719662 Ontwerp omgevingsvergunning en ontwerp VVGB Van Galenlaan 3b Inspreektekst De Kleineweg B.V.

Namens de initiatiefnemer De Kleineweg B.V. Het perceel heeft op basis van het huidige bestemmingsplan een agrarische bestemming ten behoeve van een kwekerij. Er bevindt zich in de huidige situatie een grote glazen kas en enkele schuurtjes. Inmiddels staan de gebouwen al geruime tijd leeg en is het perceel haar voormalige functie verloren. Bij het vinden van een passende invulling van het perceel is kritisch gekeken naar de mogelijkheden die het terrein hiervoor biedt. Het creëren van de grootste toegevoegde waarde voor ALLE belanghebbenden; toekomstige gebruikers, omwonenden en de gemeente is hierbij het uitgangspunt geweest. Het groeiende tekort aan woningen (900.000 tot 2030 in Nederland) in combinatie met het feit dat de meest voorkomende functie van de omringende bebouwing wonen is maakt een woonfunctie het meest voor de hand liggend. Volgens het programma Wonen, ondersteuning en Zorg voor ouderen van Minister De Jonge en Minister Helder: 1. Het versnellen van woningbouw. Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 worden gebouwd, zijn minstens 290.000 woningen geschikt voor ouderen. Voorbeelden van deze woningen zijn zogenaamde nultredenwoningen zonder trappen (170.000), geclusterde woonvormen zoals hofjes ter bevordering van het sociaal contact (80.0000) en geclusterde verpleegzorgplekken voor bijvoorbeeld mensen met dementie (40.000). 2.

Ouderen ontzorgen en de doorstroming verbeteren. We willen dat ouderen in de voor hen geschikte woningen terechtkomen. Door een toename van het aantal verhuisbewegingen van ouderen realiseren we bovendien doorstroming in de algehele woningvoorraad. 3. Een leefomgeving realiseren die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. We willen ervoor zorgen dat naast de woning, ook de leefomgeving is aangepast aan oudere bewoners, ouderen langer fit, gelukkig en zelfstandig kunnen blijven wonen. Voor ouderen met een zorgvraag geldt dat niet alleen de woning moet aansluiten op de woonwensen, maar dat aan meer randvoorwaarden voldaan moet worden om plezierig wonen met een zorgvraag mogelijk te maken. Hoe kunnen we woningen maken waar ouderen wel veilig zijn en kunnen blijven wonen als hun gezondheid veranderd? Waar kan je naartoe als je hulpbehoevend bent of wilt voorkomen dat je vanwege ziekte noodgedwongen gescheiden van je partner verder moet leven? Gebleken is dat woningen in de vorm van een hof uitkomst bieden. Het terrein aan de van Galenlaan is ons inziens uitermate geschikt om hiermee een start te maken in Baarn en hopelijk volgen bij succes meer van dit soort projecten. Er is echt een schrijnend tekort aan woningen waar je samen oud kunt worden, of waar je kunt blijven wonen als er zich gezondheidsproblemen voordoen. Bij een gemêleerde samenstelling van de bewoners help je elkaar.

1

Wat zijn de toegevoegde waarden van een geclusterde woonvorm / opzet als hofje? •

• •

•

•

•

•

• •

•

•

Er is voor een geclusterde woonvorm / hofje gekozen. Het biedt de mogelijkheid langdurig zelfstandig in en veilige omgeving te blijven wonen, zelfs met zorgindicatie, zonder vereenzaming. Veel ouderen geven aan zo lang mogelijk de regie over hun leven te willen blijven houden. Ze geven aan zo lang mogelijk zelfstandig thuis, in hun eigen omgeving, te willen blijven wonen. Onderdeel blijven van de maatschappij vinden de meeste ouderen het belangrijkst: mensen om je heen en niet eenzaam worden. Verminderd contact met vrienden, kennis en buren wordt het vaakst genoemd als oorzaak voor eenzaamheid. Vaak wordt benoemd dat ouderen een plek missen om samen te komen, In tegenstelling tot woningen naast elkaar kan een hof met een eenvoudig, transparant hek gesloten worden waardoor de woningen wel zichtbaar zijn, maar niet iedereen lukraak naar binnen kan lopen. Deze manier van bouwen heeft een open, veilig karakter. Van de andere kant, de bewoners kunnen niet ongewenst per ongeluk het terrein aflopen. Voor iemand met een partner met dementie is dat een verademing. Hij of zij kan zich vrij blijven bewegen, ondanks de beperking. Voor de omgeving heeft dit ook grote voordelen. Het terrein blijft open en zichtbaar, en wordt niet dichtgezet met Gamma-schuttingen. Hierdoor blijft er veel meer openheid en contact met elkaar in de omgeving.

Het tegenovergelegen Schoonoord is hier een mooi voorbeeld van. Ook in t hof kunnen omwonenden gewoon het hof zien en erheen wandelen. Ook is gebleken dat mensen die in een hof-vorm wonen veel minder aanspraak maken op maatschappelijke zorg, je voelt je immers niet meer alleen in deze woonvorm. De binnentuin wordt zo ontworpen dat men mekaar daar ook kan treffen. In tegenstelling tot de bestaande oude hofjes is dit hof meer toegespitst op de wensen van nu. Levensloopbestendige woningen met een grote gemeenschappelijke binnentuin maar ook met een wat ondiepere eigen achtertuin. Hierdoor heeft de bewoner zowel privacy aan de achterzijde als aanspraak aan de voorzijde van de woning. Het zijn geen bejaarde woningen! Doel is dat we ons richten op 50+ waar je vervolgens kunt blijven wonen. De jongere bewoners helpen de ouderen. Op de begane grond is het hele programma van eisen beschikbaar, wonen, koken, slapen, wassen. Op de bovenste verdieping zijn nog 2 kamers beschikbaar, zodat je niet altijd samen in dezelfde ruimte hoeft te verblijven. De bewoners kunnen hun eigen achtertuin naar smaak inrichten. De binnentuin wordt zo groen mogelijk en zal onder architectuur aangelegd en onderhouden worden. Hierdoor wordt de kwaliteit van de vormgeving gewaarborgd en behoudt het hof zijn stijlvolle karakter. Hier kunnen zowel bewoners als omwonenden van genieten.

Aan de buitenzijde van de toegang, op het parkeerterrein komen de postvakken te staan, waarbij ook een gemeenschappelijke afgesloten kast voor grotere pakketten. Hierdoor hoeven er geen postbezorgers oid het terrein op en waarborgt dit de veiligheid.

Wat is de impact van dit op de buurt? Om het plan zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de buurt hebben we gekeken wat nu van belang is. In het participatieverslag is dit uitgebreid genoemd en hier zal er in het kort op worden ingaan. •

Privacy staat bovenaan als het gaat om wat mensen belangrijk vinden. Niemand vindt het fijn als er in de achtertuin gekeken wordt. Hier hebben we als ontwikkelaar hoog op ingezet. We kunnen niet tegengaan dat de belendende percelen in de nieuwe achtertuinen van het hof 2

• •

• •

• •

• •

kijken, echter kunnen we wel zorgen dat de nieuwe bewoners niet in de bestaande achtertuinen kunnen kijken. Omdat de woningen in de breedte in een hof-vorm zijn geplaatst is het mogelijk gebleken om op de eerste verdieping geen ramen te plaatsen die gericht zijn naar de belendende percelen. Het daglicht komt vanaf de ramen aan de hof-zijde. Dit is uniek en waarborgt een grote mate van privacy. Deze privacy is alleen in een hof-vorm mogelijk. Indien de woningen naast elkaar gebouwd zouden worden, zullen deze te allen tijde inkijk veroorzaken in de achtertuinen van aangrenzende percelen. De woningen bestaan uit een begane grond verdieping en een eerste verdieping en zijn hiermee in bouwhoogte aanzienlijk lager dan alle belendende woningen. De gasloze woningen krijgen allemaal een pakket aan zonnepanelen. Om de woningen zo mooi mogelijk voor de buurt te maken, hebben we deze geplaatst in een verzonken plat dak. Hierdoor zijn ze niet te zien. De platte daken van de aanbouwen krijgen een sedum dak, dit is goed voor het milieu en mooi voor de omgeving als ze erop kijken. Het open karakter van de bebouwing zorgt ervoor dat het gebied toegankelijk blijft en een zichtbaar voor iedereen. Dit maakt een omgeving zacht en vriendelijk. Geen bouwmarktschuttingen, geen afgezette percelen, maar een zo groot mogelijk gemeenschappelijk gebied.

Aandacht voor de ontsluiting van het terrein en de inrichting van de toegangsweg zodat deze een duidelijke introductie vormt naar de woningen op het terrein. Het ligt niet verstopt. Auto’s kunnen het terrein oprijden en hier op eigen terrein in parkeervakken parkeren. Hierdoor zullen er geen auto’s langs achtertuinen rijden. Zowel geluid als stank wordt hiermee vermeden. Het aantal woningen is gedurende het ontwikkelingstraject verminderd van 12 naar 5. Hiermee hebben we een zeer grote beweging naar de buurt gemaakt. De vormgeving van de woningen sluit naadloos aan bij het stijlvolle karakter van de buurt.

Onderdeel van het realiseren van de doelstelling is dat er zaken zullen veranderen in de fysieke leefomgeving, deze zijn voor omwonenden meer merkbaar dan voor anderen. Voor sommigen voelt dat als een bedreiging (wat gebeurd er aan mijn achtertuin of aan de overkant van de straat), voor andere voelt dat als een kans (nieuwe impuls aan een gedateerd terrein / mogelijkheid om te verhuizen naar een nieuwe huis in de straat). We zijn opzoek naar een win-win(-win) voor de betrokken partijen. Dit is altijd het uitgangspunt, maar we realiseren ons ook dat dit niet altijd haalbaar is. Dit heeft met name te maken met het grote aantal belanghebbenden welke soms tegenstrijdige of conflicterende belangen hebben. Goede participatie heeft niet als eerste doel absoluut draagvlak te realiseren, of bezwaar en beroep te voorkomen. Het gemeentebestuur heeft de taak alle (en vaak tegenstrijdige) maatschappelijke en particuliere belangen te wegen en te komen tot een weloverwogen en gemotiveerd besluit. Dat hoeft en kan niet altijd leiden tot een besluit waarmee iedereen het eens is. Ik kan u garanderen dat dit een zeer zorgvuldig doordacht plan is, opgezet in samenwerking met een externe stedenbouwkundige en architect. Dit is ook terug te lezen in het oordeel van de welstandscommissie.

3

Hoe vertaalt zich dit in cijfers? •

De voorgestelde invulling van het perceel zorgt voor een bebouwingspercentage van 20% met een nokhoogte van 6,8 meter. Het huidige bestemmingsplan staat 25% met een nokhoogte van 7 meter toe. Omliggende woningen hebben een hoogte van 8 tot 11 meter. Daarbij is dit perceel circa 60 centimeter lager dan de percelen aan de Tromplaan.

•

De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens is gemiddeld 4 tot 5 meter. De huidige bestemming staat toe dat bedrijfsgebouwen strak op de zijdelingse perceelsgrens gebouwd mogen worden. Omliggende woningen hebben een afstand van 0 tot 4 meter tot de zijdelingse perceelsgrens.

Onderzoeken & verslagen Het plan voldoet aan alle geldende wet- en regelgeving op rijksniveau, op provinciaal niveau en op gemeenteniveau: 1. Watertoets; 2. Archeologisch onderzoek; 3. Flora & fauna onderzoek; 4. Bodemonderzoek; 5. Hernieuwing bodemonderzoek; 6. Asbestinventarisatie; 7. Akoestisch onderzoek; 8. Stikstofdepositie in aanlegfase; 9. Stikstofdepositie in gebruiksfase; 10. Nota Ruimtelijke Kwaliteit gemeente Baarn – Oordeel welstandscommissie; 11. Bezonningsstudie; 12. MOR (Ministeriële regeling omgevingsrecht); 13. Bouwbesluit 2012, incl. constructies; 14. Planologische voorschriften en stedenbouwkundige voorschriften bouwverordening; 15. Bouwfysica; 16. Milieu Prestatie Gebouwen; 17. BENG, daglichttoetreding & ventilatie; 18. BIBOP; 19. Uitgebreide ruimtelijke onderbouwing; 20. Participatietraject en verslag. Het heeft nu bijna 6 jaar geduurd tot we op dit punt zijn aanbeland. Met de doelgroep in gedachten en het maatschappelijke belang voor meer woningen op korte termijn heeft dit te lang geduurd. De vraag is hoe wij om willen gaan met de grote en sterk groeiende groep senioren in de gemeente Baarn. Daarbij kan worden gesteld dat er geen juridische of planologische belemmeringen zijn om de het gebied te transformeren van een agrarische functie (kwekerij) naar een woonfunctie. 4