Besluit (1)

BESLUIT Onderwerp: Nota van stedenbouwkundige uitgangspunten Vrouwenpolder fase 4

Gemeenteraad: 19 december 2023

Zaaknummer: 590608

Commissie Ruimte 21 november 2023

De raad van de gemeente Barendrecht; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 24 oktober 2023; gezien het advies van Commissie Ruimte op 21 november 2023; gelet op Wet ruimtelijke ordening Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

BESLUIT: 1. De stedenbouwkundige Nota van Uitgangspunten voor de ontwikkeling van Vrouwenpolder fase 4 vast te stellen.

Raadsvoorstel Onderwerp: Nota van stedenbouwkundige uitgangspunten Vrouwenpolder fase 4

College van burgemeester en wethouders 24 oktober 2023

Zaaknummer 590608

Portefeuillehouder Lennart van der Linden

Commissie Ruimte 21 november 2023

Openbaar

Gemeenteraad 19 december 2023

Geadviseerd besluit 1. De stedenbouwkundige Nota van Uitgangspunten voor de ontwikkeling van Vrouwenpolder fase 4 vast te stellen.

Raadsvoorstel Inleiding Voor de ontwikkeling Vrouwenpolder fase 4 is binnen de kaders van het bestemmingsplan “LageweiVrouwenpolder” een globaal stedenbouwkundig plan opgesteld. Het globale stedenbouwkundige plan verdeelt Vrouwenpolder fase 4 in vier kwadranten waarvan drie kwadranten benut worden voor woningbouw en één kwadrant voor groen en water. Ons college heeft de drie woningbouwkwadranten in het kader van het zogenaamde Didam-arrest in een openbare verkoopprocedure/tender aan de markt aangeboden. Deze verkoopprocedure heeft geleid tot het winnende plan van Dura Vermeer (Visiedocument + Schetsboek Vrouwenpolder fase 4, bijlage 1). Met Dura Vermeer wordt momenteel de contractfase doorlopen. In principe dient er voor de realisatie van Vrouwenpolder fase 4 een uitwerkingsprocedure doorlopen te worden, want de grond van Vrouwenpolder fase 4 heeft de bestemming “Wonen, Uit te werken”. Met het plan van Dura Vermeer voor Vrouwenpolder fase 4 komen er echter in totaal 218 appartementen in de totale wijk Vrouwenpolder terwijl het bestemmingsplan “Lagewei-Vrouwenpolder” maximaal 170 appartementen voor geheel Vrouwenpolder toestaat. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan “Lagewei-Vrouwenpolder” in 2012 kon niet worden voorzien dat de vraag naar kleinere betaalbare appartementen enorm zou toenemen.

Met een stedenbouwkundige Nota van Uitgangspunten (bijlage 2) voor Vrouwenpolder fase 4 wordt er een planologisch juridische basis gelegd voor de nog te doorlopen uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure. Ons college stelt uw raad voor deze Nota van Uitgangspunten vast te stellen. Beoogd effect Realisatie van een divers woningbouwprogramma met sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen waarin de projectontwikkelaar bij de verkoop van de woningen een voorrangspositie voor Barendrechters zal hanteren. Relatie met beleidskaders • Gebiedsvisie Lagewei-Vrouwenpolder (2009); • Bestemmingsplan Lagewei-Vrouwenpolder (2012); • Vastgestelde grondexploitatie Vrouwenpolder (2022); • Woonvisie Barendrecht 2023-2027; • Vastgestelde beleidsregel zelfbewoningsplicht nieuwbouwwoningen (2022). Argumenten 1.1 De Nota van Uitgangspunten past binnen de randvoorwaarden van het college voor de reeds doorlopen grondverkoopprocedure/tender. Op 6 september 2022 heeft ons college de kaders voor de openbare grondverkoopprocedure vastgesteld. Het plan van Dura Vermeer is binnen de gestelde kaders als plan met de beste prijskwaliteitsverhouding in de procedure naar voren gekomen. De opgestelde Nota van Uitgangspunten vloeit voort uit de vastgestelde kaders en is in samenspraak met Dura Vermeer op maat gemaakt voor de realisatie van het winnende plan.

1.2 De Nota van Uitgangspunten biedt een planologisch juridische basis voor de nog te doorlopen uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure voor de woningen. Dura Vermeer zal in december onder de huidige wetgeving een uitgebreide omgevingsvergunningsaanvraag indienen voor het ruimtelijk kader van het te realiseren woningbouwprogramma. De Nota van Uitgangspunten zal hiervoor de basis gaan vormen. Na afgifte van de omgevingsvergunning voor het ruimtelijk kader wordt het project opgeknipt in drie verschillende fasen waarvoor drie aparte reguliere omgevingsvergunningen voor “het bouwen” worden aangevraagd. Door een gefaseerde realisatie wil Dura Vermeer eventuele marktrisico’s beheersen.

1.3 De Nota van Uitgangspunten vormt de basis om een divers, sociaal en betaalbaar woningbouwprogramma te realiseren. Het plan van Dura Vermeer bestaat uit 48 huurwoningen (worden afgenomen door Wooncompas), 43 betaalbare woningen (grondgebonden en gestapeld tot € 355.000) en 36 dure woningen. Het woningbouwprogramma voldoet aan de behoefte vanuit de Woonvisie. Vaststelling van de Nota van Uitgangspunten creëert de planologische basis om dit plan te kunnen realiseren. Overleg gevoerd met De interne vakdisciplines Duurzaamheid, Civiel, Verkeer, Juridische zaken, Stedenbouw, Openbare Ruimte en Ruimtelijke Ordening en Planeconomie zijn betrokken bij het opstellen van de kaders van de grondverkoopprocedure. De daaruit vloeiende stedenbouwkundige Nota van Uitgangspunten is in samenwerking met Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening opgesteld. Kanttekeningen 1.1 Kan het aantal appartementen in het plan niet worden verlaagd? In de grondverkoopprocedure werd het aantal appartementen door de gestelde ruimtelijke kaders bewust niet gemaximeerd om marktpartijen hierin ontwerpvrijheid te geven. Daarnaast is het niet reëel om een heel klein aantal appartementen in Vrouwenpolder fase 4 toe te staan terwijl er heel veel vraag is naar kleine woningen in de sociale huursector en betaalbare koopsector.

Bovendien is in de grondverkoopprocedure de ruimtelijke kwaliteit boven kwantiteit van aantallen woningen gesteld. Uitvoering/vervolgstappen Na behandeling van de Nota van Uitgangspunten in de raadsvergadering op 12 december 2023 zal Dura Vermeer een uitgebreide omgevingsvergunning aanvragen voor het ruimtelijk kader van het woningbouwplan. Vervolgens zal er een reguliere omgevingsvergunning voor het 1e kwadrant (het sociale kwadrant met de sociale huurwoningen voor Wooncompas) worden aangevraagd en een reguliere omgevingsvergunning voor het 2e kwadrant (28 betaalbare koopwoningen en 13 dure koopwoningen) worden aangevraagd. Afhankelijk van de voortgang van de verkoop van de woningen zal er een reguliere omgevingsvergunning worden aangevraagd voor het 3e kwadrant. Parallel aan het proces tot vaststelling van de Nota van Uitgangspunten wordt de contractfase met Dura Vermeer doorlopen. De contractfase tussen Dura Vermeer en Wooncompas loopt hier ook parallel aan. Er is nog geen globale planning met Dura Vermeer opgesteld. Deze wordt tijdens de contractfase opgesteld. Evaluatie/monitoring N.v.t. Financiën De ontwikkeling van Vrouwenpolder fase 4 verloopt binnen de vastgestelde grondexploitatie van geheel Vrouwenpolder (2022). De grondexploitatie van Vrouwenpolder zal in de komende maanden worden geactualiseerd.

Aanvullend op de grondexploitatie van Vrouwenpolder is het college voornemens om € 3.000.000 uit de grondexploitatie als incidentele baat op te nemen in het boekjaar 2024 en deze niet toe te voegen aan de reserve van het Grondbedrijf. Dit is als apart beslispunt opgenomen bij de behandeling van de begroting. Juridische zaken De planologisch juridische procedure voor Vrouwenpolder fase 4 met een stedenbouwkundige Nota van Uitgangspunten als basis is afgestemd met het cluster Ruimtelijke Ontwikkeling. Duurzaamheid De duurzaamheidskaders voor Vrouwenpolder fase worden gevormd door het “Convenant Klimaatadaptief Bouwen” dat de gemeente Barendrecht heeft ondertekend. Het plan van Dura Vermeer voor Vrouwenpolder fase 4 past binnen deze kaders en bevat een duidelijke visie op klimaat en ecologie binnen het woningbouwplan. Voor een nadere uiteenzetting van de concrete duurzaamheidsmaatregelen wordt verwezen naar het winnende plan van Dura Vermeer (bijlage 1).

Deze duurzaamheidsvisie van Dura Vermeer maakt integraal onderdeel uit van de gronduitgifteovereenkomst die momenteel wordt opgesteld. De gemeente legt het openbare gebied aan en heeft hiermee zelf de regie op het toepassen van klimaatadaptieve maatregelen binnen het openbaar gebied. In samenwerking met de afdeling Energietransitie en Klimaatadaptatie en Dura Vermeer zal het openbare gebied verder vorm worden gegeven. Communicatie/participatie na besluitvorming Na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten en na ondertekening van de gronduitgifteovereenkomst zal in samenspraak met Dura Vermeer de plannen voor Vrouwenpolder fase 4 extern gecommuniceerd worden. De stedenbouwkundige opzet voor Vrouwenpolder fase 4 is in de afgelopen paar jaar niet gewijzigd en is via nieuwsbrieven en het wijkoverleg reeds gecommuniceerd naar omwonenden en belangstellenden. Aan de hand van de periodieke nieuwsbrief “Lagewei-Vrouwenpolder”, het periodieke wijkoverleg en de gemeentelijke website worden omwonenden en belangstellenden op de hoogte gehouden van de voortgang van de verschillende fases binnen Vrouwenpolder.

Bijlagen 1. Bijlage 1 Plan Dura Vermeer.pdf 2. Bijlage 2 Nota van Uitgangspunten VP4.docx 3. Advies commissie Ruimte 21 november 2023.pdf