B01 Ontwikkelkader De Stationstuinen versie zh 14022022

Met het oog op gezondheid (risico’s door de nabijheid van magneetvelden) is het toepassen van transformators in de bebouwing (verblijfsruimtes) een belangrijke afweging die aan de voorkant meegenomen moet worden bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan. Het voorzorgsbeginsel is het resultaat van de nieuwe leidraad herijkt voorzorgbeleid magneetvelden bij elektriciteitsvoorzieningen. Hieruit volgt dat inpandige transformators niet als uitgangspunt worden genomen.

Openbaar gebied: • Naast de door Stedin aangegeven aantallen dient voldoende ruimte te worden gereserveerd voor trafo’s, zodanig dat de afstand tussen trafo en woning nooit de 200 meter overschrijdt. De gereserveerde ruimte moet hierbij ten minste 36 m2 per trafo omvatten. Exclusief minimaal 2 meter vanaf de buitenmuur van het trafostation. Nb: dit kan meer bedragen indien de magneetveldsterkte van 0,4 µT wordt overschreden. • De trafo’s worden binnen de Ontwikkelvelden gerealiseerd zodat het casco buiten de Ontwikkelvelden vrij blijft van deze bouwwerken. • Voor alle kabels boven de 20 kV moet rekening worden gehouden met een vrije afstand tot verblijfsruimtes (zoals woningen, scholen, kinderdagverblijven). De definitieve afstand wordt 11 12

De afmetingen die worden genoemd zijn gebaseerd op een onderzoek van Urban Reality. Dit onderzoek is op aanvraag beschikbaar. Leidraad is herijkt voorzorgbeleid magneetvelden bij elektriciteitsvoorzieningen Ministerie van Economische Zaken en Klimaat, 24 juni 2021

49

bepaald door de magneetveldsterkte van 0,4 µT die op de gevel en speelplaatsen niet mag worden overschreven. Vastgoed: •

•

Indien toch gekozen wordt voor een inpandige transformator dient rekening te worden gehouden met een afstand van 4 meter vanaf de buitenmuur tot de verblijfsruimte. Deze afstand wordt bepaald door de maximale magneetveldsterkte van 0,4 µT. Een alternatief in bebouwing kunnen doorvoerruimtes zijn als parkeergarages en mobiliteithubs. De gezondheidseisen vervallen hiermee niet.

Organisatie De gemeente verzoekt de ontwikkelaars om in samenspraak met elkaar, met initiatiefnemers in het gebied en met de gemeente, een Plan van Aanpak Energie op te stellen. Een collectief WKO systeem vormt hiervoor het basismodel, zoals bedoeld in de voorgaande paragrafen. De ontwikkelaars zijn verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van het Energieconcept en kunnen voorstellen doen voor alternatieven van een collectief WKO systeem. De gemeente wenst echter wel een actieve rol in te nemen, vanuit de verantwoordelijkheid voor het totale gebied en als mediator/aanjager tussen initiatiefnemers en netbeheerders. In dit Plan van Aanpak dient naast een voorstel voor het energieconcept/-systeem ook te worden ingegaan op het beheer en onderhoud hiervan. De gemeente stuurt daarbij aan op de inrichting van een organisatie die recht doet aan het (collectieve) systeem en toegesneden is op de ontwikkeling van De Stationstuinen in de komende jaren. Dit om de robuustheid en leveringszekerheid van het energiesysteem en de aankoppelkansen op een warmtenet in de toekomst zeker te kunnen stellen. De organisatievorm kan een coöperatief zijn waarbij de eigenaren en gebruikers van het gebied zelf aandeelhouder zijn. Denk aan een gezamenlijke stichting over de verschillende VvE’s. Een commerciële vorm is mogelijk mits deze een duurzaam en zorgzaam karakter kent.

Het initiatief voor de feitelijke organisatie ligt bij ontwikkelaars.

3.4.5 Betaalbaarheid De Stationstuinen wordt een gebied voor iedereen met woningen in elk segment. De betaalbaarheid is een aspect dat zorgvuldig wordt gewogen. Hierbij zijn er wettelijk kaders die de betaalbaarheid van energie garanderen, nu en in de toekomst. (bv ACM en Gaswet). Zie hiervoor ook Handreiking warmtenetten: Wet- en regelgeving bij warmteprojecten van Aedes (vereniging van woningcorporaties). Daarnaast is de prijsopbouw transparant: zicht op betaalbaarheid wordt geborgd door in het gehele proces alle ketenpartners er bij te betrekken (energieproducent, netbeheerder, energieleverancier, vastgoedeigenaar en eindgebruiker).

Samenvatting Energie Eisen vanuit vigerende wet- en regelgeving Toepassen van een collectief Warmte Koude Opslag-systeem Robuust en leveringszekerheid Aan het toepassen van transformators zijn scherpe eisen gesteld (leidraad herijkt voorzorgbeleid magneetvelden) ten aanzien van gezondheid, maar ook aan de functionaliteit voor zowel in het vastgoed als de openbare ruimte.

Randvoorwaarde Advies Randvoorwaarde Randvoorwaarde

50

Voor de aanleg en het beheer van het gekozen energieconcept wordt een organisatie in het leven geroepen op initiatief van de in het gebied betrokken ontwikkelaars.

3.5

Advies

Klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit

De gemeente Barendrecht moet, conform de doelstelling vanuit het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie, in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust zijn. Hierdoor is De Stationstuinen beter bestand tegen 1) overstromingen, 2) wateroverlast, 3) hitte en 4) droogte. En tegen de negatieve gevolgen daarvan voor bodemdaling, biodiversiteit en gezondheid. De Stationstuinen biedt de kans om deze doelstellingen al vanaf de tekentafel mee te nemen. Barendrecht is aangesloten bij het convenant Klimaatadaptief Bouwen. Dit convenant is ondertekend door o.a. bouwbedrijven, gemeenten, Provincie Zuid-Holland, waterschappen, maatschappelijke organisaties en meer. Het doel van dit convenant is het verminderen van wateroverlast, droogte en bodemdaling, hittestress en het vergroten van de biodiversiteit. Deze vier thema’s lichten we in de volgende paragrafen toe, waarbij per thema wordt besproken wat het thema precies behelst, welke risico’s hieraan zijn verbonden en welke eisen de gemeentestelt aan een ontwikkeling in De Stationstuinen. Deze randvoorwaarden gelden zowel voor het Programma als het Openbaar gebied, zowel in de private als in de publieke ruimte.

3.5.1 Wateroverlast Er is sprake van wateroverlast als overlast of schade optreedt als gevolg van (extreme) neerslag. Hierbij is het uitgangspunt een bui van 70 mm in 1 uur. Voor een klimaatbestendige wijk is een aantal factoren bepalend: • • •

Het oppervlak waar neerslag terecht komt (daken, tuinen, wegen, openbare ruimte). De wijze waarop oppervlakten water vasthouden of laten doorstromen. De riolering en het oppervlaktewater, die water van het maaiveld kunnen vasthouden, bergen en afvoeren.

Risico’s voor De Stationstuinen In het gebied kunnen lager gelegen plekken overlast ervaren. Op dit moment hebben de lager gelegen wegen kans op onbegaanbaarheid (meer dan 15 cm water) bij (extreme) neerslag. Daarnaast bestaat de kans op stijging van de grondwaterstand. Dit kan van invloed zijn op de gebouwde omgeving. Randvoorwaarden bij de ontwikkeling Een randvoorwaarde is dat een goed functionerend watersysteem wordt gerealiseerd, waarbij geen wateroverlast meer kan voorkomen. De definitie van wateroverlast is bepalend en kan verschillen per functie. Definities zijn bijvoorbeeld regenwater dat het gebouw instroomt, wegen die door overtollig regenwater onbegaanbaar worden of parkeergelegenheden die onder water lopen. Voor De Stationstuinen hanteert de gemeente de volgende eisen: •

•

Een groot deel van de neerslag (50 mm) van een korte hevige bui (1/100 jaar, 70 mm/u) op privaat terrein wordt op ditzelfde terrein opgevangen en vertraagd afgevoerd. De berging is niet eerder dan in 24 uur leeg en is in maximaal 48 uur weer beschikbaar, of wordt gestuurd. In het plangebied treedt geen schade op aan bebouwing en voorzieningen bij extreem hevige neerslag (1/250 jaar, 90 mm/u).

51

3.5.2 Droogte en bodemdaling Overlast door droogte ontstaat als er meer water verdampt dan dat er bijkomt. Droogte leidt tot een verhoogde watervraag en toenemende watertekorten. Dit heeft een langdurig effect op grond- en oppervlaktewaterstanden. In stedelijke gebieden kan dit leiden tot bijvoorbeeld schade aan funderingen, verdroging van groen, een slechtere oppervlaktewaterkwaliteit, versnelde bodemdaling en hittestress. Voor een klimaatbestendige wijk is een aantal factoren bepalend: •

•

Veenlaag in de ondergrond en kwetsbaarheid voor bodemdaling: in het gebied van De Stationstuinen is sprake van een (huidige) bodemdaling van ca. 5 cm per jaar en ligt er een veenlaag tussen 1 en 3 meter in de eerste 5 meter onder maaiveld. Hier dient bij de ontwikkeling van De Stationstuinen rekening mee te worden gehouden. Vermogen van de ondergrond om water vast te houden.

Risico’s voor De Stationstuinen Droogte is een risico dat in de toekomst schade kan aanbrengen aan de omgeving. Denk aan risico’s bij bestaande woningen door versnelde bodemdaling. De zogenaamde sponswerking van de ondergrond is een belangrijke voorwaarde om het teveel aan water te bergen en beschikbaar te houden voor de drogere perioden, zodat de groene hoogwaardige inrichting in stand gehouden kan worden. Randvoorwaarden bij de ontwikkeling De gemeente hanteert de volgende randvoorwaarden die bij de uitwerking van een deelgebied moeten worden aangetoond: • • •

De inrichting van de Deelgebieden is afgestemd op de verwachte grondwaterstanden en de zoetwaterbeschikbaarheid tijdens droogte. Zowel in de Deelgebieden als in het Openbaar gebied buiten de Deelgebieden wordt 50% (circa 450mm in 'normale' jaren) van de jaarlijkse neerslag geïnfiltreerd. De bandbreedte (m NAP) waarbinnen de grondwaterstand moet blijven om wateroverlast te voorkomen.

3.5.3 Hittestress Hittestress is een term die aangeeft dat een sterk verhoogde gevoelstemperatuur optreedt, die onaangenaam en zelfs schadelijk kan zijn voor mens en dier. De aanwezigheid van veel verhard oppervlak verhoogt de gevoelstemperatuur en daarmee de hittestress, terwijl de aanwezigheid van schaduw en groen deze verlaagt. De kans op hittestress neemt in een veranderend klimaat nog verder toe door vaker voorkomende hete dagen en langer durende hete periodes. Voor een klimaatbestendige wijk is een aantal factoren bepalend: •

Schaduw en bezonning, windsnelheid, luchtvochtigheid, luchttemperatuur, straatbreedte, gebouwhoogte, oppervlakte water, bomen en overige materialen.

Risico’s voor De Stationstuinen De huidige omgeving (het bedrijventerrein) is een stenige omgeving waardoor hittestress makkelijk kan optreden. Koele groengebieden in de directe omgeving ontbreken. Als risico definiëren we de volgende aspecten: • •

Toename van het aantal warme nachten (boven de 20 °C) Gebouwen en omgeving voor kwetsbare groepen 52

•

Meer overlast van plagen/ allergieën zoals bv. processierups / blauwalg

Randvoorwaarden bij de ontwikkeling Het thema hittestress behandelt de (nadelige) gevolgen door toegenomen hitte en speelt met name in stedelijk gebied. Functies die bij hitte extra aandacht verdienen zijn gebruiksfuncties van gebouwen, infrastructuur en groene inrichting van de openbare ruimte met een recreatieve, verblijfsfunctie. Voor De Stationstuinen hanteert de gemeente de volgende randvoorwaarden die bij de uitwerking van een deelgebied moeten worden aangetoond: •

•

•

Tenminste 50% schaduw, zowel in de Deelgebieden en het Openbaar gebied buiten deelgebieden, op de hoogste zonnestand voor verblijfsplekken en gebieden waar langzaam verkeer zich verplaatst. Opwarming van stedelijk gebied verminderen: 40% van alle oppervlakken in het exploitatiegebied wordt warmtewerend of verkoelend ingericht (onderdeel van convenant Klimaatadaptief Bouwen). o Denk hierbij aan gevels, daken, wegen, maar ook water- en groenoppervlakten, die van nature al verkoelend werken. Koeling van gebouwen leidt niet tot opwarming van de (verblijfs- )ruimte in de directe omgeving.

3.5.4 Biodiversiteit Als gevolg van de klimaatverandering neemt de biodiversiteit af. Biodiversiteit gaat over soortenrijkdom: de graad van verscheidenheid aan levensvormen binnen een bepaald gebied. Deze verscheidenheid aan soorten is belangrijk voor een goed functionerend ecosysteem. Het ondersteunen en stimuleren van biodiversiteit is gericht op het creëren van geschikte habitats voor specifieke soorten in samenhang met de (bestaande) groene en blauwe omgeving en netwerken. Een ecoloog dient hiervoor de randvoorwaarden te bepalen. Risico’s (of kansen) voor De Stationstuinen Biodiversiteit is bij ontwikkeling van nieuwe woonwijken doorgaans niet prioritair, maar biedt goede meekoppelkansen voor het oplossen van andere klimaatadaptatie opgaven. Een robuust ecosysteem is beter bestand tegen periodieke klimatologische extremen: • • •

Wateroverlast: infiltreren en bergen van water Droogte: verbetering waterhuishouding (kwantitatief en kwalitatief, bijv. door het vergroten van het groen-areaal) Hitte: vermogen tot koelen van de omgeving, bijv. door het vergroten van het groen-areaal.

Randvoorwaarden bij de ontwikkeling De randvoorwaarde voor biodiversiteit is gericht op het ondersteunen en stimuleren van biodiversiteit in de met name bebouwde omgeving door het creëren van geschikte habitats. Voor De Stationstuinen ligt het voor de hand om de habitats voor gebouwbewonende soorten en aan wateren oevers gebonden habitats expliciet in de gebouwontwerpen en inrichtingsplannen op te nemen en af te stemmen op het spoorpark (vlindertuin) in de omgeving. Wij hanteren de volgende eisen die bij de uitwerking van een Deelgebied moeten worden aangetoond: •

Het horizontale en verticale oppervlak wordt in samenhang met de groenblauwe structuren in de bredere omgeving ingericht en creëert een hoogwaardige habitat voor ten minste gebouwbewonende en migrerende soorten. Bijvoorbeeld voor de gierzwaluw en huismus. 53

•

Habitats creëren voor ten minste gebouwbewonende soorten en andere soortencategorieën (boombewonend, struweelgebonden, bloemrijk grasland gebonden of water- en oevergebonden).

Samenvatting Klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit De eisen vanuit het convenant Klimaatadaptief bouwen worden opgelegd Neerslag opvangen en vertraagd afvoeren (minimaal 24 uur, maximaal 48 uur) Voorkom schade bij hevige neerslag Inrichting afstemmen op de verwachte grondwaterstanden en de zoetwaterbeschikbaarheid tijdens droogte 50% van de jaarlijkse neerslag infiltreren 50% schaduw bij de hoogste zonnestand waar voetgangers en fietsers zich verplaatsen 40% van alle oppervlakken wordt warmtewerend of verkoelend ingericht Koeling van gebouwen mag niet leiden tot opwarming van de (verblijfs- )ruimte in de directe omgeving Hoogwaardige habitats creëren voor ten minste gebouwbewonende soorten

Randvoorwaarde Randvoorwaarde Randvoorwaarde Randvoorwaarde Randvoorwaarde Advies Randvoorwaarde Randvoorwaarde Randvoorwaarde

54

3.6 Circulariteit De gemeente Barendrecht werkt aan het realiseren van een lokale circulaire economie in 2050. Als tussendoelstelling wil de gemeente in 2030 het primaire materiaalgebruik met 50% hebben teruggebracht. De bouwsector is een belangrijke schakel in het realiseren van deze ambitie. Er gaat ontzettend veel materiaal om in het bouwen en verbouwen van woningen en ander vastgoed evenals het realiseren van een prettige leefomgeving. De bouwsector gebruikt wel 40% van alle grondstoffen en veroorzaakt 40% van de nationale CO2-uitstoot. Dat maakt het een grote opgave , maar wel met een groot potentieel. Door de huidige bouwopgave op een duurzame manier te benaderen is veel duurzaamheidswinst te behalen. Zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van het bouwtempo of de betaalbaarheid van woningen. De gemeente gaat dan ook, waar mogelijk, circulair uitvragen vanaf 2023. In de volgende paragraaf wordt uiteen gezet welke inspanning de gemeente verlangt van de ontwikkelaars in De Stationstuinen.

3.6.1 Circulair bouwen en ontwikkelen In het Ontwikkelkader wordt circulair bouwen benaderd vanuit de definitie zoals geformuleerd in de Transitieagenda Bouw: 'Circulair bouwen betekent het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur, zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Bouwen op een wijze die economisch verantwoord is en bijdraagt aan het welzijn van mens en dier. Hier en daar, nu en later.' In eerste instantie betekent dit dat wordt gekeken naar het voorkomen van materiaalgebruik en naar slimme oplossingen die de materiaalvraag reduceren. Voor het materiaal dat wel wordt gebruikt is circulariteit het uitgangspunt. In de praktijk wordt dit geborgd door de volgende 5 strategieën (volgens de Circulariteitsprestatie Gebouw (CPG)) te hanteren voor circulair bouwen en ontwikkelen. Deze strategieën bieden een duidelijk kader waarmee ontwikkelingen in De Stationstuinen samen vorm kunnen worden geven: 1. Benut het beschikbare: maak zoveel mogelijk gebruik van de grondstoffen die er al zijn. Dit kan zijn in de vorm van het behoud van gebouwen of gebouwonderdelen, het hergebruiken van producten uit de omgeving (urban mining) of het inzetten van secundaire grondstoffen.

Specifiek voor De Stationstuinen is het mogelijk om te kijken naar de wijze waarop de bestaande gebouwen en objecten optimaal opnieuw ingezet kunnen worden door deze circulair te slopen en componenten hieruit te hergebruiken. 2. Gebruik hernieuwbaar: zorg dat benodigde nieuwe materialen hernieuwbaar zijn. Dit betreft bijvoorbeeld biobased bouwmaterialen zoals hout. Maar dit omvat ook het gebruik van hernieuwbare energie en de omgang met water (denk aan het gebruik van grijs- of hemelwater). De gemeente wil meer inzetten op biobased bouwen. Daarom is in De Stationstuinen ruimte voor een icoonproject, bijvoorbeeld met een volledige houtbouwconstructie. 3. Minimaliseer milieu-impact: streef naar het gebruik van materialen met een zo laag mogelijke milieu-impact over de gehele levensduur (dit kan worden beoordeeld op basis van Duurzaamheids- en Milieuprestatie Gebouwen). Een voorbeeld hiervan is geïndustrialiseerd 55

conceptueel bouwen, waarbij nieuwbouwwoningen vooraf worden geproduceerd. Productie kan worden versneld, kwaliteit geoptimaliseerd en reststromen geminimaliseerd. Op basis van het initiële concept kan worden gevarieerd in type, vorm en stijl. 4. Creëer voorwaarden voor een lange cyclus: draag zorg voor het faciliteren van een lange levensduur van het gebouw en de gebouwonderdelen. Hierbij zijn kwaliteit en onderhoud van het gebouw en van de omgeving van belang, maar ook adaptatie; is het gebouw geschikt voor verschillende toepassingen? 5. Creëer voorwaarden voor een toekomstige cyclus: denk bij het ontwerp al na over hoe onderdelen en materialen opnieuw ingezet kunnen worden. Hierbij kan het model van Stewart Brand (figuur 12) als concept worden gebruikt. In dit model duidt hij de levensduur van verschillende gebouwlagen als uitgangspunt voor ontwerpen. Door gebouwlagen losmaakbaar en demontabel te maken borg je toekomstig hergebruik. Ten behoeve van dit toekomstige hergebruik van materialen bij ontmanteling van de gebouwen in de toekomst dient voor alle nieuwe gebouwen een materialenpaspoort ingevuld te worden.

Figuur 12: 7S model als fundering voor circulair bouwen (aangepast diagram van Brand (1994) door Mohammadi & Slob (2014)

Samenvatting Circulair bouwen Toepassen van de 5 strategieën volgens de Circulariteitsprestatie Gebouw (CPG)

Advies

56

Hoofdstuk 4: Deelgebieden De Stationstuinen groeit geleidelijk op basis van initiatieven in het Plangebied. Van individuele (grond)eigenaren tot mensen die de handen ineenslaan of de ontwikkeling uit handen geven. Bij ontwikkeling van een perceel of gebied zijn de positie in De Stationstuinen en de ruimtelijke en programmatische mogelijkheden relevant. In de Gebiedsvisie wordt uitgegaan van zes Deelgebieden: Stationsplein en Spoorlaan, Stadstuin, Proeftuin, Spoortuin, Veilingplein en Gebroken Meeldijk en het Spoorpark (zie figuur 14). Deze Deelgebieden kennen ieder een eigen positie en karakter (zie ook paragraaf 1.2 en 4.1). In de uitwerking van de Gebiedsvisie naar dit Ontwikkelkader zijn we uitgegaan van drie Deelgebieden, (mede) gebaseerd op grondeigendom. Binnen deze drie Deelgebieden (het Kerngebied, het Zuideinde en de Gebroken Meeldijk, zie figuur 13) vallen de eerder genoemde Deelgebieden, m.u.v. het Spoorpark. • • •

Kerngebied: Spoortuin, Stationsplein en Spoorlaan, Stadstuin Zuideinde: Proeftuin Gebroken Meeldijk: Veilingplein en Gebroken Meeldijk

Figuur 13: Deelgebieden in het ruimtelijk casco (v.l.n.r.: Kerngebied, Zuideinde, Gebroken Meeldijk)

4.1 Dynamiek in de Deelgebieden In de Gebiedsvisie heeft ieder Deelgebied een rol en een mate van dynamiek. Dit bepaalt mede het programma. De Gebiedsvisie deed al een duidelijke uitspraak over de plek van voorzieningen en dichtheden. Hierna worden deze kort beschreven. Stationsplein en Spoorlaan (onderdeel van Kerngebied) Dit is een hoog-dynamisch gebied met volop drukte en ruimte voor ontmoeting en verblijf, verbonden met de bedrijven in Dutch Fresh Port. Dit gebied kenmerkt zich door een diversiteit aan functies en voorzieningen. Denk aan horeca, vergadervoorzieningen en detailhandel. Nabij het station is ook een busvoorziening, P&R en een mobiliteithub denkbaar met voorzieningen gericht op mobiliteit, zoals bijvoorbeeld een fietsenmaker.

57

Stadstuin (onderdeel van Kerngebied) Dit gebied heeft een lagere dynamiek en is in belangrijke mate gericht op rustig wonen. Naast woningen is hier plek voor bijvoorbeeld maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige detailhandel en horeca langs de doorgaande route. Proeftuin (onderdeel van Zuideinde) Door de ligging aan het Spoorpark vormt het Zuideinde de schakel tussen park, wonen en bedrijven. Het gebied kent een lagere dynamiek en heeft daardoor veel ruimte voor wonen, groen en parkeren. Spoortuin (onderdeel van Kerngebied) Het gebied Spoortuin heeft een introvert woonmilieu, in bijzondere vormen als hofclusters, pionierswoningen en collectieve woonvormen. Naast wonen is er ruimte voor werken een (maatschappelijke) voorzieningen.

Figuur 14: Deelgebieden zoals weergegeven in de gebiedsvisie

Veilingplein en de Gebroken Meeldijk (onderdeel van de Gebroken Meeldijk) Dit gebied heeft een historisch karakter en is een belangrijke schakel tussen De Stationstuinen en bestaand Barendrecht. Hier is ruimte voor werken in de vorm van bijvoorbeeld woonwerkeenheden en bedrijfsverzamelgebouwen, aangevuld met woningen.

58

Spoorpark (valt buiten de Deelgebieden) In dit gebied wordt geen programma gerealiseerd. Het Spoorpark is de huidige groene strook op de overkapping van het spoor met een blijvende recreatieve functie. Middels de ‘dynamiek-kaart’ (figuur 15) geven we de gewenste dynamiek in de Deelgebieden aan.

Figuur 15: dynamiek-kaart

Naast de indeling in rust, reuring en ruis is het belangrijk dat mensen via verschillende en aantrekkelijke routes met voorzieningen van en naar hun woon- werk of bezoekadres kunnen lopen. Ketenvoorzieningen dragen hieraan bij. Van de trein, via de supermarkt, het pick-up point naar werk, naar huis of op bezoek in een keten van bestemmingen. Het zorgvuldig plaatsen van kleinschalige voorzieningen langs de voetgangersroutes door het hele Plangebied stimuleert dit. Een te grote clustering in bijvoorbeeld één gebouw is niet wenselijk, omdat dan slechts 1 ‘hotspot’ ontstaat. Door spreiding worden diverse routes aantrekkelijk en ontstaat in het hele gebied full-time levendigheid. Het wordt een gemengd gebied. Vandaar dat voor ieder Deelgebied goed is nagedacht hoeveel m2 BVO voor de functies wonen, werken en voorzieningen passend is.

4.2 Programma per Deelgebied De vraag is waar de programma’s gaan landen: op wiens grond, en daarmee ook in welk Deelgebied. In figuur 16 is per Deelgebied het programma beschreven middels het maximale aantal m2 BVO’s per Deelgebied. En het programma dat daarbinnen passend is om zo sturing op De Stationstuinen als geheel te waarborgen. Uitgaande van een maximum m2 BVO en een minimaal m2 BVO ten behoeve van werken en voorzieningen.

59

Kerngebied Ca. 360.000 m2 BVO Wonen

Werken en Voorzieningen

Ca. 2570 woningen

Ca. 36.500 m2 BVO werken en voorzieningen

Parkeren Totaal: 2.343 parkeerplaatsen 414 privéparkeerplaatsen 1.579 gebouwde parkeerplaatsen (incl. 104 deelauto’s) 200 parkeerplaatsen in het dakpark 150 parkeerplaatsen op maaiveld

Zuideinde Ca. 105.000 m2 BVO Wonen

Werken en Voorzieningen

Ca. 750 woningen

Ca. 12.700 m2 BVO werken en voorzieningen

Parkeren Totaal: 692 parkeerplaatsen 122 privéparkeerplaatsen 445 gebouwde parkeerplaatsen (incl. 30 deelauto’s) 100 parkeerplaatsen in het dakpark 25 parkeerplaatsen op maaiveld

Gebroken Meeldijk Ca. 52.000 m2 BVO Wonen

Werken en Voorzieningen

Ca. 220 woningen

Ca. 18.300 m2 BVO werken en voorzieningen

Parkeren Totaal: 424 parkeerplaatsen 69 privéparkeerplaatsen 345 gebouwde parkeerplaatsen (incl. 9 deelauto’s) 10 parkeerplaatsen op maaiveld

Totaal Ca. 517.000 m2 BVO Wonen

Werken en Voorzieningen

Ca. 3540 woningen

Ca. 67.500 m2 BVO werken en voorzieningen

Parkeren Totaal: 3.459 parkeerplaatsen 605 privéparkeerplaatsen 2.369 gebouwde parkeerplaatsen (incl. 143 deelauto’s) 300 parkeerplaatsen in het dakpark 185 parkeerplaatsen op maaiveld

Alle genoemde cijfers in dit overzicht zijn gebaseerd op het programma en rekenvoorbeeld uit paragraaf 3.1 en daarmee indicatief. Dit gaat uit van 60% betaalbare woningen en 15% privéparkeren. Afhankelijk van het te realiseren volume, woningtypologieën, m² BVO’s

60

voor werken/voorzieningen en bijpassende parkeeroplossing, zal het programma per deelgebied en totaal anders zijn dan hier genoemd.

Figuur 16: schematische weergave programma per deelgebied

De bovenstaande schematische weergave geeft het indicatieve basisprogramma voor De Stationstuinen weer, Uitgangspunt voor de verschillende (deel)programma’s is dat de stedenbouwkundige plannen ruimtelijk kwalitatief passend zijn.

4.3 Fasering De gemeente heeft een actief faciliterende rol en is daarom niet leidend in de uitgifte en ontwikkeling van het Plangebied. Wel heeft de gemeente in de Gebiedsvisie een fasering op hoofdlijnen opgesteld die richting geeft bij de ontwikkeling van De Stationstuinen (zie figuur 17) , te beginnen bij de hoofdingang van het NS-station. Bij de toetsing van nieuwe plannen moet gekeken worden naar de samenhang met reeds gerealiseerde delen van het gebied. Ontwikkelingen mogen niet stand-alone worden gerealiseerd. De samenhang van de verschillende plannen is het uitgangspunt en bepaalt mede de fasering van de verschillende plannen. De gemeente zal hier actief op sturen. Vanwege de publieke investeringen is de planning om te starten binnen 2 jaar na vaststelling van dit ontwikkelkader met een beoogde doorlooptijd van 10 jaar.

Figuur 17: Fasering van de ontwikkeling uit de gebiedsvisie

In de volgende paragrafen worden de onderscheiden stappen nader beschreven. 61

Stap 1: beginnen bij het station Een gezonde leefomgeving, duurzame mobiliteit en de goede relatie met Dutch Fresh Port zijn belangrijke speerpunten bij de ontwikkeling van De Stationstuinen. Deze komen samen bij de hoofdentree van het treinstation. Hier zijn de hindercontouren beperkt, zijn kavels bebouwbaar en kan als eerste ‘smoel gemaakt worden’. Een logische eerste stap in de ontwikkeling. Stap 2: uitgroeien tot robuust gebied Na de directe omgeving van de hoofdentree van het station start de groei van een robuust samenhangend gebied richting het Kerngebied en het Zuideinde. Tussen de Spoorlaan en Gebroken Meeldijk ontstaat eveneens een stevig gebied met voldoende kritische massa. Ook dit kan zelfstandig functioneren en is direct verbonden met het treinstation, via de Gebroken Meeldijk met Barendrecht Centrum en het buitengebied. De verbinding met Dutch Fresh Port loopt via de Spoorlaan. Door beide routes kwalitatief aan te pakken en de pleinen bij het entree van het station van een nieuwe invulling te voorzien ontstaat de basis voor het gemengde gebied. Stap 3: flexibel vervolg De stap of stappen hierna zijn flexibel en afhankelijk van de marktpotenties en kansen voor deze Deelgebieden. Deze Deelgebieden vragen elk een integrale aanpak als geheel vanwege de aanwezige grootschalige bedrijvigheid.

Richting Dierenstein Ontwikkeling richting Dierenstein biedt de mogelijkheid voor een goede verbinding voor fietsers en voetgangers richting het woongebied ten westen van het spoor en Rotterdam. Vanwege het ingesloten karakter is het belangrijk om hier goede interne kwaliteit te ontwikkelen. Naar de Tuindersweg Ontwikkeling richting de Tuindersweg biedt kansen voor een hoogwaardige entree, die niet wordt gedomineerd door zware bedrijven. Het tempo en de volgorde van deze stappen worden bepaald door haalbare marktinitiatieven op basis van de gedefinieerde kwaliteitsvoorwaarden. Op dit moment gaat dit Ontwikkelkader niet uit van een ontwikkeling van dit gedeelte binnen de hiervoor genoemde 10 jaar. Daarom is deze locatie ook niet als ontwikkelveld meegenomen in het casco.

Samenvatting Dynamiek Deelgebieden

Voorzieningen en dichtheden per deelgebied Rust, reuring, ruis verdeling over het Plangebied Ketenvoorzieningen, geen clustering Programma per deelgebied Maximaal m2 BVO per deelgebied Procentuele verdeling per deelgebied Fasering Fasering zoals beschreven in paragraaf 4.3

Advies Advies Advies

Advies Advies

Advies

62

Hoofdstuk 5: Strategie en organisatie 5.1 Samenwerking De transitie van het huidige bedrijventerrein naar een gevarieerd woon-werk milieu met hoge kwaliteit is complex. Dit vanwege de ruimtelijke, programmatische en financiële samenhang en het belang van de aanwezige bedrijven en opstallen. Dit vraagt een doordacht ruimtelijk kader. Met de Gebiedsvisie en dit Ontwikkelkader is daar zo goed mogelijk invulling aan gegeven. Naast de gemeente Barendrecht spelen tal van eigenaren, initiatiefnemers en stakeholders in het Plangebied een rol gedurende het ontwikkeltraject. Onder andere woningcorporaties, huidige (woning-)eigenaren, ontwikkelaars, Dutch Fresh Port, de provincie Zuid-Holland, Metropoolregio Rotterdam-Den Haag, Het Rijk en huidige en toekomstige bedrijven. Voor een goede en gefaseerde ontwikkeling van het Plangebied is een duidelijke rol en positie van de gemeente nodig. De gemeente heeft weinig grondeigendom in het Plangebied en voert dus een nadrukkelijk faciliterend grondbeleid. De gemeente zorgt met de Gebiedsvisie en het Ontwikkelkader voor een duidelijke omschrijving van de ambities voor het gebied en voor het definiëren de kwaliteits- en randvoorwaarden. Het ontwikkelkader prevaleert en de Gebiedsvisie biedt context voor nadere interpretaties.

Het is mogelijk dat de gemeente Deelgebieden actief ontwikkelt als de situatie daarom vraagt, afhankelijk van investering en risico. Voor de private partijen zijn ook verschillende rollen te definiëren. Op basis van de rol van de gemeente ligt een actieve samenwerking met de marktpartijen in de planvorming voor de hand. Bijvoorbeeld met een grondexploitatie voor rekening en risico van de marktpartij, waarbij de gemeente de publieke functies aanlegt (denk aan infrastructuur) en de markt de toerekenbare kosten draagt. Bij aanvang van de samenwerking tussen initiatiefnemers en de gemeente vraagt de gemeente om een stedenbouwkundige visie voor hun plan. Middels deze visie vraagt de gemeente initiatiefnemers hoe zij hun plannen zowel stedenbouwkundig als kwalitatief gaan laten aansluiten bij De Stationstuinen als geheel. Dit alles vormt het kader voor de intentieovereenkomsten en de later op te stellen samenwerkings- of anterieure overeenkomsten met de marktpartijen.

5.2 Kwaliteitsborging en instrumentaria Om voor De Stationstuinen de gewenste kwaliteit te waarborgen moeten de initiatiefnemers begeleid worden in het ontwikkelen van de individuele plannen. Middels de vaststelling van het Koersdocument en de Gebiedsvisie is de ambitie voor het Plangebied reeds goed vastgelegd. Dit Ontwikkelkader zorgt voor onderlinge samenhang van het Plangebied en biedt de ontwikkelaars de zekerheid dat hun inspanningen en investeringen bijdragen aan De Stationstuinen als groter geheel en dat ze hier voordeel van hebben. Het Ontwikkelkader is daarmee een belangrijk schakeldocument tussen de Gebiedsvisie enerzijds en de daadwerkelijke uitwerking in diverse (stedenbouwkundige en architectonische) plannen anderzijds.

5.2.1 Hardheidsclausule van de gemeente De adviezen en randvoorwaarden in dit Ontwikkelkader zijn gebaseerd op diverse (haalbaarheids)onderzoeken. Het kan daarom zo zijn dat niet alle ambities uit de Gebiedsvisie op dit moment nu al als randvoorwaarde of advies zijn verwerkt, omdat dat (nog) niet (financieel) haalbaar blijkt. Om wel recht te kunnen doen aan de ambities uit de Gebiedsvisie en de kwaliteit ook in toekomst te 63

waarborgen, behoudt het college zich het recht voor om het Ontwikkelkader desgewenst aan te passen. Bijvoorbeeld omdat daar beleidsmatig aanleiding voor is of dat bepaalde innovaties zich verder ontwikkelen. Over eventuele aanpassingen overlegt de gemeente tijdig met betrokkenen.

5.2.2 Gemeentelijk projectteam Gedurende de gehele gebiedsontwikkeling van De Stationstuinen is er een gemeentelijk projectteam actief. Dit projectteam is gesprekspartner voor initiatiefnemers en andere stakeholders in het gebied. Tevens legt het projectteam verantwoording af aan het college en raad met een halfjaarlijkse voortgangsrapportage. Hierin worden de voortgang en fasering van het project gepresenteerd. Tevens wordt specifiek ingegaan op de uit te voeren activiteiten van het programma, een monitoring van de parkeeropgave (de aanbesteding voor het bouwen van de hubs, het uitbesteden van deelmobiliteit, dubbelgebruik van parkeerplaatsen, en tot slot het monitoren (en indien nodig bijstellen) van deze opgave), en een (korte) weergave van het risicodossier en de financiële stand van zaken van het project. Het projectteam onderzoekt en bespreekt ook de haalbaarheid van marktinitiatieven van de ontwikkelaars en toets daarbij samenwerkingsovereenkomsten gesloten zijn. Het projectteam bestaat uit in ieder geval uit een project-/procesmanager en projectondersteuner, een adviseur ruimtelijke ordening, een planeconoom, vastgoed- en privaatrechtjurist, verkeersdeskundigen, stedenbouwkundigen en expertise op het gebied van duurzaamheid, energie en communicatie. Indien nodig wordt nog expertise ingehuurd om het projectteam te adviseren of (tijdelijk) te ondersteunen.

Uitgangspunt is wel dat de genoemde expertise binnen de eigen organisatie wordt vrijgemaakt. Advisering van het college bij verzoek tot afwijking Indien er zich nieuwe inzichten zich voor doen in de vorm van marktinitiatieven, marktontwikkelingen, bestuurlijke wensen en randvoorwaarden kan het projectteam, op basis van een integrale (financieel, markttechnisch, economisch) dit onderzoeken en voorleggen aan het college. Ook kunnen ontwikkelaars een verzoek tot afwijking indienen en een alternatief voorstellen. De afwijking en het alternatief moet goed worden onderbouwd door ontwikkelaars. Het projectteam beoordeelt dit aan de hand van beleidsuitgangspunten en interne adviezen en adviseert het college hierover. Het college is gemandateerd om afwijkingen al dan niet te honoreren. Het college kan er voor kiezen om een delegatiebesluit of mandaatbesluit te nemen, ten aanzien van het projectteam. Indien het gaat om ruimtelijke, stedenbouwkundige plannen en uitwerkingen dan is het gemeentelijk Kwaliteitsteam aan zet. Projectteam en Kwaliteitsteam hebben zo een eigen, inhoudelijke verantwoordelijkheid. Daar waar deze elkaar raken of de integraliteit van de gebiedsontwikkeling elkaar beïnvloedt wordt in het projectteam de integrale afweging gemaakt. Uitgangspunt is dat er een eenduidig advies aan het college wordt gepresenteerd.

5.2.3 Kwaliteitsteam Zoals gezegd is voor de toetsing van door ontwikkelende partijen ingediende ruimtelijke en stedenbouwkundige plannen het Kwaliteitsteam ingericht. Dit multidisciplinaire team gaat alle ingediende plannen toetsen op ruimtelijke kwaliteit in samenhang met het gemeentelijk beleid. Dat kan het bestaande beleid zijn, maar ook het beleid dat speciaal voor De Stationstuinen opgesteld is.

64

In deze paragraaf zijn de taken, bezetting en werking van het Kwaliteitsteam Stationstuinen verder uitgewerkt en beschreven. Basis en mandaat Onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro): Voor de toetsing op ruimtelijke kwaliteit in de breedste zin heeft de gemeente Barendrecht nog geen aparte commissie. Wel is sprake van een Welstandscommissie die de architectonische kwaliteit van (bouw)plannen toetst. De werking van deze commissie wordt beschreven in bijlage 9 van de Gemeentelijke Bouwverordening, vastgesteld 7 december 2010. In afdeling 7, artikel 20 van deze bijlage, wordt het onderwerp mandaat namens de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) beschreven (NB: de Welstandscommissie in Barendrecht heet formeel dus ook Commissie Ruimtelijke Kwaliteit). Hierin is opgenomen dat één of meer leden van de Welstandscommissie zitting kunnen nemen in een Kwaliteitsteam. Dit lid van de Welstandscommissie is op dat moment namens de Welstandscommissie gemachtigd om het zogenaamde vooroverleg te voeren en bereidt de eigenlijke welstandsbehandeling dus voor. Dit lid is ook belast met het tijdig en regelmatig terugkoppelen van de werkzaamheden richting de Welstandscommissie. De gemeente Barendrecht heeft de voorzitter van de huidige Welstandscommissie gevraagd zitting te nemen in het Kwaliteitsteam. Daarmee is het mandaat ten aanzien van het onderdeel ‘welstandstoetsing’ voldoende geborgd.

Onder de Omgevingswet (Ow): Onder de Omgevingswet (die naar verwachting op 1 juli 2022 in werking treedt) is ook een mogelijkheid opgenomen om de toetsing op ruimtelijke kwaliteit deels te mandateren aan een commissielid van de commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De taken en bevoegdheden van de commissie Ruimtelijke Kwaliteit zijn vastgelegd in de Verordening op de gemeentelijke adviescommissie Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Barendrecht 2021. Deze verordening is op 26 oktober 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. In artikel 2 van deze verordening is beschreven welke taken deze nieuwe commissie krijgt. In artikel 9 wordt bepaald dat er sprake kan zijn van ‘afdoening onder verantwoordelijkheid van de commissie’. Dat wil zeggen dat er een subcommissie ingericht kan worden die belast wordt met één specifieke taak. Deze toetsing door een subcommissie valt onder de verantwoordelijkheid van de CRK zelf. In artikel 13 van de verordening wordt de ‘relatie met andere adviseurs’ beschreven. Hier komt specifiek een Kwaliteitsteam of supervisor aan de orde. In dit artikel wordt beschreven dat het college van B&W een andere commissie of adviseur kan aanstellen. De afstemming tussen de CRK en het door het college ingestelde adviesorgaan valt onder de verantwoordelijkheid van het college.

Samengevat: Zowel onder de vigerende Wro als onder de aanstaande Ow kan een Kwaliteitsteam voor De Stationstuinen door het college worden ingesteld. Dit team heeft dan het mandaat om te opereren onder verantwoordelijkheid van de commissie (resp. de Welstandscommissie en de CRK). De afstemming met de Welstandscommissie (in het geval van de Wro) en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (in het geval van de Ow) is in beide gevallen voldoende geborgd in de verordeningen die ten grondslag liggen aan beide commissies. Taken Het Kwaliteitsteam kan in een vroeg stadium in gesprek gaan met initiatiefnemers. Het Kwaliteitsteam is geen commissie die achteraf plannen goed- of afkeurt. Het Kwaliteitsteam gaat in gesprek met initiatiefnemers om een samenwerkingsproces op gang te brengen tussen de 65

betreffende initiatiefnemer en de gemeente. We onderscheiden twee momenten waarop een initiatiefnemer in gesprek kan gaan met het Kwaliteitsteam: A) Bij een stedenbouwkundig plan B) Bij een bouwplan Ad A: Een stedenbouwkundig plan omvat altijd meerdere gebouwen die verbonden worden met (al dan niet openbare) onbebouwde ruimte. Over het algemeen is in ieder stedenbouwkundig plan een deel openbare ruimte opgenomen (straten, pleinen, groene gebieden, waterlopen, etc.). Het stedenbouwkundig plan moet qua opzet en functie passen in het grotere geheel. Voor De Stationstuinen is geen masterplan gemaakt. Wel kent het gebied een aantal uitgangspunten op het gebied van hoogte-opbouw, functionaliteit, intensiteit en woningverdeling. Deze zijn opgenomen in diverse rapportages (zie verder: toetsingskaders). Het Kwaliteitsteam toetst het stedenbouwkundig plan aan de toetsingskaders en gaat over de afwijkingen in gesprek met de ontwikkelaar. Dit kan leiden tot toestemming van de afwijking of afwijzing van de afwijking. Het Kwaliteitsteam gaat in beide situaties in overleg met de ontwikkelaar en onderbouwt haar standpunt. Indien het een afwijking betreft ten opzichte van adviezen uit dit Ontwikkelkader dan is het college hierin doorslaggevend. Ad B: Een bouwplan gaat over het algemeen over één gebouw of een samenstel van gebouwen of gebouwdelen, al dan niet los van elkaar geplaatst.

Een bouwplan is over het algemeen kleiner dan een stedenbouwkundig plan en gaat in hoofdlijnen over programma en architectuur. Een bouwplan wordt getoetst aan (een deel van de) onderstaande toetsingskaders. Het accent ligt daarbij op andere toetsingskaders dan wanneer een stedenbouwkundig plan getoetst wordt. Indien een bouwplan door het Kwaliteitsteam wordt getoetst, is ook sprake van een ‘vooroverleg welstand’ (onder de Wro) zoals is beschreven onder kopje basis en mandaat. Een belangrijke taak van het Kwaliteitsteam is het beoordelen van afwijkingen van de in het Ontwikkelkader genoemde ‘adviezen’. Als een ontwikkelaar kan aantonen dat een andere optie beter of vergelijkbare resultaten biedt dan een in het Ontwikkelkader genoemd advies, dan wordt het Kwaliteitsteam gevraagd om deze optie te beoordelen. De ontwikkelaar onderbouwt de afwijking van het advies ten behoeve van de beoordeling in het Kwaliteitsteam. Het college is uiteindelijk doorslaggevend over de afwijking. De beoordeling van het Kwaliteitsteam is hierin zwaarwegend. Toetsingskaders In de loop van de tijd heeft de gemeente Barendrecht diverse visies en rapportages opgesteld of op laten stellen. Een aantal van deze stukken wordt door het Kwaliteitsteam gebruikt om te toetsen.

Ook bestaand gemeentelijk ruimtelijk beleid (dus beleid dat niet specifiek voor De Stationstuinen ontwikkeld is of wordt) kan betrokken worden bij de toetsing van een bouwplan of een stedenbouwkundig plan. Dit is regulier beleid dat van tijd tot tijd aangepast en geactualiseerd kan worden. Hiervan wordt geen limitatieve lijst opgenomen. Concreet hanteren we in ieder geval de volgende rapportages die specifiek voor deze ontwikkeling zijn opgesteld: -

Koersdocument De Stationstuinen (vastgesteld 29 oktober 2019) Gebiedsvisie De Stationstuinen (vastgesteld 15 december 2020) Ontwikkelkader De Stationstuinen (vast te stellen 25 januari 2022) o Kwalitatief Programma van Eisen voor de buitenruimte (vastgesteld als onderdeel van het ontwikkelkader) o Beeldkwaliteitsplan Stationstuinen (wordt vastgesteld bij het bestemmingsplan) 66

Verder hanteert het Kwaliteitsteam nog bestaand beleid, zoals het beleid op spelen, afvalinzameling, en duurzaamheid. Dit beleid is niet in iedere fase en bij ieder type plan noodzakelijk om te gebruiken. Het is aan het Kwaliteitsteam om de afweging te maken welk aanvullend gemeentelijk beleid nodig is voor de toetsing van de plannen van initiatiefnemers. Dit reguliere beleid kan in de loop van de ontwikkeling van De Stationstuinen wijzigen als gevolg van de normale beleidscyclus van de gemeente Barendrecht. Disciplines binnen het Kwaliteitsteam Het Kwaliteitsteam is een gemeentelijk team (dit met uitzondering van de afgevaardigde van de welstandscommissie / Commissie Ruimtelijke Kwaliteit). Hiermee kiest de gemeente Barendrecht enerzijds voor waarborging van de continuïteit en anderzijds voor borging van de kennis van de (ontwikkeling van de) Stationstuinen en de Deelplannen in de organisatie. De Stationstuinen is een bijzonder project voor de gemeente Barendrecht. Uit dit project kan de gemeente lessen trekken die in andere en toekomstige projecten toegepast kunnen worden. Tot slot zijn alle benodigde disciplines binnen de gemeentelijke organisatie in voldoende mate aanwezig. In uitzonderlijke gevallen kan het Kwaliteitsteam besluiten externe expertise in te schakelen.

In de onderstaand tabel (tabel 8) staan de basis disciplines beschreven die deelnemen aan het Kwaliteitsteam.  Discipline

fase A: Stedenbouwkundig plan Fase →

Stedenbouw Landschap Architectuur Programma / RO Verkeer Water Duurzaamheid

fase B: Bouwplan

A1: SO

A2: VO

A3: DO

B1: SO

B2: VO

B3: DO

x x x x x

x x x x x x x

x x x

x x x

x x x

x

x

x x x x x x x

Tabel 8: Deelnemende disciplines Kwaliteitsteam

Het schema is zo opgezet dat zowel in het geval van een stedenbouwkundig plan als in het geval van een bouwplan drie fases worden onderscheiden. Een schetsontwerp (SO), voorlopig ontwerp (VO) en definitief ontwerp (DO). Het SO is een eerste vingeroefening. Daarbij toetst de ontwikkelaar of hij op de goede weg zit. In deze fase is het niet wenselijk (en vaak ook nog niet mogelijk) om tot in detail op de plannen in te gaan. Daarom heeft het Kwaliteitsteam in een SO-fase een wat kleinere bezetting als het op toetsing aankomt. Bij een VO wordt een goed doordacht plan gepresenteerd. De details zijn zichtbaar en de meeste ontwerpvragen zijn uitgewerkt (al dan niet in varianten) of opgelost. Er vindt een brede toets plaats door het Kwaliteitsteam. De DO-fase is het sluitstuk. De eventueel openstaande vragen en opmerkingen zijn verwerkt en worden nogmaals voorgelegd ter finale bespreking. In het geval van een fase B (bouwplan) kan het plan daarna als hamerstuk naar de Welstandscommissie (onder de Wro). Onder de Ow gaat zowel een fase A-DO als een fase B-DO als hamerstuk naar de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Gedurende het doorlopen van bovenstaande fases zal het Kwaliteitsteam regelmatig advies vragen aan andere vakinhoudelijke collega’s. Dit ad-hoc advies is bij reguliere planvorming ook gebruikelijk.

Vooraf is niet uitputtend beschreven welke vakgebieden dit zijn, omdat dit sterk afhankelijk is van de fase, het type plan en de gekozen ontwerpoplossing. Globaal kan gedacht worden aan collega’s van beheer openbare ruimte, BAR-afval, hulpdiensten, spelen, etc. Daar waar het generieke beleid ‘botst’

67

met het specifiek voor De Stationstuinen opgestelde beleid (bijvoorbeeld parkeernormen), dan gaat het specifieke beleid voor13. De bovenstaande matrix is een indicatie van de bezetting van het Kwaliteitsteam per fase. Het type aanvraag of de complexiteit van de aanvraag kunnen leiden tot een andere bezetting van het Kwaliteitsteam dan in de bovenstaande matrix is weergegeven. Omdat het Kwaliteitsteam de diverse plannen meerdere malen voorbij ziet komen en daarmee ook meerdere malen beoordeelt, is het van belang om met elkaar ook vast te stellen welke aspecten akkoord worden bevonden tijdens een toets. Zaken die akkoord zijn bevonden worden tijdens de volgende toetsingsronde niet meer opnieuw ter discussie gesteld. Uit de verslaglegging van het Kwaliteitsteam zal dit blijken. Hierdoor heeft de ontwikkelaar ook zekerheid over de zaken die nog aanpassing behoeven en zaken die al afgerond zijn. Samenkomst Het Kwaliteitsteam kan op twee verschillende momenten samenkomen: -

-

Op verzoek van een ontwikkelaar: dit gebeurt in de uitwerking van een bouwplan of stedenbouwkundig plan, waarbij de ontwikkelaar behoefte heeft aan sturing vanuit het Kwaliteitsteam. Ontwikkelaars worden uitgenodigd en aangemoedigd om vroegtijdig het gesprek aan te gaan om vertraging verderop in het traject te voorkomen. Na ontvangst van een (bouw)plan: als de gemeente een stedenbouwkundig plan of bouwplan van een initiatiefnemer via het OLO (OmgevingsLoket Online) ontvangt, dan wordt het Kwaliteitsteam bijeen geroepen om de plannen te bekijken en te voorzien van aanwijzingen en commentaar.

Omdat het tempo van uitwerking van de plannen sterk in intensiteit kan wisselen komt het Kwaliteitsteam niet standaard periodiek bij elkaar. Het team laat zich in eerste instantie leiden door binnengekomen verzoeken of plannen en komt daarna op de kortst mogelijke termijn bij elkaar. Daarbij dienen de formele termijnen uit de Wro en Ow in acht genomen te worden. Als blijkt dat de planvorming in De Stationstuinen ‘op stoom’ komt en er met meer regelmaat plannen binnen komen of verzoeken tot bespreking worden gedaan, dan kan het Kwaliteitsteam overschakelen op periodieke bijeenkomsten. De frequentie daarvan wordt dan te zijner tijd bepaald. Advisering van het college bij verzoek tot afwijking Indien stedenbouwkundige plannen niet voldoen aan de adviezen uit dit Ontwikkelkader, kunnen ontwikkelaars een verzoek tot afwijking indienen en een alternatief voorstellen. De afwijking en het alternatief moet goed worden onderbouwd door ontwikkelaars. Het Kwaliteitsteam beoordeeld dit, en adviseert het college hierover. Het college is gemandateerd om afwijkingen al dan niet te honoreren. Het college kan er voor kiezen om een delegatiebesluit of mandaatbesluit te nemen, ten aanzien van het Kwaliteitsteam.

5.2.4 Planologisch kader Het vigerend bestemmingsplan voor het Plangebied van De Stationstuinen, is “Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost” uit 2013. Om de transformatie mogelijk te maken, kan door ontwikkelaars gebruik worden gemaakt van de volgende planologische procedures: 1. Toepassing van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden in het vigerend bestemmingsplan 2. Opstellen van een bestemmingsplan 13

Voor zover al bekend, zal dit expliciet in de besluitvormingsprocedure benoemd worden.

68

3. Opstellen van een omgevingsplan 4. Gebruik maken van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Binnenplanse afwijkingsmogelijkheden De gemeente is voornemens om, vooruitlopend op een bestemmingsplan/omgevingsplan, ontwikkelaars te faciliteren in de realisatie van hun plannen onder de Wro. Dit kan door gebruik te maken van een afwijkingsmogelijkheid voor het gebruik binnen de bestemming ‘gemengd’ in het vigerende bestemmingsplan. De bestemming gemengd heeft betrekking op de oranje gebieden, zoals afgebeeld in figuur 18.

Figuur 18: gemengde bestemming Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost

De ontwikkelaars kunnen onder voorwaarden een verzoek tot afwijking indienen. Hierbij gelden in ieder geval de volgende voorwaarden: • •

• • • • • •

De plannen voldoen aan de eisen die opgenomen zijn in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost, artikel 5.5, afwijking van de gebruiksregels. De plannen zijn onderdeel van een door de gemeente geaccordeerde stedenbouwkundige opzet voor de directe omgeving van het Plangebied. Indien de plannen grenzen aan eigendommen binnen het Plangebied die niet in bezit zijn van de ontwikkelaar dient de ontwikkelaar aan te tonen dat het initiatief geen belemmering oplevert voor de ontwikkelpotentie van de naastgelegen gronden. De plannen voldoen aan de randvoorwaarden zoals gesteld in dit Ontwikkelkader. De ontwikkelaars voorzien de plannen van ruimtelijke en juridische onderbouwing. De gemeente en ontwikkelaars maken nadere afspraken over het kostenverhaal. Een aanvraag op basis van de afwijkingsmogelijkheid dient voor 1 juli 2022 (of voor inwerkingtreding van de Omgevingswet) ingediend te zijn. De relatie tussen de afwijkingslocatie en het grotere geheel moet duidelijk zijn. Het college is bevoegd gezag voor het nemen van een afwijkingsbesluit.

69

Bestemmingsplan Naar verwachting treedt op 1 juli 2022 de Omgevingswet in werking. Indien een ontwerp bestemmingsplan voor 1 juli 2022 ter inzage wordt gelegd, blijft de Wro van toepassing en is sprake van een bestemmingsplan (ook wel: tijdelijk omgevingsplan). De gemeente is bereid te kijken naar de mogelijkheden om dit voor de eerste fase(s) toe te passen, indien de ontwikkelaar voldoet aan de voorwaarden van het Ontwikkelkader en deze tijdig de benodigde stukken van het bestemmingsplan aanlevert bij de gemeente. Mocht de inwerkingtreding van de Omgevingswet nogmaals worden uitgesteld, treedt de gemeente in overleg met ontwikkelaars om te bezien of we langer gebruik willen maken van de mogelijkheid tot het opstellen van een bestemmingsplan. Het opstellen van het bestemmingsplan gaat hand in hand met de volgende documenten en processen: • • •

Beeldkwaliteitsplan; Plan-MER en de uitkomsten onderzoeken Plan-MER, die aan de basis daarvan liggen; Stedenbouwkundige ontwerp van ontwikkelaar.

Omgevingsplan Gezien de langlopende ontwikkeling van De Stationstuinen verwacht de gemeente dat er voor het merendeel van de ontwikkeling een Omgevingsplan nodig zal zijn. Het Omgevingsplan betreft een nieuwe planologische maatregel waarvan de vorm op dit moment nog niet uitgekristalliseerd is binnen de gemeente Barendrecht. De gemeente stelt momenteel een handboek op voor de structuur van het Omgevingsplan. Dit handboek is naar verwachting begin 2022 gereed. Het opstellen van het Omgevingsplan gaat hand in hand met de volgende documenten en processen: • • • •

Handboek Omgevingsplan; Beeldkwaliteitsplan; Plan-MER en de uitkomsten onderzoeken Plan-MER, die aan de basis daarvan liggen Stedenbouwkundige ontwerpen van concrete ontwikkelaars.

Omdat De Stationstuinen een langlopende gebiedsontwikkeling betreft zal het Omgevingsplan voor een deel kaderstellend zijn en zal hierin voor een deel worden toegewerkt naar een concrete uitwerking met een bouwtitel. Of een gebied een concrete uitwerking met bouwtitel krijgt hangt af van onder andere de volgende aspecten: • • •

Of er (milieukundige) beperkingen zijn die een directe bouwtitel belemmeren; Of er een uitgewerkte stedenbouwkundige ontwerp beschikbaar is van ontwikkelaars conform dit Ontwikkelkader en tevens goedgekeurd is door het Kwaliteitsteam; Of er (tijdig) een anterieure overeenkomst gesloten wordt met ontwikkelaars, waarin de nodige afspraken over onder andere het kostenverhaal zijn opgenomen.

De gemeente is voornemens om in de tweede helft van 2022 een ontwerp-omgevingsplan voor De Stationstuinen ter inzage te leggen. Dit vraagt een inspanning van initiatiefnemers, omdat zij zelf aan de lat staan voor het opstellen van een omgevingsplan. Buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA) Naast het opstellen van een Omgevingsplan bestaat er onder de Omgevingswet tevens de mogelijkheid bouwplannen mogelijk te maken met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA). De toepassing van een BOPA kan bij deelontwikkelingen interessant 70

zijn om toe te passen, bijvoorbeeld als het Omgevingsplan onverhoopt vertraging oploopt. De gemeente is vooralsnog niet voornemens om van de BOPA gebruik te maken en gaat voorlopig uit van een volledig Omgevingsplan. M.e.r.-procedure Ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie van De Stationstuinen doorloopt de gemeente naast de RO-procedures tevens een m.e.r.-procedure . ‘MER’ staat voor milieueffectrapportage. In de MER worden de milieugevolgen en reële alternatieven van de beoogde ontwikkeling systematisch, transparant en objectief in beeld gebracht ten behoeve van de besluitvorming inzake het bestemmingsplan en het Omgevingsplan. Ook worden maatregelen beschreven om negatieve gevolgen op het milieu te voorkomen of te beperken. Het voornemen is om een m.e.r.-procedure te doorlopen, die voldoet aan de eisen van een plan-m.e.r.-procedure, als een project m.e.r.-procedure. De reden is dat de MER het hulpmiddel zal zijn bij de besluitvorming van de hiervoor genoemde plannen die deels kaderstellend zijn, maar ook deels al bouwtitels zal bevatten. Er gelden diverse eisen voor een m.e.r.-procedure en de MER zelf. De m.e.r.-procedure begint met de publicatie van een startdocument, ook wel ‘Notitie Reikwijdte en Detailniveau’ genoemd.

Bestuurlijke adviseurs (vooroverlegpartners) en belanghebbenden moeten vooraf geraadpleegd worden over wat in de m.e.r.-procedure moet worden onderzocht en op welke manier. De MER wordt bij het ontwerpbestemmingsplan (dan wel – indien er geen ontwerpbestemmingsplan aan de orde is – bij het Omgevingsplan) gepubliceerd. Eenieder krijgt de gelegenheid een reactie te geven op de MER, gelijktijdig met de reactiemogelijkheid op het ontwerpbestemmingsplan. Ook moet in deze fase de MER ter toetsing worden voorgelegd aan de Commissie m.e.r.. Het Exploitatiegebied zoals in dit Ontwikkelkader is beschreven dient als concreet vertrekpunt voor de m.e.r.-procedure. De onderstaande tabel (tabel 9) bevat een overzicht van de te doorlopen stappen en de mogelijke doorlooptijd daarvan. Fase Start en definitie

Onderzoek

Procedure

Stap Voorbereiding, startoverleg, vastleggen uitgangspunten Notitie Reikwijdte en Detailniveau (NRD) Bestuurlijke vrijgave NRD Kennisgeving en publicatie, raadpleging, terinzagelegging Advies Commissie m.e.r. Reactienota NRD Subtotaal Uitwerken alternatieven, varianten, scenario’s Voorbereiden onderzoeken: uitgangspunten, modellen Onderzoek Opstellen milieueffectrapport (MER) Voorkeursalternatief (VKA) Vertaling in plan/besluit Subtotaal Bestuurlijke vrijgave MER

Doorlooptijd in weken (indicatie 1-4 2-4 2-8 4-6

1-2 10 – 24 weken 2-8 2-8 4-8 4-8 2-4 1-2 15- 38 weken 2-8

71

Terinzagelegging Toetsingsadvies Commissie m.e.r. Reactienota Vertaling in plan/besluit Subtotaal Totaal

4-6/9 2-8 2-4 10-29 35-91

Tabel 9: Planning MER-procedure

Omdat de m.e.r.-procedure nog doorlopen wordt op basis van het casco uit dit Ontwikkelkader kan het zijn dat de uitkomst van de m.e.r.-procedure effect heeft op het casco of andere aspecten die in dit Ontwikkelkader zijn benoemd. Bijvoorbeeld door geluidhinder van omliggende bedrijven. Wijzigingen uit de MER worden vertaald in een desgewenste actualisatie van het Ontwikkelkader. Participatie Naast de Gebiedsvisie en dit Ontwikkelkader is ook het tijdig betrekken van belanghebbenden een belangrijke pijler om initiatieven te toetsen. Hoewel de Omgevingswet bij vaststelling van dit Ontwikkelkader nog niet in werking is getreden, verklaart de gemeente de participatieplicht wel al van toepassing. Dat betekent dat ontwikkelaars en initiatiefnemers bij de aanvraag van een omgevingsvergunning moet kunnen aantonen of, en zo ja hoe, de omgeving betrokken is bij het plan en wat de resultaten hiervan zijn. De gemeente stelt als voorwaarde naar de initiatiefnemers toe dat zij in een vroeg stadium hun plannen (uiterlijk ten tijde van het Voorlopig Ontwerp) aan de omgeving presenteren en eventuele knelpunten tijdig constateren en proberen te verhelpen.

5.2.5 Verplaatsing, tijdelijkheid en placemaking De Stationstuinen groeit in de komende jaren. Gevestigde bedrijven maken stapsgewijs plaats voor nieuwe functies. Hierbij wordt optimaal rekening gehouden met de mogelijkheden van verplaatsing van bedrijven. Het uitplaatsen van bedrijven naar Nieuw Reijerwaard is vooral mogelijk voor AGFbedrijven of bedrijven die hier aan gerelateerd zijn. Voor de overige bedrijven geldt dat deze elders in de BAR-gemeenten kunnen worden verplaatst. Of dat er met het bedrijf een locatie wordt gevonden waar beide partijen mee kunnen instemmen. Bij vertrek van een bedrijf zal niet altijd direct ontwikkeling mogelijk zijn van het vrijkomende gebied of gebouw. Gedurende de ontwikkeltijd zullen gebouwen tijdelijk leeg komen te staan en gebieden braak liggen. Zoals dat ook nu al jaren het geval is bij de gronden direct voor het station. De gemeente vindt het belangrijk dat het gebied altijd aantrekkelijk is. Daarom denkt de gemeente graag samen met initiatiefnemers en ontwikkelaars in het gebied na over wat er in de tussentijd gebeurt met gronden en gebouwen die tijdelijk geen functie hebben. Het doel is om deze te benutten voor tijdelijke (gebruiks)functies.

De gemeente staat daarom open voor het inpassen van nieuwe tijdelijke initiatieven binnen onze ambitie met De Stationstuinen en faciliteert die planologisch op een pragmatische en efficiënte wijze. Belangrijke aandachtspunten bij dergelijke tijdelijke initiatieven zijn onder andere de duur er. Het is niet de bedoeling dat tijdelijke initiatieven de uiteindelijke planontwikkeling van De Stationstuinen in de weg staan. Daarnaast zijn de thema’s ontsluiting en parkeren belangrijke aandachtspunten, met name omdat het gebied op dit moment opereert als een functioneel bedrijventerrein.

72

5.3 Investeringen en bekostiging De gemeente faciliteert private ontwikkelingen in De Stationstuinen. Daarvoor zijn investeringen nodig in de vorm van planvorming, hoofdinfrastructuur, waterberging, het inrichten van het Openbaar gebied en het realiseren van publieke (parkeer)voorzieningen. Deze investeringen zullen grotendeels door de verschillende private ontwikkelingen opgebracht moeten worden. De gemeente laat de fasering van de investeringen meebewegen met de voortgang van het plan en gaat over tot een volgende investeringsfase, zodra voldoende zekerheid bestaat over de dekking van investeringen.