Bijlage 2 Nota van Uitgangspunten VP4.docx

Vrouwenpolder fase 4 Nota van Uitgangspunten

18 september 2023 Gemeente Barendrecht Concept versie 0.3

Inhoudsopgave Inhoud Inhoudsopgave..............................................................................................................2 Inleiding.........................................................................................................................3 Aanleiding..................................................................................................................3 Ligging........................................................................................................................3 Hoofdopzet van de wijk.................................................................................................5 Ruimtelijke uitgangspunten...........................................................................................7 Type woningen...........................................................................................................8 Positionering en rooilijnen..........................................................................................9 Bouwhoogte.............................................................................................................10 Inrichting buitenruimte.............................................................................................11 Parkeren...................................................................................................................12 Uitstraling /

beeldkwaliteit........................................................................................13 Programmatische uitgangspunten...............................................................................14 Wonen......................................................................................................................14 Doelgroepen.........................................................................................................14 Prijscategorieën....................................................................................................14 Voorziening..............................................................................................................14 Mobiliteit...................................................................................................................15 Parkeernormen auto............................................................................................15 Parkeernormen fiets.............................................................................................15 Openbare ruimte......................................................................................................16 Water....................................................................................................................16

Spelen..................................................................................................................16 Duurzaamheid.............................................................................................................17 Participatie...................................................................................................................18

Inleiding Aanleiding Het afgelopen jaar heeft de gemeente Barendrecht een openbare prijsvraag/tender uitgeschreven voor de realisatie van Vrouwenpolder fase 4. In de uitvraag wordt gevraagd een plan te maken voor de realisatie van ongeveer 120 woningen. Voorafgaand aan de uitvraag is door Palmbout Urban Landscapes een ruimtelijke studie gedaan naar de mogelijkheden van deze locatie. Uit de studie zijn ruimtelijke essentiekaarten gekomen die de basis vormen voor de beoordeling van de ingediende plannen. In de procesbrief voor de prijsvraag zijn bestuurlijke randvoorwaarden en ambities opgenomen voor ruimtelijke inpassing, programma, afname van de sociale woningen en duurzaamheid. Aan de prijsvraag hebben 18 marktpartijen meegedaan. In verschillende rondes is de gemeente, in samenwerking met woningbouwvereniging Wooncompas, gekomen tot de winnende partij. Dura Vermeer heeft de prijsvraag gewonnen met een plan voor 127 woningen. Om het plan mogelijk te maken is een aanpassing nodig van het planologisch kader. Op dit moment is het bestemmingsplan Lagewei – Vrouwenpolder (vastgesteld in 2012) van toepassing waarin de bestemming Wonen – Uit te werken – 3 is opgenomen. Het plan voor fase 4 bevat meer gestapelde woningen dan is voorgeschreven in het bestemmingsplan: Vrouwenpolder 2-3a-3b-5-6 Vrouwenpolder 4

Appartementen 146 72

Grondgebonden woningen 204 55

Totaal

218

259

Maximum bestemmingsplan

170

470

De toename van het aantal appartementen is te verklaren door de bestuurlijke wens voor meer kleinere betaalbare appartementen in fase 4 en 5 van Vrouwenpolder. Deze Nota van Uitgangspunten (NVU) is gebaseerd op de randvoorwaarden die bij de prijsvraag zijn gesteld en toegespitst op het winnende plan van Dura Vermeer. De NVU vormt het ruimtelijk-juridisch kader voor de te doorlopen uitgebreide Omgevingsvergunning-procedure.

Ligging Vrouwenpolder - Lagewei is de meest recente uitleglocatie van Barendrecht. De wijk heeft grotendeels een woonfunctie. Langs de hoofdstructuur van de wijk zijn en worden appartementen gerealiseerd. Daarachter liggen grondgebonden woningen aan rustige woonstraten. In Lagewei is ruimte gereserveerd voor maatschappelijke functies. Inmiddels zijn op de Campus Lagewei een kerk, een sporthal en twee middelbare scholen gevestigd.

De westrand van de wijk kon vanwege de ligging nabij de A29 alleen met woningbouw worden ingevuld als er omvangrijke geluid‐reducerende maatregelen zouden worden genomen. Daarnaast valt een deel van deze rand binnen de veiligheidszones van het nabijgelegen lpg‐station. Mede vanwege deze beperkingen én de wens om een complete wijk met ruimte voor werkgelegenheid te maken, is ervoor gekozen om de westrand in te vullen met kantoren en bedrijvigheid. Figuur 1.Locatie Vrouwenpolder fase 4 in de wijk Vrouwenpolder-Lagewei.

De wijk Vrouwenpolder is een relatief jonge woonwijk waarbij alle voorzieningen in de directe nabijheid te vinden zijn, zoals basisschool het Hof van Maxima en voortgezet onderwijs (Dalton Lyceum en Portus Groene Hart). Het recreatiegebied de Zuidpolder is te vinden op 5 tot 10 minuten loopafstand en ook het centrum van Barendrecht en uitvalswegen zijn snel te bereiken. Een rustige locatie, van waaruit steden als Rotterdam en Dordrecht zeer goed bereikbaar zijn, zowel met auto, OV als fiets. Kop van Zuid bevindt zich op nog geen 30 minuten fietsen.

Hoofdopzet van de wijk De wijk heeft een heldere opzet. Noord-zuid gerichte lijnen verdelen de wijk in kleinschalige buurten. Deze lijnen zijn vaak watergangen die de richting van de oude sloten volgen. Ze zijn verbreedt tot aangename singels en parken met ruimte voor bomen. De hoofdontsluiting van de wijk gaat via de 3e Barendrechtseweg aan de oostzijde, de Kilweg aan de zuidzijde en de Middelweg aan de westzijde. Voor fietsers is de Middeldijk te bereiken via het provinciaal fietspad die tussen Vrouwenpolder en Lagewei in ligt. In de wijk zelf is de hoofdontsluiting oost-west gericht. De bouwblokken volgen de noord-zuid richting. De woningen zijn vaak grondgebonden en in korte rijen vormgegeven. Gestapelde bebouwing wordt ingezet als begeleidend element van hoofdroutes of ter accentuering van bijzondere plekken. Langs de Kilweg schermen appartementen de rest van de wijk af van de drukke wegen. Op de kruising van de Oude Trambaan en de Baanvakwei markeert een appartementengebouw de entree van de wijk. Hetzelfde gebeurt bij de Zichtwei aan de oostzijde van Lagewei waar 2 appartementengebouwen een poortfunctie hebben voor de wijk. De Campus Lagewei heeft een afwijkende vormgeving. Hier staan in een groene setting kloeke gebouwen met bijzondere vormen. Deze gebouwen hebben door hun vorm een alzijdige oriëntatie.

De campus is goed ontsloten voor de fietser die via vrij liggende fietspaden gemakkelijk naar andere wijken kan rijden. Figuur 2. Hoofdopzet van Vrouwenpolder-Lagewei.

Ruimtelijke uitgangspunten De hoofdopzet van de wijk komt terug in Vrouwenpolder fase 4. Deze fase is het hart van de wijk. Dit wordt vormgegeven door het openbare park, een ruim doorgaand fietspad en de singel. Er is ruimte voor spelen en veel groen zodat de bewoners elkaar tegenkomen in een prettige ruimte. Het hart wordt geaccentueerd door de appartementen op de kruising van de singel en het doorgaande fietspad. Entrees liggen direct aan de autovrije, openbare ruimte. De overige woningen sluiten aan bij de opzet van de rest van de wijk. Figuur 3. Hoofdopzet Vrouwenpolder fase 4.

Uitgangspunten  Fase 4 is het hart van de wijk,  Appartementen als verbijzondering van het hart van de wijk,  Grondgebonden woningen omkaderen het park  Overige grondgebonden woningen sluiten aan op de bestaande woningen,  Multifunctioneel park aanleggen met speelplekken voor alle leeftijden,  Watergang verbinden en vormgeven als singel,  Doorgaand fietspad richting de (middelbare) scholen aanleggen.

Type woningen De opgave is om verschillende type woningen toe te voegen in verschillende prijscategorieën. In de omgeving zijn veel grondgebonden eengezinswoningen te vinden. Dit woningtype is een veel gevraagd type, omdat het aan veel verschillende doelgroepen ruimte biedt. In het plan zullen sociale grondgebonden woningen, maar ook betaalbare koopwoningen toegevoegd worden. Een aanvulling op de woningvoorraad met appartementen is gewenst. Deze woningen zijn door verschillende grootte interessant voor starters en doorstromers. De appartementengebouwen geven een ruimtelijk accent en markeren stedenbouwkundig het hart van de wijk. Uitgangspunten o Mix van grondgebonden woningen en appartementen. Figuur 4. Type woning en prijscategorie

Bouwveld 1 wordt door de woningbouwvereniging Wooncompas afgenomen. De betaalbare appartementen in dit bouwveld zullen verhuurd worden. De appartementen in andere velden worden verkocht aan particuliere kopers.

Positionering en rooilijnen Woningen hebben de entree aan de buitenkant van de bouwvelden. Hierdoor ontstaat aan alle zijde een representatieve voorkant. Op de hoeken van de bouwvelden is het gewenst om de entrees in de zijgevel te realiseren. De rooilijn van de bebouwing reageert op de omgeving. Zo liggen enkele voorgevels in dezelfde lijn als de huidige bebouwing. Langs de singel en het park zijn daarom verspringende rooilijnen gewenst om aan te sluiten op de aangrenzende en bestaande bebouwing. Grondgebonden woningen aan de randen hebben een voortuin met groene erfafscheiding met beplanting die de overgang van openbaar naar privé vormgeeft. Deze is bij voorkeur 2,5 meter diep. Aan de binnenzijde van de bouwvelden is deze zone smaller. Aan de fietsstraat staan woningen direct aan de openbare ruimte. Naar het park en de singel is een groene voorruimte gewenst. Deze kan verschillen van maat, maar is tussen de 1 en 2 meter breed. Uitgangspunten:  Entrees aan de buitenzijde van de bouwvelden,  Aan binnenzijde verspringende rooilijn, buitenzijde volgt rooilijn omgeving  Aan de buitenranden een voortuin bij voorkeur 2,5 meter diep,  Aan de fietsstraat staan de woningen direct aan het openbaar gebied,  Aan het park en de singel hebben de woningen een voorruimte tussen de 1 en 2 meter diep. Figuur 5.

Rooilijnen aan de rand gelijk aan omgeving, aan het park, singel en fietspad verspringend.

Bouwhoogte De buitenranden van de bouwvelden voegen zich naar de omringende bebouwing. De omringende bebouwing bestaat voornamelijk uit 2 bouwlagen met een zadeldak. Aan het park begrenzen de gebouwen de ruimte en kunnen een afwijkende bouwhoogte en kapvorm hebben. Uitgangspunten:  Maximale bouwhoogte grondgebonden woningen: 10 meter,  Maximale nokhoogte bij kapconstructies bij grondgebonden woningen: 11 meter,  Maximale bouwhoogte appartementen: 16 meter,  Woningen aan het park hebben een plat dak,  Overige woningen hebben een zadeldak. Figuur 6. Maximale bouwhoogte en dakvorm.

Inrichting buitenruimte De openbare ruimte buiten de bouwvelden zal door de gemeente ontworpen en aangelegd worden. Er is ruimte voor een ruime watergang die een organische vorm heeft. Daarnaast zal er een park komen met veel groen, speelplekken, ontmoetingsplekken en een fietspad die de wijk verbindt met de omgeving. Alleen langs de Adrianapolder en de Helenapolder zullen openbare parkeerplaatsen aangelegd worden. De collectieve buitenruimte aan de binnenzijde van de bouwvelden zal door de ontwikkelaar ingericht moeten worden. Het parkeerhof aan de binnenzijde van het bouwveld kent een duidelijke afscheiding en overloop tussen privé (tuin) en semi‐ openbaar (bijvoorbeeld groene afscheiding tuin met hedera begroeiing). Uitgangspunten:  Openbare ruimte autovrij houden voor water, groen en spelen  Collectieve ruimte inrichten voor bewonersparkeren Figuur 7. Schets van de inrichting van de collectieve ruimte

Parkeren Het parkeren van de bewoners van fase 4 moet plaatsvinden op de collectieve binnenterreinen. Aan de randen is er ruimte voor het parkeren van de bezoekers. Fietsen kunnen gestald worden in de individuele bergingen. Voor de sociale en betaalbare appartementen wordt een collectieve fietsenstalling gerealiseerd. Voor de overige appartementen worden individuele bergingen op de begane grond geclusterd. Hier kunnen fietsen gestald worden. Uitgangspunten:  Entree parkeerhoven alleen mogelijk tegenover zijgevels bestaande woningen  Voldoende parkeerplaatsen conform gemeentelijke parkeernorm o Aanvulling op de parkeernota: Grondgebonden woningen, goedkoop = 1,5 parkeerplaats per woning.  Individuele bergingen voor de grondgebonden woningen  Collectieve fietsenstalling voor sociale appartementen  Individuele bergingen geclusterd voor overige appartementen. Figuur 8. Parkeren uit het zicht van het park en de singel.

Uitstraling / beeldkwaliteit In Vrouwenpolder - Lagewei worden buurten vormgegeven met een eenduidige architectuur per buurt. In fase 1 is er gekozen voor een basiskleur voor het metselwerk, maar afwijkende kleuren voor de daken en vormgeving van de erkers. In fase 2 en 3 is gekozen voor familie van lichte kleuren en in fase zal een roodbruine baksteen de basis vormen. Elke fase is herkenbaar. Voor fase 4 wordt voorgesteld om aan te sluiten bij de architectuur van het Hof van Maxima en de Hofdame (fase 6). De natuurlijke materialen en de zandkleurige baksteen komen terug in het plan. Figuur 9. Het hart van Vrouwenpolder aan laten sluiten bij basisschool en stedenbouwkundig accent.

Programmatische uitgangspunten Voor de ontwikkeling in Vrouwenpolder fase 4 staat woonkwaliteit, betaalbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit van de openbare ruimte voorop. In fase 4 is er ruimte voor betaalbare woningen, maar ook voor een wijkpark die kan gaan dienen als hart van de wijk.

Wonen Doelgroepen Vrouwenpolder-Lagewei richt zich op een gemengde doelgroep, met een accent op gezinnen. Voor Vrouwenpolder fase 4 is meegegeven dat er vooral ruimte moet zijn voor jongeren en starters op de woningmarkt. Door te bouwen in verschillende prijscategorieën en woningtypen wordt een diversiteit aan woningen aangeboden die zowel voor starters als voor doorstromers interessant is. Uitgangspunten:  Woningen specifiek voor jongeren en starters op de woningmarkt  Lokale doorstroming op de woningmarkt in Barendrecht stimuleren Prijscategorieën De gemeente streeft naar een evenwichtig gespreid aanbod van koopwoningen in het betaalbare segment. Hiertoe is bij de prijsvraag/tender de categorie-indeling van tabel 2 als voorwaarde gesteld. Met het woningbouwprogramma van Dura Vermeer wordt de evenwichtige spreiding ook bereikt. Tabel 1. Gewenste verdeling van prijscategorie

Categorie Sociale huurwoningen Betaalbare woningen (huur en koop) Dure woningen (koop)

Minimaal / maximaal Minimaal Minimaal Maximaal

Percentage van totaal 32 34 34

Voorziening In het plan is plek voor een collectieve ruimte in de plint van een appartementengebouw. Andere voorzieningen zijn in fase 4 niet voorzien.

Mobiliteit Parkeernormen auto Het plan moet voldoen aan de gemeentelijke vastgestelde parkeernormen en eisen. Vrouwenpolder fase 4 ligt in de zone ‘rest bebouwde kom’. In de parkeernorm is het aandeel bezoekersparkeren van 0,3 parkeerplaats per woning opgenomen. Het bezoekersparkeren wordt aan de randen van het plangebied langs de openbare wegen opgelost. Bewonersparkeren wordt opgelost aan de binnenzijde van de bouwblokken. De parkeerplaatsen worden beheerd door de woningcorporatie in bouwveld 1 en door een Verenigingen van Eigenaren in bouwvelden 2 en 3. Uitgangspunt  Voldoende parkeerplaatsen conform gemeentelijke parkeernorm  Aanvulling op de parkeernota: Grondgebonden woningen, goedkoop = 1,5 parkeerplaats per woning. Parkeernormen fiets Fietsparkeren dient inpandig te worden opgelost en/of in een centrale berging (conform Amsterdamse Bouwbrief). In de ruimtelijke inrichting van de percelen dient rekening te worden gehouden met omstandigheden voor fietsers, er dient voldoende parkeerruimte te zijn en ook stallingen op eigen terrein dienen beschikbaar en bereikbaar te zijn. De uitgangspunten zoals opgenomen in de Amsterdamse Bouwbrief zijn van toepassing.

Openbare ruimte Water Voor het plangebied Vrouwenpolder – Lagewei is een aandeel van 7,9% water van het totale plangebied noodzakelijk. Met alle plannen wordt 11,9% water gerealiseerd in de wijk. Er is dus voldoende oppervlaktewater in de wijk. Dit water is geen zwemwater. Een verbinding tussen de watergang aan de noordzijde en de zuidzijde is vanwege de doorstroming wel gewenst. Het waterpeil is 2 meter onder NAP. De bodem van de watergang ligt op 3,50 meter onder NAP. Bij de bestaande watergangen is een talud van 1:4 gegraven en op sommige plekken liggen natuurvriendelijke oevers. Natuurvriendelijke oevers terug laten komen waar dit kan. Ter hoogte van het park kan de watergang verbreed worden. Uitgangspunten  Verbinden watergang aan noord- en zuidzijde  Waterpeil 2,00m onder NAP, bodem op 3,50 onder NAP.  Natuurvriendelijke oevers waar dit kan. Spelen Op dit moment wordt het braakliggende terrein tijdelijk ingevuld met een eenvoudig trapveldje en enkele speeltoestellen. Bij de basisschool ligt een Heemtuin die onderhouden wordt door de buurt. Dit is een waardevolle plek die terug moet komen in het plan. In fase 4 blijft 1 kwadrant vrij van bebouwing. Hier wordt een bovenwijkse speelplek gemaakt. Omdat fase 4 het hart van de wijk is zal hier een plek voor alle leeftijdscategorieën gerealiseerd worden. Voor de oudere kinderen is er een trapveld.

Bij de inrichting van dit speelveld zal rekening gehouden moeten worden met de omkadering. Door beplanting rondom het veld aan te leggen zullen ballen afgevangen kunnen worden. Voor andere leeftijdscategorieën is natuurlijk spelen het uitgangspunt. Er is in dit park meer ruimte dan elders in de wijk. In het park is een water-zand speelplek een interessante invulling voor de allerkleinsten, denk daarbij onder andere aan een waterpomp. In het bestemmingsplan worden 5 speelvoorzieningen van minimaal 150m 2 gevraagd in de bestemming Wonen – Uit te werken – 3. In fase 2, 3a en 3b zijn er 3 speelplekken gerealiseerd. In fase 5 komt nog een speelvoorziening. Dat betekent dat in fase 4 in elk geval een speelplek van 150m 2 gerealiseerd moet worden. Uitgangspunten  Bovenwijkse Speelvoorziening voor alle leeftijden o Binnen 400m voor hogere leeftijd. o Binnen 100m voor lagere leeftijd.  Natuurlijk spelen

Duurzaamheid De duurzaamheidskaders worden gevormd door de wettelijke eisen en het door de gemeente Barendrecht ondertekende “Convenant Klimaatadaptief bouwen”. Het plan van Dura Vermeer voldoet hieraan. Voor een nadere uiteenzetting van de concrete duurzaamheidsmaatregelen wordt verwezen naar de winnende inzending van Dura Vermeer.

Participatie De gemeente vindt het belangrijk dat de (huidige) buurtbewoners goed en tijdig worden betrokken bij de planvorming. Hier ligt ook een rol voor de marktpartijen. Voor de wijze waarop Dura Vermeer het participatietraject gaat invullen wordt verwezen naar de inhoud van de winnende inzending van Dura Vermeer.