851694 Principeverzoek Nieuw Baarnstraat 31-33 rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

851694

Onderwerp

Principeverzoek Nieuw Baarnstraat 31-33

Besluit in raad

25 oktober 2023

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Patrick Schrijver

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. In principe medewerking te verlenen aan het realiseren van zeven betaalbare en levensloopbestendige appartementen op het perceel Nieuw Baarnstraat 31 - 33; 2. Dit principebesluit te hanteren als ontwerp Verklaring van geen bedenkingen (VVGB) in de benodigde vervolgprocedure; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting van het voorstel De eigenaar van het perceel Nieuw Baarnstraat 31 - 33 heeft een principeverzoek ingediend voor het realiseren van 7 appartementen op eerdergenoemd perceel. De raad wordt gevraagd in principe in te stemmen met deze ontwikkeling. Aanleiding De eigenaar van het perceel Nieuw Baarnstraat 31 - 33 heeft een principeverzoek ingediend voor het realiseren van zeven appartementen op zijn perceel. Van de zeven appartementen worden er twee uitgevoerd als maisonnette (met een verdieping). De vijf reguliere appartementen hebben een oppervlak van 41,61m². De twee appartementen die als maisonnette worden uitgevoerd hebben een oppervlak van 83,22m². Tevens bevat het plan een ontmoetingsruimte en een berging. Het project vindt plaats binnen de kaders van de Stimuleringsregeling Wonen en Zorg (SWZ) vanuit de rijksoverheid. De SWZ is bestemd voor initiatieven van sociale ondernemers die een kleinschalig woonarrangement vanaf vijf wooneenheden willen realiseren.

Het woonzorgarrangement is vooral bedoeld voor bewoning door mensen van 55 jaar en ouder en beoogt de vraag naar ondersteuning of zorg te voorkomen. De SWZ richt zich op betaalbare woningen die zich voor een deel onder de huurtoeslaggrens bevinden. In een eventuele vervolgprocedure zal een anterieure overeenkomst worden opgesteld met de ontwikkelende partij. De binnen de kaders van eerdergenoemde stimuleringsregel passende huurprijs zal bestendigd worden vastgelegd in deze anterieure overeenkomst Realisatie van dit project is niet haalbaar binnen de huidige bestemming. Om de haalbaarheid van deze ontwikkeling te verkennen heeft men een principeverzoek ingediend.

1

Het principeverzoek is inhoudelijk beoordeeld en akkoord bevonden op de vaste onderdelen: stedenbouw, openbare ruimte, de visie wonen en verkeersaspecten waaronder parkeernormen. Het principeverzoek is op hooflijnen beoordeeld door de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie geeft aan dat het plan op hoofdlijnen voorstelbaar is. Indien uw raad akkoord gaat met dit voorstel zal er in het vervolgproces nadere afstemming met de welstandscommissie plaatsvinden over de definitieve gevelindeling en materialisatie. Dit onderdeel van het proces zal zijn afgerond vóórdat het ontwerpbesluit ter inzage zal worden gelegd. De initiatiefnemer heeft de omwonenden tijdens een informatiebijeenkomst geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Van deze uitnodiging hebben 12 omwonenden gebruik gemaakt. Van deze bijeenkomst en de besproken punten is een verslag is bij de stukken gevoegd. Voorafgaand aan en na de bijeenkomst zijn de ontwerptekeningen zichtbaar geweest vanaf de openbare weg. Daarnaast is er een projectwebsite gecreëerd, onder andere om mensen die niet in de gelegenheid waren op de bijeenkomst te komen zo goed mogelijk te informeren. Het plan is n.a.v. de informatiebijeenkomst op sommige punten aangepast. Het betreft hier vooral de verdeling van de massa op het terrein waarbij aan de achterzijde van het perceel meer aansluiting is gezocht bij bestaande hoogtes.

Het initiatief is geschikt bevonden om het proces van een principeverzoek te vervolgen. Beoogd effect Na een positief principebesluit kan worden gestart met de benodigde planologische procedure om de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken. Argumenten 1.1. het plan is passend binnen een goede ruimtelijke ordening; Het plan is als passend beoordeeld binnen een goede ruimtelijke ordening, waarbij het volgende is overwogen: Toets vigerend bestemmingsplan Het perceel is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan ‘Baarn Centrum’ (vastgesteld 29 september 2010) en heeft daarin de bestemming ‘Gemengd-3’. Wonen is binnen deze bestemming reeds toegestaan. De beoogde bebouwing voldoet echter niet aan de maximale bouwhoogte uit het vigerende bestemmingsplan. Het verzoek past daarmee niet binnen de kaders van het bestemmingsplan. Stedenbouw De verdichting en positionering die met de komst van zeven appartementen is voorzien is ruimtelijk aanvaardbaar geacht. Het plan is inpasbaar in de directe omgeving. De beoogde bebouwing blijft aan de voorzijde van het perceel binnen de maximaal toegestane hoogte van het bestemmingsplan. Aan de achterzijde van het perceel wordt deze hoogte overschreden. De beoogde bebouwing zoekt echter voor een groot deel aansluiting bij de bestaande, reeds geruime tijd aanwezige bebouwing (dit is in het ontwerpboek ook aangegeven).

Visie wonen Aangezien er sprake is van realisatie van minder dan 10 woningen is het afwegingskader vanuit de Visie wonen niet van toepassing. De initiatiefnemer is er derhalve niet aan gehouden om ten aanzien van woningverdeling rekening te houden met de in de visie wonen opgenomen categorieën (de zogeheten 'mandjes'). In de Visie Wonen 2019 wordt ingezet op zowel woningen voor ouderen als alternatieve woonvormen, zoals een hofje. Het voorliggende plan sluit hierbij aan. Tevens biedt het voorliggende plan meer woonruimte voor senioren, waardoor doorstroming kan ontstaan.

2

Verkeer en parkeren Er hoeven op het perceel relatief weinig parkeerplaatsen gerealiseerd te worden om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Dit zorgt ervoor dat er in het plan veel ruimte overblijft voor groen, licht, lucht en verblijf. Sociale huur (bebouwde kom, matig stedelijk) heeft een norm van 1,2 tot 2,0 pp incl. 0,3 voor het aandeel bezoek. Beleid van de gemeente is om het midden van de bandbreedte aan te houden. Echter gezien de aard en omvang van de woningen en de nabijheid van voorzieningen en het NS station wordt in dit geval de onderkant van de bandbreedte aangehouden: 1,2 pp. Met deze norm is er een parkeerbehoefte van (1,2 x 7 appartementen =) 8,4 parkeerplaatsen (hierna pp). Er wordt één elektrische deelauto opgenomen in de servicekosten van de appartementen. Een deelauto vervangt 4 tot 8 reguliere auto’s. Als we aan de onderzijde van deze bandbreedte gaan zitten wordt de parkeerbehoefte (8,4 min 4 =) 4,4 pp. Met de realisatie van vijf parkeerplaatsen op eigen terrein wordt derhalve voldaan aan de norm. In de ontwikkeling worden er twee parkeerplaatsen door het realiseren van extra breedte geschikt voor minder valide bestuurders. Van de benodigde parkeerplaatsen bevindt er zich slechts één, de elektrische deelauto, in het zicht van het hofje De overige zijn aan het zicht onttrokken doordat deze onder het bouwvolume aan de Nieuw Baarnstraat geplaatst.

De conclusie van bovenstaande is dat de ontwikkeling geen onevenredige toename van parkeerdruk in de buurt veroorzaakt. Groen De ontwikkeling van de Nieuw Baarnstraat 31-33 bevindt zich in een relatief verstedelijkte omgeving. Er is echter een sterke wens om deze plek te kunnen voorzien van groene kwaliteit. Mede hierom is ervoor gekozen om de woningen te organiseren langs een galerij met uitzicht op een groen hofje. Welstand Het plan is een aantal maal aan de commissie ruimtelijke kwaliteit voorgelegd. Het principeverzoek is op hooflijnen beoordeeld door de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie geeft aan dat het plan op hoofdlijnen voorstelbaar is. Indien uw raad akkoord gaat met dit voorstel zal er in het vervolgproces nadere afstemming met de welstandscommissie plaatsvinden over de definitieve gevelindeling en materialisatie. Dit onderdeel van het proces zal zijn afgerond vóórdat het ontwerpbesluit ter inzage zal worden gelegd. Privaatrechtelijke aangelegenheden Hoewel dit geen ruimtelijke overweging betreft willen wij uw raad meegeven dat de initiatiefnemer heeft aangegeven dat het bestaande recht van overpad in stand zal worden gehouden, evenals de mogelijkheid om de aan het perceel grenzende tuinen te ontsluiten. 2.1 Dit is in lijn met de Baarnse werkwijze. Na een positief principebesluit kan de benodigde planologische procedure worden gestart.

De initiatiefnemer zal na een positief besluit van uw gemeenteraad een aanvraag om omgevingsvergunning indienen. Omdat het initiatief niet in het vigerende bestemmingsplan past zal dit een omgevingsvergunning met een uitgebreide voorbereidingsprocedure zijn. Hiermee kan een initiatief in afwijking van het bestaande bestemmingsplan worden toegestaan.

3

Een onderdeel van deze uitgebreide voorbereidingsprocedure is het te inzage leggen van een ontwerpbesluit, waarbij belanghebbenden voor een periode van zes weken de mogelijkheid krijgen om zienswijzen in te dienen. Het principebesluit van de gemeenteraad zal in deze procedure als een ontwerpverklaring van geen bedenkingen (VVGB) worden gehanteerd. Indien er geen zienswijzen worden ingediend en het plan niet afwijkt van het initiatief zoals u dat nu voor heeft liggen zal de VVGB definitief worden. Als er wel zienswijzen worden ingediend of als het plan wezenlijk afwijkt van het initiatief zoals u dat nu voor heeft liggen zal het plan binnen de procedure voor de omgevingsvergunning opnieuw aan u voor worden gelegd voor een definitieve Verklaring van geen bedenkingen (VVGB). 3.1 Geen exploitatieplan vaststellen. Voor dit plan wordt met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst aangegaan. Een exploitatieplan op grond van de Wro (Wet ruimtelijke ordening) kan daardoor achterwege blijven Juridische risico's Bij het ontbreken van onvoldoende draagvlak bestaat de kans dat belanghebbenden in de vervolgprocedure bezwaar gaan maken. Kosten, baten en dekking De kosten zijn voor de initiatiefnemer. Aanpak / Uitvoering Na een positief principebesluit zal de initiatiefnemer nog dit jaar een aanvraag om omgevingsvergunning indienen.

De overgangsregeling behorende bij de invoering van de Omgevingswet bepaalt dat de procedure voor een aanvraag om omgevingsvergunning met een uitgebreide voorbereidingsprocedure nog conform het regime van de Wabo mag worden afgewikkeld, indien deze vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet is aangevraagd. Daarmee kan de procedure conform de huidige wet- en regelgeving worden afgewikkeld, ook al is de Omgevingswet reeds in werking getreden. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er in de plaats van de EPC nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENG-beoordeling van het ontwerp moet blijken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. Voorts zullen de appartementen gasloos worden gerealiseerd en zullen de daken worden benut voor het plaatsen van zonnepanelen. Communicatie De initiatiefnemer wordt geïnformeerd over het besluit. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

4

A. van Wijk locosecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: 851694 - Ontwerpboek Nieuw Baarnstraat 31-33 851694 - Participatieverslag Nieuw Baarnstraat 31-33 851694 - Welstandsadvies Nieuw Baarnstraat 31 -33

5