Bijlage 5 Marktanalyse Dierensteinweg 2 definitief.pdf

Bijlage 5

Marktanalyse Schoolpand Dierensteinweg 2 te Barendrecht 2020

Opdrachtnummer: Dataverzameling: Oplevering:

36-3067 juni 2020 juli/augustus 2020

Projectbegeleiding: drs. J.P. Verwaaijen Strabo bv Marktonderzoek en Vastgoedinformatie Postbus 15710 1001 NE Amsterdam Bezoekadres: Herengracht 560 1017 CH Amsterdam T: 020-6260817 info@strabo.nl www.strabo.nl

pagina 1

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

Inhoudsopgave Management summary.................................................................................... 3 1.

Inleiding ................................................................................................. 6

2.

Situatieschets pand .................................................................................. 7

3.

Locatie en pandkenmerken ........................................................................ 8 3.1

Locatie ............................................................................................. 8

3.2

Bestemmingsplan ............................................................................. 10

3.3

Pandkenmerken ............................................................................... 11

4.

Marktsituatie kantoren Barendrecht ........................................................... 12

5.

Swot-analyse pand en locatie .................................................................... 15

6.

Doelgroepen voor deze locatie .................................................................. 16

pagina 2

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

Management summary In opdracht van mevrouw Te Kaat van de gemeente Barendrecht heeft Strabo bv in juli 2020 een marktanalyse uitgevoerd ten behoeve van een gedeelte van het schoolgebouw gevestigd aan de Dierensteinweg 2 te Barendrecht. De gemeente Barendrecht heeft het schoolgebouw aan de Dierensteinweg 2 aangekocht. Hier zijn medio 2020 twee scholen gevestigd waarvan er één mogelijk binnen 2 à 3 jaar zal vertrekken naar een nieuwe locatie (Lentiz MBO Barendrecht). De huidige verdeling van het VVO van pand over de gebruikers (exclusief gymfaciliteiten, kleedruimtes en opstallen) is als volgt: Hoofdgebouw

VMBO

MBO

leeg

Begane grond

1.030

604

252

verdieping

513

337

147

totaal

1.543

941

399

(inclusief naar rato verdeelde gezamenlijke ruimte)

Typen ruimten Het gebouw heeft primair een onderwijsfunctie. Door de specifieke onderwijsrichting (verzorging van plant en dier) is het een mix van instructielokalen en praktijklokalen met een volledig op het praktijkonderwijs ingerichte ruimtes. Locatie •

De locatie wordt zowel via de weg (goed) als met het openbaar vervoer (buslijnen) (redelijk) ontsloten;

•

Alle activiteiten in de directe omgeving vallen onder de bestemming maatschappelijk. Er is geen sprake van andersoortige commerciële activiteiten;

•

Geen voorzieningen op loopafstand, centrum van Barendrecht ligt op 15 minuten loopafstand;

•

Zichtlijnen vanaf de Dierensteinweg en 1e Barendrechtseweg.

Bestemmingsplan Het plan Woongebied Oost is het vigerende bestemmingsplan. Het perceel Dierensteinweg heeft de enkelvoudige bestemming ‘maatschappelijk’. Mits gemotiveerd, bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de bestemming maatschappelijk. Pandkenmerken Door het vertrek van het MBO ontstaat er ruimte om te schuiven met lokalen en ruimtes en zullen er, naast de al leegstaande ruimtes, de ruimtes die nu exclusief door het MBO gebruikt worden ook een deel van de gezamenlijke ruimtes vrijkomen. In totaal kan het

pagina 3

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

zo’n 1.200 – 1.400 m2 betreffen. Er zijn drie opties voor clustering van vrijkomende ruimtes. Noodzakelijke bouwkundige aanpassingen zijn: •

Samentrekken van ruimtes;

•

Voorzieningen (gas/licht/water);

•

Voorzieningen kabels;

•

Geluidsisolatie;

•

Zonwering;

•

Airco;

•

Pantry mogelijkheden;

•

Eigen entree of gedeelde entree.

SWOT-analyse Zwak Sterk

•

Uitstraling/identiteit locatie: onderwijslocatie geen com-

•

Autobereikbaarheid

merciële uitstraling

•

Parkeervoorzieningen

•

Flexibele indeling mogelijk

•

Bijzondere locatie

•

School: niet-commerciële uitstraling

•

Zichtlocatie (bekende plek)

•

Uitstraling gebied: onderwijslocatie

•

Matige kwaliteit van deel van het vastgoed (oude deel)

•

Parkeren achter slagboom

•

School: overlast geluid, rondhangende/lopende leerlingen, etc.

Kans

Bedreiging

•

Samenwerking/link met VMBO

•

Behoefte aan kantoor/bedrijfsruimte daalt (recessie)

•

Geen vergelijkbare ruimtes beschikbaar in Barendrecht

•

Bestaand overaanbod in Barendrecht

•

Behoefte aan ruimte in eigen omgeving groeit (meer lokaal

•

Vergelijkbaar/concurrerend initiatief elders in Barend-

werken/minder forenzen)

recht/Ridderkerk

Doelgroepen voor deze locatie Kansrijk •

Flexibel bedrijfsverzamelcomplex met kantoor- en atelierachtige ruimtes, geexploiteerd door een externe partij;

•

Commerciële activiteiten die direct aansluiten op het Groencollege: zowel dierenklinieken als hoveniers.

•

Eerstelijnszorg: er is nog ruimte voor vier huisartsen in Barendrecht en veel bestaande praktijken willen uitbreiden. Een HOED (Huisartsen Onder Een Dak) of klein gezondheidscentrum is hier mogelijk.

pagina 4

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

Minder kansrijk •

Voor onderwijsgerelateerde voorzieningen, zowel particulier onderwijs, naschoolse opvang als commerciële huiswerkbegeleiding zien wij niet direct een markt in Barendrecht of vergt dit nadere studie.

•

Reguliere kantoorverhuur voor commerciële partijen met langjarige contracten en een hoog afwerkingsniveau.

Strategisch advies Wat zijn de strategieën om het vastgoed optimaal te benutten: •

Maximale clustering van vrijkomende ruimtes;

•

Eigen entree;

•

Eigen look and feel (zowel aan buitenkant (kleurstelling), signing, etc.;

•

Parkeervoorzieningen reserveren voor bezoekers gebruikers;

•

Eigen adres indien mogelijk;

•

Voorzieningenniveau aangepast aan potentiële huurders (van basic tot specifiek maatwerk);

•

Duidelijke positionering van het product en de locatie;

•

Positionering/locatieaanduiding moet zoveel mogelijk losgemaakt worden van den schoolfunctie (die verkoopt namelijk niet);

•

Compleet informatiepakket naar makelaars.

pagina 5

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

1.

Inleiding

In opdracht van mevrouw Te Kaat van de gemeente Barendrecht heeft Strabo bv een marktanalyse uitgevoerd ten behoeve van het een gedeelte van het schoolgebouw gevestigd aan de Dierensteinweg 2 te Barendrecht. De doelstelling van de studie betreft een analyse van de verhuurmogelijkheden van de op termijn beschikbare ruimtes in het schoolgebouw. De werkwijze valt uiteen in de volgende onderdelen: •

Locatiebezoek;

•

Gesprekken met drie lokale makelaars en de huidige gebruiker (OZHW);

•

Schetsen van een algemeen beeld van Barendrechtse markt door middel van deskresearch en gesprekken met makelaars.

pagina 6

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

2.

Situatieschets pand

De gemeente Barendrecht heeft het schoolgebouw aan de Dierensteinweg 2 aangekocht. Hier zijn medio 2020 twee scholen gevestigd waarvan er één mogelijk binnen 2 à 3 jaar vertrekt naar een nieuwe locatie (Lentiz MBO Barendrecht). De MBO heeft circa 150 leerlingen. De andere school, ROC Groen (OZHW Groencollege), blijft op deze locatie achter. Wel wordt overwogen om in de toekomst een deel van de lessen in het naastgelegen Focus gebouw te laten plaatsvinden, maar dit is nog onzeker en wordt niet meegenomen in deze analyse. Het Groencollege circa 300 leerlingen. Huidige verdeling van de ruimtes De twee scholen delen het gebouw en faciliteiten zoals entree, kantine en receptie. De gymzaal en fitness worden in de praktijk alleen door het VMBO gebruikt. Ook is er sprake van gezamenlijk gebruik van een aantal ruimtes zoals kantoorruimte, werkcafé personeel, repro, archief, receptie en de ruimte van de conciërge. Het MBO heeft ook een aantal lokalen (les- en praktijk) en kantoorachtige ruimtes exclusief in gebruik. Het oorspronkelijke gebouw is in 1974 in gebruik genomen, in 2012 is een nieuw deel in gebruik genomen. Het gebouw bestaat uit twee delen. Het merendeel van het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen, het deel van gebouw aan de linkerzijde van de entree uit één bouwlaag.

Buiten het gebouw zijn nog aanvullende faciliteiten ten behoeve van het praktijkonderwijs zoals een kas, dierenverblijf en een hooiberg. De huidige verdeling van het VVO van pand over de gebruikers (exclusief gymfaciliteiten, kleedruimtes en opstallen) is als volgt: Hoofdgebouw

VMBO

MBO

leeg

Begane grond

1.030

604

252

verdieping

513

337

147

totaal

1.543

941

399

(inclusief naar rato verdeelde gezamenlijke ruimte). Het VMBO gebruikt ook een aantal open ruimtes als klaslokalen die niet onder het VVO vallen. Daardoor is het metrage wat het VMBO in gebruik heeft zo’n 500 m2 groter dan de tabel weergeeft. In totaal wordt 276 m2 gezamenlijk gebruikt waarvan 187 m2 toegerekend wordt aan het VMBO en 89 m2 aan het MBO. Het is logisch dat bij het vertrek van het MBO een deel van deze ruimte vrij zal komen. Typen ruimten Het gebouw heeft primair een onderwijsfunctie. Door de specifieke onderwijsrichting (verzorging van plant en dier) is het een mix van instructielokalen en praktijklokalen met een volledig op het praktijkonderwijs ingerichte ruimtes. Zo is er een kooklokaal met professionele keukenapparatuur, een bloemschikruimte met een koeling, machinebankwerkplaats etc. pagina 7

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

Het gebouw heeft één hoofdentree met receptiebalie, maar kan ook via een aantal zijentrees betreden worden, zowel aan de noord- als zuidzijde.

3.

Locatie en pandkenmerken

3.1

Locatie

Kadastrale locatie Het pand met kadastraal nummer 0489010000260572 staat vermeld als verblijfsobject in gebruik met als gebruiksdoel onderwijsfunctie en een totaal oppervlakte van 7.843 m². Afbeelding 1: Kadastrale situatie

Het pand is gesitueerd in de wijk CBS Wijk 02 Noord, en ligt op de hoek van de Dierensteinweg en de 1e Barendrechtseweg. Het ligt aan de noordrand van Barendrecht, dicht tegen de A15. Ontsluiting van de locatie Locatie wordt via de weg goed ontsloten. De locatie ligt op minder dan één kilometer van afslag 20 van de A15. Via de 1e Barendrechtseweg is er ook een verbinding met het centrum van Barendrecht en is er de binnendoor-verbinding met Rotterdam IJsselmonde. Op minder dan 200 meter afstand halteren vier buslijnen; -

84 (Rotterdam Zuidplein-Station Barendrecht);

-

183 (Rotterdam Zuidplein-Carnisselande);

-

187 (Rotterdam Zuidplein-Barendrecht Ziedewij);

-

283 (Rotterdam Zuidplein-Kralingse Zoom).

pagina 8

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

NS-Station Barendrecht ligt op 1600 meter loopafstand maar wordt dus wel door de buslijn 84 ontsloten.

Ligging in Barendrecht Het schoolgebouw ligt in een gebied met onderwijsfuncties, sport op sportpark de Bongerd (o.a. voetbalvereniging BVV Barendrecht, korfbalclub Vitesse en Atletiekvereniging C.A.V Energie) en de Algemene Begraafplaats. Op Dierensteinweg 4 ligt sinds 2015 de Focus Beroepsacademie, een vmbo-school met op dit moment ongeveer 760 leerlingen in een eigen gebouw. Alle activiteiten in de directe omgeving vallen onder de bestemming maatschappelijk. Er is geen sprake van andersoortige commerciële activiteiten. Voorzieningenniveau De winkel- en horecavoorzieningen liggen in het centrum van Barendrecht op de Middenbaan en omgeving (1.100 meter) en horecavoorzieningen in de Dorpsstraat (800 m). Op korte loopafstand (<400 meter) zijn geen voorzieningen, maar met fiets of auto zit je heel snel bij winkels of horeca. Zichtlijnen Vanaf de A15 is de locatie niet zichtbaar door de geluidsschermen die hier geplaatst zijn. Vanaf de Dierensteinweg en 1e Barendrechtseweg is het gebouw wel goed zichtbaar en biedt het ook ruimte voor extra signing aan de straatkant of aan de gevel. Afbeelding 2: locatie Dierensteinweg

pagina 9

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

3.2

Bestemmingsplan

Het plan Woongebied Oost is het vigerende bestemmingsplan. Het perceel Dierensteinweg heeft de enkelvoudige bestemming ‘maatschappelijk’. De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. maatschappelijke voorzieningen; b. maatschappelijke dienstverlening; c. onderwijsvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'onderwijs'; d. kantoren ter plaatse van de aanduiding 'kantoor'; e. ten hoogste één woning met de daarbij behorende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'wonen'. met daaraan ondergeschikt: f. groen- en speelvoorzieningen; g. wegen en paden; h. parkeervoorzieningen; i. nutsvoorzieningen; j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. 14.4 Specifieke gebruiksregels Voor de bestemming 'Maatschappelijk' zijn de volgende specifieke gebruiksregels van toepassing: a. het aantal parkeervoorzieningen in overeenstemming is met de gemeentelijke parkeernota. b. het gebruik van de gronden en gebouwen ten behoeve van onderwijs mogen ook buiten schooltijden voor andere maatschappelijke doeleinden worden gebruik, mits passend binnen de bestemming Maatschappelijk 14.5 Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.1 voor het toestaan van een ander gebruik dan ter plaatse is toegestaan, mits: a.

de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad waarbij het milieueffect van het beoogde bedrijf nadrukkelijk wordt meegewogen en waarbij bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten en/of de bijlage Staat van Horeca-activiteiten mede betrokken wordt; b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad; c. de afwijking voorzien wordt van een ruimtelijke motivatie. Dit biedt dus de mogelijkheid om af te wijken van de bestemming maatschappelijk, mits gemotiveerd.

pagina 10

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

3.3

Pandkenmerken

Het is nog niet geheel duidelijk wat de ruimtebehoefte is na het vertrek van het MBO. Er is geen grote groei of daling van het aantal leerlingen te verwachten. Wel ontstaat er door het vertrek van het MBO ruimte om te schuiven met lokalen en ruimtes en zullen er, naast de al leegstaande ruimtes, de ruimtes die nu exclusief door het MBO gebruikt worden ook een deel van de gezamenlijke ruimtes vrijkomen. In totaal kan het zo’n 1.200 – 1.400 m2 betreffen. Nu zijn de leegstaande ruimtes nog verspreid over het pand. Maar door het samentrekken van ruimtes en verplaatsing van een deel van de activiteiten van het VMBO kunnen er bruikbare, geclusterde en separaat te ontsluiten ruimtes gecreëerd worden. Een separate ontsluiting is een basisvoorwaarde voor verhuur. De huidige exploitatie is in handen van de onderwijsinstellingen. Indien er wordt gekozen voor het verhuren van het pand zal er voor gekozen moeten worden dit neer te leggen bij de gemeente

Op basis van de plattegrond zijn er een aantal opties voor een clustering van ruimtes: Optie A -

Begane grond ter linkerzijde entree.

-

In totaal 550 m2.

-

Aanpassing: Huidige leegstaande ruimte wordt gevoegd bij de bloemschikruimte, nu nog in gebruik bij het VMBO die bijvoorbeeld naar de praktijkruimte van het MBO kan verplaatsen.

-

Indeelbaarheid: opdelen in kleine ruimtes van 30-50 m² of wat grotere werkplaatsen

Optie B -

Begane grond ter rechterzijde entree.

-

In totaal 500 m2.

-

Aanpassing: Huidige ruimte van MBO komt vrij, ruimtes in gebruik bij VMBO (computerlokaal wordt gevoegd bij de bloemschikruimte, nu nog in gebruik bij het VMBO.

-

Indeelbaarheid: opdelen in kleine ruimtes van 30-50 m of wat grotere werkplaatsen. Ruimtes op verdieping die nu leegstaan (in totaal 147 m2) kunnen er bijgetrokken worden en ook inpandig ontsloten worden (binnentrap). Ruimtes op verdieping kunnen zelfstandig ontsloten worden via de huidige buitentrap.

Optie C - Cluster Ruimtes in de middenvleugel met kantoorruimtes en MBO lokalen -

Kan separaat ontsloten worden en afgesloten worden van het hoofdgebouw.

pagina 11

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

-

Op de begane grond is er 500 m2 mogelijk, op de verdieping 450 m2. Tezamen 950 m2.

-

Nadeel is: beperkte daglichttoetreding op begane grond voor ruimtes D004 en D006. Op verdieping kijk je uit op de centrale hal van de school.

Noodzakelijke bouwkundige aanpassingen •

Samentrekken van ruimtes;

•

Voorzieningen (gas/licht/water);

•

Voorzieningen kabels;

•

Geluidsisolatie;

•

Zonwering;

•

Airco;

•

Pantry mogelijkheden;

•

Eigen entree of gedeelde entree.

De kosten en noodzaak van deze aanpassingen zijn afhankelijk van het toekomstig gebruik van de ruimtes.

4.

Marktsituatie kantoren Barendrecht

In analyses wordt de kantorenmarkt van Barendrecht en Ridderkerk vaak als één gebied beschouwd. In onderstaande tabel zijn de aanbod en opnamecijfers weergegeven van het gebied als totaal. Tabel 1: Opname en aanbod Barendrecht / Ridderkerk 2013

2014

2015

2016

2017

2018

> 500

2.100

250-500 m2

1.700

2.200

0

4.900

2.500

6.550

1.250

900

0

800

totaal opname

3.800

1.650

3.450

900

4.900

3.300

8.200

2019

opname

aanbod

30.300

27.350

25.700

21.150

26.800

27.350

voorraad

190.500

190.500

190.500

187.500

187.500

187.500

15,9%

14,4%

13,5%

11,3%

14,3%

14,6%

% beschikbaar

•

Opvallend is dat zowel het aanbod als de voorraad redelijk constant zijn. In Ridderkerk is wat voorraad uit de markt genomen, in Barendrecht is er een bescheiden toename geweest.

•

Er is geen sprake van schaarste en de dynamiek is beperkt.

•

De aanbod-voorraad ratio ligt al jaren rond de 15%. In Barendrecht ligt deze aanzienlijk hoger dan in Ridderkerk. Barendrecht heeft dus maar beperkt geprofiteerd van de toenemende schaarste op de Rotterdamse markt.

•

In Barendrecht is Vaanpark de belangrijkste locatie. Hier is een brede mix van bedrijvigheid. Er zijn ook nog kavels beschikbaar voor uitgifte. In het Stec-rapport van

pagina 12

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

2018 (Behoefteraming kantoorruimte provincie Zuid-Holland) wordt aangegeven dat er teveel aan plancapaciteit is in het stationsgebied en wordt herbestemming van een deel van de aanbod in Vaanpark aangeraden. •

Barendrecht heeft weliswaar een sterk agro-logistieke functie (o.a. The Greenery) maar ook andere sectoren zijn vertegenwoordigd in Barendrecht.

De combinatie van een goede bereikbaarheid, beschikbaarheid van beroepsbevolking en een lagere prijs, zorgt ervoor dat Barendrecht een redelijk aantrekkelijk vestigingsklimaat heeft voor bedrijven die niet perse in het centrum van Rotterdam of op Brainpark willen zitten. Daar staat het ontbreken van een hoogwaardige OV-verbinding in combinatie met de fileproblematiek op de A15 tegenover. Conclusie is dat er geen schaarste is op de kantorenmarkt in Barendrecht, dat deze ook in de nabije toekomst niet te voorzien is, de opname gering is en het aanbod ruim blijft en dat het segment dat op de Dierensteinweg bedient moet worden heel specifiek moet zijn. Het onderstaande overzicht geeft het aanbod weer van de in Barendrecht actieve makelaarskantoren medio juli 2020. (van Vliet, Ooms, Schaub en partners en De Mik) Tabel 2: Aanbod Barendrecht medio juli 2020 m2

€/m2

verzamelcomplex

Zwaalweg 26-28

2991ZC

355

115

deelhuur 1e verdieping, airco en lift

Bijdorp

Bijdorpplein 41C

2992LB

316

133

deelhuur 2e verdieping

Vaanpark 2

Trondheim 2-24

2993LE

2.070

115

vanaf 425 m2

Vaanpark 2

Trondheim 11-15

2993LE

687

70

Vaanpark 2

Trondheim1-9

2993LE

748

110

Bijdorp

Bijdorpplein 33-35

2992LB

900

90

Centrum

Middenbaan 110

2991CT

147

131

Vaanpark 4

Arnhemseweg 12

2994LA

129

88

kantoor/bedrijfsruimte

Ziedewij

Ebweg 1L

2991LS

150

86

bedrijfsverzamelcomplex

Bijdorp

Bijdorp-West 55

2992LC

316

105

3e verdieping met dakterras

Centrum

Doormanplein 6

2992BC

343

201

monumentaal pand, ook voor horeca

Vaanpark 2

Stockholm 39-41

2993LM

246

96

bedrijfsverzamelcomplex

Bijdorp-Oost

Bijdorp-Oost 5

2992LA

1.507

120

zelfstandig kantoor

Vaanpark 3

Bergen 9

2993LR

330

125

deelhuur 3e verdieping

Dierenstein

Donk 1

2991LE

624

100

deelhuur 2e verdieping

Vaanpark 2

Trondheim 2

2993LE

2.070

115

Ziedewij

Gebroken Meeldijk 66

2991VD

1.347

75

Bijdorp

Bijdorp-west 13-15-17

2992LC

793

110

Vaanpark 2

Stockholm 10-28

2993LM

845

100

Klaverblad

Zuideinde 57-59

2991LJ

1.833

99

Vaanpark

Kopenhagen 5AB

2993LL

2.101

130

Cornelisland

Zeemanstraat 11

2991XR

289

105

18.146

107

gemiddeld

kantoorvilla

zelfstandig kantoor

drie gebouwen, deels deelhuur Bedrijfsverzamelgebouw

pagina 13

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

Vraaghuren voor kantoorruimte variëren van € 70 tot €130/m2. De gemiddelde prijs ligt op € 107/m2. Dit is echter de vraaghuur, de gerealiseerde huur is lager of er zijn incentives aan gekoppeld (inrichting, huurvrije periode etc.). Voor Barendrecht geldt, bij gelijke kwaliteit, hoe kleiner de aangeboden ruimte hoe hoger de huur.

pagina 14

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

5.

Swot-analyse pand en locatie

Zwak Sterk

•

Uitstraling/identiteit locatie: onderwijslocatie geen com-

•

Autobereikbaarheid

•

Parkeervoorzieningen

merciële uitstraling

•

Flexibele indeling mogelijk

•

Bijzondere locatie

•

School: niet-commerciële uitstraling

•

Zichtlocatie (bekende plek)

•

Uitstraling gebied: onderwijslocatie

•

Matige kwaliteit van deel van het vastgoed (oude deel)

•

Parkeren achter slagboom

•

School: overlast geluid, rondhangende/lopende leerlingen, etc.

Kans

Bedreiging

•

Samenwerking/link met VMBO

•

Behoefte aan kantoor/bedrijfsruimte daalt (recessie)

•

Geen vergelijkbare ruimtes beschikbaar in Barendrecht

•

Bestaand overaanbod in Barendrecht

•

Behoefte aan ruimte in eigen omgeving groeit (meer lokaal

•

Vergelijkbaar/concurrerend initiatief elders in Barend-

werken/minder forenzen)

recht/Ridderkerk

Wat zijn de strategieën om het vastgoed optimaal te benutten: •

Maximale clustering van vrijkomende ruimtes;

•

Eigen entree;

•

Eigen look and feel (zowel aan buitenkant (kleurstelling), signing, etc.;

•

Parkeervoorzieningen reserveren voor bezoekers gebruikers;

•

Eigen adres indien mogelijk;

•

Voorzieningenniveau aangepast aan potentiële huurders (van basic tot specifiek maatwerk);

•

Duidelijke positionering van het product en de locatie;

•

Positionering/locatieaanduiding moet zoveel mogelijk losgemaakt worden van den schoolfunctie (die verkoopt namelijk niet);

•

Compleet informatiepakket naar makelaars.

pagina 15

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

6.

Doelgroepen voor deze locatie

Kantoor/atelier ruimtes De locatie is niet geschikt voor reguliere kantoorverhuur voor zakelijke dienstverlening op deze locatie. Dit als gevolg van de voor marktpartijen ongewenste combinatie met de activiteiten van de school (imago en vermeende overlast). Daarnaast is er nog voldoende aanbod op verschillende locaties in Barendrecht (ca. 20.000 m2). De opname is beperkt en het aanbod zal mogelijk nog groeien, ook door de combinatie van een mogelijke crisis/recessie en een groei van het thuiswerken. Op andere locaties in Barendrecht is er veel aanbod, maar gaat het om grote units (doorgaans van minimaal 300 m² of meer). Er is in Barendrecht wel behoefte aan betrekkelijk eenvoudige, flexibele, zeer kleinschalige, geservicede kantoorruimte. Hier kan een kale huurprijsniveau van circa € 100 m gerealiseerd worden exclusief een opslag servicekosten (GEW, diensten als schoonmaak, gedeelde faciliteiten). Units van 25 tot 50 m2 kunnen als werkplekken voor ZZP-ers of startups verhuurd worden. Belangrijk is dat het geen langjarige huurcontracten zijn maar maandelijks opzegbare contracten. Het gaat om bedrijven die niet heel sterk hechten aan status of uitstraling van de locatie en die een werkplek nodig hebben die bereikbaar en betaalbaar is met basic voorzieningen. Omdat er hier dan zeer kleine en schaarse units aangeboden worden, kan een huurprijs van € 100/m2 gerealiseerd worden.

Inschatting van een van de makelaars is dat het 12 maanden duurt voordat het volledig verhuurd is, rekening houdend met veel mutaties en frictieleegstand. Het is daarom beter om er een professionele partij tussen te zetten die het beheer en management doet. Dat betekent dat de huuropbrengsten circa € 80- 85/m2 zullen bedragen. Dit vergt wel actief beheer door een hierin gespecialiseerd bedrijf. In de regio is een bedrijf als Flexizone actief. Flexizone biedt kantoor,- werk,- en opslagruimte aan creatieve bedrijven: “De diversiteit aan bedrijven bij Flexizone zorgt voor een dynamische werkomgeving waar members kennis met elkaar delen en hun business versterken. Of je nu meubelmaker, architect of webshop eigenaar bent, bij Flexizone vind je een ruimte die bij je past. Een werkruimte huren doe je zonder poes pas en kan altijd flexibel”1. Kenmerken van een flexibel bedrijfsverzamelcomplex:

1

•

werkplaatsen, studio’s en kantoorachtige ruimte;

•

goede autobereikbaarheid;

•

parkeergelegenheid;

•

24/7 te bereiken;

•

Locatie-management;

•

Faciliteiten (printer, koffiehoek, vergaderzaal);

Bron: Website Flexizone

pagina 16

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

•

Schoonmaak;

•

Hoogwaardige internetverbindingen;

•

Flexibele huurcontracten (vanaf 1 maand opzegtermijn).

Onderwijsgerelateerde invulling: Particulier onderwijs en naschoolse opvang Een logische aansluiting op de huidige activiteiten in het gebied is privaat onderwijs of naschoolse opvang. Privaat onderwijs In de regio Rotterdam zijn nu drie partijen actief: •

Winford: basis en voortgezet onderwijs. De school is gevestigd in een traditioneel en praktisch schoolgebouw in Kralingen, met grote, lichte lokalen en een ruim schoolplein.

•

Luzac; voortgezet onderwijs. Karakteristiek klassiek schoolgebouw aan de Botersloot in Rotterdam Centrum.

•

Infinity College Rotterdam: karakteristiek eigen pand aan de Schiekade in Rotterdam Noord.

De scholen hebben door hun bekostiging een specifieke doelgroep. Hebben een regionaal verzorgende functie en moeten ook beschikken over een goede uitstraling. De competitie is groot onder privaat onderwijs. Voor particulier onderwijs is deze locatie dus niet geschikt uit oogpunt van: •

OV-bereikbaarheid en ligging

•

Uitstraling van de locatie

•

Kwaliteit van het gebouw en de omgeving

•

Beschikbaar metrage

Huiswerkbegeleiding eventueel in combinatie met BSO (sportvelden, gymzaal) De vraag naar en aanbod aan huiswerkbegeleiding stijgt sterk. In principe is het een naschoolse activiteit, en het sluit goed aan bij huidige functie en er kan gebruik gemaakt worden van de faciliteiten van het Groencollege. In de praktijk wordt bijles zowel gegeven op schoollocaties, praktijkruimte (pedagogische praktijk) als in overige ruimtes, bijvoorbeeld een buurthuis. De activiteit wordt aangeboden tussen 14.00 en 18.00 uur. Sport of bewegen maakt doorgaans geen onderdeel uit van het aanbod. Er zijn enkele sportclubs en ook sport BSO’s die dit wel combineren, vaak gesitueerd op een sportclub. Er is sprake van groei van het aantal partijen die online huiswerkbegeleiding bieden (op individuele basis). Zoals de Bijlesmeester en met namen BesteBijles.com. tarieven ligger hier ook lager.

pagina 17

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

Onderscheid tussen begeleiding voor basis- of middelbare school. Zo’n twee tot drie procent van de leerlingen maakt gebruik van huiswerkbegeleiding, die vaak plaatsvindt in scholen. De scholen vragen meestal geen huur aan het bedrijf dat deze diensten aanbiedt in ruil voor een korting of gratis plaatsen. Tabel 3: Huiswerkbegeleiding in Barendrecht bedrijf

locatie

Type locatie

Lokaal 51

Avenue Carnisse

Zelfstandige locatie

Bijlesclub

Oslo 10

Zelfstandige locatie

Kennisklas

Zichtwei

In Daltonlyceum

Kibeo

Haarspitwei

In Groene Hart

SEN Support

Middeldijkerplein

Zelfstandige locatie

BOB Huiswerkbegeleiding

Vrijenburgerlaan

Buurtkamer Vrijenburg

De markt groeit, maar huiswerkbegeleiding levert sec weinig huurinkomsten op. Het is vergelijkbaar of minder dan een BSO omdat er maar in een beperkte periode van de dag, week en jaar gebruik gemaakt wordt van de ruimtes en er goedkope alternatieven (scholen) beschikbaar zijn. Ook de opkomst van online begeleiding is door de Coronacrisis versterkt. Conclusie: geen waarschijnlijke invulling en anders tegen een zeer lage opbrengst. NSO/BSO in Barendrecht In totaal zijn er 27 BS0-vestigingen in Barendrecht: -

Kibeo is de grootste speler met 13 vestigingen. Dit is opvang op christelijk reformatorische grondslag. 11 vestigingen zitten in een CBS en er zijn twee buitenlocaties (het groene Wiedewei-concept). Een van de buitenlocaties ligt aan de Zuid Carnisserweg vrijwel naast de plaatselijke hockeyclub (HC Barendrecht met 1100 leden.

-

De tweede grote partij is Marlyne Eiland met 6 vestigingen. Dit vertegenwoordigd een hoger segment, veel recent gerealiseerde nieuwbouw soms in combinatie met andere voorzieningen, soms zelfstandig. Marlyne heeft ook een sportBSO op het terrein van VV Barendrecht2, direct naast de locatie Dierensteinweg.

-

De overige BSO’s zijn in handen van partijen met 1 of 2 vestigingen. Gevestigd in kinderdagverblijven, speeltuinen en andere locaties.

Het is niet te zeggen of er ruimte is voor groei van BSO-locaties in Barendrecht. Daarvoor moeten gesprekken aangegaan worden met de in Barendrecht actieve partijen of nieuwe partijen die zich willen vestigen. Demografisch gezien is er geen behoefte, omdat het aantal schoolgaande kinderen in Barendrecht terugloopt de komende jaren. Ook kan de combinatie van meer thuiswerken en een langdurige recessie de vraag naar

2

Bij de Barendrechtse Voetbal Vereniging Barendrecht (BVV) heeft Marlyne Sport de beschikking over een sportieve

groepsruimte en de omliggende sportvelden. Door de verschillende spelen en sporten wordt de nadruk gelegd op het sportief omgaan met elkaar, met de buitenruimte en het materiaal. Activiteiten zoals streetdance, atletiek, balspelen en yoga zijn een kleine greep uit het aanbod

pagina 18

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

buitenschoolse opvang stagneren of dalen zoals een recent onderzoek van het Platform Arbeidsmarkt Kinderopvang laat zien. Demografische ontwikkeling Barendrecht De demografische ontwikkeling van Barendrecht is in onderstaande grafiek weergegeven. Tussen 1995 en 2015 een verdubbeling van het aantal inwoners en daarna een stagnatie en lichte daling als gevolg van een dalende gemiddelde woningbezetting. Doordat Barendrecht recent als versnellingslocatie is aangewezen kunnen er in het gebied Stationstuinen nog 2.500 tot 5.000 woningen in hoge dichtheden ontwikkeld worden. Dit biedt vooral ruimte aan 1- en 2-persoonshuishoudens. Dit zorgt voor een trendbreuk en een stijging van het aantal inwoners. Maar zal niet direct tot een sterke groei van het aantal kinderen leiden. Onderstaande prognose stamt nog van voor deze ontwikkeling en is dus achterhaalt. Het inwonertal zal, door de Stationstuinen maar ook andere inbreidingslocaties, weer groeien naar circa 50.000. Dit is geheel afhankelijk van de invulling van deze locaties. De daling van het aantal 0-19 jarigen vanaf 2015 kan daarmee gedempt worden. Maar de daling zet waarschijnlijk wel door de komende jaren. Dat betekent ook dat behoefte aan Kinderopvang, naschoolse opvang en basisscholen gen groei zal laten zien op basis van de demografie Afbeelding 3: Demografische ontwikkelingen in Barendrecht 1995 – 2040 50,0 45,0

5,7

7,2

8,3

40,0

9,2

4,6

35,0

10,6

12,2

13,2

24,5

22,7

21,2

9,3

30,0 3,5

25,0 20,0 15,0

10,0 5,0 0,0

27,9

27,5

23,8

2,7

26,8

26

17,6 13,5

5,9

7,7

1995

2000

10,9

12,8

12,8

11,7

10,2

9,4

9,2

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

0-19

20-64

65+

Commerciële activiteiten die direct aansluiten op het Groencollege De locatie kan ook interessant zijn in combinatie met het Groencollege. In dit geval twee concrete bedrijfstakken, dierenklinieken en hoveniers. Dierenzorg is een groeimarkt. Huisdieren krijgen steeds betere zorg. Volgens FIDIN – de branchevereniging van veterinaire farmacie – stegen de uitgaven van diergeneesmiddelen van 250 miljoen euro in 2010 naar 340 miljoen euro in 2017. Het aantal huisdieren is al jaren stabiel, maar de Corona-crisis heeft het honden- en kattenbezit verder gestimuleerd.

pagina 19

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

Er zijn in totaal 5 dierenklinieken in Barendrecht te vinden. 1. Sterkliniek Dierenartsen Barendrecht Gouwe (hoofdvestiging in gedateerde winkelplint) Gouwe 5, 2991 CJ Barendrecht; 2. Sterkliniek Dierenartsen Barendrecht Carnisse, Avenue Carnisse 38, 2993 MG Barendrecht (in commerciële plint in woonwijk); 3. Dierenkliniek Middenbaan (aan achterzijde winkelgebied Middenbaan),Achterom 119, 2991 CP Barendrecht 4. Dr Woof, Van Beuningenhaven 3, 2993 EH Barendrecht (in Dierenspeciaalzaak De Dierenvriend); 5. Spoed- & Verwijskliniek voor Dieren, Bijdorp-West 12, 2992 LC Barendrecht. Afbeelding 4: Dierenkliniek Middenbaan (links) en Spoed- en verwijskliniek voor Dieren (rechts)

Bij de locaties valt op dat ze op zeer verschillende locaties zitten, van een bedrijventerrein tot een winkelgebied. De locaties zijn gespreid over Barendrecht, waardoor men op korte afstand een kliniek/arts kan bezoeken. Er worden geen bijzondere eisen gesteld aan de locatie, behalve autobereikbaarheid en parkeergelegenheid. De locatie Dierensteinweg zou zeker geschikt kunnen zijn voor relocatie van een bestaande of vestiging van een nieuwe dierenkliniek. De huurprijs per m2 voor een dierenkliniek varieert tussen de € 80 en €250,afhankelijk van het type locatie.

Hoveniers/groenverzorging In Barendrecht zijn minstens 12 hoveniersbedrijven gevestigd. Eén hiervan is directe tegenover de school gevestigd aan de 1e Barendrechtseweg. De locaties zijn deels aan huis, deels op bedrijventerrein. De locatie Dierensteinweg kan geschikt zijn voor een startende hovenier/tuinarchitect , die zelf geen eigen perceel heeft. Het bedrijf kan nauw samenwerken met het Groencollege.

pagina 20

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

Afbeelding 5: locaties Hoveniers in- en rond Dierensteinweg 2

pagina 21

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

Overige commerciële invullingen Op deze locatie zijn ook commerciële zorgfuncties mogelijk zoals een fysiotherapiepraktijk, logopedie, orthodontie etc. Het is niet mogelijk om nu de behoefte in te schatten, omdat zij in theorie ook op veel andere plekken in Barendrecht terecht kunnen (bijvoorbeeld te transformeren winkelruimte, bedrijfsruimte of plinten) die aantrekkelijker zijn qua uitstraling en ligging. Voor Barendrecht geldt echter wel dat dat soort plekken schaarser zijn dan bijvoorbeeld Ridderkerk met een aantal verouderde winkelstrips.

Eerstelijnszorg Bij de gemeente Barendrecht is bekend dat er veel zorginstellingen op zoek zijn naar ruimte : huisartsen, tandartsen, fysiotherapeuten etc. Makelaars hebben echter slechts sporadisch aanvragen en er is in hun ogen geen groot tekort aan locaties. Bij makelaars leeft niet het beeld dat de vraag vanuit eerstelijns zorg heel groot is. Het laatste onderzoek naar vraag en aanbod in Barendrecht stamt uit februari 2020. (Zorgimpuls). Waar in 2013 nog geen tekort was is de situatie nu flink veranderd. Er zijn nu 27 huisartsen actief in 15 praktijken Er dreigt een tekort aan huisartsen in Barendrecht, bij 93% van de praktijken is er een patiëntenstop, Er is ruimte voor 3 FTE huisarts ofwel 4 huisartsen door een groeiende zorgvraag onder andere door de vergrijzing in Barendrecht. 49% van de huisartsen die mee deden aan het Zorgimpulsonderzoek (helft van alle Barendrechtse huisartsen) gaf aan uit te willen breiden. Reden voor uitbreiding zijn de veranderingen in de Eerstelijnszorg waardoor meer ruimte nodig is voor ondersteuners, maar ook voor huisartsen en waarnemers zelf. Huisartsen geven aan dat er een tekort is aan (betaalbaar) maatschappelijk vastgoed.

pagina 22

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

De huidige huisartsen zijn als volgt gehuisvest naam

artsen

adres

PC

type locatie

Schouten

2

Binnenlandse Baan 80

2991EB

aan huis

Premedicien

2

Windsingel 166

2991NH

Dienstencentrum

Pijpers

1

Kruidentuin 5

2991RK

Gezondheidscentrum Kruidentuin

Topouria

2

Kruidentuin 5

2991RK

Gezondheidscentrum Kruidentuin

van den Berg-Weerman

2

Kruidentuin 5

2991RK

Gezondheidscentrum Kruidentuin

van Velden

1

Singel 12

2992BN

Praktijkruimte vrijstaand

Den Hollander

1

1e Barendrechtseweg 174

2992DS

aan huis

Den Duijf

2

Boerhavelaan 18

2992KS

aan huis

Dokters van Nu

3

Hoefslag 1c

2992VE

Gezondheidscentrum Hoefslag

Honkoop en Spoek

2

Hoefslag 1c

2992VE

Gezondheidscentrum Hoefslag

Vijlbrief

1

Hoefslag 1c

2992VE

Gezondheidscentrum Hoefslag

Barendrecht

3

Middeldijkerplein

2993DL

Praktijkruimte in plint

Carnisselande van Agge-

2

Middeldijkerplein

2993DL

Praktijkruimte in plint

Nguyen

2

Middeldijkerplein

2993DL

Praktijkruimte in plint

van Gent

1

Middeldijkerplein

2993DL

Praktijkruimte in plint

len/Jansen

Er zijn twee gezondheidscentra (Kruidentuin en Hoefslag met respectievelijk 5 en 6 huisartsen). Daarnaast is er een concentratie van huisartsenpraktijken op het Middeldijkerplein (Carniseveste) verdeeld over 4 ruimtes zijn daar 8 huisartsen gevestigd. Drie huisartsenpraktijken zijn aan huis gevestigd waar in totaal 5 huisartsen actief zijn. Ten slotte is er nog een praktijk in een dienstencentrum gevestigd en een in een aparte vrijstaande praktijkruimte. Het is begrijpelijk dat een aantal huisartsenpraktijken uitbreiding wenst, mede door de clustering van eerstelijnsvoorzieningen. En de uit- en aanbouwen zijn waarschijnlijk nog berekend op 1 huisarts per praktijk. De schoollocatie bevindt zich op de grens tussen de postcodegebieden 2991 en 2992. In het postcodegebied 2992, waar ook de schoollocatie aan grenst, zijn twee huisartsen met praktijk aan huis en het grote cluster in Gezondheidscentrum Hoefslag. Dit is in 2007 door corporatie Patrimonium ontwikkeld en heeft 650 m2 gebruiksruimte3. In het postcodegebied 2991, zijn drie van de 5 parktijken gevestigd in Gezondheidscentrum Kruidentuin. Deze is in 2014 ontstaan na herontwikkeling van een bestaand kantoorpand. Beschikt over ruim 20 parkeerplaatsen, deels ook achter het pand.

Naast de huisartsen zijn er ook andere voorzieningen gevestigd zoals fysiotherapie/manuele therapie/dryneedling, psychologen, praktijk voor Psychiatrie en

3

Bron: Kadaster Bagviewer pagina 23

Marktanalyse Dierensteinweg 2 te Barendrecht, 2020

Psychotherapie, (Praktijk voor kinder- en jeugdpsychiatrie, sport- en ontspanningsmassage, medische pedicure, bekkenbodemfysiotherapeut en podotherapeut. Er dus sprake van een reële behoefte aan praktijkruimte. Of er ook behoefte is aan een derde gezondheidscentrum, zeker op deze plek, is niet aannemelijk maar kan ook niet uitgesloten worden. Het is wel duidelijk dat er behoefte is aan ruimte voor een huisartsenpraktijk mogelijk met 3 of 4 artsen en daarna gekoppeld enkele andere voorzieningen waar nog behoefte aan is. Er zijn mogelijk ook andere locaties dan de Dierensteinweg in beeld. Denk ook aan schoolgebouwen die in bepaalde vergrijzende wijken vrijkomen of winkels op de Middenbaan. Voor een HOED voor 4 huisartsen zal zo’n 400-500 m2 nodig zijn., voor een klein gezondheidscentrum circa 1.000 m2. De zorg stelt hoge eisen aan afwerkingsniveau en voorzieningen. Daar staat wel een hogere huurprijsniveau tegenover ( € 170-180,- wordt haalbaar geacht). Het pand zal dus grondig aangepakt moet worden (in samenspraak met de toekomstige huurder) voordat het verhuurd kan worden. Door COVID-19 zijn huisartsen geconfronteerd met een gedaalde zorgvraag en is zorg op afstand (e-Health) meer ingeburgerd. Dat kan er toe leiden dat huisartsen overgaan tot grotere praktijken met meer patiënten.

Er is enige twijfel bij de makelaars of deze locatie geschikt is voor eerstelijnszorg, die ook veel traffic van patiënten zal genereren. Er is ook twijfel of deze instellingen goed combineren met de school. Ook de relatief perifere ligging wordt als een nadeel gezien. Anderzijds is een Eerstelijnsvoorziening minder marktgevoelig dan andere voorzieningen en worden er geen hoge eisen aan de locatie gesteld. De huidige voorzieningen zitten ook niet op zichtlocaties in beeldbepalende panden. Het zou in dit geval het meest gunstig zijn indien het deel van het gebouw aan de noordzijde dat zichtbaar is vanaf de Dierensteinweg, vrijgemaakt kan worden.

pagina 24