beantwoording technische vragen fractie SGPCU inzake betaalbaar wonen.pdf

Aan de leden van de gemeenteraad A.J. Proos wethouder

Uw brief van: Uw kenmerk: Bijlage(n): Onderwerp:

12 november 2021 n.v.t. geen Beantwoording technische vragen naar aanleiding van het collegevoorstel over betaalbaar wonen

Ons kenmerk: Contactpersoon: Team: Telefoonnummer: Datum:

423886 M. Pijlman OLR 14 0180 16 november 2021

Geachte leden van de gemeenteraad, Betaalbaar wonen is een hoofddossier in onze gemeente. In de huidige markt is het voor steeds meer mensen lastig om een voor hen betaalbare woning te vinden. Als college willen wij daarom inzetten op instrumenten die belemmeringen wegnemen, het bouwtempo kunnen versnellen en die de gemeente Barendrecht meer invloed geven op het gewenste woningbouwprogramma. Na een fase van onderzoek en voorbereiding kan – na het nemen van een besluit door uw raad – nieuw instrumentarium geïmplementeerd worden en met meer focus gewerkt worden aan de realisatie van betaalbare woningen. Op 12 november jl. is door de SGP/ChristenUnie een aantal technische vragen gesteld met betrekking tot ons collegevoorstel over de doelstelling en het instrumentarium voor betaalbaar wonen. Deze vragen beantwoord ik hierbij. Vraag: Het raadsvoorstel geeft aan voor betaalbaar wonen de focus te leggen op de doelgroep jonge starters en (jonge) ouderen (55+). Uit welke onderzoeken of gegevens blijkt dat voor de doelgroep (jonge) ouderen (55+) extra focus op betaalbare woningen noodzakelijk is? Antwoord: Zoals blijkt op pagina 12 uit het woningbehoefteonderzoek van Companen (bijlage bij het voorstel van het college en reeds in uw bezit) is er een behoefte aan kleine betaalbare woningen in de sociale en middenhuur en ook in de betaalbare koop.

In deze groep gaat het om starters, maar ook zeer nadrukkelijk om ouderen. Deze groepen kunnen nu moeilijk een plek vinden in Barendrecht door de atypische woningvoorraad in onze gemeente, zoals ook blijkt uit dit onderzoek.

Portefeuille:

Economische Zaken (inclusief ontwikkeling bedrijventerreinen), Wonen, Monumentenzorg, Omgevingswet

Onderwerp: ...

Pagina 2 van 7

Vraag: Uit onderzoeken blijkt dat 77% van de leeftijdscategorie tussen 55 en 64 in een grondgebonden woning woont, voor de leeftijdscategorie tussen 65 en 74 is dat 72%. Als deze doelgroep een grondgebonden koopwoning in Barendrecht achterlaat is zeker in combinatie met de mogelijkheden die banken bieden voor een “opeet hypotheek” voldoende ruimte om te investeren in een nieuwe woning of appartement. Waarom is voor deze groep dan focus nodig op betaalbaar wonen? Antwoord: Zoals in de beantwoording op de voorgaande vraag is aangegeven, kennen we in Barendrecht ook een groep ouderen die een plek willen en moeten kunnen krijgen in de sociale- en middeldure huur. Voor deze groep is een zgn. “opeet hypotheek” niet van toepassing. Wanneer we spreken over betaalbaar wonen, dan verstaan we in Barendrecht daar alle woningen onder tot aan de prijsgrens van de NHG. Hiervoor verwijs ik u naar de eerder dit jaar vastgestelde prijsgrenzenbrief. Vraag: Als argument word in het raadsvoorstel genoemd dat door deze focus een betere doorstroom ontstaat. Echter de focus ligt in dit voorstel op (gelijkvloerse) appartementen voor 1-/2 persoonshuishoudens. Uit onderzoek dat recent is uitgevoerd door Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) blijkt echter dat deze redenering niet helemaal klopt. In de periode tot 2030 komen er per saldo ongeveer 650.000 nieuwe huishoudens bij die een woning zoeken.

Op basis van de verwachte vraag van verschillende soorten huishoudens zijn daarvan naar verwachting per saldo 270.000 extra appartementen nodig en 376.000 ‘grondgebonden’ woningen. Als we dit naar de Barendrechtse situatie vertalen dan is er meer vraag naar grondgebonden woningen dan naar appartementen. Als we in ditzelfde onderzoek kijken naar de doorstroom dan zien we dat het grootste deel van de ouderen pas na hun 75e jaar naar een appartement willen verhuizen. Verder valt op dat 76% van de paren zonder kinderen in een grondgebonden woning woont en dat het percentage toeneemt naar 90% als daar één kind bij komt. En zelfs van de eenpersoonshuishoudens woont meer dan de helft in een grondgebonden woning. Als we de onderzoeksresultaten bekijken dan is de wens van het overgrote deel in de leeftijdsgroep tussen de 17 en de 65 jaar om in een grondgebonden woning te wonen. De cijfers geven zonder enige twijfel aan dat de vraag naar grondgebonden woningen in deze leeftijdscategorie veel groter is dan het aantal woningen dat beschikbaar komt via doorstroming. Waarom is het betaalbaar maken van grondgebonden woningen niet meegenomen in dit voorstel? Antwoord: Net zoals vanuit het onderzoek van het EIB blijkt, blijkt ook uit het onderzoek van Companen dat er zondermeer een vraag is naar grondgebonden woningen.

Tegelijkertijd is er ook, zoals tevens blijkt uit het EIB-onderzoek – een vraag naar appartementen. De verhouding laat zien: ongeveer 60% vraag naar grondgebonden woningen en 40% vraag naar appartementen. Door de atypische woningvoorraad die wij in Barendrecht kennen, bestaat een veel groter aandeel dan de genoemde 60% uit het EIB-onderzoek van onze woningvoorraad uit grondgebonden woningen. Daarom is ons voorstel om de focus te leggen bij het toevoegen van appartementen om daarmee alle stappen in een woon carrière beter te faciliteren en op die manier een betere doorstroming op gang te brengen. Daarnaast is ons voorstel om juist in de bestaande voorraad van de grondgebonden woningen woningsplitsing mogelijk te maken om daarmee meer betaalbare grondgebonden woningen te creëren.

Portefeuille:

Economische Zaken (inclusief ontwikkeling bedrijventerreinen), Wonen, Monumentenzorg, Omgevingswet

Onderwerp: ...

Pagina 3 van 7

Vraag: Welke mogelijkheden zijn onderzocht om grondgebonden woningen betaalbaar te maken? Antwoord: Zoals in het antwoord op de voorgaande vraag is aangegeven, heeft het college voor de bestaande voorraad aan met name grondgebonden eengezinswoningen voorgesteld om het instrument van de woningsplitsing in te zetten. Daarnaast is ook gekeken naar instrumenten als erfpacht, DUO-koop en het antispeculatiebeding. Als college adviseren wij echter deze instrumenten niet in te zetten, omdat ze een prijsopdrijvend effect hebben en/of belemmerend werken op de doorstroom. Er wordt door het college voorgesteld om te kiezen voor een aantal instrumenten die belemmeringen wegnemen, het bouwtempo kunnen versnellen en de gemeente meer invloed geven op het gewenste woningbouwprogramma. Daarmee ontstaat een langdurig effect op de woningprijzen die minder zullen stijgen naarmate het aanbod groter wordt. Vraag: In het voorstel word de atypische woningvoorraad van Barendrecht als argument genoemd om vooral te focussen op appartementen. In het verleden is weloverwogen en bewust gekozen voor een focus op de huidige woningvoorraad.

Zijn deze afwegingen nu weer meegewogen in dit voorstel? Zo ja kunt u een gedetailleerd overzicht geven van de afwegingen die gemaakt zijn en de argumenten waarom u nu andere keuzes voorstelt? Zo nee waarom is dit niet gedaan? Antwoord: Uw raad heeft aan het college de opdracht gegeven om betaalbaar wonen in onze gemeente beter te faciliteren, zodat er sneller meer betaalbare woningen bij komen. De eerste vraag die daarbij beantwoord moest worden, was voor welke doelgroepen die betaalbare woningen gebouwd moeten worden en wat de wensen van die doelgroepen zijn. Dat heeft geleid tot het eerder genoemde rapport van Companen. De conclusie van dat rapport is duidelijk en adviseert helder om meer variatie in het woonaanbod aan te brengen en vooral kleinere en betaalbare woningen toe te voegen. De argumenten die bij eerdere beleidsvorming een rol hebben gespeeld, zijn - gelet op de huidige woningmarkt en de toekomstige woningbehoefte – niet meer meegewogen bij het voorliggende voorstel. Vraag: In het voorstel word de focus gelegd op drie gebieden in het centrum. Het argument is dat deze locaties zo goed passen bij de doelgroep.

Waarom is een centrum locatie noodzakelijk voor jonge starters op de woningmarkt? Kunt u dit onderbouwen met argumenten? Antwoord: Zoals in het voorstel van het college is aangegeven, speelt voor de jonge starters de aanwezigheid van openbaar vervoer en de nabijheid van ontmoetingsplaatsen (horeca, theater, bibliotheek) een belangrijke rol. Daarom wordt primair gekeken naar de gebieden Stationstuinen, het centrum en de omgeving Kruidentuin.

Portefeuille:

Economische Zaken (inclusief ontwikkeling bedrijventerreinen), Wonen, Monumentenzorg, Omgevingswet

Onderwerp: ...

Pagina 4 van 7

Vraag: We leven in een tijd waarin het realiseren van betaalbare woningen steeds moeilijker word, waarom worden niet alle locaties met beide handen aangepakt om betaalbare woningen te realiseren?

Antwoord: Met dit voorstel brengt het college focus aan op de doelgroepen waarvoor het aanbod het meest ontbreekt in Barendrecht. Voor die doelgroepen is vervolgens gekeken naar de meest geschikte gebieden om woningen op relatief korte termijn toe te kunnen voegen. Deze focus is nodig om de beschikbare gemeentelijke middelen te bundelen om snel tot resultaat te komen. Daarnaast pakt de gemeente uiteraard alle kansen aan die zich vanuit de markt voordoen en dat beperkt zich dan vanzelfsprekend niet tot enkel de drie genoemde gebieden. Vraag: Heeft u onderzocht op welke manier u alle mogelijke instrumenten kunt toepassen op alle lopende projecten? Zo ja dan ontvangen wij graag een gedetailleerd overzicht met de mogelijkheden en alle gemaakte afwegingen. Zo nee waarom niet? Antwoord: We hebben als college alle instrumenten in beeld gebracht en onderzocht op voor- en nadelen. In de bij het voorstel gevoegde bijlage “aangevulde presentatie na commissiebehandeling op 5 oktober” vindt u alle instrumenten met de voor- en nadelen terug. Na het vaststellen van het door uw raad gekozen instrumentarium, zal het nieuwe instrumentarium worden uitgewerkt om daarna ingezet te worden bij (waar mogelijk) lopende en bij nieuwe projecten. Vraag: U stelt voor het gemeentelijk instrumentarium uit te breiden met diverse extra instrumenten.

Eén daarvan is een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwprojecten, dat is op zich een goede zaak voor betaalbare woningen. Daarnaast word ook voorgesteld een beleger verbod. Bent u zich bewust dat u wettelijk verplicht bent om te onderbouwen op wijk/straat niveau in welke buurten door schaarste aan goedkope en middel dure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. En dat u daarnaast verplicht bent om te onderbouwen dat deze maatregel noodzakelijk is en effectief zal zijn. Heeft u dit onderzocht? Zo ja, dan ontvangen we deze onderbouwing graag van u? Zo nee, waarom word dit instrument dan voorgesteld? Antwoord: Zowel het instrument zelfbewoningsplicht als het instrument beleggersverbod dienen hetzelfde doel, namelijk het beschermen van de individuele koper tegen prijsopdrijving en het ‘wegkapen’ van de schaarse betaalbare woningen door beleggingsmaatschappijen. Ten tijde van het schrijven van het raadsvoorstel was nog onduidelijk welk van deze twee instrumenten – de zelfbewoningsplicht of het beleggersverbod – voor Barendrecht het beste kon worden uitgewerkt. Daarom staan beide nog genoemd in het voorstel. Inmiddels is duidelijk dat het invoeren van een zelfbewoningsplicht voor Barendrecht het meest effectief en doelmatig is.

Portefeuille:

Economische Zaken (inclusief ontwikkeling bedrijventerreinen), Wonen, Monumentenzorg, Omgevingswet

Onderwerp: ...

Pagina 5 van 7

Vraag: U stelt ook als instrument voor om woningsplitsing toe te staan in nader te bepalen gebieden. Bent u er mee bekend dat in veel steden of plaatsen woningsplitsing voor problemen zorgt. Bijvoorbeeld als woningen gesplitst worden in studio’s waardoor problemen ontstaan met buren i.v.m. geluidsoverlast, druk op de wijk, parkeeroverlast, overlast van vuile lichtafvoeren, containers, etc. Waarom denkt u dat woningsplitsing bijdraagt aan het realiseren van betaalbare woningen? In welke gevallen ontstaan daardoor echt betaalbare woningen? Kun u voorbeelden noemen van plekken in Barendrecht waar dit instrument toegepast kan worden? Antwoord: Het splitsen van een grote woning in twee kleinere woningen, betekent dat er in de bestaande woningvoorraad een dure woning verdwijnt en er twee betaalbare woningen voor terug komen. Deze splitsing, waardoor het totaal aantal woningen in een straat toeneemt, is niet in alle delen van Barendrecht mogelijk, gelet op de extra druk die dit mogelijk legt op de openbare ruimte en aanwezige voorzieningen. Bij de uitwerking van dit instrument zal gestart worden met het maken van een analyse in welke delen van Barendrecht dit instrument wel en niet toegepast kan worden.

Vraag: Onder welke voorwaarden wil u woningsplitsing toe staan? Antwoord: Zoals in het antwoord op de voorgaande vraag al is aangegeven, zal woningsplitsing niet in alle delen van Barendrecht mogelijk worden gemaakt. Waar wel en waar niet en onder welke eventuele voorwaarden dit kan plaatsvinden, is onderwerp van nadere uitwerking. Vraag: Waarom zijn erfpacht, duo-koop en een anti speculatiebeding niet meegenomen als in te zetten instrumenten? Antwoord: Het college heeft gekeken naar instrumenten als erfpacht, DUO-koop en het antispeculatiebeding. Als college adviseren wij echter deze instrumenten niet in te zetten, omdat ze een prijsopdrijvend effect hebben en/of belemmerend werken op de doorstroom. Er wordt door het college voorgesteld om te kiezen voor een aantal instrumenten die belemmeringen wegnemen, het bouwtempo kunnen versnellen en de gemeente meer invloed geven op het gewenste woningbouwprogramma. Daarmee ontstaat een langdurig effect op de woningprijzen minder stijgen naarmate het aanbod groter wordt.

Portefeuille:

Economische Zaken (inclusief ontwikkeling bedrijventerreinen), Wonen, Monumentenzorg, Omgevingswet

Onderwerp: ...

Pagina 6 van 7

Vraag: In het verleden zijn er in Barendrecht projecten geweest waarbij de volgende erfpachtconstructie is ingezet om woningen betaalbaar te maken: o De woning word verkocht en de grond word in erfpacht gegeven; o De erfpacht voor de eerste 10 jaar bedraagt 1 euro. o De taxatiewaarde van de grond word in het koopcontract opgenomen. De koper van de woning heeft het recht om de grond voor deze waarde gedurende de eerste 10 jaar of na afloop van deze 10 jaar voor die prijs aan te kopen. o Na 10 jaar zal de woningeigenaar een erfpacht gaan betalen ter grootte van de wettelijke rente op de kavelwaarde + een klein percentage. o Voorwaarde is dat bij verkoop van de woning deze inclusief grond word verkocht. Dus in dat geval zal een koper van de woning via een abc constructie de woning kopen van de eigenaar en de grond van de gemeente (of een partij waarmee de gemeente samenwerkt). Is overwogen om deze erfpachtconstructie mee te nemen in dit voorstel en/of toe te passen op lopende of nieuwe projecten? Zo ja, kunt u alle overwegingen en argumenten geven waarom deze variant is afgevallen? Zo nee, waarom niet? Antwoord: Deze specifieke erfpachtconstructie is niet meegenomen in het voorstel. Er zijn vele verschillende erfpachtconstructies mogelijk.

De reden om erfpacht niet als instrument in het voorstel van het college mee te nemen is gelegen in het feit dat de erfpachter de waardeontwikkeling van de grond niet meekrijgt en daarmee een volgende stap in zijn of haar woon carrière lastiger zal zijn. Een erfpachtconstructie zoals in de vraag beschreven (met een vorm van kwijtschelding van de erfpachtcanon over een aantal jaren) heeft naar onze inschatting een prijsopdrijvend effect op de woning zelf en raden we om die reden af. Vraag: Tot slot geeft u aan dat u vaker wil inzetten op bestaande instrumenten waaronder flexibiliteit in de ruimtelijke kaders. Waarom word dit nu nog niet gedaan? In welke fase van een project wil u afwijkingen van ruimtelijke kaders voorleggen aan de raad? Antwoord: Om te kunnen versnellen, beoogd het voorstel vooral om in een eerder stadium de afweging tot het afwijken van kaders aan uw raad voor te leggen. Dit zal in de praktijk betekenen dat u in de ontwerpende fase van een project al betrokken kunt worden bij het maken van afwegingen. Op die manier ontstaat sneller duidelijkheid over de haalbaarheid van het toevoegen van betaalbare woningen binnen een project. Vraag: Tot slot word genoemd het toepassen van actief grondbeleid.

Waarom word dit nu nog niet gedaan? Voor welke projecten bet u voornemens om dit instrument in te zetten? Antwoord: De gemeente Barendrecht heeft zowel faciliterend als actief grondbeleid gehanteerd; Een actief grondbeleid voor de gebiedsontwikkelingen die volledig eigendom zijn van de gemeente en een faciliterend grondbeleid bij plannen van (lokale) initiatiefnemers, waarbij het nemen van ontwikkelrisico’s primair aan de markt is gelaten.

Portefeuille:

Economische Zaken (inclusief ontwikkeling bedrijventerreinen), Wonen, Monumentenzorg, Omgevingswet

Onderwerp: ...

Pagina 7 van 7

Recent is duidelijk geworden dat voor een deel van de woningbouwopgave het noodzakelijk is dat de overheid een meer actieve rol gaat spelen. Daar maakt een actiever grondbeleid ook onderdeel vanuit. Die mogelijkheid is beschreven in de nota grondbeleid en hoeft dus niet meer als nieuw instrumentarium uitgewerkt te worden. Dit instrument zullen we vooralsnog inzetten in de drie benoemde focusgebieden. Vraag: Binnen welke termijn kunnen we als raad concrete voorstellen verwachten voor betaalbare woningen die binnen 2 jaar gerealiseerd kunnen worden? Antwoord: Er zijn meerdere projecten met betaalbare woningen in verschillende stadia van voorbereiding. Een aantal daarvan heeft u recent besproken of bent u over geïnformeerd. Ook de komende maanden zal er – gelet op het voorstel om waar nodig de afweging in de kaders te maken – in commissievergaderingen aandacht gevraagd worden voor deze projecten. U heeft dus als raad nadrukkelijk een rol in het versneld mogelijk maken van de bouw van betaalbare woningen in onze gemeente.

Hoogachtend,

A.J. Proos

Portefeuille:

Economische Zaken (inclusief ontwikkeling bedrijventerreinen), Wonen, Monumentenzorg, Omgevingswet