BIJLAGE 1 Beschrijving scenarios.pdf

Beschrijving scenario 1 Verhuren In de huidige situatie is het pand Dierensteinweg 2 volledig bestemd voor onderwijs: het VMBO Groen van de Onderwijsgroep Zuid-Hollandse Waarden (OZHW) en het MBO van onderwijskoepel Lentiz. Voor het VMBO Groenonderwijs heeft de gemeente een wettelijke zorgplicht voor het in stand houden van praktijkruimtes voor o.a. koken, bloemschikken, dierenverblijf en kassen. Voor het MBO heeft de gemeente deze zorgplicht niet. Lentiz heeft met de gemeente een huurovereenkomst tot 1 augustus 2022. De ambitie van Lenitz is om het MBO te verhuizen naar de Stationstuinen in Barendrecht. Verder gaan de theorielessen van het VMBO Groenonderwijs gefaseerd over naar de naastgelegen Focus Beroepsacademie. Dit is gerealiseerd in het najaar van 2022. In het najaar van 2022 resteren in en om het pand alleen de praktijkruimtes voor het VMBO Groenonderwijs. Scenario 1 gaat uit van de volgende uitgangspunten: 1. Het MBO van Lentiz verhuist per 1 augustus 2022 naar elders. 2. De praktijkruimtes (o.a. koken, bloemschikken, dierenverblijf, kassen) voor het VMBO Groenonderwijs blijven in en om het pand Dierensteinweg 2. Concreet betekent dit dat naast de praktijkruimtes voor het VMBO Groenonderwijs (kleur: groen) er 5.500 m² BVO beschikbaar is voor de verhuur aan derden (kleur: magenta).

In de uitwerking van dit scenario worden de beschikbare ruimtes (1e en 2e verdieping) voor de verhuur zo efficiënt mogelijk ingezet. Op deze manier komt er ca. 5.500 m² BVO beschikbaar voor de verhuur. De praktijkruimtes zoals koken en bloemschikken verhuizen intern en worden samengebracht (kleur: groen) de huidige gymzaal blijf gehandhaafd (kleur: bruin).

De huurders die we in dit scenario voorstellen, zijn te verdelen in drie groepen:   

Commerciële partijen: o Deze partijen zijn van belang om de businesscase financieel sluitend te kunnen maken. Commerciële partijen met een maatschappelijk karakter: o Hierbij valt te denken aan o.a. huisartsen, tandartsen, fysiotherapeuten etc. Maatschappelijke partners: o Onder deze categorie vallen de partners die momenteel al ruimte huren bij de gemeente op andere locaties, zoals de Voedselbank en partijen in ’t Trefpunt of Baerne.

Ook andere (gesubsidieerde) maatschappelijke partners, zoals (senioren) clubs, verenigingen en sportclubs/groepjes vallen hieronder.

Marktanalyse Strabo Het bureau Strabo heeft in opdracht van de gemeente een marktanalyse gemaakt van de mogelijkheden tot verhuur van het pand. Zij geven hierin aan dat de mogelijkheden voor verhuur aan commerciële partners nihil is. Dit komt door de ligging van het pand, grenzend aan de school, de uitstraling en de leegstand van overige bedrijfsruimten in de gemeente. Uit de marktanalyse van adviesbureau Strabo blijkt dat het, door het gebruik door VMBO Groenonderwijs, interessant kan zijn voor dierenklinieken en hoveniers om zich op deze locatie te vestigen. Naar deze en andere mogelijkheden zal nog nader onderzoek gedaan moeten worden.

Maatschappelijke effecten 



Behoud van de praktijkruimtes voor het VMBO Groenonderwijs en het MBO van Lentiz. De gemeente voldoet hiermee aan de zorgplicht voor het VMBO Groen om de praktijkruimtes beschikbaar te stellen. Het verhuren van de beschikbare ruimtes biedt diverse (maatschappelijke) organisaties een plek om hun bedrijfsvoering voort te zetten en/of uit te breiden.

Draagvlak partners Diverse partijen hebben interesse getoond in de vrijkomende ruimtes. Met een aantal van deze partijen zijn reeds intentieverklaringen afgesloten om direct na het raadsbesluit concrete afspraken te kunnen maken met deze partijen. Het gaat hier om ruim 2.500 m² BVO. De intentieverklaringen zijn afgesloten met o.a.: 



 

Huisartsen: Huisartsenpraktijk Van Velden en huisartsenpraktijk Honkoop en Spoek hebben aangegeven in hun huidige huisvesting niet genoeg ruimte te hebben. Zij zouden graag samen onder één HOED (Huisartsen onder één dak) verder willen. Tandartsen: We zijn hiervoor in gesprek met de firma TopMondzorg. TopMondzorg is bezig met de overnames van een aantal tandartspraktijken in Barendrecht. Fysiotherapeut R. Buys. Firma De Bondt: Deze firma heeft in 2020 Drukwerk overgenomen van Kijk op Welzijn. Momenteel zijn zij nog gehuisvest in ‘t Trefpunt.

Barendrechtse Voedselbank Met de Barendrechtse voedselbank bestaat al een intentieverklaring waarin is afgesproken dat de gemeente hun zoektocht naar een nieuwe locatie zal ondersteunen. Zij hebben ook aangegeven interesse te hebben in een eventueel vrij te komen ruimte in het pand Dierensteinweg 2.

Gezondheidscentrum Uit bovenstaande kan in ieder geval geconcludeerd worden dat het creëren van een gezondheidscentrum haalbaar zou moeten zijn. Hierin zouden in ieder geval huisartsen, tandartsen en fysiotherapeuten gevestigd kunnen worden. Daarnaast zal gekeken worden of er nog meer interesse is van eerstelijns zorgverleners als therapeuten, diëtisten, logopedisten etc.

Cultuurpartners/gebruikers ’t Trefpunt en Baerne Afhankelijk voor de toekomstige keuze voor het gebouw van ’t Trefpunt en de Baerne kan er ook ruimte vrij gemaakt worden voor huurders uit ’t Trefpunt en Baerne. Specifiek is voor cultuurpartner KCB al een inpassingstekening gemaakt op de eerste verdieping van Dierensteinweg 2.

‘Spring!’ Het Spring!-concept is een woongemeenschap waarin wonen, werken, ontmoeten, onderwijs, ontwikkelen en samenwerken op weg naar zelfredzaamheid het uitgangspunt is. Het bestaat uit microwoningen van 30-35 m² BVO voor 5 verschillende bewonersgroepen:     

Student Starter Spoedzoeker Statushouder Seizoenarbeider

Momenteel heeft Spring! al een locatie aan de Zuideinde in Barendrecht. De initiatiefnemer en eigenaar heeft aangegeven een tweede locatie te willen openen om te kunnen voldoen aan de marktvraag. Een optie is om met dit Spring!concept de resterende leegstaande vierkante meters mee aan te vullen. Ook is er een optie om het pand volledig te realiseren naar dit concept (zie nadere uitwerking scenario 1A).

Inpassingsonderzoek Adviesbureau PentaRho deed een inpassingsonderzoek en maakte een inpassingstekening op basis van de ruimtebehoefte van de in het hoofdstuk Draagvlak genoemde potentiële huurders. Het pand Dierensteinweg 2 is ingedeeld als onderwijsgebouw. Dit betekent dat er voor de transformatie naar een kantoor/bedrijfsruimte diverse aanpassingen nodig zijn. Er moet een nieuwe indeling met nieuwe ruimtes en nieuwe entrees komen. Hierbij zal er o.a. goed naar de installaties en bouwkundige mogelijkheden gekeken moeten worden. Daarnaast bevindt zich in het gebouw een atrium van ca. 1.600 m². Het atrium is een open ruimte van 2 verdiepingen hoog. Het is de bedoeling om deze te transformeren tot verhuurbare ruimtes. Een andere optie is om deze ruimte te gebruiken als expositieruimte. Hieronder de inpassingstekening van PentaRho.

Begane grond:

Eerste verdieping

Op dit vlekkenplan is te zien dat het mogelijk is een gezondheidscentrum te realiseren (kleur: aqua, grijs en oranje) op 2 verdiepingen. Er is een externe ingang nodig om de functies goed te scheiden. Voor KCB is gekozen de 1e verdieping beschikbaar te stellen. Hier is veel daglicht voor de kunstactiviteiten. Bovendien kunnen ze als enige gebruiker van deze verdieping daar hun eigen identiteit creëren. Voor Drukwerk en de Voedselbank is een locatie gekozen aan de voorzijde van het gebouw.

Consequenties voor vastgoedportefeuille Voor de verhuur van het gebouw aan derden is mogelijk een kadastrale splitsing van het gebouw met oprichting van een vve nodig. Eén deel voor het (praktijk)onderwijs en een deel voor de verhuur. Het juridisch eigendom gaat zo veel als mogelijk over naar de schoolbesturen. Hierover vindt nog nader overleg plaats. Het overige gedeelte van het pand kan worden omgezet naar een multifunctioneel gebouw/bedrijfsverzamelgebouw met een open karakter. Dit gedeelte zal geëxploiteerd en beheerd worden door de gemeente. Met Spring! zullen hier over afzonderlijke afspraken gemaakt worden.

Ruimtelijke haalbaarheid Voor wat betreft de ruimtelijke aspecten in en rondom Dierensteinweg 2 gaat het om:

Bestemmingsplan: Er is een bestemmingsplanwijziging nodig om de ontwikkelingen op het perceel mogelijk te maken.

Verkeer: Er zijn geen verkeersaanpassingen nodig voor de huisvesting van de partijen uit scenario 1 in het gebouw. De verkeersdruk zal wel altijd onderzocht moeten worden bij elke nieuwe verhuur.

Externe veiligheid: Het advies van de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond is positief met voorwaarden.

Omgevingsvergunning: Een omgevingsvergunning is noodzakelijk, maar kan pas verleend worden na wijziging bestemmingsplan.

Duurzaamheid: Het huidige pand beschikt over energielabel C. Bij de verbouwingswerkzaamheden voor het verhuur klaar maken van het gebouw zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van duurzame materialen en geïnventariseerd worden waar eventuele verduurzaming mogelijk is.

Financiën Conform de Wet Markt en Overheid is de gemeente verplicht om de integrale kosten door te rekenen in de huurprijs. We moeten de ruimtes dus minimaal kostprijsdekkend verhuren. We schatten in dat dit ongeveer € 112,- per vierkante meter BVO is. De kosten voor interne verbouwingen zijn voor de huurder. De commerciële/marktconforme prijs is € 115,- à € 125,- per vierkante meter BVO.

Risico’s en kanttekeningen 





De huidige huurder van het pand, Lentiz, heeft medio augustus 2020 een nieuwe huurovereenkomst getekend met de gemeente als nieuwe eigenaar van het pand. De oude huurovereenkomst liep af en beide partijen hadden behoefte aan een actualisatie van de afspraken die in het verleden tussen de toenmalige eigenaar (onderwijskoepel Edudelta) en Lentiz waren gemaakt. De huurovereenkomst kent op verzoek van Lentiz een looptijd van twee jaar, omdat Lentiz de mogelijkheden verkent om haar onderwijsactiviteiten binnen de gemeente te verhuizen. Het verhuren van bedrijfsruimte brengt ten allen tijde risico’s met zich mee: o Onzekerheid over (financiële) toekomst huurder o Onderhoud pand o Leegstandsrisico Bij verhuur aan maatschappelijke (gesubsidieerde) partners, brengen we in het kader van Wet Markt en Overheid een kostprijsdekkende huur in rekening. We verwachten dat de partijen dit niet kunnen betalen. Als de gemeente dit wel wil, is ondersteuning met (huur)subsidie nodig..

Uitvoering en planning Als wordt gekozen voor dit scenario, starten we direct met de voorbereidingen voor de transformatie en invulling van het gebouw. Na de uitfasering van het theorie-onderwijs van het VMBO Groenonderwijs in de zomer van 2022, start de verbouwing. Dit scenario kan dan eind 2022 of begin 2023 gerealiseerd zijn.

Beschrijving scenario 1A Spring! Housing concept In scenario 1 staat dat een deel van het gebouw Dierensteinlaan 2 gebruikt wordt voor woningen volgens het Spring! Housing concept. Bij NS station Barendrecht zijn al woningen volgens het concept van Spring! Housing concept gerealiseerd. We hebben gesproken met de eigenaar, Michel van den Meerendonk. Hij ziet mogelijkheden om alle nog beschikbare ruimte in het gebouw Dierensteinlaan 2 in te vullen volgens het Spring! concept. Dit is scenario 1A. Het Spring! concept is een woongemeenschap waarin wonen, werken, ontmoeten, onderwijs, ontwikkelen en samenwerken op weg naar zelfredzaamheid het uitgangspunt is. Het bestaat uit microwoningen van 30-35 m² BVO voor 5 verschillende bewonersgroepen: -

Student Starter Spoedzoeker Statushouder Seizoenarbeider

Momenteel bestudeert Spring! de mogelijkheid om Senioren, eventueel met een lichte zorgvraag, en Sporters toe te voegen aan het bestaande concept. Uitgangspunt blijft een ‘magic mix‘: microwoningen die comfortabel, veilig en betaalbaar zijn. De woningen zijn uitsluitend voor verhuur beschikbaar voor deze doelgroepen. Spring! is voor hen het begin van een nieuwe start.

Maatschappelijke effect Spring! voorziet in een brede maatschappelijke woonbehoefte op de huidige woningmarkt. Op de locatie Zuideinde 80, vlakbij NS station Barendrecht zijn 58 woningen gerealiseerd. Van deze 58 woningen vallen 51 woningen onder de term sociale-huurwoningen. Spring! verwacht in 2020 een bezettingsgraad van 98% te halen. Op dit moment zijn de Spoedzoekers (vrijwel allemaal afkomstig uit de gemeente Barendrecht) in de meerderheid. De vraag naar huisvesting voor één persoonshuishoudens (en huishoudens met een ouder en een kind) is enorm. Spring! voorziet in een grote behoefte.

Draagvlak Met de eigenaar van Spring! is een intentieovereenkomst aangegaan voor de uitwerking van dit scenario. Hierin staat dat zowel verhuur als verkoop van (een gedeelte van) het gebouw Dierensteinlaan 2 mogelijk is.

Consequenties voor vastgoedportefeuille Spring! wil onderzoek doen naar de aanschaf van het hele gebouw aan de Dierensteinlaan 2. De verhuur van de praktijkruimten VMBO Groenonderwijs is daarbij gegarandeerd. Als de gemeente het gebouw verkoopt aan Spring! neemt de vastgoedportefeuille van de gemeente af. Er moet in dat geval wel een Vereniging van Eigenaren worden opgericht. Het pand wordt dan gesplitst in twee delen: onderwijs en Spring! Bij de verhuur van de Dierensteinlaan 2 aan Spring! is geen juridische splitsing en VvE nodig. We maken dan wel afspraken over het beheer en onderhoud.

Ruimtelijke haalbaarheid De eigenaar van Spring! heeft aangegeven interesse te hebben in minimaal 3000 m2 BVO. Daar passen 80-90 woningen in.

Bestemmingsplan: Er is een bestemmingsplanwijziging nodig om de ontwikkelingen op het perceel mogelijk te maken.

Verkeer: Er zijn geen verkeersaanpassingen nodig voor de toevoeging van het Spring! aan het gebouw.

Externe veiligheid: Het advies van de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond is positief met voorwaarden.

Omgevingsvergunning: Een omgevingsvergunning is noodzakelijk, maar kan pas verleend worden na wijziging bestemmingsplan.

Duurzaamheid: Het gebouw beschikt over energielabel C. Als Spring! het hele of gedeeltelijk gebouw koopt, dan zal zij een uiterste krachtsinspanning leveren om:  Gas loos te gaan, dus full electric. Net als huidige locatie Zuideinde en nieuwe locatie in Heerjansdam.  Gevel en dak beplanting plasten als extra isolatie  Zonnepanelen plaatsen  Zoveel mogelijk inzetten om van energielabel C naar A++ te gaan  Laadpalen plaatsen om bewoners die in bezit zijn van elektrische auto’t het aantrekkelijk te maken bij Spring! te wonen. Daarnaast zal zij een oplossing bieden met elektrische deelauto’s , scooters en fietsen die van Spring! zijn en ( betaald ) ter beschikking gesteld worden van de bewoners en gebruikers van Spring!.

Financiën Er kan gekozen worden om alle leegstaande m2 beschikbaar te stellen voor het Springconcept of om een combinatie te maken van verhuur aan de in scenario 1 beschreven partijen (huurplint) en het springconcept. (zie vlekkenplan). Voor beide opties geldt dat de bijhorende prijzen richting Spring! marktconform zullen zijn.

Risico’s en kanttekeningen Voor een soepele samenwerking is het belangrijk de afspraken over onderhoud, beheer en het gebruik van het gebouw goed vast te leggen. Verhuur van de woningen is door de nabijgelegen buisleiding alleen toegestaan aan personen die zelfredzaam zijn. Spring! moet hiermee rekening houden in het verhuurplan . Er is een bestemmingsplanwijziging nodig voor de transformatie van het gebouw. Deze juridische procedure kost tijd en geld. Het kan zorgen voor vertraging door bezwaar en beroep van belanghebbenden.

Uitvoering en planning.

Als wordt gekozen voor dit scenario, zal Spring! een plan van aanpak opstellen voor de transformatie van het gebouw. De werkzaamheden starten na de zomer van 2022. De woningen zijn in 2023 klaar.

Beschrijving scenario 2 Onderwijs In scenario 2 is het gebruik van het pand aan de Dierensteinweg 2 gericht op onderwijs en zorg. Leerlingen van het speciaal basisonderwijs en speciaal onderwijs worden hier ondersteund in hun ontwikkeling. In het gebouw komt ruimte voor: 1. Praktijkruimtes voor het Groen Onderwijs van de Onderwijsgroep Zuid-Hollandse Waarden (OZHW), voor o.a. koken, bloemschikken en met een dierenverblijf en kassen; 2. Speciaal onderwijs van De Rank, een school met een regionale functie voor (voortgezet) speciaal onderwijs (VSO) voor Zeer Moeilijk Lerende (ZML) kinderen; 3. Speciaal basisonderwijs van De Wijngaard, een school voor speciaal basisonderwijs (SBO); 4. Zorgpartijen, voor de extra ondersteuning van de leerlingen van De Rank en De Wijngaard. Voor de volledigheid moet worden vermeld dat in dit scenario geen plaats is voor de cultuurpartners van de Baerne en ’t Trefpunt: KunstCreatief Barendrecht (KCB), Cultuur Lokaal en de Harmonie.

Maatschappelijke effecten 







Behoud van de praktijkruimtes voor het VMBO Groenonderwijs en het MBO van Lentiz. De gemeente voldoet hiermee aan de zorgplicht voor het VMBO Groen om de praktijkruimtes beschikbaar te stellen. In het pand aan de Dierensteinweg wordt een uniek onderwijsconcept gerealiseerd. De Rank en De Wijngaard worden samen met de zorgpartijen op één locatie gehuisvest. Hierdoor zijn de lijnen korter, kan er sneller worden geschakeld en kan expertise efficiënter worden uitgewisseld. De scholen kunnen leerlingen zo nog beter ondersteunen in hun ontwikkeling. Er kan bijvoorbeeld een ZML-SBO groep gestart worden. Dit is een mix van speciaal onderwijs en speciaal basisonderwijs. Het is bedoeld voor een groep leerlingen met een laag IQ (ZML), maar met forse gedragsproblematiek (SBO). Met dit scenario ontstaat ook de mogelijkheid voor samenwerking van speciaal onderwijs en speciaal basisonderwijs, met het praktijkonderwijs. Zowel leerlingen van ZML als van het SBO leren veelal door praktisch bezig te zijn. Met name op het VSO zijn deze lessen ook gericht op stage en het vinden van een plek in de maatschappij. Door de verhuizing van De Rank en De Wijngaard verdwijnt de verkeersproblematiek op deze locatie die ontstaat door het brengen en halen van de leerlingen op de huidige locaties aan de Dorpsstraat-Oost en de Petrus Camperstraat.

Op de locaties van De Rank en De Wijngaard ontstaat ruimte voor nieuwe/andere ontwikkelingen, zoals huisvesting van De Tweemaster in het gebouw De Rank, ruimte voor de Schaepmanschool in een deel van De Wijngaard en verhuurmogelijkheden van het resterende deel van het gebouw De Wijngaard aan bijvoorbeeld huisartsen- een tandartsenpraktijken.

Draagvlak partners 



Schoolbestuur Stichting Speciaal Onderwijs Randstad (SSOR) van de De Rank en De Wijngaard Het is van het schoolbestuur van De Rank en De Wijngaard een lang gekoesterde wens om beide scholen onder één dak te brengen. En ook om in hetzelfde gebouw de zorgpartners te hebben, die de leerlingen ondersteunen. Het schoolbestuur wil het speciaal onderwijs ook graag verbinden met het praktijkonderwijs en is daarom ook bereid een bijdrage te verstrekken in de kosten. Zorgpartijen Distinto, De Zorgnijverij, Fysiotherapeut R. Buijs – Deze zorgpartijen ondersteunen leerlingen van De Rank en De Wijngaard en hebben kenbaar gemaakt dat zij dichtbij de leerlingen gehuisvest te willen zijn en dat zij hiervoor ruimtes willen huren. Deze zorgpartijen hebben voor deelname aan dit scenario een intentieverklaring ondertekend.



Schoolbestuur OZHW – Het schoolbestuur van OZHW kan zich vinden in de wijze waarop de praktijkruimtes voor het VMBO Groenonderwijs een plaats krijgen in het pand Dierensteinweg 2 en onderschrijft de keuze om De Tweemaster te verplaatsen naar de locatie van de Rank aan de Dorpsstraat Oost.

Inpassingsonderzoek Voor de inpassing van dit onderwijsconcept in het pand Dierensteinweg 2 is door adviesbureau PentaRho een inpassingsonderzoek gedaan. PentaRho stelde een rapportage op voor de ruimtelijkfunctionele inpassing van het Groen Onderwijs in Dierensteinweg 2. PentaRho stelde eenzelfde rapportage op voor de ruimtelijk-functionele inpassing van De Rank, De Wijngaard en de zorgpartijen Distinto, De Zorgnijverij en Fysiotherapeut R. Buijs. De rapportages zijn besproken en akkoord bevonden door de genoemde schoolbesturen en zorgpartijen. PentaRho stelde vervolgens een businesscase op, incl. een investeringsopgave. Met de zorgpartijen is inmiddels overeenstemming bereikt over de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de huur van de ruimtes. De zorgpartijen hebben hierover een intentieverklaring ondertekend. De resultaten van het bovenstaande komen verder terug in het hoofdstuk Financiën.

Consequenties voor vastgoedportefeuille De gemeente sluit met de zorgpartijen Distinto, De Zorgnijverij en Fysiotherapeut R. Buijs een huurovereenkomst af. Uitgangspunt is om de ruimtes tegen marktconforme tarieven te verhuren, met een looptijd van minimaal 5 jaar. Het heeft de voorkeur om het juridisch eigendom van het gebouw bij de schoolbesturen te beleggen. Hierover vindt nog nader overleg plaats.

Ruimtelijke haalbaarheid Wat de ruimtelijke haalbaarheid betreft wordt een splitsing gemaakt in ruimtelijke aspecten in en rondom Dierensteinweg 2 en de effecten van dit scenario op de onderwijshuisvesting.

Ruimtelijke aspecten in en rondom Dierensteinweg 2 We moeten met de volgende ruimtelijke aspecten in en rondom Dierensteinweg 2 rekening houden:   



Bestemmingsplan: voor het realiseren van scenario 2 is geen wijziging van het bestemmingsplan nodig. Verkeer: verkeerskundige aanpassingen van de openbare weg zijn niet nodig. Wel dient het buitenterrein van Dierensteinweg 2 te worden aangepast. Externe veiligheid: er is een afwijking van de door de gemeenteraad vastgestelde beleidsregel Externe Veiligheid nodig. Voor afwijking van deze beleidsregel is advies gevraagd bij de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond. De Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond heeft positief geadviseerd over de afwijking van de beleidsregel (met voorwaarden). Het advies van de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond is als bijlage toegevoegd. Omgevingsvergunning: er is een omgevingsvergunning nodig.

Duurzaamheid Het huidige energielabel van het gebouw is C. De isolatie is onder gemiddeld, getoetst aan de huidige eisen in het bouwbesluit. De klimaatinstallaties en verlichting zijn gebaseerd op traditionele principes (aardgasgestookt, TL verlichting). Met name in de oudbouw, maar ook in de nieuwbouw, zijn verbeteringen mogelijk.

Enkele van de uit te voeren energiebesparingsmaatregelen zijn wettelijk verplicht (energiebesparingsverplichting in Wet Milieubeheer), namelijk het isoleren van appendages van de c.v. installaties en het toepassen van LED verlichting op natuurlijke vervangmomenten. Niet verplichte maatregelen, maar wel noodzakelijk voor de verdere verduurzaming van het gebouw, zijn het verbeteren van de schilisolatie, het toepassen van warmteterugwinning (oudbouw) en het mogelijk aardgasvrij maken van de verwarmingsinstallaties. Naast bovenstaande maatregelen, gericht op reductie van het energieverbruik, biedt het platte dak van het gebouw aanzienlijke kansen voor de opwekking van energie, in de vorm van zonnepanelen.

Ruimtelijke effecten Verschillende scholen kunnen efficiënter gehuisvest worden met dit scenario: o

o

o

o

Basisschool De Tweemaster kan verhuizen naar de huidige locatie van De Rank aan Dorpsstraat-Oost. De nieuwbouw van deze school is op het huisvestingsprogramma xx geplaatst. Het huidige gebouw van De Tweemaster kan worden gebruikt als tijdelijke huisvesting voor basisschool De Ark. De nieuwbouw van deze school is op het huisvestingsprogramma 2018 geplaatst. Tijdens de nieuwbouw is tijdelijke huisvesting nodig en deze was nog niet gevonden. De groepen van de Dr. Schaepmanschool die nu tijdelijk in De Dubbeldekker zitten, kunnen naar de huidige locatie van De Wijngaard. De Wijngaard ligt naast de hoofdlocatie van de Dr. Schaepmanschool. Er is geen uitbreiding meer nodig van De Rank op de huidige locatie.

Daarnaast heeft dit scenario ook de volgende ruimtelijke effecten:  

Naast de huisvesting van groepen van de Dr. Schaepmanschool in De Wijngaard, is er ook ruimte voor huisartsen en tandartsen. De voormalige locaties van De Dubbeldekker en De Tweemaster vallen vrij voor (eventueel) woningbouw.

Financiën In grote lijnen kunnen de financiële consequenties voor de uitvoering van scenario 2 als volgt beschreven worden:       

Er zijn investeringen (kosten) voor de aanpassing van het gebouw nodig voor om dit scenario te kunnen realiseren. Marktconform verhuren (inkomsten) van ruimtes in aan verschillende partners, voor zowel de Dierensteinweg als de voormalige locatie van De Wijngaard aan de Petrus Camperstraat. Aanwending van de al in de meerjarenbegroting opgenomen middelen voor de nieuwbouw van De Tweemaster om de voormalige locatie De Rank aan de Dorpsstraat Oost te renoveren. Er is geen tijdelijke huisvesting voor De Tweemaster nodig, omdat De Tweemaster verhuist nadat de nieuwe locatie aan de Dorpsstraat Oost is gerenoveerd. Er hoeven geen kosten gemaakt te worden voor de tijdelijke huisvesting van De Ark. Er kan gebruik gemaakt worden van de huidige locatie van De Tweemaster. De noodzakelijke uitbreiding en renovatie van De Rank is niet nodig in scenario 2. De uitbreiding van de Schaepmanschool is niet nodig omdat gebruik kan worden gemaakt van de lokalen in het aangesloten gebouw De Wijngaard.



De locaties van De Tweemaster en De Dubbeldekker kunnen worden gebruikt voor woningbouw. Dat levert een naar verwachting een positief resultaat op.

De samenhang van de financiële consequenties voor scenario 2 zijn in een totaaloverzicht gezet, samen met de financiële consequenties van de scenario’s 1 en 3.

Risico’s en kanttekeningen De gemeente is eigenaar van Dierensteinweg 2 en verhuurt het gebouw aan Lentiz. In augustus 2020 is een nieuwe huurovereenkomst getekend. De oude huurovereenkomst liep af en beide partijen hadden behoefte aan een actualisatie van de afspraken die in het verleden tussen de toenmalige eigenaar (onderwijskoepel Edudelta) en Lentiz waren gemaakt. De huurovereenkomst kent op verzoek van Lentiz een looptijd van twee jaar, omdat Lentiz de mogelijkheden verkent om haar onderwijsactiviteiten binnen de gemeente te verhuizen. Het is mogelijk dat Lentiz niet tijdig een alternatieve locatie vindt, waardoor een verhuizing niet mogelijk is.

Uitvoering en planning In grote lijnen is de planning als volgt. Jan. 2021-aug. 2021

Uitwerking planvorming, bestek aanbesteding aanpassingen Edudelta/Focus

Schooljaar 2022-2023 Aanpassing Edudelta/Focus Voorbereiding renovatie/vernieuwbouw v.m. de Rank t.b.v. De Tweemaster Schooljaar 2023-2024 start schooljaar verhuizing Wijngaard/Rank naar gebouw Edudelta. Inhuizing zorgpartners Start renovatie/vernieuwbouw v.m. de Rank t.b.v. De Tweemaster Voorbereiding vervangende nieuwbouw Ark Verplaatsing groepen Schaepmanschool gebouw v.m. Dubbeldekker naar v.m. gebouw Wijngaard Vrijval gebouw v.m. Dubbeldekker Schooljaar 2024-2025 ingebruikname v.m. gebouw De Rank door De Tweemaster Verhuizing de Ark, tijdelijk naar gebouw v.m. De Tweemaster Start vervangende nieuwbouw Ark Schooljaar 2025-2026 Ingebruikname nieuwbouw De Ark Vrijval locatie v.m. De Tweemaster

Beschrijving scenario 3: Woningbouw Het aangekochte pand aan de Dierensteinweg 2 is gelegen op een perceel van ca. 16.000 m². In de huidige situatie is het pand volledig bestemd voor onderwijs: het VMBO Groen van de Onderwijsgroep Zuid-Hollandse Waarden (OZHW) en het mbo van onderwijskoepel Lentiz. Voor het VMBO Groenonderwijs heeft de gemeente een wettelijke zorgplicht voor het in stand houden van praktijkruimtes voor o.a. koken, bloemschikken, dierenverblijf en kassen. Voor het mbo heeft de gemeente deze zorgplicht niet. Lentiz heeft met de gemeente Barendrecht een huurovereenkomst tot 1 augustus 2022. De ambitie van Lentiz is om het mbo te verhuizen naar de Stationstuinen in Barendrecht. Verder gaan de theorielessen van het VMBO Groenonderwijs gefaseerd over naar de naastgelegen Focus Beroepsacademie. Dit is gerealiseerd in het najaar van 2022. In het najaar van 2022 resteren in en om het pand alleen de praktijkruimtes voor het VMBO Groenonderwijs. Bij dit scenario is het uitgangspunt dat vanaf augustus 2022 het pand grotendeels leeg staat t.b.v. het realiseren van woningbouw. Alleen de praktijkruimten voor het mbo zijn deels inpandig (1108 m²) en deels op het terrein buiten (365 m²) nog aanwezig voor het onderwijs aan de Focus Beroepsacademie. Voor dit scenario zijn er verschillende woningbouwprogramma’s onderzocht.

De verschillende soorten wooneenheden uit het huidige collegeprogramma vormen de basis voor de samenstelling van de wooneenheden. Er is ook gekeken naar financiële opbrengsten om het project haalbaar te maken. Er is getekend en gerekend in drie varianten die verschillen in:   

parkeerlocatie (ondergronds/maaiveld); een sociale plint (wel of niet); praktijkruimten (wel of niet op het terrein behouden).

Uiteindelijk biedt de variant zoals deze hieronder grafisch is weergegeven financieel en ruimtelijk de meeste potentie. Op basis van deze variant is verder gerekend en onderzoek verricht.

Figuur 1: tekening voorgestelde ontwikkeling nieuwbouw

Inpassingsonderzoek De praktijkruimten van het VMBO Groen zullen bij deze ontwikkeling verplaatst moeten worden naar een andere plek. Hiervoor zijn drie alternatieve locaties geschikt bevonden. Steeds dezelfde onderwerpen hebben een rol gespeeld bij de beoordeling van de geschiktheid. Zo is er gekeken naar de eigendom situatie, ruimtelijke beperkingen door gebiedsvisies en andere plannen, verkeersbewegingen, oppervlakte en overige bijzonderheden. Ook is gekeken om de praktijkruimtes op de naastgelegen locatie Focus Beroepsacademie te plaatsen of te integreren met de nieuwbouw. Het situeren van de praktijkruimte op het terrein van Focus Beroepsacademie bleek ruimtelijk niet mogelijk te zijn. De praktijkruimtes integreren in de woningbouwvariant is financieel niet haalbaar c.q. rendabel. Bij de uitwerking van dit scenario heeft een inventarisatie en onderzoek plaatsgevonden naar geschikte alternatieve locaties voor de praktijkruimten van het VMBO Groen: 1. Parkeerplaats Maasstraat Dit parkeerterrein wordt nauwelijks gebruikt. Eén keer per jaar als er kermis is, staan hier de woonwagens van de kermisexploitanten. Bij het realiseren van de praktijkruimten hier dient 1x per jaar elders een tijdelijke locatie voor de kermisexploitanten beschikbaar gesteld te worden. Voor de omwonenden is dit waarschijnlijk ingrijpend. De afstand met het schoolgebouw Focus is een minpunt.

De verkeersbeweging is wel veilig, omdat het grotendeels door het sportpark loopt. 2. Braakliggende terrein aan de overkant van Dierensteinweg 2 Op dit terrein is een buisleiding aanwezig. Dit geeft echter geen problemen met de beoogde ontwikkeling. Wel is overleg nodig met de Gasunie. Gezien de leeftijd van de scholieren (> 12 jaar) zal zelfredzaamheid hier geen problemen geven. Het perceel is ruim genoeg om de minimaal gestelde bouwafstand van 5 meter van de buisleiding te waarborgen. Een minpunt is het verkeer: er zal een drukke weg moeten worden overgestoken. Mogelijk het terrein hierop aanpassen voor een veilige verkeersbeweging voor de leerlingen en docenten. 3. Perceel op de Bongerd Dit perceel is in gebruik door de voetbalvereniging en mag op andere momenten recreatief gebruikt worden. In de huidige gebiedsvisie van sportpark de Bongerd is geen rekening gehouden met een dergelijke ontwikkeling.

Maatschappelijke effecten De sloop van het huidige gebouw Edudelta en woningbouwontwikkeling op deze locatie, spreekt woningzoekenden op de woningmarkt aan. Ontwikkeling van wooneenheden is bovendien een onderwerp van het huidige collegeprogramma. En heeft ook een aanzuigende werking voor de gemeente gelet op de tekorten op de woningmarkt.

Draagvlak partners De partners in dit scenario zijn de onderwijsinstellingen, huidige bewoners/belanghebbenden in de directe omgeving en de gemeente zelf. Voor woningbouw is onder de onderwijsinstellingen minder draagvlak, want zij verliezen hierdoor lesruimte. Met Lentiz is recent gesproken over hun toekomstbeeld. Lentiz heeft daarbij aangegeven in augustus 2022 het pand aan de Dierensteinweg te willen verlaten. Ook met het bestuur van OZHW is gesproken over dit scenario. OZHW heeft begrip voor een andere invulling van het perceel, maar ziet de benodigde praktijkruimte in dat geval graag ergens anders terugkomen. Voor de gemeente kan er politiek draagvlak zijn, omdat er invulling wordt gegeven aan het collegeprogramma. Voor het verplaatsen van de praktijkruimten naar een andere locatie moet met

omwonenden van die andere locatie een goed communicatietraject worden opgestart om maatschappelijk draagvlak te creëren.

Consequenties voor vastgoedportefeuille gemeente Met het slopen van het huidige gebouw en de verkoop van nieuw te realiseren appartementen neemt de vastgoedportefeuille in omvang af.

Ruimtelijke haalbaarheid Voor wat betreft de ruimtelijke aspecten in en rondom Dierensteinweg 2 gaat het om:   

 

Bestemmingsplan: er zal een bestemmingsplanwijziging moeten worden doorlopen om de ontwikkelingen op het perceel mogelijk te maken. Verkeer: er is een parkeerprobleem bij realisatie van 116 wooneenheden.Er is ruimtelijk bezien geen plaats voor gemiddeld 1,6 parkeerplaatsen per wooneenheid. Externe veiligheid: de aanwezige buisleiding vormt geen belemmering voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. De woningen zullen moeten worden voorzien van afschakelbare mechanische ventilatie en vluchtmogelijkheden, die het mogelijk maken om van de risicobron af te kunnen vluchten. Omgevingsvergunning: een omgevingsvergunning is noodzakelijk, maar kan pas verleend worden na wijziging bestemmingsplan. Duurzaamheid: het huidige pand beschikt over een energielabel. Bij nieuwbouw zal minstens een vergelijkbaar label worden gehaald.

Financiën De woningbouwprogramma’s met een aanzienlijk aandeel betaalbaar wonen (50%) zijn financieel niet haalbaar. Enkel wanneer het woningbouwprogramma wordt vergroot (met als gevolg dat daardoor het parkeren op maaiveld elders moet plaatsvinden) en minimaal uit 70% dure woningen bestaat ontstaat er een financieel haalbare situatie. Om een beeld te schetsen wat dit financieel betekent is variant 1.3 uitgewerkt en opgenomen in het financiële overzicht (zie tabel 1). Hierbij dient te worden opgemerkt dat het aantal woningeenheden toeneemt, van 116 naar 142. Ruimtelijk leidt dit niet tot de gewenste uitstraling voor dit soort woningen, mede gezien het parkeren op afstand (bijvoorbeeld aan de overzijde van het perceel) wat hiervoor noodzakelijk is. Deze 142 wooneenheden zijn verdeeld in 30% middelduur en 70% dure woningen.

1 Sociaal Aantal GO BVO Middelduur Aantal GO BVO Duur Aantal GO BVO Goedkope Aantal GO BVO Financieel resultaat

1.1

1.2

1.3 35 70 m2 92 m2

33 85 m2 112 m2

23 85 m2 112 m2

23 80 m2 105 m2

43 85 m2 112 m2

18 120 m2 158 m2

58 120 m2 158 m2

58 120 m2 158 m2

99 120 m2 158 m2

€

65 € 70 m2 92 m2

35 70 m2 92 m2

€

-3.668 € x 1000

-2.323 € x 1000

€

70 m2 92 m2

-3.931 € x 1000

493 x 1000

Tabel 1: Financiële weergave overzicht woningbouwprogramma’s GO = grondoppervlak BVO=bruto vloeroppervlak

1.0

bestaat uit 28% middeldure koop (€325.000 v.o.n.), 15% dure koop ( > € 325.000 v.o.n.) en 56% goedkope koop (€ 240.000 v.o.n.) en is ooit een eerste vertrekpunt geweest bij een mogelijke ontwikkeling van woningbouw op dit perceel.

1.1

bestaat uit met 30% goedkope koop (€ 240.000,- v.o.n.) en 20% middeldure koop (€ 325.000 v.o.n.) en 50% dure koop (> € 325.000,- v.o.n.)

1.2

bestaat uit 30% sociale huur, 20% middeldure huur (<1.000,- per maand) en 50% dure koop (> € 325.000,- v.o.n.)

1.3

bestaat volledig uit 142 woningen verdeeld over 30% middeldure koop (€ 325.000 v.o.n.) en 70% dure koop (> € 325.000,- v.o.n.) . Hierbij is het sociale programma losgelaten en is de ruimte om te parkeren voor een groot deel verplaatst naar het gebied ten noorden van de Dierensteinweg.

Risico’s en kanttekeningen 



Lentiz heeft bij de onderhandelingen over de nieuwe huurovereenkomst voor het pand aan de Dierensteinweg 2 stevig ingezet op een overeenkomst voor twee jaar., de mogelijkheid bestaat dat de ontwikkelingen elders - zoals Lentiz deze in haar hoofd heeft - kunnen tegenvallen of vertragen. Daardoor ontstaat mogelijk de behoefte om langer gebruik te maken van het huidige pand. Met het slopen en herontwikkelen van het terrein aan de Dierensteinweg 2 zal de planologische bestemming gewijzigd moeten worden. Dit is een procedure die tijd en geld kost en mogelijk vertraagd wordt door bezwaar- en beroepsmogelijkheden van belanghebbenden. De bestemmingsplanwijziging zal na 1 mei 2022 moeten plaatsvinden, rekening houdend met de boeteclausule in het koopcontract.



Gedurende het onderzoek bleek dat sociale woningbouw de gemeente extra geld kost. In een variant zonder sociale woningbouw neemt de financiële haalbaarheid toe, maar ook dan bieden de huidige inzichten geen zekerheid. Hiervoor zal een aanvullende businesscase moeten worden uitgewerkt en opgesteld.

Uitvoering en planning Gezien de looptijd van de huidige huurovereenkomst met Lentiz als huurder van het pand zal een ontwikkeling ter plaatse niet eerder kunnen plaatsvinden dan 2 jaar na 1 augustus 2020 (vanaf 1 augustus 2022).