716591 Principeverzoek Zandvoortweg 132 rvs

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

716591

Onderwerp

Principeverzoek Zandvoortweg 132

Besluit in raad

31 mei 2023

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Patrick Schrijver

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. In principe medewerking te verlenen aan het realiseren van vijf woningen op het perceel; Zandvoortweg 132; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting van het voorstel De eigenaar van het perceel Zandvoortweg 132 heeft een principeverzoek ingediend voor het realiseren van vijf woningen op het perceel. De raad wordt gevraagd in principe in te stemmen met deze ontwikkeling Aanleiding Op het perceel Zandvoortweg 132 was horecagelegenheid Het wapen van Beerestein gevestigd. In 2019 is de toenmalige eigenaar een nieuwe horecagelegenheid elders in Baarn begonnen en is het perceel op de markt gekomen. De huidige eigenaar heeft het perceel gekocht met het oogmerk om hier vijf woningen te bouwen: vier aaneengesloten woningen langs de Goeman Borgesiuslaan, één woning aan de Zandvoortweg. De bouw van deze woningen is niet mogelijk binnen de bestaande horecabestemming. Om de haalbaarheid van deze ontwikkeling te verkennen heeft men een principeverzoek ingediend. Het principeverzoek is inhoudelijk beoordeeld en akkoord bevonden op de vaste onderdelen: stedenbouw, openbare ruimte, de visie wonen en verkeersaspecten waaronder parkeernormen. Vanuit het onderdeel Groen zijn zorgen geuit over het effect van de ontwikkeling op de bomen langs de Goeman Borgesiuslaan en de bijbehorende groenstrook.

Ten behoeve van deze bomen is een Bomen Effect Analyse opgesteld (BEA). Deze is bij de stukken gevoegd. Indien uw raad in principe akkoord gaat met de voorgestelde ontwikkeling zal de projectontwikkelaar in het vervolgtraject ervoor moeten zorgdragen dat deze groenelementen tijdens en na de realisatie van de ontwikkeling geen schade oplopen. Dit zal worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Het principeverzoek is beoordeeld door de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie geeft aan dat het plan past binnen de redelijke eisen van welstand. De initiatiefnemer heeft de omwonenden tijdens een informatiebijeenkomst geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling, een samenvatting hiervan is bij de stukken gevoegd.

1

Het initiatief is geschikt bevonden om het proces van een principeverzoek te vervolgen. Beoogd effect Na een positief principebesluit kan worden gestart met de benodigde planologische procedure om de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken. Argumenten 1.1. het plan is passend binnen een goede ruimtelijke ordening; Het plan is als passend beoordeeld binnen een goede ruimtelijke ordening, waarbij het volgende is overwogen: Toets vigerend bestemmingsplan Het perceel is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan ‘Baarn Noord’ (vastgesteld 25 september 2013) en heeft daarin de bestemming ‘Horeca’. Door middel van een bouwvlak is de locatie van de huidige/oude bebouwing aangegeven. De nieuwe planontwikkeling gaat uit van een andere situering en andere bouwmassa's. Bovendien past woningbouw niet binnen de horeca bestemming. Het verzoek past daarmee niet binnen de kaders van het bestemmingsplan. Visie wonen Aangezien er sprake is van realisatie van minder dan 10 woningen is het afwegingskader vanuit de Visie wonen niet van toepassing. De initiatiefnemer is er derhalve niet aan gehouden om ten aanzien van woningverdeling rekening te houden met de in de visie wonen opgenomen categorieën (de zogeheten 'mandjes').

Verkeer en parkeren Om het aantal benodigde parkeerplaatsen voor de ontwikkeling te bepalen is er een vergelijk gemaakt tussen de bestaande functie en de toekomstige functie. Hieruit blijkt dat, met de wijziging van de horecafunctie naar een woonfunctie, het aantal benodigde parkeerplaatsen zakt van 22 parkeerplaatsen naar 13 parkeerplaatsen. Op het terrein kunnen na herontwikkeling onvoldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd om de ontwikkeling mogelijk te maken. Daarom zijn er, om in beeld te krijgen of de ontwikkeling een onevenredige parkeerdruk op de buurt heeft, parkeerdrukmetingen uitgevoerd. Op verschillende dagen en tijdstippen is de locatie bezocht en is er geteld hoeveel parkeerplaatsen er beschikbaar waren en hoeveel bezet. De rapportage hiervan is bij de stukken gevoegd. De conclusie van de rapportage is dat de ontwikkeling geen onevenredige toename van parkeerdruk in de buurt veroorzaakt. Groen Vanuit het onderdeel Groen zijn zorgen geuit over het effect van de ontwikkeling op de bomen langs de Goeman Borgesiuslaan en de bijbehorende groenstrook. Ten behoeve van deze bomen is een Bomen Effect Analyse opgesteld (BEA). Deze is bij de stukken gevoegd.

Indien uw raad in principe akkoord gaat met de voorgestelde ontwikkeling zal de projectontwikkelaar in het vervolgtraject ervoor moeten zorgdragen dat deze groenelementen tijdens en na de realisatie van de ontwikkeling geen schade oplopen. Dit zal worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Stedenbouw De verdichting en positionering die met de komst van de extra woningen is voorzien is ruimtelijk aanvaardbaar geacht. Het plan is inpasbaar in de directe omgeving. Welstand Het plan is vier maal aan de commissie ruimtelijke kwaliteit voorgelegd. Op 22 augustus 2022 heeft de commissie een positief advies afgegeven voor de voorgestelde ontwikkeling 2.1 Geen exploitatieplan vaststellen.

2

Voor dit plan wordt met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst aangegaan. Een exploitatieplan op grond van de Wro (Wet ruimtelijke ordening) kan daardoor achterwege blijven Juridische risico's Bij het ontbreken van onvoldoende draagvlak bestaat de kans dat belanghebbenden in de vervolgprocedure bezwaar gaan maken. Kosten, baten en dekking De kosten zijn voor de initiatiefnemer. Aanpak / Uitvoering Na een positief principebesluit kan de benodigde planologische procedure worden gestart. De initiatiefnemer zal na een positief besluit van uw gemeenteraad een aanvraag om omgevingsvergunning indienen. Omdat het initiatief niet in het vigerende bestemmingsplan past zal dit een omgevingsvergunning met een uitgebreide voorbereidingsprocedure zijn. Hiermee kan een initiatief in afwijking van het bestaande bestemmingsplan worden toegestaan. Een onderdeel van deze uitgebreide voorbereidingsprocedure is het te inzage leggen van een ontwerpbesluit, waarbij belanghebbenden voor een periode van zes weken de mogelijkheid krijgen om zienswijzen in te dienen. Het principebesluit van de gemeenteraad zal in deze procedure als een ontwerpverklaring van geen bedenkingen (VVGB) worden gehanteerd. Indien er geen zienswijzen worden ingediend en het plan niet afwijkt van het initiatief zoals u dat nu voor heeft liggen zal de VVGB definitief worden.

Als er wel zienswijzen worden ingediend of als het plan wezenlijk afwijkt van het initiatief zoals u dat nu voor heeft liggen zal het plan binnen de procedure voor de omgevingsvergunning opnieuw aan u voor worden gelegd. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er in de plaats van de EPC nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENG-beoordeling van het woningbouwontwerp moet blijken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. Voorts zullen de woningen gasloos worden gerealiseerd. Communicatie De initiatiefnemer wordt geïnformeerd over het besluit. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

3

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: 716591 - Ontwerpboek - Woningen Beerestein te Baarn 716591 - Samenvatting inloopavond - Woningen Beerestein te Baarn 716591 - Parkeer Rapportage - Woningen te Beerestein Baarn 716591 - BEA 11 november 2023 - Woningen Beerestein te Baarn 716591 - Advies commissie ruimtelijke kwaliteit

4