230621 Woonprogramma Barendrecht 2040 - Presentatie Commissie Ruimte met definities
Tekst van het document
Woonprogramma Barendrecht 2040 Ondersteunende slides voor Oriënterende Commissie Ruimte Dinsdag 20 juni 2023 Versie woensdag 21 juni 2023 0.1.3
De thema’s en doelen van de Woonvisie Vastgesteld op 30 mei 2023. Vier thema’s met bijbehorende doelen: 1. Juiste toevoegingen (beschikbaarheid, betaalbaarheid)
3.
• +3.600 woningen in 2021-2031, 30% sociaal
• Welzijn als randvoorwaarde voor geluk
• Langdurig betaalbaar woningbouwprogramma
• Een passende woning voor iedereen • Bewustwording, zelfredzaamheid, passende ondersteuning
• Meer variatie, innovatieve woonvormen
2.
Wonen en zorg, iedereen doet mee (bijzondere doelgroepen)
Toekomstbestendig wonen (duurzaamheid)
4.
Regie in samenwerking
• De nieuwbouw is optimaal toekomst bestendig
• Duidelijk afwegingskader
• We pakken aanpassing van de bestaande voorraad voortvarend op
• Monitoring, evaluatie, actualisatie
• Blijvend in gesprek
Veel raadsvragen De meeste komen aan de orde in het Woonprogramma. • Concrete stappen
• Inbreiding in bestaande buurten
• Korte termijn acties
• Flexwonen
• Sturingsinstrumenten
• Mantelzorg
• Vraag naar sociale woningen
• WMO
• Toekenning sociale huurwoningen
• Tiny houses, microwoningen
• Asielzoekers en statushouders
• Zelfbouw, particulier opdrachtgeverschap
• Weinig jonge huishoudens
• Beeldkwaliteit, ruimtelijke kwaliteit
• Doorstroom
• Gezondheid
• Raadpleging senioren
• Circulariteit
• Woonvormen senioren.
• Natuurinclusief
• Alternatieve koopconstructies.
• Zelfbewoningsplicht
• Ontwikkelruimte buiten Stationstuinen
• Duurzame warmte
Het Woonprogramma is het plan van de gemeente Barendrecht om beter te voorzien in de woonbehoeften van huidige inwoners en de verwachte nieuwe instroom, in de periode tot 2040.
Drie woonopgaven:
I. Barendrecht’s aandeel in het oplossen van de landelijke en regionale woonopgave. II. Het oplossen van de lokale woonopgave.
III. Bijdragen aan een toekomstbestendige leefomgeving vanuit het domein ‘wonen’.
Ontwikkelingen met invloed op de woonopgaven: • Nederland blijft groeien. • Vergrijzing. • Meer kleine huishoudens.
• Grote behoefte aan betaalbaar wonen voor starters en jonge gezinnen. • Migratie neemt toe. • Veel spoedzoekers. • Meer prikkels voor verduurzaming.
Vergrijzing, migratie, spoedzoekers en woningverduurzaming zijn grote uitdagingen. #
Ontwikkeling
Geplande oplossing
Resterende woonopgave t/m 2040
1
Nederland blijft groeien.
+3.500 woningen in Stationstuinen.
Tot 2030 geen kwantitatieve
+ 832 in Woongebieden Oost en West, en
(boven)regionale opgave.
Buitengebied. 2
Meer kleine huishoudens.
30% Stationstuinen is klein (< 62 m2 GO).
-
3
Vergrijzing. *
Geen concrete plannen.
Verdiepen kennis woon(zorg)behoeften 65+. Ontwikkeling van passend woningaanbod.
4
Grote behoefte betaalbaar wonen voor
Indicatief 2.100 sociale en betaalbare
starters en jonge gezinnen.
appartementen in De Stationstuinen,
-
waarvan 25 tot 50% geschikt voor jonge gezinnen. 5
Migratie neemt toe. *
Geen concrete plannen.
Permanente oplossing voor tijdelijke opvang icm. met programma gericht op
economische zelfstandigheid. Omvangrijke instroom in (niet sociale) voorraad, geschikt voor gezinnen.
6 7
Het aantal urgenties is onverminderd
Geen concrete plannen.
Permanente oplossing voor tijdelijke,
groot. *
urgente behoefte van spoedzoekers.
Meer prikkels voor verduurzamen woning. Geen concrete plannen.
Rol gemeente uitwerken.
* Zie ook lokale woonopgave.
Vergrijzing, maar migratie houdt aandeel jongeren en gezinnen op peil.
Flinke woningbouwproductie in lijn met de grote druk op de woningmarkt. Project
Jaar van oplevering Aantal woningen Sociaal +
Opmerking
Betaalbaar Borgstede
2023
99
59 99 woonzorg eenheden voor senioren. Aanname 60% betaalbaar. 60 woningen gesloopt, netto 39 toegevoegd.
Henry Dunantlaan
2024
27
20
Koedood
2025
80
24
Lagewei Fase 2 en 3A
2024
90
79
Middeldijk 28
2024
14
4
De Stationstuinen
t/m 2032
3.500
2.100
Talmaweg
2023
15
15
Vrouwenpolder Fase 4
2024
120
79
Vrouwenpolder Fase 5
2025
125
35
Vrouwenpolder Fase 6
2023
25
-
Zeeheldenbuurt
2024
99
99 88 woningen gesloopt, netto 11 toegevoegd.
Zuidpolder Fase 2
t/m 2025
286
Maatschappelijk: 110 wooneenheden voor mensen met lichamelijke en/of 114 geestelijke beperking. 80 geclusterde woningen voor Regulier: 58 senioren. Aanname: op totaal is 60% betaalbaar.
Subtotaal ex. De Stationstuinen
980
586
Subtotaal ex. De Stationstuinen ex. sloop
832
586 148 woningen gesloopt
Totaal incl. Stationstuinen
4.480
2.686 3.500 Stationstuinen
Totaal incl. Stationstuinen ex. sloop
4.332
2.686 148 woningen gesloopt
De Stationstuinen is geen duizend dingen doekje • De Stationstuinen = Bijdrage van Barendrecht aan het oplossen van (boven)regionale schaarste. • 3.500 woningen. Focus op sociaal, middelduur en starters. Ook ruimte voor jonge gezinnen en senioren. • Echter niet de oplossing voor alle behoeften. • Doelgroepen met een behoefte aan stedelijk wonen vinden daar een plek. • Voor starters, jonge gezinnen en senioren met een behoefte aan dorps wonen, is De Stationstuinen geen oplossing. • Ook draagt Stationstuinen beperkt bij aan een andere mix van leeftijden in de bestaande Woongebieden Oost en West.
Als we kijken naar (lokale) huisvestingsbehoeften… #
Doelgroep
Huishouden
Segmenten
1
Starters *
18-30 jaar, 1 of 2 personen
-
2
Jonge gezinnen *
18-40 jarige ouder(s) met kind(eren)
-
3
Senior huishoudens *
65+
Met zorgbehoefte zorgtrede 6
1 of 2 personen
Zonder zorgbehoefte t/m zorgtrede 5, met behoefte aan geclusterd wonen
4
Migranten
Variabel
Asielzoekers Statushouders
EU-vluchtelingen Oekraïne EU-arbeidsmigranten 5
Mensen met een lichamelijke beperking, verstandelijke 1 persoon beperking of psychiatrische aandoening
Met verstandelijke beperking Met lichamelijke beperking Met psychiatrische aandoening Beschermd wonen Uitstromers vanuit beschermd wonen
6
Spoedzoekers
Variabel
Met formele urgentie verklaring Mensen die anderszins in de knel zitten
* Starters, jonge gezinnen en senioren worden onderverdeeld in een segment met behoefte aan stedelijk wonen, en een segment met behoefte aan dorps of laag stedelijk wonen.
Als we kijken naar (lokale) huisvestingsbehoeften… Knelpunten: • Huisvesting van starters, jonge gezinnen en senioren, allen met een dorpse woonbehoefte. Betreft 700+ huishoudens. • 24-uur zorg voor 300+ senior huishoudens. #
Doelgroep
Segmenten
Onvervulde
Gepland aanbod
Resterende
woonbehoefte
(woningen)
Woonopgave t/m
(huishoudens)
2040
(huishoudens) 1
Starters
Stedelijke woonbehoefte (50%)
35 - 250
1.050 in Stationstuinen
Dorpse woonbehoefte (50%)
35 - 250
82 in Woongebied Oost, West en
Overschot Tot 168 tekort
Buitengebied 2
Jonge
Stedelijke woonbehoefte (50%)
400
525 - 1.050 in Stationstuinen
gezinnen
Dorpse woonbehoefte (50%)
400
82 in Woongebied Oost, West en
Overschot 318
Buitengebied 3
Senior
Met zorgbehoefte zorgtrede 6
huishoudens Zonder zorgbehoefte t/m
352
(netto) 39 in Borgstede
323
175 - 1.050 in Stationstuinen
323
80 wooneenheden in Zuidpolder
313 Overschot
zorgtrede 5, behoefte aan
geclusterd wonen, stedelijk (50%) Idem, dorps (50%)
243
Als we kijken naar (lokale) huisvestingsbehoeften… • De instroom van migranten is eveneens aanzienlijk. Bij statushouders ligt een gecombineerde uitdaging van huisvesting en een bestaan opbouwen (en uitstroom uit sociale voorraad) voor 1.250 tot 2.100 huishoudens. • De totale lokale woonopgave t/m 2040 bedraagt de huisvesting van 2.400 tot 3.400 huishoudens (conservatief). Doelgroep
Segmenten
Onvervulde
Gepland aanbod
Resterende
woonbehoefte
(woningen)
Woonopgave t/m
(huishoudens) 4
Migranten
Asielzoekers Statushouders
70
2040 (huishoudens) 0
75 - 125 instroom / jaar Geen specifiek woningaanbod i.c.m. 1.250 - 2.100 totaal
programma gericht op meedoen
70 Totale instroom 1.250 tot 2.100
(tijdelijk sociaal, z.s.m. betaalbaar)
5
EU-vluchtelingen Oekraïne
50
0
50
EU-arbeidsmigranten
150
0
150
Mensen met Met verstandelijke beperking
110
110
0
een beperking Met lichamelijke beperking
5-20
0
5-20
Met psychiatrische aandoening
0
0
0
Uitstromers vanuit beschermd
0
0
0
Spoedzoekers Met urgentie, zonder plaatsing
0
0
0
Mensen anderszins in de knel
pm
pm
pm
wonen Pm: beschermd wonen? 6
Totale resterende woonopgave
2.399 tot 3.432
Als we kijken naar (lokale) huisvestingsbehoeften… … dan zien we: • De huisvestingsopgave voor starters, jonge gezinnen en senioren (ex. 24-uur zorg) met een behoefte aan dorps of laag-stedelijk wonen, bedraagt conservatief 700 huishoudens t/m 2040. • De huisvestingsopgave voor senioren met behoefte aan 24-uur zorg loopt op tot 300 huishoudens t/m 2040. • De instroom van statushouders leidt tot 1.250 tot 2.100 nieuwe Barendrechtse huishoudens. Wanneer zij een bestaan opbouwen, financieel op eigen benen staan en een gezin stichten, zullen ook zij ruimer willen wonen.
Betaalbaarheid blijft een issue, en zal onder de huidige marktcondities lastiger worden. Huur/Koop
Omschrijving
Woningprijs
Sociaal, Betaalbaar of Duur
Huur
Sociale huur
< € 808
Sociaal
Middeldure huur
€ 808 tot € 1.075
Betaalbaar
Dure huur
> € 1.075
Duur
Middeldure koop 1
< € 275.000
Betaalbaar
Middeldure koop 2
€ 285.000 tot € 355.000
Betaalbaar
Dure koop
> € 355.000
Duur
Koop
• Nieuwbouw: Sociaal en middel duur. • Bestaande voorraad: Betaalbaar houden van bestaande woningen in Woongebieden Oost en West.
Maar er is nog een ander probleem: Barendrecht vergrijst bovengemiddeld • Dat betekent krimp en verdunning van draagvlak onder voorzieningen.
• Ondervertegenwoordiging van 2.000+ huishoudens in Woongebieden Oost en West. • Meer mixen van leeftijden in bestaande woonbuurten (meer instroom van starters en jonge gezinnen).
Waar ligt de ruimte om de woonopgave op te lossen? Om ruimtegebruik te prioriteren, introduceren we de Barendrechtse Ruimte Ladder:
Waar ligt de ruimte om de woonopgave op te lossen? Volgorde /
Ruimte voor het oplossen
Prioriteit
van de woonopgave
1
Bestaande plannen
2 3 4 5
Vlekken (gebieden) -
Stationstuinen
-
Koedood
-
Zuidpolder
Optimalisatie (meer mensen -
Woongebied Oost (actueel)
per huishouden)
-
Woongebied West (wordt actueel in komend decennium)
Transformatie
-
Scholen ouder dan 30-40 jaar.
-
T.z.t. ook incourant vastgoed in particulier bezit.
-
Bakkersdijk-Voordijk
-
Zuidelijk Randpark, Kooiwalweg
-
Sloop nieuwbouw in Noord, Buitenoord, Molenvliet en later ook
Open ruimte Verdichting
westelijker buurten 6
Dubbel grondgebruik
-
Middenbaan
-
Niet van toepassing. Is voor de woonopgave in het komend decennium geen oplossing.
7
Buitengebied
-
Sporadisch een enkele woning gekoppeld aan bekostiging van een concreet verbeterprogramma.
+/- 14.000 grondgebonden eengezinswoningen met steeds minder mensen er in
Wie & waar We hebben uitgezocht welke vlek voor welke doelgroep en woonopgave een oplossing kan zijn. Het grote plaatje is: Doelgroepen met behoefte aan dorps en laag stedelijk wonen, zullen in Stationstuinen geen oplossing zien. # Doelgroep
1 Starters
Segmenten
Onvervulde
Resterende woonopgave
Trede op Ruimte Ladder met oplossingsruimte
woonbehoefte
t/m 2040
voor doelgroep
(huishoudens)
(huishoudens)
Stedelijk wonen (50%)
35 - 250
Dorps wonen (50%)
35 - 250
Overschot 1. Bestaande plannen: Stationstuinen Tot 168 tekort 2. Optimalisatie: Woongebieden Oost en West
5. Verdichting: Middenbaan 2 Jonge gezinnen
Stedelijk wonen (50%)
400
Dorps wonen (50%)
400
Overschot 1. Bestaande plannen: Stationstuinen
318 2. Optimalisatie: Woongebieden Oost en West 5. Verdichting: Middenbaan
3 Senior
Zorgtrede 6
352
huishoudens
313 1. Bestaande plannen: Stationstuinen 3. Transformatie
5. Verdichting: Bestaande woonbuurten Tot zorgtrede 5,
323
Overschot 1. Bestaande plannen: Stationstuinen
geclusterd wonen, stedelijk (50%) Idem, dorps of laag stedelijk (50%)
323
243 3. Transformatie 5. Verdichting: Bestaande woonbuurten
# Doelgroep
Segmenten
Onvervulde
Resterende
Trede op Ruimte Ladder met oplossingsruimte
woonbehoefte
woonopgave
voor doelgroep
(huishoudens)
t/m 2040 (huishoudens)
4 Migranten
Asielzoekers
beperking
70 4. Open ruimte: Zuidelijk Randpark
1.250 - 2.100 totaal
Totale instroom 1. Bestaande plannen: Stationstuinen 1.250 tot 2.100 2. Optimalisatie: Woongebieden Oost en West
Vluchtelingen Oekraïne
50
50 2. Optimalisatie: Woongebieden Oost en West
EU-arbeidsmigranten
150
150 1. Bestaande plannen: Stationstuinen
Verstandelijk
110
0 1. Bestaande plannen: Zuidpolder
Lichamelijk
5-20
Statushouders
5 Mensen
70 75 - 125 instroom / jaar
5-20 3. Transformatie 5. Verdichting: Bestaande woonbuurten
Psychiatrisch
0
0 3. Transformatie 5. Verdichting: Bestaande woonbuurten
Uitstromers beschermd
0
wonen
0 3. Transformatie 5. Verdichting: Bestaande woonbuurten
Pm: beschermd wonen?
6 Spoedzoekers Met urgentie verklaring,
0
0 1. Bestaande plannen: Stationstuinen
pm
pm 1. Bestaande plannen: Stationstuinen
zonder plaatsing
Mensen die anderszins in de knel zitten
Zogezegd, we zoeken voor de periode tot 2040 huisvesting voor duizenden huishoudens: • Starters, jonge gezinnen en senioren (ex. 24-uur zorg) met een behoefte aan dorps of laag-stedelijk wonen, conservatief 700 huishoudens. • Senioren met behoefte aan 24-uur zorg, tot 300 huishoudens. • Doorstromende statushouders, 1.250 tot 2.100 nieuwe Barendrechtse huishoudens, veelal jonge gezinnen.
En dan hebben we het nog niet gehad over asielzoekers, EUarbeidsmigranten, vluchtelingen uit Oekraïne, specifieke zorgdoelgroepen en spoedzoekers.
Weet u nog? De Stationstuinen is geen duizend dingen doekje.
Het Buitengebied is geen optie. We moeten slimmer omgaan met de ruimte die we hebben (Optimalisatie). En naast transformatie en het invullen van de laatste open ruimte, moet ook sloop/nieuwbouw in bestaande woonbuurten overwogen worden (Verdichting).
De capaciteit van transformatielocaties en ‘open ruimte’ bedraagt tussen 300 en 800 huishoudens (als echt alles meezit). De capaciteit van verdichting is nader te bepalen. Doorstroom kan gaan over duizenden woningen. Volgorde Ruimte voor het oplossen
Vlekken (gebieden)
van de woonopgave 1
2
Bestaande plannen
Optimalisatie
Laag -
Stationstuinen
-
Transformatie
3.500
Zuidpolder
288
288
-
Koedood
80
80
-
Woongebied Oost (actueel)
Doorstroom van senioren woning voor woning.
Woongebied West (wordt actueel komend
Potentieel alle EGW waar empty nesters of senioren
decennium)
wonen.
-
de Wijngaard
3
20
-
de Tweemaster
10
20
-
de Kruidentuin
2
20
-
de Driesprong
8
40
-
cluster Draaimolen-Bachlaan
6
40
-
Middeldijk 56
5
15
-
Particulier eigendom
218+
382+
252
537
Subtotaal 4
Open ruimte
-
Bakkersdijk-Voordijk
5
15
-
Zuidelijk Randpark, Kooiwalweg
50
200
-
Overige zoeklocaties
10+
50+
65
265
Subtotaal 5
Verdichting
Hoog 3.500
(meer inwoners per woning) -
3
Maximale huisvestingscapaciteit (huishoudens)
-
Sloop/nieuwbouw in delen van Noord, Buitenoord,
Afhankelijk van mate van verdichting: Tientallen tot
Molenvliet en later ook westelijker
honderden woningen
Middenbaan
6
Dubbel grondgebruik
Is komende decennia geen oplossing.
-
-
7
Buitengebied
Sporadisch een enkele woning gekoppeld aan bekostiging
0
15
van een concreet verbeter-programma.
Doorstroom: Wie waar naar toe? Focus op de doorstroom van senioren. Zij spelen de grote voorraad grondgebonden eengezinswoningen vrij voor jonge doelgroepen. Daarmee worden uiteenlopende huisvestingsbehoeften opgelost, en houden we de bestaande Woongebieden Oost en West vitaal. 1. Bestaande plannen: De Stationstuinen
3. Transformatie
Senior huishoudens (t/m Zorgtrede 5, geclusterd)
4. Open ruimten
Senior huishoudens (Zorgtrede 6)
2. Optimalisatie: Grondgebonden eengezinswoningen Woongebieden Oost en West
Starters (behoefte aan dorps wonen)
Jonge gezinnen (behoefte aan dorps wonen)
5. Verdichting
Veel samenloop van woonopgave met andere vraagstukken, zoals: •
Verduurzaming woningvoorraad: (1) Uitwerking van collectieve warmtevoorziening, waar dat logisch is, met alle bijbehorende raakvlakken in openbare ruimte en ondergrond. (2) Uitvinden gemeentelijke rol bij verduurzaming van individuele woningen.
•
“Bodem en water sturend” en natuurinclusief: Steeds meer en dwingender ruimteclaims voor natuurwaarden, biodiversiteit, klimaat adaptie en water veiligheid. Hoe gaan al die eisen passen? Welke eisen zijn ‘hard’ en waar ligt de keuzevrijheid van de gemeente en initiatiefnemers zelf?
•
Cultuurhistorie: De dijken zijn fundamenteel voor de beleving en aantrekkelijkheid van Barendrecht. Tegelijk is ook hier en daar ruimte voor het toevoegen van woningen. Hoe versterken toevoegingen de cultuurhistorische waarde van de dijken en andere dragende structuren?
•
Bereikbaarheid: Meer mensen betekent ook een toename van mobiliteit, personenvervoer, logistiek en parkeren. Hoe blijft Barendrecht in de toekomst bereikbaar? En wat vraagt dit van de verschillende stakeholders, hun gedrag / business cases / budgetten?
•
Milieu: De milieudruk vanuit de bestaande verstedelijking, bedrijvigheid en infrastructuur is reeds hoog. Wat betekenen bestaande hotspots zoals die voor geluid voor de wenselijkheid en haalbaarheid van inbreiding? Hoe blijft Barendrecht aantrekkelijker en gezond, ook met een verdere verdichting van de regio en van Barendrecht zelf?
•
Ruimte voor initiatief: Mensen willen invloed op de kwaliteit van hun woon- en leefomgeving. Bijvoorbeeld door hun eigen straat te verbeteren, hun eigen woning te ontwikkelen of juist te sturen op hun belangen bij grotere, professionele plannen in hun omgeving. In de geest van de Omgevingswet: Hoe maken we het burgers en professionals eenvoudig om initiatief te nemen, en de leefomgeving te verbeteren?
Uitvoeringsinstrumentarium i.
Gemeentelijke regie op doorstroom: samenwerking, informatievoorziening en ontwikkeling aanbod.
ii. Publiek rechtelijke waarborg behoud betaalbaarheid bestaande voorraad. iii. Gebiedsfonds: Dure woningontwikkeling draagt bij aan kwaliteit leefomgeving.
iv. Focus op projecten met duidelijke, brede maatschappelijke baten. Heldere kaders en procedures voor initiatiefnemers. v. Gemeentelijke regie op collectieve warmtevoorziening.
vi. Omgevingsvisie voor publiek rechtelijke verankering ruimtelijke keuzes.
Huidig beeld De huisvestingsbehoefte en vitaliteit van het dorp vragen om transformatie en verdichting.
Grote keuzes • Het toevoegen van huishoudens aan de bestaande Woongebieden Oost en West leidt tot nieuwe ruimteclaims. Bijvoorbeeld: • Parkeren: Behoud van de huidige parkeernorm leidt tot hoge kosten, geld wat niet aan de leefomgeving uitgegeven kan worden. Wat vinden we belangrijker? • Geluid: Bouwkundig is alles mogelijk om een goed binnenklimaat te scheppen, het kost wel geld wat niet aan andere doelen uitgegeven kan worden. Bouwen op hotspots heeft consequenties. Meer huishoudens met meer auto’s leidt bovendien tot verdere druk op buurtstraten en doorgaande wegen. Hoe belangrijk vinden we de kwaliteit van de straat? • Duurzaamheid: De energievoorziening van Barendrecht wordt komende decennia verbouwd, met een samenloop met bijna alle andere domeinen. Gaan we werk met werk maken?
Woonprogramma