849625 Huisvestingsverordening Baarn 2023 rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

849625

Onderwerp

Huisvestingsverordening Baarn 2023

Besluit in raad

20 december 2023

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Marieke Pouw

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. Op grond van artikel 2 van de Huisvestingswet schaarste vast te stellen voor betaalbare woningen in de gemeente Baarn; 2. De Huisvestingsverordening Baarn 2023 vast te stellen. Samenvatting van het voorstel In november is het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 aan u voorgelegd. Na de vaststelling van het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 worden vernieuwde en aangepaste instrumenten voorgesteld aan de Raad. Dit is nodig om te zorgen dat er meer regie wordt gevoerd op de woningbouw in de gemeente Baarn. De Huisvestingsverordening vormt een belangrijke basis voor ons woonbeleid en daarom is deze nieuwe verordening nodig. De structuur van de huidige Huisvestingsverordening is aangepast en ook de grondslag van de verordening is gewijzigd door nieuw schaarste onderzoek. In de praktijk blijkt dat de rangorde voor de toewijzing van woningen niet in overeenstemming is met de praktijk. Ook zijn de regels voor een urgentieverklaring aangepast, waardoor in de praktijk aan de regels beter uitvoering kan worden gegeven. Naar verwachting worden in 2024 nieuwe instrumenten voor het behoud van betaalbare woningen in de woningvoorraad, doorgevoerd in de verordening. Hiervoor is meer tijd nodig, om deze in alle zorgvuldigheid aan u voor te leggen. Aanleiding Op 26 januari 2022 heeft de raad ingestemd met de huidige Huisvestingsverordening.

Met de invoering van het nieuwe Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 zijn er technische aanpassingen nodig in deze Huisvestingsverordening. De technische aanpassingen, nieuwe instrumenten, kunnen we om zorgvuldigheidsredenen niet in een keer aan u voorleggen. Daarom is ervoor gekozen om de Huisvestingsverordening te herschrijven en in lijn te brengen met het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027. Zo is de aangetoonde schaarste gewijzigd, die als grondslag dient voor de Huisvestingsverordening. Daarnaast bleek in de praktijk dat rangorderegels en urgentieregels niet goed werkbaar waren. Enkele instrumenten uit het Advies Instrumentenkoffer konden we al wel deze Huisvestingsverordening toevoegen. Zo wordt het voor terugkerende scholieren en studenten mogelijk, om onder voorwaarden, je opnieuw met voorrang te vestingen in de gemeente. Ook willen we doorstroom bevorderen met het invoeren van de “Van-groot-naarbeter” regel. Daarnaast wordt voor urgentieaanvragen een wooncommissie opgericht die complexe aanvragen kan beoordelen. Met deze wijzigingen hoeven we in 2024 nog slechts de nieuwe instrumenten (voor vergunningplicht van het omzetten, samenvoegen en onttrekken van woningen en de opkoopbescherming) onder de Huisvestingsverordening aan u voor te leggen.

1

Beoogd effect Met de instrumenten die de Huisvestingsverordening biedt, wordt beoogd de schaarse beschikbare woonruimte zo eerlijk, rechtvaardig en optimaal mogelijk te verdelen. Ook wordt beoogd de samenstelling van de bestaande woonruimtevoorraad zo goed mogelijk te beschermen, waarbij de afweging wordt gemaakt tussen het optimaal benutten van de woningvoorraad aan de ene kant en het beschermen van de leefbaarheid in buurten en wijken aan de andere kant. Met deze nieuwe verordening verbeteren we concreet ook vooral de leesbaarheid en transparantie en voeren we enkele verbeteringen door in het verdelen van de schaarste. Argumenten 1.1 In de gemeente Baarn is sprake van schaarste In de gemeente Baarn is sprake van schaarste aan goedkope huurwoningen en betaalbare koopwoningen. De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet. In het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 en het onderliggende schaarste onderzoek, is opgenomen dat er een tekort is aan goedkope en middeldure huur- en koopwoningen in de gemeente Baarn. Er is beduidend meer vraag dan aanbod.

Het woningtekort betekent schaarste aan woningen en zorgt voor grote concurrentie tussen huishoudens om een geschikte en betaalbare woning te bemachtigen. Dit leidt tot verdringing van huishoudens, die door de grote concurrentie geen passende betaalbare woning weten te vinden. Het aantal reacties per mutatie is met 35% toegenomen van 143 naar 192 voor sociale huurwoningen. Dit duidt op een toenemende druk op de huurwoningmarkt; De wachttijd voor huurwoningen is in de afgelopen jaren sterk toegenomen, van 6 naar 9 jaar. Voor de groep met een laag inkomen zonder passend toewijzen (2.930 huishoudens) zijn in totaal circa 1.365 woningen (47%) en een tekort van 53%. Voor de groep huishoudens met een middeninkomen (935 huishoudens) zijn in totaal circa 415 woningen (53%) en een tekort van 47%. 2.1 We bieden starters en terugkerende studenten en scholieren de mogelijkheid zich opnieuw te vestigen in Baarn De afgelopen jaren was sprake van een netto uitstroom van jongeren tussen de 15 en 30 jaar. Tegelijkertijd was het saldo positief voor de leeftijdsgroep 30 tot 45 jaar. Voor jongeren onder de 30 jaar is het moeilijk om een passende woning te vinden in de gemeente Baarn.

Om deze reden voegen we ook expliciet toe aan de Huisvestingsverordening: dat personen die voor het volgen van een opleiding na het middelbaar onderwijs in het verleden uit de gemeente Baarn zijn verhuisd en nu wensen terug te keren, ook een maatschappelijke binding hebben. Dit betekent dat sociale huurwoningen met voorrang aan deze groep kunnen worden toegewezen. Onder maatschappelijke binding wordt daarmee ook verstaan de situatie dat scholieren en /of studenten tot een leeftijd van 30 jaar oud die zich, in verband met een vervolgopleiding of studie, zich gedurende deze vervolgopleiding uit hebben laten schrijven bij de gemeente Baarn, waarbij de woningzoekende direct voordat hij uit de gemeente Baarn vertrok ten behoeve van de vervolgopleiding, ten minste zes jaar onafgebroken in de gemeente Baarn ingeschreven heeft gestaan. 2.2 Door de rangorderegels aan te passen aan de werking in de praktijk is de onderlinge rangorde van voorrangsregelingen helder. De huidige verordening gaf niet in alle situaties duidelijkheid over de onderlinge volgorde van de voorrangsregels. Dit werd vooral veroorzaakt doordat er gedurende de looptijd van de verordening meerdere voorrangsregelingen zijn bij gekomen en aangepast. Voor het correct functioneren van het Woningnetsysteem hebben de corporaties in samenwerking met de gemeente de voorrangsregels nader uitgewerkt.

Deze praktische uitwerking is nu overgenomen in de nieuwe verordening. Zo is de rangorde transparant en inzichtelijk. 2.3 Doorstroom wordt bevorderd met de “Van-groot-naar-beter” regel voor senioren. In de nieuwe Huisvestingsverordening wordt de voorrang geregeld met de “Van-groot-naar-beter” regel om de doorstroom in de gemeente Baarn te bevorderen. Deze voorrang geldt voor alle aangeboden woonruimte met maximaal drie kamers, voor inwoners van de gemeente Baarn van 65 jaar en ouder. Voor de leeftijd van 65 is gekozen omdat deze maatregel de doorstroom moet bevorderen. Dit is de landelijke grens die voor de aanduiding van senioren wordt gehanteerd en de leeftijdsgrens die in het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 is

2

gehanteerd. Wanneer aan alle genoemde voorwaarden wordt voldaan en de woningzoekende(n) laten een eengezinswoning achter, in ruil voor een gelijkvloerse woning met maximaal 2 slaapkamers, kan met behoud van huur de nieuwe woning worden gehuurd. 2.4 Door de urgentieregels aan te passen aan de werking in de praktijk is de onderlinge rangorde helder en de kans op misbruik verkleind. De huidige verordening gaf in bepaalde situaties te veel onduidelijkheid over de mogelijkheid voor het al dan niet verkrijgen van een urgentieverklaring. Dit werd vooral veroorzaakt doordat er gedurende de looptijd van de verordening meerdere voorrangsregelingen zijn bij gekomen en aangepast. Voor het correct functioneren van de regelingen voor urgenten hebben de corporaties in samenwerking met de gemeente de voorrangsregels nader uitgewerkt. Bij beëindiging van een samenlevingsvorm werd (te) vaak een beroep op urgentie gedaan. Urgentie wordt in dit geval echter alleen toegekend wanneer de aanvrager de zorg heeft voor één of meer minderjarige kinderen. De regels omtrent deze aanvraag zijn aangescherpt en de eigen verantwoordelijkheid voor het oplossen van de woonsituatie wordt gestimuleerd. Omdat niet alle situaties kunnen worden voorzien biedt de verordening de ruimte om ook in andere, niet genoemde situaties urgentie toe te kennen.

In elk individueel geval moet worden afgewogen of de situatie voor de aanvrager zodanig ernstig is dat urgentie moet worden toegekend. De wooncommissie kan voor specifieke gevallen een zorgvuldige afweging maken. Deze praktische uitwerking is nu overgenomen in de nieuwe verordening. Zo is de rangorde transparant en inzichtelijk. 2.5 Door het invoeren van de wooncommissie worden ingewikkelde aanvragen zorgvuldig en met de juiste expertise beoordeeld In Baarn zijn de urgentieaanvragen tot op heden beoordeeld door het lokaal team. In de afgelopen jaren zijn bijzondere maatschappelijke aandachtsgroepen (verplicht) toegevoegd aan de urgentiecategorieën. Dit vraagt voor met name die aanvragen voor een andere expertise. Om dit te ondervangen en tot een eenduidige en transparante werkwijze te komen, wordt in Baarn een wooncommissie ingesteld die ingewikkelde aanvragen gaat beoordelen. De wooncommissie toetst aanvragen die naar hun aard en omstandigheden van bijzondere aard zijn en niet op basis van een van de artikelen zonder meer voor een urgentieverklaring in aanmerking komen. Bij deze toets zullen alle relevante feiten en omstandigheden worden meegenomen, die van belang worden geacht door de wooncommissie. In de wooncommissie zullen de gemeente, PIT Baarn en woningcorporatie Omthuis vertegenwoordigd zijn.

Algemene risico's Een Huisvestingsverordening is geen middel om het probleem van schaarste op lossen. Het biedt de gemeente Baarn enkel handvatten om de vrijkomende woningen op een eerlijke en rechtvaardige manier te verdelen.

Daarbij is het door de schaarste aan sociale huurwoningen gewenst dat zo passend mogelijk woningen worden toegewezen. Met passend wordt bedoeld dat het woningtype, het aantal kamers en het aantal vierkante meters passen bij het inkomen en bij de gezinssamenstelling. De verordening en de voorgestelde wijzigingen hierop gaan uit van dit principe. Aan de andere kant maken maatwerk en de verschillende voorrangregels (waaronder urgenties) die daarbij horen de toewijzing van woningen minder transparant en minder acceptabel voor woningzoekenden die dan achter het net vissen. Zij staan vaak lang ingeschreven en willen voor het eerst een woning huren of verhuizen naar een grotere en/of nieuwere woning. Beide groepen woningzoekenden kunnen nergens anders terecht dan in een sociale huurwoning. Kosten, baten en dekking Niet van toepassing Aanpak / Uitvoering De verordening kan per 21 december 2023 ingaan, onder gelijktijdige intrekking van de huidige verordening.

3

In 2024 zullen we de invoering van nadere instrumenten onderzoeken en aan u voorleggen. De instrumenten voor vergunningplicht voor het onttrekken, samenvoegen en omzetten van bestaande woningen in de woningvoorraad en de opkoopbescherming, zullen in deze Huisvestingsverordening worden toegevoegd. Omwille van zorgvuldigheid en ambtelijke capaciteit is hier meer tijd voor nodig. Duurzaamheid n.v.t. Communicatie De gewijzigde verordening zal worden gecommuniceerd via de gemeentelijke website en via WoningNet. Daarnaast wordt deze gepubliceerd in de landelijke portalen voor wet- en regelgeving. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: Bijlage 1 Huisvestingsverordening Baarn 2023 Bijlage 2 Leeswijzer verordeningen Bijlage 3 Belangrijkste veranderingen verordeningen

4