630429 Nota van uitgangspunten herontwikkeling ziekenhuislocatie Beantwoording technische vragen en toezeggingen

Memo Aan Onderwerp Portefeuillehouder Datum

: Gemeenteraad Baarn : Beantwoording technische vragen en toezeggingen over Nota van uitgangspunten herontwikkeling ziekenhuislocatie Molenweg : Mark Eijbaard : 27-03-2023

Geachte raadsleden en steunfractieleden, De fractie van de ChristenUnie heeft technische vragen gesteld over de Nota van uitgangspunten herontwikkeling ziekenhuizlocatie. Ook heeft de portefeuillehouder een aantal toezeggingen gedaan. Hieronder de toezeggingen, vragen en antwoorden. Toezeggingen a. Pfh. Eijbaard zal schriftelijk terugkomen op de vragen m.b.t. de aanbestedingsprocedure en het vervolgproces en waar nog de momenten liggen voor de raad om invloed uit te oefenen. Antwoord Als na het Besluit in de Raad van 29 maart a.s. de inhoud van de Nota van Uitgangspunten is vastgesteld start de voorbereiding van de selectie-/ aanbestedingsfase voor de locatie-/ gebouwontwikkeling. Deze bestaat, zoals gebruikelijk bij aanbestedingen, uit twee stappen: een voorselectie, die moet leiden tot een selecte groep van marktpartijen die deelnemen aan stap 2, de aanbesteding. In stap 1 worden marktpartijen gevraagd naar hun organisatie, ervaring met vergelijkbare projecten en hun visie op de opgave. In stap 2 worden de geselecteerde partijen gevraagd een plan en bieding in te leveren op basis van een uitgebreide vraagspecificatie1 Wij informeren de raad over de uitkomst van de eerste stap en leggen het resultaat van stap 2 ter besluitvorming aan de gemeenteraad voor.

Afhankelijk van de mate waarin het best kwalificerende plan binnen het bestemmingsplan (per 1-1-2024: omgevingsplan) past wordt hierna een omgevingsvergunning aangevraagd, of een buitenplanse omgevingsplanactiviteitvergunning (afkorting onder de Omgevingswet: BOPA). De raad kan invloed uitoefenen door het voorliggende raadsvoorstel te amenderen (voor hjet vaststellen van de NvRU), bij de aanbesteding, (zie verder onder c.) en bij de behandeling van de BOPA (indien van toepassing). b. Pfh. Eijbaard zal bij de beantwoording ook het punt meenemen van het Haviltex arrest. Antwoord Over dit onderwerp hebben wij mr. Versteeg om een reactie gevraagd. Hij schrijft ons: “Er is geen sprake van een “uitholling” van een last: in 1965 heeft de gemeente met de toenmalige erfgenamen een nieuwe afspraak gemaakt die in de plaats is gekomen van de oorspronkelijke voorwaarden. Daarover mochten de toenmalig erfgenamen een beslissing nemen. Het Haviltex criterium is niet van toepassing: weliswaar gaat het om een afspraak tussen de gemeente en de erfgenamen maar die afspraak is opgenomen in een notariële akte die in de registers is opgenomen en daarmee openbaar geworden. Dat sluit aan bij de betekenis van de voorwaarden die van toepassing zijn op iedere eigenaar van de grond. Dit betekent dat

1

-

bij de uitleg van de voorwaarden niet (meer) de bedoelingen van partijen belangrijk zijn, maar de objectieve uitleg die een normaal zorgvuldig lezer aan die woorden toekent. Dat zou alleen anders zijn als de bedoelingen in de voorwaarden zijn opgenomen en bij de uitleg daarmee rekening kan worden gehouden. Dat is niet gebeurd en dus gaat het om de vraag hoe de voorwaarde objectief uitgelegd moet worden. Stel nu dat we toch zouden moeten kijken naar de bedoeling van partijen: dan blijkt uit de akte daarvan nog steeds niets en vastgesteld moet ook worden dat de toenmalig erfgenamen inmiddels ook zijn opgevolgd. Als er ook overigens geen documenten zijn waaruit de bedoelingen van partijen destijds blijken, dan val je dus toch weer terug op de akte.

Naar mijn mening is het juridisch risico beperkt en heeft de gemeente de mogelijkheid om zelf te bewerkstelligen dat de last rechtens van zijn betekenis wordt ontdaan. Ik heb ook al aangegeven dat er naar mijn mening geen risico is op een schadeclaim omdat er geen materiële schade is en omdat niet aan de voorwaarden voor vergoeding van immateriële schade is voldaan. Blijft over het risico dat de last zo dient te worden uitgelegd dat alleen een ziekenhuis mag worden gerealiseerd: in dat geval is er een probleem met andere dan “zorg-”bestemmingen. c. kan de raad een rol hebben bij de keuze uit de ingediende plannen Antwoord De selectieprocedure moet een voor alle partijen transparant proces zijn. Op basis van de Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten worden selectiecriteria en wegingsfactoren opgesteld. De in stap 2 in te dienen plannen en biedingen worden objectief beoordeeld op basis van die selectiecriteria. Daar komt een partij uit, die het hoogste aantal punten scoort. Het college zal dan, geadviseerd door de stuurgroep, een voorstel aan de raad voorleggen waarin verantwoording wordt afgelegd over het selectieproces zodat de raad kan beoordelen of dat proces zorgvuldig is geweest. Het gevolg van deze zorgvuldige en objectieve procedure is dat er één plan aan de raad wordt voorgelegd voor besluitvorming. d.

is er een lagere parkeernorm mogelijk voor zorgfuncties, Antwoord Bij de geldende parkeernormen voor zorgfuncties is rekening gehouden met een deel eigen vervoer van bewoners, van verzorgers en van bezoek. Afhankelijk van het type zorg kan daarvan gemotiveerd worden afgeweken. We moeten wel beseffen dat het bestemmingsplan (omgevingsplan) ruimte biedt voor verschillende vormen van zorg. Voorkomen moet worden dat er te weinig parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waardoor bezoekers in de omgeving gaan parkeren. e. kunnen Baarnse zorgondernemers voorrang krijgen, Antwoord In de eerste selectieronde worden visies op het zorgprogramma gevraagd. Wij zullen de wens om eerst met Baarnse zorgondernemers contact op te nemen vermelden in de selectiecriteria van stap 2. Na de selectie van het best kwalificerende plan, zal de geselecteerde partij de afspraken uit stap 2 kunnen uitwerken in contracten. f. wat is de rol van de gemeente in het proces en heeft Meander niet een te grote rol Antwoord Over het algemeen vullen belangen van gemeente en Meander MC elkaar aan. Meander geeft aan Baarn als belangrijke ‘markt’ te zien voor zijn diensten. Meander wil daarom graag in Baarn gevestigd

2

blijven. Dat kan alleen door een goede samenwerking met Baarnse ondernemers, omwonenden/ belanghebbenden en de gemeente. Het belang van de gemeente is dat Baarn een goed 1,5-lijns gezondheidscentrum houdt dat aansluit bij de behoefte van inwoners van Baarn. Hiervoor is samenwerking met Meander nodig. Bijkomend voordeel voor de gemeente in de samenwerking met Meander MC is gebruik te kunnen maken van de expertise van Meander MC zowel voor wat betreft vastgoedontwikkeling als zorggerelateerde kennis. De samenwerking is op basis van gelijkwaardigheid. Uiteindelijk ligt de 'eindregie' bij de gemeente namelijk in het kader van vergunningverlening en erfpachtuitgifte. De gemeenteraad zal een besluit te nemen over het aanwijzen van het best kwalificerende plan. Als de gemeente en Meander er samen niet uitkomen vallen we terug op het beëindigen van de erfpacht. Dan heeft Meander haar doelen niet bereikt. Voor de gemeente is dit ook geen goede uitkomst omdat we dan met een gebouw zitten met een beperkte bestemming dat we eerst nog tijdelijk moeten exploiteren inclusief de zittende huurders en zelf moeten gaan herontwikkelen. Met alle veel grotere risico's van dien. Meander MC heeft geen financieel voordeel bij de gewenste nieuwbouw (t.b.v. een medisch centrum). Meander MC verkoopt immers alleen het bestaande gebouw.

De gemeente heeft wel een financieel voordeel, omdat de erfpachtsom (en opbrengst) hoger zal zijn. Meander MC heeft wel een praktische voorkeur voor nieuwbouw omdat de functies van Meander tijdens de nieuwbouw in het bestaande gebouw kunnen blijven en dan in één keer kunnen verhuizen zonder overlast van renovatiewerkzaamheden of dure tijdelijke huisvesting. Voor de huidige huurders (die zich in het pand willen her-vestigen) zal mogelijk wel een tijdelijke oplossing gezocht moeten worden. Huisvesting in een nieuw medisch centrum met andere eerstelijns zorgverleners biedt het voordeel dat dit gebouw goed kan voldoen aan alle medische eisen. Het gegeven dat Meander MC op de locatie wil blijven is voor groot belang voor de nieuwe eigenaar. Hij heeft immers voor het aandeel van Meander MC de zekerheid van afname door een betrouwbare huurder voor langere tijd. Doordat Meander zich op voorhand als huurder committeert aan het plan geeft dat zekerheid aan de nieuwe eigenaar, die daardoor beter in staat is andere partijen te interesseren voor dit plan. Meander MC is een katalysator voor het aantrekken van veel andere lokale en regionale zorgverleners, zoals huisartsen, fysiotherapie, revalidatie, psychotherapie, zorgpension, zorgwonen e.d.. Voor hen is het zeer aantrekkelijk om zich bij het Meander te vestigen.

Meander MC wil huurder zijn (en niet gedeeltelijk eigenaar) om flexibeler te zijn bij groei en krimp van de huisvestingsbehoefte als gevolg van ontwikkelingen in de zorg. Technische vragen CU Vraag 1 Wat is nu de exacte rol / positie van de erfgenamen? Antwoord Voor de rol/ positie van de erfgenamen verwijzen wij naar de eerste bladzijde van de Nota van zienswijzen en het Memo advies mr. Versteeg, die u aantreft bij de stukken van de Debatvergadering van 15 maart 2023. In zijn samenvatting schrijft mr. Versteeg: de regeling die in 1965 met de toenmalig erfgenamen is getroffen, heeft ertoe geleid dat er in ieder geval sprake is van een wederkerige overeenkomst die de erfgenamen meer

3

-

-

bevoegdheden geeft dan alleen vernietiging van de schenking: zij kunnen ook nakoming vorderen van de naleving van de schenkingsvoorwaarden; er is geen reden te veronderstellen dat de erfgenamen aanspraak hebben op schadevergoeding, allereerst omdat niet aannemelijk is dat zij schade lijden in de zin van vermogensrechtelijk nadeel en voorts omdat niet voldaan is aan de voorwaarden voor immateriële schadevergoeding, er is geen reden te veronderstellen dat de erfgenamen na afbraak van de bestaande gebouwen, met succes herstel als wandelplaats kunnen vorderen; de schenkingsvoorwaarden dienen te worden uitgelegd naar objectieve maatstaven en de bedoelingen van partijen die niet kenbaar zijn uit openbare documenten dienen daarbij buiten beschouwing te blijven.

Vraag 2 Meander heeft aangegeven de erfpachtovereenkomst te willen stoppen (per 2025). Met dit besluit treedt automatisch artikel 17 van de erfpacht overeenkomst in werking. Hierin staat dat de gemeente de opstallen dient terug te kopen. 2.1 Dit staat niet uitgewerkt in het Raadsvoorstel klopt dit en waarom niet? Antwoord Het opzeggen of verzoeken om verlenging van de pachtovereenkomst is een recht dat Meander MC heeft op grond van die pachtovereenkomst. Dit is niet opgenomen in het voorliggende raadsvoorstel, omdat dat voorstel betrekking heeft op het vaststellen van randvoorwaarden en uitgangspunten voor de herontwikkeling. Of die overeenkomst per maart 2025 wordt opgezegd valt nu nog niet te zeggen. Dat is mede afhankelijk van de voortgang van het planproces. Als de pachtovereenkomst in zijn huidige vorm wordt beëindigd, zal de gemeente Meander MC inderdaad een vergoeding moeten betalen. In artikel 13.b. van de erfpachtovereenkomst uit 2021 staat dit als volgt omschreven: “Aan de erfpachter zal een vergoeding van de waarde van de opstallen worden toegekend, welke waarde moet zijn gebaseerd op de gebruikswaarde die de gebouwen dan voor de gemeente zullen hebben.” Deze waarde moet getaxeerd worden. Mogelijk zal over de waarde onderhandeld worden.

2.2 Wat voor gevolgen heeft dit voor de gemeente? ( juridisch en financieel) Antwoord Het aankopen van het ziekenhuisgebouw zal in dat geval in strijd zijn met het grondbeleid van de gemeente om geen vastgoed aan te kopen, om ontwikkelingen mogelijk te maken. De achtergrond daarvan is het financiële risico dat de gemeente dan loopt. Dit beleid is heeft ertoe geleid dat onze gemeente geen financiële schade heeft ondervonden bij de vastgoedcrisis uit 2008-2010, die veel andere gemeente veel geld heeft gekost omdat fors afgeschreven moest worden, met bezuinigingen als gevolg. Daarnaast heeft het aankopen van het vastgoed effecten op het meerjareninvesteringsplan van de gemeente. Dat kan betekenen dat geplande investeringen in gemeentelijk vastgoed moeten schuiven in de tijd om te voorkomen dat de schuldquote te ver oploopt. De door de gemeente gevolgde aanpak inclusief de samenwerking met Meander MC is juist ingegeven vanuit het beperken van risico’s.

4

2.3 Na terugkoop is de gemeente eigenaar van grond en opstallen. Dit maakt dat de gemeente juridisch eigenaarschap heeft bij een eventuele herontwikkeling en de verantwoordelijkheid draagt voor een eventuele herontwikkeling ( kosten en juridische). Klopt dit? Antwoord Dit is juist. Dat betekent ook, dat de gemeente alle deskundigheid die nodig is voor een herontwikkeling zelf zal moeten inhuren. De meerwaarde van de samenwerking met Meander MC in de huidige vorm is dat zij hun deskundigheid inzetten. De gemeente betaalt daar geen vergoeding voor. Ook zal de gemeente als ze het in eigendom krijgt het gebouw tijdelijk moeten exploiteren, inclusief de zittende huurders. 2.4 Is er een risicoparagraaf waarin staat beschreven welke gevolgen dit heeft voor de gemeente (incl. financiële risico’s)? Antwoord Aan de uitvoering van het herontwikkelingsvraagstuk van de ziekenhuislocatie zijn geen financiële risico’s verbonden. De gemeente investeert niet risicovol in grond of gebouwen – de gemeente investeert helemaal niet. Bij de door het college voorgestelde aanpak zijn alleen de gemaakte plankosten een risico voor de gemeente. Er is dan ook geen financiële risicoparagraaf opgesteld. Bij een aanpak waarbij de gemeente op het einde van de erfpacht de opstallen koopt van Meander MC zijn de risico’s vele malen groter.

Door de voorgestelde aanpak blijven de risico’s beperkt tot de volledige projectkosten, de (nog onbekende) herontwikkelingswaarde van het pand en de hiervoor genoemde beperking voor geplande investeringen in gemeentelijk vastgoed. 2.5 Is er een kosten / baten overzicht? Antwoord Als bedoeld wordt, een uitgewerkt overzicht van plan- en investeringskosten en verkoopopbrengst (voor Meander MC) en pachtopbrengst voor de gemeente, dan is het antwoord: nee, dat is er niet. Er is tot op heden geen reden geweest om de waarde van het pand te taxeren als onderdeel van het aflopen van de pachtovereenkomst, omdat dit geen optie is geweest gezien de daarbij horende grote risico’s. Door de aankoop van het pand ontstaat er een risico dat er nu niet is. Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Mark Eijbaard Wethouder

5