B01 Ontwikkelkader De Stationstuinen
Tekst van het document
Ontwikkelkader De Stationstuinen Ontwikkelkader voor grondeigenaren, ontwikkelaars en gemeente
9 \ \ ) o 2 1E1 111
4
u
o
1klIj111b
m
z
GEMEENTEBARENDRECHT
14 februari 2022 Opstellers: Gemeentelijk kernteam De Stat}onstuinen 1.s.m.Wissing Ruimtelijke Denkers, Barendrecht
nhoudsopgave Hoofdstuk 1: Ontwikkelkader voor De Stationstuinen ..........___.____..._____._...__.___.___..__.._....__.. 4 1.1
De essentievan De Stationstuinen.......................................................................................................... 4
1.2 Aanloop naar het Ontwikkelkader ....,................ 1.2.1 Het Koersdocument De Stationstuinen ... 1.2.2 De Gebiedsvisie De Stationstuinen ..
5 ,..... 5
.5
1.3 Geen blauwdruk maar een raamwerk ......................._.... 1.3.1 Randvoorwaarden en adviezen
1.4
Leeswijzeren begrippenlijst
Hoofdstuk 2: Ruimtelijk cascovoor ontwikkeling 2.1
fs5erlt/es voor het casco..........................................................................................................................8
2.2 Ontwikkel\leIden .........................
Hoofdstuk 3: Invulling van het ruimtelijk casco.................................................................................................... 11 3.1 Prograrnrna ....._____.............._........._..................__....................._.._.._.._..__...._..._..............__.....11 3.1.1 Programma: wonen ..............................................................................................................................12 3.1,2 Programma: voorzieningen en werken ................................................................................................16
Sarnenvatt/ng................................................................................................................................................. 19 3.2 Ruimtelijke kwaliteit........,..................................................................................................................... 20 3.2.1 Status kwatitatief Programma van Eisen ...................................................................._......_._.............21 3.2.2 Begrenzing Openbaar gebied, openbare en private ruimte................................................................. 21 3.2.3 Invulling buitenruimte in de Ontwikkelvelden .....................................................................................21 3.2.4 Ondergrondse infrastructuur................................................................................................................ 22 3.2.5 Uitgangspunten voor ruimtelijke kwaliteit ...........................................................................................22 3.2.6 Verblijfskwaliteit .,.....,....,.........,..,..........................................,........,.....................................................24 3.2.7 Stedenbouwkundige volumes ...................................,...........,....,...,.....................................................25
SarnenvaftIng................................................................................................................................................. 27 3.3
Mobiliteit.....................................
28
3.3.1 Het STOMP-principe .......... 3.3.2 Parkeerbehoefte en -aanbod
28
3.3.3 Organisatie van parkeren..................................... 3.3,4 Ontsluitingsstructuur ..........................................
41
Samenvatting
44
3.4
31
43
Energie
3.4.1 Eisenvolgend uit vigerende wet- en regelgeving 3.4.2 Robuust en Leveringszekerheid ..,........................ 3.4.3 Modulair............................................................... 3.4.4 Ruimtelijke impact ........................................... 3.4.5 Betaalbaarheid........................
Samenvatting..... 3.5
o
Klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit
48 48 48 50 50 51
3.5.1 Wateroverlast ................................................
51
3,5.2 Droogte en bodemdaling ........,.,..,.,..... 3.5.3Hittestress .....,............,,..................,............... 3.5.4 Biodiversiteit ..................................................
52
Samenvatting ..........................................................
54
z
1 BARENDRECHT
52
53
3.6
,........................ 55
Circulariteit.
,............. 55
3.6.1 Circulair bouwen en ontwikkelen
,....... 56
Samenvatting +/oo/dstuk 4.' Deelgebieden ....................................................................................................................... 4.1
Dynamiek in de Deelgebieden.
4.2
Programma per Deelgebied .............
57
57
4.3 Fasering.. Samenvatting
,..... 61
62
Hoofdstuk 5; StrategIe en organisatie ...................__....___.__...........__._._....._....._._....._......_............ 63 5.1 Samenwerking .
,........................................................................................63
5.2 Kwaliteitsborging en instrumentaria .................................................. ............................................... 63 5.2.1 Hardheidsclausule van de gemeente........................ .............,...........................................................63 5.2.2 Gemeentelijk projectteam...........................,,.,................................. ,.................................................64 5.2.3 Kwaliteitsteam .........................................., ..... 64 ,.................................................................68 5.2.4 Planologisch kader ..................................................., ..................................................................................................72 5.2.5 Tijdelijkheid en placemaking ...... 5.3 Investeringen en bekostiging ......................................... 5.3.1 Kostenverhaal ..........................,,...,,,.....................................................
........ 73
,......................... 73
Bijlagen en onderbouwIng ........................................................................................................................
Bijlagen...................................................................................... Relevante beleidskaders ....
Onderzoeken en documenten op aanvraag beschikbaar.
1 !
3
1
z
76
1 1
Hoofdstuk 1: Ontwikkelkader voor De Stationstuinen
1
1.1 De essentie van De Stationstu}nen De Stationstuinen wordt een nieuw gemengd gebied binnen Barendrecht met ruimte voor een grote
i
variatie aan woningenf maatschappelijke voorzieningen, onderwijs, mogelijkheden voor agrofood gerelateerde bedrijfsfunctiesr start-ups en ruimte voor research, development en experience. De Stationstuinen versterkt het dorp Barendrecht, Dutch Fresh Port en de relatie met haar omgeving, De ligging van De Stationstuinen is binnenstedelijk, dichtbij het treinstation en op steenworp afstand van de stad Rotterdam. Dit maakt het tot een ideale ontwikkellocatie. De nabijheid van Barendrecht
{
Centrum en haar voorzieningen heeft een positief effect op de aantrekkingskracht van het gebied als woongebied.
{
Het aanwezige bedrijvencluster Dutch FreshPort onderscheidt De Stationstuinen van andere ontwikkellocaties in de regio. Dit cluster van agrofood-bedrijven is een koploper op de wereldmarkt en is constant bezig met verbetering en vernieuwing van producten en diensten op het vlak van voedsel en gezondheid. Dezekarakteristieken maken dat er concrete behoefte is aan (betaalbare) woonruimte, ruimte voor onderwijs, bedrijven, researchen development en ruimte voor ontmoeting
f 1
en kennisuitwisseling.
{
Kortom, De Stationstuinen wordt een gebied met volop ruimte om te wonen en met ruimte voor ontwikkelingen die zich richten op voedsel en een gezonde woon- en leefomgeving.
{
1
1
1 ++ P111111b
{
+te
.e
f g+
t:'_
eadRIa
{
xq
e• de
1
9 /
[ Ftguur 1: De Statlonstuinen
{”1.3
en omgeving
4 {
i L BARENDRECHT
1
f
1.2 Aanloop naar het Ontwikkelkader Dit Ontwikkelkader voor de realisatie van De Stationstuinen staat niet op zichzelf. Het is het resultaat van een langer proces, waarin meerdere mijlpalen voor de transitie van het stationsgebied zijn behaald. Dezeworden de komende jaren verder uitgewerkt in concrete bouwplannen. De belangrijkste mijlpalen in aanloop naar het Ontwikketkader zijn:
1.2.1 Het KoersdocumentDe Stationstuinen Het Koersdocument De Stationstuinen beschrijft de eerste ambities en ontwikkelrichtingen voor de gebiedsontwikkeling De Stationstuinen: de transformatie van een bestaand bedrijventerrein naar een aantrekkelijk, gemengd woon- en werkgebied. Dit document is in oktober 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. Het Koersdocument bood een handvat voor de gemeente om met stakeholders, zoals grondeigenaren, bedrijven, bewoners en de provincie in dialoog te gaan om te komen tot een gedragen gebiedsvisie.
In het Koersdocument zijn leidende thema’s vastgelegd, zoalseen bereikbaar OV-knooppunt, ontmoeting, innovatie, onderwijs en wonen voor jong en oud. Het Koersdocument kwam mede tot stand door interviews met bestuurders en stakeholders over hun visie op de herontwikkeling van het gebied. Ook aan bewoners, reizigers en werknemers is gevraagd hoe zij dit gebied zien en graag
willen zien
1.2.2 De GebiedsvisieDeStationstuinen In 2020 is het Koersdocument uitgewerkt naar de Gebiedsvisievoor De Stationstuinen, die in december 2020 unaniem door de gemeenteraad is vastgesteld. De Gebiedsvisieis een nadere specificering van het Koersdocument, maar blijft een plan op hoofdlijnen, waarin de belangrijkste waarden en kwaliteiten van het gebied zijn benoemd. De visie is bewust flexibel, zodat bijgestuurd kan worden met de kennis van morgen of overmorgen. Dit is ook nodig gelet op de doorlooptijd van de ontwikkeling en de steeds veranderende samenleving en behoeften. De kernwaarden (zie ook bijlage 1) van De Stationstuinen staan echter vast en komen uitgebreid aan de orde in de Gebiedsvisie, te weten: •
•
Groen en bewust: aandacht voor o.a. groene, biodiverse openbare ruimten en natuur inclusieve gebouwen, gebruik van duurzame materialen en energieneutraliteit. Gezond bereikbaar: aandacht voor o.a. voorrang voor voetgangers en fietsers, optimaal gebruik van het openbaar vervoer, bescheiden autogebruik en -bezit en inzetten op
deelmobiliteit •
Plek voor iedereen: aandacht voor o.a. een mix van functies en variatie in doelgroepen en
woontypologieën, de verdeling van sociale en betaalbare woningen en een sterke sociale
1 1
1 1
cohesie.
De Gebiedsvisiedoet tevens uitspraak over een zestal deelgebieden, elk met een eigen plan en programma dat daar bij past. Het Stationsplein en de Spoorlaan(1) kennen een hoge dynamiek met stedelijk wonen, detailhandel en horeca. In de Spoortuin (2) ligt de focus op onderwijs, innovatie en het bedrijfsleven. Bij het Vei}ingplein en de Gebroken Meetdijk (3) heerst een rustigere sfeer, met ruimte voor bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen. De Stadstuin (4) en Proeftuin (5) bieden een zeer divers woonaanbod. En het Spoorpark (6) biedt, zoalsook nu al, ruimte voor recreatie en parkeren Na de vaststelling van de Gebiedsvisie heeft de gemeente de planvorming van De Stationstuinen in overleg met de verschillende marktpartijen verder opgepakt Een van de resultaten is dit
f"1.3 1
5 _ 1 r. l F -. TL BARENDRECHT
1 1 1
Ontwikkelkader. Hierin komen de kernwaarden bij diverse thema’s terug en zijn de deelgebieden onderverdeeld in het Kerngebied, het Zuideinde en de Gebroken Meeldijk (zie hiervoor hoofdstuk 4).
1
1.3 Geen blauwdruk maar een raamwerk De ontwikkeling van De Stationstuinen wordt niet uitgevoerd op basisvan actieve gemeentelijke grondexploitatie. De gemeente Barendrecht heeft een faciliterende roI, waarbij zij, op basisvan een door haar gewenste vorm van planuitvoering per deelgebied of onderdeel daarvan, zo veel mogelijk stuurt op realisatie. Dit wordt vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomsten die worden gesloten met initiatiefnemers, die op basisvan haalbare plannen bereid en in staat zijn om een
1
t
ontwikkelopgave te realiseren.
Het initiatief wordt zoveel mogelijk bij de eigenaren, de ondernemers en de gebruikers van de gebieden gelaten. Vanwege de gekozen aanpak is er geen overkoepelend, stedenbouwkundig masterplan vervaardigd. In plaats daarvan bevat dit document een kader en strategie voor stapsgewijze, duurzame en kwalitatieve verandering. Het Ontwikketkader is daarom globaal waar dat kan, en uitgesproken waar dat moet. De gemeente borgt op deze wijze de beoogde kwaliteit en geeft de richting. Daarnaast bewaakt de gemeente de maatschappelijke doelen van de gebiedsontwikkeling. Het Ontwikkelkader is niet alleen een kader waaraan wordt getoetst. Het is ook bedoeld om partijen met interesse in het gebied uit te nodigen en uit te dagen, alsook inspiratie en richting te bieden om aan de slag te gaan, Vanwege de aard en duur van de opgave is zoveel mogelijk ruimte gegeven voor flexibiliteit, zodat de plannen binnen het gebied kunnen meebewegen met de tijd en de ontwikkelingen. Het college behoudt zich daarom ook het recht voor om, wanneer daar aanleiding voor is, het Ontwikkelkader op onderdelen te wijzigen en desgewenst in zijn geheel te herijken, Over eventuele wijzigingen overlegt de gemeente tijdig met betrokkenen.
{
{
{
1 J
De gemeente bouwt samen met tal van initiatiefnemers aan de toekomst van De Stationstuinen. Met thema’s zoals wonen en werken, energie, mobiliteit en duurzaamheid. Het Ontwikkelkader biedt de kadersvoor daadwerkelijke (her)ontwikkeling van programma, infrastructuur en openbare ruimte en het vormt de onderlegger voor de planologische procedures om de integrale kwaliteit en uitvoerbaarheid van de gebiedsontwikkeling te bewaken.
i
1
Aanvullend op het Ontwikkelkader wordt ook een Beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat verankerd kan worden in omgevingsbesluiten van de gemeente. Vooruitlopend daarop gelden de kernwaarden uit de Gebiedsvisie, bijlage 1.
{
1.3.1Randvoorwaarden en adviezen De gemeente onderscheidt 'randvoorwaarden' en 'adviezen’. Elke ontwikkeling moet ten minste aan de randvoorwaarden in het Ontwikkelkader voldoen, voordat de gemeente hieraan meewerkt. De adviezen in dit document zijn onderbouwde uitspraken en geven perspectief. Dezeadviezen worden als graadmeter aan initiatiefnemers meegegeven. Het college kan door initiatiefnemers worden verzocht om af te wijken van de adviezen, mits dit goed onderbouwd wordt. Dit houdt concreet in dat ingeval initiatiefnemers kunnen aantonen dat een ander alternatief de voorkeur heeft, de
[
1 1
gemeente ervoor open staat om dat alternatief te overwegen. Het college vraagt, afhankelijk van het onderwerp, het projectteam of Kwaliteitsteam hierover om advies. De beoordeling van het alternatief kan daarin doorslaggevend zijn. Perthema zijn de randvoorwaarden en adviezen
[
overzichtelijk weergegeven
f o
z
3
6 [ '. , l ', IL BARENDRECHT
{
1.4 Leeswijzer en begrippenlijst In de hoofdstukken 2 en 3 leest u hoe de drie kernwaarden van dit gebied zijn uitgewerkt tot een raamwerk. In hoofdstuk 4 is dit vertaald naar de deelgebieden. Hoofstuk 5 gaat tot slot in op de (ontwikkel)strategie en organisatie.
In dit Ontwikkelkader komen begrippen voor die, zonder duidelijke afbakening, voor verwarring kunnen zorgen dan wel een eigen leven kunnen gaan leiden. De onderstaande begrippenlijst voorkomt dit: Begrip
Betekenis
BVO
Bruto vloeroppervlak
Deelgebieden
Gebieden waar concreet Programma aan is toegekend. Bestaat nu uit het Zuideinde, Kerngebied, Gebroken Meeldijk. Het
Programmadient gerealiseerd te worden binnen Ontwikkelvelden. Exploitatiegebied
Gronden binnen het Plangebied waar nu concreet een ontwikkeling wordt voorzien (Bestaat nu uit de drie Deelgebieden)
GO
Gebruiksoppervlak
Projectteam en Kwaliteitsteam
Het Projectteam en Kwaliteitsteam van de gemeente, zoals bedoeld in hoofdstuk 5
Ontwikkelvelden
De Ontwikkelvelden zoals aangeduid in
hoofdstructuur van het ruimtelijk casco, waarbinnen Openbaar gebied en Deelgebieden
worden geprojecteerd/gerealiseerd. Openbaar gebied
Het gedeelte van het Plangebied dat niet zal worden bestemd voor de realisatie van Programma en in eigendom wordt
overgedragen aan de gemeente Het ontwikkelgebied, zoals aangeduid in de
Plangebied
Gebiedsvisie.
1 1
Programma
Gebouwen en bijbehorende functies
Ruimtelijk casco met ontwikkelvelden
De ruimtelijke hoofdstructuur van het Plangebied, zoals aangeduid in figuur 2
1 1 1 1
i”~1
3
7 L L nl [ [ A 1 L BARENDRECHT
1
1
Hoofdstuk 2: Ruimtelijk casco voor ontwikkeling De belangrijkste opgaven, ambities en uitgangspunten met ruimtelijke betekenis voor deze ontwikkeling zijn samengevat in het ruimtelijk casco.Het ruimtelijk casco geeft de hoofdstructuur weer en is daarmee een fysiek ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van De Stationstuinen waarbinnen plannen en initiatieven ontwikkeld kunnen worden
2.1 Essentiesvoor het casco
1
Het ruimtelijk casco is een uitwerking van de structuur die is geschetst in de Gebiedsvisie.In het ruimtelijk casco zijn de essentiële onderdelen voor het functioneren van het gebied vastgelegd. Het gaat dan om de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit, water en energie, de hoofdgroenstructuur en het vastleggen van de hoogste dichtheid (wit gearceerd). Met een suggestievan het soort inrichting van de hoofdwegenstructuur, waarbij onderscheid is gemaakt tussen routes die op de auto zijn gericht en routes waar langzaamverkeer dominant is,
{
f
Naast het Openbare gebied geeft het ruimtelijk casco ook de Ontwikkelvelden weer. Binnen deze Ontwikkelvelden mag Programma worden gerealiseerd. Binnen de Ontwikkelvelden dienen ook openbare ruimten te komen, die een rol vervullen in de hiervoor benoemde thema’s, Zo wordt recht gedaan aan de kernwaarden 'groen en bewust’ en 'gezond bereikbaar’. Ook het huidige dakpark is onderdeel van het ruimtelijk casco.Hier worden geen aanpassingenvan de huidige inrichting voorzien, maar er zullen wel nieuwe aansluitingen op deze recreatieve voorziening worden gerealiseerd. Dat kunnen nieuwe trappen of hellingbanen zijn, maar ook het realiseren van een groen talud aan de zijde van De Stationstuinen is mogelijk. Indien nieuwe bebouwing tegen de spoortunnel wordt gebouwd dan zal mogelijk ook een nieuw stuk maaiveld op het niveau van het dakpark worden gerealiseerd. Zo nodig worden aanwezige routes verbeterd en/of uitgebreid om De Stationstuinen optimaal te verbinden met haar omgeving, waaronder het buitengebied en sportpark De Bongerd,
f (
{
1 f }
i”1 .3
1 BARENDRECHT
xq
98
\ l•
r4 '1
FIguur 2- rUImtelijk casco Rode contour- Plongebled. Ontwikkelvelden en groenstructuur: Exploitotlegebied
2.2 Ontwikkelvelden
l
1 i
1 1
Binnen het ruimtelijk casco liggen Ontwikkelvelden. Dit zijn de roodbruine gebieden (met en zonder arcering) , zie figuur 2. Dit zijn velden binnen deelgebieden met een flexibele invulling Initiatiefnemers moeten hiervoor zelf een stedenbouwkundig plan aanleveren op basisvan de randvoorwaarden en adviezen in dit Ontwikkelkader In Ontwikkelvelden worden alle gewenste functies, zoalswonen, voorzieningen en mobiliteithubs gerealiseerd. De velden worden nooit volledig bebouwd. Ook in de Ontwikkelvelden komen de nodige buitenruimte (openbare dan wel privaat) ten behoeve van bijvoorbeeld de toegankelijkheid van de bebouwing, klimaatadaptatie, wateropvang, speelvoorzieningenvoor jongere kinderen,
i”1 3.,„,=~„„.„„„"
9
1 1
1
afvalinzameling en nutsvoorzieningen. Het bebouwingspercentage van de Ontwikkelvelden varieert per veld en is afhankelijk van de grootte en het beoogde Programma.
l
Binnen de gearceerde velden wordt een hoogstedelijk milieu qua dichtheden gerealiseerd. En een belangrijk deel van de niet-woonfuncties. Zo ontstaat een centrale plek binnen De Stationstuinen. Dit neemt niet weg dat dergelijke niet-woonfuncties ook elders in het gebied, in beperkte mate, zijn toegestaan. De vorm, ligging en afmetingen van de Ontwikkelvelden zijn bepaald door het ruimtelijk kader, Intensief bestudeerd en gevalideerd op basisvan ontwerpend onderzoek. Dat houdt in dat
1
getoetst is dat een goede ruimtelijke verkaveling binnen ieder Ontwikkelveld mogelijk is en dat voldoende volume kan worden gerealiseerd om het gewenste Programma een plek te geven,
1
verdeeld over Deelgebieden.
De grijs gearceerde gebieden in figuur 2 zijn onderdeel van de Gebiedsvisie en daarom meegenomen in het ruimtelijk casco. Dezegebieden zijn echter niet voorzien van een Ontwikkelveld en daarom is geen programma aan deze gebieden toegekend. Het is niet uitgesloten dat dat in de toekomst alsnog gebeurt. Voorlopig ligt de focus op de realisatie van de drie Deelgebieden, zie ook hoofdstuk 4.
{
r
1
f
r
1 {
L F\\ )4
o o
1
\i1111
2 z
3
10 Lr. 1 L BARENDRECHT
{
Hoofdstuk 3: Invulling van het ruimtelijk casco Het ruimtelijk casco voor De Stationstuinen bestaat uit verschillende invullingen die samenhet nieuwe stedelijk gebied maken. In dit hoofdstuk wordt toegelicht hoe het casco per thema kan worden uitgewerkt en welke kaders de gemeente meegeeft aan de ontwikkeling van De Stationstuinen. De invulling van het casco richt zich in dit Ontwikkelkader voornamelijk op het exploitatiegebied. Het casco wordt ontwikkeld aan de hand van de onderstaande thema’s: [
1,
Programma
2.
Ruimtelijke kwaliteit
3.
Mobiliteit
4.
Energie
5.
Klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit Circulariteit
6,
3.1 Programma In De Stationstuinen wordt niet met aantallen woningen of specifieke meters per functie gewerkt, maar met beschikbaar bouwvolume, in vierkante meters bebouwde ruimte (hierna: m2 BVO).Dit heet het maximale laadvermogen van het gebied. Tot stand gekomen door enerzijds te kijken naar de stedenbouwkundige opzet van het gebied en de mogelijke bouwhoogte. Het totaal m2 BVO wordt benut voor een divers programma aan wonen, werken, voorzieningen en gebouwd (privé) parkeren. En anderzijds door te kijken naar de marktvraag voor wonen, werken, voorzieningen en het daarbij horende (gebouwd) parkeren. Marktvraag, ruimtelijke kwaliteit en laadvermogen zijn in dit programma op elkaar afgestemd
Het Exploitatiegebied bestaat uit ca. 517.000 mZ bruto vloeroppervlak voor wonen, werken, voorzieningen en gebouwd parkeren (ook privé). De gemeente vindt het erg belangrijk dat De Stationstuinen een multifunctionele wijk wordt met een goede woon-werkbalans. Daarom geldt de randvoorwaarde, dat in het totale Exploitatiegebied ten minste 67.500 m2 BVOgereserveerd moet zijn voor voorzieningen en werken. De resterende 449.500 m2 BVOkan worden benut voor woningen (ca. 3.200), uitbreiding van werken en/of voorzieningen en de parkeeroplossing voor het totale programma (wonen, werken en voorzieningen), Gebaseerd op de uitgangspunten en aannamesdie in dit Ontwikkelkader worden gedaan, ziet het programma voor het Exploitatiegebied als volgt uit:
TOTAAL 517.000 M2 BVO
• Aandeel werken en voorzieningen,
ca. 13%
• Aandeel wonen (Incl privéparkeren),
ca. 76%
• Aandeel parkeeroplossing, 11%
1
FIguur 3: programmatische verdeling Exploltotiegebled
!”~}.3
1
ca
11 1 r.- } } ', 1L BARENDRECHT
J l Í
Dezeprogrammatische verdeling is gebaseerd op wat nodig is voor de realisatie van een goed functionerende wijk met voldoende voorzieningen, bestaande bedrijvigheid en de relatie met Dutch FreshPort in het kader van breed ondernemerschap. Het is daarom belangrijk dat de verhoudingen tussen de functies (figuur 3) over het gehele gebied globaal behouden blijft, ook wanneer het aantal BVO’sveranderd. Dit biedt sturing op de totale ontwikkeling van De Stationstuinen,
1
1
Voor de Deelgebieden(zie ook hoofdstuk 4) geldt dat deze verdeling in ondergeschikte mate kan afwijken. Dit is onder meer afhankelijk van de parkeeroplossing en de uitwisselbaarheid van BVO’s van het woonprogramma naar het programma voor werken en/of voorzieningen (niet vice versa). BVO’svoor wonen benutten voor werken en/of voorzieningen mag, zolang De Stationstuinen een
l
multifunctionele wijk blijft waarin wonen de belangrijkste basisis en functies hier op afgestemd zijn. De exacte procentuele verdeling per Deelgebied ligt nu nog niet vast. Het programma en het daarbij benodigde parkeeraanbod zijn communicerende vaten. De gekozen parkeeroplossingen zijn bepalend voor hoeveel m2 BVOvan het totaal benut kan worden voor het programma wonen,
[
i
werken en voorzieningen.
Dat betekent dat het maximale m2 BVOminus de m2 BVO’sten behoeve van gebouwd parkeren neerkomt op de m2 BVO’svoor het programma. Per Deelgebied zien de verhoudingen er anders uit,
f
De rekensystematiek is als volgt: 517.000
Max. m2 BVO
m2 BVO
minus openbaar gebouwde parkeerbehoefte
(= 100%)
m2 BVD Openbaar gebouwde parkeerbehoefte (hubs)
(
= m2 BVO t.b.v prograrr\rna
1 aIJ
Waarvan ten minste 67.500 m2 BVO werken en
gebouwde parkeeroplossing
voorzieningen
2
voor het totale
Parkeeraanbod na afslagen 2.1 Privaat / openbaar (afhankelijk van stedenbouwkundige inpassing)
prograrrlrrla
2.2 Dubbelgebruik
1 f
r
2.3 Deelmobiliteit
(wonen, werken,
voorzieningen)
r
Parkeerbehoefte: programma x norm
en passende
3 4
Verdeling hubs en maaiveld Aantal parkeerplaatsen in hubs x 30 m2 BVO
1
3.1.1 Programma:wonen Onderverdeeld naar segmenten
Het woonoppervlakte binnen het exploitatiegebied biedt ruimte voor ca. 3.200 woningen (gebaseerd op de woontabel, tabel 3). Dit sluit aan bij de uitkomsten van het onderzoek naar de marktvraag1in
{
r
de regio groot Rotterdam2. Het woonprogramma is onderverdeeld in drie segmenten (sociaal,
middelduur, hoger segment):
/
L nO
1’
rI {
;\ \ ) o o
12
1 4111111
2 z
BARENDRECHT
Minimaal 60%van het totale woonaanbod bestaat uit betaalbare woningen waarvan
•
minimaal 30% sociale huurwoningen
Maximaal 40% van het totale woonaanbod bestaat uit woningen in het hogere segment. Uitgaande van het minimale aandeel hoger segment van 25%van het totaal mag de resterende 15% worden benut om het aandeel sociale huurwoningen ofmiddeldure
•
woningen uit te breiden
Bij deze verdeling horen in 2021 de volgende prijscategorieën: Sociaal
Huurprijs 2021 < €752,33
Middelduur3 Hogere segment
€752,33 –€1,000 > €1.000
Tabel 1: prijscategorieën2021 t.b.v. huurwoningen
Koo
2021
Middelduur
< €325.000(NHG-grens)
Hogere segment
> €325.000
Tabel 2: prijscategorieën 2021 t.b.v. koopwoningen
De gemeente heeft de wens dat er betaalbare koopwoningen komen voor o.a. starters en senioren. De gemeente legt daarom een inspanningsverplichting op naar marktpartijen om tenminste de helft van middeldure koopwoningen te realiseren voor een bedrag tussen de €200.000 en de €250.000 (prijspeil 2021 en in relatie tot NHG-prijs). Bij de weging van deze inspanningsverplichting worden ook de ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en de benodigde parkeeroplossingen meegenomen in de besluitvorming. Het Rijk past jaarlijks de prijsgrenzen voor sociale huur en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
aan. De regio past jaarlijks de prijsgrensvoor sociale koop en middeldure huur 2 aan. De gemeente zal op basis hiervan, volgens het gemeentelijk indexeringsbeleid, de bovenstaande bedragen jaarlijks aanpassen. Woonaanbod
Randvoorwaarde is dat binnen de totale ontwikkeling van De Stationstuinen een gevarieerd woonaanbod wordt gerealiseerd. Marktpartijen dienen dat concreet te vertalen in een evenwichtige mix van woningtypen die qua grootte, typologie en prijs, voldoende van elkaar verschillen en een juiste spreiding over het Exploitatiegebied kennen, Hieraan stelt de gemeente in ieder geval de volgende vijf randvoorwaarden: 1)
1 1
Binnen ieder afzonderlijk Ontwikkelveld waarop woningen worden gerealiseerd, geldt de genoemde segmentale verdeling als vertrekpunt. Maar ook een evenwichtige verdeling van woningen qua grootte, typologie en prijs, passendbij de doelgroepen uit de Gebiedsvisie.Een waarborg van de belangrijke kernwaarde 'plek voor iedereen’ uit de Gebiedsvisie.
De juiste verhouding tussen de woningsegmenten en een goede balans tussen de prijscategorieën en doelgroepen (met specifieke aandacht voor starters en senioren, zie ook de Gebiedsvisie) binnen de segmenten moet worden gegarandeerd. Dit betekent dat woningen niet alleen aan de bovenkant van een prijsspectrum mogen worden aangeboden of dat er enkel voor één specifieke doelgroep mag
1 1
i"1.3
13 l ’r 1 k -1 1 1 BARENDRECHT
J 1 1
worden gebouwd. De gemeente doet hiervoor in dit Ontwikkelkader een richtinggevend voorstel. Hierover worden aparte afspraken gemaakt met de ontwikkelende partijen bij de nadere uitwerking van de Deelgebieden,waarbij aandacht is voor het kunnen meebewegen met marktontwikkelingen.
1
Indien noodzakelijk is het mogelijk om (beperkt) te schuiven met woningsegmenten tussen Deelgebieden,mits goed gemotiveerd. Als meerdere afzonderlijke ontwikkelaars een Deelgebied realiseren, dan moet iedere ontwikkelaar binnen het eigen plandeel voldoen aan het bovenstaande. Ontwikkelaars kunnen onderling contractuele afspraken maken over de verdeling van woningsegmenten, waardoor deze aantoonbaar verzekerd is. Ontwikkelaars kunnen hierbij onderling contractuele afspraken maken omtrent verdeling van woningsegmenten, waardoor deze verdeling aantoonbaar verzekerd is.
1 1
2) Op de koopwoningen in het betaalbare segment moet via de koopovereenkomsten een zelfbewoningsplicht worden opgelegd, die bij verkoop via een kettíngbeding wordt doorgelegd aan de volgende koper.
1
In de samenwerkingsovereenkomst die de gemeente met de ontwikkelende partijen aangaat wordt de zelfbewoningsverplichting opgenomen. Hiervoor gelden enkele uitzonderingsgronden. Denk aan de verhuur van een woning aan eerstegraads familieleden (zoalseen studerend kind) of de verhuur van de eigen woning gedurende tijdelijk verblijf in het buitenland. Hiermee wordt ondervangen dat
1
bepaalde groepen onbedoeld worden geraakt door deze regelingen
3) Voor de middeldure huurwoningen geldt de Verordenínq middeldure huur gemeente Barendrecht met inachtneming van de prijsgrenzenbríef woningbouw 18 mei 2021, t.o.v. middeldure
huur 2.
4) De verordening Woonruimtebemidde ling Regio Rotterdam 2020 (en eventuele opvolgende
verordeningen)isvan toepassing.
f
5) De vigerende prestatieafspraken met de woningcorporaties zijn van toepassing.
Tot slot is de op dat moment actuele gemeentelijke 'Nota grondprijzen’ een uitgangspunt voor het aandeel sociale woningen en de beoordeling van de haalbaarheid van plannen. De sociale grondprijs wordt toegepast conform de nota grondbeleid van de gemeente Barendrecht. Opbouw woonoppervlakten
Het realiseren van het woonprogramma binnen het Exploitatiegebied is een grote, ruimtelijke opgave. In de onderstaande woontabel (tabel 3) staan de gemiddelde gebruiksoppervlakten (GO) per woning per segment. De woontabel biedt voldoende ruimte voor starterswoningen en stimuleert een divers woonaanbod. Er wordt gewerkt met gemiddelden (advies) en minimale gemiddelden (randvoorwaarde). Bij de gemiddelde woningoppervlakten gaat de gemeente uit van ca. 3.200 woningen. Bij dit aantal woningen en een passendeparkeeroplossing voor zowel wonen, werken als voorzieningen wordt het aantal van 517.000m2 BVO niet overschreden.
f
1 {
F L {
g\) a o
1
&q111b
2 z
3
14 1 '. 11BARENDRECHT
1 1 {
1 1
Aandeel
Verdeling binnen
Segment I van het totaal
Partij
segment
+
++
M2GO 1
M2GO
bandbreedte 1
minimaal
+++ 1 gemiddelde ++++
Type woning
-' "'::*;'e'.''.';:'.'= Middeldure huur
60%,
Minimaal
minus
10%
Middeldure
aandeel sociaal
Restant
koop
Hoger
25%,
segment
maximaal 40%
10% 5%
Appartement
Corporaties
55-85m 2
62 m2
Appartement
Markt
45-70 m 2
52 m2
Appartement
Markt
45-70m2
52 m2
Appartement
70-95m 2
25%
minimaal
58 m2
Markt
95-135m2
> 135 m2
Appartement 85 m2
Appartement / BEBO/
Grondgebonden Appartement / BEBO/
Grondgebonden
et op •
In deze tabel wordt uitgegaan van gebruiksoppervlakten (GO), het aantal BVO is hoger, Corporaties in deze woontabel betreffen toegelaten instellingen conform de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 .eeswijzer tabel • * in het geval dat 25% van het totaal gerealiseerd wordt in het hogere segment, wordt de resterende •
15%toebedeeld aan het sociale-en/of middeldure segment •
•
•
•
*/** De percentages in beide kolommen (aandeel van het totaal, en verdeling binnen het segment) refereren aan het totale woonaanbod ** De Verdeling binnen segment is richtinggevend (geen advies of randvoorwaarde), behalve de minimaal 10% middeldure huur (dat is een randvoorwaarde) *** De kolom m2 GO bandbreedte is richtinggevend (geen advies of randvoorwaarde) ****De kolom m2 GO minimaal gemiddelde is randvoorwaardelijk. De gemeente benadrukt dat moet worden gestreefd naar grotere woningen om de leefbaarheid en kwaliteit van het gebied te borgen
Tabel 3: Woontabel. opbouw gebruiksoppervlakper woning per segment
De tabel laat zien dat er bij betaalbare huur twee opties zijn: 1) woningen gerealiseerd door de markt of 2) door woningcorporaties, De voorkeur van de gemeente is om betaalbare huur via de corporaties te laten lopen. Omdat woningcorporaties bereid zijn oppervlakten groter dan marktconform te realiseren. Dit verbetert het woonaanbod in De Stationstuinen. De gemeente legt daarom een inspanningsverplichting op naar marktpartijen om hierover in gesprekte gaan met
woningcorporaties. Hierbij wordt de verplichting opgelegd dat, omwille van de diversiteit en doorstroming van de woonmarkt er 5% van het middensegment in de categorie lage middenhuur valt. Het betreft hier het segment dat aansluit op de sociale huurtarieven. In de samenwerkingsovereenkomsten met marktpartijen wordt opgenomen over welke periode de gereguleerde middenhuur wordt vastgelegd Daarnaast staat het ontwikkelaars vrij om desgewenst maximaal 15%van het totale woonaanbod uit het hogere segment te benutten voor zowel woningen in het sociale- dan wel middeldure segment Voor bijzondere of nieuwe woonconcepten (bijvoorbeeld woon-zorgwoningen) moet ruimte zijn in De Stationstuinen. Hierbij zijn woonwensen gekoppeld aan levensfasen, veranderende
woonwensen of speciale doelgroepen, Dit hangt samen met trends en thema's zoals de
i”) .3. 1
15 11
BARENDRECHT
1 1 f
combinatie van wonen en zorg, andere minder traditionele samenlevingsvormen, verduurzaming, vergrijzing, mobiliteit en deeleconomie. Hiervoor kunnen nader afspraken worden gemaakt ten aanzien van precieze invulling en oppervlakten. Dergelijke woonconcepten zijn daarmee niet direct gebonden aan de woontabel.
1
1
3.1.2 Programma:voorzieningen en werken In De Stationstuinen dient ten minste 67.500 m2 BVOworden gerealiseerd ten behoeve van werkenfuncties en voorzieningen (exclusief gebouwd parkeren) om de multifunctionaliteit van de wijk te waarborgen. De minimale m2 BVO’svoor voorzieningen (8.500 m2 BVO)zijn nodig om een goed functionerende wijk te realiseren. Voor werken geldt een minimum van 30.000m2 BVO,om een goede woon-werkbalans te waarborgen. Het resterende volume (67.500m2 BVO minus 38,500m2 BVO)wordt flexibel ingezet voorzieningen en werken. Daarnaast is mogelijk om m2 BVO’svoor wonen te benutten voor werken en/of voorzieningen, maar niet vice versa. Dit betekent dat in dat
{
(
geval de 67.500m2 hoger kan worden A: Voorzieningen
In De Stationstuinen waarborgen we multifunctionaliteit door van de 67.500m2 BVOten minste 8.500 m2 BVOte benutten voor voorzieningen. Onder voorzieningen worden in dit Ontwikkelkader onder meer verstaan: gezondheidszorg,onderwijs, cultuur, horeca, sport en detailhandel. Er is berekend hoeveel m2 per type voorziening passendis gerelateerd aan het woonprogramma en het verwachte aantal inwoners4 en gebruikers. En of er voor dit voorzieningenaanbod, ook vanuit het totale gemeentelijke aanbod, voldoende ruimte is om overschot en daarmee dreigende leegstand te voorkomen. Mede om deze reden zijn de voorzieningen voornamelijk gericht op De Stationstuinen en Dutch FreshPort. Uitgezonderd het treinstation en de bijbehorende voorzieningen. Die richten
[
i i
zich op een groter bereik
De volgende belangrijke randvoorwaarden gelden voor alle voorzieningen: Het aanbod voorzieningen groeit mee met de ontwikkeling van de wijk. Voorkomen moet worden dat in het begin enkel woningen en werkfuncties worden gerealiseerd zonder voorzieningen die nodig zijn om het gebied goed te laten functioneren. Vanaf dag één moet duidelijk en ervaarbaar zijn dat dit een multifunctioneel gebied is. Voorzieningen hebben een minimale aantrekkende werking voor autoverkeer. Dit om het autoluwe karakter van de wijk te waarborgen. Onderwijs, detailhandel en horeca, (in)direct gelieerd aan het AGFcluster en/of gezondheid, ondersteunen de relatie met Dutch Fresh Port en hebben daarmee de voorkeur.
•
•
•
i
1
De verdeling van de minimaal benodigde m2 BVOvoorzieningen voor het functioneren van de wijk wordt toegewezen aan Deelgebieden, middels de 'dynamiek-kaart’ (figuur 4, zie ook hoofdstuk 4). Zo wordt gestimuleerd dat voorzieningen op plaatsen komen die geschikt en
•
wenselijk zijn voor een hogere dan wel lagere dynamiek.
{
Bij het realiseren van de voorzieningen is het van belang dat ook aantrekkelijke routes worden gecreëerd. Het zorgvuldig plaatsen van (kleinschalige)voorzieningen langs de (voetgangers)routes door het hele Plangebiedstimuleert de spreiding van functies. Dit beperkt clustering en het ontstaan van een 'hotspot’.
Jl
dr
nl ? if 6 Ft
H rI
1_1frI
.(
c.’t)uurt
{
L, ,lb nl\v
16
z
BARENDRECHT
}
L
Adviezen per type voorziening:
3
1
Gezondheidszorg
•
Zorgfuncties moeten een aanvulling zijn op het huidige zorgaanbod in Barendrecht. Barendrecht heeft op dit moment bijvoorbeeld een huisartsentekort, terwijl tandartsen en fysiotherapeuten al (zeer) goed zijn vertegenwoordigd
•
Realiseerverschillende functies binnen de gezondheidszorg geclusterd in een gezamenlijk
gezondheidscentrum •
Combinaties van bijvoorbeeld een huisartsenpraktijk met een apotheek, fysiotherapeut of tandarts is een pré. EenGGZfaciliteit past ook goed in dit rijtje
OnderwIjs
•
in de Gebiedsvisiewordt de wensvoor een campusuitgesprokenvoor MBO-,HBO-en WOonderwijsinstellingen. De campus is AGFgerelateerd en kent een sterke relatie met Dutch Fresh Port
•
•
Uit de huidige analyse onderwijs- en opvangbehoefte van de gemeente Barendrecht blijkt dat het Voortgezet Onderwijs (VO) geen plek hoeft te krijgen in het gebied. Huidige VO aanbieders vangen dit op Uit diezelfde analyse blijkt dat het verwachte aantal leerlingen voor een zelfstandige basisschool te laag is. Wel is voor het basisonderwijs behoefte aan een dependance van één
van de huidige scholen in Barendrecht. Hierbij moet ook ruimte worden gereserveerd voor een kinderdagverblijf (KDV)en buitenschoolse opvang (BSO). Cultuur
•
•
Zet in op cultuurvoorzieningen met een wijkverzorgende functie. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een buurthuis dat fungeert als ontmoetingsplek en waar verschillende culturele activiteiten georganiseerd kunnen worden. Voorkom dat een buurthuis een stand-alone voorziening wordt, maar combineer met een ander type voorziening. Hier ligt een kans om vernieuwend aan de slag te gaan.
Horeca
Bij een levendige stadswijk past een divers horeca aanbod. Van snelle afhaallocaties voor een
•
daghap tot gelegenheden waarbij ontmoeting centraal staat
Er is ruimte voor circa 12 tot 14 horecagelegenheden
•
•
Zoek ook de verbinding met Dutch Fresh Port, qua product en doelgroep
Sport •
•
1
Wel is het (zeer) wenselijk om sportfaciliteiten op kleinere schaal een plek te geven. Denk daarbij aan een fitness, dans- en/ofyogaschool. Dit sluit naadloos aan bij het thema gezondheid, een belangrijk element in het plan
Detailhande • Qua inwonersaantallen is ruimte voor een supermarkt van regulier formaat
•
1
Barendrecht heeft een hoge dekking van sportvoorzieningen. Met een voetbal-, korfbal-, atletiek-, en tennisvereniging op korte afstand van De Stationstuinen is het niet wenselijk om hier grootschalige sportverenigingen te vestigen.
Supermarktconcepten in De Stationstuinen moeten aansluiten bij het mobiliteitsconcept van de wijk. Dat betekent zo min mogelijk autobewegingen en parkeerplaatsen. Tot supermarktconcepten behoren ook ketens die zich richten op thuisbezorging en pick-up varianten
f'~1.3
17 l BARENDRECHT
[
r
Supermarkten kunnen goed worden aangevuld met overige dagelijkse detailhandel, zoals
•
een bakkerf slager en groenteboer. Eventueel in combinatie met enkele dienstverleners, zoalseen kapper of fietsenmaker, Let hierbij wel op mogelijk overschot in relatie tot het overige aanbod in Barendrecht Het bestaande aanbod in het niet-dagelijkse segment is bovengemiddeld5. Het is daarom niet
•
•
•
wenselijk om het reguliere niet-dagelijkse aanbod uit te breiden in De Stationstuinen. Om wel te voorzien in niet-dagelijks aanbod, zonder een gemeentebreed overschot te
1
c.reëren,leent dit segment zich bij uitstek voor verbinding met het AGFcluster. Hiertoe nodigen wij ontwikkelaars dan ook van harte uit. De detailhandel wordt niet gec}usterd in de vorm van een winkelcentrum, maar ligt wel
r
gezamenIIjk in bepaalde zones, zoals de 'reuring-zone’ langs de Spoorlaan. Zo ontstaat niet
één enkele hotspot in het gebied, maar worden routes begeleid met functies. Zoek ook de relatie met Dutch FreshPort, qua product en doelgroep.
•
f f
1
1
i FIguur 4: dynamIek-kaart
Het bovenstaande is vertaald naar een minimum en maximum m2 BVOvoor voorzieningen. Het
r
minimale aantal m2 BVOin deze tabel is een randvoorwaarde om een goed functionerende wijk te garanderen. Het maximum aantal m2 BVOin deze tabel is gebaseerd op de naar verhouding (t.o.v.
{
18 o
z
f
werken) toebedeelde m2 BVOflexibel, zie ook tabel 4. De toebedeting van voorzieningen naar Deelgebieden dient goed te worden afgestemd Type voorzienin Zo S
Onderwiis, primair. BSO
Cultuur Horeca
Sport Detailhandel, supermarkt Detailhandel, (niet)dagelijks Totaal Tabel 4: minimaal aantot m2 BVOper type voorziening
8: Werken De werkenfunctie heeft een belangrijke plek in het programma en dient in samenhang met voorzieningen te worden gezien.Samen vullen deze functies ten minste 67.500m2 BVOvan het programma. Minimaal 30.000m2 BVOvan de 67.500m2 BVOdient te worden benut voor de werkenfunctie. Op die manier wordt De Stationstuinen een multifunctionele wijk met een goede
woon-werkbalans. Nevenfuncties vanuit de AGFsector genieten de voorkeur. Andere functies waar aan gedacht kan worden zijn kleine bureaus, ontwerppraktijken, startups, etc. Bij de invulling van de werkenfunctie is de waarborging van het autoluwe karakter van de wijk een randvoorwaarde In alle gevallen geldt dat de werkenfunctie geen hinder mag opleveren of belemmerend mag zijn voor de realisatie van woningen of reeds aanwezigewoningen.
Samenvatting 9arommatlsche verdellnq voor de totc IEe ontwikkelinq
Het programma voor het Exploitatiegebied bestaat uit circa 517.000 m2 bruto vloeroppervlak voor wonen, werken, voorzieningen en gebouwd parkeren voor de gehele ontwikkeling. De realisatie van deze aantalten BVO’sis enkel mogelijk als er sprake is van een goede ruimtelijke kwaliteit, te beoordelen door project-
Advies
en Kwaliteitsteam.
1 1
De procentuele verdeling tussen de functies wonen, werken, voorzieningen en gebouwd parkeren, zoalsweergegeven in figuur 3, biedt sturing op de gehele ontwikkeling en is daarmee een advies.
Advies
De verdeling van het woonprogramma over het hele Exploitatiegebied en per Deelgebied bestaat in de basisuit: • Minimaal 60%van het totale woonaanbod bestaat uit betaalbare
Randvoorwaarde
•
1 {
woningen waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen Maximaal 40% van het totale woonaanbod bestaat uit woningen in het hogere segment. Uitgaande van het minimale aandeel hoger segment van 25% van het totaal mag de resterende 15% worden benut om het aandeel sociale huurwoningen of middeldure woningen uit te breiden
!rijscategorieën zoalsgenoemd in tabellen 1 en 2 (gebaseerd op prijspeil 2021)
f'1..3
Randvoorwaarde
19 - _L'- ' 1 BARENDRECHT
1 1 Binnen ieder deelgebied waarop woningen worden gerealiseerd geldt de segmenten verdeling, maar ook binnen de segmenten geldt een evenwichtige verdeling van woningen qua grootte, typologie en prijs, passendbij doelgroepen uit de gebiedsvisie. Hiervan kan onderbouwd van afgeweken worden mits de verdeling in het totale gebied van De Stationstuinen gelijk blijft Op de koopwoningen in het betaalbare segment moet via de koopovereenkomsten een zelfbewoningsplicht worden opgelegd, die bij doorverkoop via een kettingbeding wordt doorgelegd aan de volgende koper Ten minste 10%van het aantal woningen in het middeldure segment dient als
f
Randvoorwaarde
Randvoorwaarde
1
Randvoorwaarde
1
huurwoning te worden aangeboden,
Voor de middeldure huurwoningen geldt de VerorderMiddcUc
re huur
Randvoorwaarde
r
gemeente Barendrecht
De verordening Woonruimtebemiddeling Regio Rotterdam 2020 (en eventuele
Randvoorwaarde
opvolgende verordeningen) is van toepassing.
Alle huidige en toekomstige instrumenten aan te wenden om geïnteresseerde kopers en huurders (afkomstig) uit Barendrecht, maximaal voorrang te geven om als eerste aanspraakte maken op te ontwikkelen woningen in de Stationstuinen
Randvoorwaarde
e
Advies
Voorzieningen en werken
Voor het Exploitatiegebied geldt een minimum van 8.500 m2 voor voorzieningen met een verdeling zoals weergegeven in tabel 4. Voor werken geldt een minimum van 30,000m2. In totaal geldt dat er ten minste 67.500m2 BVOaan werken en voorzieningen gerealiseerd moet worden. De resterende 29,000m2 BVOmoet worden benut voor werken en/of voorzieningen. Het aanbod voorzieningen bestaat uit zorg, onderwijs (campus en primair), cultuur, horeca, sport en (niet-) dagelijkse detailhandel Voorzieningen en werken moeten het autoluwe karakter van de wijk
Randvoorwaarde
f Advies Randvoorwaarde
waarborgen. Het aanbod van voorzieningen dient organisch mee te groeien met de
Randvoorwaarde
ontwikkeling van de wijk Nevenfuncties vanuit de AGFsector genieten de voorkeur vanwege de relatie
Advies
1
met Dutch FreshPort
3.2 Ruimtelijke kwaliteit Er liggen veel claims op de buitenruimte, zowel boven- als ondergronds. Ondergronds moet voldoende groeiruimte zijn voor bomen en planten, maar ook ruimte voor waterberging en ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen en voorzieningen voor energie en warmte) Bovengrondsmoeten groen, water, ontsluiting (wegen en paden), spelen, recreëren en verblijven in een gezond woon- en leefmilieu een plek krijgen. Bovendien zijn de meekoppelkansenvoor gezondheid onderzocht6.Al deze aspecten zijn verwerkt in het kPvE, dat wordt meegezonden met dit document, De belangrijkste aspecten uit dit stuk zijn voor de volledigheid ook opgenomen in dit
[
{
L
Ontwikkelkader.
[
1
3
z
*0
20 i r.i Lt rJ 11 BARENDRECHT
f
3.2.1 Status kwalitatief Programmavan Eisen Alle gewenste functies staan in bepaalde verhouding tot elkaar, maar kunnen elkaar ook in de weg zitten. In het kPvEzijn principeprofielen opgenomen waarmee de in de Gebiedsvisie geschetste kwaliteit van de buitenruimte naar verwachting kan worden gerealiseerd, rekening houdend met alle hierop rustende claims. In het kPvEzijn géén ontwerpen opgenomen. De ontwerpopgaven voor het Openbare gebied, die gedurende de ontwikkeling van De Stationstuinen ontstaan pakt de gemeente op dat moment aan. De ontwerpopgave voor de private buitenruimte (direct samenhangend met Programma) is onderdeel van de stedenbouwkundige plannen van de ontwikkelaars. Bij beide ontwerpopgaves gelden de uitgangspunten uit het kPvEals leidraad voor de toetsing.
3.2.2 BegrenzingOpenbaar gebied, openbare en private ruimte. Het kPvEis opgesteld voor de openbare hoofdstructuur van De Stationstuinen. Deze openbare hoofdstructuur is de ruimte die (voor of na aanleg) in eigendom van de gemeente is (of komt) en waarvoor de gemeente de verantwoordelijkheid voor het ontwerp, de aanleg en beheer op zich neemt. De kwalitatieve uitgangspunten van het kPvEzijn echter wel leidend bij de toetsing van private buitenruimte
De begrenzingvan de hoofdstructuur wordt gevormddoor het ruimtelijk casco(ziefiguur 2). De gemeente bepaalt hierbij de exacte maatvoering, die als input kan worden gebruikt voor de door initiatiefnemers op te stellen stedenbouwkundige plannen. Binnen de Ontwikkelvelden (zie 3.2.3) zal ook sprake zijn van openbaar gebied. De begrenzing
hiervan vindt plaats aan de hand van: •
de in overleg met het Kwaliteitsteam op te stellen stedenbouwkundige
matenplannen •
De door het Kwaliteitsteam getoetste en goedgekeurde stedenbouwkundige
plannen Met een door het Kwaliteitsteam goedgekeurd stedenbouwkundig matenplan, staat de begrenzing tussen Openbaar gebied en het voor Programma uitgeefbare gebied vast. Afsluitbare buitenruimte wordt als privaat gezien en altijd toegankelijke buitenruimte (ook als deze privé is) als openbaar. De
kwalitatieve uitgangspunten van het kPvEzijn ook leidend bij de toetsing van deze private
buitenruimte Het Openbaar gebied wordt in eigendom overgedragen aan de gemeente. Zodanig dat deze tijdig zorg kan dragen voor uitvoering van de benodigde werkzaamheden voor het woonrijp maken
3.2.3 Invulling buitenruimte in de Ontwikkelvelden
1 1
Per Ontwikkelveld verschilt de procentuele verdeling tussen bebouwing en buitenruimte (zowel publiek als privaat). Op dit moment is de exacte ligging en invulling van deze ruimten nog onvoldoende in te schatten en om die reden zijn hier nog geen concrete kaders voor opgesteld. De Ontwikkelvelden komen enkel kort en generiek terug in het kPvE,Mogelijk zullen hiervoor aanvullende eisen per Deelgebied worden opgesteld Denk bij private buitenruimte bijvoorbeeld aan binnentuinen op maaiveld, binnenterreinen, open ruimten tussen bouwblokken en pocketparkjes, Dezeruimten zijn bijvoorbeeld mandelig van een VVE of een vergelijkbare eigenaar. Het ontwerp en de aanleg hiervan ligt bij ontwikkelaars. Het kwaliteitsniveau volgens het kPvEis ook het uitgangspunt voor deze ruimten
1 1
In de praktijk is het zeer aannemelijk dat dit soort private buitenruimten overgaan naar openbare buitenruimten en andersom. Het is daarom belangrijk dat er goede ruimtelijke én functionele
:”1.,3
21 Fr.' [ L '+11 BARENDRECHT
f
1
afstemming is met de aangrenzende buitenruimten. Hierover worden afspraken gemaakt tussen de initiatiefnemers en het Kwaliteitsteam De gemeente verwacht dat private buitenruimten in de avond en nacht, of vanwege bijzondere omstandigheden, afgesloten kunnen worden als de eigenaar (VVE)dat wenst. De wijze van afsluiting is een integraal deel van het ontwerp van de bebouwde omgeving en wordt ook door de gemeente
1
als zodanig getoetst.
In overleg kunnen ook openbare ruimten in privé eigendom blijven. Vanwege het openbare karakter draagt de gemeente zorg voor het onderhoud hiervan voor rekening van de privé eigenaren. [
3.2.4 Ondergrondseinfrastructuur
r
De gemeente bepaalt samen met de leiding- en energiebeheerder(s) waar ondergrondse
infrastructuur in de openbareruimte aangelegdmoet worden. Dit geldt duszowel voor de hoofdstructuur aIs in de Ontwikkelvelden. Hier geldt een minimale profielbreedte van 16 meter7 tussen de gevels. Als er geen of beperkte ondergrondse infrastructuur nodig is kan afgeweken worden van deze maat. De openbare ruimte kan dan variëren van stegen (enkele meters) tot kleine
[
pleintjes ofpocketparkjes. Ontwikkelaars moeten in hun stedenbouwkundige plannen het Openbaar gebied duidelijk aangeven. Op basis daarvan:
• • •
•
i
maakt de gemeente het definitieve ontwerp en de civiele uitwerking van de openbare buitenruimte en ondergrondse infrastructuur ontwerpt de gemeente calamiteitenroutes en routes voor de afvalinzameling draagt de gemeente zorg voor de civieltechnische uitwerking (werkvoorbereiding) en de aanleg van het Openbaar gebied binnen de Ontwikkelvelden. De ontwikkelaars zorgen, in samenspraakmet het Kwaliteitsteam en de afdeling Beheer van de gemeente, voor ontwerp, aanleg en beheer van private buitenruimten.
In het (uitzonderlijke) geval dat de gemeente ruimten gaat beheren die niet haar eigendom zijn draagt de eigenaar de onderhoudskosten af aan de gemeente, Tijdens de civieltechnische uitwerking wordt een onderhoudsbegroting opgesteld door de gemeente om de kosten per jaar uit te drukken
f [
f
1
3.2.5 Uitgangspuntenvoor ruimtelijke kwaliteit Onderstaandeonderwerpen zijn, naast de principeprofielen, ook opgenomen in het kPvE. Dat is gedaan omdat ze een ruimtebeslag leggen op het Openbaar gebied en de overgangen naar Programma.Als deze claims worden opgeteld is er te weinig Openbaar gebied beschikbaar. Daarom moet de beperkte ruimte 'slim’ ingericht worden waardoor bepaalde ingrepen meerdere doelen kunnen hebben. Een boom zorgt voor schaduw,speelt een rol in de temperatuurregulering en is mooi om naar te kijken. Zo wordt geprobeerd met alle aanvullende claims in de verdere uitwerking van de buitenruimte om te gaan. Uitgangspunten per onderwerp:
{
GezondheIdin de buitenruimte {
De gemeente vindt een gezonde woon-, werk- en leefomgeving van groot belang. De rapportage Gezondheid in De Stationstuinen8 geeft aanbevelingen om dit te realiseren. Veel van de genoemde aspecten in deze rapportage hebben hun weerslag in de buitenruimte en zijn daarom opgenomen
('pn
q, ,1,it hu nn er e ’ ((rr-+llCt
t 1p r
1b
f '
[ t
('
drlÏ
F'~ 1.,3,
22 BARENDRECHT
het kPvE. Het Kwaliteitsteam toetst of de ontwikkelaars binnen de eigen ontwikkeling de aanbevelingen uit de rapportage zoveel mogelijk verwerken Spelen, recreëren en verblijven binnen OntwikkeIvelden
In het kPvEstaat hoe en waar ruimte voor spelen in de openbare ruimte van de hoofdstructuur is voorzien. Ook binnen de Ontwikkelvelden zullen speelplekken gerealiseerd moeten worden Bijvoorbeeld voor hele jonge kinderen. Als het Openbaar gebied binnen de Ontwikketvelden niet groot genoeg is, moeten ook binnen private buitenruimten openbaar toegankelijke speelplekken aangelegd worden. Het is de taak van de ontwikkelaar om te verantwoorden waar spelen wordt georganiseerd. De gemeente toetst dit aan het speelbeteid van de gemeente9(zie bijlage 2). In dit speelbeleid wordt rekening gehouden met doelgroepen variërend van de leeftijd 0 tot 18 jaar. Parkeren voor mIndervaliden
Zoals in het hoofdstuk mobiliteit is aangegeven,wordt parkeren voor bewoners en bezoek zoveel mogelijk collectief opgelost in gebouwde vorm of op daartoe aangewezenplekken in het gebied. Eén van de kernwaarden is dat De Stationstuinen een plek voor iedereen is. Dat betekent dat er ook in een autotuwe wijk voldoende aandacht moet zijn voor parkeren voor mindervaliden (miva). Op korte loopafstand van de ingang van iedere woning (complex) dienen permanente MIVA parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Naast miva-parkeerplaatsen in de hubs (zie paragraaf 4.3) voorziet de openbare ruimte ook in miva-parkeren bij diverse niet-woonfuncties. Omdat de locaties van deze functies nog niet bekend zijn, zijn de miva-parkeerplaatsen nog niet expliciet opgenomen in dit
Ontwikkelkaderof het kPvE Per uit te werken Deelgebied wordt in de bijbehorende stedenbouwkundige plannen voorgesteld welke functie waar gerealiseerd wordt. Op basis daarvan bepaalt de gemeente in overleg met de ontwikkelaar de hoeveelheid, de locatie en de bereikbaarheid van de miva-parkeerplaatsen. Fietsparkeren bezoekers
De bezoekers van De Stationstuinen worden zoveel mogelijk verleid om met de fiets naar het gebied te komen. Het fietsparkeren krijgt daarom een duidelijk aangegeven en vormgegeven plek in het Openbaar gebied. Voorkomen moet worden dat de fietsen te pas en te onpas overal tegen gevels en straatmeubilair worden geparkeerd. Dat vraagt zorgvuldige ontwerpoplossingen die functioneel zijn (voldoende plek voor alle typen fietsen) en tegelijkertijd opgaan in het Openbaar gebied. In het kPvE is hier aandacht aan besteed. Door het grotendeels ontbreken van rijbanen voor autoverkeer is in het openbaar profiel straks voldoende ruimte beschikbaar om het fietsparkeren voor bezoekers op een goede manier in te passen. Bij collectieve entrees van woongebouwen en bij voorzieningen wordt altijd bij de voordeur voldoende ruimte voor fietsparkeren gerealiseerd Afvalinzameling
In De Stationstuinen is ondergrondse afvalinzameling voorzien. Bijlage4 bevat de plaatsingscriteria voor ondergrondse containers. Vanwege de omvang van de Ontwikkelvelden worden de
1
ondergrondse containers op meerdere locaties geplaatst. Bij het opstellen van de stedenbouwkundige plannen moet rekening gehouden worden met de plaatsing van de containers en de bereikbaarheid voor de ophaalvoertuigen, De afvalinzamelaarvan de gemeente toetst samen met het Kwaliteitsteam de stedenbouwkundige plannen. De gemeente is verantwoordelijk voor aanleg en beheer van de ondergrondse afvalcontainers in de openbare ruimte. Als containers in het Openbaar gebied van de Ontwikkelvelden staan, dan stemmen de ontwikkelaars de voorgestelde locaties tijdig af met de gemeente. Het zal daarbij regelmatig voorkomen dat er
1
r„ltuul
1
!”1.3
Er ,vor Jt in 2 s LIC lc
t r n .lc :uallbatlt \an hI.': huldIF.r ' pl'r ibr leId \ r-ra,IChi De:r- atïu.IIl:.alle rich' :IL FInIro (’ ri
F'c cr, 'undal11cntöl(
v,'IJ
IInt:1
1.( 1
'ri : o
IP lrlc Iu' I( ' bpplcn t’n
ht ’ }+uldlf.c' br 23
GL r.'lL L Fill BARENDRECHT
f
1 1
routes voor afvalinzameling aangelegd moeten worden, omdat het hier een autoluwe wijk betreft. De gemeente probeert deze routes in het Openbaargebied te combineren met bijvoorbeeld calamiteitenroutes, miva-routes of routes die op venstertijden open zijn voor levering van sommige functies. Hierdoor kan het zijn dat de afvalinzameling op een andere locatie moet komen, dan vooraf door de ontwikkelaar wordt voorzien. De gemeente streeft naar het minimaliseren van de benodigde verharding.
1
1
Hulpdiensten
Alle gebouwen in De Stationstuinen moeten goed bereikbaar zijn voor de hulpdiensten. De gemeente houdt bij het ontwerp en de aanleg van het Openbaargebied ruimte rekening met de nodige calamiteitenroutes op plekken waar geen rijbaan voor regulier autoverkeer ligt. Deze routes worden bij voorkeur gecombineerd met de routes voor de afvalinzameling. Ook binnen de Ontwikkelvelden moet rekening worden gehouden met calamiteitenroutes en bereikbaarheid van gebouwen. De ontwikkelaar stemt calamiteitenroutes in de openbare ruimte van Ontwikkelvelden tijdig af met de gemeente, die op haar beurt het advies van de hulpdiensten vraagt over richtafstanden. Pokketpost
f
r [
De woningen in De Stationstuinen zijn niet direct voor pakketbezorgers bereikbaar zijn. We streven naar het realiseren van zogenaamde pakketkasten in de verschillende mobiliteithubs of andere
r
bebouwing. Bewoners kunnen de draagbare pakketten hier laten bezorgen en zelf meenemen naar huis. Niet draagbare pakketten (denk aan bruinof witgoed) kunnen nog altijd aan huis bezorgd worden. De gemeente onderzoekt of dit bijvoorbeeld via de calamiteitenroutes geregeld kan worden of
1
wellicht via venstertijden. Dit wordt in overleg met
de ontwikkelaarsnader uitgewerkt in stedenbouwkundige plannen en inrichtingsplannen voor het Openbaar gebied.
f
3.2.6 Verblijfskwaliteit Windhinderonderzoek
In het gebied wordt hoger gebouwd dan gemiddeld in Barendrecht. Daarom spelen wind- en luchtstromingen een rol in de openbare ruimte. Dit kan oncomfortabel en zelfs gevaarlijk zijn. Daarom kan het noodzakelijk zijn om windhinderonderzoek uit te (laten) voeren. Het afwegingskader hiervoor ligt vast in de NEN8100:2006 "Windhinder en windgevaar Jnde gebouwde omgeving" . Hierin staat dat het bij een hoogte vanaf 30 meter goed is om onderzoek uit te voeren. Voor lagere gebouwen is dit afhankelijk van de omgeving (andere hoge gebouwen in de omgeving) en de oriëntatie van het gebouw en de openbare ruimte. Daarom hanteert de gemeente voor De Stationstuinen als randvoorwaarde dat bij een bouwhoogte boven de 30 meter altijd onderzoek wordt uitgevoerd en dat dit bij bouwhoogte tussen de 20 en 30 meter optioneel is. Als er geen onderzoek wordt uitgevoerd, dan is motivering noodzakelijk. De onderzoeken worden uitgevoerd door een ter zake kundig (ingenieurs)bureau. Dit geldt ook voor de motivering om geen windhinderonderzoek uit te voeren bij een bouwhoogte tussen de 20 en de 30 meter. Onderzoek wordt steeds uitgevoerd door middel van een CFD-modelof windtunnelonderzoek.
3
z
3
1
1 f
[ 1
24 1 - '1 L BARENDRECHT
1
Bezonningsonderzoek Voor een goede bezonning van gevels van gebouwen is landelijk de TNO Norm als geaccepteerde
methode in gebruik. De kern van het onderzoek is om te bekijken of binnen een bepaalde periode voldoende zon komt op het midden van de vensterbank van een gevelopening waarachter een verblijfsruimte is gelegen (woonkamer, -keuken, etc.), Bij De Stationstuinen gaat het om een hoogstedelijke omgeving. Hierbij wordt de norm 'voldoende bezonning’ gehanteerd. Dezenorm is een advies. Indien niet aan deze norm kan worden voldaan dan moet de ontwikkelaar in gesprek met het Kwaliteitsteam om te komen tot een zodanig ontwerp dat de bezonning acceptabel is. Voor de classificatie 'voldoende bezonning’ geldt het volgende uitgangspunt: • ten minste twee mogelijke bezonningsurenper dag in de periode tussen 19 februari tot en met 21 oktober, ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam, bij een zonnehoogte van tenminste 10'. Bij het uitwerken van de verschillende stedenbouwkundige plannen moeten de ontwikkelaars in een vroeg stadium een bezonningsonderzoekuit laten voeren om de mate van bezonning goed in te kunnen schatten en op tijd bij te kunnen sturen. Het gaat om het toetsen van de bebouwing zelf op basisvan bovenstaande norm én van de effecten van de bebouwing op de bezonning op de overige bebouwing en het maaiveld, De gemeente realiseert zich dat bovenstaand uitgangspunt niet overal haalbaar is maar dat dit wel als uitgangspunt wordt gehanteerd.