gemeente Barendrecht ieder jaar toegenomen, met uitzondering van een dip in 2021 (Figuur 3-1). Er waren in 2019 in totaal 15.250 actief woningzoekenden in de gemeente Barendrecht; dat is toegenomen tot bijna 21.500 actief woningzoekenden in 2021, om vervolgens weer af te nemen naar 19.240 in 2022 .
4 Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Rotterdam (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 5
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
Rapport Schaarste in Barendrecht
11
Figuur 3-1: Aantal actief woningzoekenden in Barendrecht. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 3-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in de gemeente Barendrecht en de regio Rotterdam. Per geadverteerde woning was in 2019 het gemiddeld aantal reacties 212, wat is toegenomen tot gemiddeld 554 reacties in 2022. Waar dit in 2019 nog onder het regionaal gemiddelde lag, steekt het gemiddelde in Barendrecht in 2022 fors boven het regiogemiddelde uit. In 2020 waren deze bijna echter bijna gelijk, maar in 2021 zakte het gemiddelde van Barendrecht ond er dat van de regio. De algehele toename in het aantal reacties is een indicatie van een groeiende vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente. Ook in de regio is het gemiddeld aantal reacties gestegen.
Rapport Schaarste in Barendrecht
12
Figuur 3-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Barendrecht en de regio. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
3.3
Verhuringen
In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator gemiddelde inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het aantal verhuringen is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het aantal schommelt fors, tussen de 150 en 260 woningen per jaar. In Tabel 3-1 worden de absolute aantallen verhuringen weergegeven voor de jaren 20 19 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 3-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. In 2022 lag het aantal verhuringen het hoogst, namelijk 260 verhuringen. Tegelijkertijd zien we dat in ditzelfde jaar het aandeel verhuringen via het aanbodmodel op basis van inschrijfduur het laagste was van alle (exclusief voorlopige cijfers van 2023). Voor een groot deel komt dit door de toename van toewijzingen via module Wens & Wacht. Waar dit in de voorgaande jaren slechts een aantal per jaar waren, werden er in 2022 40 woningen toegewezen via deze module.
Over het algemeen is in de onderzochte periode een a fname aan woningen in het aanbodmodel te zien en is het aandeel aantal verhuringen via directe bemiddeling toegenomen.
Rapport Schaarste in Barendrecht
13
Tabel 3-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Barendrecht. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.
Aanbodmodel Lotingmodel Directe bemiddeling Direct kans Wens & Wacht Totaal
2019 174 19 31 4 2 230
2020 91 9 41 3 8 152
2021 161 18 44 18 2 243
2022 126 17 68 9 40 260
2023* 35 10 28 6 79
Figuur 3-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Barendrecht. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
In Figuur 3-4 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype . Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aantal toewijzingen per woningtype is stabiel over de jaren. Door de jaren heen schommelt de verdeling naar woningtype flink . In 2022 werden er relatief de meeste appartementen verhuurd (ca. 80 procent); in 2020 het minst (ca. 55 procent). Er kan geen eenduidige trend worden opgemaakt in de ontwikkeling van deze verhouding.
Rapport Schaarste in Barendrecht
14
Figuur 3-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Barendrecht. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduur-, Loting- , Direct Kans- en Wens & Wachtmodel of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgenten, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. In Figuur 3-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders in Barendrecht tussen de 4,3 en 8,7 jaar bedraagt. Wat opvalt is dat de mediane inschrijftijd in Barendrecht stukken hoger is dan het regio gemiddelde. In 2022 was dit verschil tussen de gemeente en de regio zo’n 5 jaar en 8 maanden. In de afgelopen periode was er sprake van een toename in de mediane inschrijftijd over de periode van de afgelopen periode in zowel de gemeente als de regio (exclusief voorlopige cijfers van 2023) . Opmerkelijk is het gegeven dat de mediane inschrijftijd het hoogst was in 2022, het jaar dat verhuringen via het aanbodmodel slechts 48 procent van alle verhuringen waren.
Normaliter zou een afname in dit aandeel van toewijzingen middels inschrijfduur bete kenen dat de inschrijftijd ook daalt. Woningzoekenden met een lage inschrijfduur maken namelijk minder kans in het aanbodmodel, maar meer kans in overige toewijzingsmodulen. Echter, in 2020 waren er 40 toewijzingen middels Wens & Wacht, een module waar de mediane inschrijftijd ook erg hoog is (Figuur 3-6). Doordat het dit jaar gaat om 15 procent van alle toewijzingen die via Wens & Wacht zijn gegaan, ligt de mediane ins chrijftijd voor 2021 een flink stuk hoger dan de voorgaande jaren. Opmerkelijk is om te zien dat de mediane inschrijftijd voor de voorlopige cijfers van 2023 weer flink lijkt te zijn afgenomen. Voor een deel kan dit worden verklaard door de afname in het aandeel verhuringen door aanbodmodel en Wens & Wacht, en de toename in verhuringen via directe bemiddeling (Figuur 3-3).
Rapport Schaarste in Barendrecht
15
Figuur 3-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Barendrecht en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
De mediane inschrijftijd per toewijzingsmodel is gevisualiseerd in (Figuur 3-6). Via het aanbodmodel worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is dat de mediane inschrijftijd in het aanbodmodel tussen 2020 en 2022 is toegenomen 7,3 jaar naar 10,2 jaar, om vervolgens te zakken naar 5,5 jaar in het eerste halfjaar van 2023. Verder zien we dat de mediane inschrijftijd bij toewijzingen van loting, directe bemiddeling en Direct Kans ook is toegenomen van 2020 tot 2022.
Figuur 3-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Barendrecht uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Rapport Schaarste in Barendrecht
16
Hieronder wordt de mediane inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Barendrecht naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd. De mediane inschrijftijd per huishoudgrootte is te zien in Tabel 3-2. We zien dat de inschrijfduur voor alleenstaande huishoudens fors is toegenomen in de periode 2020 t/m 2022. Ook de inschrijfduur voor tweepersoonshuishoudens is toegenomen, maar in mindere mate. Voor grotere huishoudens zien we een afname, waarbij de kanttekening geplaatst moet worden dat het waarschijnlijk gaat om enkele huishoudens.
Tabel 3-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Barendrecht. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen Barendrecht
2020 3,3 7,8 5,3 4,3
2021 6,8 9,2 4,1 7,2
2022 8,0 10,3 2,2 9,7 8,7
2023* 4,6 5,1 5,5 4,8
Tabel 3-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen enigszins is veranderd. Te zien is dat de mediane inschrijftijd bij verhuring aan de primaire doelgroep relatief lager ligt dan bij de secundaire doelgroep. De mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep nam tussen 2020 en 2022 met meer dan zes jaar toe. In het eerste halfjaar van 2023 is de mediane inschrijftijd constant weer gedaald, naar 4 jaar en 2 maanden. Voor de secundaire doelgroep was de toename groter. Namelijk ruim twee jaar in 2021 en bijna vier jaar in 2022. Voor 2023 lijkt de inschrijfduur voor deze groep weer wat te zijn afgenomen.
Tabel 3-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Barendrecht. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-DAEB doelgroep Barendrecht
3.4
2020 2,8 5,4 8,1 4,3
2021 7,2 7,7 7,2
2022 8,4 11,4 8,7
2023* 4,2 5,6 4,8
Slaagkansen
Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. Vervolgens worden de woningzoekenden vergeleken met de toegewezen huishoudens op basis van leeftijdsklasse.
Rapport Schaarste in Barendrecht
17
Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector.
In Figuur 3-7 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Barendrecht. De slaagkansen in de gemeente Barendrecht zijn in de onderzochte ongeveer gelijk gebleven, maar liggen laag. In 2020 daalde de gemiddelde slaagkans van 1,2 procent naar 0,7 procent. Deze daling is het gevolg van een combinatie van een daling van het aantal verhuringen en een toename in het aantal actief woningzoekenden. In 2021 steeg de slaagkans weer tot 0,9 procent door een grotere toename in het aantal verhuringen. In 2022 was er een stijging door meer verhuringen en minder actief woningzoekenden.
Figuur 3-7: Slaagkansen in de gemeente Barendrecht. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Barendrecht zijn weergegeven in Tabel 3-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen doorgaans toenemen naarmate men ouder wordt. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of via het Loting- ,Direct Kans of Wens & Wachtmodel. Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen afgenomen voor vrijwel alle leeftijdsgroepen, met uitzondering van de groep 35-44 jarigen. Relatief gezien zijn de slaagkansen voor jongeren tot 23 jaar het hardst gedaald. Hun Rapport Schaarste in Barendrecht
18
slaagkansen waren al laag, en zijn meer dan gehalveerd in de geanalyseerde periode. Tabel 3-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Barendrecht. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO
<23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Barendrecht
2019 0,9% 0,9% 0,6% 1,2% 3,2% 6,1% 1,2%
2020 0,6% 0,7% 0,4% 0,6% 0,6% 1,7% 0,7%
2021 0,2% 0,5% 0,5% 1,0% 2,7% 4,8% 0,9%
2022 0,3% 0,5% 0,8% 1,0% 2,2% 5,3% 1,1%
Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën (Fout! Ongeldige bladwijzerverwijzing.), is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34 -jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aandeel actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. Bijna de helft van de woningzoekenden (49 procent) valt in deze leeftijdsgroep, maar van de geslaagden valt 25 procent binnen deze leeftijdscategorie. Ook de woningzoekenden tot en met 22 jaar zijn ondervertegenwoordigd bij het aandeel geslaagde n. Over de periode van vier jaar vormden jongeren tot 22 jaar gemiddeld 8 procent van de actief woningzoekenden. Zij kregen echter slechts 3 procent van de woningen toegewezen. Dit terwijl de groepen vanaf 55 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in het aantal geslaagden. In de leeftijdscategorie 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen ruim twee keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden . De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 3 procent van de woningzoekenden, terwijl 15 procent van de geslaagden binnen deze leeftijdscategorie valt. Tenslotte is 1 procent van de woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 12 procent uit van de geslaagden.
Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).
Rapport Schaarste in Barendrecht
19
Figuur 3-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Barendrecht voor de periode 2019 t/m 2022. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
3.5
Samenvattend
De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aantal toewijzingen ongeveer gelijk is gebleven in de onderzochte periode, laten andere indicatoren zien dat er sprake is van een toenemende druk. Het aantal woningzoekenden nam licht toe van 15.250 in 2019 tot 19.238 actief woningzoekenden in 2022. Het gemiddeld aantal reacties op een woning nam in de gemeente toe van 212 in 2019 tot 554 in 2022, met een dipje in het gemiddeld a antal reacties in 2021. Het gemiddeld aantal reacties in 2022 is ver boven het regiogemiddelde. Ook in de regio nam het gemiddeld aantal reacties toe en in zowel de gemeente als de regio wordt een stijgende lijn vertoond. De inschrijfduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende laten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De mediane inschrijfduur nam toe van 4,3 jaar in 2020 tot 8,7 in 2022. De mediane inschrijftijd lag op het niveau van 2019 in het eerste halfjaar van 2023, on der invloed van de toename van het aantal directe bemiddelingen. Deze verhuringen hebben over het algemeen een lagere mediane inschrijftijd bij acceptatie. De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Barendrecht zijn laag. Met name de jongere leeftijdsgroepen komen moeilijk aan een sociale huurwoning en hebben een lage slaagkans.
Rapport Schaarste in Barendrecht
20
4
De particuliere huursector
Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector is weinig bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren d e prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. Allereerst vormt de particuliere huursector het kleinste segment van de woningvoorraad in Barendrecht. Ongeveer 8 procent van de woningen in Barendrecht zijn particuliere huurwoningen 6. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector kleiner zal zijn dan in de koop - en sociale huursector.
4.1
Prijsontwikkelingen
De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 7. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enige (grote) gemeenten. Voor de gemeente Barendrecht biedt de huurmonitor geen gegevens over prijspeil en ontwikkelingen voor de particuliere huurs ector. Vandaar dat we ons hier focussen op provinciale cijfers voor de provincie Zuid -Holland. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden aangeboden. In Figuur 4-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Zo is deze toegenomen van €13 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €18 in het derde kwartaal van 2023. Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote steden met veel particulier huuraanbod, zoals Rotterdam en Den Haag. Ter context: in Rotterdam bedroeg de huurprijs per vierkante meter in 2016 Q1 bijna €14 en in 2023 Q3 meer dan €19. In Schiedam was het gemiddeld iets meer dan €10 per vierkante me ter in 2016 Q1 – en was dit gestegen naar €16 in 2023 Q3.
Uit de gegevens van Pararius blijkt dat in bijna 80 procent van de ruim 70 plaatsen de huurprijzen in de vrije sector zijn gestegen tijdens het derde kwartaal van 2023. Het is daarmee aannemelijk dat het beschikbaar huuraanbod in gemeente Barendrecht een soortgelijke stijging zal hebben meegemaakt.
6
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
7
Pararius (2023) Pararius Huurmonitor Q3 2023.
Rapport Schaarste in Barendrecht
21
Figuur 4-1 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in provincie Zuid-Holland 2016Q1 t/m 2023Q3. Bron: Pararius Huurmonitor, 2023.
4.2
Actueel aanbod
Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Het middenhuursegment wordt in de gemeente Barendrecht gedefinieerd als huurwoningen met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en €1.075. Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren, hebben we gekeken naar aangeboden huurwoningen op huurplatformen Pararius en Funda. In totaal stonden er 12 beschikbare huurwoningen aangeboden op peilmoment 10 november 2023 (Tabel 4-1). Van de 12 aangeboden woningen werd er geen woning aangeboden in het middenhuursegment. De laagste huurprijs in het aanbod was €1.130. De mediane huurprijs van het actuele aanbod was €1. 575 per maand, zoals te zien in Tabel 4-2. Dat is ruim boven de middenhuurprijsgrens van €1.075. Wel zien we dat de mediane huurprijs per vierkante meter slechts €12,90 bedraagt – en daarmee een stuk lager ligt dan het provinciale gemiddelde. Het beschikbare aanbod betreft ook voornamelijk eengezinswoningen, voor het merendeel bestaande uit woningen met minstens 4 kamers en een totaal oppervlakte groter dan 125 vierkante .
Rapport Schaarste in Barendrecht
22
Tabel 4-1 Actueel aanbod van particuliere huurwoningen in gemeente Barendrecht als aangeboden op Pararius en Funda. Bron: Pararius, Funda; bewerking RIGO.
Buurt Meerwede Noordoost Meerwede Zuidoost Meerwede Zuidoost Meerwede Zuidwest Vrijenburg Nieuweland 5 Smitshoek Paddewei Smitshoek 2 Riederhoek Oranjewijk 2 Oranjewijk 2
Woningtype
Vraagprijs
Oppervlakte Aantal (m2) kamers
Eengezinswoning
€ 1.130
99
3
Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Appartement Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning
€ 1.300 € 1.300 € 1.300 € 1.390 € 1.550 € 1.600 € 1.950 € 2.150 € 2.500 € 3.000 € 3.875
144 145 138 149 86 101 71 150 227 204 205
5 4 5 3 3 6 4 5 5 7 6
Tabel 4-2 Mediane huurprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs van het actuele particuliere huuraanbod in gemeente Barendrecht. Bron: Pararius, Funda; bewerking RIGO.
Totaal aantal aangeboden woningen Mediane huurprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs
4.3
12 € 1.575 145 m2 € 12,90
Toegankelijkheid
We gaan nu verder met het onderzoeken van de toegankelijkheid van de particuliere huursector voor lage en middeninkomens. In de particuliere huursector worden inkomenseisen gesteld aan huurders om ervoor te zorgen dat er geen problemen ontstaan bij het betalen van de huur. Veel particuliere verhuurders hanteren bijvoorbeeld als eis dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minstens vier keer de huurprijs moet zijn. Doordat het aanbod aan particuliere huurwoningen in gemeente Barendrecht erg gering is, is het lastig om eenduidige uitspraken te doen over de toegankelijkheid van de sector. Het kan zo zijn dat het geringe actuele aanbod ‘toevallig’ uit voornamelijk woningen bestaat met een hoge huurprijs, of juist een woningen met een lage huurprijs. De volgende analyse moet daarom beschouwd worden als een beschrijving van het actuele aanbod op peildatum 10 november 2023. Het dient als indicatie van de situatie op de particuliere huurmarkt.
Rapport Schaarste in Barendrecht
23
Om een indicatie te geven van de toegankelijkheid, kijken we naar de bovengrens van huur voor huishoudens met een modaal en 2x modaal inkomen. Tabel 4-3 toont de maximale huurprijs die deze huishoudens kunnen betalen als de inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd. Het kan echter in de praktijk moeilijker zijn voor lage en mi ddeninkomens om financieel toegankelijke woningen te vinden in de particuliere huursector. De voorbeelden hieronder geven kale huurprijzen weer, terwijl er vaak ook servicekosten bovenop komen. Bovendien wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk meegeteld. Daarnaast kan het maximale huurbedrag voor lage en middeninkomens dalen als strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld door de inkomensnorm te verhogen naar 4,5 keer het bruto maandinkomen. Tabel 4-3 Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders
Jaarinkomen
Maand-inkomen
Bovengrens huur
€ 40.000 (modaal inkomen)
€ 3.330
€ 833
€ 80.000 (2x modaal inkomen)
€ 6.660
€ 1.665
Als we uitgaan van deze twee bovengrenzen aan huur, kunnen we zien hoe aanbod aan particuliere huurwoningen aansluit op deze inkomensgroepen. Allereerst zien we dat er voor huishoudens met een modaal inkomen geen woningen beschikbaar zijn in het actuele aanbod; de goedkoopste woning huurt men voor €1. 130 per maand. Als we kijken naar de bovengrens huur voor inkomens met 2x modaal inkomen, zien we dat 7 van de 12 woningen binnen bereik zijn. Mocht je tegen de mediane huurprijs van €1.575 willen huren, dan heb je volgens de gehanteerde inkomenseis op jaarbasis een huishoudensinkomen van €75.600 nodig.
4.4
Samenvattend
We hebben het particuliere huursegment onderzocht op basis van de beperkte gegevens die bekend zijn over de particuliere huur sector. Over de particuliere huursector in Barendrecht kunnen wel een aantal conclusies getrokken worden. Allereerst is het aanbod uit dit segment al relatief kleiner dan in de corporatie - en koopsector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad betreft. Bovendien is huurprijs per vierkante meter in de provincie flink gestegen de afgelopen jaren en is de mediane huurprijs van de slechts twaalf aangeboden woningen van bijna €1.575 per maand hoog. Er werd geen woning aangeboden onder de middenhuurgrens van €1.075. Er zijn geen particuliere huurwoningen bereikbaar voor woningzoekenden in de primaire en secundaire doelgroep en met een laag middeninkomen, die ook geen toegang hebben tot de sociale huursector gegeven de geldende huurinkomensnormen. Pas voor de hogere middeninkomens (tot twee keer modaal) zijn er meer huurwoningen in het actuele aanbod potentieel bereikbaar. Het gaat echter om een momentopname en mogelijk worden er wel via andere kanalen of onderhands betaalbare woningen verhuurd. Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector geen tot weinig alternatief biedt voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen.
Echter, door de beperkte beschikbare bronnen, kunnen de resultaten in dit hoofdstuk geen robuust beeld vormen van schaarste in de particuliere huursector. Het is slechts een indicatie van de situatie in dit segment. Rapport Schaarste in Barendrecht
24
5
Koopsector
Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan sociale en betaalbare koopwoningen in Barendrecht? Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: 7 van de 10 woningen in de woningvoorraad van gemeente Bar endrecht zijn koopwoningen 8.
5.1
Woningmarktindicatoren
Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Barendrecht deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Groot Rijnmond, bestaande uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee en Zuidplas. Transactieprijzen Sinds begin 2018 is er sprake geweest van een sterke prijsontwikkeling (Figuur 5-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het derde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 was voor het eerst sinds 2018 sprake van een prijsdaling. Toen lagen de mediane transactieprijzen 5 procent tot 10 procent lager dan het jaar daarvoor. In het derde kwartaal lijkt dat gestabiliseerd en ligt de mediane transactieprijs rond dezelfde prijs als een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in het COROP gebied Groot Rijnmond in het derde kwartaal van 2023 op €380.000. Dit was een jaar eerder €386.000. Per woningtype zijn er verschillen te zien. De transactieprijzen van 2 -onder-1kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen zijn in een jaar tijd har der gedaald.
Terwijl de mediane transactieprijzen van tussenwoningen en hoekwoningen ten opzichte van een jaar eerder iets zijn toegenomen.
Figuur 5-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
8
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom.
Rapport Schaarste in Barendrecht
25
Vraagprijzen In Figuur 5-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Groot Rijnmond weergegeven. De vraagprijzen zijn in tegenstelling tot de transactieprijzen nog niet gedaald. In het eerste kwartaal van 2018 was er nog sprake van een toename de mediane vraagprijs van bijna 20 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieert daarna sterk, maar de groei neemt over het algemeen af tot het tweede kwartaal van 2023, waar de mediane vraagprijs ongeveer hetzelfde was ten opzichte van een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2023 neemt de mediane vraagprijs weer licht toe. De mediane vraagprijs lag in het derde kwartaal van 2023 op €466.000 ten opzichte van €454.000 een jaar eerder. De vraagprijzen voor alle soorten woningen nam toe, de vraagprijzen voor tussenwoningen en hoekwoningen stegen het meest, namelijk met respectievelijk 4,5 procent en 4,7 procent. De mediane vraagprijs voor appartementen steeg het minste, met 1 procent, ten opzichte van het derde kwartaal in 2022. Figuur 5-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag - en verkoopprijs in het Groot Rijnmond toe te nemen (Figuur 5-3). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het derde en vierde kwartaal van 2021 . Toen was het gemiddelde verschil ongeveer 7 procent. Sinds eind 2021 is er sprake van een afname van dit verschil. In het eerste kwartaal van 2023 lag voor het eerst sinds 2018 de gemiddelde verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoopp rijs in regio Rotterdam Rijnmond gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet.
Rapport Schaarste in Barendrecht
26
Figuur 5-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 5-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd circa 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van 80 procent bleef een jaar lang de norm in de regio. Het laagste punt lag in het eerste kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer: in het derde kwartaal van 2023 werd 40 procent van de woningen overboden. Figuur 5-4 Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Verkoopaanbod en verkooptijd Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. Sinds 2018 is een gevarieerd beeld te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 5-5). In 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 3 .000 woningen te koop. Vanaf eind 2019 neemt dit aantal af, met nog een enkele schommeling in het tweede kwartaal van 2020. In 2021 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 1 .200 woningen te koop. Dat is een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 schiet het aanta l woningen dat wordt aangeboden weer omhoog naar circa 2.800 te koop staande woningen. In de kwartalen erna neemt het aantal te koop staande woningen weer licht af. In het derde kwartaal van 2023 lag Rapport Schaarste in Barendrecht
27
het aantal te koop staande woningen ongeveer even hoog a ls in dezelfde periode een jaar geleden.
Figuur 5-5 Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q13-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
De gemiddelde verkooptijd lag in 2018 en 2019 rond de 40 dagen, vanaf het tweede kwartaal van 2020 daalde dit naar ongeveer 30 d agen (Figuur 5-6). In het tweede kwartaal van 2021 daalde dit nog verder naar circa 25 dagen . Vanaf het derde kwartaal van 2022 ligt de gemiddelde verkooptijd weer boven de 30 dagen. In het eerste kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde verkooptijd door naar een gemiddelde verkooptijd van 50 dagen. Sindsdien is de verkooptijd weer afgenomen .
Figuur 5-6 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte -indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aant al keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft ( Figuur 5-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte -indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Rapport Schaarste in Barendrecht
28
Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2018. In 2021 was de krapte -indicator richting één gezakt. In 2022, met name te zien vanaf het derde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en komt op het niveau van 2019. Maar er is nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel. Bovendien, ten opzichte van een jaar eerder is er in het derde kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt.
Figuur 5-7 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q32023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
5.2
Prijsontwikkelingen
In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Barendrecht. Transactieprijsontwikkeling In Figuur 5-8 is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs, ook wel koopsom, per kwartaal vanaf begin 2019 weergegeven. Deze ontwikkeling vertoon t eenzelfde trend als we zagen in de woningmarktregio Groot Rijnmond. De gemiddelde koopsom nam elk kwartaal toe, met een hoogtepunt in het vierde kwartaal van 2022. Sinds eind 2022 lijken de transactieprijzen te stabiliseren. In de onderzochte periode nam de gemiddelde transactieprijs met 48 procent toe. Ondanks dat de gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen elk kwartaal hoger is dan van de appartementen, laten beide woningtypen dezelfde ontwikkeling zien. Wel steeg de gemiddelde transactieprijs van appartementen in de gehele periode met 55 procent harder, dan van eengezinswoningen (45 procent).
Rapport Schaarste in Barendrecht
29
Figuur 5-8 Gemiddelde transactieprijs in euro’s (duizendtallen) tussen 2019Q1 en 2023Q2. Bron: Calcasa, 2023; bewerking RIGO.
Op basis van een schatting van de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Barendrecht heeft ongeveer 12 procent van de woningen een waarde onder de €350.000 9. Dat betekent dat een fors deel van de woningen buiten het betaalbare koopsegment vallen. WOZ-waardeontwikkeling De WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van de stijgende prijzen in de gemeente. De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De WOZ- waarde is bijna 46 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023.
9 Calcasa (2023) Geschatte marktwaarde van bestaande woningen, tweede kwartaal 2023.
Rapport Schaarste in Barendrecht
30
Figuur 5-9 Ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde voor de gemeente Barendrecht in de periode 2019 t/m 2023. Bron: Lokale monitor Wonen; bewerking RIGO.
5.3
Actueel aanbod
In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op peilmoment 10 oktober 2023. Het gaat om een momentopname. Er stonden op dit moment in totaal 154 woningen te koop in de gemeente Barendrecht – waarvan de meerderheid eengezinswoningen (Tabel 5-1). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 137 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Barendrecht op deze peildatum was €565.000 (Tabel 5-2). Tabel 5-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Barendrecht via Funda op 10 oktober 2023. Bron: funda; bewerking RIGO.