2_240917_plan-van-aanpak_flexwonen.pdf

Flexwonen in Barendrecht Plan van aanpak september 2024

Inleiding De behoefte aan goede betaalbare woningen in Nederland is groot. Dat geldt ook voor Barendrecht. De reguliere woningbouw blijft nog altijd achter in productie. Hoge bouwkosten, lange procedures en gebrek aan locaties maken snelle productie van betaalbare woningen moeilijk. Landelijk wordt daarom heil gezien in het bouwen van tijdelijke, doorgaans geprefabriceerde woningen, zogenaamde Flexwoningen. Samen met woningcorporaties Patrimonium, Wooncompas en Havensteder heeft de gemeente de afgelopen periode gezocht naar kansen om flexwoningen te realiseren. Het Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting ondersteunt daarbij. Doel is op korte termijn de woningvoorraad uit te breiden met tijdelijke huurwoningen. Nadruk hierbij ligt op de versnelde realisatie, anders schiet deze wooncategorie zijn doel voorbij. Gemeente en de corporaties hebben de conclusie getrokken dat een meer gestructureerde aanpak van het flexwonen-dossier kans op succes en daadwerkelijke versnelling vergroot. Daarom is besloten om voorliggend plan van aanpak op te stellen.

1

Opzet In dit plan van aanpak wordt een overzicht gegeven van de te onderscheiden fases en stappen die nodig zijn om in samenwerking tot realisatie van flexwoningen te komen. Als ‘roadmap’ biedt deze inzicht, houvast en concrete ijk- en beslismomenten om naartoe te werken. Projectfases en beslismomenten worden ingegeven door afhankelijkheid van besluitprocessen binnen de organisaties en communicatiemomenten met de samenleving. De werkzaamheden zijn zo geclusterd zodat maximale versnelling wordt verkregen, en tegelijkertijd de inwoner passend kan worden betrokken. Deze zaken worden beschreven in een op te stellen communicatieaanpak in de eerste fase. Door de gemeente is een projectleider aangesteld voor het trekken en aanjagen van het Flexdossier, ondersteund door het Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting. Binnen de gemeente Barendrecht is een werkgroep gevormd met de disciplines die benodigd zijn in het realisatieproces: ruimtelijke ordening, stedenbouw, planeconomie, milieu, civiel, verkeer & communicatie. Bij Patrimonium, Wooncompas en Havensteder zijn er medewerkers aangesteld om het Flexdossier te trekken. Daarmee is er een breder gremium geformeerd dat gestructureerd en gecommitteerd kan werken. In de volgende hoofdstukken worden fases Basis (1), Verkenning (2), Uitwerking (3) en Realisatie (4) beschreven, met hun processtappen en deelproducten.

2

1. Basis Toetskader kansrijke locaties – Er is een “toetskader kansrijke locaties” opgesteld door de gemeente, i.s.m corporaties, waarmee een selectie van eerste kansrijke locaties gemaakt kan worden, die in een vervolgfase nader onderzocht kunnen worden. Algemene randvoorwaarden – De corporaties en de gemeente moeten tot overeenstemming komen over de uitgangspunten en randvoorwaarden waaronder beide partijen flexwoningen kunnen en willen realiseren. Denk hierbij aan aantallen, exploitatietermijn, doelgroepen(mix), toewijzing, producttypen, beoogde kwaliteit etc Rolverdeling – De regie ligt bij het ontwikkeltraject van flexwoningen zowel bij de gemeente als bij de corporaties. Hierbinnen zullen de werkzaamheden en activiteiten verdeeld moeten worden. De corporaties hebben hiervoor een aanzet gedaan, zoals zij deze met de gemeente Rotterdam hanteren. Doelgroepenanalyse – Met een doelgroepenanalyse krijgen we inzicht in de behoefte. Het is essentieel dat een gedeeld beeld ontstaat over de mensen die willen, kunnen en mogen wonen in de nieuwe tijdelijke woningen. Dit wordt in relatie gebracht met zaken als de doelgroepen(mix) en projectomvang. Communicatieaanpak – Er is een communicatieaanpak benodigd waarin bedacht wordt op welke manier we inwoners het beste kunnen betrekken. De communicatieaanpak zal aansluiten op het plan van aanpak.

Deze wordt opgesteld en afgestemd met afdeling Communicatie van gemeente.

3

2. Verkenning Locatiescan - Uit het opgestelde toetskader resulteren kansrijke locaties, welke corporaties en gemeente samen verder zouden willen onderzoeken op laadvermogen, inpassing, nabijheid van voorzieningen en een eerste toets financiële haalbaarheid. Gemeentelijke randvoorwaarden worden opgesteld (stedenbouw, parkeren etc.) en er vindt een toets plaats op civieltechnisch (nuts) en milieutechnisch vlak. Kostenverdeling – Bij de realisatie van flexwoningen komen verschillende kosten en subsidiemogelijkheden aan de orde. We leggen dit kostenverhaal bloot en maken hierin een verdeling. Belangrijke elementen hierbij zijn exploitatietermijn, eventuele vervolglocaties en risico verdeling. Marktverkenning – Verschillende leveranciers van flexwoningen worden vergeleken op het vlak van kosten, levertijd, ruimtelijke kwaliteit, bouwtechnische randvoorwaarden en procesbereidheid. Keuze locaties – Met bovenstaande verkenning worden een of meerdere locaties definitiever geselecteerd, die haalbaar worden geacht om tot realisatie te kunnen brengen. Hierbij wordt bij voorkeur ook de corporatie bij geselecteerd die zich in gaan zetten voor ontwikkeling, realisatie en exploitatie. Projectspecifieke kaders – Per locatie worden op basis van bovenstaande randvoorwaarden opgesteld, waarbinnen realisatie mogelijk is.

Deze hebben betrekking op bijvoorbeeld fasering, doelgroepen, PMC’s, planning, reactie op omgevingsfactoren. Overeenkomst – Ter afsluiting van de verkennende fase kan tussen de gemeente en betreffende corporatie(s) een Afsprakenbrief of Intentieovereenkomst worden gesloten, waarin aanpak, inzet en afspraken worden vastgelegd op basis waarvan verdere uitwerking volgt.

4

3. Uitwerking Ruimtelijke uitwerking – Voor geselecteerde locaties wordt een definitieve uitwerking gemaakt. Naast een verdiepingsslag op de aspecten uit de verkenning, worden hierbij zaken zoals welstandseisen, wensen en belangen van omwonenden, inrichting openbare ruimte en beheersaspecten meegenomen. Voorbereiding procedures - De benodigde ruimtelijke procedures worden voorbereid door bijvoorbeeld een visie/ ontwikkelkader door de gemeenteraad te laten vaststellen om eventueel gebruik te kunnen maken van het adviesrecht / delegatiebesluit. Selectie marktpartij - Er wordt een uitvraag opgezet door de betrokken corporatie en gemeente. Koepelorganisatie Aedes heeft hiervoor al veel werk verricht door met ruim 30 leveranciers een Raamovereenkomst te sluiten voor levering van enkele standaard producten (Product Markt Combinaties / PMC’s). Productkeuze en aanpak van het aanbestedingsproces zou kunnen gebeuren met behulp van (of zelf via) de Aedes aanpak (nader te bepalen). Investeringsmodel – De businesscase voor flexwoningen is doorgaans moeilijk en vormt een van de hoofdknelpunten. Locaties kunnen door de inzichten die komen uit het investeringsmodel niet haalbaar blijken. Aanvraag subsidies – Er zijn verschillende subsidies beschikbaar (Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT), Regeling Tegemoetkoming Herplaatsing Flexwoningen (RTHF)).

Met een plan dat zich in deze fase bevindt is het mogelijk en noodzakelijk deze aan te vragen. Nutsvoorzieningen – Veelvoorkomend bottleneck bij de realisatie van flexwoningen is de wachttijd met betrekking tot de aanleg van nuts voorzieningen. Dit proces wordt zo vroeg mogelijk in gang gezet. Overeenkomst - Mochten gemeente en corporatie(s) overeen komen dat sprake is van een haalbaar en wenselijk plan, dan kunnen eventuele definitieve – verdere afspraken worden gemaakt. Mogelijk in de vorm van een Samenwerkingsovereenkomst of Grondovereenkomst.

5

4. Realisatie Samenwerking marktpartij – Met de geselecteerde marktpartij wordt het plan verder uitgewerkt en uitvoering gereed gemaakt. Veelal wordt aan de marktpartij opdracht gegeven om de vergunningsaanvraag te verzorgen. Omgevingsvergunning – Voor de aanvraag van omgevingsvergunning is een aandachtspunt de nieuwe Omgevingswet. De gevolgde procedure is hoogstwaarschijnlijk een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Contractvorming – Opstelling van diverse overeenkomsten en contracten. Sloop / bouwrijp maken – Afhankelijk van de staat van de locatie(s) zullen daarnaast nuts voorzieningen aangelegd moeten worden en eventueel gesaneerd. Werving / selectie huurders – Er zal gestuurd moeten worden op de overeengekomen doelgroepenmix, eventueel in een gefaseerde aanpak. Opzetten sociaal beheer – Verantwoordelijke corporaties maken plan voor sociaal beheer en creeeren benodigde capaciteit. Uitvoering – Uitvoeringstijd is zo kort mogelijk met een bouwsysteem uit prefab woningen(onderdelen).

6