2023-043188 Brief wethouder Van der Linden over initiatief dakopbouwen Giraffenburg.pdf

Gemeenteraad van Barendrecht t.a.v. Commissie Ruimte p/a de griffie L.P. van der Linden MSc. Wethouder

Uw brief van: -

Ons kenmerk:

Uw kenmerk: -

Contactpersoon: Dhr. B. Schrijnen

Bijlage(n):

1

Cluster:

Onderwerp:

Initiatief dakopbouwen Giraffenburg

Doorkiesnummer: 14 0180 Datum:

2023-043188 Leefomgeving 14 november 2024

Geachte leden van de Commissie Ruimte, Op dinsdag 19 november aanstaande bespreekt u op verzoek van bewoners de mogelijkheden voor opbouw van tussenwoningen aan de Giraffenburg. Ter voorbereiding op deze vergadering deel ik hierbij enkele achtergronden voor de overweging van de gemeente om dakopbouwen in deze buurt al dan niet toe te staan. Als een belangrijk argument voor zie ik de sociale cohesie in de buurt en het krachtige initiatief vanuit de buurt om zelf te voorzien in veranderende woonbehoeften. Als belangrijk argument tegen zie ik dat er door precedentvorming relatief veel nog enigszins betaalbare woningen aan de totale woningvoorraad worden onttrokken. Deze argumenten zijn hieronder nader toegelicht. Sociale cohesie De bewoners geven aan dat de sociale cohesie in de buurt groot is. Mensen die groter willen wonen zouden het liefst in de buurt blijven. Er zijn echter geen of onvoldoende doorstroommogelijkheden nabij. Het gemeentelijke beeld van de woningmarkt bevestigt dit.

De wens van de bewoners hoor ik als: “Geef ons de ruimte om in ons kinderrijke buurtje (negentig kinderen) dakopbouwen te realiseren, zodat we onze woningen in overeenstemming kunnen brengen met onze groeiende gezinssituaties.” Woningen worden definitief ‘duur’ en precedentvorming Richting de bewoners van de Giraffenburg heb ik het gemeentelijke beleid geschetst (Omgevingsprogramma Wonen) en wat er op de lange termijn gebeurt als nog enigszins betaalbare woningen aan de totale voorraad worden onttrokken.

Ter illustratie:

pagina 1 van 5





Op 1-1-2023 is de WOZ-waarde van tussenwoningen in de Giraffenburg indicatief € 380.000. Dit valt conform het Omgevingsprogramma Wonen net in of net buiten de categorie ‘betaalbare koop’ (in 2024 was dat tot € 390.000). Een recent verkochte tussenwoning (29-1-2024) had echter een vraagprijs van € 425.000, is verkocht voor € 460.000 en valt daarmee in de categorie dure koopwoningen. Door dakopbouw worden de tussenwoningen nagenoeg gelijk aan de kopwoningen. De WOZwaarde van een kopwoning was op 1-1-2023 indicatief € 460.000 en hoger. Als we kijken naar het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde (+ € 80.000) dan is het veilig om aan te nemen dat de marktwaarde van kopwoningen rond € 540.000 ligt, ruim in het dure segment.

Als de gemeente dakopbouwen op de betreffende woningtypen hier toestaat, dan ontkomt zij er niet aan deze overal toe te staan. Dit zou er voor zorgen dat er in Carnisselande ongeveer vijfhonderd grondgebonden woningen van een of twee bouwlagen met een plat dak definitief in de duurste woningprijscategorie kunnen vallen. Van deze woningen zijn er iets meer dan tweehonderd in bezit van woningcorporaties. Een precedent met deze omvang is om twee redenen een significante tegengestelde beweging. Ten eerste kost het de gemeente reeds aanzienlijke moeite om aan het bestaande dorp honderden woningen in het middensegment toe te voegen. Ten tweede stuurt de gemeente op de instroom van vele honderden tot enkele duizenden jonge huishoudens (gezinnen) in de bestaande grondgebonden woningen. Hoe duurder de woningen, hoe minder bereikbaar voor deze doelgroep. Ook de verscheidenheid van het woningaanbod neemt af. De vraag om dakopbouwen toe te staan is vergelijkbaar met eerdere vragen van bewoners van Gaatkensoog en Havenkwartier. Ook in deze buurten is sprake van particuliere woningen van twee lagen met een plat dak. Vanwege het grote animo onder deze en andere groepen inwoners, en de hoge organisatiegraad van initiatiefnemers, is het aannemelijk dat wanneer de mogelijkheid voor dakopbouwen overal wordt geboden, deze op korte termijn door een aanzienlijk deel van bewoners zal worden benut.

Het precedent is daarmee niet slechts theoretisch. Door woninguitbreiding met dakopbouwen neemt de betaalbaarheid van woningen significant af. Vanwege de omvang van dit effect, heeft de gemeente in het Omgevingsprogramma Wonen aangegeven geen prioriteit te geven aan het uitbreiden van woningen middels grote dakopbouwen. Dit is eerder in de beleidslijn dakopbouwen Carnisselande (2006) en het bestemmingsplan Woongebied West om die reden tevens verankerd. Ik zie uit naar de inspraak van bewoners en het gesprek met uw commissie. Hoogachtend,

L.P. van der Linden MSc.

pagina 2 van 5

BIJLAGE – AANVULLENDE INFORMATIE GIRAFFENBURG 11 november 2024

Ter ondersteuning van het gesprek in de Commissie Ruimte bevat deze bijlage puntsgewijs aanvullende informatie en overwegingen over de situatie en de wens tot het realiseren van dakopbouwen.

Over de Giraffenburg:  Alle woningen aan de Giraffenburg hebben een plat dak. Tussenwoningen hebben twee bouwlagen (zo’n dertig woningen). Kopwoningen hebben drie bouwlagen. Deze situatie was reeds onderdeel van het stedenbouwkundige ontwerp van de buurt.  De woningen zijn ongeveer 5,4 m breed en 11,5 m diep. Alle woningen hebben een eerste en tweede bouwlaag met een oppervlak van iets meer dan 60 m2 BVO. De begane grond van elke woning heeft daarnaast een berging en toegangshal van circa 6 m2. De derde bouwlaag van de kopwoningen meet indicatief 45 m2 BVO.  Aangenomen is dat de afmetingen van de gewenste nieuwe dakopbouwen gelijk is aan de afmetingen van de bestaande derde bouwlaag van de kopwoningen: 45 m2 BVO.

pagina 3 van 5

Omgevingsplan:  Op dit moment staat het (tijdelijke) Omgevingsplan een maximale bouwhoogte van 6 meter voor de tussenwoningen en 10 meter voor de kopwoningen toe. Een opbouw van de tussenwoningen past hier niet in.  Voor wijziging van het Omgevingsplan of buitenplanse omgevingsactiviteiten zijn stedenbouw en parkeren belangrijke af te wegen punten.

pagina 4 van 5

Stedenbouw:  Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het opbouwen van de woningen met twee lagen goed mogelijk. De andere bouwblokken in dit deel van Vrijenburg hebben drie bouwlagen. Bij de Olijfhout is er zelfs sprake van vier bouwlagen bij enkele woningen.  Rondom de bouwblokken is veel ruimte in het groen. Er lijkt minder kans te zijn op bewoners in de omgeving die hier bijvoorbeeld een inbreuk op de privacy zullen ervaren door een dakopbouw.  Ruimtelijk geldt het zelfde als de gemeente bij de initiatieven voor Gaatkensoog en Havenkwartier heeft gesteld: Als iedereen tegelijkertijd een opbouw wil realiseren dan is dat vanuit ruimtelijke kwaliteit het onderzoeken waard. Als enkele woningen opbouwen en inbreuk doen op het totaal ontwerp van het bouwblok, wordt het beeld gauw rommelig.  In deze situatie zijn er architectonische oplossingen te bedenken die de vorm van het bouwblok in stand houden. Bijvoorbeeld door te werken met een ‘setback’ op de verdieping waardoor de kopwoningen herkenbaar blijven.  Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan meegewerkt worden, onder voorwaarden. Parkeren:  Op sommige momenten is op basis van de recentste metingen sprake van hoge parkeerdruk (alle plekken vol).

 Wanneer de dakopbouwen leiden tot grotere parkeerdruk, bijvoorbeeld doordat volwassen kinderen langer thuis blijven wonen en een eigen auto nemen, leidt dit waarschijnlijk tot een knelpunt. Dit knelpunt kan worden opgelost door buiten het bouwblok parkeerplaatsen te realiseren. Zowel de ruimtelijke wenselijkheid hiervan als de kosten moeten nader afgewogen worden.

pagina 5 van 5