bijl. 1 - memo verevening betaalbare woningen

Memo 1 Voordijk 361 - Barendrecht Betreft:

berekening verevening betaalbare woningen

Datum:

31 oktober 2023

Inleiding Over het plan aan de Voordijk 361 worden al geruime tijd gesprekken gevoerd over de stedenbouwkundige configuratie. De laatste variant met 5 vrijstaande woningen achter de voormalige boerderij verdient de voorkeur om een aantal redenen: 1. Het gebied dat globaal wordt begrenst door de Voordijk, Carnisser baan, Noordersingel en de Noorderhoeve kent voornamelijk vrijstaande woningen. De toevoeging van de 5 vrijstaande woningen past goed in die verkavelingsstructuur. 2. De omgeving rondom het plangebied staat positief tegenover het toevoegen van een beperkt aantal vrijstaande woningen. Een ontwikkeling van meerdere woningen in het betaalbare segment wordt afwijzend op gereageerd. 3. Een ontsluiting op de Voordijk wordt als niet bezwaarlijk beoordeeld. 4. De parkeerplaatsen worden voor alle woningen gerealiseerd op eigen terrein. Voor bezoekers is in 5 extra parkeerplaatsen voorzien. Daarmee wordt het parkeren van auto’s op de Voordijk vrijwel uitgesloten. Vanuit de gemeente Barendrecht is de vraag gesteld om na te denken over het opnemen van 2 of 3 betaalbare woningen in het plan. Aangezien er vanuit de omgeving met weerstand wordt gereageerd op het toevoegen van meerdere woningen in een ander segment, is het voorstel geopperd om een fonds op te richten waarin een bijdrage wordt gedaan voor het niet realiseren van betaalbare woningen.

Regelgeving De gemeente is wettelijk verplicht haar te maken kosten aangaande de bestemmingsplanprocedure en de begeleiding daarvan te verhalen op de initiatiefnemer. In het geval dat een gemeente een bestemmingsplan geheel zelfstandig wil opstellen en laten besluiten dan dienen deze kosten middels een exploitatieplan te worden vastgesteld als onderdeel van het nieuwe bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan wordt door Kuiper Compagnons opgemaakt, in onze opdracht waardoor de kosten voor de opmaak voor rekening van ons komen. De overige gemeentelijke kosten voor de begeleiding van het plan zijn bekend maar staan los

Datum:

oktober 2023

van de afspraken die gemaakt worden over het verevenen van de betaalbare woningen. Daarnaast staat het de gemeente verder vrij om een bijdrage van de initiatiefnemer te vragen aangaande bovenwijkse of bovenplanse voorzieningen. Voor zowel de bovenwijkse - als voor de bovenplanse voorzieningen zijn geen afspraken gemaakt en zijn niet van toepassing op dit plan. In de Woonvisie, die in mei 2023 in de gemeenteraad is vastgesteld, worden de ambities voor de periode tot en met 2031 omschreven. Als volgt:

4.3 De uitvoering, opmaat voor Woonprogramma • We sturen aan op de bouw van 3.600 woningen in de periode 2021-2031, waarvan 30% sociaal, 30% middelduur (waarvan streven naar 10% koop tot € 275.000,-) en 40% duur. • We maken prestatieafspraken met de lokaal werkzame corporaties over inzet van middelen en instrumenten om ontwikkeling van sociale huurwoningen haalbaar te maken. • Met de resultaten van de woningbehoefteanalyse en de voorgestelde differentiatie voor nieuwbouw maken we in de Omgevingsvisie en het Woonprogramma een integrale afweging ten opzichte van andere ruimte-vragende functies. • We passen alternatieve koopconstructies of juridische instrumenten toe als omstandigheden daar om vragen, ten behoeve van realisatie en betaalbaar houden van betaalbare koopwoningen. • We maken afspraken met werkgevers en huisvesters van arbeidsmigranten op basis van het Onderzoek huisvesting arbeidsmigranten BAR-gemeenten (Companen, 2020). • We dagen initiatiefnemers uit innovatieve woonvormen en bouwmethodes te realiseren

De Woonvisie is overigens van kracht voor de gehele gemeente en niet specifiek op de Voordijk 361. In de Woonvisie worden geen financiële voorstellen gemaakt over het niet realiseren van betaalbare woningen. Geconcludeerd wordt dat er geen wettelijke voorschriften of afspraken zijn als blijkt dat goedkope en/ of betaalbare woningen in stedenbouwkundig opzicht niet wenselijk of mogelijk zijn. De gemeente en de initiatiefnemer moeten onderling bepalen hoe hoog de bijdrage moet zijn en hoe deze wordt aangewend. Opgave van de onderhavige casus Het plan omvat nu 5 kavels waarop de kopers zelf een vrijstaande woning kunnen (laten) realiseren. Om te kunnen voldoen aan de wens van de gemeente zou kavel 1 worden ingezet voor een 3^1 kap woning. Deze woningen worden aangeboden in het betaalbare segment, ruim onder de NHG-grens, dus: 44% betaalbare woningen/ middelduur 56% dure woningen Dit strookt ruimschoots met de vraag die de gemeente heeft gesteld.

Vereveningsberekening Het is de bedoeling om de kavels in het eerste kwartaal van 2024 te koop aan te bieden aan de markt. Een marktconforme prijs voor een vrije kavel bedraagt momenteel € 685,-/ m² v.o.n.. Deze is getoetst bij het Barendrechts makelaarskantoor OOMS. In de berekening wordt uitgegaan van een prijs per betaalbare woning van gemiddeld € 375.000,- v.o.n.. Als betaalbare woning wordt de NHG-grens aangehouden. De NHG-grens is in 2023 verhoogd van € 355.000,- naar maximaal € 405.000,-. Indien energiebesparende maatregelen worden toegepast is de maximale NHG-grens € 429.500,-. Voor het vergelijk is ervan uitgegaan dat op 1 vrije kavel, 3 geschakelde woningen kunnen worden gerealiseerd. Dus: Grondwaarde vrije kavel 1: 512 m² a € 685,-

€ 350.720,-

Grondwaarde behorende bij een betaalbare woning wordt berekend op basis van een grondquote. De marktconforme grondquote bedraagt 25%. 25% gerekend over € 375.000,Voor 3 woningen is dat: Resumerend

€ 93.750,-/ woning € 281.250,€ 69.470,-

Anterieure overeenkomst De afspraak van de financiële verevening is het best te maken in de anterieure overeenkomst die met elkaar wordt aangegaan. Daarin wordt het genoemde bedrag van € 69.470,- vastgelegd en wordt tevens aangegeven dat het op te richten fonds wordt aangewend voor het “bevorderen van betaalbare woningen in Barendrecht”. Het bedrag wordt betaald zodra de kavels worden geleverd aan de nieuwe eigenaren.