Bijlage 3 - Synarchis Rapport Controle BVV voorlopig ontwerp

Rapport

Controle BVV voorlopig ontwerp Gemeente Barendrecht

12-09-2025

Inhoudsopgave 1.

Uitgangspunten

2

2.

Bevindingen

3

2.1

Begane grond

3

2.2

Verdieping

4

2.3

Gevels

4

2.4

Principedetails

4

3.

Financieel

5

4.

Conclusie

6

1

1.

Uitgangspunten

Er is momenteel een ontwerpproces gaande voor de realisatie van een nieuw kleed- en clubgebouw voor de Barendrechtse Voetbal Vereniging (BVV). Het project bevindt zich in de fase van het voorlopig ontwerp. Aan Synarchis is gevraagd om, vanuit haar ruime ervaring met processen rondom onder andere kleed- en clubgebouwen, de ingediende tekeningen te beoordelen. De beoordeling richt zich op de volgende aspecten: Algemene indruk; Routing en logistiek; Compleetheid van de opgenomen ruimten; Afmetingen en verhoudingen van de ruimten; Aanwezigheid en toereikendheid van voorzieningen; Principedetaillering. Daarnaast is gevraagd aan Synarchis om een richtprijs per m² af te geven zodat de gemeente deze kan toetsen aan de huidige financiële stukken. De stukken welke beoordeeld worden zijn: 250707 – BVV – Plattegronden 250707 – BVV – Gevels en doorsneden 240513 – BVV – Detailtekeningen principe controle Referentie documentatie: Controle aan de hand van “Kwaliteitsnormen club- / kleedgebouw KNVB” Algemene opmerking: Tekeningen zijn gescand en missen wat van de originele scherpte. Oppervlakten van ruimten zijn niet meer leesbaar.

2

2.

Bevindingen

2.1

Begane grond

Routing: Routing is logisch, bij binnenkomst direct het wedstrijdsecretariaat en scheidingen tussen kleedruimten. Fysiotherapiedeel heeft eigen ingang. Kleedruimten: 24 kleedkamers aanwezig. Twee grote kleedkamers aanwezig, KNVB document schrijft het volgende voor: Bij senioren / junioren / pupillen: 50 procent van de kleedkamers in grotere maat (24 vierkante meter in plaats van 15 vierkante meter). Op de site van de KNVB is een rekentool te downloaden welke het aantal kleedkamers in een normale maat (15 m²) en grote maat (24 m²) weergeeft. Aanbevelingen om dit te downloaden en daar de verwachting van het aantal teams voor de komende jaren in te vullen, en te controleren of dit strookt met huidige opzet. Gedeelde douchegelegenheid bij kleedruimten. Ons inzien goed uitgangspunt aangezien er steeds minder gedoucht wordt. Nabij kleedruimten K21 t/m K24 lijkt een vluchtdeur te ontbreken. Zowel het kozijn daar direct onder als het kozijn in de bar heeft geen vluchtmogelijkheid. Er zijn 12 teamlockers maar 24 kleedkamers dit is beperkt gezien het aantal kleedkamers, onduidelijk is voor ons hoe dit aantal tot stand is gekomen. Gang is 2100mm breed, bij in gebruik name van lockers kan hier een opstopping ontstaan (+- 1100mm) wanneer een ander team gelijktijdig richting onderste kleedkamers loopt.

Een gang dient met geopende lockers een minimale doorgang te hebben van 2000mm om opstopping te voorkomen. Er is geen werkkast voorzien t.b.v. schoonmaak en eventuele algemene berging advies om dit wel te doen voorzien van uitstortgootsteen. Oppervlak van de techniekruimte is beperkt. Let op dat techniek ruimte voldoende groot is en toegankelijk voor onderhoud, uitwerking volgende fase. Toiletten Voldoende toiletgelegenheden aanwezig. Een minder valide toilet ontbreekt in kleedkamergebied. Art / Fysiotherapie Er ontbreekt een deur tussen praktijk ruimte arts en gangzone. Is het wenselijk dat er maar één vluchtweg is bij het arts gedeelte? De gang van 1200mm breed in het arts gedeelte is smal voor mindervalide / scootmobiel gebruikers waarvan het aannemelijk is dat deze hier gebruik van maken. Het fysiotherapiegedeelte beschikt niet over een pantry, in welke ruimte kan het personeel pauze houden? Er zit momenteel geen deur tussen het arts- en fysiotherapie gedeelte. Het fysiotherapiegedeelte beschikt niet over een mindervalide toilet. Mogelijk is dit wenselijk. Er ontbreekt bergruimte en / of werkkast voor deze ruimten.

3

2.2

Verdieping Ontwerp zit ook hier logisch in elkaar, duidelijke scheiding tussen de twee delen, met een centrale kern. Er is geen werkkast voorzien t.b.v. schoonmaak en eventuele algemene berging advies om dit wel te doen voorzien van uitstortgootsteen. Let op dat techniek ruimte voldoende groot is en toegankelijk voor onderhoud, uitwerking volgende fase. De techniekruimte bevindt zich niet boven de techniek ruimte van de begane grond. Bij definitieve ontwerp uitwerken of dit wel wenselijk is met het oog op mogelijk verslepen van leidingwerk. Op de begane grond is een “Opslag BSO” voorzien, op de verdieping is hier geen berging voor opgenomen. Het is niet wenselijk dat personeel elke keer naar beneden moet voor kleine benodigdheden. Voldoende toiletgelegenheid aanwezig. De multifunctionele ruimte beschikt twee keer over een bar, is dit wenselijk? De positie van de rechter bar lijkt logischer. De linker bar heeft wel een connectie met de koel/vriescellen.

2.3

Gevels Kwaliteit van de tekening is erg matig, lastig beoordelen. Er wordt veel glas tot vloerniveau toegepast, let er hierbij op dat dit als veiligheidsglas wordt uitgevoerd. Op as 23 bij de entreegevel gaat iets mis m.b.t. een kozijn / gevel. Komt niet overeen met plattegrond.

2.4

Principedetails Materialen zijn onderhoudsarm: metselwerk, Eternit en aluminium kozijnen. Rc-waarde zijn het minimale wat besluit bouwwerken leefomgeving voorschrijft, correspondeert dit met de duurzaamheidsambitie van de gemeente? Er worden geen hemelwaterafvoeren getekend, wat is de gedachte hierbij? Ons advies, altijd toegankelijk t.b.v. mogelijke lekkages in de toekomst.

4

3.

Financieel

Om te toetsen of de prijzen marktconform zijn, maken we gebruik van referentieprojecten. Hiervoor nemen we drie projecten als uitgangspunt die momenteel in uitvoering zijn of recent zijn afgerond. Deze projecten zijn verglijkbaar in aard en omvang. Bij de vergelijking kijken we naar: Bouwkosten per m² bruto vloeroppervlak (BVO): dit zijn de feitelijke bouwkosten. Stichtingskosten per m² BVO: deze bestaan uit de bouwkosten, vermeerderd met kosten zoals grondkosten, projectbegeleiding, rente, bijkomende kosten, honoraria en prijsstijgingen. Alle prijzen zijn exclusief BTW. Onderstaand geven we de kosten per m² BVO van drie referentieprojecten weer. Project Project 1 Project 2 Project 3 Gemiddeld

Oppervlak BVO 1808 m² 1574 m² 1308 m²

Bouwkosten per m² BVO €1.789,€2.207,€2.367,€2.121,-

Stichtingskosten per m² BVO €2.145,€2.920,€2.804,€2.623,-

De bouwkosten voor het kleed- clubgebouw in Barendrecht bedragen €6.650.000,- inclusief BTW en kosten voor tijdelijke huisvesting. Het bruto vloeroppervlak (BVO) bedraagt 2.098m². Om de kosten te kunnen vergelijken moeten de stichtingskosten worden gecorrigeerd door de kosten te verminderen met de BTW en de kosten voor de tijdelijke huisvesting. Na correctie bedragen de bouwkosten €5.160.000,-. Hiermee zijn de bouwkosten met € 2.459,- per m² €338 hoger dan het gemiddelde van de referentie projecten.

5

4.

Conclusie

Op basis van de beoordeling van de huidige stukken voldoet het plan aan de kwaliteitsnormen van de KNVB voor club- / kleedgebouw gebouwen. Er zijn wel enkele aandachtspunten naar voren gekomen, het gaat hierbij echter niet om substantiële of projectbedreigende kwesties, maar om punten die binnen deze fase van het proces gebruikelijk en goed beheersbaar zijn. De bouwkosten voor het kleedgebouw zijn circa 15 % hoger dan de gemiddelde bouwkosten van referentie projecten. Wij adviseren om deze aandachtspunten actief op te pakken in overleg met de ontwerpende partij. Op die manier kunnen zij in het definitieve ontwerp zorgvuldig worden uitgewerkt en, waar nodig, worden aangepast of verfijnd. Er is op dit moment nog ruim voldoende ruimte en flexibiliteit om de gewenste aanpassingen door te voeren, zonder gevolgen voor de voortgang of de kwaliteit van het eindresultaat.

6

7