503223 Principeverzoek Oude Utrechtseweg 4A - Paaskerk rvs

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

503223

Onderwerp

Principeverzoek Oude Utrechtseweg 4A - Paaskerk

Besluit in raad

23 november 2022

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Patrick Schrijver

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. In principe medewerking te verlenen aan het realiseren van drie woningen op een af te splitsen deel van het perceel Oude Utrechtseweg 4A; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting van het voorstel De eigenaar van het perceel Oude Utrechtseweg 4A heeft een principeverzoek ingediend voor het realiseren van drie woningen op een af te splitsen deel van het perceel. De raad wordt gevraagd in principe in te stemmen met deze ontwikkeling Aanleiding In 2018 heeft de kerkraad van de Paaskerk aan de Oude Utrechtseweg 4a, na advies van een interne projectgroep besloten om met uitzondering van het kerkgebouw het overige onroerend goed (de voormalige pastorie en kosterwoning, en Het Brandpunt) te verkopen. Deze stap was noodzakelijk op basis van uitgebreid onderzoek naar inkomsten, uitgaven, trends in ledenbestand en kerkelijke bijdragen. Het zalencentrum Het Brandpunt is daarom op 1 juli 2019 gesloten. Het Brandpunt is verkocht en inmiddels gesloopt. Op deze locatie zijn drie levensloopbestendige woningen voorzien. De bouw van deze woningen is niet mogelijk binnen de bestaande maatschappelijke bestemming. Om de haalbaarheid van deze ontwikkeling te verkennen heeft men een principeverzoek ingediend.

Het principeverzoek is inhoudelijk beoordeeld en akkoord bevonden op de vaste onderdelen: stedenbouw, openbare ruimte en groen, de visie wonen en verkeersaspecten waaronder parkeernormen. Het principeverzoek is beoordeeld door de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie geeft aan dat het plan past binnen de redelijke eisen van welstand. De initiatiefnemer heeft de direct omwonenden tijdens een informatiebijeenkomst geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling, een verslag hiervan is bij de stukken gevoegd. In de periode na de informatiebijeenkomst heeft de projectontwikkelaar een viertal gesprekken gehad met twee omwonenden die bedenkingen bij het plan hielden. Dit overleg heeft, zoals aangegeven in het hier eerder genoemde participatieverslag, geleid tot enkele aanpassingen in het plan. Het initiatief is geschikt bevonden om het proces van een principeverzoek te vervolgen.

1

Beoogd effect Na een positief principebesluit kan worden gestart met de benodigde planologische procedure om de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken.

Argumenten 1.1. het plan is passend binnen een goede ruimtelijke ordening; Het plan is als passend beoordeeld binnen een goede ruimtelijke ordening, waarbij het volgende is overwogen: Toets vigerend bestemmingsplan Het perceel is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan ‘Amaliapark-Transvaal’ (vastgesteld 27 mei 2009) en heeft daarin de bestemming ‘Maatschappelijk’. Door middel van bouwblokken is de locatie van de huidige/oude bebouwing aangegeven. De nieuwe planontwikkeling gaat uit van een andere situering en andere bouwmassa's. Bovendien past woningbouw niet binnen de maatschappelijke bestemming. Het verzoek past daarmee niet binnen de kaders van het bestemmingsplan. Beschermd dorpsgezicht Voor het plangebied geldt tevens de bestemming "Beschermd Dorpsgezicht". De gronden zijn daardoor, tevens bestemd voor het behoud, het herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische, ruimtelijke en archeologische waarden De bestaande bebouwing had geen bijzondere cultuurhistorische of architectonische waarden die een wezenlijk onderdeel vormen van het beschermd dorpsgezicht en is reeds met toestemming gesloopt. Visie wonen Aangezien er sprake is van realisatie van minder dan 10 woningen is het afwegingskader vanuit de Visie wonen niet van toepassing.

De initiatiefnemer is er derhalve niet aan gehouden om ten aanzien van woningverdeling rekening te houden met de in de visie wonen opgenomen categorieën (de zogeheten 'mandjes'). Verkeer en parkeren Op het terrein kunnen voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd om aan de parkeernorm te kunnen voldoen. Daarmee ontstaat er geen onevenredige druk op de bestaande parkeersituatie in de directe omgeving. Ten behoeve van de ontsluiting van de woningen via de Oude Utrechtseweg is er een recht van overpad gevestigd op het voorterrein behorende bij de Paaskerk. Groen Vanuit groen is er aandacht gevraagd voor de balans tussen verharding en groen. Met de inrichting van het terrein is hier rekening mee gehouden door het toevoegen van groen aan de zijkant van woning 1, naast de parkeerplaats tegenover woning 2 en naast de woning aan de Oude Utrechtseweg 4. Stedenbouw Vanuit stedenbouw zijn er in het vooroverleg voorstellen gedaan om zodoende tot een inpasbaar plan te komen. De verdichting en positionering die met de komst van de extra woning is voorzien is ruimtelijk aanvaardbaar geacht. Het plan is inpasbaar in de directe omgeving. Milieuaspecten Verkeerslawaai Volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) is het nodig akoestisch onderzoek te verrichten naar (nieuwe) woningen die in een geluidszone vallen.

Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/uur-gebieden.

2

De Oude Utrechtseweg en de omliggende wegen behoren tot een 30 km/uur-gebied. Derhalve is op grond van de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek noodzakelijk. Gelet op de afstand tot de omliggende wegen en de locatie op het achterterrein achter bestaande bebouwing is evenmin akoestisch onderzoek noodzakelijk naar de geluidsbelasting van 30 km/uur-wegen.. 2.1 Geen exploitatieplan vaststellen. Voor dit plan wordt met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst aangegaan. Een exploitatieplan op grond van de Wro (Wet ruimtelijke ordening) kan daardoor achterwege blijven. Juridische risico's Bij het ontbreken van onvoldoende draagvlak bestaat de kans dat belanghebbenden in de vervolgprocedure bezwaar gaan maken. Kosten, baten en dekking De kosten zijn voor de initiatiefnemer. Aanpak / Uitvoering Na een positief principebesluit kan de benodigde planologische procedure worden gestart. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw. In de plaats van de EPC gelden er nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENG-beoordeling van het woningbouwontwerp blijkt dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. Communicatie De initiatiefnemer wordt geïnformeerd over het besluit.

Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

3

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: 503223 - Situatietekening 503223 - Plattegronden en gevels 503223 - Ruimtelijke onderbouwing 503223 - Participatieverslag 503223 - Zonnestudie 503223 - Onderzoek bouwfysica 503223 - Beoordeling installatiegeluid

4