848765 Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 bijlage 2 Schaarsteonderzoek gemeente Baarn
Tekst van het document
Schaarsteonderzoek Baarn Stec Groep aan gemeente Baarn 8 augustus 2023
2
Schaarste-onderzoek Baarn
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
3
2.
Conclusies en advies
4
2.1 2.2
4
3.
Overal in gemeente woningschaarste in betaalbare huur- en koopsegment In wijk ‘Baarn-Noord, Eemdal, en Eemland’ is schaarste tot € 405.000, in de rest van gemeente Baarn tot € 500.000
Analyse schaarste 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Te weinig passende woningen voor lage- en middeninkomens in Baarn op basis van woningvoorraad Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in het betaalbare en hoog segment Druk op de sociale huurwoningmarkt neemt toe Het aantal Baarnaars nam toe, het aantal huishoudens groeide mee Sterke verhuisrelaties met naastgelegen en grote gemeenten Verwachte huishoudenstoename vergoot woningdruk
Bijlage: Analyses op wijkniveau
5
6 6 12 14 15 16 18
19
Schaarste-onderzoek Baarn
1. Inleiding Aanleiding Gemeente Baarn overweegt betaalbare woningen te beschermen middels verschillende instrumenten. Deze instrumenten worden opgenomen in een huisvestingsverordening. Het vaststellen van een huisvestingsverordening kan wanneer er sprake is van schaarste of leefbaarheidsproblematiek. Op basis van een onderbouwing van schaarste binnen de gemeente kan de huisvestingsverordening worden aangepast. In de huisvestingsverordening worden vervolgens instrumenten opgenomen als een vergunningsplicht voor het omzetten of onttrekken van (schaarse) woningen, het invoeren van opkoopbescherming of het met voorrang toewijzen van woningen. In dit rapport analyseren we de mogelijke schaarste binnen de woningmarkt van Baarn. We bepalen in hoeverre er sprake is van schaarste, en indien hier sprake van is, tot welke prijsklasse deze schaarste zich voordoet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt per wijken zodat de gemeente mogelijke instrumenten gericht kan inzetten.
Leeswijzer In dit rapport treft u de belangrijkste conclusies op een rij. Hierbij krijgt u inzicht in de belangrijkste indicatoren die relevant zijn om (de mate van) schaarste te bepalen. In hoofdstuk 3 gaan we dieper op deze indicatoren in. In de bijlage leest u een toelichting op wijkniveau.
3
Schaarste-onderzoek Baarn
4
2. Conclusies en advies 2.1 Overal in gemeente woningschaarste in betaalbare huuren koopsegment De woningmarkt- en verhuisdynamiek in de gemeente Baarn duiden op woningschaarste in het betaalbare huur- en koopsegment. Dit blijkt uit de beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens, sterk gestegen transactieprijzen op de koopwoningmarkt, toegenomen wachttijden en aantal reacties op de sociale huurwoningmarkt, en een toenemende demografische druk door verwachte huishoudensgroei in de toekomst. De combinatie van deze bevindingen zorgt ervoor dat huishoudens met een laag- of middeninkomen moeilijk de woningmarkt kunnen betreden en/of doorstromen naar een voor hen passende woning.
Tabel 1: Conclusie woningschaarste gemeente Baarn Aspect
Bevindingen
Passende woningvoorraad
•
De groep lage inkomens zonder passend toewijzen is in de gemeente Baarn relatief klein vergeleken met de rest van de provincie Utrecht en Nederland.
•
De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de mogelijkheden voor lage- en middeninkomens. Rekening houdend met passende huurprijzen en WOZ-waarden voor deze doelgroep, zijn er onvoldoende woningen voor huishoudens met een laag- en middeninkomen. De woningvoorraad die past bij lage inkomens zonder passend toewijzen bestaat uit 47% van de omvang van deze inkomensgroep.
•
De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen (€ 590.500) in de gemeente Baarn ligt hoger dan het regionale gemiddelde.
•
94% van de koopwoningen in Baarn heeft een WOZ-waarde van boven de € 355.000, de landelijke grens voor betaalbare woningen.
•
25% van de aangeboden of verkochte woningen in de gemeente Baarn had het afgelopen jaar een vraagprijs tot € 355.000. 44% van het aantal aangeboden en verkochte woningen vond plaats in de categorie € 355.000 tot € 700.000. De woningen van boven de € 700.000, maakten 31% van de aangeboden en verkochte woningen uit.
•
In vergelijking met de regio is de marktdynamiek op de koopwoningmarkt relatief hoog tot € 355.000. In het dure segment (> € 700.000), worden de woningen relatief iets minder snel verkocht.
•
De gemiddelde transactieprijs in de gehele gemeente lag het afgelopen jaar op circa € 502.000. Dit is een stijging van 31% in vijf jaar.
•
Het aantal reacties per mutatie is met gestegen van 143 naar 192 (+35%) voor sociale huurwoningen. Dit duidt op een toenemende druk op de huurwoningmarkt.
•
De wachttijd voor huurwoningen is in de afgelopen jaren sterk toegenomen met 66%.
(3.1)
Dynamiek koopwoningmarkt (3.2)
Dynamiek sociale huurwoningmarkt (3.3)
Taxatie schaarste
Schaarste-onderzoek Baarn
Demografische ontwikkelingen
•
De gemeente Baarn kent al voor langere tijd een positief migratiesaldo (zowel binnenlands als buitenlands). Dit kan de concurrentie en dus de schaarste op de woningmarkt vergroten.
•
Het aantal huishoudens neemt naar verwachting toe in de aankomende jaren. De doelgroep met een leeftijd boven de 75 jaar neemt het sterkst toe.
•
Met name het aantal huishoudens met een laag inkomen neemt nog toe. Dit komt door de verdere vergrijzing. Dit zet mogelijk de betaalbaarheid van de woningvoorraad verder onder druk.
(3.4 t/m 3.6)
2.2 In wijk ‘Baarn-Noord, Eemdal, en Eemland’ is schaarste tot € 405.000, in de rest van gemeente Baarn tot € 500.000 Op basis van de analyses blijkt dat huishoudens met een laag- en middeninkomen zeer lastig aan een woning komen in gemeente Baarn. De woningvoorraad die past bij hun inkomen is kleiner dan de omvang van de doelgroep. Daarnaast blijkt dat huishoudens met een middeninkomen moeite hebben om te starten of door te stromen op de woningmarkt. Dit komt door de sterk gestegen koopwoningprijzen. Aanvullend op de woningsegmenten voor huishoudens met laagen middeninkomen blijkt dat er schaarste is in het koopsegment tot een hogere WOZ-waarde. De mate van schaarste is gebaseerd op basis van de indicatoren die de dynamiek op de koopwoningmarkt duiden. Op basis van dit schaarsteonderzoek concluderen we dat voor de wijk ‘Baarn-Noord, Eemdal en Eemland’ schaarste aan woningen optreed voor woningen met een WOZ-waarde tot € 405.000 (dit is gelijk aan de huidige NHG-grens 2023). Voor de rest van de gemeente Baarn is schaarste aan woningen tot in ieder geval de categorie woningen met een WOZ-waarde van € 500.000 (zie de bijlage bij dit rapport).
5
Schaarste-onderzoek Baarn
3. Analyse schaarste De analyses in dit hoofdstuk worden op gemeenteniveau gepresenteerd, waar de vergelijking wordt gemaakt met regionale, provinciale en landelijke cijfers. De bijlagen bevatten dezelfde analyses op wijkniveau, hier verwijzen we regelmatig naar in de analyse. In dit hoofdstuk staat de uitwerking van de meest relevante woningschaarste-indicatoren. Dit zijn: • Het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. • De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in de bestaande voorraad. • De recente markt- en verhuisdynamiek op de Baarnse woningmarkt. • Een vooruitblik naar de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens, doelgroepen en de impact hiervan op de druk van de woningmarkt.
3.1 Te weinig passende woningen voor lage- en middeninkomens in Baarn op basis van woningvoorraad Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit schaarsteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en in 2023 geïndexeerd. Hieronder de geldende regels per inkomensgroep inclusief bijbehorende inkomensgrenzen: • Lage inkomens met passend toewijzen: bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 25.475 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 34.575. De inkomensgrens voor ouderen ligt lager (€ 25.075 / € 33.800). • Lage inkomens zonder passend toewijzen: Deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag vrij worden toegewezen. Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep.
Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 44.035 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 48.625. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: er is geen vaste inkomensgrens voor middeninkomens. In dit onderzoek gaan we uit van een maximaal inkomen van € 56.329 per huishouden. Deze is voor 2023 met hetzelfde percentage geïndexeerd als voor lage inkomens zonder passend toewijzen (+8,02%). • Hoge inkomens: alle huishoudens met een inkomen boven de € 56.329 per huishouden behoren in dit onderzoek tot de hoge inkomens.
6
Schaarste-onderzoek Baarn
Toewijzen van woningen in 2023 Voor het toewijzen van huurwoningen door corporaties zijn er regels. Deze hebben twee doelen: 1) Het toewijzen van woningen aan de doelgroep Woningcorporaties moeten hun vrijkomende sociale huurwoningen (huurprijs tot €808,06, ook wel DAEB-woningen genoemd) toewijzen aan hun doelgroepen: • De woningcorporatie moet jaarlijks ten minste 85% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens. Voor eenpersoonshuishoudens is deze grens € 44.035. Voor meerpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 48.625. • Daarnaast mogen corporaties 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen, dus ook aan mensen met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens. Lokaal bestaat de mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% indien woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten daar prestatieafspraken over hebben gemaakt. 2) Een huur die past bij het inkomen De huur van de huurwoning moet passen bij het inkomen van de huurder: dit heet passend toewijzen. Dit voorkomt dat huishoudens een te hoge huur krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Voor huishoudens met een inkomen tot de grens van passend toewijzend geldt: bij ten minste 95% van de woningen waarvoor huurtoeslag kan worden gekregen, moet de huur onder de voor dat huishouden geldende aftoppingsgrens liggen.
In 2023 zijn de aftoppingsgrenzen: € 647,19 voor huishoudens van één of twee personen en €693,60 voor huishoudens van drie of meer personen. De passendheidsnorm geldt dus voor huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen. Voor geliberaliseerde huurwoningen met een huurprijs boven de €808,06 en voor woningen waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is geldt passend toewijzen niet.
Figuur 1: Woning toewijzen in 2023: een huur die past bij het inkomen
Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
7
8
Schaarste-onderzoek Baarn
Relatief meer huishoudens met hoge inkomens dan laag- of middeninkomens in de gemeente Baarn Onderstaande tabel geeft de omvang van inkomensgroepen in Baarn weer. Deze is afgezet tegen de omvang van dezelfde groepen in zowel de provincie als in Nederland. Het valt op dat er in Baarn veel hoge inkomens (47,3%) zijn. Het aandeel midden inkomens ligt hoger dan het provinciale (45%) en landelijke (47%) gemiddelde.
Tabel 2: Huishoudens naar inkomensgroepen Inkomensgroep
Gemeente Baarn
1 Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575)
(18%)
2 Lage inkomens zonder passend toewijzen
2.930
(€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625)
(26,3%)
2.005
3 Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239)
(8,4%)
4 Hoge inkomens (€ 56.239+)
5.280
935
Utrecht
Nederland
166.785 (27%)
2.493.800 (31%)
108.610 (18%)
1.291.400 (16%)
336.610 (55%)
4.225.500 (53%)
612.005 (100%)
8.010.700 (100%)
(47,3%) Totaal
11.150 (100%)
Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WoOn2021, bewerking Stec Groep (2023).
Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheekmogelijkheden voor modale inkomens per rentecategorie. Hypotheekrente
Modaal (€ 40.000)
Modaal en half modaal (€ 40.000 + € 20.000)
2x modaal (€ 40.000 + € 40.000)
1%
€ 192.000
€ 303.000
€ 446.000
2%
€ 176.000
€ 277.000
€ 406.000
3%
€ 174.000
€ 273.000
€ 395.000
4%
€ 168.000
€ 262.000
€ 384.000
5%
€ 158.000
€ 251.000
€ 366.000
Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Baarn mogelijk beperkt is, is eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vastgesteld. Er wordt wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde gerekend (peildatum: 1 januari 2022). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze WOZ-waarde vaak ruim. Op de lange termijn (met naar waarschijnlijkheid een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke
Schaarste-onderzoek Baarn
indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. Verderop wordt de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen behandeld. Voor lage inkomens met passend toewijzen zonder eigen middelen (anders kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 150.000 1 en een huurwoning tot circa € 725 betaalbaar (kale huur, uitgaande van een huurquote van 25%). In de praktijk heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 647,19 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 693,60 voor meerpersoonshuishoudens). Voor lage inkomens zonder passend toewijzen met een inkomen tot maximaal € 48.625 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 210.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden. Een betaalbare huurprijs voor deze groep loopt van € 725 tot € 1.015. Aansluitend bij de toewijzingsregels van sociale huurwoningen vormt het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 647,19 / € 693,60) tot de liberalisatiegrens (€ 808,06) een geschikte huurcategorie. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 56.239 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 245.000 bereikbaar en huurwoningen van € 1.015 tot € 1.180.
Dit laatste komt overeen met woningen die vaak als middenhuur worden getypeerd, namelijk vanaf de liberalisatiegrens (€ 808,60) tot € 1.050. Overige woningen met een hogere huurprijs (meer dan € 1.180) of woningwaarde (meer dan € 245.000) zijn enkel bereikbaar voor hoge inkomens (of lagere inkomens met voldoende middelen). Gegevens van deze huurcategorie zijn beschikbaar met de ondergrens € 1.050. Te weinig passende woningen in Baarn voor lage en middeninkomens Onderstaande tabel bevat betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een klein deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor de lage inkomens zonder passend toewijzen als de middeninkomens. Voor de groep met een laag inkomen zonder passend toewijzen (2.930 huishoudens) zijn in totaal circa 1.365 woningen (47%) passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde. Daarmee zijn er onvoldoende woningen om lage inkomens passend toewijzen te kunnen voorzien. Dit is een eerste indicatie van woningschaarste voor lage inkomens. Voor middeninkomens zijn er te weinig woningen op basis van huur en WOZ-prijs (53%). Zie tabel op de volgende pagina.
1
Voor mensen met een inkomen tot € 34.575 geldt deze prijsklasse. Het is onder de huidige marktomstandigheden in zowel de bestaande voorraad als de nieuwbouw vrijwel onmogelijk om in dit prijssegment woningen toe te voegen. Tenzij het gaat om specifieke conceptbouw zoals een optopwoning of een XXS woning.
9
10
Schaarste-onderzoek Baarn
Tabel 3: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse Inkomensgroep
Betaalbare huur en koop
1 Lage inkomens met passend toewijzen (tot
• Koop: tot € 150.000
€ 25.475 / € 34.575)
• Huur: tot € 725
2 Lage inkomens zonder passend toewijzen
• Koop: € 150.000 € 210.000
(€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625) 3 Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239) 4 Hoge inkomens (€ 56.239+) Totaal
Aantal HH ‘23
Passende Passende Aandeel huurkooppassend woningen woningen
2.005
2.135
15
107%
2.930
1.335
30
47%
935
415
85
53%
5.280
255
6.930
136%
11.150
4.410
7.065
103%
• Huur: € 725 - € 1.015 • Koop: € 205.000 € 245.000 • Huur: € 1.015 € 1.180 • Koop: € 245.000+ • Huur: € 1.180+
Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Baarn (2023). Bewerking Stec Groep (2023). Afronding op vijftallen.
Tussen wijken bestaan verschillen in aandeel passende woningen voor lage inkomens Op wijkniveau zien we dat het aandeel passende woningen voor lage inkomens uiteenloopt. Het grootste aandeel passende woningen voor lage inkomens is in de wijk Buitengebied (175%). Dit wordt gevolgd door Lage Vuursche (111%), P.H.W. Park (79%), Baarn (70%) en Baarn-Noord (67%). De cijfers zijn te vinden in bijlage A. Gemiddelde WOZ-waarde relatief hoog in Baarn Vergeleken met andere gemeenten in de metropoolregio Amersfoort ligt de gemiddelde WOZwaarde van koopwoningen in Baarn relatief hoog. In 2022 was de gemiddelde WOZ-waarde voor koopwoningen in Baarn € 505.000. Het landelijke gemiddelde lag in 2022 op € 378.000 voor koopwoningen, dat is aanzienlijk lager dan dat in Baarn. Op basis van het WOZ-register van de gemeente Baarn zien we een stijging van de gemiddelde WOZ-waarde in 2023 ten opzichte van 2022. De gemiddelde WOZ-waarde ligt in 2023 op € 590.500 voor de koopwoningen. Dat is een stijging van 17% ten opzichte van een jaar eerder.
Schaarste-onderzoek Baarn
Figuur 2: Gemiddelde WOZ-waarde 2022 koopwoningen Regio Amersfoort € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €0
Bron: CBS (2022), bewerking Stec Groep (2023).
WOZ-waarde koopwoningvoorraad verschilt tussen wijken Op basis van de gemeentelijke WOZ-gegevens (2023) blijkt dat er verschillen zijn in de verdeling van de koopwoningvoorraad naar prijsklassen. Wanneer we inzoomen op de wijken valt het volgende op: in de wijken P.H.W. Park en Buitengebied heeft een aanzienlijk groot deel van de woningvoorraad een WOZ-waarde van boven de € 600.000. Respectievelijk 72% en 68%.
11
12
Schaarste-onderzoek Baarn
3.2 Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in het betaalbare en hoog segment Hoge dynamiek in segment tot € 700.000 Naast het afzetten van de bestaande inkomensgroepen tegen de passende woningvoorraad geeft de marktdynamiek een inkijk in de krapte van bepaalde woningprijsklassen in de gemeente Baarn. Hoe hoger de dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller woningen verkocht worden. We zien dat in de gemeente Baarn in het prijssegment tot € 355.000 (NHG-grens, 2022) de marktdynamiek zeer hoog is. De dynamiek in het segment vanaf € 355.000 tot € 500.00 ligt wat lager. Daarna is er een hoge dynamiek in het segment tot € 700.000. Het merendeel van de te koop staande woningen heeft een vraagprijs van meer dan € 700.000 (55%). Dit bevestigt het beeld dat de druk op het betaalbare segment het afgelopen jaar hoog is.
Tabel 4: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen, juni 2023 Prijsklassen
Te koop juni ‘23
%
Verkocht afgelopen jaar
%
Totaal te koop/ verkocht
%
Aanbod/transactieratio* (%) Gemeente Baarn
Tot € 150.000
0
0%
6
4%
6
3%
0%
€ 150.000 - € 210.000
1
1%
2
1%
3
1%
50%
€ 210.000 - € 245.000
0
0%
1
1%
1
0%
0%
€ 245.000 - € 300.000
3
4%
14
10%
17
8%
21%
€ 300.000 - € 355.000
9
12%
19
13%
28
13%
47%
€ 355.000 - € 500.000
12
16%
53
37%
65
30%
23%
€ 500.000 - € 600.000
5
6%
15
10%
20
9%
33%
€ 600.000 - € 700.000
5
6%
7
5%
12
5%
71%
Meer dan € 700.000
42
55%
26
18%
68
31%
162%
Totaal
77
100%
143
100%
220
100%
54%
Bron: Funda (juni 2023), bewerking Stec Groep (2023). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent een relatief hogere dynamiek.
Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van woningen Uit NVM-gegevens (juni 2022 – juni 2023) blijkt dat de gemiddelde transactieprijs van een woning in de gemeente het afgelopen jaar op € 502.000 lag. Dit is lager dan de gemiddelde WOZ-waarde van een koopwoning in 2023 (€ 590.500). Mogelijke reden hiervoor is dat de transactieratio onder woningen met een (zeer) hoge WOZ-waarde doorgaans beperkter is dan die van een lagere prijs. Tegelijkertijd hebben relatief kleinere woningen zoals tussen- en hoekwoningen een gemiddelde transactieprijs die (ver) boven de betaalbaarheidsgrens voor lage- en middeninkomens ligt. De verkooptijd van woningen is bovendien laag, wat zien dat de vraag naar deze woningen hoog en urgent is. Gemiddeld gezien werden woningen het afgelopen jaar in 5 weken verkocht (36 dagen). Het verschil tussen woningtypen is klein. Tussenwoningen worden gemiddeld gezien iets sneller verkocht dan de overige woningtypen. Zie onderstaande tabel.
13
Schaarste-onderzoek Baarn
Tabel 5: NVM-transactiegegevens, juni 2022 – juni 2023 Transacties
Woningtypen
Transactieprijs
Transactieprijs per m²
Verkooptijd in dagen
Woonopp. transacties in m²
Perceelopp. transacties in m²
Tussenwoning
71
€ 408.400
€ 4.145
26
106
147
Hoekwoning
41
€ 481.000
€ 4.360
37
109
209
Twee-onder-een-kap
59
€ 551.900
€ 5.060
37
116
1034
Vrijstaand
28
€ 1.107.300
€ 5.710
42
205
1079
Appartement < 80 m2
46
€ 282.400
€ 4.300
46
68
0
Appartement > 80 m2
38
€ 443.300
€ 4.380
37
99
0
Totaal
283
€ 502.200
€ 4.580
36
111
554
Bron: NVM (2023), bewerking Stec Groep (2023). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.
Gemiddelde transactieprijs over de afgelopen vijf jaar gestegen, lichte daling ingezet in 2023 Uit NVM-gegevens blijkt dat de gemiddelde transactieprijs is gestegen in vergelijking met de gemiddelde transactieprijs uit eerdere jaren. In 2018 was de gemiddelde transactieprijs nog € 384.315. In vijf jaar tijd (2018 t/m juni 2023) is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 31% naar € 502.190. Dit zet de betaalbaarheid van de koopsector sterk onder druk. Zie tabel D in de bijlage voor een uitsplitsing van de gegevens naar wijk.
Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde transactie prijs, 2014-2023* € 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Bron: CBS (cijfers 2014-2022,). NVM (2023). *gegevens 2023 komen uit de NVM gegevens van gemeente Baarn en gaat om de periode juni 2022 tot juni 2023.
14
Schaarste-onderzoek Baarn
3.3 Druk op de sociale huurwoningmarkt neemt toe Gegevens van de actieve woningcorporatie in de gemeente Baarn. Omthuis geeft inzicht in de dynamiek op de sociale huurwoningmarkt: Dit geeft een beeld van de eventuele krapte en hoe dit zich ontwikkelde in de afgelopen jaren. Totaal aantal actief woningzoekenden bijna verdubbeld Tussen 2020 en 2022 is het aantal actief woningzoekenden bijna verdubbeld in het sociale huurwoningsegment. Gegevens van de woningcorporatie laten zien dat er in 2020 circa 3.790 actief woningzoekenden waren in Baarn. In 2022 zijn dit er 6.790, dat is een toename van circa 80%. De groep actief woningzoekenden met een middeninkomen is relatief gezien het meest toegenomen. Waar dit er in 2020 nog maar 70 waren, zijn het er in 2022 circa 350 geworden. Dit is een forse toename van 394%. Aantal reacties per publicatie flink toegenomen De reacties per publicatie in de gemeente Baarn laten zien dat er een flink toename is, dit geldt voor bijna iedere klasse van subsidiabele huur. Waar in 2019 2 circa 90 mensen reageerde per publicatie van een woning met een hoge aftoppingsgrens, zijn dat in 2023 ruim 380 mensen. Alleen de categorie van boven de liberalisatiegrens laat een afname zien vanaf 2021. Deze cijfers laten een toenemende druk zien op de sociale huurwoningmarkt over de afgelopen vier jaar.
Figuur 4: Ontwikkeling aantal reacties per publicatie naar klasse corporatiehuur in Baarn, 2019-2023 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2019
2020
2021
Kwaliteitskortingsgrens
Lage aftoppingsgrens
Liberalisatiegrens
Boven liberalisatiesgrens
2022
2023
Hoge aftoppingsgrens
Bron: Omthuis (2023), bewerking Stec Groep (2023). *2023: dit betreft de periode tot juni 2023
Wachttijd met 66% toegenomen sinds 2019 De wachttijd is ook een belangrijke indicator voor krapte op de huurwoningmarkt. De wachttijd wordt geteld vanaf het moment van inschrijven tot het verkrijgen van een woning. Uit gegevens blijkt dat de wachttijd in de gemeente met 66% is toegenomen ten opzichte van 2019. Waar
2
De periodes van de analyses (actief woningzoekende & reacties per publicatie) verschillen vanwege beperkte beschikbaarheid aan
data.
15
Schaarste-onderzoek Baarn
woningzoekenden in 2019 ongeveer 5 jaar en 10 maanden moesten wachten, is dat in 2023 ongeveer 9 jaar en 7 maanden.
Figuur 5: Gemiddelde wachttijd in jaren, 2019-2023 10 9 8 7 6 5 2019
2020
2021
2022
2023
Bron: Omthuis (2023), bewerking Stec Groep (2023).
3.4 Het aantal Baarnaars nam toe, het aantal huishoudens groeide mee De gemeente Baarn telde op 1 januari 2023 circa 25.000 inwoners, verdeeld over zo’n 11.160 huishoudens (CBS, 2023). Onderstaande figuur toont de historische huishoudensontwikkeling (linkeras) en de historische ontwikkeling van het aantal inwoners (rechteras). De afgelopen tien jaar groeide de bevolking gestaag: met 3% tussen 2012 en 2022.
Figuur 6: Inwoners en huishoudensontwikkeling Gemeente Baarn 11.500
26.000
11.400
25.800
11.300
25.600
11.200
25.400
11.100
25.200
11.000
25.000
10.900
24.800
10.800
24.600
10.700
24.400
10.600
24.200
10.500
24.000 2012
2013
2014
2015
2016
Huishoudens (linkeras) Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023).
2017
2018
2019
2020
2021
Bevolking (rechteras)
2022
16
Schaarste-onderzoek Baarn
De bevolkingsgroei was vooral het resultaat van binnenlandse migratie De bevolkingstoename komt voornamelijk door relatief veel inkomende verhuizingen. De afgelopen jaren was sprake van een positief migratiesaldo, zowel vanuit het buitenland als vanuit elders binnen Nederland. Daar tegenover staat een natuurlijke krimp. Jaarlijks sterven er meer personen dan dat er geboren worden in Baarn. Zie onderstaande figuur.
Figuur 7: Demografiemodel Baarn, 2012-2021 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Buitenlandse migratie (saldo)
Binnenlandse verhuizingen (saldo)
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
Totaal personen
2021
Bron: CBS (2023, cijfers 2012-2021), bewerking Stec Groep (2023).
3.5 Sterke verhuisrelaties met naastgelegen en grote gemeenten De gemeente Baarn kent sterke verhuisrelaties met buurgemeenten. 50% van de verhuizingen vindt plaats binnen de gemeente, iets minder dan gemiddeld in Nederland. Groot deel van de inkomende verhuizingen is afkomstig uit een naastgelegen gemeente. Soest (6%), Hilversum en Amersfoort (beide 4%) is relatief groot. Daarnaast zien we aanzienlijke verhuisbewegingen uit Amsterdam en Utrecht (beide 4%). Uitgaande verhuizers komen vaak in buurgemeenten terecht. Het aandeel mensen dat vertrekt naar Soest of Amersfoort is iets groter dan het aandeel dat vanuit die gemeenten landt in Baarn. Vanuit Hilversum en Utrecht is het aandeel instromers juist iets groter dan de uitstroom.
17
Schaarste-onderzoek Baarn
Figuur 8: Top herkomstgemeenten verhuisde personen naar Baarn, 2012-2022
Bron: CBS (2023), cijfers 2012-2022 op basis van beschikbare gegevens CBS, bewerking Stec Groep (2023).
Jongeren trekken weg, jonge gezinnen stromen in Onderstaande figuur toont de leeftijdsopbouw van in- en uitstromende personen. Er was de afgelopen jaren sprake van een netto uitstroom van jongeren tussen de 15 en 30 jaar. Tegelijkertijd was het saldo positief voor de leeftijdsgroep 30 tot 45 jaar. Het feit dat het migratiesaldo van kinderen tot 15 jaar positief was duidt op een netto instroom van jonge gezinnen naar de gemeente Baarn.
Figuur 9: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklasse, 2012-2022 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 -3.000 -4.000 -5.000 -6.000 0 -15 jaar
15 - 30 jaar
30 - 45 jaar
Gevestigd in gemeente
45 - 60 jaar
60 - 75 jaar
Vetrokken uit gemeente
Bron: CBS (2023, cijfers 2012-2022), bewerking Stec Groep (2023).
Saldo
> 75 jaar
18
Schaarste-onderzoek Baarn
3.6 Verwachte huishoudenstoename vergoot woningdruk Voor de verwachte woningschaarste in de komende jaren is de verwachte huishoudenontwikkeling van belang. Vooral het aantal oudere alleenstaanden en stellen stijgt de komende twintig jaar sterk. Het aantal gezinnen neemt verder toe. Het aantal jonge huishoudens (tot 35 jaar) daalt naar verwachting juist aanzienlijk. Zie onderstaand tabel.
Tabel 6: Huishoudensontwikkeling gemeente Baarn, 2023-2043 Doelgroep
Huishoudens 2023
hh. 2028
Ontw. ’23 ‘28
hh. 2033
Ontw. ’23 – ‘33
Ontw. ’23 – ‘43
hh. 2043
Alleenstaanden <25 jaar
160
+30
+19%
-20
-11%
0
0%
Alleenstaanden 25-35 jaar
500
+50
+10%
-10
-2%
+40
+8%
Stellen <35 jaar
330
-30
-9%
-30
-10%
-60
-18%
Gezinnen
3.560
+90
+3%
+240
+7%
+330
+9%
Alleenstaanden & stellen 35-55 jaar
1.270
+70
+6%
+150
+11%
+220
+17%
Alleenstaanden & stellen 55-75 jaar
3.220
-270
-8%
-250
-8%
-520
-16%
Alleenstaanden & stellen 75+
2.070
+420
+20%
+400
+16%
+820
+40%
Overig
30
0
0%
0
0%
+10
+33%
Totaal
11.150
+360
+3%
+480
+4%
+840
+8%
Bron: Primos 2022, bewerking Stec Groep (2023).
19
Schaarste-onderzoek Baarn
Bijlage: Analyses op wijkniveau A: Betaalbaarheid woningvoorraad naar wijkindeling, 2023 Wijk
HH met een laag inkomen*
Passende huurwoningen
Passende koopwoningen
Passende woningen
Aandeel passend
Baarn
2.525
1.755
23
1.778
70%
Baarn-Noord, Eemdal en Eemland
2.160
1.440
14
1.454
67%
P.H.W. Park
165
125
5
130
79%
Buitengebied
55
90
6
96
175%
Lage Vuursche
45
50
0
50
111%
Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Baarn (2023). Bewerking Stec Groep (2023). *Dit omvat zowel lage inkomens met passend toewijzen als lage inkomens zonder passend toewijzen.
B: WOZ-waarde koopwoningen, 2023 Gemeente Baarn
17%
14%
Baarn
19%
12%
Baarn-Noord, Eemdal en Eemland
16%
19%
P.H.W. park
8% 2% 9%
Buitengebied
9%
Lage Vuursche
4%3% 0%
17%
12%
38%
35%
13%
16%
72%
1% 1%
17% 20%
33%
13%
8%
19%
10%
23%
68%
26% 30%
40%
48% 50%
60%
tot € 175.000
€ 175.000 tot € 225.000
€ 225.000 tot € 355.000
€ 405.00 tot € 500.000
€ 500.000 tot € 600.000
Meer dan € 600.000
Bron: WOZ-register gemeente Baarn (2023), bewerking Stec Groep (2023).
70%
80%
90%
100%
€ 355.000 tot € 405.000
20
Schaarste-onderzoek Baarn
C: Marktdynamiek op basis van aanbodgegevens, juni 2023 Aangebode n/verkocht tot € 355K t.o.v. totaal
Aanbod/ transactieratio tot € 355K
Baarn
25%
31%
55%
26%
Baarn-Noord, Eemdal en Eemland
33%
22%
75%
21%
P.H.W. Park
36%
13%
47%
30%
Buitengebied
0%
0%
0%
0%
Lage Vuursche
0%
0%
25%
0%
Wijk
Aangeboden/verkocht tot € 500K t.o.v. totaal
Aanbod/transactieratio tot € 500K
Bron: Funda.nl (juni 2023), bewerking Stec Groep (2023).
D: Marktdynamiek op basis van transactiegegevens, juni 2022 – juni 2023 Wijk
Transacties
Gemiddelde transactieprijs
Gemiddelde transactieprijs per m²
Baarn
141
€ 514.300
€ 4.895
Baarn-Noord, Eemdal en Eemland
115
€ 439.800
€ 4.155
P.H.W. Park
25
€ 761.200
€ 5.115
Buitengebied
0
0
0
Lage Vuursche
0
0
0
Bron: NVM (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Schaarste-onderzoek Baarn
Colofon Datum: 4 juli 2023 Projectnummer: 22.384 Opdrachtgever: Gemeente Baarn Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Lukas Meuleman & Saïd Ibrahim Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl
21