C 210317 Stand van zaken van de lopende prestatieafspraken met Eemland Wonen (248586)

inlichtingen bij

Bianca van Os

doorkiesnummer

(035) 5481718

uw kenmerk ons kenmerk

datum portefeuillehouder(s) onderwerp

238421 / 248586

Aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn

17 maart 2021 Wethouder Jansma Stand van zaken van de lopende prestatieafspraken met Eemland Wonen

Geachte leden van de raad en steunfractieleden, Op grond van de Woningwet maken wij prestatieafspraken met corporatie Eemland Wonen. Op uw verzoek hebben wij de stand van zaken van de lopende prestatieafspraken aangescherpt. Per thema hebben wij dit voor u weergegeven in bijgevoegde bijlage. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: stand van zaken lopende prestatieafspraken

Stationsweg 18 Postbus 1003 3740 BA Baarn t (035) 548 16 11 e gemeente@baarn.nl I Voor ons privacybeleid zie www.baarn.nl Bank Nederlandse Gemeenten NL28BNGH0285000594. Bij beantwoording graag datum en kenmerk brief vermelden

Bijlage Beschikbaarheid sociale voorraad Nr. 1

Beschrijving Verkoop woningen Eemland Wonen voert een terughoudend verkoopbeleid. Woningen die gezien hun waarde niet als sociale huurwoningen kunnen worden aangemerkt en verspreid of versnipperd bezit worden bij mutatie verkocht. Eemland Wonen verkoopt maximaal 80 woningen in vier jaar tijd. De te verkopen sociale huurwoningen zullen primair worden aangeboden aan huishoudens met een maximaal inkomen tot circa € 55.000,- (conform Visie Wonen 2019, prijspeil 2019).

2

Verkoop grote woning Eemland Wonen zal een vrijkomende en voor verkoop gelabelde woning niet verkopen, indien zich op dat moment een huishouden aandient dat gezien het inkomen en de gezinssamenstelling dringend een grote sociale huurwoning nodig heeft. Eemland Wonen levert deze woning aan de gemeente voor het grote gezin.

3

Doelgroep menging Bij nieuwbouwcomplexen van meer dan tien woningen wordt gestreefd om een gedifferentieerd woningaanbod te creëren. Bij de ontwikkeling van nieuwbouwplannen worden scenario’s opgesteld waarbij een combinatie van sociale huur (met huren tot € 651,03, prijspeil 2019), geliberaliseerde huur (met huren tot € 950,- (conform Visie Wonen 2019, prijspeil 2019) en sociale koopwoningen (koopprijzen tot € 200.000,-, prijspeil 2017) worden besproken. Hierbij wordt ingestoken op het principe van maximaal 30% geliberaliseerde huur en/of sociale koop.

4

5

Jongerencontracten Eemland Wonen handhaaft in 2020 het aantal woningen dat specifiek is gelabeld voor jongeren met een tijdelijk contract om toekomstige stagnatie in de doorstroming te voorkomen. Doorstroming ‘De Oude Werf’ Eemland Wonen en de gemeente Baarn onderzoeken in 2020 of en hoe de

Stand van zaken Er zijn in 2020 drie sociale huurwoningen verkocht. De woningen zijn alle drie verkocht aan huishoudens met een inkomen tot € 55.000,-. Er zijn in 2020 twee woningen teruggekocht voor verhuur. Eén is toegevoegd aan het sociale huursegment en één aan het vrijesectorverhuursegment . Er is in 2020 één grote sociale huurwoning verkocht maar er was op dat moment geen urgent groot gezin. Bij de Troelstralaan zijn diverse scenario’s onderzocht. Uiteindelijk worden alle woningen sociale huurwoningen vanwege de mogelijkheid om beroep te doen op de regeling vermindering verhuurdersheffing. Bij het project Tolweg wordt ingezet op doelgroep menging. Dit aantal is gehandhaafd.

Onderzoek is afgerond. Ongeveer 33% is

Type resultaatafspraak

inspanningsafspraak

resultaatafspraak

resultaatafspraak

inspannings-

huurders met een tijdelijk huurcontract van het project ‘De Oude Werf’ zijn doorgestroomd naar reguliere huisvesting aangezien de tijdelijke contracten van de eerste huurders in 2022 aflopen.

inmiddels doorgestroomd naar andere huisvesting. Met de nog zittende huurders van de eerste verhuringen worden in 2021 woonadviesgesprekken gevoerd. In 2020 is besloten drie woningen op de Verbindingsweg te splitsen naar negen studio’s.

6

Woningsplitsing Eemland Wonen onderzoekt binnen haar bezit welke mogelijkheden er zijn om woningen te splitsen. Eemland Wonen en de gemeente onderzoeken samen de randvoorwaarden die gelden bij woningsplitsing.

7

Experiment meerstemmig bouwen Troelstralaan en omgeving Eemland Wonen bereidt de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen voor op het terrein van de Troelstralaan en omgeving voor een mix van doelgroepen. Bij de scenario’s wordt ook de mogelijkheid van toevoeging van 20% sociale koop onderzocht. De gemeente, de huurdersraad Eemland en de omwonenden participeren actief in het ontwikkeltraject.

Gemeente, huurdersraad Eemland, omwonenden en woningzoekenden participeren actief in het ontwikkeltraject. Er is een mix van verschillende types woningen in de sociale huur. Zie ook toelichting punt 3.

8

Herstructurering seniorenwoningen Kemphaanstraat Eemland Wonen pakt zo spoedig mogelijk als tussen partijen kan worden overeengekomen de herstructurering van de seniorenwoningen aan de Kemphaanstraat op met als doel in 2020 te starten met de procedure om te komen tot herontwikkeling van deze locatie.

De verwachting is dat in Q1 2022 de omgevingsvergunningsaanvraag gedaan wordt.

9

Toevoeging van sociale huurwoningen* De gemeente Baarn zet in op het toevoegen van per saldo 225 sociale huurwoningen gericht op een omvang van de sociale huurvoorraad van 3.000 sociale huurwoningen in 2025. Eemland Wonen wil gemiddeld 30 nieuwbouwwoningen per jaar (laten) bouwen en onderzoekt samen met de gemeente de mogelijkheden om deze woningen te (laten) realiseren.

Er is in 2020 één sociale huurwoning via terugkoop toegevoegd en er zijn in 2020 20 sociale huurwoningen overgenomen van Mooiland. Door vertraging bij nieuwbouw De Loef en bij de splitsing van de Verbindingsweg worden deze pas in 2021 opgeleverd.

10

Doelgroepenverordening De gemeente gaat een doelgroepenverordening opstellen voor o.a. sociale huur, middenhuur en sociale koop.

In december 2020 is de doelgroepenverordening vastgesteld.

* Verwachte oplevering

Projectnaam

Aantal

Netto toevoeging sociale woningen

Fase

afspraak

inspanningsafspraak

inspanningsafspraak

inspanningsafspraak

inspanningsafspraak

resultaatafspraak

2021 2021 2022 2023 2023 2024 ??

1

De Loef Verbindingsweg Troelstralaan eo Tuinen van Noord De Tolweg Kemphaanstraat Baarnsche Zoom1

28 appartementen 9 studio’s 39 woningen 12 appartementen 49 appartementen 42 appartementen 105 woningen

Uitvoering is mede afhankelijk van het aanbestedingstraject.

28 6 15 12 49 18 105

Uitvoeringsfase – verhuur in 2021 Uitvoeringsfase – verhuur in 2021 Voorbereiding Turn-key afname Turn-key afname Voorbereiding Voorbereiding

Betaalbaarheid Nr. 1

Beschrijving Huurverhoging Eemland Wonen zet in op een gemiddeld huurverhogingsbeleid op inflatie waarbij een gedifferentieerde huurverhoging wordt toegepast. Eemland Wonen past daarnaast de inkomensafhankelijke huurverhoging toe. De besteding van de extra huurinkomsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt volledig aangewend ter invulling van de prestatieafspraken. Wijzigingen in de wetgeving kan aanleiding zijn om deze prestatieafspraken tussentijds te wijzigen.

Stand van zaken Er wordt voldaan aan de voorgeschreven regels van de overheid. De gemiddelde huursomstijging bij de sociale huurwoningen was gelijk aan inflatie.

2

Tweehurenbeleid Eemland Wonen zorgt er, mede door toepassing van tweehurenbeleid, voor dat van het hele bezit minimaal 80% van de sociale huurwoningen bereikbaar zijn voor de primaire doelgroep.

Door verruiming van toepassing van het tweehurenbeleid was meer dan 80% van de geadverteerde woningen bereikbaar voor de primaire doelgroep.

3

Nieuwbouw sociale koop Om sociale koopwoningen voor (jonge) huishoudens met een inkomen tot circa € 55.000,- toegankelijk te maken gaan gemeente en Eemland Wonen onderzoeken welke alternatieve financieringsvormen gewenst zijn zodat deze woningen ook beschikbaar blijven als betaalbare woning voor ten minste 10 jaar conform het Bro (2017).

Wordt opgepakt in Q3 – Q4 2021

4

Starterslening De gemeente gaat de inzet van de starterslening per project bekijken, waardoor de financierbaarheid van woningen wordt verbeterd.

In 2020 waren er geen projecten van Eemland Wonen waarop dit van toepassing was.

5

Huurgewenning Eemland Wonen onderzoekt in 2020-2021 of en zo ja, hoe zij ‘huurgewenning’ toe gaat passen voor één- en tweepersoons ouderenhuishoudens met een pensioengerechtigde leeftijd die van een eengezinswoning naar een passende toegankelijke woning verhuizen.

Onderzoek zal plaatsvinden in 2021. Huurgewenning zal worden ingezet bij project De Loef

Type resultaat-afspraak

resultaat-afspraak

inspannings-afspraak

resultaat-afspraak

Huisvesting specifieke doelgroepen Nr. 1

Beschrijving Directe bemiddeling zorgdoelgroepen Ten behoeve van uitstroom uit beschermd Wonen en de opvang van kwetsbare jongeren waarover afspraken zijn gemaakt met erkende hulpverleningsinstellingen, jaarlijks circa 10 woningen beschikbaar te stellen via directe bemiddeling voor deze doelgroepen in een betaalbare prijsklasse.

Stand van zaken Dit is afhankelijk van of er een verzoek komt van een instelling om een woning voor uitstroom. In 2020 is er één aanvraag geweest, maar bleek de persoon toch via de reguliere weg uit te kunnen stromen. In de praktijk blijkt dat mensen ook uitstromen via de reguliere weg (via eigen inschrijving Woningnet).

Type resultaat-afspraak

2

Geclusterd wonen Als onderdeel van de +225 sociale huurwoningen is er behoefte aan geclusterd wonen van minimaal 25 woningen. Gemeente en Eemland Wonen onderzoeken samen welke bijdrage Eemland Wonen aan deze toevoeging kan bijdragen in haar bouwplannen.

Dit hangt samen met de nieuwbouwplannen. Baarnhuis waarvoor een intentie-afspraak loopt met Eemland Wonen is een vorm van geclusterd wonen.

inspannings-afspraak

3

Directe bemiddeling statushouders Eemland Wonen huisvest statushouders conform de taakstelling van de gemeente Baarn.

Taakstelling 2020 is behaald. De taakstelling 1e helft 2021 is 20 personen huisvesten.

resultaat-afspraak

4

Informatievoorziening prettig langer thuis wonen We zetten in op informatievoorziening over de mogelijkheden om prettig langer thuis te wonen.

Campagne in uitvoering vanaf Q4 2020 o.a. gratis online huistest en magazine. Raad is hierover geïnformeerd via rapportage sociaal domein dec 2020.

inspannings-afspraak

5

Verhuiscoach In 2017 is gezamenlijk een verhuiscoach aangesteld voor de duur van 3 jaar. Doel is bevordering van verhuizing naar een geschiktere woning indien de huidige woning qua gezondheidsredenen niet meer voldoet (op termijn). Gemeente en Eemland Wonen hebben besloten om vanaf 2020 de inzet van de verhuiscoach te verlengen met een periode van twee jaar.

In Q2 2021 volgt evaluatie en besluit over inzet van verhuiscoach vanaf 2022.

resultaat-afspraak

Leefbaarheid Nr. 1

Beschrijving Integratie zorgdoelgroepen Om integratie en het prettig wonen in de wijk van zorgdoelgroepen te bevorderen vanuit de VG- en GGZ-zorg gaan we in gesprek met zorgpartijen die een rol spelen in de (ambulante) begeleiding van deze doelgroepen.

Stand van zaken Is onderdeel van samenwerken in de wijk door o.a. de wijkwerkers van welzijn en welzin en wijkbeheerders van corporatie in combinatie met aanbieders ambulante begeleiding.

2

Jaarlijkse leefbaarheidskosten Er wordt jaarlijks een bedrag begroot als stimulans voor de leefbaarheid van buurten en wijken waar Eemland Wonen woningen heeft staan. De inzet bestaat uit verschillende onderdelen zoals: participatieprojecten huurders, buurtbemiddeling (waaronder zorg voor verwarde huurders), verhuiscoach, inzet twee wijkbeheerders.

Nieuw is vanaf 2020 de inzet van twee wijk- beheerders die bij de corporatie in dienst zijn gekomen.

inspannings-afspraak

3

Buurtbemiddeling Partijen willen het project gezamenlijk blijven dragen.

Eemland Wonen levert een financiële bijdrage aan buurtbemiddeling.

resultaatafspraak

4

Inbraakpreventie De gemeente heeft als doel het aantal woninginbraken (geslaagd en pogingen) terug te dringen tot onder de 100 woningen per jaar. Eemland Wonen zal bij iedere woning die leegkomt voor nieuwe verhuring waar nog geen SKG** sluitwerk aanwezig is, SKG** sluitwerk aanbrengen. Bij nieuwbouw wordt standaard hang- en sluitwerk met classificatie SKG*** aangebracht

Dit hangt af van wanneer de woning muteert en of er nog geen SKG ** sluit werk aanwezig is.

resultaatafspraak

buurtbemiddeling

In 2020 is in kader van het project ‘inbraakwerende voorzieningen’ bij 50 zittende huurders sluitwerk vervangen door SKG ** sluitwerk.

Type resultaatafspraak

5

Vereenzaming Gemeente en Eemland Wonen gaan samen onderzoeken hoe zij signalen van eenzaamheid om kunnen zetten in actie om huishoudens die het betreft weer meer onderdeel te laten worden van de maatschappij dit conform het actieplan Eenzaamheid.

In 2020 zijn contacten gelegd tussen de dagbestedingscoach/projectleider eenzaamheid en wijkbeheerder Eemland Wonen om signalen van eenzaamheid met elkaar uit te wisselen.

inspannings-afspraak

Duurzaamheid

Nr. 1

Beschrijving Mutatiewoningen Eemland Wonen voorziet dat er gemiddeld twintig mutatiewoningen per jaar verduurzaamd worden naar een EI-index lager dan 1,4, waarbij in relatie met de portefeuillestrategie per woning wordt bekeken of een EI-index lager dan 1,0 gerealiseerd wordt.

Stand van zaken In 2020 is het verduurzamen van mutatiewoningen gestopt vanwege te lange leegstandstermijnen. In het nieuwe duurzaamheidsbeleid kiest Eemland Wonen ervoor om projectmatig te verduurzamen. Bij mutatie wordt alleen nog in de woning verduurzaamd indien dit binnen de reguliere leegstandstermijn past.

2

Bewustwordingscampagne Om de deelname aan het programma ‘Verbeter mee naar label B’ te verhogen, voert Eemland Wonen een bewustwordingscampagne, waarbij gebruik wordt gemaakt van kwantitatieve gegevens over de gerealiseerde energiebesparing bij huurders waarvan de woning al is verduurzaamd, en kwalitatieve gegevens over de positieve ervaringen van deze huurders.

In 2020 is de Klimaatkrant verspreid onder inwoners van Baarn. Deze is opgesteld in samenwerking met BKA, Energiek Baarn en gemeente Baarn.

3

Volgen ontwikkelingen collega-corporaties Eemland Wonen zet zich actief in om een pilot te volgen die door woningcorporaties in het U16 gebied is gestart. In deze pilot werken woningcorporaties samen om een passende aanpak voor lage etagebouw te ontwikkelen. Doordat corporaties samen optrekken, kunnen succesvolle resultaten van de pilot sneller door de deelnemende corporaties overgenomen worden en geïmplementeerd in het eigen bezit.

Eemland Wonen volgt continu alle ontwikkelingen van collegacorporaties om te zien waar mogelijkheden zijn tot zinvolle samenwerking en kennisuitwisseling voor het verduurzamen van het eigen woningbezit.

4

Pilotprojecten nul-op-de-meter Eemland Wonen onderzoekt voor 5 woningen (woningtypen) wat de mogelijkheden zijn om deze nulop-de-meter te krijgen. Als de middelen die hiervoor zijn gereserveerd in de begroting het toelaten, is het de intentie om deze panden ook daadwerkelijk naar het genoemde niveau te brengen. Op basis van het kostenplaatje dat volgt uit het onderzoek, wordt de meerjarenbegroting van Eemland Wonen aangepast,

Vanwege nieuwe inzichten en vernieuwing van het duurzaamheidsbeleid is deze pilot vervallen. Eemland Wonen heeft er in haar nieuwe beleid voor gekozen om pas vanaf 2030 te beginnen met het installatietechnisch verduurzamen van haar

Type inspannings-afspraak (want aantal mutaties niet te beïnvloeden)

resultaatafspraak

inspannings-afspraak

resultaatafspraak

rekening houdend met de diverse doelstellingen waaraan Eemland Wonen bijdraagt.

woningen. Om een woning NOM te maken zijn de te maken installatietechnische keuzes erg belangrijk. Een NOM-pilot doen met de technieken van nu betekent hoge investeringen in slechts enkele woningen. Eemland Wonen heeft voor nu de keuze gemaakt om eerst te investeren in het isoleren van haar hele woningbezit tot 2030. Op deze manierkunnen meer huurders een verlaging van hun energierekening realiseren, wat bijdraagt aan de betaalbaarheid van het wonen van onze doelgroep. Tegelijk leveren we hiermee ook een besparing op de CO2-uitstoot. Eemland Wonen vraagt voor deze isolerende maatregelen geen huurverhoging aan de huurders. Het complex Turfstraat wordt gasloos gemaakt omdat daar al een collectief verwarmingssysteem aanwezig is. Er komt een collectieve warmtepomp.

5

Onderzoek gasloos maken stapelbouwcomplex Eemland Wonen onderzoekt in 2020 wat de mogelijkheden zijn om een bestaand stapelbouwcomplex gasloos te maken en wat hiervan het effect is voor de ambitie CO2-neutraal 2050.

6

Verminderen aantal woningen met label D en slechter Eemland Wonen verduurzaamt binnen haar portefeuillestrategie en financiële mogelijkheden haar bestaande woningvoorraad tot een niveau dat er in 2030 geen sociale huurwoningen zijn met een label slechter dan C.

7

Transitievisie warmte Eemland Wonen is voor een deel van de keuzes die zij maakt, afhankelijk van keuzes van de gemeente Baarn. Gemeente en corporatie werken daarom nauw samen bij het opstellen van de transitievisie warmte. Deze is in 2020 gereed. In de periode daarna werken beide partijen samen met andere belanghebbenden verder aan het concretiseren van de plannen.

De gemeente heeft in 2020 de transitievisie warmte vastgesteld.

8

Onderzoek ‘conflicterende’ regelgeving De gemeente onderzoekt de mogelijkheden om regelgeving aan te passen, zodat deze aansluit op de verschillende ambities van de gemeente en andere overheden, zoals verduurzaming, maar ook het

Wordt opgepakt in 2021.

Eind 2020 voldoet 76% van de huurwoningen van Eemland Wonen in Baarn hieraan.

resultaatafspraak

resultaatafspraak

resultaatafspraak en inspannings-afspraak

inspannings-afspraak

behouden van panden met een historische waarde. 9

Nieuwbouw en EPC-norm Eemland Wonen zet zich bij nieuwbouw maximaal in om een EPC-norm van 0,2 te realiseren. Als de realisatie van deze EPC-norm binnen de bedrijfsmatige kaders van Eemland Wonen niet haalbaar is, volgt per project overleg met de gemeente Baarn over mogelijke oplossingen.

Bij nieuwbouwproject De Loef is aan de norm voldaan. Het complex is na goedkeuring nog gasloos gemaakt ondanks dat dit van oorsprong niet was opgenomen in de financiering van dit project – project was voor 1 juli 2018 ingediend.

10

Onderzoek haalbaarheid energieneutrale nieuwbouw Eemland Wonen onderzoekt in 2020 de mogelijkheden om alleen nog energieneutrale woningen te bouwen. Het huidige programma van eisen bij nieuwbouw geeft steeds meer een spanningsveld tussen hoge investeringen bij nieuwbouw enerzijds tegen lage huurprijzen anderzijds. Eemland Wonen onderzoekt in hoeverre het nog mogelijk is om met behoud van een financieel gezonde corporatie recht te kunnen doen aan de duurzame ambities.

Ontwikkelingen markt gaan zo snel dat per project de mogelijkheden bekeken dienen te worden met de kennis van dat moment.

11

Klimaatadaptatie De gemeente Baarn en Eemland Wonen denken na over de mogelijkheden om in te zetten op klimaatadaptatie.

Eemland Wonen heeft meegedacht over het bewustwordingstraject hittestress en wateroverlast in de Vogelbuurt. Verder is vastgelegd dat bij mutatie bij volledig bestrate tuinen de bestrating deels wordt verwijderd.

inspannings-afspraak

inspannings-afspraak

inspannings-afspraak