Besluit (1)

BESLUIT Onderwerp: Nota van uitgangspunten flexwonen Maasstraat

Gemeenteraad: 28 maart 2023

Zaaknummer: 684849

Commissie Ruimte 14 maart 2023

De raad van de gemeente Barendrecht; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 21 februari 2023; gezien het advies van Commissie Ruimte op 14 maart 2023;

BESLUIT: 1. De Nota van Uitgangspunten voor het realiseren van flexwoningen aan de Maasstraat vast te stellen. 2. In te stemmen met het toekennen van het lastenbudget van € 480.000,- voor de kosten van opruimen, saneren, bouw- en woonrijp maken van het plangebied, inclusief plankosten. 3. In te stemmen met een onttrekking aan de reserve Betaalbaar wonen van € 225.000,- in 2023.

Raadsvoorstel Onderwerp: Nota van uitgangspunten flexwonen Maasstraat

College van burgemeester en wethouders 21 februari 2023

Zaaknummer 684849

Portefeuillehouder Lennart van der Linden

Commissie Ruimte 14 maart 2023

Openbaar

Gemeenteraad 28 maart 2023

Geadviseerd besluit 1. De Nota van Uitgangspunten voor het realiseren van flexwoningen aan de Maasstraat vast te stellen. 2. In te stemmen met het toekennen van het lastenbudget van € 480.000,- voor de kosten van opruimen, saneren, bouw- en woonrijp maken van het plangebied, inclusief plankosten. 3. In te stemmen met een onttrekking aan de reserve Betaalbaar wonen van € 225.000,- in 2023.

Raadsvoorstel Inleiding De woningmarkt in onze gemeente en regio is op dit moment dermate overspannen, dat er zowel voor onze eigen inwoners als voor nieuwkomers onvoldoende (betaalbare) woningen beschikbaar zijn om aan de vraag te voldoen. Door voor deze doelgroepen alternatieven te ontwikkelen doen we recht aan onze verantwoordelijkheid om deze op te vangen én verlichten we de druk op de reguliere woningmarkt. De gemeente Barendrecht wil met deze tijdelijke flexwoningen een snelle oplossing bieden aan woningzoekers die met spoed een dak boven hun hoofd nodig hebben. Omdat op de huidige woningmarkt de prijzen zeer sterk zijn gestegen, is het voor veel mensen vrijwel onmogelijk geworden om woonruimte te vinden. Door met flexwoningen en een tijdelijke vergunning te werken, wordt het proces goedkoper en de exploitatie sneller kostendekkend. De gemeente wil daarom met dit project spoedzoekers en starters op de woningmarkt helpen hun woonruimte te vinden. Dit als overbrugging voor de doorstroming naar de reguliere woningmarkt wanneer een aantal grote gebiedsontwikkelingen zijn gerealiseerd. Eén van de speerpunten uit het Meerjarenprogramma ‘Barendrecht Werelddorp 2022 -2026’ is er op gericht om voor deze doelgroepen spoedig betaalbare woonruimte te creëren.

Op 13 december 2022 stemde het College in met het voorstel voor een verdere uitwerking van de locatie aan de Maasstraat voor van het realiseren van flexwoningen. Op deze locatie willen wij in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf en een woningbouwcorporatie 36 tijdelijke woningen realiseren. Deze woningen worden speciaal geplaatst voor spoedzoekers en starters op de woningmarkt om bij hen tegemoet te komen in hun urgente woonbehoefte. Omwonenden zijn op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen door het opstellen van bewonersbrieven. Daarnaast is er een informatie avond gehouden op het gemeentehuis op 16 januari. Tijdens deze avond hadden bewoners de kans om meer informatie in te winnen over de vorm en plaatsing van de woningen, als ook over het verdere proces en de mogelijkheden voor hen om bezwaar aan te tekenen. Beoogd effect Het realiseren van 36 flexwoningen aan de Maastraat voor starters en spoedzoekers. Relatie met beleidskaders - Meerjarenprogramma "Barendrecht Werelddorp 2022 – 2026" - Strategische visie Barendrecht, 2018 - Visie op Barendrecht, 2025 - Woonvisie 2016 – 2025 - Prestatieafspraken 2022 – 2025 Argumenten 1.1. Flexwoningen bieden een snelle tijdelijke woonoplossing voor mensen die vanwege de hoge woningprijzen geen woning kunnen vinden.

De gemeente Barendrecht wil met deze tijdelijke flexwoningen een snelle oplossing bieden aan woningzoekers die met spoed een dak boven hun hoofd nodig hebben. Omdat op de huidige woningmarkt de prijzen zeer sterk zijn gestegen, is het voor veel mensen vrijwel onmogelijk geworden om woonruimte te vinden. Door met flexwoningen en een tijdelijke vergunning te werken, wordt het proces goedkoper en de exploitatie sneller kostendekkend. De gemeente wil daarom met dit project spoedzoekers en starters op de woningmarkt helpen hun woonruimte te vinden. 1.2. Realisatie van flexwoningen dient als overbrugging voor doorstroming. Binnen Barendrecht worden de komende jaren een aantal nieuwbouwlocaties ontwikkeld, zoals Stationstuinen. Wanneer deze zijn gerealiseerd kunnen de bewoners van flexwoningen naar die woningen doorstromen. 1.3. We willen met deze flexwoningen een oplossing bieden voor starters en spoedzoekers uit Barendrecht. Aan de Maasstraat worden 36 woningen opgeleverd. Bij de toewijzing van deze woningen zetten we in op maximale voorrang voor Barendrechtste starters en spoedzoekers.

1.4 Het project is in lijn met het meerjarenprogramma ''Barendrecht Werelddorp 2022-2026''. In het meerjarenprogramma ‘’Barendrecht Werelddorp 2022-2026’’ wordt als eerste speerpunt bij het integraal programma wonen het volgende genoemd: ‘’Nieuwe (betaalbare) woningen voor Barendrechtse jongeren, ouderen en andere doelgroepen toevoegen en de doorstroming in de bestaande voorraad op gang brengen.’’ Hierbij wordt de ambitie uitgesproken om te experimenteren met betaalbare en kleinschalige starterswoningen, die snel gebouwd kunnen worden op particuliere en gemeentelijke grond. Daarnaast spreekt het meerjarenprogramma ook over de wens om de komende jaren verschillende flex-woonvormen te realiseren voor de verschillende startersdoelgroepen op de Barendrechtse woningmarkt. Het doel van de gemeente met de flexwoningen aan de Maasstraat sluit naadloos aan op genoemde speerpunt en ambitie. De flexwoningen kunnen snel gerealiseerd worden en bieden een betaalbare uitkomst voor Barendrechtste starters en spoedzoekers door hen een eerste tijdelijke oplossing te bieden in hun behoefte aan een woning. 1.5 Nota van Uitgangspunten dient als ruimtelijk kader. De Nota van Uitgangspunten, zorgt voor sturing op ruimtelijke kwaliteit en maatschappelijke doelen.

Daarnaast schetsen we de kaders die richting en houvast geven voor de gesprekken die in het vervolgtraject worden gevoerd met inwoners, partners en andere betrokkenen. 1.6 Door het vaststellen van de kaders kan er een omgevingsvergunning binnen deze kaders worden verleend. Door het vaststellen van de kaders kunnen we met dit project een volgende fase in waarbij, na het ontwikkelen van de ruimtelijke onderbouwing, een omgevingsvergunning verleend kan worden. Op deze manier zetten we weer een stap richting realisatie van de flexwoningen aan de Maasstraat. 1.7 De ontwikkeling moet voldoen aan de eisen van goede ruimtelijke ordening. Voor de uitvoering van dit project worden alle onderzoeken en toetsen die vanwege het besluit goede ruimtelijke ordening en wettelijk nodig zijn om tot ontwikkeling over te gaan, uitgevoerd en gepubliceerd. 1.8 Er heeft een bewonersavond plaatsgevonden. In lijn met het besluit goede ruimtelijke ordening heeft er al een bewonersavond plaatsgevonden waar bewoners de kans hebben gekregen om meer informatie over het plan in te winnen en vragen/reacties achter te laten. Deze reacties worden allemaal beantwoord om de omwonenden en geïnteresseerden in het project op de hoogte te blijven houden van de ontwikkelingen. De vragen & antwoordenlijst is als bijlage opgenomen bij de Nota van Uitgangspunten.

1.9 De Raad wordt betrokken en geïnformeerd over het verdere verloop van het project. Nadat uw Raad de Nota van Uitgangspunten heeft vastgesteld, zal u ook in het verdere traject door middel van een raadsinformatiebrief op de hoogte worden gehouden van de besluiten en belangrijke ontwikkelingen. 2.1 Om de totale kosten te dekken is er een budget nodig. Om de kosten voor het opruimen, saneren, bouw- en woonrijp maken van het plangebied, inclusief de plankosten, te dekken, is er in totaal een budget benodigd van €480.000,- in 2023. Dit is benodigd om het project op te kunnen zetten. 3.1 Om de resterende kosten te dekken onttrekken we een bedrag aan de reserve Betaalbaar Wonen. De berekening onder het kopje financiële informatie laat zien dat er, na het ontvangen van de vergoeding van de exploitant van de woningen en de subsidie vanuit de provincie Zuid-Holland, nog een bedrag van minimaal € 225.000 resteert. Dit bedrag zal onttrokken worden aan de reserve Betaalbaar wonen in 2023 om de resterende kosten (opruimen, saneren, bouw- en woonrijp, maken inclusief plankosten) te dekken. Overleg gevoerd met • Extern overleg: Woningbouwcorporatie, Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting, Rijksvastgoedbedrijf, Provincie Zuid-Holland, Daiwa House, DCMR • Intern overleg: financieel adviseur, strategisch adviseur, planeconoom en juridisch adviseur

Kanttekeningen 1.1 Omwonenden van het projectgebied hebben zorgen geuit over de parkeervoorzieningen in de wijk. Tijdens de bewonersavond gaven meerdere omwonenden aan zich zorgen te maken over de parkeersituatie in de wijk. Het verlies van parkeergelegenheid t.o.v. de huidige situatie met daarbij de toenemende vraag naar parkeerplaatsen door de ontwikkeling, zorgt voor onrust. Wij laten momenteel parkeeronderzoek uitvoeren en hanteren daarnaast de CROW-maatstaven om voldoende parkeergelegenheid in de wijk te plannen, om geen parkeeroverlast voor zowel de toekomstige, als de huidige bewoners te creëren. 1.2 Plaatsing van de flexwoningen gaat deels ten koste van de bestaande groenstructuur. Om de flexwoningen te kunnen plaatsen zullen drie bomen grenzend aan het parkeerterrein van de Maasstraat gekapt moeten worden. Compensatie vindt plaats door aanplant van drie nieuwe bomen. Bij de situering van de woningen is zoveel mogelijk geprobeerd de huidige groenstructuur te behouden. Daarnaast voorziet het plan ook in versterking van het huidige groen door een groene ontmoetingsplaats te ontwikkelen aan de kant van de Maasstraat tussen de twee gebouwen in. 1.3 Indien de woningen geëxploiteerd worden door een woningcorporatie ontstaat er strijdigheid met de Huisvestingswet.

Uitgangspunt voor realisatie is om de woningen volledig met voorrang toe te kunnen wijzen aan Barendrechters, waarbij dat niet ten koste gaat van de voorrang van Barendrechters op reguliere vrijkomende sociale huurwoningen. Indien het plan geëxploiteerd wordt door een corporatie, ligt hier een belangrijk knelpunt. De toewijzing met voorrang aan Barendrechters zal dan namelijk onderdeel zijn van de reeds bestaande voorrangsregeling die wordt gehanteerd binnen de corporaties, volgens de Huisvestingswet. Uitvoering/vervolgstappen Na het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten in de gemeenteraad op 28 maart 2023, volgt de aanvraag- en verlening van de omgevingsvergunning in april 2023. De volgende procedure is dan van toepassing. Eerst kan een ieder bezwaar indienen tegen de verleende omgevingsvergunning bij het College van Burgemeester en Wethouders, binnen 6 weken nadat de vergunning is verleend. Daarna is er de mogelijkheid om in beroep te gaan bij de Rechtbank Rotterdam. En tenslotte in hoger beroep bij de Raad van State in Den Haag. Nadat iemand een bezwaar heeft ingediend, kan diegene tevens bij de Rechtbank Rotterdam een ’verzoek om voorlopige voorziening’ indienen. Als de rechter deze voorlopige voorziening toewijst betekent dit dat de aangevraagde activiteit niet uitgevoerd mag worden, totdat er een besluit is genomen op het ingediende bezwaar.

Het zal afhankelijk zijn van hoe het proces van bezwaar en beroep loopt, wanneer we kunnen starten met het plaatsen van de woningen. Op zijn vroegst zal dit begin juli 2023 zijn. Evaluatie/monitoring Financiën - Het project is aangemeld voor subsidie vanuit de provincie Zuid-Holland (‘Flexwonen starters’). - Het project wordt aangemeld voor subsidie vanuit de provincie Zuid-Holland (Vliegende Brigade). Onderstaand een raming van de kosten voor het realiseren van het plan met daar tegenoverstaande dekking. Kosten: op ruime saneren bouw- en woonrijp maken inclusief plankosten € 480.000 Dekking: Subsidie - € 50.000 Dekking: Bijdrage exploitant (19.000 * 2%*15 jaar * 36) - € 205.000 Onttrekking aan reserve Betaalbaar wonen € 225.000 Er dient een onttrekking ter hoogte van € 225.000 aan de reserve betaalbaar wonen gedaan te worden in 2023. Juridische zaken Om dit project snel te kunnen realiseren, heeft het college een brief gestuurd naar Ministerie van Binnenlandse Zaken om ons als gemeente aan te melden voor aansluiting bij het experiment ex. 2.4

Crisis- en herstelwet (Chw) jo. artikel 6. Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (BuChw). Dit experiment voorziet erin dat op de aanvraag om een omgevingsvergunning waarbij ten behoeve van het bevorderen van duurzame en innovatieve toepassingen voor een activiteit voor een bepaalde termijn toepassing wordt gegeven aan artikel 2.12 lid 1a onder 3° Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), artikel 3.10 lid 1a Wabo niet van toepassing is. Duurzaamheid De door het Rijksvastgoedbedrijf aanbestede flexwoningen voldoen minimaal aan permanente BENGeisen. Inclusiviteitstoets Communicatie/participatie na besluitvorming Er is een bewonersavond georganiseerd op 16 januari. Tijdens deze avond konden bewoners meer informatie krijgen over de plannen en procedure van het project. Daarnaast is de optie gegeven om reacties op het plan achter te laten. Deze reacties zijn gebundeld en worden allemaal voorzien van een antwoord. Daarbij zijn de inwoners ook geïnformeerd over de vervolgstappen die door de gemeente gezet gaan worden en de mogelijkheden die de bewoners hebben om bezwaar aan te tekenen tegen de plannen.

Bijlagen 1. Nota van uitgangspunten Flexwoningen Maasstraat.pdf 2. Vragen en antwoorden - Flexwonen Maasstraat.pdf 3. CONCEPT Massastudie semipermanente verplaatsbare woonoplossingen Maasstraat te Barendrecht.pdf 4. Verbeelding bij Nota van uitgangspunten Flexwoningen Maasstraat.pdf 5. Brief bewoners Maasstraat, IJsselstraat en Scheldestraat over Flexwoningen aan de Maasstraat.pdf 6. Technische vragen GroenLinks over flexwoningen Maasstraat.pdf 7. Boom Effect Analyse Maasstraat Barendrecht.pdf 8. 749254 Antwoordbrief wethouder Van der Linden op technische vragen GroenLinks over Flexwoningen aan de Maasstraat.pdf 9. Bijlage bij 749254 - planmonitor 2022.pdf 10. Advies commissie Ruimte 14 maart 2023.pdf