16092025 Integraal Accommodatie Plan 2025 - 2035.pdf

Rapportage Integraal accommodatieplan Barendrecht

2025-046270

Opdrachtgever Gemeente Barendrecht

Datum 26 augustus 2025

Referentienummer 2025-046270

Auteurs Ingo Aelbers Maarten Groenen i.s.m. Linda Zwinkels en Ryan Euwema

1/66 BV │ Onderdeel van ICS Ruimteregie Groep

Inhoudsopgave Samenvatting

4

1.

6

2.

Inleiding 1.1

Aanleiding

6

1.2

Doelstelling

6

1.3

Werkwijze

6

1.4

Scope

7

Inventarisatie en analyse 2.1

Inventarisatie en analyse

8 8

2.1.1

Aantal panden en capaciteit

8

2.1.2

Bouwjaren

9

2.1.3

Technische staat

11

2.1.4

Financiën

13

2.1.5

Energieverbruik en duurzaamheid

15

2.2

Gebruikerstevredenheid

20

2.2.1

Interviews

20

2.2.2

Enquête

21

Ontwikkelingen

22

2.3

2.3.1

Demografische ontwikkelingen

22

2.3.2

Landelijke trends en ontwikkelingen

23

2.3.3

Lopende projecten en ontwikkelingen

25

2.4

Bevindingen

28

3.

Beleidskader

30

4.

Scenario’s

32

4.1

Samenvatting Scenario’s

32

4.2

Ambtelijk

34

4.3

Sport – binnensport

36

4.4

Sport – overig

41

4.5

Cultuur

42

4.6

Zorg en welzijn

45

4.7

Niet-maatschappelijk vastgoed

48

4.8

Overig maatschappelijk vastgoed

53

2025-046270

2/66

4.9

5.

6.

Multifunctionele accommodaties (MFA’s)

Financiën

55

59

5.1

Onderzoeken, Quick-win en actualisatie beleidskaders

59

5.2

Verduurzaming

59

5.3

MJOP

62

Uitvoering

64

6.1

Planning

64

Bijlagen

66

2025-046270

3/66

Samenvatting De huidige kadernota maatschappelijk vastgoed dateert uit 2012 en sindsdien zijn er aanzienlijke veranderingen op het gebied van wet- en regelgeving, duurzaamheid en behoeften van gebruikers. Het opstellen van dit Integraal Accommodatieplan (IAP) biedt een strategisch kader voor het toekomstbestendig beheer van deze portefeuille voor de komende 5-10 jaar. De gemeente Barendrecht beschikt over een diverse vastgoedportefeuille van 46 panden met uiteenlopende functies zoals ambtelijke huisvesting, sport, cultuur, zorg en een grote hoeveelheid multifunctionele accommodaties waarin veelal combinaties met onderwijs gemaakt worden. Circa een derde van de vastgoedportefeuille betreft panden die in een relatief korte periode gebouwd zijn, tussen de jaren 1994 en 2006. In het bijzonder heeft de ontwikkeling van Carnisselande 2000-2006 geleid tot een forse uitbreiding van de vastgoedportefeuille van de gemeente Barendrecht. Dat betekent dat deze panden in de periode 2040-2046 allemaal in financiële zin afgeschreven zijn, welke effecten dat te zijner tijd met zich meebrengt valt buiten de scope van dit IAP. Het IAP is opgesteld op basis van een brede analyse van gebouwkenmerken, technische staat, energieprestaties, financiële gegevens, gebruikerservaringen en beleidsontwikkelingen. Uit deze analyse komt naar voren: 

Dat de meeste gebouwen binnen de vastgoedportefeuille een goede tot redelijke bouwkundige staat vertonen.



Het gas- en elektraverbruik in de periode 2019-2023 is gedaald.



De vastgoedportefeuille een totale netto begrotingslast van € 4,7 miljoen heeft. Het grootste deel hiervan wordt besteed aan MFA’s waarin een gedeelte onderwijs is gevestigd, Ambtelijk en Sport.

Door de gebruikers is daarnaast aangegeven dat de panden over het algemeen betaalbaar zijn, er bij sommige panden sprake is van achterstallig onderhoud, door vooral binnensportverenigingen een gebrek aan capaciteit wordt ervaren, er kansen liggen voor dubbelgebruik en de afstemming met gemeente in het algemeen positief is. In het IAP wordt aangesloten op bestaande gemeentelijke plannen, zoals het Integraal Huisvestingsplan (IHP) Onderwijs en de Milieuopgave Barendrecht. In de milieuopgave Barendrecht 2023-2026 worden belangrijke randvoorwaarden geschetst om de vastgoedportefeuille de komende jaren te verduurzamen: 

Bij de verduurzaming van ons eigen vastgoed wordt voor zover mogelijk overgeschakeld op een niet fossiele bron voor verwarming en warm water.



Op alle eigen panden die een geschikt dak hebben, zijn of worden zonnepanelen geplaatst



Vóór 1-1-2030 verduurzamen we de vastgoedportefeuille van de gemeente naar het economisch en maatschappelijk meest verantwoorde energielabel met als minimum label C en voor de gemeentelijke kantoorgebouwen naar Label A

Per gebouw is een voorkeursscenario opgesteld: variërend van handhaven en verduurzamen tot herontwikkeling, afstoten of nader onderzoek. Deze scenario’s zijn afgestemd op het beleidskader en financiële kaders, met oog voor multifunctioneel gebruik, spreiding en benutting.

2025-046270

4/66

Geadviseerd wordt voor onderstaande objecten nader onderzoek te doen naar de intensiteit van het gebruik, multifunctionaliteit, ruimtebehoefte, kosten onderhoud/duurzaamheid/renovatie in relatie tot het gebruik en potentiële verplaatsingsmogelijkheden:          

Gemeentehuis Barendrecht Gemeentewerf Barendrecht Gebouw de Baerne Gebouw D'Ouweschool Gebouw de Beuk Gebouw de Watertoren inclusief trouwzaal Woning Watertoren MFA Carnisseweg Gebouw Kruidentuin 10-10a Paddeweg 24

Voor sporthal de Driesprong is reeds een voorbereidingskrediet verstrekt en het onderzoek opgestart. Deze wordt hier daarom niet vermeld. Daarnaast zijn er in de portefeuille ook objecten waarvan de conclusie is dat die niet primair behoren tot het maatschappelijk vastgoed en daarom wordt geadviseerd om deze zo spoedig als mogelijk af te stoten.      

Woning Ziedewijdsedijk 89 Woning 3e Barendrechtseweg 454 Woningen Maasstraat 25-27 Woningen Maasstraat 29-31 Loods Achterzeedijk 70 Bachlaan 4 nabij, (vml. Voedselbank Barendrecht)

Onder hoofdstuk 4 - Scenario’s, is per object een nadere uitleg te vinden van de kenmerken en aandachtspunten ter onderbouwing van de hierboven opgenomen adviezen. Gebleken is ook dat het huidige beleidskader verouderd is. De kadernota maatschappelijk vastgoed dateert uit 2013 en de nota huur(prijs)beleid komt uit 2014. Geadviseerd wordt beiden te herzien.

2025-046270

5/66

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Barendrecht heeft ICS verzocht om een integraal accommodatieplan (IAP) op te stellen. De aanleiding hiervoor is het verouderde vastgoedbeleid en het ontbreken van een integrale blik op de portefeuille. De laatst geldende nota maatschappelijk vastgoed dateert uit 2012 en sindsdien zijn er ook aanzienlijke veranderingen op het gebied van wet- en regelgeving, duurzaamheid en behoeften van gebruikers. De gemeente Barendrecht heeft een diverse vastgoedportefeuille met 46 panden, waarvan het eigenaar is en/of een verantwoordelijkheid heeft. Om grip te houden op deze portefeuille wil de gemeente een visie op haar vastgoed ontwikkelen en op basis daarvan een plan maken voor de komende 5 – 10 jaar. In het document worden de begrippen pand, object en accommodatie door elkaar heen gebruikt en hebben min of meer dezelfde betekenis: een fysiek gebouw in eigendom of beheer van de gemeente. Een locatie is de plaats waar een pand of object zich bevindt. Vooruitlopend op het IAP heeft de gemeente Barendrecht een Integraal Huisvestingsplan opgesteld voor het onderwijs (IHP). Dit document fungeert als strategisch document om de diverse uitdagingen op het gebied van onderwijshuisvesting aan te pakken en de onderwijsfaciliteiten te verbeteren. Het IHP is beschikbaar als separaat document.

1.2 Doelstelling Het integraal accommodatieplan heeft de volgende doelstelling: Een doelmatige en doeltreffende inzet van gemeentelijke accommodaties. Hierbij wordt ingezet op: • • • •

Een goede kwaliteit van de accommodaties; Een goede benutting en bezetting; Kosten efficiënte en verantwoorde inzet van middelen; Een bijdrage aan de beleidsmatige doelen.

Daarnaast dient het integraal accommodatieplan: • • • •

Inzicht te geven in de kwaliteit en prestaties van alle accommodaties; Een meerjarenperspectief te schetsen, inclusief planning en kosten; Vanuit een integrale benadering te worden opgesteld en aan te sluiten op bestaand beleid; Met inbreng van de gebruikers tot stand te komen.

1.3 Werkwijze Het plan van aanpak voor het ontwikkelen van het IAP bestaat uit vijf samenhangende en beproefde stappen. Elke stap leidt tot deelproducten die onderdeel uitmaken van het Integraal Accommodatieplan. Het proces is onderverdeeld in twee fases en kent het volgende stappenplan:

Figuur 1 – Stappenplan Integraal Accommodatieplan

2025-046270

6/66

In fase 1 wordt een integraal beeld van de kwaliteit van de portefeuille gegeven. Met behulp van diverse graphics en factsheets zijn de prestaties de gemeentelijke gebouwen geschetst. Verder is met een groot aantal gebruikers van gemeentelijke gebouwen een interview gehouden. Na afronding van de stappen in fase 1 zijn de resultaten voorgelegd aan het college en is de raad gevraagd om input te geven voor het vervolg. Deze input is meegenomen in fase 2 van de ontwikkeling van het IAP. In fase 2 zijn de kaders en ambities in beeld gebracht en zijn vervolgens per gebouw een of meerdere huisvestingsscenario’s geformuleerd. Voor deze scenario’s zijn planning, financiën en acties bepaald. In deze rapportage zijn de resultaten van het gehele proces vastgelegd.

1.4 Scope Het IAP richt zich op alle vastgoedobjecten binnen de portefeuille van de gemeente Barendrecht, waarvan het eigenaar is en/of een verantwoordelijkheid heeft. Het plan heeft een tijdshorizon van 5 tot 10 jaar, waarin de gemeente inzet op een strategische benadering van haar vastgoed. Hierbij gelden de volgende drie uitzonderingen: •

Onderwijsgebouwen die enkel voor onderwijs worden gebruikt. Deze gebouwen zijn geanalyseerd en opgenomen in het Integraal Huisvestingsplan (IHP) van de gemeente. In het IAP worden wel de multifunctionele accommodaties meegenomen, die naast onderwijs nog andere functies huisvesten zoals kinderopvang of een gymzaal. Deze multifunctionele accommodaties zijn het IAP opgenomen als Wijkgebouw.

•

Buitensportaccommodaties (velden en niet gemeentelijke accommodaties) zijn meegenomen in de Sportnota.

•

Locaties momenteel betrokken in een gebiedsontwikkeling.

2025-046270

7/66

2. Inventarisatie en analyse 2.1 Inventarisatie en analyse 2.1.1 Aantal panden en capaciteit De gemeentelijke vastgoedportefeuille, binnen de scope van dit IAP, bestaat momenteel uit 46 panden, bestaande uit in totaal 110 individuele objecten. Dat is 0,5% van alle objecten in de gemeente. Deze omvang vertegenwoordigt een ratio van 2,3 objecten per 1.000 inwoners binnen de gemeente. In vergelijking met het nationale gemiddelde, zoals gerapporteerd door het onderzoek van Bouwstenen voor Sociaal over de periode 2021-2022, valt op dat het aantal objecten per inwoner in Barendrecht aanzienlijk hoger ligt. Het landelijke gemiddelde bedraagt namelijk 1,6 objecten per 1.000 inwoners, waarmee de vastgoedportefeuille van Barendrecht boven dit referentiepunt uitstijgt. Dit betekent dat de gemeente in verhouding tot andere gemeenten relatief veel objecten in portefeuille heeft.

Figuur 2 - Plattegrond gemeente Barendrecht

De 46 panden in de gemeentelijke vastgoedportefeuille van Barendrecht beslaan gezamenlijk een oppervlakte van ongeveer 77.440 vierkante meter bruto vloeroppervlak (m² bvo). Gemiddeld komt dit neer op circa 1.060 m² bvo per object. In hetzelfde onderzoek van Bouwstenen voor Sociaal werd vastgesteld dat gemeenten in 2021 gemiddeld 148 objecten en 163.500 m² bvo vastgoed in eigendom hadden, wat neerkomt op ongeveer 1.100 m² bvo per object. Dit is in lijn met de vastgoedportefeuille van Barendrecht en betekent ook dat de gemeente in verhouding tot andere gemeenten veel relatief kleine gebouwen heeft.

2025-046270

8/66

De gemeentelijke eigendommen kunnen worden onderverdeeld naar verschillende beleidsdoelen en functies. In deze analyse definiëren we zeven verschillende functies: ambtelijk, cultuur, multifunctionele accommodaties met onderwijsfunctie, sport, zorg en welzijn, overig maatschappelijk vastgoed en niet-maatschappelijk vastgoed. Overig maatschappelijk vastgoed betreft vastgoed dat niet tot de voorgaande vier functies behoort, zoals Begraafplaats Den Ouden Dijck en Centrum Carnisselande ’t Plein (combinatie gezondheidscentrum, bibliotheek en politiepost). Niet-maatschappelijk vastgoed is eigendom van de gemeente, maar is van origine niet maatschappelijk vastgoed. Een voorbeeld hiervan is het volkstuincomplex Stationsweg.

Gemeentelijk eigendom, naar functie

Aantal panden

Aantal objecten

In %

Ambtelijk

2

4

4%

Cultuur

6

12

13%

MFA

8

34

17%

Sport

10

17

22%

Zorg en welzijn

4

7

9%

Overig maatschappelijk vastgoed

4

7

9%

Niet-maatschappelijk vastgoed

12

30

26%

Totaal

46

111

100%

Figuur 3 – Aantal panden en objecten

2.1.2 Bouwjaren De gemiddelde leeftijd van de gebouwen in de vastgoedportefeuille bedraagt 35,4 jaar. Een aanzienlijk deel van deze portefeuille, namelijk 24 van de 46 panden, is in de laatste 30 jaar gebouwd. Mede door de ontwikkeling van Carnisselande is een derde van de portefeuille gebouwd in de periode 1994-2006. Opvallend is dat gebouwen met een (MFA) onderwijs- en sportfunctie over het algemeen tot deze nieuwere groep gebouwen behoren, terwijl gebouwen met een cultuurfunctie vaak van oudere datum zijn. Het meest recent gebouwde pand met een cultuurfunctie dateert uit 1994. Gebouw de Watertoren (Dorpsstraat 152), gebouwd in 1912, is door de Rijksdienst erkend als Rijksmonument. Het Rijksmonument wordt gebruikt als watertoren, maar biedt ook ruimte aan een trouwzaal. Naast het Rijksmonument omvat de gemeentelijke portefeuille nog drie andere gemeentelijke monumenten, te weten: Gebouw D'Ouweschool, gelegen aan de Dorpsstraat 150 en gebouwd in circa 1890, Begraafplaats Scheldestraat, met een gebouw uit 1915 en Gebouw het Trefpunt uit 1955.

2025-046270

9/66

Aantal objecten per bouwjaar per categorie 1950 en ouder 1951 -1975 1976-1995 1996-2010 2011 en jonger 0

10

20

Ambtelijk Cultuur MFA Sport Zorg en welzijn Overig maatschappelijk vastgoed Niet-maatschappelijk vastgoed Figuur 4 - Aantal gebouwen per bouwjaar per categorie

2025-046270

10/66

2.1.3 Technische staat In 2021 zijn inspecties volgens de NEN 2767-norm uitgevoerd voor 26 panden binnen de vastgoedportefeuille. Een NEN 2767-inspectie omvat de technische beoordeling van verschillende elementen van het pand op een schaal van 1 tot 6, waarbij een score van 1 staat voor uitstekende conditie en een score van 6 voor zeer slechte conditie. Deze inspecties dienen als basis voor het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Uit de inspecties blijkt dat de meeste gebouwen binnen de vastgoedportefeuille een goede tot redelijke bouwkundige staat vertonen. Slechts één gebouw, met een zorg- en welzijnsbestemming, wordt als matig beoordeeld voor wat betreft de bouwkundige staat. Dit betreft MFA Carnisseweg aan de Zuider-Carnisseweg 110. Tevens wordt de conditie van de installaties van dit gebouw uit 2006 ook als matig beoordeeld. Wat betreft de staat van de installaties krijgen de meeste gebouwen een redelijke of goede beoordeling. Enkele gebouwen krijgen een matige beoordeling Figuur 5 - Conditiescores Daarnaast zijn er gebouwen die binnenkort worden gerenoveerd of gebouwen die momenteel met minimale ingrepen in stand worden gehouden. Voor deze gebouwen geldt eveneens dat er geen inspectierapport is opgesteld.

Voor 16 overige panden geldt dat de gemeente een globale beoordeling heeft gedaan van de bouwkundige staat van het pand en staat van de installaties. Uit deze beoordeling komt naar voren dat 4 panden uit de categorie Overige maatschappelijk vastgoed en Niet-maatschappelijk vastgoed als slecht zijn beoordeeld.

Beoordeling bouwkundige staat in inspectierapport 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Zeer slecht Slecht Matig Redelijk Redelijk tot goed Goed Uitstekend

Figuur 6 - Beoordeling bouwkundige staat conform NEN2767-norm

2025-046270

11/66

Beoordeling staat installaties in inspectierapport 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Zeer slecht Slecht Matig Redelijk Redelijk tot goed Goed Uitstekend

Figuur 7 - Beoordeling staat van de installaties conform NEN2767-norm

2025-046270

12/66

2.1.4 Financiën Voor de financiële analyse van de vastgoedportefeuille zijn twee bronnen gehanteerd, te weten: de begroting voor het jaar 2024 en de Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) van gebouwen. De begroting omvat zowel de inkomsten als uitgaven met betrekking tot het vastgoed per pand. De totale begrote kosten voor het jaar 2024 bedragen € 8,7 miljoen. Tegenover deze uitgaven staat een totaal van bijna € 4,0 miljoen aan huur- en andere inkomsten. Dit resulteert in een begrote totale netto vastgoedlast van € 4,7 miljoen. Het grootste deel hiervan wordt besteed aan MFA’s waarin een gedeelte onderwijs is gevestigd, Ambtelijk en Sport. Voor gebouwen met een ambtelijke, onderwijs, sport, wijk en/of culturele functie zijn de kosten over het algemeen hoger dan de inkomsten. Wat betreft gebouwen voor zorg en welzijn komen de begrote uitgaven nagenoeg overeen met de inkomsten. Gebouwen met een niet-maatschappelijke functie leveren een positief nettoresultaat op. Dit komt vooral door de inkomsten die worden gegenereerd bij gebouw het Kruispunt (deel supermarkt /parkeergarage). In figuur 8 is een overzicht gegeven van de 10 panden met de hoogste begrotingslasten voor de begroting van 2024. Adres Gemeentehuis Barendrecht (incl. Aad 1 van Loon Sport)

Functie

Resultaaat begroting 2024

Ambtelijk

€

-1.010.000

2 Gemeentewerf Barendrecht

Ambtelijk

€

-390.000

3 MFA Riederpoort

MFA

€

-330.000

4 MFA Vrijenburgpoort

MFA

€

-300.000

5 MFA Waterpoort

MFA

€

-260.000

6 MFA Kruidentuin

MFA

€

-220.000

7 MFA Zichtwei

€

-170.000

8 Centrum Carnisselande 't Plein

MFA Overig maatschappelijk vastgoed

€

-150.000

9 Sporthal De Driesprong

Sport

€

-130.000

10 Sporthal Lagewei

Sport

€

-120.000

Figuur 8 - Top 10 gemeentelijke gebouwen met de hoogte begrotingslast

Gemeentelijk eigendom, inkomsten per categorie Ambtelijk Cultuur MFA Sport Zorg en welzijn Ov erig maatschappelijk v astgoed Niet-maatschappelijk v astgoed Totaal

Totale inkomsten € € € € € € € €

In % 160.000,0 930.000,0 1.610.000,0 584.000,0 230.000,0 120.000,0 93.000,0 3.727.000

4% 25% 43% 16% 6% 3% 2% 100%

Figuur 9 - Gemeentelijk eigendom, naar begroting 2024 inkomsten per functie

2025-046270

13/66

Gemeentelijk eigendom, uitgaven per categorie Ambtelijk Cultuur MFA Sport Zorg en welzijn Ov erig maatschappelijk v astgoed Niet-maatschappelijk v astgoed Totaal

Totale uitgaven € € € € € € € €

In % 1.560.000 880.000 3.080.000 1.004.000 220.000 320.000 212.000 7.276.000

21% 12% 42% 14% 3% 4% 3% 100%

Figuur 10 - Gemeentelijk eigendom, naar begroting 2024 uitgaven per functie

Gemeentelijk eigendom, resultaat begroting per categorie

Resultaten

Ambtelijk Cultuur MFA Sport Zorg en welzijn Ov erig maatschappelijk v astgoed Niet-maatschappelijk v astgoed Totaal

In % -€ 1.400.000 € 50.000 -€ 1.470.000 -€ 420.000 € 10.000 -€ 200.000 -€ 119.000 -€ 3.549.000

39% -1% 41% 12% 0% 6% 3% 100%

Figuur 11 - Gemeentelijk eigendom, naar begroting 2024 resultaat per functie

Binnen de vastgoedportefeuille zijn er 3 gebouwen met een positief saldo. Gebouw Het Kruispunt, Villa Kakelbont en ook het Volkstuincomplex aan de Stationsweg hebben een positief saldo.

Figuur 12 - Gemeentelijk eigendom, locaties met positief resultaat naar begroting 2024

In figuur 14 wordt een overzicht gegeven van de gebouwen met de hoogste boekwaarden per 1 januari 2024. Sporthal Lagewei heeft met € 7,1 miljoen de hoogste boekwaarde. Opnieuw staat het gemeentehuis hoog in de lijst. Als het grootste gebouw van de gemeentelijke portefeuille heeft het gemeentehuis een boekwaarde van meer dan € 6,1 miljoen. Deze boekwaarde is toe te schrijven aan de uitbreiding die in 1993 heeft plaatsgevonden, gevolgd door een renovatie in 2002. De totale boekwaarde van de portefeuille is € 60.422.769,17 per 01-01-2024 (betreft 36 gebouwen met een boekwaarde, exclusief de boekwaarde van de grond). Van 29 panden binnen de vastgoedportefeuille is een MJOP beschikbaar (en heeft de gemeente een verantwoordelijkheid voor het onderhoud). Er zijn diverse redenen waarom niet ieder pand een MJOP heeft: VVE-constructies; panden in renovatie; panden in onderhoud bij huurder of panden met kort toekomstperspectief hebben allen geen MJOP bij de gemeente. In de analyse is vooruitgekeken naar de komende 10 jaar (2024-2033). Voor deze periode zijn de totale begrote onderhoudslasten vastgesteld op € 16,8 miljoen inclusief btw en indexatie, wat neerkomt op € 1,7 miljoen per jaar, ofwel € 21,1 per m² bvo per jaar.

Bij de analyse van de verhouding tussen oppervlakte en geplande onderhoudskosten valt op dat gebouwen met een kleiner oppervlak in verhouding duurder zijn dan gebouwen met een groter oppervlak. De geplande onderhoudskosten per m² bvo van de kleine gebouwen (≤ 1.000 m² bvo) zijn gemiddeld bijna twee keer zo hoog als gebouwen van 2.001 tot 4.000 m² bvo. Deze conclusie sluit aan bij het landelijk beeld en de ICS

2025-046270

14/66

Benchmark. Een uitzondering hierop zijn de gebouwen met meer dan 4.000 m² bvo. In deze categorie vallen onder andere MFA Vrijeburgpoort, MFA Waterpoort en het gemeentehuis van Barendrecht. Voor deze gebouwen worden de onderhoudskosten geschat op € 22 tot € 36 per m² bvo per jaar. Dit komt voornamelijk door de (grote) geplande investeringen die voor deze gebouwen in 2032 zijn ingepland, variërend van € 1,5 tot € 2,5 miljoen, waardoor het gemiddelde van deze categorie wordt verhoogd. Geplande onderhoudskosten van de komende 10 jaar geïndexeerd (inclusief btw) € 3.000.000 € 2.000.000 € 1.000.000 €0 2024

2025

2026

2027

2028

Totaal onderhoud per jaar

2029

2030

2031

2032

2033

Gemiddeld onderhoud per jaar

Figuur 13 - Geplande onderhoudskosten van de komende 10 jaar op basis van MJOP

Adres

Functie

Boekwaarde

1 Sporthal Lagewei

Sport

€

7.110.000

2 Gemeentehuis Barendrecht (incl. Aad v an Loon Sport)

Ambtelijk

€

6.160.000

3 MFA Kruidentuin

MFA

€

5.240.000

4 MFA Riederpoort

MFA

€

4.640.000

5 Gebouw het Kruispunt (Theater & Supermarkt + parkeergarage)

Cultuur

€

4.190.000

6 MFA Vrijenburgpoort

MFA

€

3.750.000

7 MFA Waterpoort

MFA

€

3.010.000

8 MFA Zichtwei

MFA

€

3.000.000

9 MFA Hof v an Maxima

MFA

€

2.300.000

10 MFA Vrijheidspoort

MFA

€

2.210.000

Figuur 14– Top 10 locaties gemeentelijk eigendam, naar boekwaarde gebouw (afgerond op 10.000), exclusief grond | 01-01-2024

Gemiddelde geplande onderhoudskosten per m² bvo € 40,00

€ 30,80

€ 30,00 € 20,00

€ 23,70

€ 19,40

€ 17,10

1.001 - 2.000 m² bvo

2.001 - 4.000 m² bvo

€ 10,00 € 0,00 ≤ 1.000 m² bvo

≥ 4.001 m² bvo

Figuur 15 - Gemiddelde geplande onderhoudskosten van de komende 10 jaar naar gebouwgrootte

2.1.5 Energieverbruik en duurzaamheid Van de 46 panden in het IAP beschikken we van 29 gebouwen over energiegegevens van de afgelopen 6 jaar. Voor de rest van de gebouwen geldt dat de gebruikers zelf de energielasten dragen of dat het gebouw wordt gerenoveerd of leeg staat. De gebouwen met energie-informatie vormen vanwege het grote volume van de

2025-046270

15/66

gebouwen wel representatief deel van de totale energieomvang. Enige twee uitzonderingen zijn het zwembad en supermarkt Albert Heijn. Watergebruik is buiten beschouwing gelaten in de analyses. Verder zijn er twee gebouwen aangesloten op het warmtenet. Tot slot wordt ook Zwembad Inge de Bruin buiten beschouwing gelaten daar de cijfers volledig zijn verwerkt in de BV BEBOM. Ontwikkeling energieverbruik van de afgelopen 5 jaar In de ontwikkeling van het totale energieverbruik zien we dat het gasverbruik gedurende de afgelopen 5 jaar (periode 2019 tot en met 2023) is afgenomen, zie figuur 21 Hoewel er een lager gebruik was in 2020, wordt dit naar alle waarschijnlijkheid veroorzaakt door de gedeeltelijke sluiting van gebouwen tijdens de aanvang van de COVID-19-maatregelen. In 2021 steeg het gasverbruik zelfs boven het niveau van 2019 uit. Dit werd naar alle waarschijnlijkheid veroorzaakt door de maatregel binnen de scholen om goed te ventileren door de ramen op te zetten, wat er toe kon leiden dat de CV harder ging stoken. Daarom worden de jaren 2020-2021 gezien als niet-representatief. In 2022 en 2023 was het gasverbruik iets lager dan dat van 2019. Wat betreft elektriciteit zien we over de jaren een afname gevolgd door stabilisatie in 2021, 2022 en 2023. De afname van 2020-2021 wordt veroorzaakt door de plaatsing van zonnepanelen in 2020 op 6 daken.

Energieverbruik 2023 In het jaar 2023 bedroeg het gemiddelde gasverbruik 7 m³ per m² bvo per jaar. Gebouwen met een kleiner oppervlak verbruiken relatief meer gas dan gebouwen met een groter oppervlak. Oudere gebouwen, met name uit de periode 1951-1975, vertonen het hoogste gasverbruik, terwijl bij jongere gebouwen het gasverbruik lager ligt vanwege beter isolatie en efficiëntere klimaatsystemen. Bij het elektriciteitsverbruik is er geen duidelijke lijn te zien. Enerzijds omdat de steekproef per categorie beperkt is. Anderzijds omdat bepaalde gebouwen een afwijkend verbruik laten zien. Zo is het elektriciteitsverbruik voor begraafplaats Scheldestraat aanzienlijk hoger dan gemiddeld. Het energieverbruik van sporthallen volgt een geheel ander patroon dan het energieverbruik van scholen. Met een gemiddeld verbruik van circa 11.780 kWh per jaar komt dit neer op 170 kWh per m² bvo (berekening gebaseerd op een gebouw van 69 m² bvo ). Dit ligt ver boven het gemiddelde van de portefeuille van 29 kWh per m² bvo per jaar, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend wordt.

Als we begraafplaats Scheldestraat buiten beschouwing laten, zien we dat het elektriciteitsverbruik toeneemt in de categorie van gebouwen gebouwd tussen 1976 en 2010, maar juist een afname vertoont in de nieuwere gebouwen (vanaf 2011), waarschijnlijk als gevolg van de toepassing van zonnepanelen en energiezuinige verlichting en apparatuur. Gemiddeld bedroegen de kosten in 2023 voor gas en elektriciteit ongeveer € 27,60 per m² bvo per jaar. Dit is aanzienlijk hoger dan het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar (periode 2019 – 2023). Het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar was € 16,00 per m² bvo per jaar. Dit wordt verklaard door de hogere energieprijzen in 2023. Kleinere gebouwen waren in verhouding duurder dan grotere gebouwen, een trend die ook waar te nemen is in de analyse naar bouwjaren. Oudere gebouwen vertonen een hogere kostenratio dan jongere gebouwen. Wanneer we kijken naar de verschillende functietypes, zien we dat het gasverbruik het hoogst is bij gebouwen met een cultuur of overige maatschappelijke functie en bij sportfaciliteiten. Wat betreft elektriciteit ligt het verbruik bij de meeste functietypes rond het gemiddelde van 30 kWh per vierkante meter bvo per jaar, met uitzondering van gebouwen met een ambtelijke, cultuur of niet-maatschappelijke functie, waar het energieverbruik hoger ligt.

Daarentegen vertonen MFA's juist een lager energieverbruik dan het gemiddelde (mede als gevolg van aanwezige zonnepanelen).

2025-046270

16/66

Figuur 16 - Gemiddeld elektra verbruik in KWh per m² bvo, naar categorie

Figuur 17 Gemiddeld gas verbruik in m³ per m² bvo, naar categorie

Gas verbruik (m³) per m² bvo, naar grootte

Gas verbruik (m³) per m² bvo, naar bouwjaar

14,00

12,00

12,00

10,00

10,00

8,00

8,00 6,00

6,00

4,00

4,00

2,00

8

5

8

4

2,00

≤ 1.000 m² bvo

1.001 2.000 m² bvo

2.001 4.000 m² bvo

≥ 4.001 m² bvo

0,00

0,00

Gas

2

5

4

11

3

1950 en ouder

1951 1975

1976 1995

1996 2010

2011 en jonger

Gemid. portefeuille

Gas

Gemid. portefeuille

Figuur 18 - Gemiddeld gas verbruik in m³ per m² bvo, naar grootte en bouwjaar

2025-046270

17/66

Elektra verbruik (kWh) per m² bvo, naar bouwjaar 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00

3

5

5

13

3

1950 en ouder

1951 1975

1976 1995

1996 2010

2011 en jonger

0,00

Elektra

Elektra verbruik (kWh) per m² bvo, naar grootte 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00

11

5

8

5

≤ 1.000 m² bvo

1.001 2.000 m² bvo

2.001 4.000 m² bvo

≥ 4.001 m² bvo

Gemid. portefeuille

Elektra

Gemid. portefeuille

Figuur 19 - Gemiddeld elektra verbruik in m³ per m² bvo, naar grootte en bouwjaar

Gemiddelde energie kosten per m² bvo, naar grootte

Gemiddelde energie kosten per m² bvo, naar bouwjaar

€ 30

€ 40

€ 25

€ 35 € 30

5

€ 20

€ 25

€ 15

8

11

€ 10

€ 20 5

€ 10

€5 8

5

8

4

€5

≤ 1.000 m² bvo

1.001 2.000 m² bvo

2.001 4.000 m² bvo

≥ 4.001 m² bvo

€0

Gas

Elektra

€0

Gemid. portefeuille

5

€ 15 3

5

13

3

2

5

4

11

3

1950 en ouder

1951 1975

1976 1995

1996 2010

2011 en jonger

Gas

Elektra

Gemid. portefeuille

Figuur 20 - Gemiddelde kosten voor gas en elektra verbruik per m² bvo, naar grootte en bouwjaar

2025-046270

18/66

Ontwikkeling totale energieverbruik 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0

27

24

2019

27

24

2020

Elektra verbruik (totaal in kWh/kWh)

28

24

29

2021

25

2022

29

25

2023

Gas verbruik (totaal in kWh/m³)

Figuur 21 - Gemiddeld gas en elektra verbruik in kWh per m³ of kWh, van de afgelopen 5 jaar

2025-046270

19/66

2.2 Gebruikerstevredenheid Naast de analyse van de vastgoeddata is het van belang om vanuit het perspectief van de gebruikers de knelpunten en de kansen van de accommodaties in beeld te brengen. Hoewel data waardevolle informatie verschaft over trends, statistieken en patronen, bieden interviews een goede mogelijkheid om te begrijpen waarom bepaalde trends zich voordoen en welke factoren hieraan ten grondslag liggen. Daarnaast is het mogelijk om bepaalde conclusies aan de hand van de data te verifiëren met de interviews en de achterliggende omstandigheden en context te achterhalen. Voor deze analyse is een selectie gemaakt van de gebruikers van de accommodaties. Om de selectie van partijen te bepalen zijn criteria opgesteld, waarbij o.a. werd gekeken naar de leeftijd en functie van het gebouw. Op basis van deze selectie hebben 20 interviews plaatsgevonden met individuele huurders van gebouwen of huurders die op meer locaties ruimte huren. Deze interviews gaven heldere inzichten in de kansen en knelpunten ten aanzien van de accommodaties. Aan gebruikers (organisaties) die niet zijn geïnterviewd is een enquête gestuurd. Deze enquête bevatte enkele beknopte vragen om een aanvullend inzicht te krijgen over de kansen en knelpunten van bepaalde accommodaties.

2.2.1 Interviews In elk interview is met behulp van een gespreksleidraad een vast aantal onderwerp besproken. De focus lag op de staat van de accommodaties, het gebruik van de accommodaties, financiële situatie en de samenwerking met de gemeente. Uit de interviews zijn de volgende zaken als gemene deler naar voren gekomen: Betaalbaar In nagenoeg alle interviews is door de gebruikers aangegeven dat de huidige huur- en exploitatielasten te dragen zijn. Huisvestingslasten zijn daarmee betaalbaar voor gebruikers. Enige zorgpunt is dat in sommige gevallen de huurprijs wordt geïndexeerd, terwijl de subsidie gelijk blijft. Onderhoud Uit de interviews komt ook naar voren dat gebruikers achterstallig onderhoud ervaren, zowel bij gebouwen uit de jaren '70 en '80 als bij de historische accommodaties in het oude centrum. De historische accommodaties kampen met o.a. lekkages, schimmelproblemen of slechte isolatie, terwijl de gebouwen uit de jaren '70 en '80 met name tekortschieten op het gebied van installaties en lekkages. Hier zijn vaak problemen met ventilatie en het controleren van de binnentemperatuur. Tot slot geven enkele gebruikers aan dat zij onvoldoende inzicht ervaren in het onderhoudsplan van de gemeente en de uitvoering ervan. Gebrek aan capaciteit In enkele interviews met sport- en cultuurverenigingen is een gebrek aan capaciteit naar voren gekomen.

Zo is er sprake van wachtlijsten bij bepaalde sportverenigingen en moet er in sommige gevallen worden uitgeweken naar andere gemeenten. De wachtlijsten worden in sommige gevallen ook veroorzaakt door het gebrek aan kader en niet aan panden. Bepaalde cultuurverenigingen geven aan hun aanbod niet volledig te kunnen aanbieden. In de interviews is naar voren gekomen dat de meeste sportverenigingen die extra capaciteit zoeken niet gebonden zijn aan bepaalde locaties. Het knelpunt lijkt bij de binnensport het grootst. Kansen voor dubbelgebruik In meerdere interviews is naar voren gekomen dat (hoofd)gebruikers kansen zien en bereid zijn om hun accommodaties te delen met andere maatschappelijke partijen. Gebruikers verwachten daarbij een faciliterende rol van de gemeente. In één geval werden hierbij beperkingen ervaren vanwege strenge of onduidelijke regelgeving van de gemeente. In bijlage 7 is een overzicht opgenomen van alle (hoofd)gebruikers die hebben aangegeven kansen te zien voor dubbelgebruik.

2025-046270

20/66

Afstemming met gemeente in het algemeen positief In verschillende gesprekken komt naar voren dat de gebruikers de weg naar de wethouder(s) en beheerders (afdeling vastgoed) weten te vinden. De afstemming over het beheer en de opvolging van acties wordt in het algemeen als positief beoordeeld, maar in een aantal gevallen ook als niet goed ervaren.

2.2.2 Enquête De enquête is naar gebruikers van gemeentelijke gebouwen gestuurd die niet zijn geïnterviewd. De enquête heeft een beperkte respons gehad. Uit deze respons is het volgende naar voren gekomen: Kansen De meest voorkomende kans is het feit dat de meeste gebruikers open staan voor verduurzaming van de accommodaties. Daarnaast staan gebruikers open voor samenwerking met andere maatschappelijke partijen, zoals ook blijkt uit de interviews. Knelpunten De technische staat vormt het meest voorkomende knelpunt, wat het optimale gebruik van de accommodaties belemmert. Zoals uit de interviews ook blijkt, geven gebruikers in de enquête aan dat er sprake is van achterstallig onderhoud.

2025-046270

21/66

2.3 Ontwikkelingen De vastgoedportefeuille van de gemeente Barendrecht is niet los te zien van verschillende ontwikkelingen die zich in de gemeente voordoen. In deze paragraaf worden relevante ontwikkelingen voor dit IAP nader toegelicht. Hierbij is onderscheid gemaakt in (i) demografische ontwikkelingen, (ii) landelijke trends en ontwikkelingen, (iii) lopende projecten en (iv) het IHP.

2.3.1 Demografische ontwikkelingen De gemeente Barendrecht telde op peildatum 1 januari 2024 48.690 inwoners. Sinds de eeuwwisseling is de gemeente flink gegroeid. In 2002 telde de gemeente circa 34.000,; dat betekent een groei van ongeveer 30%. Het CBS verwacht richting 2050 een verdere groei van het inwonersaantal in de gemeente, richting 53.000 inwoners in 2050.

Bevolkingsgroei Barendrecht 60.000 40.000 20.000 0 2002 2006 2010 2014 2018 2022 2026 2030 2034 2038 2042 2046 2050 Inwonersaantal Figuur 22 - Bevolkingsgroei Barendrecht

De leeftijdsopbouw van de inwoners van de gemeente Barendrecht is vergelijkbaar met die van heel Nederland. Zowel in de gemeente als in heel Nederland zijn meeste inwoners tussen de 25 en 65 jaar oud. Meer dan de helft van de inwoners valt in deze leeftijdscategorie. Dit betekent dat de demografische veranderingen die de komende jaren plaats gaan vinden in Nederland, ook in Barendrecht zullen plaatsvinden. De omvang en samenstelling van de Nederlandse bevolking verandert de komende jaren door vergrijzing en immigratie. De groep ouderen wordt steeds groter en de gemiddelde leeftijd steeds hoger.

Figuur 23 – Leeftijdsopbouw inwoners Barendrecht

2025-046270

22/66

Figuur 24 - Leeftijdsopbouw inwoners Nederland

2.3.2 Landelijke trends en ontwikkelingen De vastgoedportefeuille van de gemeente Barendrecht beoogt te voldoen aan de behoefte die er in de gemeente is. Trends en ontwikkelingen spelen een belangrijke rol in de ontwikkeling van die behoefte op de lange termijn. Deze paragraaf beschrijft enkele landelijke trends en ontwikkelingen die invloed hebben op de voorzieningen in de gemeente Barendrecht. Gemeentelijke voorzieningen Het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) heeft als input voor de voorjaarsnota van 2023 van de rijksoverheid de ‘Stand van Nederland’ beschreven. Een van de punten die het SCP daarin benoemt is adequate ondersteuning van mensen in kwetsbare situaties. Gemeentelijke voorzieningen in het sociaal domein vormen een belangrijk vangnet voor mensen die korte of langere tijd niet mee kunnen doen aan de samenleving of zichzelf niet kunnen redden. Het SCP verwacht dat de opgave hiervoor de komende jaren steeds groter wordt. Het aantal gebruikers van voorzieningen in het sociaal domein groeit al jaren. Vergrijzing met passend voorzieningenaanbod Het aantal ouderen neemt de komende jaren fors toe, zowel in Nederland als in Barendrecht. Het Sociaal en Cultureel Planbureau heeft inzicht geven in wat dit voor de ouderenzorg betekent. Er zijn steeds meer ouderen die alleen wonen en ouderen die kampen met gezondheidsproblemen.

Het aantal mensen dat beschikbaar is om voor de ouderen te zorgen zal de komende jaren afnemen. Dit zorgt er ook voor dat de vraag naar ontmoeten voor ouderen toeneemt. Groei van multifunctionele accommodaties In Nederland groeit het aantal multifunctionele accommodaties (MFA’s). Dit zijn samenwerkingsverbanden waarbij verschillende maatschappelijke organisaties samenwerken onder één dak. Het clusteren van maatschappelijke functies in één gebouw bevordert de samenhang in een wijk of dorp. Denk hier onder meer aan voorzieningen voor jeugd, welzijn, zorg, onderwijs en sport in één gebouw, Vaak ook in combinatie met een ontmoetingsfunctie in het gebouw. Het realiseren van MFA’s brengt veel voordelen met zich mee, maar vraagt ook aandacht ten opzichte van exploitatie, beheer en onderhoud. Om een MFA goed te laten werken, dienen hierover duidelijke afspraken gemaakt te worden. Hiervoor ligt doorgaans een belangrijke rol voor de gemeente weggelegd. Multifunctionele organisaties in de cultuursector De trend van MFA’s is ook terug te zien in de cultuursector. De afgelopen jaren ontstaan er steeds mee culturele multifunctionele organisaties (mfo’s). Hierin werken meerdere bedrijven met gespecialiseerde functies samen. Deze organisaties hebben als doel een plek te worden waar de consumenten kunnen genieten van verschillende vormen van cultureel aanbod.

Redenen voor het vormen van MFA’s zijn onder andere het versterken van de sociale cohesie en het vergroten van de aantrekkingskracht tot het efficiënter inzetten van financiële middelen. Daarnaast heeft het een meerwaarde om een divers aanbod onder één dak te kunnen aanbieden en geeft de samenwerking de multifunctionele organisaties een sterkere positie richting gemeente en als samenwerkingspartner voor andere partijen. Kanttekening hierbij is dat de beheerkosten van multifunctionele accommodaties veelal iets hoger zijn.

2025-046270

23/66

Sport Het NOC*NSF maakt met een jaarlijkse rapportage zichtbaar hoe Nederland sport. Tijdens de coronaperiode was het pleidooi om de sportsector open te houden. Dit is niet gelukt en uit de cijfers blijkt dat ongeveer 700.000 mensen (nog) niet zijn teruggekeerd in de sport. De deelname blijft het sterkst achter in de leeftijdsgroepen tussen de 13 en 18 jaar en de groep lager en middelbaar opgeleiden. Daarnaast valt nog een aantal onderdelen op: -

Bij kinderen tot 12 jaar en 65-plussers groeit het aantal sportende mensen weer volop.

-

Het aantal unieke leden bij sportbonden is in 2022 afgenomen met circa 26.000. Deze daling is vooral toe te schrijven aan de jeugd.

-

Tijdens de coronaperiode steeg het percentage inwoners van Nederland dat alleen of ongeorganiseerd sport flink, naar 43%. Inmiddels is dit gedaald naar 35%. Het percentage van inwoners in Nederland dat lid is van een sportvereniging of actief is als abonnee/klant/cursist van een fitnesscentrum of andere (commerciële) sportaanbieder groeit daarentegen.

-

Het aantal sportverenigingen dat aangesloten is bij NOC*NSF is gedaald ten opzichte van 2021. Gemiddeld daalt het aantal sportverenigingen sinds 2013 met 280 verenigingen per jaar. Het gemiddelde aantal leden per vereniging is in die tijd van 180 leden per vereniging gegroeid naar 192 leden per vereniging.

Spreidingswet Sinds februari 2024 is de Spreidingswet van kracht. De Spreidingswet heeft als doel de opvang van asielzoekers evenwichtiger te verdelen over de gemeenten in Nederland. De wet verplicht gemeenten om asielopvangplaatsen te realiseren naar rato van hun inwoneraantal. Voor de gemeente Barendrecht betekent dit dat er 350 asielopvangplaatsen moeten worden opgezet. De gemeente heeft eerder (eigen) woningen ter beschikking gesteld aan asielzoekers. Inmiddels heeft de gemeente Barendrecht een locatie ter beschikking gesteld aan het COA waar deze 350 asielopvangplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Het COA zal zorgdragen voor de opzet en exploitatie van een AZC van 350 asielopvangplaatsen. Verduurzaming In 2019 is in Nederland de Klimaatwet vastgesteld met als doel het bereiken van netto-nul uitstoot van broeikasgassen in Nederland in 2050 en als tussendoel het streven naar 55% broeikasgasreductie in 2030 ten opzichte van 1990. Om dit te realiseren dient ook de gebouwde omgeving, waaronder gemeentelijke accommodaties, broeikasreductie (CO2) te reduceren. Ten behoeve hiervan is onder andere de ‘Sectorale routekaart gemeentelijk maatschappelijk vastgoed’ (2020) opgesteld. Dit is een startpunt met een aanpak op hoofdlijnen voor gemeenten: hoe kunnen gemeenten in een periode van 30 jaar de ambitie uit het Klimaatakkoord realiseren.

Daarnaast moeten gemeente er voor zorgen dat voor 2030 hun vastgoedportefeuille het economisch en maatschappelijk meest verantwoorde energielabel heeft, met als minimum label C. Het landelijk beleid met betrekking tot de plicht naar energielabel A voor kantoren is niet doorgezet na de aanstelling van het nieuwe kabinet Schoof. Het kabinet heeft in 2024 bevestigd dat die plicht er niet komt.

2025-046270

24/66

2.3.3 Lopende projecten en ontwikkelingen Stationstuinen Barendrecht Een van de lopende projecten in Barendrecht is de nieuwbouw van De Stationstuinen. Dit is een stuk Barendrecht ten oosten van het NS-station waar 3.500 woningen komen, waarvan 30% middeldure huur – en koopwoningen en 30% sociale huurwoningen. De visie is om de groene wijk van morgen te creëren waar wonen, werken, leren en recreëren samenkomen. De Stationstuinen zijn in drie deelgebieden verdeeld, namelijk Zuideinde, het kerngebied (Fruit Packing District) en de Gebroken Meeldijk. De plannen voor de eerste bouwlocatie zijn in het Fruit Packing District en zijn reeds in ontwikkeling. In de eerste fase worden hier circa 550 woningen gerealiseerd. De verkoop start naar verwachting in het voorjaar van 2026. Voor de marktinitiatieven aan de deelgebieden Gebroken Meeldijk en Zuideinde zijn massa- & haalbaarheidsstudies gestart. In de planvorming voor dit gebied is rekening gehouden met de realisatie van maatschappelijk voorzieningen.

Wijkindeling en impressie De Stationstuinen Barendrecht Voor bepaalde gebouwen in Barendrecht zijn er plannen voor renovatie of andere ingrepen. Als gevolg worden ze momenteel niet of minimaal onderhouden door de gemeente. De desbetreffende renovatieprojecten worden hier toegelicht. Uitbreiding Inge de Bruijn zwembad. Momenteel is er een project in ontwikkeling om een binnenzwembad met een buitenbeleving te realiseren bij het Inge de Bruijn Zwembad. Het project bevindt zich nog in de voorbereidende fase. De Driesprong Door de raad is een voorbereidingskrediet afgegeven voor de onderzoeken naar en voorbereidingen voor een nieuwe sportaccommodatie ter vervanging van sporthal De Driesprong. Renovatie Gebouw ‘t Trefpunt Gebouw ‘t Trefpunt is een gemeentelijk monument aan de Dr. Kuyperstraat 4 dat door de jaren heen een wijkfunctie had en gebruik is als school en kunst- en cultuurgebouw. Het werd gebouwd in 1955 en is al eens gerenoveerd in 1994. Hoewel er plannen waren voor sloop, is besloten het gebouw te renoveren om onder

2025-046270

25/66

andere het energielabel van F naar A+++ te verbeteren. De renovatie omvat ook de toevoeging van een nieuwe tribune in de grote zaal en een flexibele indeling. Dit kan mogelijk helpen om het tekort aan ruimte van bepaalde kunst- en cultuurverenigingen op te vangen. Ingebruikname gebouw Kruidentuin 10-10a Het gebouw Kruidentuin 10-10a is een voormalig schoolgebouw, dat voor het laatst in gebruik was als Dr. Schaepmanschool, en inmiddels geschikt is gemaakt voor maatschappelijke voorzieningen. Vanaf januari 2025 maken de Voedsel- en Kledingbank, stichting De Overburen en het Pretloket gebruik van het gebouw en wordt het gebruikt als huiskamer voor Oekraïners.

Gebouw Kruidentuin 10-10a Project Oude Dorp In oktober 2024 stelde het college een nieuw plan van aanpak vast om stapsgewijs toe te werken naar een integrale benadering van de oude dorpskern, met participatie als uitgangspunt. Bewoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en erfgoedpartners worden actief betrokken bij de hernieuwde visie op de toekomst van het Oude Dorp. De programmamanager richt zich op de dorpskern en de koppeling met de bredere Centrumaanpak. De koers wordt mede bepaald door input uit participatie en droomscenario’s voor het dorpsplein, met oog voor uiteenlopende belangen. Onderwerpen die hierbij aan bod komen zijn onder meer: -

Klimaat adaptieve inrichting en vervanging van de riolering

-

Inrichting en gebruik van het Doormanplein

-

Mobiliteit, parkeren en verkeersveiligheid

-

Balans tussen horeca, leefbaarheid, erfgoed en cultuurhistorie

Sloop woningen Maasstraat Op 21 januari 2025 heeft het college besloten dat de woningen Maasstraat 25, 27, 29 en 31 worden gesloopt en dat het betreffende terrein daarna wordt herontwikkeld. Gemeentewerf

2025-046270

26/66

Er wordt onderzocht of op de NAM-locatie bij de A29 een ‘circulair centrum’ gerealiseerd kan worden. In dit scenario wordt ook de huidige gemeentewerf betrokken.” BRON: Barendrecht Werelddorp 2022-2026

2025-046270

27/66

2.4 Bevindingen Op basis van de inventarisatie en analyse in dit hoofdstuk zijn de volgende bevindingen gedaan. Deze worden als input meegenomen bij het formuleren van de huisvestingsscenario’s in hoofdstuk 4. Kwaliteitsimpuls gebouwen Uit de interviews en verzamelde gegevens is gebleken dat bij een deel van gebouwen sprake is van achterstallig onderhoud. Het betreft voornamelijk gebouwen die dateren van vóór 1930 en veelal een cultuurfunctie of niet-maatschappelijke functie vervullen. Deze panden zijn in de loop der tijd beperkt of niet bouwtechnisch gemoderniseerd, wat zich uit in slechte isolatie en een laag energielabel. De gemeente herkent deze signalen, onderhoud is veelal uitgesteld in afwachting van deze integrale portefeuille studie. Deze gebouwen vereisen op korte termijn onderhoudsmaatregelen, gericht op het overbruggen van de periode tot nader onderzoek is uitgevoerd naar de langetermijnscenario’s, of, indien noodzakelijk, het realiseren van een ingrijpende kwaliteitsimpuls.

Gebouw D’Ouwe School Extra capaciteit binnensport In de interviews is aangegeven dat er bij minimaal 10 binnensport- en cultuurverenigingen te weinig capaciteit is voor hun activiteiten. Ze moeten regelmatig uitwijken naar andere gemeenten, hebben wachtlijsten of kunnen niet hun gewenste aanbod aanbieden. Met de verdere groei van Barendrecht is het de verwachting dat deze druk op de beschikbare capaciteit (aan binnensportaccommodaties) zal aanhouden en mogelijk toenemen. Hoewel gebruikers van sportaccommodaties behoefte hebben aan extra capaciteit, richt de gemeente zich bij nieuwbouw van binnensportvoorzieningen in de eerste plaats op het faciliteren van voldoende bewegingsonderwijs. De beschikbaarheid en planning van nieuwe accommodaties worden dan ook grotendeels bepaald door de onderwijsbehoefte, Als blijkt dat er vanuit onderwijs geen noodzaak is voor extra zaalcapaciteit in relatie tot bewegingsonderwijs, zal er geen nieuwe accommodatie worden gerealiseerd. Een veranderende vraag naar voorzieningen De gemeente Barendrecht staat de komende jaren – in lijn met de landelijke trend - voor de uitdaging van vergrijzing. Dit impliceert een demografische verschuiving waarbij een aanzienlijk deel van de bevolking 65 jaar of ouder is. Deze vergrijzing brengt naar verwachting een grotere vraag naar voorzieningen voor zorg en welzijn met zich mee.

Ook wordt (landelijk) een toename van kwetsbare groepen verwacht, die ook vragen om voorzieningen vanuit het sociaal domein. Voor ontmoeten zou meer gebruik gemaakt kunnen worden van accommodaties die veelal overdag leegstaan, zoals sportkantines. Dit is ook in lijn met het meerjarenprogramma ‘Barendrecht Werelddorp’.

2025-046270

28/66

Verder met verduurzaming De gemeente Barendrecht werkt al enkele jaren actief aan de verduurzaming van haar gemeentelijke accommodaties. In dit kader zijn in diverse gebouwen de traditionele verlichtingssystemen vervangen door energiezuinige LED-verlichting. Om het energieverbruik verder te beperken, zijn in meerdere panden ook bewegingssensoren en slimme lichtregelsystemen geplaatst. Deze zorgen ervoor dat verlichting alleen brandt wanneer dat nodig is. Ook op het gebied van klimaatinstallaties zet de gemeente belangrijke stappen. Bij elke vervanging wordt gekeken naar de meest energie-efficiënte oplossing. Zo zijn inmiddels verschillende luchtbehandelingskasten voorzien van gelijkstroomventilatoren en warmteterugwinningsystemen, die minimaal 30% minder energie verbruiken dan de conventionele systemen. Daarnaast wordt een aantal van deze installaties aangestuurd op basis van de gemeten luchtkwaliteit. Hierdoor draaien ze niet onnodig op volle kracht, wat extra energiebesparing oplevert. Als aanvulling op deze maatregelen worden ook de circulatiepompen vervangen door toerengeregelde varianten. Deze passen hun vermogen automatisch aan op basis van behoefte en leveren doorgaans een energiebesparing van minimaal 50%. Met deze maatregelen zet Barendrecht concrete stappen richting een duurzamere en energiezuinigere vastgoedportefeuille. De komende jaren worden verdere stappen gezet.

2025-046270

29/66

3. Beleidskader Om per gebouw tot afgewogen scenario’s te komen, dient rekening te worden gehouden met (landelijke) wetgeving en vigerend gemeentelijk beleid. In het Integraal Accommodatieplan is het volgende beleidskader toegepast: Wettelijke kaders •

Wet Markt en Overheid

•

Wet Primair en Voortgezet Onderwijs

•

Wet Stelsel Openbare Bibliotheekvoorzieningen

•

Wet op de lijkbezorging

Gemeentelijk beleidskader De gemeentelijke accommodaties dienen verschillende beleidsdoelen. De onderstaande (beleids)documenten zijn het uitgangspunt bij het formuleren van de scenario’s: •

Milieuopgave Barendrecht 2023-2026

•

Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs

•

Barendrecht Werelddorp 2022-2026

•

Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (2024)

•

Cultuurnota Barendrecht 2017-2022

•

Erfgoedverordening Gemeente Barendrecht 2016 en het Erfgoedbeleid (2025)

•

Kadernota maatschappelijk vastgoed 2013

•

Nota huur(prijs)beleid 2014

•

Verordening op de gemeentelijke begraafplaatsen 2018

•

Begroting 2024, Meerjarenraming 2024-2026

•

Sport- en beweegnota 2025

Bij de uitwerking in hoofdstuk 4 staat specifieker beschreven wat de relevantie van deze kaders is voor de scenario’s. Uitgangspunten Naast bovenstaande wettelijke en beleidsmatige kaders zijn in dit Integraal Accommodatieplan de volgende uitgangspunten gehanteerd: Multifunctioneel gebruik •

Binnen gemeentelijke accommodaties wordt multifunctioneel gebruik zo veel mogelijk gestimuleerd.

•

Om multifunctioneel gebruik te faciliteren formuleert de gemeente heldere kaders ten aanzien van o.a. rolverdeling, programmering en tarieven.

2025-046270

30/66

•

Bij de realisatie van nieuwe gebouwen wordt in het ontwerp rekening gehouden met multifunctioneel gebruik.

Efficiënte huisvesting •

Er wordt ingezet op efficiënte huisvesting, waarbij in de planvorming en roostering wordt gestuurd op een hoge benutting en bezetting van de gemeentelijke gebouwen.

•

Er wordt bij de realisatie of renovatie van gebouwen ingezet op het voorkomen van (het realiseren) van tijdelijke huisvesting.

Strategisch vastgoed Gemeentelijke gebouwen kunnen worden aangemerkt als strategisch vastgoed indien: •

het gebouw en/of de locatie een grote herontwikkelingspotentie heeft.

•

de (huur)inkomsten nu en in de toekomst substantieel hoger zijn dan de uitgaven.

Uit de bestaande vastgoed gerelateerde beleidskaders is gebleken dat deze momenteel niet geheel meer voldoen aan de wet en regelgeving. Onder andere door recente jurisprudentie zoals het Didam-arrest en de wet markt en overheid. Geadviseerd wordt de Kadernota maatschappelijk vastgoed en de nota Huur (prijs) beleid te actualiseren.

2025-046270

31/66

4. Scenario’s 4.1 Samenvatting Scenario’s Voor alle gebouwen zijn in dit hoofdstuk scenario’s geformuleerd. In het onderstaande overzicht staat per gebouw het voorkeursscenario scenario beschreven. Voor de te onderzoeken panden beoordelen we te zijner tijd welke mogelijke scenario’s relevant zijn om te onderzoeken. Hierbij worden aspecten afgewogen als ruimtebehoefte van gebruikers, renovatieopties, verplaatsing van gebruikers, multifunctioneel gebruik of vervangende nieuwbouw op een alternatieve locatie. Met als doel om voor elk pand een toekomstbestendige keuze te maken.

Gebouw

Adres

Bouwjaar

Energielabel

1966/1988 /2001

A++/A

1998

A+++

Voorkeursscenario

Ambtelijk Gemeentehuis Barendrecht

Binnenhof 1 Maasstraat 28a

Gemeentewerf Barendrecht

Londen 15

Onderzoeken Onderzoeken

Sport - binnensport Sporthal Lagewei

Ploegwei 3

2006

E

Sporthal De Driesprong

Marijkesingel 20-22

1977

G

In stand houden en verbeteren energieprestatie naar label C voor 2030 in combinatie met groot onderhoud Voorbereidingskrediet verstrekt door Raad In stand houden en verbeteren energieprestatie naar label C voor 2030 in combinatie met groot onderhoud In stand houden en verbeteren energieprestatie naar label C voor 2030 In stand houden en verbeteren energieprestatie naar label C voor 2030

Sporthal Aksent

Bachlaan 6-8

1995

E

Gymzaal De Zeeheld

Evertsenstraat 14

2003

G

Sporthal De Bongerd

Dierensteinweg 4d

2015

D

Sportaccommodatie Flensburg

Flensburg 5

2004

A

In stand houden

Gymzaal Jonge Gaarde

Dierensteinweg 2

1974

C

In stand houden

Hamburg 200 (198204)

1999

A

In stand houden, ontwikkeling uitbreiding in voorbereidende fase

Noldijk 73-73a-73b

1991

Noldijk 85

2021

Sport - overig Zwembad Inge de Bruijn Watersporthaven Noldijk (aanlegsteiger) Watersporthaven ‘t Waaltje

NVT NVT

In stand houden In stand houden

Cultuur

2025-046270

32/66

Gebouw het Kruispunt Gebouw ‘t Trefpunt Gebouw de Baerne

Middenbaan 109113, Middenbaan 97, Achterom 125 Dr. Kuyperstraat 4 Buitenlandse Baan 1 - 2e Barendrechtseweg

1994

A++

In stand houden

1955

C

Wordt momenteel gerenoveerd

1961

G

Onderzoeken

ca. 1890

F

Onderzoeken

Gebouw D'Ouweschool

Dorpsstraat 150

Gebouw de Beuk

1e Barendrechtseweg 53-55

1929

G

Onderzoeken

Gebouw de Watertoren inclusief trouwzaal

Dorpsstraat 152

1912

NVT

Onderzoeken

2006

A

Onderzoeken

2006

A

In stand houden

Zorg en welzijn MFA Carnisseweg Bedrijfsruimte E

Zuider-Carnisseweg 110 Reling 227 – Middeldijkerplein 250

Paddeweg 24

Paddeweg 24

1970

G

Onderzoeken

Villa Kakelbont

Torenmolen 66-68

1995

D

In stand houden, inclusief verbeteren energieprestatie naar energielabel C voor 2030

Scheldestraat 1a

1915

NVT

In stand houden

3e Barendrechtseweg 458-462

2004

C/B

In stand houden

Woning Watertoren

Dorpsstraat 154

1900

Woning Ziedewijdsedijk 89

Ziedewijdsedijk 89

1961

Niet – maatschappelijk vastgoed Dienstgebouw (Begraafplaats Scheldestraat) Dienstgebouw en aula (Begraafplaats Den Ouden Dijck)

Parkeergarage Havenhoofd

Reuchlinhaven 92 Havenhoofd 43 Ziedewijdsekade 7892 3e Barendrechtseweg 454 Maasstraat 25-27 Maasstraat 29-31

In onderzoek In onderzoek

Onderzoek Afstoten

2005

NVT

In stand houden

1982

NVT

In stand houden

1970

In onderzoek

1962 1962

NVT NVT

Herontwikkeling Herontwikkeling

Stationsweg 134

1991

NVT

In stand houden

Volkstuincomplex 1e Barendrechtseweg

1e Barendrechtseweg 2

1987

NVT

In stand houden

Loods Achterzeedijk 70

Achterzeedijk 70

NB

In onderzoek

Afstoten

1969

In onderzoek

Onderzoeken

Woonwagencentrum Ziedewijdsekade Woning 3e Barendrechtseweg 454 Woningen Maasstraat 25-27 Woningen Maasstraat 29-31 Volkstuincomplex Stationsweg

Afstoten

Overig maatschappelijk vastgoed Gebouw Kruidentuin 10-10a

2025-046270

Kruidentuin 10-10a

33/66

Bachlaan 4 nabij

Bachlaan 4 nabij

2020

Politiebureau Centrum Carnisselande 't Plein

Maasstraat 28 Middeldijkerplein 248 - Reling 225

2001

In onderzoek B

2006

A++

2000

A+/A++/A/ D

2002

A

2003

D/C/B

2004

A/A+

In stand houden

2006

A+

In stand houden

2017

A

In stand houden

2016

A+++/C/A+

In stand houden

2014

A+

In stand houden

Afstoten In stand houden In stand houden

MFA’s MFA Waterpoort

MFA Meerwedepoort MFA Riederpoort

MFA Vrijheidspoort

MFA Vrijenburgpoort MFA Kruidentuin MFA Zichtwei MFA Hof van Maxima

Middeldijkerplein 1-9

Olmenwede 1 Riederhagen 2

Kouwenhoven-akker 14 - Hendrikse-akker 11 Hertenburg 32-36 Vrijenburglaan 61-65 Kruidentuin 6-6a-88a Haarspitwei 5-7-9 Hedwigepolder 2-4 Adrianapolder 50

In stand houden, inclusief verbeteren energieprestatie naar energielabel C voor 2030 In stand houden In stand houden, inclusief verbeteren energieprestatie naar energielabel C voor 2030

Tabel 1 - Voorkeursscenario per pand

4.2 Ambtelijk De gemeente heeft 2 gebouwen in eigendom met een ambtelijke functie, te weten Naam gebouw

Straat en Huisnummer

Bouwjaar

Omvang

Gemeentehuis Barendrecht

Binnenhof 1 - Maasstraat 28a

1966/1988/2001

8.981 m²

Gemeentewerf Barendrecht

Londen 15

1998

2.635 m²

Tabel 2 - Ambtelijke panden

Kaders •

Een gemeente is niet verplicht om een fysiek gemeentehuis te hebben. Hoewel veel gemeenten wel een gemeentehuis hebben waar burgers terecht kunnen voor diensten zoals het aanvragen van paspoorten en rijbewijzen, is het niet wettelijk verplicht. Gemeenten moeten wel zorgen dat hun diensten toegankelijk zijn voor inwoners, maar dit kan ook via andere locaties of online worden geregeld.

•

De gemeente heeft de wettelijke verplichting voor het beheer van alle afvalstoffen die bij inwoners vrijkomen en is verantwoordelijk voor onbeheerd aangetroffen afval. Daarnaast is de gemeente verantwoordelijk voor onderhoud van wegen en groenvoorziening. Op een gemeentewerf vinden ondersteunende activiteiten plaats die nodig zijn voor de uitvoering van deze gemeentelijke taken. De gemeentewerf kan tevens het inzamelpunt voor afvalstoffen van inwoners zijn. BRON: Activiteitenbesluit Gemeentewerven

•

Vóór 1-1-2030 verduurzamen we de vastgoedportefeuille van de gemeente naar het economisch en maatschappelijk meest verantwoorde energielabel met als minimum label A voor de gemeentelijke kantoorgebouwen. BRON: Milieuopgave Barendrecht 2023

2025-046270

34/66

Accommodaties Gemeentehuis Barendrecht (incl. Aad van Loon) Kenmerken - aandachtspunten: • • • • • •

Technische staat: goed Energielabel A++/A Ambtelijke ruimtebehoefte na ontvlechting BAR-Organisatie Schilderwerk uitgesteld in afwachting onderzoek gemeentehuis Lekkage Aad van Loon Sport wordt momenteel aangepakt

Uitvoering: 1. Onderzoeken

Gemeentehuis Barendrecht Gemeentewerf Barendrecht Kenmerken - aandachtspunten: • Technische staat: redelijk • Energielabel A+++ • Onderzoek circulair centrum op NAM-locatie Uitvoering: 1.

Onderzoeken

2025-046270

35/66

4.3 Sport – binnensport De gemeente heeft 6 gebouwen in eigendom, die uitsluitend ten behoeve van binnensport zijn, te weten: Naam gebouw

Straat en Huisnummer

Bouwjaar

Omvang

Sporthal Lagewei

Ploegwei 3

2006

2.024 m2

Sporthal De Driesprong

Marijkesingel 20-22

1977

2.607 m2

Sporthal Aksent

Bachlaan 6-8

1995

1.637 m2

Gymzaal De Zeeheld

Evertsenstraat 14

2003

557 m2

Sporthal De Bongerd

Dierensteinweg 4d

2015

1.205 m2

Sportaccommodatie Flensburg

Flensburg 5

2004

814 m2

Tabel 3 - Gebouwen uitsluitend ten behoeve van binnensport

Naast de bovenstaande binnensportaccommodaties beschikt de gemeente over MFA’s waar een deel van de accommodatie is ingericht om bewegingsonderwijs en binnensport te faciliteren.

Totaaloverzicht binnensportaccommodaties gemeente: zaaldelen en bezetting Uitgangspunt gebruik tussen 8.00 en 23.00 uur. Naam gebouw

Straat en Huisnummer

Zaaldelen

Bezetting

Sporthal Lagewei

Ploegwei 3

3

68%

Sporthal De Driesprong

Marijkesingel 20-22

3

68%

Sporthal Aksent

Bachlaan 6-8

3

68%

Sportaccommodatie Flensburg

Flensburg 5

1

*

Gymzaal De Zeeheld

Evertsenstraat 14

1

45%

Sporthal De Bongerd

3

68%

1

46%

Gymzaal - MFA Zichtwei

Dierensteinweg 4d Hedwigepolder 2-4 Adrianapolder 50 Haarspitwei 5 - 7 - 9

1

57%

Gymzaal - Jonge Gaarde

Dierensteinweg 2

1

*

Sportzaal - MFA De Kruidentuin

Kruidentuin 6-6a-8-8a Riederhagen 2 Riederhof 37-39 Hertenburg 32-36 Vrijenburglaan 61-65 Middeldijkerplein 1-9

2

41%

3

43%

2

53%

4

55%

28

56%

Gymzaal - MFA Hof van Maxima

Sporthal - MFA Riederpoort Sportzaal - MFA Vrijeburgpoort Sporthal - MFA Waterpoort TOTAAL

Tabel 4 - Totaaloverzicht binnensportaccommodaties

2025-046270

36/66

* Geen data bekend van 2024, in verband met oplevering van gymzaal Jonge Gaarde in 2025 en overdracht van sportaccommodatie Flensburg oktober 2025

Kaders •

• •

Voor het bewegingsonderwijs van het primair, speciaal en voortgezet onderwijs heeft de gemeente een wettelijke zorgplicht voor de huisvesting (Wet op het Primair en Voortgezet Onderwijs). In de Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs van de gemeente Barendrecht staan kaders hiervoor beschreven. Voor het realiseren van nieuwe sportaccommodaties zijn individuen en verenigingen in eerste instantie zelf verantwoordelijk. Sportverenigingen krijgen subsidie op basis van o.a. ledenaantallen. De gemeente Barendrecht bouwt binnensportaccommodaties primair voor het bewegingsonderwijs. Het faciliteren van overige binnensport kan slechts meegewogen worden als dit aansluit bij de onderwijsbehoefte en maatschappelijke meerwaarde heeft. BRON: Sport- en beweegnota 2025