952742 VVGB Schoolstraat 53-53D rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

952742

Onderwerp

Verklaring van geen bedenkingen woningbouw Schoolstraat 53

Besluit in raad

18 december 2024

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Jurre Bosman

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. De Verklaring van geen bedenkingen voor de bouw van 25 woningen voor de locatie Schoolstraat 5353D (Pasveerlocatie/Malvapark) met toepassing van artikel 2.27 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht af te geven. 2. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting van het voorstel Dit raadsvoorstel is gericht op het ruimtelijk mogelijk maken van de herontwikkeling van het Pasveerlocatie/Malvapark aan de Schoolstraat 53-53D. Over het plan is uitvoerig en constructief overlegd met de omgeving. Het plan ligt in lijn met de in de gemeenteraad van 27 september 2023 vastgestelde motie. Aanleiding In 2022 en begin 2023 heeft de ontwikkelaar in overleg met de omwonenden en de gemeente de mogelijkheden voor de herontwikkeling van de locatie onderzocht. De herontwikkeling dreigde echter in het voorjaar van 2023 vast te lopen omdat het niet voldeed aan de destijds geldende Visie Wonen 2019. De raad heeft vervolgens op 27 september 2023 bij motie het college opgeroepen om voor dit project af te wijken van de eis om minimaal 30 % aan betaalbare woningen te realiseren en het plan zo spoedig mogelijk ter goedkeuring aan de raad voor te leggen. Het overleg met de Ontwikkelaar is daarna voortgezet en het plan is nog geoptimaliseerd.

Er worden nu 25 woningen in plaats van 24 gerealiseerd waarvan 5 in de betaalbare sector (huur/koop) zodat het tekort aan betaalbare woningen met één vermindert (van 4/24 naar 3/25). De ontwikkelaar heeft op 23 december 2023 de aanvraag omgevingsvergunning met uitgebreide procedure met toepassing van artikel 2.12 lid 1 onderdeel a onder 3e Wabo ingediend. Omdat de datum van aanvraag nog vóór 1 januari 2024 ligt, is ingevolge de Invoeringswet Omgevingswet het overgangsrecht van toepassing zodat de aanvraag aan het oude recht moet worden getoetst. Er is verder een anterieure overeenkomst opgesteld waarin de afspraken rondom planschade zijn vastgelegd en afspraken worden gemaakt over onder meer het tegengaan van speculatie met betaalbare koopwoningen en de woningtoewijzing aan Baarnse inwoners en economisch gebondenen. Het college heeft de ontwerpvergunning van 28 augustus 2024 tot 10 oktober 2024 ter inzage gelegd, waarover de gemeenteraad met een RIB d.d. 29 augustus 2024 is geïnformeerd. De gemeente heeft drie zienswijzen ontvangen op het plan, waarvan er twee ontvankelijk zijn. De zienswijzen hebben geleid tot enkele aanpassingen in het ontwerp van de openbaar toegankelijke ruimte in het plangebied. De beantwoording van de zienswijzen en een overzicht van de aangebrachte wijzigingen zijn te vinden in de Nota van Zienswijzen (zie bijlagen).

Voor het verlenen van de vergunning is een Verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad nodig.

1

Beoogd effect Het mogelijk maken van de herontwikkeling van de locatie Schoolstraat 53-53D (Pasveerlocatie/Malvapark) met 25 woningen. Argumenten 1.1. De herontwikkeling is in lijn met het standpunt van de gemeenteraad De raad heeft op 27 september 2023 bij motie het college verzocht om ontheffing te verlenen voor de 30% betaalbaar norm en om het plan ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen. Het woningbouwprogramma omvatte aanvankelijk 24 koopwoningen waarvan 4 betaalbaar (in plaats van de in het beleid voorgeschreven 8). Op voorstel van de ontwikkelaar is het aantal woningen gewijzigd in 25 waarvan 20 woningen in de vrije sector en 5 appartementen in de sector betaalbaar koop/huur: respectievelijk maximaal 355.000 euro inclusief 1 parkeerplaats of een huur tot 1200 euro inclusief 1 parkeerplaats, peil 2023. Eerste correctie zal pas in 2025 plaatsvinden. De koopprijs van de betaalbare woningen is hiermee lager dan het voor 2024 wettelijk vastgestelde maximum van 390.000 euro mede in aanmerking genomen dat deze prijs pas in 2025 wordt geïndexeerd. Eveneens wordt de afwijking van het woonprogramma ten opzichte van de gemeentelijke ambities iets kleiner (van 4/24 naar 3/25). 1.2. Het bouwplan is zorgvuldig voorbereid. In 2019 diende de ontwikkelaar aanvankelijk een aanvraag in voor de realisatie van een nieuw bedrijfsverzamelgebouw op de Pasveerlocatie.

Dit stuitte op verzet van bewoners. Na overleg met de gemeente is de ontwikkelaar opnieuw gestart met overleg met de buurt over de herontwikkeling van het gehele terrein aan de Schoolstraat (maar nu inclusief Malvapark) met woningen. De uitwerking is vervolgens getoetst aan de beleidskaders. Hierbij bleek zoals gezegd met name dat de ambities ten aanzien van het woonbeleid in het met de buurt besproken concept niet werden gehaald. Inmiddels heeft de raad bij motie van 27 september 2023 het college opgeroepen om in dit geval af te wijken van het woonbeleid. Tevens verzocht u ons college met spoed het overleg met de ontwikkelaar weer op te pakken. Dit is voortvarend opgepakt en de ontwikkelaar is in goed overleg doorgegaan met de voorbereidingen van de herontwikkeling. In dat kader is er in november 2023 met de buurt gesproken over de ontsluiting, in april 2024 over de aanpassingen in het plan en in juni 2024 over de aansluiting op de openbare ruimte. Het plan omvat nu 25 woningen waarvan 20 in de vrije sector en 5 in de betaalbare sector tot maximaal 355.000 euro inclusief 1 parkeerplaats of maximaal 1200 euro huur inclusief 1 parkeerplaats, beide peil 2023 (eerste indexatie pas in 2025). Onder de woningen komen 70 parkeerplaatsen in een garage. Op maaiveld worden nog 5 openbaar toegankelijke parkeerplaatsen gerealiseerd.

De parkeerbalans voldoet en er is een flinke overmaat van parkeerplaatsen die kunnen worden verhuurd/verkocht aan bijvoorbeeld omwonenden. Het gemeenschappelijk gebied wordt zorgvuldig ingericht met bomen en hagen. De aanplant in en langs het gemeenschappelijk gebied wordt tot 1 jaar na oplevering onderhouden door de ontwikkelaar. Daarna nemen de bewoners het beheer over. Een en ander is in de anterieure overeenkomst (zie bijlage) vastgelegd. Het college heeft de ontwerpvergunning van 28 augustus 2024 tot 10 oktober 2024 ter inzage gelegd. Dit is gepubliceerd via het gemeenteblad, de landelijke kanalen en daarnaast heeft de gemeente meer dan honderd omwonenden rechtstreeks aangeschreven. De gemeente heeft drie zienswijzen ontvangen, één van deze zienswijzen is een week na het verlopen van de termijn verstuurd en daarmee niet ontvankelijk. De hoofdpunten uit de niet ontvankelijke zienswijze zijn ook door de andere bezwaarmakers aangedragen en daarmee ook behandeld in de Nota van Zienswijzen. Naar aanleiding van de zienswijzen zijn er enkele wijzigingen aangebracht in het plan, deze zijn te vinden in de bijgevoegde nota van zienswijzen. 1.3. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening Het plan is getoetst aan de beleidskaders.

2

Planologische vergelijking Het vigerende bestemmingsplan laat voor de betrokken percelen (Pasveerlocatie en Malvapark) een bebouwd oppervlak van 50% van het perceeloppervlak toe met een bouwhoogte van 6 (Malvapark) tot 10 meter (Pasveerlocatie) en een goothoogte van 8 meter (Pasveerlocatie). De goothoogte voor het Malvapark is gelijk aan de bouwhoogte. Een en ander komt neer op een bedrijfsvloeroppervlak van ca 6550 m2. De nieuwe woningen hebben een woonoppervlak van ca 3400 m2 boven maaiveld. De nieuwe situatie laat dus een afname van de ruimtedruk boven maaiveld zien. De herontwikkeling is derhalve in planologische zin aanvaardbaar. Stedenbouwkundige kwaliteit Het plan bestaat uit 20 grondgebonden woningen met een begane grond en schuine kap en 5 appartementen. Het oppervlak varieert van ca 55 tot ca 135 m2. Het achter de woningen liggende gebied bestaat voor het grootste deel uit tuinen. De grondgebonden woningen hebben een achterom. Alle woningen hebben een berging. De minicontainers kunnen bij de grondgebonden woningen worden geplaatst in de achtertuin, bij de appartementen in de bergruimtes. Op inzamelingsdagen zullen de vier woningen langs de Schoolstraat hun containers aan de overzijde van de straat plaatsen, voor de 21 woningen aan het hofje is er een container opstelplaats naast de inrit naar de parkeergarage.

De stedenbouwkundige opzet is getoetst aan de structuurvisie. Ten aanzien van woningbouw staan daarin als speerpunten vooral hoogwaardig wonen en sociale samenhang centraal. Het plan sluit hierbij aan. De opzet van het plan en de architectuur zijn verder getoetst aan de welstandsnota en de stedenbouwkundige randvoorwaarden en is positief geadviseerd door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Gezond en veilig Het plan sluit aan bij het streven naar een gezonde en veilige leefomgeving met voldoende buitenruimte, groen en een autovrij hof (parkeren ondergronds). Verkeer en parkeren Volgens het beleid zijn 44 parkeerplaatsen vereist en er worden er 75 gerealiseerd. Het aantal parkeerplaatsen voldoet daarmee ruimschoots aan de normen. Ten opzichte van het huidige gebruik daalt het op basis van het verkeersmodel berekende aantal voertuigbewegingen per etmaal in de Schoolstraat uitgaande van de ruime parkeergelegenheid inclusief de extra parkeercapaciteit van 31 plaatsen desalniettemin met ca 522 motorvoertuigen per etmaal van 983 naar 461 (in het peiljaar 2030). Het nieuwe hofje is toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer, maar bevinden zich geen parkeerplaatsen. Het hofje is daarom een grotendeels autoluw verblijfsgebied, waar slecht af en toe auto's zullen komen. Verkeer en parkeren zijn niet in strijd met de kaders en vormen geen belemmering voor de herontwikkeling.

Het is contractueel vastgelegd dat de parkeerplaatsen die op basis van het parkeerbeleid nodig zijn voor de woningen door de ontwikkelaar vrijgehouden worden voor bewoners en bezoekers. Alleen het overschot aan parkeerplaatsen zal voor derden beschikbaar zijn. Bodem Er is bodemonderzoek uitgevoerd. Een bodemvervuiling als gevolg van vroegere reeds beëindigde activiteiten is in 2014 gesaneerd en op basis van de recente nieuwe boringen is aannemelijk dat de restvervuiling onder de interventiewaarde blijft. Niettemin zal na sloop ter controle nog vervolgonderzoek plaatsvinden en aan de gemeente ter beoordeling worden aangeboden. Geluid De wegen in de directe omgeving zijn 30 km wegen. Hoewel dit voor 30 km wegen niet vereist is is toch geluidsonderzoek uitgevoerd met het oog op met name de Eemstraat en het verlengde daarvan, de Eemweg. Deze straten zijn ontsluitingswegen met een behoorlijke verkeersintensiteit. Het onderzoek naar wegverkeerslawaai toont echter aan dat voldaan kan worden aan de streefwaarden voor het binnenklimaat en dat het verkeerslawaai geen belemmering vormt voor de herontwikkeling. De warmtepompen hebben verder geen nadelig effect op de

3

omgeving. De buitenunits daarvan worden voor het merendeel in de kelder geplaatst en de bovengronds te plaatsen units voor de woningen langs de Schoolstraat zullen voldoen aan de maximale wettelijke geluidsbelasting van 40 dB op de erfgrens. Geluid vormt derhalve geen belemmering voor de ontwikkeling. Archeologie en cultuurhistorie Het bouwplan is getoetst aan de wetgeving en het gemeentelijk erfgoedbeleid. Het plangebied is deels aangeduid als Archeologisch waardevol gebied (AWG2). De bodemingreep betreft vooral de ontgraving ten behoeve van de kelderbak maar dit deel van de locatie is grotendeels al eerder geroerd. Voor dit deel is nader onderzoek derhalve niet nodig. Voor de strook langs de Schoolstraat is na de sloop en het opnemen van de verharding wel een aanvullend karterend en waarderend onderzoek vereist. Indien er indicaties zijn voor belangrijke vondsten zal conform een ter goedkeuring voor te leggen programma van eisen vervolgonderzoek moeten worden uitgevoerd. De archeologische kaders vormen met in achtneming van het voorgaande derhalve geen belemmering voor de herontwikkeling. Wonen Het bouwplan voldoet niet aan de uitgangspunten van de Woonvisie 2019 omdat te weinig betaalbare woningen worden gerealiseerd. De gemeenteraad heeft echter bij motie van 27 september 2023 bepaald dat in dit geval volstaan kan worden met minder betaalbare woningen.

Het plan sluit overigens goed aan bij het streven levensloopbestendig te bouwen. Bovendien is met de ontwikkelaar afgesproken dat woningzoekenden uit Baarn en economisch gebondenen de eerste zes maanden voorrang hebben bij de toewijzing. Hiermee is de doorstroming op de lokale woningmarkt gediend waarvan volgens onderzoek uiteindelijk meerdere woningzoekenden profiteren. Milieuzonering De locatie ligt in een gemengd gebied. In de directe omgeving ligt met name een garagebedrijf. Voorheen was op deze locatie ook een plaatherstelbedrijf mogelijk maar deze subfunctie is door middel van een deelbestemmingsplan opgeheven. Gezien het gemengde karakter van het gebied dient rekening te worden gehouden met een richtafstand van minimaal 10 meter tussen de bestemmingsgrenzen van hinderveroorzakende functies en nieuwbouw voor woonfuncties. De woningen in het plan zijn zo gesitueerd dat de herontwikkeling voldoet aan de vereiste milieuzonering, de woningen leveren geen belemmeringen op voor de bedrijven en vice versa. Flora en Fauna Er is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd naar de effecten van de voorgenomen ontwikkeling voor beschermde soorten. Er zijn geen sporen van beschermde soorten in het gebied aangetroffen. De uitgevoerde Boom Effect Analyse laat verder zien dat het gebied geen waardevol bomenbestand omvat.

Voor het aanleggen van de langzaamverkeer ontsluiting van het plangebied moet één boom langs de Schoolstraat worden gekapt, de ontwikkelaar plaatst hiervoor één boom terug langs de Schoolstraat. Daarnaast zijn er in de herontwikkeling zelf vier bomen voorzien. Flora en Fauna vormen derhalve geen belemmering voor de herontwikkeling. Gebiedsbescherming Uit het stikstofonderzoek op basis van de meest recente AERIUS-calculator blijkt dat er geen sprake is van stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden. Het initiatief heeft geen nadelig effect op beschermde gebieden. Veiligheid De toegankelijk voor de hulpdiensten is beoordeeld en de VRU heeft positief geadviseerd over het plan. 2.1 Op grond van artikel 6.2. en volgende van de Wro dient een exploitatieplan te worden vastgesteld voor de financiële gevolgen van een ruimtelijk plan tenzij anderszins in kostenverhaal is voorzien. Het is gebruikelijk dat er bij nieuwbouw- of transformatieprojecten een anterieure overeenkomst wordt gesloten. Afspraken over het woningbouwprogramma, planschade en de vergoeding gemeentelijke kosten worden

4

vastgelegd. In een anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst hebben partijen veel onderhandelingsruimte en vrijheid. Daarnaast is het een minder tijdrovend en sneller proces dan het opstellen van een exploitatieplan. Het aangaan van een anterieure overeenkomst geniet daarom de voorkeur boven een exploitatieplan. Deze overeenkomsten zijn ook de plek waar het beleid uit het volkshuisvestingsprogramma landt, zoals de zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding. Daarnaast worden er nu standaard afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma. Zo is er vast gelegd in welke prijscategorie de betaalbare woningen komen te vallen en dat bijvoorbeeld parkeerplaatsen, keuken, badkamer en technische installaties bij deze prijs zijn inbegrepen. Financiële risico's De financiële risico's voor de gemeente worden afgedekt door een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Juridische risico's Alle belanghebbenden kunnen in beroep tegen het verlenen van de vergunning bij de bestuursrechter. Kosten, baten en dekking De gemeente brengt leges in rekening voor het behandelen van de vergunning. Aanpak / Uitvoering Na het besluit van de raad zal het college de VVGB en de vergunning voor een periode van 6 weken ter inzage leggen. In deze periode kunnen alle belanghebbenden in beroep gaan bij de bestuursrechter.

Een belanghebbende die een beroepschrift indient kan ook een verzoek om voorlopige voorziening indienen. Indien er geen beroep tegen de vergunning wordt ingesteld, zal de vergunning na het verlopen van de termijn onherroepelijk worden. De initiatiefnemers zullen dan kunnen beginnen met de bouw. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er in de plaats van de EPC nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENGbeoordeling van het ontwerp is gebleken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. Voor de verwarming van de appartementen zal gebruik gemaakt worden van een luchtwarmtepomp en vloerverwarming. De warmtepompen van de woningen aan het hofje zullen in de parkeerkelder worden geplaatst, voor de woningen aan de Schoolstraat komen de warmtepompen in de achtertuin. Alle woningen in de ontwikkeling hebben het label A+++. Het ambitieniveau in het kader van het convenant duurzame woningbouw is het niveau 'Zilver'. In de praktijk blijken niet alle ambities uit het convenant haalbaar of toepasbaar te zijn. Ook zijn sommige eisen in tegenspraak met het gemeentelijk beleid. Daarnaast heeft de wetgever lagere overheden specifiek verboden om hogere duurzaamheidseisen af te dwingen met lokaal beleid.

Desondanks bieden de ambities uit het convenant wel een handvat om met de ontwikkelaar de discussie over duurzaamheid aan te gaan. Uit de praktijk blijkt dat veel projecten op de verschillende deelgebieden wisselend scoren. Het is daarmee lastig om te stellen dat een project 'voldoet' aan het gewenste ambitieniveau. Voor het project aan de Schoolstraat zijn in de ruimtelijke onderbouwing alle deelgebieden langsgelopen. Hieruit blijkt dat op het deelgebied energie voor een deel slechts voldaan wordt aan het wettelijk vereiste niveau, er is op de daken simpelweg geen ruimte voor meer zonnepanelen. Op het deelgebied circulair wordt Brons gescoord, maar voor klimaatadaptatie wordt het niveau Goud gehaald. Zoals bij de meeste projecten scoort het project wisselend in de verschillende categorieën, met uitschieters naar beide kanten. Als we kijken naar een gemiddelde van alle categorieën scoort het project bijna exact tussen de niveaus Brons en Zilver.

5

Communicatie De indieners van de zienswijzen zullen ná het collegebesluit, maar vóór de raadsvergadering per brief geïnformeerd worden over het collegebesluit. Hierbij zal ook de nota van zienswijzen worden meegestuurd. De initiatiefnemer wordt na de raadsvergadering geïnformeerd over het besluit. De verleende vergunning wordt elektronisch bekend gemaakt en gepubliceerd in het gemeentenieuws. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 1 Vergunningsbesluit 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 2 Ruimtelijke onderbouwing 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 3 Overzicht bouwplan 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 4 Motie 27 september 2023 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 5 Advies CRK 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 6 Watertoets 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 7 Bodemonderzoek 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 8 Grondwateronderzoek 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 9 Asbestinventarisatie 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 10 Quickscan Ecologie 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 11 Archeologie 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 12 Wegverkeerslawaai

6

952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 13 Stikstof 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 14 Participatieverslag 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 15 Geluidonderzoek warmtepomp 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 16 3D impressies 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 17 Nota van zienswijzen 952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 18 Anterieure overeenkomst

7