630429 Nota van uitgangspunten herontwikkeling ziekenhuislocatie Molenweg Baarn bijlage 1 Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten Aangepast nav amendementen

Meanderlocatie Baarn Nota van randvoorwaarden en uitgangspunten Door de gemeenteraad vastgesteld op 29 maart 2023

1

Inhoudsopgave 1

Inleiding .......................................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding................................................................................................................................... 4 1.2 Initiatief ...................................................................................................................................... 4 1.3 Doel ............................................................................................................................................ 5 1.4 Proces ......................................................................................................................................... 5

2

Bestaande situatie .......................................................................................................................... 6 2.1 Ligging en begrenzing ................................................................................................................. 6 2.2 Geschiedenis in het kort ............................................................................................................. 6 2.3 Eigendomssituatie ...................................................................................................................... 9 2.4 Schenking ................................................................................................................................... 9 2.5 Bestemmingsplan ..................................................................................................................... 10 2.6 Ruimtelijk ................................................................................................................................. 11 2.7 Functies .................................................................................................................................... 13 2.8 Verkeer en parkeren ................................................................................................................ 13

3

Globale beleidsuitgangspunten .................................................................................................... 14 3.1 Uitgangspunten Meander ........................................................................................................ 14 3.2 Uitgangspunten gemeente Baarn ............................................................................................ 14 3.3 Workshop woon-zorg ............................................................................................................... 16

4

Toelichting gezondheidscentra ..................................................................................................... 17

5

Herontwikkelingsstrategie ............................................................................................................ 20 5.1 Scope van de ontwikkeling ....................................................................................................... 20 5.2 Rolverdeling ............................................................................................................................. 20

6

Participatie / marktconsultatie ..................................................................................................... 22 6.1 Huidige huurders en geïnteresseerden .................................................................................... 22 6.2 Omwonenden........................................................................................................................... 23 6.3 Belangenorganisaties ............................................................................................................... 25 6.4 Inwoners van Baarn.................................................................................................................. 25 6.5 Ontwikkelaars, beleggers, toekomstig eigenaar van het gebouw............................................ 26

7

Randvoorwaarden en Uitgangspunten voor de ontwikkeling ...................................................... 29 7.1 Inleiding .................................................................................................................................... 29 7.2 Visie op de locatie .................................................................................................................... 29 7.3 Programma ............................................................................................................................... 30 7.4 Duurzaamheid .......................................................................................................................... 33 7.5 Terrein ...................................................................................................................................... 34 7.6 Parkeren en verkeer ................................................................................................................. 34

2

7.7 Gronduitgifte ............................................................................................................................ 35 8

Uitvoerbaarheid ............................................................................................................................ 36 8.1 Economische uitvoerbaarheid.................................................................................................. 36 8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .......................................................................................... 36 8.3 Technische uitvoerbaarheid ..................................................................................................... 36

9

Vervolgtraject ............................................................................................................................... 37 9.1 Proces ....................................................................................................................................... 37 9.2 Planologisch juridisch proces ................................................................................................... 37 9.3 Planning .................................................................................................................................... 37

10 Bijlagen ......................................................................................................................................... 38

3

1

Inleiding

1.1 Aanleiding In 1920 is het Maarschalksbos door mejuffrouw Van IJsendijk als wandelplaats geschonken aan de gemeente Baarn. In 1965 is met de erven van mejuffrouw Van IJsendijk overeengekomen dat zij afstand doen van de naleving van enkele bepalingen van de schenkingsvoorwaarden om daarmee de bouw van een ziekenhuis mogelijk te maken. In 1970 is het perceel door de gemeente Baarn voor vijftig jaar in erfpacht uitgegeven aan (de voorganger van) het Meander Medische Centrum (MeanderMC genoemd). In 1972 heeft het Meander hier een ziekenhuis met een zusterhuis en bijbehorende parkeerplaatsen gevestigd. Inmiddels is het gebouw verouderd en heeft MeanderMC in Amersfoort een nieuw regionaal ziekenhuis gebouwd. Het gebouw wordt nog maar beperkt gebruikt. Als gevolg van de verouderde staat en het Foto: Meander Medisch Centrum, Baarn. beperkte gebruik zijn de exploitatiekosten van het complex te hoog en wil MeanderMC het vastgoed afstoten waarbij zij nog wel in een moderne en afgeslankte vorm een polikliniek op de locatie wil houden om de inwoners van Baarn te kunnen bedienen. De erfpachtovereenkomst tussen de gemeente en MeanderMC loopt in 2025 af. Dit is aanleiding voor de gemeente om zich te bezinnen op de toekomst van de locatie. De gemeente ziet een toenemende behoefte aan zorg en zorgwonen en ziet hiervoor mogelijkheden op de locatie.

MeanderMC heeft aangegeven met een marktpartij tot herontwikkeling van het complex te willen komen. De gemeente heeft aangegeven mee te willen werken aan de herontwikkeling van het complex. MeanderMC en de gemeente hebben daartoe een intentieovereenkomst gesloten. Gemeente Baarn heeft zeer beperkt uitbreidingmogelijkheden binnen haar gemeentegrenzen. Nu de erfpacht afloopt speelt de vraag welke nieuwe invulling van de locatie gewenst is en of de gemeente op de locatie bouwvolume wil toevoegen. Door gebruik te maken van de bestaande constructies/gebouwen en deze te herontwikkelen wordt een bijdrage geleverd aan de circulaire ambitie van de gemeente.

1.2 Initiatief 1.2.1

Gemeente Baarn

Op 3 maart 2025 loopt de huidige erfpachtovereenkomst met MeanderMC af. Voor de gemeente Baarn is het van belang om tijdig nieuwe marktconforme uitgifte/voorwaarden op te stellen. In de actualisatie van de woonvisie 2019 wordt de locatie genoemd als mogelijke geclusterde woonvorm met zorg en nabij centrumvoorzieningen. Verder is het voor de gemeente wenselijk om de kwaliteit van het omliggende park en de inrichting van het terrein rond het gebouw bij de transformatie te betrekken. De gemeente faciliteert de ontwikkeling waarbij de gemeente de risico’s

4

(financieel en afzetrisico’s) zal minimaliseren en nadenkt over de positie die ze uiteindelijk nastreeft ten aanzien van haar bezit. 1.2.2

MeanderMC

MeanderMC wil het vastgoed afstoten, waarbij zij nog wel in een moderne en afgeslankte vorm een polikliniek op de locatie wil houden om de inwoners van Baarn te kunnen bedienen. Daarnaast ziet zij graag dat een deel van de zorgverleners die nu van Meander huren, waaronder huisartsen, (eventueel na verplaatsing) op de locatie gevestigd kunnen blijven. MeanderMC ziet graag dat deze functies, eventueel in combinatie met extra zorgdisciplines worden ondergebracht in een Medisch Centrum met een breed aanbod aan zorgverleners. MeanderMC heeft aangegeven met een marktpartij tot herontwikkeling van het complex te willen komen, maar wel zelf een zekere regie over het programma en proces te willen voeren.

1.3 Doel In de voorliggende Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten worden de inhoudelijke eisen en wensen die betrokken partijen aan het resultaat/doel stellen vastgelegd. Met deze Nota worden de kaders voor de herontwikkeling van de locatie geïnventariseerd en vastgelegd. Dit is tevens de onderbouwing voor een eventueel te voeren bestemmingswijziging.

1.4 Proces Gemeente Baarn en Meander hebben in oktober 2021 een intentieovereenkomst gesloten waarin zij op basis van een plan van aanpak gezamenlijk de herontwikkeling van de locatie voorbereiden. Hierover is op 6 oktober 2021 een raadsinformatiebrief inclusief plan van aanpak aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn verstuurd. In dit plan van aanpak zijn de volgende fasen benoemd. Fase 1: Analysefase Fase 2: Globale uitgangspunten Fase 3: Marktconsultatie Fase 4: Programmafase/vaststellen definitieve uitgangspunten Fase 5: Aanbestedingsfase (verkoopprocedure) Fase 6: Contractfase Fase 7: Voorbereiding uitvoering Fase 8: Uitvoeringsfase Het College heeft aangegeven het belangrijk te vinden dat omwonenden en stakeholders tijdig worden geïnformeerd en worden betrokken bij de ontwikkeling. In Fase 3 heeft, gelijktijdig met de marktconsultatie, ook participatie met de direct omwonenden, bewoners van Baarn, belangengroepen en zittende huurders plaatsgehad. Ook heeft er onder meer een workshop met beleidsmedewerkers van gemeente Baarn en MeanderMC plaatsgehad om de behoefte en ideeën over de toekomstige invulling van de locatie te verkennen. Gemeente Baarn en MeanderMC werken samen in een projectorganisatie die bestaat uit een projectgroep en een stuurgroep.

In de stuurgroep hebben een wethouder van de gemeente en een lid van de Raad van Bestuur van MeanderMC zitting. De projectgroep bestaat uit medewerkers en adviseurs van gemeente Baarn en MeanderMC.

5

2

Bestaande situatie

2.1 Ligging en begrenzing Het Maarschalksbos valt onder het plangebied Wilhelminapark in de gemeente Baarn. De begrenzing van het plangebied Wilhelminapark wordt gevormd door de Amsterdamsestraatweg N221 en de Van Reenenlaan in het westen, de Eemnesserweg in het noorden en de Molenweg en Wittelaan in het oosten en de zuidelijk gelegen spoorbaan. Het Wilhelminapark is in eerste instantie aangelegd als bosgebied ten dienste van het jachtslot Soestdijk (1673). In deze periode werden de bomenlanen aangelegd die later de Amsterdamsestraatweg, de Wittelaan en de Molenweg zijn gaan vormen. Het Maarschalksbos ligt in het oosten van het plangebied Wilhelminapark. Het gebied grenst vanuit het noorden aan de Eemnesserweg, vanuit het zuiden aan de Molenweg en vanaf het westen aan Ringlaan.

Links: Rechts:

De ligging van het ziekenhuis en het hertenkamp in het Maarschalksbos. De ligging van het Maarschalksbos in de omgeving.

2.2 Geschiedenis in het kort Het Maarschalksbos heeft zijn naam gekregen doordat het hout van het Maarschalksbos in de Middeleeuwen bestemd was voor de maarschalk van Eemland. Hij woonde op kasteel Huis ter Eem. In de Franse tijd werd het bos eerst staatsdomein en vervolgens verkocht aan de familie Van IJsendijk. Het bosje werd daarom in de volksmond het Bos van IJsendijk genoemd. De laatste eigenaar, mejuffrouw Johanna Margaretha Frederika van IJsendijk kwam in 1889 uit Amsterdam naar Baarn. Zij schonk op 3 november 1919 het bos aan de gemeente Baarn onder de voorwaarde dat de gronden altijd als ‘wandelplaats’ gebruikt zullen worden. In 1921 stierf mejuffrouw Van IJsendijk op 83-jarige leeftijd. Sinds de jaren dertig uit de twintigste eeuw is het al de plek voor een hertenkampje. Dit hertenkampje wordt beheerd door de gemeente Baarn. In 2003 is Stichting tot Behoud van Hertenkamp Maarschalksbos opgericht met als doel het hertenkamp Maarschalksbos te behouden. Vroeger stond op een heuveltje in het bos een theekoepel in Zwitserse stijl met uitzicht over de polders en zelfs uitzicht op de Zuiderzee (IJsselmeer). In 1938 werd in de tijd van werkverschaffing een uitkijktoren gebouwd op het hoogste punt van het bos. In de Tweede Wereldoorlog werd de toren gebruikt door de bezetter. Kort na de oorlog werd de toren gesloopt door de slechte toestand waarin het bouwwerk verkeerde.

6

Foto Koepel op het Hoogt.

Foto Hertenkamp.

In 1965 werd een nieuwe locatie gezocht voor een ziekenhuis en het gemeentebestuur koos het bosje van IJsendijk uit als locatie. Nabestaanden van mej. Van IJsendijk ontvingen een financiële vergoeding ter compensatie, omdat de schenkingsvoorwaarden van wijlen mej. Van IJsendijk werden aangepast zodat het ziekenhuis kon worden gebouwd. Met 16 stemmen vóór en 3 stemmen tegen werd het voorstel voor de bouw van het ziekenhuis door de gemeenteraad aangenomen. In 1970 werd van het betreffende bosperceel kadastraal een perceeldeel afgesplitst waarop het ziekenhuis Maarschalksbos werd gebouwd, later Medisch Centrum Molendael genoemd. In het jaar 2002 volgde een fusie met Ziekenhuis Eemland in Amersfoort en kreeg het de naam Meander Medisch Centrum, locatie Baarn. In 1972 werd het ziekenhuis met het naastgelegen zusterhuis gebouwd. In 1994 werd er een extra vleugel bijgebouwd en extra parkeerplaatsen aangelegd. Het zusterhuis is in 2008 gesloopt. Op de locatie van het voormalige zusterhuis zijn parkeerplaatsen aangelegd en jonge bomen geplant.

Foto ziekenhuis jaren ‘70

7

Situatie 1972

Situatie 1994

8

2.3 Eigendomssituatie Het Maarschalksbos is eigendom van de gemeente Baarn. Kadastraal perceel K-1200 is in erfpacht uitgegeven aan MeanderMC. De aanwezige gebouwen en parkeerplaatsen liggen binnen dit perceel. Het omliggende bos en hertenkamp liggen op perceel K-1904. Op 3 maart 2025 eindigt de erfpachtovereenkomst. Het gehele Maarschalksbos betreft kavels K-1904 (Perceel Wandelplaats) en K-1200 (Perceel Ziekenhuis) en is circa 68.555 m² groot. Het plangebied voor de herontwikkeling betreft uitsluitend kavel K-1200 en is circa 23.150 m² groot, dus circa 1/3e deel van het Maarschalksbos.

Kadastrale situatie

2.4 Schenking Het Maarschalksbos is in 1920 middels een legaat door mejuffrouw J.M.F van IJsendijk geschonken aan gemeente Baarn met beperkingen voor het gebruik van het perceel. Belangrijkste voorwaarden waren dat de percelen steeds als wandelplaats zullen moeten dienen en er geen gebouwen op de percelen gebouwd mogen worden. Aan de op het onroerend goed staande koepel zou nimmer de bestemming van kerk, hotel, logement, café, tapperij, melksalon, lunchroom, uitspanning, inrichting voor publieke vermakelijkheden of dergelijke mogen worden gegeven. In 1965 zijn met de erfgenamen van mejuffrouw Van IJsendijk aanpassingen op de voorwaarden overeengekomen waardoor het mogelijk was op het Perceel Ziekenhuis een ziekenhuis met nevengebouwen en voorzieningen te realiseren en de koepel af te breken. Wel bleef van toepassing dat aan de gebouwen, voor zover zij niet zijn gesloopt, niet de bestemming van “kerk, hotel, logement, café, tapperij, melksalon, lunchroom, uitspanning, inrichting voor publieke vermakelijkheden of dergelijke” gegeven zal mogen worden, noch het terrein “voor de uitoefening van sport of het houden van openbare bijeenkomsten mag worden gebezigd”. Deze voorwaarden 9

zijn ook van toepassing wanneer aan de gebouwen de bestemming van ziekenhuis mocht worden ontnomen. De gemeente Baarn mag (zonder toestemming van de erfgenamen of rechtsopvolgers) verbouwingen aan een reeds gesticht ziekenhuis en nevengebouwen (doen) aanbrengen dan wel deze gebouwen (doen) uitbreiden, wijzigingen (doen) aanbrengen dan wel een nieuw ziekenhuis bouwen, waarbij gemelde voorwaarden van toepassing blijven. Dit houdt in dat binnen de bestaande gebouwen een andere bestemming is toegestaan mits dit niet de bestemming “kerk, hotel, logement, café, tapperij, melksalon, lunchroom, uitspanning, inrichting voor publieke vermakelijkheden of dergelijke” betreft. Door de gemeente is onderzoek gedaan naar de erfgenamen. In opdracht van de gemeente heeft een notaris de huidige erfgenamen achterhaald. Alle erfgenamen zijn aangeschreven en op de hoogte gesteld van de ontwerp Nota. Gemeente ziet een blijvende herinnering aan de schenkster van destijds als een mooie aanvulling in het park.

2.5 Bestemmingsplan 2.5.1

Het Wilhelminapark

Het Maarschalksbos valt onder het bestemmingsplan Wilhelminapark. In 2013 is het Bestemmingsplan Wilhelminapark vernieuwd. Het plan is primair gericht op het regelen van de bestaande functies en de bestaande bebouwing in het plangebied. Het bestemmingsplan heeft grotendeels een conserverend karakter. Dat betekent dat wordt uitgegaan van de situatie in het plangebied, waarbij bestaande functies en bestaande bebouwing worden bestemd conform de feitelijke situatie en de vigerende bestemmingsplannen. In het bestemmingsplan zijn nieuwe ontwikkelingen buiten de huidige gebouwen niet toegestaan. Dit betekent overigens niet dat er geen enkele ontwikkeling meer mogelijk is. Verzoeken tot vernieuwing, verdichting en een andere functies (die niet in het bestemmingsplan passen) worden per geval beoordeeld en leiden tot een bestemmingswijziging. Met het bestemmingsplan wordt een zodanig plan beoogd dat enerzijds rechtszekerheid wordt geboden aan de burgers en instellingen en dat anderzijds voldoende praktische mogelijkheden worden geboden om flexibel op ondergeschikte aanpassingen in te kunnen spelen. Daarbij moet in acht worden genomen dat het bestemmingsplan een beschermend bestemmingsplan is voor wat betreft de aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht. 2.5.2

Bestemmingen in het Maarschalksbos

Het Maarschalksbos kent twee enkelbestemmingen: Het perceel Wandelbos (K-1905) heeft de bestemming Groen – park en is bestemd voor: a. bos en groenvoorzieningen; b. een hertenkamp met daarbijbehorende gebouwen; waarbij de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwetenschappelijke waarden van de gronden wordt nagestreefd met daarbijbehorende andere bouwwerken, speelvoorzieningen, paden, terreinen en water. Het perceel Ziekenhuis (K-1200) heeft de bestemming Maatschappelijk en is bestemd voor: a. maatschappelijke voorzieningen; b. zorgwoningen c. woningen ten behoeve van personeel bij zorg- en sociaal-medische voorzieningen; met daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, tuinen, erven, terreinen, parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen. 10

Verder hebben alle percelen binnen bestemmingsplan Wilhelminapark de bestemming “Waarde – beschermd dorpsgezicht”. Deze bestemmingen worden in de onderstaande afbeelding weergegeven.

Schematische weergave: Bestemmingen in het Maarschalksbos

2.6 Ruimtelijk Het Maarschalksbos is een bos van oorspronkelijk 7 hectare. Het huidige wandelbos heeft in 2019 een grote onderhoudsbeurt gehad. Samen met de omwonenden is ervoor gekozen dat het geen strak bos/park wordt maar ingericht wordt op basis van een van ecologisch beheer waarbij de inheemse flora en fauna centraal staat. Binnen het wandelbos ligt het hertenkamp met speeltuin. In de zomer van 2019 heeft de gemeente Baarn de speeltuin in het wandelbos grondig gerenoveerd. Er is nu een klein voetbalveldje en er zijn verschillende klim -en speeltoestellen. Bij de renovatie is gebruik gemaakt van natuurlijke materialen die aansluiten bij de natuurlijke omgeving van het bos en het hertenkamp. Het huidige ziekenhuis is circa 14.560 m² bruto vloeroppervlak groot en bestaat uit drie bouwdelen. In onderstaande tekening is het aantal bouwlagen aangegeven. De laagbouw is 2 verdiepingen hoog. De hoogbouw is deels 5 en 6 verdiepingen hoog. Op de daken bevinden zich enkele technische ruimten en onder het gebouw bevindt zich over het grootste deel nog een souterrain.

11

Bouwlagen

Het voormalige zusterhuis was circa 2.600 m² groot en was 2 bouwlagen hoog met daaronder grotendeels een souterrain. Het totale bruto vloeroppervlak inclusief zusterhuis bedroeg 17.160 m². Het terrein heeft diverse hoogteverschillen. De ontsluitingen van MeanderMC liggen aan de Ringlaan en de Molenweg. De hoofdingang van MeanderMC ligt aan de kant van de Molenweg. De ingang voor de ambulance en de afgifte van goederen ligt aan de kant van de Ringlaan. De routes en de ingangen van MeanderMC worden in de onderstaande afbeelding weergegeven.

12

2.7 Functies Het Maarschalksbos is te onderscheiden door de bestemming Maatschappelijk en Groen – park. Op de bestemming Maatschappelijk bevindt zich het MeanderMC. Dit medisch centrum is onder te verdelen in het ziekenhuis Baarn en enkele zorggerelateerde bedrijven. Actueel worden er in het MeanderMC uitsluitend dagbehandelingen en poliklinische spreekuren uitgevoerd. Door MeanderMC is nu nog circa 4.000 m² (deels) in gebruik. Verder zijn in het gebouw enkele huurders gevestigd. Dit betreft een huisartsenpraktijk, een tandartsenpraktijk, een zorgpension (24/7), een logopediepraktijk en een gecombineerde praktijk voor o.a. jeugdtherapie. Met de huurders zijn in verband met de toekomstige herontwikkeling kortlopende huurovereenkomsten gesloten. De Groen – park bestemming met de daarbij horende hertenkamp en speeltuin hebben als functie cultuur, educatie en ontspanning.

2.8 Verkeer en parkeren Het Maarschalksbos grenst vanuit het oosten aan de Eemnesserweg, vanuit het zuiden aan de Molenweg en vanaf het noorden aan Ringlaan. Op de Eemnesserweg grenzend aan het Maarschalksbos, is een maximumsnelheid van 50 km/uur toegestaan. Aan de Eemnesserweg zijn meerdere gratis parkeerplaatsen. Op de Molenweg en Ringlaan is een maximumsnelheid van 30 km/uur toegestaan. Op de Ringlaan geldt een parkeerverbod. Aan de Molenweg zijn meerdere woningen gebouwd. Met betrekking tot de toegankelijkheid van MeanderMC, het hertenkamp en de speeltuin zijn deze bestemmingen te bereiken met motorrijtuigen, fietsen, te voet en met het openbaar vervoer. MeanderMC heeft een eigen bushalte Baarn, MeanderMC ziekenhuis op Lijn 573 (Soest – Blaricum Tergooi Ziekenhuis). Er zijn meerdere parkeergelegenheden op eigen terrein rondom de gebouwen. In totaal zijn er 279 parkeerplaatsen. Deze worden weergegeven in de onderstaande afbeelding.

Parkeerplaatsen

13

3

Globale beleidsuitgangspunten

3.1 Uitgangspunten Meander MeanderMC wil het vastgoed afstoten, waarbij zij nog wel in een moderne en afgeslankte vorm een polikliniek op de huidige locatie wil behouden om de inwoners van Baarn te kunnen bedienen. MeanderMC ziet graag dat een deel van de zorgverleners die nu van Meander huren, waaronder huisartsen, in combinatie met andere eerstelijnszorg en extra aan zorg gerelateerde voorzieningen worden ondergebracht in een Medisch Centrum met een breed aanbod aan anderhalvelijns zorgverleners. De poliklinische activiteiten van Meander dienen tijdens de herontwikkeling ‘ongestoord’ voortgezet te kunnen worden. Voor medewerkers, cliënten en begeleiders dient een veilige toegang altijd gegarandeerd te zijn en, gezien de medische activiteiten, dient overlast van verbouwingswerkzaamheden zoveel mogelijk beperkt te blijven. Er is een duidelijk onderscheid tussen een anderhalve lijns zorgcentrum, in bedrijf tijdens ‘kantoortijden’, en een verblijfsfunctie waar 24 uurs zorg geleverd wordt. Onder de eerste categorie vallen de huisartsen, apotheek, fysiotherapie en polikliniek vanuit Meander etc. In de tweede categorie vallen opgenomen patiënten, cliënten van een zorgpension en (begeleid) wonen of zorgappartementen.

Door het verschil in karakter en mate van zorgverlening dienen de 24-uurs zorgfuncties enerzijds en de poliklinische en anderhalve lijns functies anderzijds in verschillende gebouwen of gebouwdelen te worden ondergebracht. Voor Meander is dit een uitgangspunt bij de herindeling van het gebouwgebruik. MeanderMC hanteert bij haar locaties het Healing Environment concept. Een plek waar de interactie tussen persoon (bijv. patiënt en medewerker) en de fysieke omgeving een positief effect heeft op het genezingsproces en het welbevinden, wordt een Healing Environment genoemd. Bij een Healing Environment staat centraal het creëren van een omgeving waar patiënten, familie en bezoekers zich op hun gemak voelen én waar zorgprofessionals hun werk zo goed mogelijk kunnen uitvoeren op een prettige manier.

3.2 Uitgangspunten gemeente Baarn Bij de toepassing van de basisvariant geldt de reeds genoemde kwaliteitsverbetering van het bos/park en omgeving (parkeerplaatsen en ontsluiting) rond de bestaande gebouwen als randvoorwaarde. Bij het toepassen van de uitgebreidere variant met het toevoegen van bouwvolumes is een verantwoorde inpassing van belang. Door de bestaande bomen op het parkeerterrein maar ook de bestaande bosrand, heeft de aanwezige ruimte zijn beperkingen. Er zijn mogelijkheden, bijvoorbeeld op de plek van de vroegere zusterflat of op de huidige parkeerterreinen. Een ontwikkeling is mogelijk op plekken waar er relatief weinig bestaande bomen staan. We hebben te maken met een bebost gebied waar in tijden van klimaatadaptatie behoefte is aan deze groene gebieden in een verstedelijkt gebied. In geval van toevoeging van volume is ruimtelijk gezien een relatieve transparantie gewenst d.m.v. losse bouwblokken i.p.v. grote volumineuze bouwmassa’s. Er dient genuanceerd en zorgvuldig omgegaan te worden met de bestaande bomen en bos. Beperkingen die er zijn hoeven niet te leiden tot onmogelijkheden maar tot kansen, waar nader onderzoek uitkomst kan bieden.

14

Onderwerpen van aandacht bij de herontwikkeling zijn: • Parkeerbalans • Flora & Fauna wetgeving en nestelen in de gevel • Afkoppeling regenwater en infiltratie • Afvalinzameling De grond is eigendom van de gemeente Baarn. Vanuit het huidig beleid is er in Baarn met name behoefte aan wonen en woon-zorg. Voor de locatie MeanderMC zijn de mogelijke doelgroepen verkend. Het gaat hierbij om de invulling van het woonprogramma. Basis voor de verkenning zijn de volgende onderzoekrapporten toegepast; “Huisvestingsopgave wonen en zorg” uit 2019 en “Visie Wonen” uit 2019. In het onderzoeksrapport “Huisvestingopgave wonen en zorg” staat de opgave voor verschillende zorgdoelgroepen (voor geheel Baarn) beschreven. Daarbij ligt er voor de onderstaande groepen een opgave. • Tekort geclusterd wonen 24 uur-zorg Psychogeriatrie 145-150 zorgeenheden • Tekort geclusterd wonen zonder zorg 80-150 woningen • Tekort geclusterd wonen met zorg nabij 15-55 woningen Vanuit het bovenstaande rapport zijn de volgende aanbeveling vastgelegd. • Op korte termijn is specifiek aandacht nodig voor de stijgende vraag naar woonvormen voor mensen met dementie. Het verdient aanbeveling te kijken naar de mogelijkheden om woonzorgvastgoed dat nu niet specifiek is ingericht voor mensen met dementie, in te zetten voor deze doelgroep.

• In de komende jaren ontstaat er een toenemende vraag naar geclusterde woonvormen voor ouderen. Dit moet opgevuld worden met nieuw aanbod dat aansluit bij de kwalitatieve vraag. Dat betekent dat er een mix nodig is van sociale huur, vrije sector huur en koopappartementen. • Aanbieders van zowel Verstandelijk Gehandicaptenzorg als beschermd wonen geven aan dat hun doelgroep vergrijst. Dit stelt nieuwe eisen aan zowel de zorg als de woning van hun cliënten. In de “Visie Wonen” blijkt op basis van het onderzoeksrapport “Huisvestingopgave wonen en zorg” tot 2028 een gewenste toevoeging van ongeveer 100 à 200 woningen geclusterd wonen (tekorten geclusterd wonen zonder zorg en met zorg nabij zijn bij elkaar opgeteld). Het tekort aan geclusterd wonen voor ouderen ligt voor ongeveer de helft in de sociale huur (prognose 45 tot 110 woningen tekort in 2028). Met betrekking tot het aanbod geclusterde woonzorgvormen is dit beleidsmatig vertaald door de volgende opgave: • Tot 2025 is toevoeging van minimaal 25 geclusterde woonvormen gewenst als onderdeel van het nieuwbouwprogramma in de sociale huur. • Over periode 2025 tot 2030 op locaties nabij voorzieningen kansen benutten voor de aanvullende vraag die ontstaat. Voor deze locatie worden wat het betreft het woonprogramma de volgende kansen benoemd.

• Geclusterd wonen 24 uur zorg- PG (dementie) • Specifiek; mogelijk deels locatie voor ouder wordende doelgroep VG (Amerpoort) • Geclusterd wonen zonder zorg en met zorg nabij Daarnaast is het voor de gemeente wenselijk om de kwaliteit van het omliggende wandelbos en de inrichting van de terreinen rond het gebouw bij de transformatie te betrekken. Het huidige wandelbos heeft in 2019 een grote onderhoudsbeurt gehad. Samen met de omwonenden is ervoor 15

gekozen dat het geen strak wandelbos wordt maar ingericht wordt op basis van een ecologisch beheer. De gemeente zal de herontwikkeling van de gebouwen en het plangebied in principe faciliteren waarbij de gemeente risico’s zal minimaliseren en nadenkt over de positie die ze uiteindelijk nastreeft ten aanzien van haar bezit. Verder is het voor de gemeente van belang om nieuwe marktconforme uitgifte-voorwaarden op te stellen in de aanloop naar 3 maart 2025 (datum afloop huidige erfpachtovereenkomst met MeanderMC). Door provincie Utrecht en omliggende gemeenten is een Convenant duurzame woningbouw opgesteld. Dit convenant geeft een duidelijk kader hoe woningbouw op een duurzame manier kan worden ingevuld. Dit convenant omvat een integraal toetsingskader voor energie, circulair bouwen, klimaatadaptie, natuurinclusiviteit en biodiversiteit, duurzame mobiliteit en gezonde leefomgeving. Gemeente Baarn is voornemens dit convenant te ondertekenen waarbij zij het label brons als vertrekpunt voor nieuwe woningontwikkelingen ziet. De Gemeente hecht aan een duurzame herontwikkeling van de locatie en wil onderzoeken in hoeverre elementen vanuit dit convenant ook toepasbaar zijn op deze herontwikkeling. Tot slot lopen er op dit moment al enkele initiatieven binnen Baarn met betrekking tot grootschalige Woon-zorg projecten (bv Santvoorde Baarn). Belangrijk is deze op elkaar af te stemmen.

3.3 Workshop woon-zorg In een workshop met beleidsmedewerkers van gemeente Baarn en Meander zijn de behoefte en ideeën over de toekomstige invulling van de locatie verkend. Naast een medisch programma voor poliklinieken en eerstelijns zorg is er behoefte aan PG (psychogeriatrie 24-uurs zorg) en geclusterd wonen met zorg. Baarn heeft geen expliciet doorstromingsbeleid, maar aanbieden van zorgwonen voor ouderen zou doorstroming kunnen verbeteren. Andere ideeën zijn: • Appartementen (koop tot 300 K.) • Jongerenwoningen (alleen + geclusterd) • ‘Knarrenhof’ + mantelzorg • Woongroep Ouderen Baarn + mantelzorg • Jeugdzorg (ARA) • Tijdelijke opvangwoningen • Statushouders • Amerpoort: oudere doelgroep • Creatieve ‘industrie’ • Zorggerelateerd kantoor aan huis • Cluster zorgondernemers

16

4

Toelichting gezondheidscentra

Gezondheidscentra zijn gebouwen waar eerstelijns zorgverleners samen zijn gevestigd. De zorg in de eerstelijn is in het algemeen direct toegankelijk en beschikbaar in de woonomgeving van een patiënt. De eerstelijns zorgverleners zijn onder andere huisartsen, apothekers, thuiszorgverleners, fysiotherapeuten, tandartsen en verloskundigen. Uitgangspunt is dat iedereen die zorg nodig heeft, direct een beroep kan doen op één van deze hulpverleners zonder verwijzing. Een gezondheidscentrum stimuleert de multidisciplinaire samenwerking tussen eerstelijns zorgverleners en met andere domeinen zoals de gemeente en de ggz. Het biedt diverse efficiëntievoordelen. De zorgverleners kunnen faciliteiten delen en kunnen beter overleggen over patiënten. Ook voor patiënten biedt het veel voordeel doordat veel zorgverleners bij elkaar zitten en de zorg laagdrempelig toegankelijk is. Met een gezondheidscentrum kunnen zorgverleners hun patiënten nog beter bedienen. Gezondheidscentra worden steeds groter. Vanaf de jaren ’70 gingen individuele huisartsen samenwerken in een HOED (Huisartsen Onder Een Dak). Daar werden later apotheek en fysiotherapie aan toegevoegd. De laatste twee decennia worden steeds meer taken vanuit de ziekenhuizen overgeheveld naar de eerstelijns zorg en met name de huisartsen.

Dit heeft grote financiële voordelen omdat de zorg in ziekenhuizen vele malen duurder is dan de zorg door huisartsen. Daarnaast is de vergrijzing enorm toegenomen en zal deze groei de komende jaren nog doorzetten en hebben de huisartsen nog meer andere taken gekregen. Als gevolg hiervan zijn de huisartsenpraktijken in omvang aanzienlijk gegroeid. De huisartsen zijn steeds meer georganiseerd in een maatschap met meerdere huisartsen en medewerkers. Praktijken met 20 medewerkers zijn geen uitzondering meer. Ook steeds meer huisartsen in loondienst. Vergrijzingwerken bevolking parttime Nederland 2010-2050 in miljoenen inwoners 5

4 80+ 3

Miljoenen inwoners

2 65-80 jr.

1

0 2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

Vergrijzing bevolking Nederland 2010-2050 in miljoenen inwoners (bron: CBS)

Ook andere zorgverleners nemen in aantal en omvang toe door de toenemende vergrijzing en het overhevelen van taken vanuit de ziekenhuizen (tweedelijns zorg) naar de eerstelijns zorgverleners. Daarnaast wordt steeds meer belang gehecht aan preventie. Hierdoor hebben bijvoorbeeld fysiotherapiepraktijken behoefte aan grotere praktijken doordat patiënten meer onder begeleiding trainen in oefenzalen. De trend is dat steeds meer zorgverleners zich in gezondheidscentra concentreren. Gezondheidscentra bevatten vaak de volgende disciplines: huisartsen, fysiotherapie, apotheek, psycholoog, diëtist, verloskundige, logopedie, podotherapie, huidtherapie, ergotherapie, tandarts, mondhygiënist, orthodontie, bloedprikpunt, buurtzorg. Daaraan worden steeds vaker andere zorgen welzijnsfuncties toegevoegd zoals jeugdzorg, gemeenten, GGD, ggz en thuiszorgwinkels. Ook zijn 17

in sommige gezondheidscentra poliklinieken of zelfstandige behandelcentra, zoals oogklinieken, revalidatiecentra of orthopedische klinieken, gevestigd. De meeste gezondheidscentra hebben een omvang tussen ca. 1.000 en 2.200 vierkante meter. Als gevolg van de genoemde ontwikkelingen wordt de typische omvang van gezondheidscentra steeds groter. De omvang van nieuwe gezondheidscentra varieert van circa 1.500 m² (met beperkt aantal functies) tot circa 4.000 m² (met extra functies en/of polikliniek of ZBC). In Baarn is aan de Oosterstraat Gezondheidscentrum Oosterstraat gevestigd. Hierin zijn o.a. huisartsen, fysio, apotheek, logopedie, psychologie en diëtetiek. Dit is circa 1.400 m² groot. Aan de Plataanlaan zijn een aantal huisartsenpraktijken en apotheek Bierhaalder samen gevestigd in gebouw De Plataan.

Impressies gezondheidscentra

18

Case Gezondheidscentrum Zorgplein Soest De voormalige polikliniek van Meander Medisch Centrum aan het Dalplein in Soest , circa 2.100 m² bruto vloeroppervlak groot, stond in 2012 vrijwel geheel leeg. Door de aanwezigheid van (grotere) ziekenhuizen in Amersfoort en Baarn was er geen behoefte meer aan een ziekenhuis of polikliniek in Soest. Door eigenaar Meander Medisch Centrum werd besloten om het gebouw te transformeren naar een gezondheidscentrum. Huisartsencoöperatie Soest had al aangegeven samen met een aantal andere zorgverleners (o.a. fysiotherapie, verloskundigen) zich in het gebouw te willen vestigen. Een eerste groep huurders werd vervolgens gecontracteerd en de ruimten werden voor deze groep verbouwd. Ook twee andere grotere huurders (GGZ Centraal en WDH, nascholing door en voor huisartsen en doktersassistentes) werden al snel gecontracteerd. Vervolgens heeft Meander een resterende vleugel geschikt gemaakt voor verhuur aan individuele zorgverleners. Al snel na deze verbouwing waren ook deze ruimten verhuurd. De gemiddelde huurprijs (prijspeil 2022, exclusief servicekosten) bedraagt € 155,-- per m² verhuurbaar vloeroppervlak. Per 2022 is het gebouw als volgt verhuurd: Huisartsen coöperatie Fysiotherapie (dependance) Verloskundigenpraktijk GGZ Podotherapie Buurtzorg Orthodontist Diëtist Psychologenpraktijk Training huisartsen Chiropractie Mensendieckpraktijk

216 93 36 240 110 31 127 30 60 234 32 30

Medische Hulpmiddelen Haptotherapie Acupunctuur Neurologische expertise Medisch pedicure Ergotherapie Praktijkmanagers dementie Stichting Zorgpalet MEE Lunchruimte Prikpunt

87 32 30 60 42 30 59 65 19 52 56

Verhuurbaar vloeroppervlak

1.870 m²

Bruto vloeroppervlak

2.115 m²

Programma Zorgplein Soest

Zowel de zorgverleners als patiënten zijn zeer positief over het gezondheidscentrum. De zorgverleners vinden het prettig bij elkaar te zitten in een zorggebouw dat veel Soestenaren al kenden en dat goed bereikbaar is. Zij kunnen makkelijk klankborden met collega’s en stellen de professionele uitstraling zeer op prijs. Voorheen waren zij vaak gehuisvest in oude gebouwen, kantoren of woonhuizen, alleen of met geheel andere huurders. De patiënten/cliënten vinden het ook prettig dat zij veel van hun zorg in één gebouw vinden dat goed bereikbaar is. Ook oogt het gebouw vriendelijk en is het ook voor kinderen en minder-validen goed toegankelijk. Meander heeft het gebouw in 2019 verkocht aan een belegger die gespecialiseerd is in het beheren van gezondheidscentra.

19

5

Herontwikkelingsstrategie

5.1 Scope van de ontwikkeling In het plan van aanpak van september 2021 is de scope van de ontwikkeling op 3 niveaus benoemd: Basis variant

Aanvullend 1 nieuwbouw: Voormalige zusterflat

Transformatie van het bestaande gebouw met zorg en woon-zorg functies.

Het opnieuw realiseren van gebouw op de locatie van eerdere gesloopte zusterflat op het perceel van het ziekenhuis.

(Aanname dat transformatie mogelijk is.) Kwaliteit van het omliggende park en de inrichting van de terreinen bij de ontwikkeling betrekken.

Streven is dit binnen bestaande schenkingsvoorwaarden te realiseren.

Perceeldeel van de voormalige zusterflat is ingericht als parkeerplaats en deels aangeplant met jonge bomen). Voormalige zusterflat is niet opgenomen in het vigerend bestemmingsplan. Afhankelijk van de functie wel of niet binnen bestaande schenkingsvoorwaarden.

Aanvullend 2 nieuwbouw: Selectief volumes toevoegen in het groen Met handhaven van bomen en groen selectief enkele volumes toevoegen op huidige (parkeer)terreinen

Bij toevoegen van woningbouw is nader onderzoek naar de positie van erfgenamen en zo nodig overeenstemming met deze erfgenamen naar alle waarschijnlijkheid noodzakelijk .

Uitgangspunt is de basis variant. In aanvulling zijn de ‘aanvulling 1’ en ‘aanvulling 2’ op haalbaarheid in de scope meegenomen. Mocht één of beide aanvullingen haalbaar en wenselijk zijn dan worden ze aan het project toegevoegd. MeanderMC heeft aangegeven met een marktpartij tot herontwikkeling van het complex te willen komen, maar wel zelf de regie over het programma en proces te willen voeren. Daarbij gaat MeanderMC ervan uit dat de marktpartij het pand als ontwikkelaar/belegger koopt en als verhuurder richting de gebruikers gaat optreden.

5.2 Rolverdeling Meander MC is eigenaar van de opstallen. Doordat de gebouwen zijn verouderd en Meander MC nog maar een beperkte ruimtebehoefte (voor poliklinieken) op de locatie heeft wil zij deze opstallen afstoten en op de locatie weer moderne ruimte voor poliklinieken huren. De gemeente is eigenaar van de grond. Zij heeft deze in erfpacht aan Meander MC uitgegeven. Beide partijen hebben belang bij een passende, nieuwe invulling van de locatie en een optimale opbrengst van de grond en opstallen. 20

Gemeente en Meander MC werken samen bij het bepalen van de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de nieuwe invulling van de locatie. Op basis van een inschrijving zal in een later stadium een (combinatie van) marktpartij(en) worden geselecteerd om de herontwikkeling van de locatie uit te voeren. Deze marktpartij(en) zal dan de opstallen van Meander MC verwerven en de grond (in erfpacht) van gemeente Baarn afnemen. Deze marktpartij zal vervolgens de herontwikkeling voor eigen rekening en risico uitvoeren. Dit omvat onder meer het maken van een ontwerp, verkrijgen van benodigde vergunningen, het (doen) uitvoeren van de bouw en verhuren van de gebouwen. De gemeente zal de grond in erfpacht uitgeven aan de marktpartij(en) en zal tijdens dit traject vanuit haar publieke taak haar medewerking verlenen aan de herontwikkeling, eventuele bestemmingswijziging en vergunningverlening. MeanderMC zal op de locatie met poliklinieken (als huurder) gevestigd blijven. In eerste instantie in de huidige situatie en op een later moment in nieuwbouw of gerenoveerde ruimte op de locatie.

21

6

Participatie / marktconsultatie

Om invulling te geven aan de randvoorwaarden en uitgangspunten zijn diverse partijen geraadpleegd. Dit betreft de volgende groepen. (1) huidige huurders en gebruikers; (2) omwonenden; (3) belangenorganisaties; (4) inwoners van Baarn. (5) ontwikkelaars, beleggers, toekomstig eigenaar van het gebouw (marktconsultatie) Via gemeenteberichten in de plaatselijke krant en de projectpagina op de website van gemeente Baarn, www.baarn.nl/herontwikkeling-ziekenhuislocatie-meander/, is informatie over het project met geïnteresseerden gedeeld.

6.1 Huidige huurders en geïnteresseerden Met de huidige huurders zijn gesprekken gevoerd en zijn hun huidige situatie en wensen voor de toekomst geïnventariseerd. Ook zijn enkele partijen die interesse hebben getoond in vestiging op de locatie hierbij betrokken. De volgende partijen hebben deelgenomen: Eigenaar: Meander Medisch Centrum Huurders: Huisartsenpraktijk Maarschalksbos, Tandartsenpraktijk Dental Plaza, Zorgpension, Logopediepraktijk voor kinderen, de Baarnsche Praktijk. Geïnteresseerden: Fysiotherapiepraktijk FTB en Amerpoort. De huisartsen, tandarts en Zorgpension zijn al langere tijd op de locatie gevestigd. De logopediepraktijk en de Baarnsche praktijk zijn sinds afgelopen jaar in het gebouw gevestigd. FTB is gevestigd aan de Schoolstraat en moet op (korte) termijn verhuizen. Amerpoort is op diverse locaties gevestigd. Tussen Meander en haar huurders zijn huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd gesloten met een opzegtermijn van maximaal een jaar. Alle partijen willen graag op de locatie gevestigd blijven. De huidige kwaliteit van de gebouwen, met name van de installaties en isolatie, wordt als onvoldoende beoordeeld. De mooie, groen omgeving, de goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden en de nabijheid van andere zorgaanbieders en samenwerking met de poliklinieken worden als belangrijke voordelen genoemd.

Alle partijen willen zich graag met andere zorgaanbieders vestigen in een medisch centrum, met daarbinnen wel hun eigen unit. Naast de huidige zorgverleners worden ook als aanvullingen genoemd: apotheek, fysiotherapie, thuiszorgorganisatie, diëtiste, wijkteam, verloskundigen, medische huidtherapie, psychologie, podologie, revalidatie, kinderfysiotherapie, ergotherapie, consultatiebureau, GGD, jeugdcentrum, activiteitencentrum de Boogh. Als andere functies worden combinaties met wonen, kinderdagverblijf of bso, ouderenzorginstanties en belangenverenigingen genoemd. De meeste zorgverleners hebben behoefte aan spreek-/onderzoek-/behandelkamers. Zorgpension heeft specifiek behoefte aan beddenkamers, zij bieden kortdurend herstelgericht verblijf met 24uurs medische ondersteuning. Amerpoort zoekt opleidingsruimten voor personeel en ruimten voor dagbesteding en studio’s voor begeleid wonen. Een groep begeleid wonen bestaat uit 8 cliënten en is ca. 536 m² bvo groot. Per locatie worden minimaal 3 groepen geclusterd, derhalve ca. 1.600 m². De partijen vragen goede klimaatinstallaties (individueel regelbaar), goede geluidsisolatie, goede verlichting, goede hygiëne (gladde vloeren), cf. eisen beroepsverenigingen. Goed toegankelijk (24/7) en veilig. Door de partijen worden de volgende globale ruimtebehoeften opgegeven.

22

Globale ruimtebehoeften Meander Medisch Centrum Huisartsen Tandartsen Logopedie Baarnsche Praktijk FTB (fysio) Subtotaal anderhalve lijns

1.100 m² bvo 400-450 m² vvo 200 m² vvo 80 m² netto 140 m² netto 500-600 m² netto

Zorgpension Amerpoort - opleiding Amerpoort – 3 woongroepen Subtotaal Overig

2.700 m² bvo 530 m² netto 1.608 m² bvo

Totaal

m² bvo 100% 1.100 529 235 114 200 786 2.965 2.700 757 1.608 5.065

m² vvo 85%

m² netto 70%

450 200 80 140 550

530

8.030

Globale ruimtebehoefte huurders / geïnteresseerden

Globaal zou dus totaal circa 8.000 m² bruto vloeroppervlak aan behoefte zijn vanuit de betreffende partijen, waarvan circa 3.000 m² voor anderhalvelijns zorgverleners. Naast de gehuurde ruimten hebben de partijen ook parkeerplaatsen voor cliënten en medewerkers nodig. Opgemerkt dient te worden dat geen van de partijen nu al de verplichting voor huisvesting op de locatie aan zullen gaan. Dit is mede afhankelijk van de huurprijs die wordt gevraagd, de kwaliteit die wordt geboden en of er tijdelijke huisvesting of verhuizing noodzakelijk is. De huidige huurprijzen zijn laag. In geval van nieuwbouw of ingrijpende renovatie zullen de huurprijzen aanzienlijk hoger liggen en dit kan ertoe leiden dat een aantal partijen zullen omzien naar andere huisvesting. Daarbij kunnen organisaties tijdens de periode van de herontwikkeling andere strategisch keuzes maken die consequenties hebben voor hun huisvestingskeuze. Het is dus waarschijnlijk dat een aantal partijen zal afzien van huisvesting. Daarentegen zullen waarschijnlijk ook andere partijen geïnteresseerd zijn in vestiging in een nieuw medisch centrum of zorgwoningen. Voor MeanderMC is expliciet van belang dat haar activiteiten tijdens de herontwikkeling ‘ongestoord’ voortgezet kunnen worden.

Dus dat eerst nieuwe ruimte in een gerenoveerd bouwdeel of nieuwbouw voor een Medisch Centrum gereed moet zijn en vervolgens de functies daarheen verhuisd kunnen worden en daarna de verdere herontwikkeling ter hand wordt genomen. Dat kan ook gelden voor andere huidige huurders die eventueel meeverhuizen. Verhuizing naar tijdelijke huisvesting (op de locatie) is ook mogelijk. In alle gevallen geldt dat veilige toegang voor medewerkers, cliënten en begeleiders altijd gegarandeerd moet zijn en dat, gezien de medische activiteiten, overlast van verbouwingswerkzaamheden zoveel mogelijk beperkt dient te blijven. Voor Fysiotherapiepraktijk FTB geldt dat zij voordat nieuwe ruimte op de Meander-locatie beschikbaar is waarschijnlijk voortijdig van haar huidige locatie aan de Schoolstraat moet verhuizen naar een vaste en/of tussenlocatie.

6.2 Omwonenden De omwonenden van de locatie zijn middels een brief uitgenodigd deel te nemen aan een online informatieavond op 9 december 2021. I.v.m. coronamaatregelen was deze bijeenkomst online. Aan deze bijeenkomst is deelgenomen door 26 omwonenden, wethouder RO en EZ, lid RvB Meander en de projectgroep. Tijdens de avond is de aanpak en de planning gepresenteerd en zijn de deelnemers gevraagd om ideeën voor de nieuw invulling te delen. Ook zijn zij in de gelegenheid gesteld ook later nog hun 23

ideeën te mailen, waarvan enkele gebruik hebben gemaakt. Van de bijeenkomst is een verslag gemaakt dat aan de deelnemers is verstuurd en op de projectwebsite is geplaatst. Tijdens de bijeenkomst zijn door omwonenden ook diverse vragen gesteld waarvan de antwoorden in het verslag zijn opgenomen. Ingebrachte ideeën zijn: • Wens voor meer bos, dus van het parkeerterrein weer bos maken. • Zorgfunctie behouden: Rugcentrum Baarn integreren, zorghotel maken, huisarts en tandarts houden en andere zorgfuncties toevoegen. Apotheek Plataan en de huisartsen van Plataan integreren in de plannen voor de Molenweg en op de locatie van Rugcentrum en huisartsen / apotheek nieuwe sociale woningbouw inbreien. • Wens dat het gebouw een verdieping lager wordt, zodat het eigenlijk meer passend wordt in de omgeving. • Zonnepanelen op het platte dak van het ziekenhuis waar omwonenden in kunnen participeren, zodat de huizen onder de bomen in het beschermde dorpsgezicht toch ook zonne-energie kunnen genereren/gebruiken. • Überhaupt een energiepositief gebouw maken. • Ruimte inbouwen voor zorg-educatie voor de basisscholen en middelbare scholen in de buurt. Zodat ook op de lange termijn de zorg als beroep aantrekkelijk blijft. Misschien ook een plek voor het Rode Kruis en reanimatiecursussen. • Een verloskundigenpraktijk integreren met echo, een anderhalve lijnszorg met buckykamer en echografie.

• Een locatie van Bergman Clinics of een andere aanbieder van specialistische zorg die aansluit bij de bewoners: knieën, heupen etc. • Santvoorde (zorgwonen) verplaatsen naar locatie Maarschalksbos en op locatie Santvoorde startersappartementen realiseren. • Als de medische functies in de gebouwen behouden blijven in afgeslankte vorm, dan lijkt het beste om ouderenzorg en zorghotel daarop te laten aansluiten. "Normale" woningbouw lijkt dan minder voor de hand te liggen. • In de toekomst zal er meer beroep gedaan worden op de zorg, dus het is verstandig om daar rekening mee te houden in het afslanken van de huidige functie. Blijf flexibel zodat de concentratie niet tot ruimtegebrek in de toekomst zal leiden. • Het zou fijn zijn als de opgehaalde ideeën worden voorgelegd aan belanghebbenden per brief/mail en dat door belanghebbenden kan worden aangegeven wat het draagvlak is voor specifieke ideeën. Zo wordt ook voorkomen dat goede ideeën niet ondergesneeuwd raken door ideeën die harder geschreeuwd worden. • Kijk vooral naar de massaliteit en footprint van de huidige bebouwing en neem dat als uitgangspunt in de transformatie van de locatie. • Behoefte om een kader te stellen voor hoeveel massa er straks komt, daar zit vaak de weerstand. Nu heel versteend. Wens om gebouw lager te maken en dan deel van verharding gebruiken om uit te bouwen.

• Begane grond inrichten voor medische functies zoals huisartsen etc. Daarboven woningen voor mensen die in de zorg werken, om deze beroepsgroep tegemoet te komen. • MeanderMC in afgeslankte vorm behouden en de rest van de overgebleven ruimte teruggeven aan het bos, zoals in de schenkingsvoorwaarden wordt gesteld. Later ingekomen reacties van omwonenden: • Liever geen woningbouw in het Maarschalksbos. Herontwikkeling van de huidige gebouwen voor de gezondheidszorg lijkt goed. • Meander een zeer geschikt locatie voor seniorenwoningen. • Overweeg daar een zorgcentrum met behoud van diverse mogelijkheden voor onderzoeken en mogelijkheden om bejaarden daar hun laatste dagen te laten doorbrengen en desnoods een 24

•

•

gezellige eetzaal, waar hun bezoekende kinderen een hapje kunnen mee-eten en met hen kunnen wandelen in de vertrouwde omgeving en zelfs nog de mogelijkheid hebben om naar het centrum te gaan. Beneden zouden dan nog diverse zorgpraktijken hun plekje kunnen ‘huren’, oa fysiotherapie. Een grotere woonlocatie - aansluitend bij de drakenburgerwegplannen en de Schilderswijk - zou dan op de plek van Santvoorde kunnen komen. Om een groot probleem gedeeltelijk op te lossen zou de mogelijkheid overwogen kunnen worden om een aantal betaalbare woningen/appartementen te vestigen voor mensen, alleengaanden, in het gebouw, inclusief voorzieningen zoals, restaurant, bioscoop, winkels zoals kappers, massage, manicure, pedicure salon en een gezellige ruimte voor bijeenkomsten. Hulp in de huishouding en medische voorzieningen aanwezig. Door mensen met een eigen huis en geestelijk gezond de gelegenheid te bieden, in enkele Meander-appartementen te laten wonen kunnen de achtergelaten grote woningen verkocht worden door grotere gezinnen. We maken nu al bezwaar als er onverhoopt gaat worden gebouwd op de plaats van het voormalige zusterhuis en tegen de scope van het project waarin het voormalige zusterhuis is meegenomen.

De reacties zijn divers. Er is duidelijk behoefte om de zorgfuncties grotendeels te behouden en waar mogelijk uit te breiden. Ook wordt zorgwonen, ouderenzorg en zorghotel met bijbehorende voorzieningen voorgesteld. “Normale” woningbouw wordt niet gewenst. Diverse omwonenden zouden graag zien dat zonnepanelen op daken worden geplaatst of een energiepositief gebouw wordt gemaakt. Ook willen enkelen ruimte teruggeven aan het bos of het gebouw lager maken.

6.3 Belangenorganisaties Naast een algemene oproep in de plaatselijke krant zijn diverse belangenorganisaties actief benaderd om hun voorkeuren of ideeën voor de herontwikkeling van de locatie te geven. Benaderd zijn diverse Baarnse bedrijvenverenigingen, enkele natuur en milieu organisaties, organisatie voor het behoud van de historisch waarden en panden, belangenorganisaties voor ouderen en de zorgvastgoedtafel Baarn. Een samenvatting van de ontvangen opmerkingen en ideeën: • Behoud van het park, geen gebouwen bij bouwen, huidige gebouwen bestemmen voor zorg gerelateerde functies. • Een unieke mogelijkheid om te worden omgebouwd tot een modern multifunctioneel woondienstencentrum, met veel voorzieningen onder één dak. Alle inwoners van Baarn zouden dan gebruik kunnen maken van deze dienstverlening, zorg en faciliteiten. Daarnaast kan het gebouw bestaan uit aanleunwoningen en zorgappartementen tegen betaalbare prijs cq. huur (geen dure villa’s) • Een tiental kleine (zelfstandig of onzelfstandige) studio’s huren voor onze jongeren. En als we helemaal mogen wensen zou dit in een gemengde omgeving zijn waarin de verschillende doelgroepen elkaar kunnen ondersteunen.

6.4 Inwoners van Baarn De inwoners van Baarn zijn via gemeenteberichten in de plaatselijke krant en de projectwebsite uitgenodigd te reageren. Hierop zijn 17 reacties ontvangen. Enkele ideeën: • Maak er een woonlocatie van voor jonge starters. Betaalbare huurstudio's met 1 of 2 slaapkamers. • Bouw niets bij, dat is tegen de afspraak met mw. IJsendijk; verbouw duurzaam en zet het zonnepanelen op het dak en indien mogelijk boven het parkeerterrein; kleinschalige seniorenbewoning om sociale veiligheid te vergroten

25

•

Sociale huurappartementen, allereerst voor Baarnse jongeren (zodat zij in Baarn kunnen blijven wonen) en daarnaast voor senioren. • Verpleegtehuis, verpleeghuis op somatische basis • Parkeerplaatsen vervangen door compacte parkeergarage om de vrijgekomen ruimte weer met bomen en bosvegetatie te beplanten • Het huidige gebouw een zorgfunctie geven (poliklinieken / huisartsen / fysiotherapie etc.) en daarbij rekening houden met een toenemende vraag. De rest van het gebouw zou dan een woonfunctie kunnen krijgen waarbij voorrang gegeven kan worden aan mensen op leeftijd (die dan vaak een grotere woning achterlaten ) een voor medewerkers in de zorg. • Een makelaarskantoor geeft aan dat er behoefte is naar ruimte voor maatschappelijke instellingen. • Bebouwing met slanke voetafdruk, o.a. slanke torenflat 20 verdiepingen, hotel, restaurant, wellness, tennisbaan, zorgfuncties op BG ziekenhuis, kleinschalige creatieve ambachtelijke bedrijvigheid eventueel i.c.m. MBO dependance. Er zijn diverse bewoners die tegen herontwikkeling van de locatie zijn en graag zien dat (een deel van) de locatie teruggegeven wordt aan de natuur. Ook hebben enkelen bezwaren tegen herbouw van het gesloopte zusterhuis en willen enkelen ter plaatse van een deel van de parkeerplaatsen weer bomen planten.

6.5 Ontwikkelaars, beleggers, toekomstig eigenaar van het gebouw Met behulp van een marktconsultatie zijn diverse marktpartijen gevraagd naar hun ideeën voor de toekomstige invulling van de locatie. Met deze ideeën en de input van andere partijen willen gemeente Baarn en MeanderMC en een zo goed mogelijk haalbaar programma voor de locatie opstellen en een beeld krijgen van de marktpartijen die daarin een rol willen en kunnen spelen. De marktpartijen hebben hiervoor een uitnodigingsbrief met nadere informatie en een reactieformulier ontvangen. Omdat dit enkel nog gaat om de verkenningsfase is er expliciet niet gevraagd om een ontwerp voor de locatie. Er zijn in totaal 27 marktpartijen uitgenodigd. Dit betreft zowel nationale als regionale partijen, beleggers, belegger/ontwikkelaars, ontwikkelaars, bouwer/ontwikkelaars en woningcorporaties. Hierbij lag het accent op partijen met ervaring in zorg of herontwikkeling. Een aantal hebben om verschillende redenen aangegeven niet mee te willen doen aan deze marktconsultatie en enkelen hebben niet gereageerd. Uiteindelijk hebben 13 marktpartijen een reactie ingezonden. Dit betreft 2 landelijke, institutionele beleggers met ervaring in zorg, 2 vastgoedfondsen met zorg in hun fonds, 2 belegger/ontwikkelaars, 2 nationale ontwikkelaars, 4 ontwikkelaar/bouwers en 1 landelijke woningcorporatie.

De woningcorporatie heeft maar een beperkte reactie gegeven. Aan de marktpartijen is aangegeven dat aan de uitnodiging voor de marktconsultatie en de verstrekte gegevens geen rechten kunnen worden ontleend. Vrijwel alle partijen zien voor de locatie een invulling met een medisch cluster (eerstelijns, tweedelijns), zorgwonen (intramuraal en/of extramuraal), zorghotel en huisvesting voor senioren. Als concept benoemen diverse partijen een groene, duurzame (woon)zorgcampus. Vrijwel alle partijen benadrukken duurzaamheid en een groene, parkachtige omgeving. De meeste partijen zijn voorstander van het hergebruik van de gebouwen. Genoemd worden ook accenten op een veilige omgeving, mogelijkheden voor ontmoeting en tegengaan van eenzaamheid. Veel partijen zien een divers woonzorg-aanbod, van een lichte naar een intensieve zorgvraag, grotere en kleinere appartementen. Huisvesting voor senioren kan doorstroming in de omgeving bevorderen.

26

Eén ontwikkelaar noemt ook woningbouw voor gezinnen. Een andere partij ziet ook mogelijkheden om andere maatschappelijke functies in Baarn op de locatie onder te brengen zodat er ruimte komt om woningbouw mogelijk te maken op de locatie die dan achter blijft. Andere ideeën: • Kinderopvang, geboortehuis • Woningen voor zorgmedewerkers • Voedsel- en pluktuin • Huidige bestrating zoveel als mogelijk verwijderen • Toepassing van groen dak op laagbouw 6.5.1

Visies

Een woonzorgcampus of landgoed is in de meeste reacties een centraal thema. Concepten als ‘samen zelfstandig, ‘Nabaarnschap’, Let’s Live verzorgingshuis nieuwe stijl’, ‘gelukkig oud worden op Meander’, ‘gezondheids-hub’ leggen de nadruk op een woonomgeving voor mensen (senioren) met een zorgvraag met zorg voor elkaar en een medisch cluster. Er wordt veel waarde gehecht aan de groene (landgoedachtige) kwaliteiten van de locatie waar ruimte is om te ontmoeten en publieke functies toe te voegen. Sommigen willen het programma geheel binnen de bestaande bebouwing realiseren, anderen willen deels de bestaande bebouwing slopen zodat ruimte tussen de hoofdmassa’s ontstaat voor nieuwe loopverbindingen en zichtlijnen en het minder massief wordt en daar eventueel nog losse bebouwing aan toevoegen. Ook wordt een ‘zusterflat nieuwe stijl’ genoemd om zorgpersoneel te kunnen huisvesten. 6.5.2