472590 Zoneringsplan Centrum Baarn bijlage 1 Zoneringsmodel centrum Baarn

Voorstel voor een nieuwe zonering voor een levendig centrum Opdracht In september 2019 heeft de gemeenteraad het Actieprogramma Levendig Centrum vastgesteld. Dit actieprogramma bouwt voort op het in januari 2017 gekozen scenario ‘Levendig’. Met het aannemen van het actieprogramma heeft de gemeenteraad opdracht gegeven aan de gemeente, de Coöperatie Ondernemers Centrum Baarn (Coöperatie) en de vastgoedeigenaars in het centrum, om gezamenlijk het scenario ‘Levendig’ uit te werken in een gedragen centrumvisie. In het najaar van 2019 hebben de vastgoedeigenaren zich verenigd, wat in januari 2020 geleid heeft tot de formele oprichting van de Vereniging van Vastgoedeigenaars in het Centrum van Baarn (VvVCB). De genoemde partijen hebben, als de Gouden Driehoek voor het centrum, de opdracht opgepakt. Dat resulteerde al in de Visieschets (december 2019), die nu verder wordt uitgewerkt in een zoneringsplan voor het centrum. Begrenzing en structuur van het centrum Onder het centrum verstaan we nu het gebied dat van oudsher het kernwinkelgebied van Baarn is, inclusief de aanloop- en zijstraten: de Laanstraat en de pleintjes op de kruisingen van de Laanstraat met de zijstraten, en de Brinkstraat; de Brink; het parkeerterrein Laanplein en het parkeerplein Oranjepark. De Pekingtuin wordt gezien als het groene verlengstuk van de Brink: een centrale plek voor evenementen en ontmoeting.

Leestraat en Eemnesserweg begrenzen het centrum, maar worden niet tot het centrumgebied gerekend. Het kernwinkelgebied Laanstraat/Brink heeft een halterstructuur. Dit uit zich in de concentratie van winkels en andere centrumfuncties en de aanwezigheid van parkeervoorzieningen op een aantal locaties direct grenzend aan het voetgangersgebied van de Laanstraat. Het druktebeeld bevestigt de halterstructuur van de Laanstraat met zwaartepunten aan de zijde van de Brink en ter hoogte van het parkeerterrein Laanplein. Halverwege de Laanstraat is sprake van een ‘dip’ in het druktebeeld (de ‘wespentaille’ van de halter). Dit wijst op een begrenzing aan de wisselwerking tussen de uiteinden (halters) van de Laanstraat. De Brink is een entree tot het centrum. Hier komen wegen bij elkaar, bevindt zich de Pauluskerk, het gemeentehuis en diverse horecagelegenheden. Een mogelijke concrete invulling van het levendig centrum is de agora. De agora was voor de oude Grieken de centrale plek waar bestuur, cultuur en handel samenkomen en het sociale leven zich afspeelde. De Brink biedt mogelijkheden om voor Baarn zo’n agora ofwel centraal ontmoetingsplein te zijn. (zie Visieschets Op weg naar een levendig centrum van de Gouden Driehoek, december 2019) Levendig Centrum Laanstraat, Brinkstraat en Nieuw Baarnstraat zijn in het verleden ontwikkeld van woonstraten tot winkelstraten.

De afgelopen vijftien tot twintig jaar kregen winkelcentra te maken met een langzame, maar gestage afname van het aantal bezoekers en, daarmee samenhangend, een toenemende leegstand. Baarn vormt daarop geen uitzondering. Als gevolg van ontwikkelingen in de detailhandel is de Laanstraat inclusief de aanloopstraten een te groot gebied om geheel (opnieuw) gevuld te worden met winkels. Indikking van het kernwinkelgebied is noodzakelijk. Het Actieprogramma uit 2017 definieert een levendig centrum als een centrum, 1. waar inwoners elkaar ontmoeten, boodschappen doen, winkelen en recreëren (binding met de eigen inwoners)

1

2. dat aantrekkingskracht heeft voor bezoekers uit de regio en bezoekers aan trekpleisters in de directe omgeving van Baarn (aantrekkingskracht voor bezoekers). Zonering Om het centrum van Baarn als bindende factor in de samenleving te behouden, stelt de Gouden Driehoek vast dat voor het ontwikkelen van het Scenario Levendig Centrum gekeken moet worden naar andere functies in het centrum, zoals cultuur, welzijn & zorg (diensten), horeca en wonen. Daarnaast moet de winkelfunctie, zowel fooden non-food op niveau blijven (uit Visieschets Op weg naar een levendig centrum van de Gouden Driehoek, december 2019). In het centrum kunnen de diverse functies op verschillende manieren worden gemixt. Het is van belang dat makelaars, pandeigenaren, woningzoekenden en bedrijfsruimtezoekenden weten waar zij zich in de toekomst mogen en kunnen vestigen en welke randvoorwaarden daarvoor gelden. Voor de gemeente is het noodzakelijk om te weten waarop zij eventueel moet sturen. Vier zoneringsmodellen Bij het toedelen van functies in een centrum moet rekening worden gehouden met twee wetmatigheden: 1. Hoe verder van een economisch zwaartepunt van een centrum, hoe minder druk het er is (dit wordt afstandsverval genoemd). 2. Uitzonderingen daargelaten hebben winkels meer passanten ofwel voetstappen nodig om te bloeien dan cultuur, cultuur meer dan horeca en horeca meer dan diensten.

Uitgaande van deze twee wetmatigheden, kunnen we drie zones in het centrum aangeven: 1. De buitenzone ligt het verst van het economische hart en biedt ruimte voor een mix van wonen & diensten. 2. Een middenzone met een mix van diensten & horeca. 3. De binnenzone ofwel het kernwinkelgebied, in of vlakbij het economische hart, met een mix van winkels, horeca & cultuur. Nb Wonen boven winkels is in alle zones toegestaan. Los van de buurtwinkelcentra Reigerstraat en de Professor Krabbelaan, zijn buiten het centrum alleen winkels aanwezig die daar van oudsher zitten. Nieuwe winkels zijn hier niet toegestaan.

De Gouden Driehoek heeft samen met andere belanghebbenden, vier mogelijke modellen onderzocht voor zonering van het centrum van Baarn: 1. Het Food model 2. Het Fun model (Onder fun verstaan we evenementen, horeca en non-food) 3. Het Food & Fun model 4. Het Multifunctioneel model In het Food model en het Fun model ontwikkelt het centrum van Baarn zich rond en vanuit één economisch zwaartepunt: het Laanplein of de Brink. In de beide andere modellen vindt de ontwikkeling plaats rond en vanuit twee economische zwaartepunten: het Laanplein én de Brink waardoor een halter wordt benadrukt. 1.Het Food model In het Food model komt het economisch zwaartepunt te liggen bij het Laanplein met de Jumbo-supermarkt, de Aldi

2

en de Albert Heijn. De Laanstraat is in dit model de (enige) primaire aanloopstraat. De zijstraten zijn secondaire aanloopstraten. De Laanstraat is in dit model vanaf de Brink en de Nieuw Baarnstraat onderhevig aan afstandsverval. De Brinkstraat is in dit model in zijn geheel een woonstraat met diensten. Zonering en mix van functies 1. De bestemming wonen & diensten worden gesitueerd in alle zijstraten van de laanstraat, de hele Brinkstraat en in de kop en de staart van de Laanstraat (tussen de Brink en Mollerusstraat, en tussen Nieuwstraat en Nieuw Baarnstraat). 2. De Laanstraat tussen Mollerusstraat en Teding van Berkhoutstraat en tussen Nieuwstraat en Floraplein krijgen de bestemming diensten & horeca. Wonen en winkels worden hier toegestaan onder voorwaarden1. 3. De bestemming winkels, horeca & cultuur wordt gevestigd in de Laanstraat tussen Floraplein en Teding van Berkhoutstraat. Diensten worden hier geoorloofd onder voorwaarden. Wonen mag uitsluitend achter de winkels en is in de plinten niet toegestaan.

Conclusie Het Food model kan de binding met de eigen bevolking versterken maar niet de binding met de regio. De Gouden Driehoek vindt het Food model daarom NIET passen in het Scenario Levendig Centrum.

1

Voorwaarden voor functies in bepaalde zones dienen te zijn vastgelegd. Eveneens dient te worden vastgelegd dat buren er geen rechten aan kunnen ontlenen. De voorwaarden worden verder uitgewerkt in een op te stellen Uitvoeringsplan.

3

2.Het Fun model De Brink inclusief Pekingtuin gaat in het Fun model het economische zwaartepunt vormen met evenementen en een concentratie van horeca. De Laanstraat is in dit model één van de aanloopstraten. De andere aanloopstraten zijn de Stationsweg, Leestraat, Eemnesserweg, Brinkstraat en Bosstraat. Laanstraat en Brinkstraat zijn in dit model onderhevig aan afstandsverval vanaf respectievelijk de Nieuw Baarnstraat en de Kerkstraat. De Brinkstraat is te kort voor een zonering in drieën. Zonering en mix van functies 1. Alle zijstraten van de Laanstraat en de Laanstraat vanaf de Nieuw Baarnstraat tot het Laanplein krijgen bestemming wonen & diensten. 2. Diensten & horeca wordt gevestigd in de Laanstraat vanaf Laanplein tot Mollerusstraat en vanaf Penstraat tot Kerkstraat. Wonen in de plinten tussen Penstraat en Kerkstraat is onder voorwaarden toegestaan. 3. De bestemming winkels, horeca & cultuur krijgt een plek van Mollerusstraat tot de Penstraat inclusief Hoofdstraat 1 op de grens van de Brink. Wonen in de plinten is hier niet toegestaan.

Conclusie Het Fun model sluit aan bij de wens om het winkelgebied in te dikken. Het concentreert de detailhandel in de kop van de Laanstraat en de kop van de Brinkstraat. Dit model kan de binding met de eigen bevolking versterken. Het is echter zeer de vraag of de ingeperkte detailhandel de noodzakelijke toestroom van buiten Baarn op gang kan brengen. Dit model is volgens de Gouden Driehoek evenmin geschikt voor het Scenario Levendig Centrum.

4

3.Het Food & Fun model Het Food & Fun model heeft zowel het Laanplein als de Brink als economische zwaartepunt (food en fun & horeca). Tussen Laanplein en Brink is traffic in beide richtingen. De rest van de Laanstraat en de Brinkstraat en alle zijstraten zijn aanloopstraten. Zonering en mix van functies 1. De bestemming wonen & diensten komt in alle zijstraten en tussen Nieuw Baarnstraat en Floraplein en tussen Penstraat en Kerkstraat. 2. De bestemming diensten & horeca wordt gesitueerd tussen Floraplein en Laanplein en tussen de Brink en Penstraat. Retail mag in deze zone onder voorwaarden. Wonen in de plint is niet toegestaan, wel achter de winkel. 3. De bestemming winkels, horeca & cultuur komt tussen Laanplein en de Brink. Wonen is alleen toegestaan achter de winkel.

Conclusie Het is de vraag of de ingeperkte winkelfunctie de noodzakelijke toestroom van buiten Baarn voldoende op gang kan brengen. De kans dat met dit model een levendig centrum wordt gerealiseerd groeit als de fun functie wordt vergroot met enkele sterke bovenlokale trekkers aan of bij de Brink-Pekingtuin. 4. Het multifunctioneel model (Mixed Use model) In het multifunctioneel model wordt het centrum ruimtelijk afgebakend door het Floraplein aan de westzijde en De Brink (Hema) aan de oostzijde. Er wordt uitgegaan van de bestaande halter-structuur die leunt op de twee

5

ankerpunten, het Laanplein en de Brink. Het economisch zwaartepunt op de Brink bestaat uit een clustering van culturele functies. Het economische zwaartepunt aan het Laanplein met Jumbo en Aldi clustert de food retail. Tussen Laanplein en de Brink is in beide richtingen traffic. In dit model is sprake van een multifunctioneel centrumgebied, met een functiemix van: 1. winkels; 2. daghoreca; 3. cultuur; 4. diensten; 5. welzijn / zorg; 6. wonen (achter de winkels, niet aan de straatkant = in de plint). Zonering en mix van functies 1. Het kernwinkelgebied is tussen Floraplein en Brink. Bestemming is hier winkels, horeca & cultuur 2. In het zuidelijk deel van de Brinkstraat (vanaf Pennstraat tot Brink) en het stuk Floraplein tot Nieuwstraat is de bestemming diensten & horeca. Wonen is toegestaan achter de winkels, maar niet in de plint. 3. Alles buiten het kerncentrumgebied is aanloopstraat. De aanloopstraten hebben in dit model geen centrumfunctie. Hier zijn diensten & wonen toegestaan.

Conclusie Het Multifunctioneel zoneringsmodel kan de binding met de eigen inwoners bevorderen en biedt ondersteuning van de winkelfunctie door de mogelijkheden om een toestroom van bezoekers van buiten Baarn te genereren. Daarmee is met dit model de realisatie van het scenario levendig het meest kansrijk. Voorkeursmodel De Gouden Driehoek geeft het Multifunctioneel model aan als het voorkeursmodel. Met het Multifunctioneel model wordt de halterstructuur van het kerncentrum van Baarn optimaal

6

benut. Ook benadrukt dit model de mogelijkheden van de Brink als centraal ontmoetingsplein (agora) met cultuur en horeca). Tegelijk komt dit model tegemoet aan de wens om het kernwinkelgebied in te dikken,2 sluit het aan bij de Structuurvisie Baarn 2030 uit 2013 en komt het tegemoet aan het coalitieakkoord 2022.

2

Op basis van, door deskundigen aanbevolen 0,5 m2 winkelruimte per inwoner, is het aantal m2 tussen het gemeentehuis en het

Laanplein/Jumbo met 12000 m2 naar de huidige maatstaf voldoende.

7