980467 Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Hof van Baarn Eemnesserweg-Laanstraat rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

980467

Onderwerp

Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Hof van Baarn Eemnesserweg-Laanstraat

Besluit in raad

27 november 2024

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Albert van 't Riet

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: De gemeenteraad voor te stellen om: 1. Op grond van artikel 2.27 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht juncto artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht een ontwerp verklaring van geen bedenkingen af te geven ten behoeve van de ontwerp omgevingsvergunning ’Hof van Baarn’ voor het realiseren van de woningbouwontwikkeling 'Hof van Baarn'. 2. Af te wijken van artikel 4.1 van het bestemmingsplan 'Baarn Centrum' voor wat betreft de woningbouwontwikkeling 'Hof van Baarn' in het plangebied gelegen aan de Laanstraat en Eemnesserweg, nabij het Laanplein in het centrum van Baarn. Het plangebied betreft alle bedrijfsgronden die behoorden tot de voormalige drukkerij BakkerBaarn. 3. Indien er geen zienswijzen worden ingediend en de ontwerp omgevingsvergunning niet wordt gewijzigd de ontwerp verklaring van geen bedenkingen als definitieve verklaring van geen bedenkingen te beschouwen. Samenvatting van het voorstel Aan de raad wordt gevraagd de ontwerpverklaring van geen bedenkingen (VVGB) af te geven voor de bouw van woningen op de locatie van de voormalige drukkerij Bakker Baarn het plangebied, gelegen tussen de Laanstraat en Eemnesserweg waar voorheen drukkerij Bakker Baarn was gevestigd. De ontwerpvergunning en de ruimtelijke onderbouwing zijn positief beoordeeld. De volgende stap is dat de ontwerp-omgevingsvergunning ter inzage wordt gelegd.

Aanleiding Voor de locatie van de voormalige drukkerij Bakker Baarn is een woningbouwplan voorbereid en is eind december 2023 een omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisatie van dertig nieuw te bouwen woningen. Het hele plan Hof van Baarn bestaat uit 37 woningen. Op een later moment worden vergunningaanvragen ingediend voor de renovatie en transformatie van enkele bestaande panden woningen waarmee nog zeven woningen aan het plan worden toegevoegd. Door het moment van indienen van de aanvraag moet de aanvraag nog volgende de procedure en vereisten van de toen geldende Wet algemene bepalingen omgevingsrecht worden behandeld. Om de vergunning te kunnen verlenen is een verklaring van geen bedenkingen van de raad nodig. Beoogd effect De herontwikkeling van het plangebied gelegen tussen de Laanstraat en Eemnesserweg, waar voorheen drukkerij Bakker Baarn was gevestigd, wordt herontwikkeld tot woningbouwlocatie. Het gaat om de realisatie van 30

1

woningen verdeeld over verschillende woongebouwen en met een gedifferentieerd aanbod. Het gaat zowel om vrije sectorwoningen als om 12 betaalbare koopwoningen (appartementen). Argumenten 1.1 De herontwikkeling is in lijn met het standpunt van de gemeenteraad Op 4 november 2020 heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met het principevoorstel Hof van Baarn voor de locatie Drukkerij Bakker Baarn. Met dit besluit vormde het principevoorstel het stedenbouwkundig kader voor de architectonische uitwerking. Bij de verdere uitwerking van het principeverzoek is het plan op onderdelen enigszins aangepast. Bij een eerste behandeling van de architectonische uitwerking werd het bouwblok op de hoek van de Eemnesserweg en de Teding van Berkhoutstraat door de commissie ruimtelijke kwaliteit als te massaal gezien in relatie tot de omgeving. Hierop is bouwblok is verkleind in oppervlakte en met één verdieping verlaagd tot drie verdiepingen. Om voldoende woningen te kunnen realiseren en om meer variatie te krijgen in de woningtypes is in het binnengebied een appartementenblok vervangen voor een tweetal blokken rijwoningen. (zie bijlage 1). De Ruimtelijke onderbouwing, bijlage 3, beschrijft het gehele projectgebied. Deze bestaat uit 30 nieuwbouwwoningen en 7 woningen transformatie en renovatie van bestaande panden.

Schipper Bosch heeft nu eerst een Omgevingsvergunning aangevraagd voor de 30 nieuwbouwwoningen. De Ontwerp omgevingsvergunning is bijlage 2 bij dit raadsvoorstel. Voor de overige 7 woningen wordt op een later moment een omgevingsvergunning aangevraagd. 1.2. Het bouwplan is zorgvuldig voorbereid. Bij de totstandkoming van het plan is er op verschillende momenten en verschillende wijzen participatie geweest met omwonenden en belanghebbenden. Het participatieverslag is als bijlage opgenomen. Begin oktober 2023 is een laatste inloopbijeenkomst geweest waarin de wijzigingen zijn toegelicht zoals die hierboven zijn weergegeven. Overwegend waren de reacties positief. De afstand van de voormalige kerk (blok F) aan de rand van het Laanplein tot blok D bleef een kritisch punt. In de voorliggende ontwerpvergunning is het plan nog aangepast: de afstand tussen blok F en blok D is vergroot tot 8 m. Ook zijn de plattegronden van de drie woningen aan de zuidzijde van blok D aangepast, zodat er optimale privacy voor de bewoners van blok F is. Op de verdiepingen zijn 'dienende' ruimtes (bergingen, badkamers) gesitueerd, met structuurglas in de gevels, waar men niet door naar buiten kan kijken. Het plan is meerdere keren in de commissie ruimtelijke kwaliteit behandeld.

Naar aanleiding van de feedback vanuit de commissie hebben de architect en de projectontwikkelaar aanpassingen aan het plan gedaan. Begin september 2024 heeft de commissie een positief advies afgegeven. 1.3. Het plan sluit aan bij de kaders Het plan is getoetst aan de beleidskaders: Planologische vergelijking Op de locatie was tientallen jaren een bedrijf gevestigd, drukkerij Bakker Baarn. Bij het beëindigen van bedrijfsactiviteiten ligt het primaat bij een nieuwe functie bij woningbouw. Daar is hier sprake van. De ontwikkeling past in het beleid van de gemeente. Stedenbouwkundige kwaliteit De stedenbouwkundige opzet van voorliggende ontwerp-vergunning is een uitwerking van de opzet waar de raad in 2021 mee heeft ingestemd. De ligging van de locatie maakt een herontwikkeling naar woningbouw complex. Er zullen altijd compromissen nodig zijn. De stedenbouwkundige opzet is als voldoende beoordeeld. Verkeer en parkeren

2

Voor het project dienen er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Bij de berekening is uitgegaan van het hele project van 37 woningen. Om dit vast te stellen hebben de initiatiefnemers een parkeeronderzoek laten opstellen. Op basis van de Nota Parkeernormen 2014-2019 is de parkeerbehoefte van de ontwikkeling per dagdeel berekend. Bij de berekening is rekening gehouden met de parkeerdruk vanwege het plan zelf en met een aandeel parkeren voor personeel van het kinderdagverblijf (deels dubbelgebruik). Ook is er sprake van aftrek omdat de parkeerbehoefte van de oude bestemming ('Bedrijf') niet geheel op eigen terrein werd opgevangen. Het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarmee voldoet het in de parkeerbehoefte en past het binnen het parkeerbeleid van de gemeente Baarn. Bodem Uit de bodemonderzoeken blijkt dat er sprake is van bodemvervuiling. Er is een saneringsplan opgesteld. Het saneringsplan is door de RUD goedgekeurd. Wonen Het principebesluit over dit plan dateert uit 2021. Dat betekent dat het plan is beoordeeld aan de Visie Wonen 2019. Het totale plan bestaat uit 37 woningen, zowel grondgebonden (rijwoningen) als appartementen. 12 van de woningen (blok E) zijn betaalbare koopwoningen van € 390.000 (prijspeil 2024 volgens de richtlijn van het ministerie).

Milieuzonering In het voormalige postkantoor aan de Teding van Berkhoutstraat, dat direct aansluit op het plan, is een kinderdagverblijf gevestigd. Rondom het kinderdagverblijf is sprake van een milieucontour (geluid) van 10 m. Deze contour is opgenomen in de VNG-rapportage Bedrijven- en milieuzonering waarin richtafstanden zijn opgenomen. De afstanden gelden tot de buitengevels van de dichtstbijzijnde woningen. Om meer afstand tussen blok D en blok F (de voormalige kerk) te creëren, zijn drie woningen zo verschoven dat ze 1,5 m binnen de richtafstand van 10 m zijn komen te liggen. Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat er geen sprake is van overschrijding van de geluidwaarden in de woningen. De RUD heeft het onderzoek beoordeeld en akkoord bevonden. Flora en Fauna Er zijn onderzoeken uitgevoerd naar de natuurwaarden in het plangebied. Daaruit kwam naar voren dat er bepaalde beschermde soorten aanwezig waren: de gewone vleermuis en de huismus. Verstoring van nest- en verblijfplaatsen door de sloop van de aanwezige gebouwen is alleen onder voorwaarden toegestaan, na ontheffing door de provincie. Er is een mitigatieplan ('verhuisplan') voor deze soorten is opgesteld. In dit plan is aangegeven in welke periode de sloop uitgevoerd moet worden om negatieve effecten op genoemde diersoorten te beperken.

Ook wordt ingegaan op de werkwijze tijdens de sloop en op voorwaarden om de functionaliteit van het leefgebied van de beschermde diersoorten na de nieuwbouw te behouden. Met dit laatste wordt bedoeld dat er voldoende vervangende verblijfruimtes in het nieuwbouwplan worden opgenomen. De provincie heeft alle maatregelen beoordeeld en ontheffing verleend. Veiligheid De toegankelijkheid van hulpdiensten is beoordeeld en de VRU heeft positief geadviseerd over het plan. 2. Er zijn geen belemmeringen de omgevingsvergunning te verlenen. De aanvraag voldoet aan de wettelijke voorschriften ervan uitgaande dat de gemeenteraad de Verklaring van geen bedenkingen voor de buitenplanse afwijking verleent. 3. Op de aanvraag is conform het overgangsrecht van de Invoeringswet Omgevingswet het oude recht van toepassing. De omgevingsvergunning is in december 2023 ingediend. De aanvraag moet dus nog behandeld worden onder het toen geldende recht, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

3

4. Een exploitatieplan is niet vereist Op grond van artikel 6.2. en volgende van de Wro dient een exploitatieplan te worden vastgesteld voor de financiële gevolgen van een ruimtelijk plan tenzij anderszins in kostenverhaal is voorzien. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure grondexploitatie-overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal zoals eventuele planschade is verzekerd. Aangezien met de ontwikkelaar een anterieure grondexploitatie-overeenkomst wordt gesloten is geen exploitatieplan vereist. 5. Een Milieu Effect Rapportage is niet vereist. Op grond van het Besluit milieueffectrapportage dient bij ruimtelijke projecten te worden beoordeeld of een Milieu Effect Rapportage (MER) noodzakelijk is. Het project is kleinschalig. Er worden geen nieuwe wegen aangelegd en er is zelfs sprake van afname van verkeer. Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt verder dat de effecten voor stikstofdepositie nihil zijn. Gelet op een en ander en de afstand tot kwetsbare natuurgebieden is het niet aannemelijk dat de herontwikkeling belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu zodat wordt afgezien van een MER. Financiële risico's De financiële risico's voor de gemeente worden ondervangen door een anterieure overeenkomst. Kosten, baten en dekking Voor het verlenen van de vergunning worden leges in rekening gebracht.

Aanpak / Uitvoering Na uw raadsbesluit wordt de ontwerp omgevingsvergunning met de verklaring van geen bedenkingen ter inzage gelegd gedurende 6 weken. Gedurende deze termijn kunnen belanghebbenden die tijdig een zienswijze hebben ingediend in beroep gaan bij de Raad van State. Het instellen van beroep heeft geen opschortende werking tenzij binnen de genoemde termijn een verzoek om voorlopige voorziening bij de Raad van State wordt ingediend. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er in de plaats van de EPC nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENGbeoordeling van het ontwerp is gebleken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. De woningen worden verwarmd en gekoeld met lokale warmteopwekking (luchtwaterwarmtepomp). De warmtapwaterbereiding is aangesloten op dat systeem. De woningen worden voorzien van pv-panelen. Uit de BENG-beoordelingen van de gebouwen is gebleken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. Uit de BENG-beoordeling komt dat de woningen voldoen aan energielabel A+++. De binnenmuren en de vloeren van de woningen worden uitgevoerd in hout. Daardoor is sprake van CO2-neutrale bouw. Het ambitieniveau in het kader van het convenant duurzame woningbouw is het niveau 'Zilver'.

In de praktijk blijken niet alle ambities uit het convenant haalbaar of toepasbaar te zijn. Daarnaast heeft de wetgever het niet mogelijk gemaakt om bovenwettelijke eisen te stellen. Desondanks bieden de ambities uit het convenant wel een handvat om met de ontwikkelaar de discussie over duurzaamheid aan te gaan. Uit de praktijk blijkt dat veel projecten wisselend scoren (brons, zilver of goud). Met een wisselende score op de verschillende deelgebieden is het daarmee lastig te stellen of een project 'voldoet' aan het gewenste ambitieniveau. De buitenruimte wordt zo groen mogelijk ingericht. De parkeerplaatsen worden in open verharding aangelegd. Hierdoor blijft het verhard oppervlak tot een minimum beperkt, waardoor hemelwater kan infiltreren en hittestress tegengegaan wordt. Communicatie

4

Het besluit wordt elektronische bekendgemaakt en gepubliceerd in het gemeentenieuws. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: 1. Vergelijk tussen het plan uit 2021 met het plan uit 2024 2. Ontwerpvergunning 3. Bijlagen van de ontwerpvergunning

5