854994 Principeverzoek Amalialaan 39 rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

854994

Onderwerp

Principeverzoek Amalialaan 39 - bouw 18 appartementen

Besluit in raad

29 november 2023

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Jurre Bosman

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. In principe medewerking te verlenen aan het realiseren van 18 appartementen (6 middeldure appartementen en 12 seniorenappartementen) op het perceel Amalialaan 39; 2. Dit principebesluit te hanteren als ontwerp Verklaring van geen bedenkingen (VVGB) in de benodigde vervolgprocedure; 3. Indien er geen zienswijzen worden ingediend en er geen significante wijzigingen komen, de ontwerpVVGB als definitieve verklaring van geen bedenkingen te beschouwen; 4. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting van het voorstel De initiatiefnemers hebben een principeverzoek ingediend voor het realiseren van 18 appartementen op het braakliggende perceel aan de Amalialaan 39. De raad wordt gevraagd in principe in te stemmen met deze ontwikkeling. Aanleiding Aan de Amalialaan 39 heeft voorheen een kantoorvilla gestaan welke in 2016 is gesloopt. Sindsdien is het perceel in het centrum van Baarn braakliggend. Er is in de loop der tijd door verschillende ontwikkelaars geprobeerd om het perceel een nieuwe bestemming te geven, maar door uiteenlopende omstandigheden heeft geen van deze plannen het gehaald. De initiatiefnemers hebben het perceel sinds enige tijd in handen en hebben nu een plan ingediend voor het realiseren van een vierlaags appartementengebouw op het perceel. Dit moet plaats gaan bieden aan 12 levensloopbestendige en 6 middeldure appartementen.

Dit plan is het resultaat van een langer traject waarin meerdere varianten en ontwerpen zijn besproken met omwonenden, de welstand en de gemeente. Het uiteindelijke plan heeft een principeakkoord van de welstand, voldoet aan het gemeentelijke beleid en is positief ontvangen op de informatieavond die is belegd voor omwonenden. Het plan bevat een appartementengebouw van 4 lagen, met bergruimtes en 2 woningen op de begane grond en 4 woningen per verdieping er boven. Hiervan zijn 12 levensloopbestendig met een oppervlakte van 90-120m2 en 6 middeldure appartementen met oppervlaktes van circa 60m2. Het gebouw is centraal op het perceel geplaatst met rondom veel groen. Aan de zuid- en westzijde bevindt zich de gemeenschappelijke tuin, aan de noord- en oostzijde wordt geparkeerd op maaiveld. Met het ontwerp van het gebouw en de tuin wordt getracht om te refereren aan de Baarnse villa's, zonder dat het de bedoeling is om een kopie van de voormalige bebouwing te realiseren. Het principeverzoek is op hooflijnen beoordeeld door de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie geeft aan dat het plan op hoofdlijnen voorstelbaar is. Indien uw raad akkoord gaat met dit voorstel zal er in het vervolgproces nadere afstemming met de welstandscommissie plaatsvinden over de definitieve gevelindeling en materialisatie.

1

Realisatie van dit project is niet mogelijk binnen het bestaande bestemmingsplan, het perceel heeft hierin de bestemming 'Kantoor'. De initiatiefnemers hebben aangeven dat ze graag gebruik willen maken van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), het door middel van een omgevingsvergunning af wijken van het bestemmingsplan (uitgebreide procedure). Omdat het huidige plan nog niet eerder aan uw raad is voorgelegd wordt er aan u gevraagd om een principe-uitspraak te doen over de wenselijkheid van het plan. Voor het verdere verloop van de procedure is er ook een Verklaring van geen bedenkingen (VVGB) van uw raad nodig, daarom vragen wij conform de Baarnse werkwijze of u een ontwerp-VVGB wil afgeven. Beoogd effect Na een positief principebesluit kan er dit jaar nog worden gestart met de benodigde planologische procedure om de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken. Hiermee kan de procedure nog onder de bestaande wetgeving worden afgerond. Argumenten 1.1 Het plan is passend binnen een goede ruimtelijke ordening Het plan is als passend binnen een goede ruimtelijke ordening beoordeeld, waarbij het volgende is overwogen: Toets geldend bestemmingsplan Het perceel ligt binnen het bestemmingsplan 'Amaliapark - Transvaal' en heeft daarin de bestemming 'Kantoor'.

Wonen is binnen deze bestemming niet toegestaan dus het is nodig om de bestaande bestemming te wijzigen of hiervan af te wijken. Om de beoogde bebouwing mogelijk te maken zullen de bouwmogelijkheden op het perceel ook aangepast moeten worden. Momenteel is een maximale bouwhoogte van 11 meter toegestaan, de beoogde hoogte van het nieuwe gebouw is circa 13 meter. Stedenbouw Het nieuwe gebouw komt in de plaats van een in 2016 gesloopt kantoorpand. Het betreft de opvulling van een leeg kavel in een verder dichtbebouwde straat. De voorgestelde hoogte van het gebouw sluit aan bij de overige gebouwen in de straat, welke allemaal een hoogte van 3 of 4 bouwlagen hebben. Het gebouw is bewust midden op het perceel geplaatst om rondom veel ruimte te behouden voor groen en om het bestaande ruime straatprofiel te behouden. Hiermee wordt getracht om aan te sluiten bij het bestaande laanprofiel en de ruime die een villawijk karakteriseren. Het plan is hiermee inpasbaar in de directe omgeving. Met het ontwerp van het gebouw en de tuin wordt getracht om te refereren aan de Baarnse villa's, zonder dat het de bedoeling is om een kopie van de voormalige bebouwing te realiseren. Het principeverzoek is op hooflijnen beoordeeld door de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie geeft aan dat het plan op hoofdlijnen voorstelbaar is.

Indien uw raad akkoord gaat met dit voorstel zal er in het vervolgproces nadere afstemming met de welstandscommissie plaatsvinden over de definitieve gevelindeling en materialisatie. Visie wonen Aangezien het plan meer dan 10 woningen bevat is het afwegingskader uit de Visie Wonen 2019 van toepassing. Die eist dat er met het woonprogramma rekening wordt gehouden met de verdeling in de in de woonvisie opgenomen categorieën (de zogeheten mandjes). In het beleid is opgenomen dat minimaal 30% van de te realiseren woningen gerealiseerd dient te worden in één van deze maatschappelijke segmenten. In het voorliggende plan worden er 6 woningen gerealiseerd in het middeldure segment, op een totaal van 18 woningen. Middeldure koop is één van de mandjes uit de Visie Wonen en een segment waar de vraag momenteel erg hoog is. De prijslimiet voor deze woningen is gesteld op 355.000 euro, waarmee wordt aangesloten bij het bedrag uit de nieuw Woonvisie, het Provinciaal Programma Wonen en Werken en de landelijke Huisvestingswet.

2

Met 6 woningen in deze categorie wordt voldaan aan de eis van 30% en het plan is daarmee in overeenstemming met de Visie wonen. Verkeer en parkeren Op het perceel is momenteel mogelijk om een kantoorfunctie te houden. Wat betreft verkeer dient er daarom afgewogen te worden ten opzichte van de mogelijkheden die de huidige bestemming biedt. Er is op basis van de ASVV2012 berekend wat de verwachte verkeergeneratie is van een kantoor en het geprojecteerde appartementengebouw op deze locatie. De conclusie is dat er als gevolg van de realisatie van het appartementengebouw er een toename is van 5 autobewegingen in het drukste uur. Dit is een toename die de lokale verkeerstructuur aan kan en er is dus geen sprake van een onaanvaardbare toename van verkeersintensiteit. Voor het realiseren van 18 woningen op het perceel dienen er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Om dit vast te stellen hebben de initiatiefnemers een parkeeronderzoek laten opstellen. Op basis van de Nota Parkeernormen 2014-2019 is de parkeerbehoefte van de ontwikkeling per dagdeel berekent. Daaruit blijkt dat de plannen de hoogste parkeerbehoefte kennen tijdens de werkdagavond, op dat moment zijn er 31 parkeerplekken nodig. Deze parkeerplekken worden in de vorm van 5 langparkeerplaatsen en 26 haakse parkeerplaatsen aangelegd op eigen terrein.

De ontwikkeling voorziet daarmee op eigen terrein in de parkeerbehoefte en past daarmee binnen het parkeerbeleid van de gemeente Baarn. Groen Aan de Amalialaan 39 bevindt zich in de huidige situatie veel groen aan de randen van het perceel. Dit is een overblijfsel van de oude villatuin. De initiatiefnemers willen het bestaande groen zoveel mogelijk behouden, om de sfeer en groene schil van het perceel niet aan te tasten. Daarom zijn er een Quickscan F&F en een boomeffectanalyse uitgevoerd. Uit de laatste bleek dat de rode beuk aan de zuidzijde van het perceel een matige tot slechte staat heeft en dat deze gekapt zou moeten om gevaarlijke situaties te voorkomen. Omdat het hier gaat om een grote en karakteristieke boom wordt er nu door de gemeente een onafhankelijk boomtechnicus ingezet die de situatie van de boom zal beoordelen. Uit het onderzoek zal moeten blijken of de boom gezond genoeg is om behouden te worden. De initiatiefnemers hebben aangegeven dat , indien de boom gezond blijkt, ze de boom willen laten staan. In de Quickscan F&F zijn er geen beschermde diersoorten op het perceel aangetroffen. Zoals eerder benoemd bij stedenbouw hebben de initiatiefnemers getracht om met het ontwerp van het perceel en het gebouw te refereren aan de Baarnse villa's. Daarom is het gebouw centraal op het perceel geplaatst, met een ruime afstand tot de straat.

Hiermee wordt aangesloten bij de ruime opzet van de lanenstructuren en de groene schil om de villa's. Het parkeren zal plaatsvinden aan de noordzijde van het perceel zodat de zuidelijke helft van het perceel gebruikt kan worden als gemeenschappelijke tuin. Milieu- en omgevingsaspecten Uit de gevoerde (en door de RUD) gecontroleerde onderzoeken is gebleken dat externe veiligheid, geluid, luchtkwaliteit, bodem en water geen belemmeringen vormen voor de voorziene ontwikkeling. De initiatiefnemers laten een verkennend archeologisch onderzoek uitvoeren om de archeologische verwachtingswaarde van het perceel vast te stellen. De gevonden bodemverontreiniging dient voorafgaand aan het project gesaneerd te worden. 1.2 Het plan is afgestemd met omwonenden en belanghebbenden Door de jaren heen zijn verschillende ontwikkelaars bezig geweest met het realiseren van woningen op het perceel. Hiervoor hebben vele ontwerpen en varianten de revue gepasseerd. De huidige initiatiefnemers zijn vanaf 2020 bezig met de planontwikkeling en hebben vanaf het begin de omwonenden hierbij betrokken. Meest recent zijn hierbij bijeenkomsten georganiseerd op 17 oktober 2022 en op 11 september 2023, waar zo'n 150 uitnodigingen voor zijn verzonden. Op de laatste bijeenkomst waren 16 omwonenden aanwezig.

Het nu voorliggende ontwerp is een aangepaste variant van het ontwerp dat op 17 oktober 2022 gepresenteerd is. Op beide avonden is er vanuit de buurt overwegend positief gereageerd op de plannen, waarbij de aanpassing ook positief is ontvangen.

3

Omwonenden zijn blij dat het perceel een nieuwe bestemming krijgt en de invulling van het perceel is positief ontvangen. Veelgehoorde vragen gaan over de prijzen van de appartementen, de wijze van verwarming en de uitvoering van de werkzaamheden. Ook is er gevraagd om het achterstallig onderhoud op het perceel weg te werken, dit is ondertussen aangepakt door de initiatiefnemers. Daarnaast is er gevraagd om zoveel mogelijk bestaand groen te behouden, met specifieke aandacht voor de karakteristieke rode beuk. De initiatiefnemers geven aan dat ze hier, waar mogelijk, aan willen voldoen. Voor het definitieve ontwerp lijkt het draagvlak in de buurt hiermee groot te zijn. 2.1 Dit is in lijn met de Baarnse werkwijze. Na een positief principebesluit kan de benodigde planologische procedure worden gestart. De initiatiefnemer zal na een positief besluit van de gemeenteraad een aanvraag voor een omgevingsvergunning indienen. Omdat het initiatief niet in het vigerende bestemmingsplan past zal dit een omgevingsvergunning met een uitgebreide voorbereidingsprocedure zijn. Hiermee kan een initiatief in afwijking van het bestaande bestemmingsplan worden toegestaan. Een onderdeel van deze uitgebreide voorbereidingsprocedure is het te inzage leggen van een ontwerpbesluit, waarbij belanghebbenden voor een periode van zes weken de mogelijkheid krijgen om zienswijzen in te dienen.

Het principebesluit van de gemeenteraad zal in deze procedure als een ontwerpverklaring van geen bedenkingen (VVGB) worden gehanteerd. Indien er geen zienswijzen worden ingediend en het plan niet afwijkt van het initiatief zoals dat nu voorligt zal de VVGB definitief worden. 3.1 Het enkelvoudig behandelen van de VVGB scheelt in de doorlooptijd van de vergunning. In het geval dat er geen zienswijzen op het plan worden ingediend en er geen (ambtshalve) wijzigingen worden doorgevoerd dan zal de VVGB definitief worden. Een tweede behandeling zou in dat geval overbodig zijn en minimaal 8 weken toevoegen aan de doorlooptijd van de vergunning. Als er wel zienswijzen worden ingediend of als het plan wezenlijk afwijkt van het initiatief zoals dat nu voorligt zal het plan binnen de procedure voor de omgevingsvergunning opnieuw aan de raad worden voor gelegd voor een definitieve Verklaring van geen bedenkingen (VVGB). 4.1 Geen exploitatieplan vaststellen. Voor dit plan wordt met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst aangegaan. Een exploitatieplan op grond van de Wro (Wet ruimtelijke ordening) kan daardoor achterwege blijven Juridische risico's Bij het ontbreken van onvoldoende draagvlak bestaat de kans dat belanghebbenden in de vervolgprocedure bezwaar gaan maken. Kosten, baten en dekking Voor de kosten van de procedure worden leges in rekening gebracht bij de initiatiefnemers.

Aanpak / Uitvoering Na een positief principebesluit zal de initiatiefnemer nog dit jaar een aanvraag om omgevingsvergunning indienen. De overgangsregeling behorende bij de invoering van de Omgevingswet bepaalt dat de procedure voor een aanvraag om omgevingsvergunning met een uitgebreide voorbereidingsprocedure nog conform het regime van de Wabo mag worden afgewikkeld, indien deze vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet is aangevraagd. Daarmee kan de procedure conform de huidige wet- en regelgeving worden afgewikkeld, ook al is de Omgevingswet reeds in werking getreden.

4

Na de aanvraag zal het college de ontwerp-omgevingsvergunning tezamen met de ontwerp-VVGB voor een periode van 6 weken ter inzage leggen. In deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend. De eventueel tegen het ontwerp ingediende zienswijzen worden daarna beoordeeld en aan het college en de gemeenteraad voorgelegd bij de vaststelling van de definitieve vergunning en VVGB. Nadat de definitieve vergunning is verleend kan het bouwplan worden gerealiseerd. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er in de plaats van de EPC nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENG-beoordeling van het ontwerp is gebleken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. Voorts zullen de appartementen gasloos worden gerealiseerd en zullen de daken worden benut voor het plaatsen van zonnepanelen. Communicatie De initiatiefnemer wordt geïnformeerd over het besluit. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen:

5

Bijlage 1 - Ontwerp Amalialaan 39 Bijlage 2 - Inloopavond 17-10-2022 Bijlage 3 - Inloopavond 11-09-2023 Bijlage 4 - Parkeeronderzoek Bijlage 5 - Boomeffect-analyse Bijlage 6 - Integraal advies RUD

6