853636 Principeverzoek Koningsweg 4 rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

853636

Onderwerp

Principeverzoek Koningsweg 4 - Bouw appartementengebouw

Besluit in raad

20 december 2023

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Jurre Bosman

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. In principe medewerking te verlenen aan het realiseren van 10 levensloopbestendige appartementen op het perceel Koningsweg 4; 2. Dit principebesluit te hanteren als ontwerp Verklaring van geen bedenkingen (VVGB) in de benodigde vervolgprocedure; 3. Indien er geen zienswijzen worden ingediend en er geen significante wijzigingen komen, de ontwerpVVGB als definitieve verklaring van geen bedenkingen te beschouwen; 4. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting van het voorstel Op het perceel Koningsweg 4 staat momenteel een verzamelgebouw met de bestemming 'Dienstverlening'. De eigenaar van het perceel heeft een plan ingediend waarin er wordt gevraagd of het huidige gebouw vervangen kan worden door 10 levensloopbestendige appartementen. De raad wordt gevraagd om in principe in te stemmen met de ontwikkeling. Aanleiding Op het perceel Koningsweg 4 staat momenteel een verzamelgebouw met daarin een aantal maatschappelijke en dienstverlenende functies. In het geldende bestemmingsplan heeft het perceel momenteel de bestemming "Dienstverlening". Het perceel is al langer in beeld als potentiële woningbouwlocatie. Onder andere in 2014 en 2019 zijn er al pogingen gedaan om tot woningbouwplan te komen.

Vanwege de ligging tussen het centrum en het station vormt het een aantrekkelijke locatie voor het realiseren van appartementen, aangezien voorzieningen en openbaar vervoer op loopafstand liggen. In reactie op de voorstellen tot woningbouw zijn er door de gemeente stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld, om de geplande woningbouw goed aan te laten sluiten op de bestaande stedenbouwkundige structuur. Hierin zijn onder andere richtlijnen gegeven voor de situering van het gebouw en een passende verdeling van de bouwmassa's. De eigenaar van het perceel heeft op basis van deze voorwaarden een concept ontwikkeld dat begin 2023 is voorgelegd aan de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit en de omwonenden. Zowel de omwonenden als de welstand hebben feedback geleverd op het concept, op basis waarvan de plannen zijn aangepast. Dit heeft geleid tot een plan waarin de huidige bebouwing vervangen zal worden door 10 levensloopbestendige appartementen in een 3 laags appartementengebouw. De geplande koopappartementen hebben een grootte van circa 120-145m2 en zullen ingericht worden als levensloopbestendige woningen. Dit betekent dat er niet voldaan wordt aan de eis uit de Visie Wonen om 30% van het woningbouwprogramma in één van de mandjes met maatschappelijke waarde te realiseren.

De ontwikkelaar heeft aangegeven dat hij ook woningbouw realiseert aan de Zandvoortweg 60 en heeft contractueel vastgelegd dat de 3 woningen van de Koningsweg ook op die locatie zullen worden

1

gerealiseerd. Hiermee is verzekerd dat over beide projecten gezien er voldaan wordt aan het beleid uit de Visie Wonen. In het ontwerp is het gebouw centraal op het ruime en groene perceel geplaatst, waarbij er nadrukkelijk is gekozen om afstand te houden van omliggende bebouwing. In het ontwerp zal het overgrote merendeel van het bestaande groen op het perceel behouden blijven. Het parkeren zal volledig op eigen terrein plaatsvinden, deels op de bestaande parkeervoorziening op maaiveld en deels in de ondergrondse parkeergarage. De toegang tot de parkeergarage verloopt via de westzijde van het perceel. Het ontwerp voldoet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden en is op hooflijnen beoordeeld door de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie geeft aan dat het plan op hoofdlijnen voorstelbaar is. Indien de gemeenteraad akkoord gaat met dit voorstel zal er in het vervolgproces nadere afstemming met de welstandscommissie plaatsvinden over de definitieve gevelindeling en materialisatie. In juni 2023 is dit ontwerp voorgelegd aan de omwonenden, waarbij er grotendeels positief is gereageerd op de naar aanleiding van hun opmerkingen aangebrachte wijzigingen. Na deze laatste informatieavond heeft de initiatiefnemer de nodige stappen gezet om het project klaar te maken voor het vergunningstraject.

Realisatie van het project is niet mogelijk binnen het bestaande bestemmingsplan, het perceel heeft hierin de bestemming 'Dienstverlening', waarbinnen woningbouw niet is toegestaan. De initiatiefnemers hebben aangeven dat ze graag gebruik willen maken van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), het door middel van een omgevingsvergunning af wijken van het bestemmingsplan (uitgebreide procedure). Omdat het huidige plan nog niet eerder aan de gemeenteraad is voorgelegd vragen wij de gemeenteraad om een principe-uitspraak te doen over de wenselijkheid van het plan. Voor het verdere verloop van de procedure is er ook een Verklaring van geen bedenkingen (VVGB) van de gemeenteraad nodig, daarom vragen wij conform de Baarnse werkwijze of de raad een ontwerp-VVGB wil afgeven. Beoogd effect Na een positief principebesluit kan er dit jaar nog worden gestart met de benodigde planologische procedure om de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken. Hiermee kan de procedure nog onder de bestaande wetgeving worden afgerond.

Argumenten 1.1 Het plan is passend binnen een goede ruimtelijke ordening Het plan is als passend binnen een goede ruimtelijke ordening beoordeeld, waarbij het volgende is overwogen: Toets geldend bestemmingsplan Het perceel ligt binnen het bestemmingsplan 'Amaliapark - Transvaal' en heeft daarin de bestemming 'Dienstverlening'. Wonen is binnen deze bestemming niet toegestaan dus het is nodig om de bestaande bestemming te wijzigen of hiervan af te wijken. Om de beoogde bebouwing mogelijk te maken zullen de bouwmogelijkheden op het perceel ook aangepast moeten worden. Het bestaande bouwvlak wordt op enkele plaatsen overschreden en de hoogte van drie bouwlagen is niet overal binnen het bestaande bouwvlak toegestaan. Stedenbouw Het perceel aan de Koningsweg 4 heeft een ruime en groene opzet. Het bestaande verzamelgebouw heeft een wat meer teruggetrokken positie, waarbij de eenlaagse oostelijke vleugel aansluit bij het meer naar voren gelegen gebouw op het oostelijke buurperceel. De Koningsweg heeft een groen en ingetogen karakter, met bebouwing die afwisselt tussen vrijstaande woningen en grootschalige laagbouw flats. Om een goede inpassing van de nieuwe bebouwing te garanderen heeft de gemeente Baarn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Hierin staan uitgangspunten voor het ontwerp en de verwachte beeldkwaliteit.

Wat betreft de situering en bouwmassa is hierbij aangesloten op de bestaande bebouwing en de bestaande

2

bouwmogelijkheden. Het perceel heeft momenteel een maximale bouwhoogte van 9 meter. Het nieuwe ontwerp dient zoveel mogelijk centraal op het perceel te komen, met een rooilijn die aansluit bij de omliggende gebouwen. Er is aangeven dat er qua bouwhoogte uitgegaan moet worden van variatie aansluitend op de huidige situatie, dus 2 en 3 bouwlagen. Op basis van de randvoorwaarden is door de initiatiefnemers een ontwerp opgesteld. Dit bestaat uit 2 bouwlagen met een een gedeeltelijke 3e bouwlaag die niet de volledige breedte van het gebouw beslaat. Het gebouw is iets gedraaid zodat het aansluit bij het verloop van de weg en de gevellijnen van de aanliggende gebouwen. Dit ontwerp is op hooflijnen beoordeeld door de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie geeft aan dat het plan op hoofdlijnen voorstelbaar is. Indien uw raad akkoord gaat met dit voorstel zal er in het vervolgproces nadere afstemming met de welstandscommissie plaatsvinden over de definitieve gevelindeling en materialisatie. Visie wonen Dit plan is het resultaat van een langlopend voorbereidingstraject. De doelen van het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 waren nog niet bekend in de tijd dat het plan werd opgesteld. Daarom kon er bij de invulling van het woonprogramma nog geen rekening gehouden worden met de eisen uit dit nieuwe beleidsstuk.

Het plan is opgesteld met inachtneming van de Visie Wonen 2019, die van kracht was tijdens de ontwerpfase van het plan. Aangezien het plan meer dan 10 woningen bevat, is het afwegingskader uit de Visie Wonen 2019 van toepassing. Die eist dat het woonprogramma rekening houdt met de verdeling in de categorieën die in de woonvisie zijn opgenomen (de zogeheten mandjes). In het beleid is opgenomen dat minimaal 30% van de te realiseren woningen gerealiseerd dient te worden in één van deze maatschappelijke segmenten. In het voorliggende plan worden er 10 levensloopbestendige woningen van tussen de 110 en 150m2 gerealiseerd (vrije sector). Omdat er in het plan niet drie woningen in één van de mandjes gerealiseerd worden, voldoet niet aan het beleid uit de Visie Wonen 2019. De initiatiefnemer wil dit oplossen door deze woningen te realiseren op zijn andere woningbouwlocatie aan de Zandvoortweg 60. Als beide locaties bij elkaar worden opgeteld komen er in totaal 29 woningen bij, waarvan minimaal 9 betaalbare woningen aan de Zandvoortweg. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin de realisatie van de betaalbare woningen aan de Zandvoortweg juridisch is verzekerd. Met het aantal van 9 woningen voldoen de optelsom van deze projecten gezamenlijk aan de eis van 30% uit de Visie Wonen 2019.

Verkeer en parkeren In het bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming 'Dienstverlening', wat een reeds bestaand aantal verkeersbewegingen genereerd. Dit zal wegvallen wanneer er woningen worden gerealiseerd en vervangen worden door de verkeersbewegingen van de nieuwe bewoners. De verwachte verkeersbewegingen (ongeveer 80 verkeersbewegingen per etmaal) zijn zo beperkt dat de Koningsweg ze zonder problemen kan opvangen . Voor het realiseren van 10 woningen op het perceel dienen er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Op basis van de Nota Parkeernormen 2014-2019 is de parkeernorm 2 plaatsen per appartement (1,7 voor bewoners plus 0,3 als bezoekersaandeel). Dit betekent dat er voor de gehele ontwikkeling 20 parkeerplaatsen benodigd zijn. Deze worden gerealiseerd als 15 plekken in de parkeerkelder en 5 plekken op maaiveld. De ontwikkeling voorziet op eigen terrein in de parkeerbehoefte en past daarmee binnen het parkeerbeleid van de gemeente Baarn. Groen De Koningsweg 4 is momenteel een ruim perceel met veel groen, zowel aan de voorkant als aan de randen van het perceel. De initiatiefnemer is voornemens om zoveel mogelijk van het bestaande groen te behouden. Dit draagt bij aan de inpassing van het perceel en is een extra waarborg van de privacy van bewoners en omwonenden. Daarom heeft de initiatiefnemer een boomeffect-analyse laten uitvoeren.

3

Hieruit blijkt dat de bomen op het perceel in goede conditie zijn en dat het grootste deel van de bomen (met inachtneming beschermende maatregelen) gehandhaafd kan worden binnen het plan. Nadat het plan op basis van input van de welstand en omwonenden is aangepast, blijkt het echter niet mogelijk om de drie Acacia's in de noordoostelijke hoek te behouden. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat deze bomen vervangen zullen worden door nieuw groen van formaat en dat hij over de invulling hiervan in gesprek wil met omwonenden. Op het perceel is ook een Quickscan F&F uitgevoerd. Hierin zijn geen waarnemingen gedaan of sporen gevonden van beschermde soorten. Uit het onderzoek blijkt wel dat het gebied geschikt is als leefgebied voor vleermuizen, daarom is aansluitend een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. Daarin is vastgesteld dat er actieve verblijfsplaatsen van de gewone dwergvleermuis aanwezig zijn. Voor het vervolgtraject zal er een ontheffing ten aanzien van de Wet Natuurbescherming nodig zijn, welke verleend moet worden door de provincie. Samen met de provincie en de RUD zal er gekeken worden welke mitigerende maatregelen nodig zijn en het traject voor de ontheffing doorlopen worden. Milieu- en omgevingsaspecten Voor het realiseren van de ontwikkeling dienen verschillende omgevingsaspecten onderzocht te worden.

De initiatiefnemer heeft de benodigde onderzoeken uit laten voeren en deze liggen momenteel ter controle bij de RUD. Uit de voorlopige resultaten lijken er vooralsnog geen belemmeringen te zijn voor de voorgenomen ontwikkeling. 1.2 Het plan is afgestemd met omwonenden en belanghebbenden Door de jaren heen zijn verschillende ontwikkelaars bezig geweest met het realiseren van woningen op het perceel. Onder andere in 2014 en 2019 zijn er pogingen gedaan om woningen te bouwen. De huidige initiatiefnemers zijn vanaf 2022 bezig met de planontwikkeling en hebben vanaf het begin de omwonenden hierbij betrokken. Het eerste concept op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden is op 31 januari 2023 gepresenteerd aan de omwonenden. Het principe van woningbouw op de locatie is positief ontvangen, maar over de uitwerking waren er destijds kritische geluiden. Hoewel er positief werd gereageerd op de architectuur, het parkeren op eigen terrein en het behoud van het groen, waren er zeer kritische geluiden over de inrichting van de noordzijde van het perceel. Omwonenden vreesden voor overlast en verlies van privacy door de kleine afstand tussen het gebouw en achterliggende percelen. Ook was men negatief over de daar geplaatste inrit naar de parkeergarage. Als laatste zou men graag een lager gebouw zien om het vrije zicht te behouden.

Deze input is, gezamenlijk met de reactie van de welstand, meegenomen in een tweede ontwerp. Hierin zijn de opmerkingen van de welstand meegenomen en is de feedback van omwonenden zoveel mogelijk verwerkt. Grootste wijziging is dat de entree van de parkeergarage verschoven is naar de westzijde van het perceel en dat er geen parkeren meer plaatsvind aan de noordzijde. Ook is de bovenste bouwlaag teruggetrokken gepositioneerd ten opzichte van de 1e en 2e bouwlaag. Dit om de privacy van de achterburen te waarborgen. Vanuit de buurt is positief gereageerd op de naar aanleiding van hun opmerkingen gemaakte aanpassingen. Het verleggen van de de inrit naar de parkeergarage en het behoud van groen wordt gezien als grote verbetering. De aanpassing die op welstandsadvies zijn aangebracht worden niet door iedereen gewaardeerd en sommigen zouden graag zien dat de balkons aan de achterzijde worden uitgevoerd als 'Frans balkon' zodat bewoner geen mogelijk hebben om daar te zitten en in de tuinen van de Leestraat/Spoortstraat te kijken. Als laatste vraagt men de initiatiefnemer om bij de herplant van bomen op het perceel wel bomen van formaat terug te plaatsen. De iniatiefnemer heeft toegezegd dit in overleg met omwonenden te gaan doen. De buurt is overwegend positief over de plannen, hoewel er bezwaren blijven over de bouwhoogte en het mogelijke verlies van privacy.

2.1 Dit is in lijn met de Baarnse werkwijze.

4

Na een positief principebesluit kan de benodigde planologische procedure worden gestart. De initiatiefnemer zal na een positief besluit van de gemeenteraad een aanvraag voor een omgevingsvergunning indienen. Omdat het initiatief niet in het vigerende bestemmingsplan past zal dit een omgevingsvergunning met een uitgebreide voorbereidingsprocedure zijn. Hiermee kan een initiatief in afwijking van het bestaande bestemmingsplan worden toegestaan. Een onderdeel van deze uitgebreide voorbereidingsprocedure is het te inzage leggen van een ontwerpbesluit, waarbij belanghebbenden voor een periode van zes weken de mogelijkheid krijgen om zienswijzen in te dienen. Het principebesluit van de gemeenteraad zal in deze procedure als een ontwerpverklaring van geen bedenkingen (VVGB) worden gehanteerd. Indien er geen zienswijzen worden ingediend en het plan niet afwijkt van het initiatief zoals dat nu voorligt zal de VVGB definitief worden. 3.1 Het enkelvoudig behandelen van de VVGB scheelt in de doorlooptijd van de vergunning. In het geval dat er geen zienswijzen op het plan worden ingediend en er geen (ambtshalve) wijzigingen worden doorgevoerd dan zal de VVGB definitief worden. Een tweede behandeling zou in dat geval overbodig zijn en minimaal 8 weken toevoegen aan de doorlooptijd van de vergunning.

Als er wel zienswijzen worden ingediend of als het plan wezenlijk afwijkt van het initiatief zoals dat nu voorligt zal het plan binnen de procedure voor de omgevingsvergunning opnieuw aan de raad worden voor gelegd voor een definitieve Verklaring van geen bedenkingen (VVGB). 4.1 Geen exploitatieplan vaststellen. Voor dit plan wordt met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst aangegaan. Een exploitatieplan op grond van de Wro (Wet ruimtelijke ordening) kan daardoor achterwege blijven. Algemene risico's Na de laatste informatieavond heeft de gemeente een premature bezwaarbrief van omwonenden ontvangen. Hierin uitten ze hun bedenkingen over de uitwerking van het plan, vragen ze om informatie over het plan en een planning voor de vervolgstappen. In reactie hierop heeft de gemeente extra documenten en het tijdspad voor de behandeling van het project gedeeld. Ook is aangegeven dat ze het beste in gesprek kunnen gaan met de ontwikkelaar, aangezien de plannen in de conceptfase nog relatief makkelijk kunnen worden bijgesteld. De kans bestaat dat in het vervolgtraject omwonenden bezwaar maken tegen de ontwikkeling. Tegen deze vervolgprocedure staat bezwaar en beroep open. In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het vergoeden van eventuele planschade en voor alle andere kosten die hieruit resulteren.

Kosten, baten en dekking Voor de kosten van de procedure worden leges in rekening gebracht bij de initiatiefnemers. Aanpak / Uitvoering Na een positief principebesluit zal de initiatiefnemer nog dit jaar een aanvraag om omgevingsvergunning indienen. De overgangsregeling behorende bij de invoering van de Omgevingswet bepaalt dat de procedure voor een aanvraag om omgevingsvergunning met een uitgebreide voorbereidingsprocedure nog conform het regime van de Wabo mag worden afgewikkeld, indien deze vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet is aangevraagd. Daarmee kan de procedure conform de huidige wet- en regelgeving worden afgewikkeld, ook al is de Omgevingswet reeds in werking getreden.

5

Na de aanvraag zal het college gevraagd worden om de ontwerp-omgevingsvergunning tezamen met de ontwerpVVGB voor een periode van 6 weken ter inzage leggen. In deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend. De eventueel tegen het ontwerp ingediende zienswijzen worden daarna beoordeeld en aan het college en de gemeenteraad voorgelegd bij de vaststelling van de definitieve vergunning en VVGB. Nadat de definitieve vergunning is verleend kan het bouwplan worden gerealiseerd. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er in de plaats van de EPC nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENG-beoordeling van het ontwerp is gebleken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. Voorts zullen de appartementen gasloos worden gerealiseerd en zullen de daken worden benut voor het plaatsen van zonnepanelen. Het is momenteel nog niet zeker of de appartementen met een warmtepomp of geothermie zullen worden verwarmd. Communicatie De initiatiefnemer wordt geïnformeerd over het besluit.

Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

6

Bijlagen: 853636 Principeverzoek Koningsweg 4 bijlage 1 Ontwerp 853636 Principeverzoek Koningsweg 4 bijlage 2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden 853636 Principeverzoek Koningsweg 4 bijlage 3 Verslag participatie

7