20240425 Beoordeling concept detailhandelsvisie_Barendrecht_supermarktaanbod.pdf

MEMO Betreft: Beoordeling gericht op het supermarktaanbod in conceptbeleid “Visie op de detailhandels- en horecastructuur” (zoals opgesteld door bureau DTNP d.d. 24 maart 2024) Aan: College van Burgemeester & Wethouders, gemeente Barendrecht Van: Drs. J.R.J. van der Weerd, Bureau van der Weerd namens Duinweide Investeringen NV

Aanleiding De gemeente Barendrecht heeft een “Visie op de detailhandels- en horecastructuur” (concept d.d. 25 maart 2024) laten opstellen door bureau DTNP. Eén van de doelstellingen van dit nieuwe conceptbeleid is om nieuwe supermarktinitiatieven te kunnen toetsen op haalbaarheid en wenselijkheid binnen een zorgvuldig afgewogen beleidskader. Zoals eerder per brief (d.d. 8 april 2024) aangegeven door de heer Nas (Poelmann van den Broek Advocaten) namens Stichting Juridisch Eigenaar Burgwijck Vastgoed (eigenaar/verhuurder van de Jumbo supermarkt in het centrum van Barendrecht) waarover Duinweide het beheer voert, beoordelen wij het nieuwe conceptbeleid zoals opgesteld door DTNP als ondeugdelijk. Daartoe zijn in de brief twee concrete aspecten benoemd: 1. De distributieve marktruimte voor nieuw supermarktaanbod wordt in het conceptbeleid overschat; 2. In het conceptbeleid wordt de beschikbare marktruimte zonder deugdelijke onderbouwing en in strijd met de voorgenomen doelstellingen van het conceptbeleid aangewend voor een derde supermarkt in het centrumgebied (Middenbaan). Bureau van der Weerd is verzocht om bovenstaande twee aspecten nader te onderbouwen en om aanvullend een ‘second opinion’ te geven op het conceptbeleid zoals opgesteld door bureau DTNP.

In het navolgende zal aan dit verzoek invulling worden gegeven door in eerste instantie dieper in te gaan op de twee genoemde aspecten uit de brief. Aansluitend zal gemotiveerd een visie worden gegeven op het conceptbeleid en dan in het bijzonder op de wijze waarop in dit rapport wordt omgegaan met het supermarktaanbod. Graag benadrukken wij dat de door ons geleverd bijdrage constructief van aard is teneinde de doelstelling van Duinweide te kunnen realiseren; namelijk het kunnen waarborgen van een goede en toekomstbestendige voorzieningenstructuur in de gemeente Barendrecht.

De distributieve marktruimte voor nieuw supermarktaanbod wordt in het conceptbeleid overschat Om een zuiver beeld te krijgen van de daadwerkelijke uitbreidingsmogelijkheden van supermarktaanbod is het belangrijk om een distributieve benadering specifiek te richten op het supermarktaanbod. Op niveau van de volledige gemeente Barendrecht blijkt aan de hand van onze analyse sprake te zijn van een aanzienlijke uitbreidingsruimte voor supermarkten, bij benadering ruim 3.100 m² wvo. Deze omvang van marktruimte voor supermarktaanbod is ongekend groot en is daardoor dusdanig opmerkelijk, dat zeer kritisch wordt gekeken wat hiervan de oorzaak is. Immers, Barendrecht kent verspreid over het grondgebied diverse supermarkten die allen beschikken over een moderne schaalgrootte (ofwel tenminste 1.200 m² wvo). De gemiddelde omvang van de aanwezige supermarkten bedraagt 1.537 m² wvo t.o.v. een landelijk gemiddelde van 1.281 m² wvo volgens Locatus.

Afbeelding 1: Supermarktaanbod in de gemeente Barendrecht met m² wvo per winkel

De supermarktdichtheid ligt in de gemeente Barendrecht op 0,22 m² wvo per inwoners en daarmee onder het landelijk gemiddelde (0,26 m² wvo). Dit verschil bevestigt dat er sprake is van distributieve marktruimte. Essentieel in deze is waar (dus in welk deel van de gemeente) sprake is van marktruimte (waarover later meer). Waar bureau DTNP tot een distributieve marktruimte in de dagelijkse sector komt van circa 5.650 m² wvo (welke in theorie dus volledig zou kunnen worden toegewezen aan extra supermarktaanbod), komen wij waar het gaat om specifiek supermarktaanbod tot een flinke nuancering, namelijk een marktruimte voor supermarktaanbod van bijna 3.200 m² wvo voor de volledige gemeente Barendrecht. Tabel 1: Distributieve benadering, supermarktaanbod gemeente Barendrecht 2024

Bronnen

INWONERS

48.812

CBS, 2023 (meest recent)

BESTEDING

€ 2.244

Na correctie voor inkomenselasticiteit

BINDING

90.0%

Op basis van actuele omzetdata

OMZET POTENTIE TOEVLOEIING OMZET POTENTIE TOTAAL AANBOD IN M2 WVO

€ 98.580.715 17.5%

Op basis van actuele omzetdata

€ 119.491.776 10.757

DISTRIBUTIEF HAALBARE OMZET/M2

€ 11.108

NORMATIEF

€ 8.589

SUPERMARKTDICHTHEID

0.22

INDICATIE MARKTRUIMTE

3.155

Locatus, 2024 Omzetkengetallen, juli 2023 (Retail Insiders)

Overigens roept de berekening van bureau DTNP bij ons de nodige vragen op, met name waar het gaat om de gebruikte data in de tabel op pp. 25 van hun rapport. In de verantwoording wordt gesteld dat gebruik is gemaakt van de uitkomsten van het Koopstromen Onderzoek Randstad 2021, maar in dit onderzoek wordt een binding gepresenteerd van 85% in de dagelijkse sector, terwijl bureau DTNP uit gaat van 92%. Ook de toevloeiing van 22% kunnen wij niet herleiden. Kortom, hier rijst een grote mate van twijfel op omtrent de zorgvuldigheid die door bureau DTNP betracht is. Conclusie: Bovenstaande verdieping toont aan dat de daadwerkelijke marktruimte voor nieuw supermarktaanbod in het rapport van DTNP zwaar overschat wordt. De uitbreidingsruimte voor nieuw supermarktaanbod op niveau van de volledige gemeente Barendrecht ligt op een aanzienlijk lager niveau dan gesteld in het rapport van DTNP. In het conceptbeleid wordt de beschikbare marktruimte zonder deugdelijke onderbouwing en in strijd met de voorgenomen doelstellingen van het conceptbeleid aangewend voor een derde supermarkt in het centrumgebied (Middenbaan).

Een nadere geografische analyse maakt duidelijk dat Barendrecht zich typeert door een bijzondere aanbodsituatie met: 1) een vestiging van Lidl aan de Pesetastaat (1.466 m² wvo) die weliswaar formeel gezien op het grondgebied ligt van de gemeente Barendrecht, maar ruimtelijk-functioneel een verzorgingsfunctie heeft voor de Rotterdamse wijken IJsselmonde en Lombardijen. De omzetclaim die deze Lidl heeft op draagvlak in de gemeente Barendrecht heeft is relatief beperkt (maar wordt in het conceptbeleid van bureau DTNP ten onrechte wel volledig toegerekend aan het omzetpotentieel van supermarktaanbod in Barendrecht, wat ook mede heeft bijgedragen aan het forse percentage aan toevloeiing). 2) een duidelijk tweedeling in de boodschappenstructuur: het gebied ten westen van de A29 (met Carnisse Veste als dominant boodschappencluster) en het gebied ten oosten van de A29 (met ruimtelijkfunctioneel verspreid supermarktaanbod). Beide aspecten zorgen ervoor dat de eerder aangetoonde marktruimte voor supermarktaanbod zorgvuldig moet worden beschouwd op niveau van afzonderlijke marktgebieden; in dit geval dus het gebied ten westen en het gebied ten oosten van de A29.

Kijkend naar het (oostelijk) gebied waar de Jumbo in het centrumgebied deel van uitmaakt, blijkt er op dit moment sprake te zijn van een marktruimte van circa 1.650 m² wvo (zie ook onderstaande tabel) Tabel 2: Distributieve benadering, supermarktaanbod oostelijk deel Barendrecht (tussen Rijksweg A29 en spoorlijn), bronnen zie tabel 1, inschatting binding en toevloeiing bestaande situatie op basis van harde omzetdata en na komst Lidl in Carnisse Veste op basis van ervaringsgetallen en referentiecijfers uit vergelijkbare casussen) BESTAANDE SITUATIE

NA KOMST LIDL IN CARNISSE VESTE

INWONERS

26.875

26.875

BESTEDING

€ 2.244

€ 2.244

BINDING

82.5%

≤77.5%

€ 49.753.688

€ 46.738.313

OMZET POTENTIE TOEVLOEIING

20.0%

≤17.5%

€ 62.192.109

€ 56.652.500

5.591

5.591

DISTRIBUTIEF HAALBARE OMZET/M2

€ 11.124

€ 10.133

NORMATIEF

OMZET POTENTIE TOTAAL AANBOD IN M2 WVO

€ 8.589

€ 8.589

SUPERMARKTDICHTHEID

0.21

0.21

OMZET/M2 PER WEEK

€ 214

€ 195

INDICATIE MARKTRUIMTE

1.650

1.005

Echter, na toevoeging van de derde supermarkt in winkelcentrum Carnisse Veste zal de afvloeiing vanuit het gebied ten oosten van de A29 richting dit winkelcentrum aanzienlijk toenemen (zie tabel 2). Tegelijkertijd neemt de toevloeiing vanuit het westelijk deel af omdat consumenten in het oostelijk deel kunnen beschikken over een compleet aanbod met twee full service spelers (Albert Heijn en Jumbo) en Lidl (discount) waardoor de behoefte zal afnemen om bijvoorbeeld Dirk van den Broek aan het Muziekplein te bezoeken. Dit wordt dan deel wel weer ‘gedempt’ door nieuw draagvlak in o.a. De Stationstuinen en in dit oostelijk deel. Met deze effecten is rekening gehouden in deze benadering. Kortom, het omzetpotentieel voor supermarktaanbod in het gebied ten oosten van de A29 neemt per saldo af en daarmee ook de uitbreidingsruimte voor nieuw supermarktaanbod. Deels zal dit effect ‘gedempt’ worden door groei van het draagvlak door woningbouw, maar feit blijft dat de daadwerkelijk marktruimte voor nieuw supermarktaanbod aanzienlijk onder de huidige 1.700 m² wvo zal uitkomen. Bij benadering zal hoog uit sprake blijven van circa 1.000 m² wvo en dat is onvoldoende om een toekomstbestendige derde supermarkt in het centrumgebied van Barendrecht te distributie-planologisch te kunnen verantwoorden.

Veel belangrijker in dat kader is de positie van de bestaande twee supermarkten in het centrumgebied: Albert Heijn en Jumbo. Beide supermarkten beschikken over een kwetsbare locatiekwaliteit die ondermijnend werkt in het bedrijfseconomische functioneren van deze supermarkten (beiden hebben te maken met een tegenvallende omzetontwikkeling), zeker in vergelijking met die van supermarkten elders in Barendrecht. Ter illustratie: Boon’s Markt en Dirk van den Broek draaien beiden een (ver) bovengemiddelde omzet en profiteren dus van de gebrekkige locatiekwaliteit van de twee centrumsupermarkten. Parkeren bij beide centrumsupermarkten is dankzij hoogteverschillen in het centrum verre van gunstig. Bij beide supermarkten is sprake van parkeren op een afwijkend maaiveldniveau van de supermarkt. Dit levert voor de supermarkten een groot concurrentienadeel op binnen de bestaande boodschappenstructuur. De impact daarvan op de individuele exploitaties is op dit moment aanvaardbaar gelet op de relatief beperkte concurrentiedruk (dankzij de aanwezige marktruimte), maar zal bij de komst van een derde supermarkt (zoals voorgesteld door bureau DTNP in het conceptbeleid) aanzienlijk toenemen.

Indien de locatiekwaliteit van een derde centrumsupermarkt die van de twee bestaande supermarkten overstijgt, dan zal dit een dermate grote impact hebben, dan oprecht gevreesd moet worden voor het voorbestaan van (één van) deze supermarkten. Beide bestaande centrumsupermarkten zullen hoe dan ook geen ruimte meer hebben om te kunnen investeren in concurrentiekracht. In de huidige marktomstandigheden betekent onvoldoende investeringsruimte voor supermarkten steeds vaker dat de exploitatie op enige termijn zal moeten worden gestaakt. In dit geval zou dit leiden tot forse winkelleegstand op bepalende locaties in het centrum. Ons advies in deze zou zijn om de toekomstbestendigheid van de twee bestaande supermarkten in het centrum te borgen door aanwezige marktruimte aan te wenden om (één van) beide supermarkten te vergroten (meest voor de hand liggend is Jumbo gezien de omvang van Albert Heijn). Daarmee wordt de boodschappenfunctie van het centrumgebied versterkt en kunnen beide supermarkten hun marktpositie versterken en daarmee hun trekkersrol voor het volledige centrumgebied van Barendrecht. Afbeelding 2: Albert Heijn en Jumbo in het centrumgebied van Barendrecht

Conclusie: Toevoeging van een derde supermarkt in het centrumgebied van Barendrecht is zeer onverstandig. Een ervaren blik op de bestaande boodschappenstructuur leert dat de effectief beschikbare markruimte in dit deel van Barendrecht aanzienlijk lager ligt dan theoretisch door bureau DTNP beweerd wordt in het conceptbeleid. De marktpositie van de bestaande centrumsupermarkten staat reeds onder druk door een gebrekkige locatiekwaliteit. De concurrentiedruk zal verder toenemen door de versterking van de positie van Carnisse Veste. Om deze redenen is het raadzaam om beschikbare marktruimte in dit deel van Barendrecht juist aan te wenden om de toekomstbestendigheid van de twee huidige centrumsupermarkten te versterken.

Tenslotte Duidelijk is dat de gemeente Barendrecht te maken heeft met onderbewinkeling in het supermarktsegment. De kwantitatieve behoefte aan supermarktmeters neemt de komende jaren bovendien verder toe dankzij forse groei van het draagvlak dankzij woningbouw. Om te komen tot een kwalitatief hoogwaardige voorzieningenstructuur in het algemeen en supermarktstructuur in het bijzonder is het essentieel dat marktruimte zorgvuldig op de juiste plaats wordt aangewend. In onze beleving zou de beschikbare marktruimte moeten worden aangewend ter versterking van zwakke schakels binnen de bestaande boodschappenstructuur en ter vernieuwing van de voorzieningenstructuur, bijvoorbeeld met een concept met een groot verzorgingsbereik dat een impuls geeft aan de positie gemeente Barendrecht als geheel en waar diverse voorzieningen van mee kunnen profiteren. Idealiter krijgt een dergelijk concept een plaats in dat deel van de gemeente waar de groei van het draagvlak zich het sterkst manifesteert. Het conceptbeleid (en dan met name de analyse gericht op het functioneren van het supermarktaanbod) zoals opgesteld door bureau DTNP getuigt van weinig kennis over de supermarktsector en de uitdagingen waarmee supermarkten nu mee te maken hebben. Het advies om een derde supermarkt in het centrumgebied toe te voegen is daarvoor exemplarisch.

De kwetsbaarheid van de bestaande centrumsupermarkten wordt daarmee ten onrechte volledig ontkend. Toevoeging van een derde supermarkt zou desastreus zijn voor de boodschappenfunctie van het centrumgebied en dat kan nooit de doelstelling zijn van nieuw detailhandelsbeleid. Een optimale allocatie van marktruimte vraagt om gedegen kennis van zaken, juist in een groeiend marktgebied als de gemeente Barendrecht.

Jeroen van der Weerd, 25 april 2024 Bureau van der Weerd