849179 Verordening sociale woningbouw rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

849179

Onderwerp

Verordening sociale woningbouw

Besluit in raad

20 december 2023

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Rein Kroon

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. de Verordening sociale woningbouw Gemeente Baarn 2023 vast te stellen. 2. een bestemmingsreserve vereveningsfonds sociale woningbouw in te stellen.

Samenvatting van het voorstel In november is het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 aan u voorgelegd. Na de vaststelling van het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 worden vernieuwde en aangepaste instrumenten voorgesteld aan de Raad. Dit is nodig om te zorgen dat er meer regie wordt gevoerd op de woningbouw in de gemeente Baarn. In nieuwbouwprojecten zetten we in op de segmenten sociale huur, middenhuur en betaalbare koop, aansluitend op de landelijke uitgangspunten (30% sociaal en 40% betaalbaar tot € 355.000 (prijspeil 2023)). Een vereveningsfonds willen we inzetten als instrument om deze uitgangspunten te kunnen borgen. Met het oprichten van dit fonds wordt er een financiële bijdrage gestort door de initiatiefnemer, als bij een klein woningbouwproject (<15 woningen) geen sociale huurwoningen of middeldure huurwoningen worden gebouwd. Met de financiële afdracht in het fonds kunnen woningcorporaties een bijdrage voor de bouw van extra sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen ontvangen. Aanleiding In november is het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 aan u voorgelegd met hierin concrete maatregelen en instrumenten. Om de bouw van sociale en betaalbare woningen in Baarn te stimuleren willen we in ieder nieuwbouwproject minimaal 30% sociaal en 40% betaalbaar bouwen (20% middeldure huur en 20% betaalbare koop).

Het instellen van een vereveningsfonds voor sociale woningbouw is één van de maatregelen en instrumenten die daaraan bijdragen. Met het vereveningsfonds wordt aan ontwikkelaars die niet voldoende sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen kunnen realiseren een financiële afdracht gevraagd en wordt de mogelijkheid geboden af te wijken van de percentages van 30% en 20%. Deze mogelijkheid willen we bieden voor projecten van minder dan vijftien woningen, omdat het in de praktijk niet altijd mogelijk of wenselijk is om op een locatie de gewenste sociale- en middeldure huurwoningen te bouwen. Zo kan het technisch lastig of relatief erg duur zijn om in een (klein) plan sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen te realiseren. De middelen uit het vereveningsfonds kunnen vervolgens worden ingezet door erkende woningbouwcoöperaties, om bij andere projecten bij te dragen aan de financiële haalbaarheid voor de realisatie van sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. In het raadsvoorstel en bijlage wordt de uitwerking van het in te stellen vereveningsfonds weergegeven. Beoogd effect

1

Door het instellen van de verordening en bijbehorend vereveningsfonds sociale woningbouw is er een grondslag voor verevening tussen woningbouwprojecten. Op deze wijze kan de realisatie van de in het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 vastgestelde norm van 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huurwoningen in Baarn gestuurd en gestimuleerd worden. Argumenten 1.1 In de verordening is vastgelegd op welke projecten verevening van toepassing kan zijn. In de verordening is opgenomen dat projecten aan de normen, die zijn vastgesteld in de doelgroepenverordening 2023, moeten voldoen. De verordening volgt deze lijn, verevening kan plaats vinden bij projecten met een netto toevoeging van minder dan 15 woningen (kleine projecten). Voor projecten met een woningbouwprogramma met minder dan 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huurwoningen is een storting in het vereveningsfonds nodig. Projecten met een woningbouwprogramma met meer dan 30% sociale huur en 20% middeldure huurwoningen komen in aanmerking voor een bijdrage uit het vereveningsfonds. Voor aanvragen geldt de eis dat enkel toegelaten instellingen zoals woningcorporaties een bijdrage uit het vereveningsfonds kunnen aanvragen. 1.2 In de verordening is vastgelegd wat de bedragen aan afdracht in het vereveningsfonds zijn.

Als in een project minder dan 30% sociale huur en/of 20% middeldure huurwoningen worden gerealiseerd, is een storting in het vereveningfonds vereist. De hoogte van de afkoopsom per niet-gerealiseerde verplichte sociale huurwoning en middeldure huurwoning bedraagt een percentage van de gemiddelde verkoopprijs v.o.n. Hierbij worden de volgende staffels gehanteerd: - Geen afkoopsom is verschuldigd indien de gemiddelde verkoopprijs v.o.n. van de in het plangebied te realiseren zelfstandige woningen € 355.000,00 of minder bedraagt. - De hoogte van de afkoopsom per niet-gerealiseerde verplichte sociale huurwoning en middeldure huurwoning bedraagt 10% van de gemiddelde verkoopprijs v.o.n. van de in het plangebied te realiseren zelfstandige woningen, indien de gemiddelde verkoopprijs v.o.n. meer dan € 355.000,00 en minder dan € 500.000,00 bedraagt; - De hoogte van de afkoopsom per niet-gerealiseerde verplichte sociale huurwoning en middeldure huurwoning bedraagt 15% van de gemiddelde verkoopprijs v.o.n. van de in het plangebied te realiseren zelfstandige woningen, indien de gemiddelde verkoopprijs v.o.n. € 500.000,00 of meer bedraagt. De percentages van de staffels lopen op om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Het bedrag van €355.000 is het bedrag dat als maximum geldt voor de grens van betaalbare woningen (prijspeil 2023).

Voor het bedrag van €500.000 is gekozen omdat dit de gemiddelde verkoopprijs is van woningen in Baarn. Deze bedragen worden jaarlijks verhoogd door en rijk en op basis van de consumentenprijsindex. 1.3 Een verordening is juridisch bindend voor een ieder. Een verordening is een algemeen verbindend voorschrift en is voor een ieder bindend en heeft externe werking. Daarmee geeft een verordening juridisch houvast om externe partijen aan een afdracht in het vereveningfonds te binden. Dit in tegenstelling tot beleidsregels die niet op de buitenwacht zijn gericht maar enkel op het bestuursorgaan, daarin verschillen ze van een algemeen verbindend voorschrift. 1.4 De verordening is van toepassing op lopende projecten die nog niet vergund zijn Na vaststelling van het kader vereveningsfonds informeert de gemeente initiatiefnemers over het vereveningsfonds en de gevolgen hiervan op woningbouwontwikkelingen. Voor alle bestemmingsplannen die nog niet ter inzage zijn gelegd vóór de inwerkingtreding van de verordening is deze in principe van toepassing. 1.5 In de verordening is vastgelegd welke subsidie uit het vereveningsfonds kan worden uitgekeerd. Een bijdrage moet de onrendabele top, of niet terug te verdienen kosten, voor de extra sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen zoveel mogelijk afdekken.

De bijdrage per sociale huurwoning is vastgelegd op €40.000 voor een appartement en €60.000 voor een grondgebonden woning. De bijdrage per middeldure huurwoning is vastgelegd op €30.000 voor een appartement en €50.000 voor een grondgebonden woning. Een bijdrage uit het

2

vereveningfonds wordt alleen verleend voor de extra woningen boven het verplichte percentage van 30% sociale huur en 20% middeldure huurwoning in een project. Dit omdat de verevening alleen bedoeld is om het tekort aan sociale huur en middenhuur bij andere projecten te compenseren. Om een bijdrage uit het vereveningsfonds te krijgen mag een sociale huurwoning of middeldure huurwoning niet op een andere manier door de gemeente zijn gesubsidieerd, bijvoorbeeld door een sociale grondprijs. 1.6 De sociale huurwoningen worden gebouwd dan wel overgedragen aan een woningcorporatie. In de verordening staat dat de sociale huurwoningen en betaalbare woningen te allen tijden gerealiseerd moeten worden door een woningcorporatie, dan wel na oplevering aan een woningcorporatie worden overgedragen. De woningcorporatie wijst de woningen toe aan de juiste doelgroep en verkort met de nieuwbouw de wachttijden op Woningnet. 1.7 De verordening biedt flexibiliteit Het college mag de hardheidsclausule toe passen als de gestelde norm zorgt voor een negatieve grondexploitatie en het project daardoor niet uitvoerbaar is. Dit moet de initiatiefnemer onderbouwen met toetsbare feiten. Het college kan dan besluiten geen of minder sociale en betaalbare woningbouw op de locatie te verplichten, waardoor er geen of minder financiële compensatie is vereist.

2.1 De bestemmingsreserve voldoet aan de kaders uit de financiële verordening Baarn Het geld in de bestemmingsreserve 'Vereveningsfonds sociale woningbouw' kan de gemeente uitsluitend gebruiken voor de realisatie van sociale en middeldure huurwoningen in Baarn. Het geld in het vereveningsfonds bestaat uit afdrachten ter compensatie van niet gerealiseerde sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen in woningbouwprojecten. Met deze afdrachten is er de mogelijkheid om dit aandeel elders te realiseren. De bestemmingsreserve kent een looptijd van 10 jaar. De verwachte einddatum van deze reserve is 2033. Indien een bestemmingsreserve binnen de aangegeven maximale looptijd niet heeft geleid tot besteding, valt de bestemmingsreserve vrij en wordt deze aan de algemene reserve toegevoegd. De raad heeft de mogelijkheid om de looptijd van de reserve te verlengen. De omvang van de bestemmingsreserve kent geen maximale hoogte. 2.2 Het vormen van een reserve is een bevoegdheid van de raad De bevoegdheid voor het instellen van een bestemmingsreserve ligt bij de raad. Algemene risico's Binnenstedelijke woningbouwlocaties zijn schaars en moeten optimaal worden benut. Wanneer er gelden in het vereveningsfonds worden gestort, zullen bestaande plannen moeten worden beoordeeld, om waar mogelijk extra sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen te realiseren.

Zo voorkomen we dat de middelen in het fonds onbenut blijven. Kosten, baten en dekking Er zijn geen kosten verbonden aan dit voorstel. De bestemmingsreserve vereveningsfonds wordt gevuld met stortingen van ontwikkelende partijen. Bijdragen kunnen slechts verstrekt worden voor zover er middelen in het vereveningsfonds beschikbaar zijn. Mocht er geen geld in het vereveningsfonds beschikbaar zijn, dan kan er ook geen bijdrage worden verleend. Aanpak / Uitvoering De verordening is opgesteld als onderdeel van het pakket aan maatregelen dat is opgenomen in het vastgestelde Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027. Na besluitvorming worden de toegelaten instellingen actief in Baarn geïnformeerd over het vereveningsfonds. Ontwikkelende partijen worden ook geïnformeerd zodat zij bij planvorming rekening kunnen houden met de vereisten die gesteld zijn in de verordening. Duurzaamheid Nieuwe woningbouwprojecten moeten voldoen aan de duurzaamheidseisen conform wet- en regelgeving.

3

Communicatie Nadat de raad de ‘Verordening sociale woningbouw Gemeente Baarn 2023’ heeft vastgesteld, informeert de gemeente actief de ontwikkelaars van de lopende woningbouwprojecten. De verordening wordt bekend gemaakt op de in het Elektronisch Gemeenteblad. Evaluatie De gemeente monitort de uitvoering van de regels in de verordening en de gevolgen hiervan op nieuwbouw. De gemeente evalueert de verordening na 1 jaar. Mogelijk volgen hieruit aanbevelingen die leiden tot aanpassingen van de verordening.

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: Bijlage 1 Verordening Sociale Woningbouw Gemeente Baarn Bijlage 2 Leeswijzer verordeningen

4