630429 Nota van uitgangspunten herontwikkeling ziekenhuislocatie rvs

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

630429

Onderwerp

Nota van uitgangspunten herontwikkeling ziekenhuislocatie Molenweg Baarn

Besluit in raad

29 maart 2023

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Eijbaard

Naam steller

Twan Toonen

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. De reactienota met daarin de beantwoording van de zienswijzen en de gewijzigde Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten (NvRU) vast te stellen. Samenvatting van het voorstel Op 6 oktober 2021 is de raad via een raadsinformatiebrief (RIB) geïnformeerd over de aanpak van deze herontwikkeling. Ook is de directe omgeving uitgenodigd voor een digitale informatiebijeenkomst op 9 december 2021, waarbij ook verschillende raadsleden aanwezig waren. Van 29 oktober tot en met 25 november 2022 heeft de Ontwerpnota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten (vanaf nu: NvRU) voor herontwikkeling van de ziekenhuislocatie ter visie gelegen. Voor zowel de gemeente als voor Meander is het belangrijk dat er zorg gerelateerde functies in het gebouw aanwezig blijven. Belanghebbenden konden hierop hun zienswijzen geven. De gemeente heeft 29 zienswijzen ontvangen. De beantwoording van de zienswijzen en de definitieve NvRU worden nu aan de gemeenteraad voorgelegd om vast te stellen. De NvRU is op enkele onderdelen aangepast. Door de NvRU vast te stellen liggen de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de herontwikkeling van de ziekenhuislocatie vast.

In aanloop naar deze herontwikkeling is in de media vaak het beeld geschetst dat er eigenlijk geen ziekenhuis gebouwd had mogen worden en dat een herbestemming of herontwikkeling vanuit oude schenkingsvoorwaarden niet mogelijk is. Om hier duidelijkheid in te krijgen heeft het college een externe onafhankelijke jurist (notaris) gevraagd onderzoek te doen. De conclusie van de notaris is dat de in de NvRU genoemde uitgangspunten passen binnen de schenkingsvoorwaarden en de wijzigingsovereenkomst met de erfgenamen uit 1965 die de bouw van het ziekenhuis mogelijk maakte. Het onderzoek is als bijlage toegevoegd aan dit raadsvoorstel. De notaris kan niet garanderen dat zijn conclusie door een rechter wordt bevestigd. Daarom worden parallel aan het RO-traject de nog levenden erfgenamen benaderd en zal getracht worden om met hen overeenstemming te bereiken over deze herontwikkeling. Met het oog op de herontwikkeling van de locatie en het aflopen van de erfpachtovereenkomst willen de gemeente en Meander een samenwerkingsovereenkomst voorbereiden. In 1970 heeft de gemeente de locatie verpacht voor een periode van 50 jaar. Met het oog op de voorgenomen herontwikkeling is deze met vijf jaren verlengd. Voorgesteld wordt nu om de locatie in eeuwigdurende erfpacht uit te geven aan een nog te selecteren marktpartij die de locatie gaat herontwikkelen.

Na de vaststelling van deze uitgangspunten kan een volgende stap worden gezet in dit proces.

1

De marktpartij wordt in twee rondes gekozen op basis van eerst een voorselectie en een aanbesteding middels een conceptplan en een bieding. Nadat de selectie van een markpartij heeft plaatsgevonden en gekozen marktpartij zijn plannen verder heeft uitgewerkt zal naar verwachting het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. In dat geval zal de gemeenteraad gevraagd worden zich te buigen over een nieuw vast te stellen bestemmingsplan. Aanleiding In 2025 eindigt de huidige erfpachtovereenkomst tussen de gemeente en het Meander Medisch Centrum (Meander MC). Dit betekent dat de gemeente, die eigenaar van de grond is, zich moet beraden over de toekomstig functies van de huidige ziekenhuislocatie. Meander MC wil vanwege de verouderde staat en het beperkte gebruik, het huidige ziekenhuisgebouw afstoten. Daarbij wil Meander nog wel in een moderne en afgeslankte vorm een polikliniek op de locatie behouden om onder meer inwoners van Baarn te kunnen bedienen. De gemeente Baarn, als eigenaar van de grond, en Meander MC, als eigenaar van de gebouwen, hebben afgelopen jaar gezamenlijk onderzocht welke functies wenselijk zijn om er in de toekomst te huisvesten. Ook is onderzocht welke bouw- en verbouwmogelijkheden er zijn. Daarnaast ziet Meander MC graag dat ook een deel van de zorgverleners die nu ruimte van Meander MC huren op de locatie gevestigd kunnen blijven.

Meander MC ziet graag dat deze functies in combinatie met andere zorgdisciplines worden ondergebracht in een nieuw cluster van medische voorzieningen met een breed aanbod aan zorgverleners. De gemeente ziet een toenemende behoefte aan zorg, zorg gerelateerde functies en zorgwonen en ziet hiervoor mogelijkheden op de ziekenhuislocatie. De marktpartij wordt in twee rondes gekozen op basis van eerst een voorselectie en een aanbesteding middels een conceptplan en een bieding. Beoogd effect Het huisvesten van nieuwe zorg gerelateerde functies biedt kansen voor Baarn. Enerzijds om een bepaalde vorm van gezondheidszorg voor Baarn te behouden maar ook om functies toe te voegen waar veel behoefte aan is. Wij zien de herontwikkeling van de ziekenhuislocatie dus als een goede ontwikkeling voor heel Baarn. Na consultatie van verschillende doelgroepen en de inspraak op de Ontwerp-NvRU heeft het bestuur een goede afweging kunnen maken om te komen tot een definitieve NvRU. De NvRU is een belangrijke stap om tot de uiteindelijke herontwikkeling te komen. Door de Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten (NvRU) en de reactienota met de beantwoording van de zienswijzen vast te stellen liggen de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de herontwikkeling van de ziekenhuislocatie vast.

Na de vaststelling van deze uitgangspunten kan een volgende stap worden gezet naar de uiteindelijke herontwikkeling. Ook biedt de NvRU een basis om het gesprek met de erfgenamen aan te gaan. Argumenten In de reactienota worden de binnengekomen zienswijzen duidelijk beantwoord en wordt aangegeven tot welke aanpassingen deze hebben geleid. De vastgestelde NvRU geeft de uitgangspunten op basis waarvan een nog te selecteren markpartij de locatie zal herontwikkelen. Gezamenlijk bereiden de gemeente en Meander MC de aanbesteding voor, om zo tot een geschikte aanbieder te komen. De aanbesteding wordt gestart als duidelijk is of er overeenstemming met de erfgenamen is, dan wel anderszins duidelijkheid is gekregen over de positie van de gemeente. De selectie zal conform het geldende aanbestedingsbeleid plaatsvinden. Nadat de selectie heeft plaatsgevonden en gekozen marktpartij zijn plannen heeft uitgewerkt zal naar verwachting het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. De raad zal vervolgens zich moeten buigen over een nieuw vast te stellen bestemmingsplan. Naar aanleiding van de zienswijzen is de NvRU en op enkele ondergeschikte onderdelen aangepast. Daarnaast is een aantal ambtelijke wijzigingen door gevoerd, met name om de leesbaarheid te vergroten.

2

Er zijn 29 zienswijzen ontvangen tijdens de ter visie legging. Op hoofdlijnen zijn de zienswijzen te verdelen in vier groepen: 1. Het huidige ziekenhuisgebouw slopen en de gronden teruggeven aan de natuur; 2. Het huidige ziekenhuisgebouw handhaven en renoveren ten behoeve van de in de NvRU voorgestelde functies, echter geen nieuwbouw op de locatie toevoegen; 3. Woningen creëren voor jongeren en of ouderen zonder zorgcomponent; 4. Verdere aanvulling van doelgroepen met een zorgvraag en afbakenen van bouwmogelijkheden Hieronder wordt de beantwoording op hoofdlijnen toegelicht. Ad 1. Huidige ziekenhuisgebouw slopen en de gronden teruggeven aan de natuur. Diverse zienswijzen stellen voor om het huidige ziekenhuisgebouw te slopen en de gronden terug te geven aan de natuur. Veelal wordt deze insteek gemotiveerd vanuit de schenkingsvoorwaarden opgelegd bij de verkrijging van de grond in 1920. Besloten is deze zienswijzen niet over te nemen omdat: a. Vooralsnog geen strijdigheid tussen de schenkingsvoorwaarden/ wijzigingsovereenkomst en de NvRU. Veel ingezonden zienswijzen betrekken bij hun motivatie de schenkingsvoorwaarden uit 1920 en de wijzigingsovereenkomst uit 1965. Dit zijn privaatrechtelijk afspraken tussen de gemeente en de huidige erfgenamen.

Deze zijn dus geen onderdeel van het publiekrecht waarop deze NvRU gebaseerd is, maar kunnen mogelijk wel onderdeel daarvan worden als de erfgenamen in beroep gaan en op basis van die voorwaarden de uitvoerbaarheid betwisten (privaatrechtelijke belemmering). Het college heeft de geldende schenkings- en erfvoorwaarden juridisch laten toetsen door een notaris. Diens conclusie: volgens deze juridische toets passen de in de NvRU genoemde ruimtelijke en functionele uitgangspunten binnen de voorwaarden. De notaris kan niet garanderen dat zijn conclusie door een rechter wordt bevestigd. Daarom worden parallel aan het RO-traject de nog levende erfgenamen benaderd en getracht om met hen overeenstemming te bereiken over deze herontwikkeling. Het onderzoek is als bijlage toegevoegd. b. Behoefte aan zorg en woonzorg In Baarn is er een groot tekort aan huisvestingslocaties. Dit geldt zo’n beetje voor alle doelgroepen maar voor de doelgroep ‘ouderen met zorg’ geldt dit nog meer dan voor andere doelgroepen. Baarn is constant op zoek naar nieuwe bouwlocaties. Het slopen van een bestaand gebouw (het ziekenhuis) waarin vele vierkante meters aan zorg en woonzorg kunnen worden ingepast zou daarom onverantwoordelijk zijn. Het inpassen van zorg en woonzorg past in het huidige bestemmingsplan. Voor deze transformatie is geen bestemmingswijziging nodig.

Verder zien we op basis van de vergrijzing dat zorgkosten steeds verder stijgen en gedragen moeten worden door een steeds kleinere groep werkenden. Dit betekent dat innovatieve zorg- en woonzorg-concepten op termijn onvermijdelijk zijn. De huidige locatie en gebouwen bieden een uitstekende kans om deze herontwikkeling mogelijk te maken. c. Verminderen verharding en intensivering van het groen De ziekenhuislocatie teruggeven aan de natuur is vanwege boven genoemde argumenten niet aan de orde gezien. Wel willen we het ziekenhuisperceel openbaar toegankelijk houden en daar waar mogelijk verhardingen verwijderen ten gunste van vergroening. Alhoewel het zogenoemde wandelbos (Maarschalksbos) geen onderdeel is van de herontwikkeling, zijn kwaliteitsverbeteringen van het wandelbos denkbaar. Dit zal via een apart traject kunnen worden opgepakt. Ad 2. Huidige ziekenhuisgebouw handhaven en renoveren ten behoeve van de in de NvRU voorgestelde functies, echter geen nieuwbouw op de locatie toevoegen. In de concept NvRU was een ‘basis scope’ beschreven en twee varianten met een grotere scope. Naar aanleiding van de zienswijzen is ervoor gekozen om in plaats van verschillende scopes nog maar te werken met één scope.

3

Deze scope betreft het handhaven van het bestaande ziekenhuisgebouw en de toevoeging van nieuwbouw ter grootte van het voormalige zusterhuis. Binnen Baarn zijn de bouwmogelijkheden zeer beperkt. Daarom wordt op elke beschikbare locatie onderzocht of er bouwvolume toegevoegd kan worden. Zo ook op de locatie/perceel van het ziekenhuis. Dit lijkt mogelijk. Te meer omdat in de periode van 1975-2000 op de locatie het zusterhuis gebouwd is geweest. Er is in die periode geen sprake van overlast of hinder geweest. Bij de nadere uitwerking willen we kijken waar het stukje extra volume het meest passend is. Ad 3. Woningen creëren voor jongeren en ouderen zonder zorgcomponent Er is bewust voor gekozen om geen woningen voor jongeren die niet gelabeld zijn aan een zekere zorgcomponent op te nemen, tenzij (en zo lang) ze werkzaam zijn in de zorg. Wel is er ruimte voor enkele woningen voor ouderen die op nog geen acute zorgvraag hebben, maar waarvan wel verwacht wordt dat die op niet al te lange tijd komt. Dit is vooral ingegeven om op de locatie het accent te leggen op zorg en daarbij zoveel mogelijk aan te sluiten bij de eerder overeengekomen afspraken met de erfgenamen. Ad 4.

Verdere aanvulling van doelgroepen met een zorgvraag en afbakenen van bouwmogelijkheden Deze opmerkingen zijn over het algemeen overgenomen in de definitieve NvRU, danwel dat hierin reeds werd voorzien en dat het meer een aspect van nadere uitwerking is. Algemene risico's 1. Erfgenamen claimen een andere, interpretatie van de schenkingsvoorwaarden en de wijzigingsovereenkomst. Een dergelijk geschil is vervelend. Echter binnen het huidige bestemmingsplan is realisatie van het overgrote deel van de NvRU gewoon mogelijk. 2. Belanghebbenden maken, in een latere fase, bezwaar tegen een wijziging van het bestemmingsplan. Ook deze consequenties zijn beperkt omdat het overgrote deel van de NvRU te realiseren is binnen het huidige bestemmingsplan. 3. Selecteren van een geschikte marktpartij mislukt en of verloopt niet volgens planning. Dit betekent een vertraging en mogelijk opnieuw een verlenging van de huidige erfpacht met Meander, of de gemeente dient Meander een vergoeding te betalen voor het af te stoten ziekenhuisgebouw. Kosten, baten en dekking Op dit moment worden, op basis van de gesloten intentieovereenkomst tussen gemeente en Meander MC, gemaakte interne advies en personele kosten niet onderling verrekend. Voor de komende fase wordt een samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en MeanderMC gesloten. Hierin worden nadere afspraken gemaakt m.b.t. de plankosten en opbrengsten.

Na de aanbesteding zal de gemeente met de uiteindelijk geselecteerde belegger /ontwikkelaar een nieuwe erfpachtovereenkomst sluiten met daarin opgenomen het programma en de grondopbrengst. De zo verkregen inkomsten komen deels ten gunste van nieuwe investeringen in de directe omgeving en het wandelbos. Kosten voor vergunningen, onderzoeken, eventueel ruimtelijke onderbouwing en bestemmingsplanwijzigingen worden conform de legesverordening in rekening gebracht bij de aanvrager. Zo nodig wordt er een overeenkomst gesloten waarin afspraken worden opgenomen over het vergoeden van mogelijke planschade. Aanpak / Uitvoering Parallel aan het RO-traject worden de nog levenden erfgenamen benaderd en getracht om met hen overeenstemming te bereiken over deze herontwikkeling. Gezamenlijk bereiden de gemeente en MeanderMC de voorselectie en de aanbesteding voor om zo tot een geschikte aanbieder te komen. De aanbesteding wordt gestart als duidelijk is of er overeenstemming met de

4

erfgenamen is bereikt, dan wel er anderszins duidelijkheid is over de positie van de gemeente. De selectie zal conform het geldende aanbestedingsbeleid plaatsvinden. Nadat de selectie heeft plaatsgevonden en gekozen marktpartij zijn plannen heeft uitgewerkt zal naar verwachting het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. De raad zal zich vervolgens moeten buigen over een nieuw vast te stellen bestemmingsplan. Samenwerkingsovereenkomst De gemeente, vanuit de rol van eigenaar en erfpachtverlener van de grond, en Meander MC, als eigenaar van de opstallen, willen een samenwerkingsovereenkomst sluiten om over en weer duidelijkheid te geven over rollen en verantwoordelijkheden. Het college is volgens de Gemeentewet bevoegd de overeenkomst aan te gaan. Met eeuwigdurende erfpacht blijft de gemeente eigenaar van de grond. In 1970 heeft de gemeente het gedeelte van het Maarschalksbos waarop het ziekenhuisgebouw, inclusief omliggende gronden, voor een periode van 50 jaar in erfpacht uitgegeven aan de rechtsvoorgangers van Meander MC. In 2020 is de erfpacht voor vijf jaren verlengd, met het oog op de voorgenomen herontwikkeling. Voorgesteld wordt de grond nu in eeuwigdurende erfpacht uit te geven. Door de grond in eeuwigdurende erfpacht uit te geven blijft de gemeente eigenaar van de grond en heeft hiermee sturing op wijzigingen aan het gebouw en of wijziging van functies.

Een en ander is basis voor de op te stellen erfpachtvoorwaarden. Door in plaats van een jaarlijkse canon deze canon eeuwigdurend af te kopen is het beheer van de overeenkomst beperkt. Ook geeft een eeuwigdurende afkoop zekerheid aan alle partijen. Gezien de last die vanuit de schenking op de grond rust heeft deze vorm van uitgifte de voorkeur boven de volledige verkoop aan bijvoorbeeld een ontwikkelaar. Duurzaamheid In de NvRU zijn diverse duurzaamheidsvoorstellen beschreven. Bij de verdere uitwerking worden duurzaamheidsaspecten nader uitgewerkt. Het plan biedt hiertoe voldoende mogelijkheden. Communicatie Communicatie met alle belanghebbenden vinden wij van vitaal belang. Iedereen heeft recht op zorgvuldige, eerlijke en duidelijke communicatie vanuit de gemeente. Juiste timing is daarbij cruciaal. Na de vaststelling van de reactienota (de beantwoording van de zienswijzen) door het college zijn de belanghebbenden geïnformeerd en is de reactienota toegestuurd. De pers is actief uitgenodigd voor een toelichting op het besluit. We gaan in gesprek met de nabestaanden van wijlen mevrouw Van IJssendijk (de schenkster van het Maarschalksbos in 1920). Ook als zij geen zienswijze hebben ingediend. Net als in deze fase gebeurd is, stellen we in samenwerking met Meander MC een communicatieplan op.

Zo zorgen we ervoor dat in iedere fase alle belanghebbenden op de juiste manier geïnformeerd dan wel betrokken worden. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

5

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.R. Veldhuizen locoburgemeester

Bijlagen: Bijlage 1 Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten Bijlage 2 Beantwoording zienswijzen Bijlage 3 Notitie inzake last bij schenking perceel Meander te Baarn

6