betaalbaar wonen presentatie commissie Ruimte
Tekst van het document
Betaalbaar wonen Presentatie openbare commissie 5 oktober 2021
Terugblik commissie 22 juni Stand van zaken kansrijke locaties
Hoe gaan we sturen? De programmatische aanpak
Inzet van financiële middelen De gereserveerde 3 mln. Eneco-gelden
Programma Hoe gaan we sturen? 1. De programmatische aanpak: aanscherpen doelstelling 2. (financiële) sturingsinstrumenten
Inzet van financiële middelen De gereserveerde 3 mln. Eneco-gelden
Stand van zaken projecten • Centrum • Lagewei
Hoe gaan we sturen? Een heldere doelstelling
De 5 stappen van de puzzel
1
2
3
4
5
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
Mandaat bespreken
Per project met ontwikkelaars
We beginnen nu telkens achteraan. Dat kost (te) veel tijd!
De 5 stappen van de puzzel
1
2
3
4
5
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
Mandaat bespreken
Per project met ontwikkelaars
Vooraan starten om sneller te gaan!
Doelgroep?
Gebied?
Randvoorwaarden?
De 5 stappen van de puzzel
1
2
3
4
5
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
Mandaat bespreken
Per project met ontwikkelaars
Nu vooraan starten!
Doelgroep?
Gebied?
Randvoorwaarden?
Betaalbaar wonen in Barendrecht Woningvraag van doelgroepen in beeld Eerste conclusies 6 september 2021
Woningvoorraad • 70% koop, 22% corporatiehuur, 8% particuliere huur • relatief jonge voorraad: grote groei tussen 1995 en 2015 (Carnisselande) • relatief veel eengezinswoningen
40%
37%
35% 30% 25% 20%
• Atypische woningvoorraad
18%
15% 11%
10% 100%
5%
74%
11%
9% 6%
4%
3% 1%
50%
26%
0% Eengezinswoning Groot-Rijnmond (CR)
Albrandswaard
Meergezinswoning Barendrecht
0% < 1945
1945 1955
1955 1965
Groot-Rijnmond (CR)
1965 1975
1975 1985
Albrandswaard
1985 1995
1995 2005
Barendrecht
2005 2015
> 2015
Ridderkerk
Ridderkerk
9
Bevolking en huishoudens nu en in toekomst Opvallende punten:
8.000 7.000
•
De leeftijdsgroepen 45-65 jaar, 0-15 jaar en 15-30 jaar zijn op dit moment relatief sterk vertegenwoordigd.
6.000 5.000
•
Afname gezinnen in komende 20 jaar
4.000 3.000
•
Sterke toename 1-/2 persoonshuishoudens
2.000 1.000
•
Extra sterke toename 1-/2 persoonshuishoudens in de leeftijdscategorie 55-64-jarigen en met name 75+
0
2020
2025
2030
2035
2040
10
Indicatie toekomstige behoefte Per doelgroep: • Starters: voorkeur voor goedkope/betaalbare koop (tot ca € 180.000 resp. ca € 250.000), en ook wel sociale huur. Met name in koop ontbreekt passend aanbod • Gezinnen: diverse vraag naar koop eengezinswoningen, ook duurder. Maar bij doorstroming door ouderen komen deze woningen ook veel vrij • Oudere 1- en 2-persoons huishoudens: sociale huur appartementen (c.q. gelijkvloers) en koopappartementen (c.q. gelijkvloers). Hier ontbreekt passend aanbod.
11
Conclusies • Woningbehoefte zal met de nieuwste prognose van de provincie waarschijnlijk fors hoger uitvallen dan de prognose van 2019 waarmee hier nog is gerekend! • De atypische woningvoorraad en bevolkingssamenstelling zorgen voor een aantal aandachtspunten: • komende jaren relatief veel jongere 18-plussers die zich op de markt melden: opgave voor starters op de woningmarkt • komende jaren relatief veel jonge senioren (55+). De ouders van de hiervoor genoemde 18plussers (hebben in jaren ‘90 woning in Carnisselande gekocht). Dit zijn empty-nesters: kansen voor levensloopbestendige woningen in verschillende prijsklassen en woonvormen met bepaalde mate van collectiviteit • sterke toename 75+. Een gemengd, passend programma met en zonder zorg in (sociale) huur en koop kan doorstroming op gang brengen.
12
Voorgestelde doelstelling Op basis van woonbehoefteonderzoek en locatiestudie
- Inzet op 1- en 2-persoonshuishoudens; jong (18+) en ouder (55+) in de vorm van appartementen, omdat: - Deze doelgroepen nu slecht bediend worden in Barendrecht, want het aanbod ontbreekt (a-typische woningvoorraad) - Door in te zetten op deze doelgroepen de doorstroming op gang kan komen (vrijkomen van eengezinswoningen) - Voor deze doelgroepen (en bijpassende woonvormen) in eerste instantie vooral te kijken naar de volgende drie locaties/gebieden: - Stationstuinen - Centrum/Middenbaan - Omgeving kruidentuin Omdat deze gebieden voorzieningen en/of OV in nabijheid hebben.
Hoe gaan we sturen? Het instrumentarium
Verschillende instrumenten Er zijn verschillende manieren om als gemeente BEPERKT te sturen op de (financiële) bereikbaarheid van woningen: • Publiekrechtelijk via de ruimtelijke beleidskaders • Publiekrechtelijk via de verordening middel dure huur • Publiekrechtelijk via een beleggersverbod of zelfbewoningsplicht • Publiekrechtelijk via (gratis) vergunning woningsplitsing • Publiekrechtelijk via een vereveningsfonds • Privaatrechtelijk met startersleningen • Privaatrechtelijk met anti speculatiebeding • Privaatrechtelijk via actief grondbeleid (evt. met erfpacht en/of duo-koop)
Ruimtelijke beleidskaders Hoe kan dit instrument helpen? Meer kaders leidt tot hogere plan en/of bouwkosten. Flexibiliteit in de kaders maakt meer plannen haalbaar. Bezwaren? Het is maatwerk per project. Het generiek verlagen van bijvoorbeeld parkeernormen of het vergroten van bouwvolume, leidt planologisch mogelijk tot problemen. Maar op sommige locaties of in sommige gebieden kan het wel. Dit toepassen van maatwerk vraagt om mandaat aan de voorkant en minder toetsen aan de achterkant.
Beleggersverbod of zelfbewoningsplicht Hoe kan dit instrument helpen? Door beleggers te weren, is er minder concurrentie bij de aankoop van een woning en heeft de individuele verkoper meer kans op een eigen woning. Bovendien worden de woningprijzen iets minder snel opgedreven wanneer beleggers niet mee kunnen bieden. Bezwaren? Het aandeel (en aantal) particuliere huurwoningen is tussen 2015 en 2020 in Barendrecht afgenomen. Met een beleggersverbod/zelfbewoningsplicht neemt het aanbod particuliere huurwoningen nog verder af. Particuliere huurwoningen vormen – indien de huur ligt tussen €752,33 en €1.000 – juist een mogelijkheid om de zogenaamde scheefwoners te laten doorstromen waardoor sociale huurwoningen vrijkomen voor de lage inkomensgroep.
Woningsplitsing Hoe kan dit instrument helpen? Door de splitsing van grotere woningen toe te staan (is nu niet toegestaan in Barendrecht), kunnen er relatief eenvoudig snel meer kleinere en betaalbare woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Bezwaren?
Door woningsplitsing komen er meer woningen en daarmee meer (kleine) huishoudens in een buurt of wijk. Dit legt mogelijk extra druk op de openbare ruimte (meer vervoersbewegingen, toenemende parkeerdruk, e.d.)
Vereveningsfonds Hoe kan dit instrument helpen? Door te verevenen tussen alle grondexploitaties van alle woningbouwplannen, is het mogelijk om winstgevende plannen (met meestal duurdere woningen) te laten bijdragen aan verlieslatende plannen (met meestal goedkopere woningen). Bezwaren? Het instrument is (juridisch) ingewikkeld en kost structureel veel gemeentelijke capaciteit. Deze benodigde inzet loont alleen wanneer de verwachting is dat er veel te verevenen valt. Deze verwachting is er echter niet.
Anti speculatiebeding Hoe kan dit instrument helpen? Dit beding zorgt ervoor dat woningen gedurende een aantal jaren (meestal 7-10 jaar) financieel bereikbaar blijven, omdat ze niet met winst (waardeontwikkeling) mogen worden doorverkocht. Bezwaren?
Het instrument belemmert kopers (meestal starters) om een volgende stap in hun woon carrière te maken, omdat ze niet kunnen profiteren van de waardeontwikkeling. Hierdoor stagneert de doorstroom.
Actief grondbeleid Hoe kan dit instrument helpen? Door zelf als gemeente grond aan te kopen, verkrijg je directe invloed op het woningbouwprogramma dat op die grond gerealiseerd wordt. Bezwaren? Actief gronden verwerven kost geld en brengt financiële risico’s met zich mee. In de huidige markt met de extreem lage rentes en de verwachtte waardeontwikkeling zijn de risico’s op dit moment beperkt.
Actief grondbeleid & Erfpacht Hoe kant dit instrument helpen? Grond wordt niet gekocht en maakt dus geen onderdeel uit van hypotheek. Hypotheekbedrag wordt lager en daarmee bereikbaar voor grotere doelgroep. Rekenvoorbeeld Woning €250.000 von, eigen grond Hypotheeklast € 795 bruto/mnd Grondcomponent €60.000 Erfpachtcanon €108/mnd Woning €190.000 von, erfpacht Hypotheeklast €605 bruto/mnd
Bezwaren? • De waardeontwikkeling komt niet volledig ten goede aan de bewoner/pandeigenaar. Immers; de grondcomponent en de waardeontwikkeling daarvan, behoort toe aan de grondeigenaar. Daarmee is een volgende stap in de woon carrière mogelijk lastiger. • Instrument gaat lang mee (minimaal 50 jaar). Je kunt er niet zomaar mee stoppen en het betekent een administratieve last erbij (De meeste gemeenten die erfpacht als instrument hadden, zijn er mee gestopt).
Actief grondbeleid & DUO-koop Hoe kant dit instrument helpen? Door als gemeente een deel (50%) van een woning te kopen en daarmee mede-eigenaar te worden, verlaagt het deel waarvoor de eigenaar/bewoner hypotheek moet verkrijgen. Bezwaren?
• Prijsopdrijving; Eer kan meer neergelegd worden voor een woning als de gemeente de helft betaalt. • Bevordert scheefwonen; Blijven zitten in relatief dure woning met lage hypotheek. • Wie selecteer je hiervoor? Juridisch obstakel.
Voorstel inzet instrumenten Het voorstel is om in Barendrecht de komende periode primair in te zetten op een combinatie van de volgende instrumenten: • Flexibiliteit in de ruimtelijke kaders (mandaat aan de voorkant) • Actief grondbeleid (al-dan-niet in combinatie met erfpacht) • Beleggersverbod of Zelfbewoningsplicht • Woningsplitsing • Verordening middel dure huur • Starterslening
De volgende stap
De volgende stap Continu • Projecten faciliteren • Subsidiescan opzetten & uitbreiden November • Bestuurlijke vaststelling doel en inzet instrumenten (raadsbesluit) • Onderzoek naar aanvullend “zacht” instrumentarium obv onderzoek wonen met zorg (loopt). Denk bv aan verhuisbegeleiding voor senioren. December21-Feb22 • Uitwerken gekozen instrumenten • oefenen met het ‘mandaat’ (=de kaders) bepalen per locatie (vb. Henry Dunantlaan) • Vervolggesprek Centrum • Onderzoek versnellingskamer flexwonen van RVO • Opleveren aanvullend woonbehoefte-onderzoek wonen met zorg