400419 Gedeeltelijk opheffen geheimhouding bijlagen bij raadsvoorstel bijlage 3 Waarderingsadvies fietspad 2021 anoniem
Tekst van het document
Markttechnische update van het taxatierapport d.d. 24 juli 2019 ‘Fietsverbinding Biltseweg – Hilversumsestraatweg’ Waardepeildatum: 15 maart 2021 Datum rapport: 19 april 2021
Markttechnische update d.d. 24 juli 2019
Waarderingsadvies schadeloosstelling Omvattende een begroting van de volledige schadeloosstelling conform artikel 40 en volgende van de Onteigeningswet alsmede de daarop gebaseerde jurisprudentie.
Kadastraal bekend Baarn, D, 726 (gedeeltelijk) Eigendom van MeyerBergman Erfgoed Made By Holland B.V. Lange Voorhout 15, 2514 EA ‘s Gravenhage
Opdrachtgever: Taxateur: Datum:
Paraaf deskundige
Gemeente Baarn 20 april 2021
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 2 van 22
Inhoud 1.
2.
3.
4
5
6
7
8.
Algemeen ............................................................................................................................. 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13
Opdrachtgever ....................................................................................................................................... 4 Opdrachtnemer ..................................................................................................................................... 4 Taxateur ................................................................................................................................................. 4 Opdracht ................................................................................................................................................ 4 Doel van de taxatie ................................................................................................................................ 4 Waarderingsgrondslag........................................................................................................................... 5 Bijzondere uitgangspunten.................................................................................................................... 5 Inspectiedatum & peildatum ................................................................................................................. 5 Conformiteit ..........................................................................................................................................
5 Concepten en % afwijking ..................................................................................................................... 6 Gebruikte methodiek............................................................................................................................. 6 Openbaarmaking .................................................................................................................................. 6 Backtesting ............................................................................................................................................ 6
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Plaatselijk bekend .................................................................................................................................. 7 Kadastrale gegevens .............................................................................................................................. 7 Eigendomssituatie ................................................................................................................................. 8 Bijzonderheden/belemmeringen .......................................................................................................... 8 Gebruikssituatie..................................................................................................................................... 8
3.1 3.2 3.3
Beschrijving algemeen ........................................................................................................................... 9 Omschrijving betrokken gronden (te vestigen opstalrecht) .................................................................. 9 Beoordeling overblijvende .................................................................................................................. 11
4.1 4.2
Landelijke, regionale en provinciale plannen ...................................................................................... 12 Planologie/bestemming ...................................................................................................................... 12
5.1 5.2 5.3
Geraadpleegde informatie .................................................................................................................. 13 Bijzonderheden ................................................................................................................................... 13 Milieusituatie ....................................................................................................................................... 13
6.1 6.2 6.3 6.4
Overwegingen en uitgangspunten onteigeningssituatie ..................................................................... 14 Marktsituatie en courantheid .............................................................................................................. 16 SWOT-analyse ...................................................................................................................................... 16 Referentietransacties .......................................................................................................................... 17
7.1 7.2
Schadeloosstelling ............................................................................................................................... 18 Advisering retributie ............................................................................................................................ 19
Onroerend goed.................................................................................................................... 7
Omschrijving onroerende zaak .............................................................................................. 9
Publiekrechtelijke situatie ................................................................................................... 12
Milieuaspecten en vergunning(en) ...................................................................................... 13
Onderbouwing en waarderingen ......................................................................................... 14
Begroting schadeloosstelling ............................................................................................... 18
Verantwoording en aansprakelijkheid ................................................................................. 20
Paraaf deskundige
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 3 van 22
1.
Algemeen
1.1 Opdrachtgever Naam opdrachtgever: Adres opdrachtgever: Postcode + plaats opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Baarn Postbus 1003 3740 BA Baarn
1.2 Opdrachtnemer Breeschoten & Vernooij B.V. Rentmeesters & Taxateurs Zeisterweg 21 3984 NH Odijk 1.3 Taxateur De opdracht namens opdrachtnemer uitgevoerd door taxateur: • , verbonden aan Breeschoten & Vernooij B.V. Lid van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g.) en de NVR (Nederlandse Vereniging van Rentmeesters). • - Gecertificeerd bij VastgoedCert te Rotterdam in de kamer Landelijk Vastgoed (onder nummer ) en de kamer Wonen (onder nummer ); - ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT, onder nummer ); - als REV (Recognised European Valuer) taxateur gecertificeerd onder certificaatnummer ; - ingeschreven in het register DOBS (Deskundigen Onteigening en Bestuurlijke Schadeloosstelling); - als gerechtelijk deskundige (taxateur onteigening) ingeschreven in het LRGD (Landelijk Register van Gerechtelijk Deskundigen). 1.4 Opdracht Op 18 maart 2021 heeft de gemeente Baarn per getekende opdrachtbrief, opdracht gegeven voor een markttechnische update uit te voeren per waardepeildatum 15 maart 2021 van het taxatierapport d.d. 24 juli 2019 (destijds uitgevoerd in opdracht van gemeente Soest, in samenwerking met de gemeente Baarn) voor een gedeelte van percelen, gelegen aan en nabij de Biltseweg en de Hilversumsestraatweg te Baarn.
1.5 Doel van de taxatie Het vaststellen van de volledige schadeloosstelling op basis van de onteigeningswet en de relevante jurisprudentie in verband met het vestigen van een opstalrecht op de beoordeelde perceelsgedeelten ten behoeve van de realisatie van een fietspad. Alsmede een beoordeling van de invloed welke het project heeft op het totale eigendom van rechthebbende.
Paraaf deskundige
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 4 van 22
1.6 A)
B)
Waarderingsgrondslag De vermogenswaarde conform artikel 40b Onteigeningswet. Dit artikel luidt als volgt: 1. De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. 2. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. 3. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. Volledige schadeloosstelling conform de Onteigeningswet en relevante jurisprudentie. Artikel 40 van de Onteigeningswet bepaalt hierover het volgende: de schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt.
1.7 Bijzondere uitgangspunten Zoals gemeld onder paragraaf 1.6 wordt met betrekking tot de getaxeerde gronden rekening gehouden met de onteigeningswet en bijbehorende jurisprudentie. Dat omvat enerzijds dat binnen de vermogensschade de ‘werkelijke waarde’ zoals genoemd in de onteigeningswet, door ondergetekende wordt vastgesteld. Geconstateerd wordt dat de ‘werkelijke waarde’ qua definitie niet gelijkgesteld kan worden aan de marktwaarde. De getaxeerde werkelijke waarde is aangevuld met een begroting van aanvullende schadeposten. Voor verdere toelichting, (algemene) uitgangspunten en overwegingen wordt verwezen naar paragraaf 1.9 en hoofdstuk 6. 1.8 Inspectiedatum & peildatum Dit rapport betreft een markttechnische update, het perceel wordt daarom niet opnieuw opgenomen. Het perceel is bezocht en volledig opgenomen op 4 juni 2019. Deze markttechnische update is uitgebracht naar prijspeil 15 april 2021. Indien de peildatum voor de taxatie in de tijd later ligt dan de opnamedatum wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden welke de waarde hebben beïnvloed. 1.9 Conformiteit De taxatie is verricht en opgesteld overeenkomstig: • EVS-taxatiestandaarden. • Reglementen en praktijkhandleidingen van het NRVT.
In deze casus wordt de Register-Taxateur mogelijk tevens belast met realisatie van de grondverwervingsopgave (onderhandelingen, contractvorming, enz.). Deze vorm van betrokkenheid bij het vastgoedobject en de opdrachtgever brengt met zich dat de Register-Taxateur niet voldoet aan het vereiste van objectiviteit. Dit brengt met zich mee dat het de Register-Taxateur uitsluitend is toegestaan om aan de opdrachtgever een advies uit te brengen met als waarderingsbasis de volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 en volgende van de Onteigeningswet. Opdrachtgever en de Register-Taxateur dienen zich ervan te vergewissen dat voor eenieder duidelijk is dat het waarderingsadvies over de schadeloosstelling onderdeel is van de dienstverlening in het kader van de grondverwerving en dat geen sprake is van een Professionele Taxatie Dienst en niet als zodanig wordt gebruikt. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar pagina 8/9 van het NRVT Reglement Defini gesteld op 21 juni 2018. Paraaf deskundig
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 5 van 22
Ondanks dat door voormelde betrokkenheid bij het grondverwervingstraject deze dienst niet gedefinieerd is als een Professionele Taxatie Dienst (PTD) is de Register-Taxateur onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen verwoord in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels. 1.10 Concepten en % afwijking Op 19 april 2021 is door taxateur een concept rapport aan opdrachtgever ter beschikking gesteld. Ten opzichte van dit concept rapport is geen sprake van min of meer substantiële afwijkingen (>5%). 1.11 Gebruikte methodiek De taxatie is verricht met behulp van de voor de betreffende onroerende zaak meest geëigende waarderingsmethoden. Voor deze waardering is door ondergetekende geconcludeerd dat de vergelijkingsmethode de meest geschikte methode betreft, aangevuld met een begroting van de overige schadevergoedingen en een vergelijk met de zogenaamde Gasunienormen. 1.12 Openbaarmaking Onze voorafgaande schriftelijke toestemming is vereist voor elke openbaarmaking van ons taxatierapport of delen daarvan. Dit geldt ook voor publicatie op internet, het openbaar maken of verzenden aan derden van een ander verslag waarin onze naam wordt genoemd, alsmede ten aanzien van het gebruik van onze naam in elk ander document dat openbaar wordt gemaakt of ter beschikking wordt gesteld aan derden.
In al deze gevallen dient u ons tijdig een concept van het document te verstrekken voordat het wordt verspreid en te wachten op onze goedkeuring. 1.13 Backtesting De taxateur is niet bekend met het object en er is niet eerder een waarde-advies van hetzelfde object (voor dezelfde opdrachtgever) verricht.
Paraaf deskundi
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 6 van 22
2.
Onroerend goed
2.1 Plaatselijk bekend Het perceelsgedeelte is plaatselijk bekend als gelegen aan en nabij Paleis Soestdijk en de kruising Biltseweg-Koningsweg te Baarn. Het betreft een onderdeel van een groter kadastraal perceel waarvan slechts een gedeelte is betrokken t.b.v. het te vestigen opstalrecht (zie kaartmateriaal in de bijlage). 2.2
Kadastrale gegevens
Kadastraal Baarn Totaal
D
grootte te onteigenen* tijdelijk werkterrein (m²) (m²) (m²) 726 848.760 8.797 n.v.t. 848.760 8.797
status erf-tuin
* Zoals genoemd onder 2.1 betreft het kadastrale perceel een groter perceel. Benodigd voor het opstalrecht/kwalitatieve verplichting is echter alleen een gedeelte en is daarnaast ook de invloed op het overblijvende beoordeeld. De grootte van het perceelsgedeelte is in bovenstaande tabel vermeld onder ‘te onteigenen’.
Totale kadastrale Paraaf deskundige
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 7 van 22
2.3 Eigendomssituatie Het perceel staat kadastraal op naam van: • MeyerBergman Erfgoed Made By Holland B.V., Lange Voorhout 15, 2514 EA ‘s-Gravenhage. 2.4 Bijzonderheden/belemmeringen Bijzondere private bepalingen: • Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. • Het perceel is wel belast met een besluit op basis van de Monumentenwet 1988. • Door ondergetekende is geen nader onderzoek verricht naar eventuele belemmeringen. In het kader van deze taxatie is uitsluitend kennis genomen van kadastrale uittreksels en eigendomsakten. Naar andere inschrijvingen, beslagen erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, vorderingen en aanspraken van derden etc. is geen onderzoek verricht. Uitgangspunt voor de waardering is dat er geen waarde beïnvloedende belemmeringen op het perceel aanwezig zijn, tenzij anders vermeld bij de omschrijving van het betreffende perceel of in hoofdstuk 3 overwegingen en uitgangspunten. Bron: Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland, april 2021. 2.5 Gebruikssituatie Huur/ erfpacht/pacht: Uitgangspunt is dat er geen sprake van huur/erfpacht/pacht, het getaxeerde is in eigen gebruik bij de eigenaar als onderdeel van het NSW landgoed.
Paraaf deskundige:
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 8 van 22
3.
Omschrijving onroerende zaak
3.1 Beschrijving algemeen Ligging en belendingen Het betrokken terrein ligt in het buitengebied van Baarn, tussen de Biltseweg en de Hilversumsestraatweg. Directe belendingen worden gevormd door particuliere woon-/bedrijfsobjecten, landgoederen, Paleis Soestdijk en natuur- en bosgebied. Gebruik
3.2
De locatie is momenteel in gebruik als bospad/natuur ten behoeve van Het NSW-landgoed onderdeel uitmakende van Paleis Soestdijk.
Omschrijving betrokken gronden (te vestigen opstalrecht)
Gedeelte met te vestigen opstalrecht (totaal ca. 8.797 m²) Donkergroen betreft het fietspad + berm (ca. 4.031 m²) Lichtgroen betreft het reststuk (ca. 4.766 m²)
Paraaf deskundig
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 9 van 22
Ligging en belendingen
Het betrokken terrein ligt in het buitengebied van Baarn. Directe belendingen worden gevormd door particuliere woon-/bedrijfsobjecten, landgoederen en natuur- en bosgebied. Het perceelsgedeelte t.b.v. het te vestigen opstalrecht betreft een strook grond/natuur/pad gelegen aan de noordoostzijde van de Biltseweg. Belendingen worden enerzijds gevormd door de overige bos en natuurgebied/landgoed als onderdeel van het NSW landgoed onderdeel uitmakende van Paleis Soestdijk en aangrenzende eigendommen van derden.
Ontsluiting
Het perceelsgedeelte is (als onderdeel van het geheel) ontsloten middels het landgoed en diverse bijbehorende wandel-/fiets paden naar de openbare weg (Biltseweg) ,
Gebruik (mogelijkheden) en onderhoudstoestand
Het perceelsgedeelte is momenteel in gebruik als ruiter/wandel-/mountainbike pad en grenst direct aan bij de eigenaar van landgoed Paleis Soestdijk en maakt onderdeel uit van de gronden behorende bij dit NSW landgoed. Op de grens van de strook (het benodigde perceelsgedeelte t.b.v. opstalrecht) bevinden zicht diverse bomen en rasters.
Foto’s:
Paraaf deskundige
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 10 van 22
3.3 Beoordeling overblijvende Na realisatie van het fietspad ontstaat er een wijziging in de feitelijke situatie. Echter qua bestemming en gebruiksmogelijkheden is er geen wijziging en daarmee blijven de gebruiksmogelijkheden gelijk. Zowel in de huidige als toekomstige situatie zijn er geen exploitatiemogelijkheden. Ondergetekende heeft geen informatie over het totale eigendom van rechthebbende ter plaatse zodat een exacte beoordeling van de invloed op het overblijvende slechts ten dele gemaakt is. De invloed welke de wijziging en het opstalrecht heeft op de rangschikking van de NSW is slechts gedeeltelijk te beoordelen. In hoofdstuk 6 zijn de nadere uitgangspunten en overwegingen omschreven.
Paraaf deskundig
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 11 van 22
4
Publiekrechtelijke situatie
4.1 Landelijke, regionale en provinciale plannen Tracébesluit/projectplan Niet van toepassing. Provinciaal Op ruimtelijke plannen is de aanleg van het fietspad niet zichtbaar. Aangezien de gemeente opdrachtgever is wordt de door hen verstrekte informatie als uitgangspunt gehanteerd. Gemeentelijk Binnen het getaxeerde en direct omgeving zijn geen relevante zaken bekend. Ecologische hoofdstructuur De percelen zijn gelegen binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Natura 2000 De percelen zijn niet gelegen binnen Natura-2000 gebied. Bron: opdrachtgever, website provincie Utrecht, ruimtelijke plannen.nl 4.2 Planologie/bestemming Vigerende bestemming: Het getaxeerde/beoordeelde is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Landgoed Paleis Soestdijk’ van de Gemeente Baarn, welke op 23-07-2020 in voorontwerp ter inzage is gelegd. Het perceel heeft hierin de enkelbestemming ‘Natuur – 1’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ en ‘Waarde – Landgoed Buitenplaats’. Het getaxeerde/beoordeelde is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ van de gemeente Baarn, welke op 26-08-2009 is vastgesteld. Dit betreft een gemeentelijk plan, artikel 10. Het perceel heeft hierin de enkelbestemming ‘Natuur en Bos’, de dubbelbestemming ‘Landgoed Buitenplaats’ en de letteraanduiding ‘n-bo N-BO’. De relevante bestemmingsplangegevens met bestemmingsplankaarten zijn toegevoegd in de bijlagen.
Bron: Ruimtelijkeplannen.nl Voorgenomen gebruik: Uitwerking en aanleg fietsverbinding (zie verwervingstekening). Huidig gebruik: Het huidige gebruik van het perceel is passend binnen de vigerende bestemming.
Paraaf deskundig
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 12 van 22
5
Milieuaspecten en vergunning(en)
5.1 Geraadpleegde informatie Ten aanzien van eventuele bodemverontreiniging zijn door de taxateurs de volgende informatiebronnen geraadpleegd: Eigenaar / gebruiker: Nee. Gemeente / Provincie: Kaart omgevingsdienst regio Utrecht 5.2 Bijzonderheden De onder 5.1 geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van (eventuele) bodemverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: -
-
-
-
Historische gegevens: Er is negatieve informatie over het object en/of de directe omgeving bekend: Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten. Ten aanzien van opslagtanks voor milieu onvriendelijke stoffen geldt: Er is een hoeveelheid asbesthoudend materiaal waargenomen.
Niet van toepassing. Nee.
Uitgangspunt is dat er geen bodem- en of grondwater verontreiniging aanwezig is binnen het getaxeerde welke beperkend is voor het huidige gebruik en bestemming.
Niet van toepassing.
Uitgangspunt is dat er geen asbest(verontreiniging) aanwezig is binnen het getaxeerde welke beperkend is voor het huidige gebruik en bestemming.
5.3 Milieusituatie Natuurbeschermingswet vergunning en milieu vergunning: Niet van toepassing.
Paraaf deskundig
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 13 van 22
6
Onderbouwing en waarderingen
6.1 Overwegingen en uitgangspunten onteigeningssituatie Vermogenswaarde: • Zoals gemeld wordt met betrekking tot het beoordeelde/getaxeerde rekening gehouden met de onteigeningswet en bijbehorende jurisprudentie. Dat omvat enerzijds dat binnen de vermogensschade de ‘werkelijke waarde’ zoals genoemd in de onteigeningswet, door ondergetekende wordt vastgesteld. Geconstateerd wordt dat de ‘werkelijke waarde’ qua definitie niet gelijkgesteld kan worden aan de marktwaarde. • Bij het vaststellen van de vermogenswaarde / werkelijke waarde conform artikel 40b Onteigeningswet is door ondergetekende wel een vergelijking getrokken met de marktwaarde* van het perceelsgedeelte en het overblijvende. Daarbij zijn de te waarderen gedeelte beoordeeld als onderdeel van het geheel in de oorspronkelijke situatie, rekening houdend met de hierna te noemen overwegingen. * Onder marktwaarde wordt verstaan: het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. • Het werk waarvoor het opstalrecht gevestigd wordt betreft verkeersdoeleinden hetgeen geen positieve waardeontwikkeling tot gevolg heeft.
Dit plan waarvoor onteigend wordt is daarom weggedacht/geëlimineerd. Uitgangspunt is daardoor de voorgaande bestemming en het huidig gebruik. • Het vestigen van een opstalrecht heeft naar oordeel van ondergetekende geen verlies aan vermogenswaarde. Er wordt in deze situatie geen eigendom afgenomen. Wel is er door de vestiging hiervan mogelijk een waardevermindering tot gevolg, nader omschreven in onderstaande paragraaf. • Bij de waardering is rekening gehouden met de omstandigheden, het feitelijk gebruik en de gebruiksmogelijkheden van de verschillende onderdelen. Waardevemindering overblijvende: • Ten gevolge van de voorgenomen vestiging van recht van opstal ontstaat er mogelijk een waardevermindering van het perceel. Door het vestigen van een opstalrecht t.b.v. het aanleggen van en fietspad en aanpassing van eventuele bermen, rasters etc. zullen de gebruiksmogelijkheden voor de eigenaar verminderen. • In de huidige situatie heeft het landgoed/buitenplaats onderdeel van Paleis Soestdijk een oppervlakte van circa 165 hectare en bestaat meer dan de helft van deze oppervlakte uit bos/natuurterrein. • Het perceelsgedeelte waar het opstalrecht gevestigd dient te worden is thans in gebruik als bospad. • Volgens de regels van de Natuurschoonwet zal de oppervlakte welke belast wordt met een opstalrecht (ca.
8.797 m²) in mindering worden gebracht op de gerangschikte oppervlakte van het gehele landgoed, de oppervlakte eis van 5 ha alsmede de minimale oppervlakte aan natuur blijft hiermee in stand. Uitgangspunt is dat de openstelling van het landgoed niet wijzigt. Op basis van deze uitgangspunten is er geen waardevermindering op het overblijvende (buiten het gedeelte waa talrecht op gevestigd wordt) van toepassing. Paraaf deskundig
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 14 van 22
•
• •
Wel worden de gebruiksmogelijkheden van het perceelsgedeelte verminderd hetgeen is beoordeeld en geconcludeerd is dat er een hierdoor een waardevermindering ontstaat. Doordat de bestemming en gebruiksmogelijkheden gewijzigd worden is geconcludeerd er een waardevermindering plaatsvind van 1,50 euro per m². Deze wordt echter verrekend met de hierna te noemen Gasunie vergoeding voor de vestiging van het zakelijk recht. De invloed van het totale werk waarvoor onteigend wordt heeft als geheel naar oordeel geen directe invloed op het (overblijvende) eigendom van rechthebbende. Door ondergetekende is geen rekening gehouden met een eventuele beoordeling van het plan ten opzichte van omliggende eigendommen en objecten welke geen eigendom van rechthebbende zijn.
Inkomensschade: • De gronden zijn onderdeel van een NSW-landgoed. • Er vinden geen bedrijfsactiviteiten van rechthebbende plaats op het betrokken gedeelte. Er is dan ook geen negatieve invloed te verwachten. Naar oordeel van ondergetekende zal er geen inkomensschade optreden. Bijkomende schade: • In de begroting is zichtbaar gemaakt welke kosten integraal voor vergoeding in aanmerking komen. • De gemeente zal voor aanvang van de werkzaamheden in overleg met rechthebbende afspraken maken over werkzaamheden. • Ondergetekende heeft bij de beoordeling van de schade tevens aansluiting gezocht bij de normen welke jaarlijks worden vastgesteld door de Gasunie1 en LTO Nederland. Deze zijn als bijlage toegevoegd. Dit is een afspraak tussen Gasunie en LTO Nederland om een werkbare relatie tussen grondeigenaren (meestal agrariërs) en leidingbeheerders te hebben tijdens leidingwerk. Deze zijn daarom gebaseerd op landbouwgronden en de invloed op dergelijke terreinen. Als algemene opmerking wil ondergetekende melden dat deze vergoedingen in het onderhavige geval ruimschoots zijn, aangezien de marktwaarde van natuurgronden en de exploitatiemogelijkheden beduidend lager zijn in vergelijking met landbouwgrond. • In deze casus wordt er (vergelijkbaar met leidingen) een zakelijk recht gevestigd, waarbij tevens de te belaste strook feitelijk in gebruik genomen wordt tijdens de aanleg.
Zowel de afsluitvergoeding voor het zakelijk recht als de meewerkvergoeding voor de aanleg zijn in de bijkomende schaden opgenomen. Aangezien de afsluitvergoeding voor het zakelijk recht gezien moet worden als een vergoeding voor de eventuele waardedaling van de betrokken gronden is in de berekening de bij de vermogensschade bepaalde waardedaling in mindering gebracht. Daarmee wordt aansluiting gezocht bij de gangbare praktijk en ondergetekende stelt dat deze vergelijking tevens recht doet aan een juiste onderbouwing tussen de feitelijke werkzaamheden, de impact op het object in samenhang met vergelijkbare andere zaken/werkzaamheden. • Deskundigenkosten zijn vooralsnog op PM gesteld. Opgemerkt wordt dat gezien de geringe omvang van de schadeloosstelling verwacht mag worden dat de ingeschakelde deskundige op basis van dubbele redelijkheidstoets mogelijk recht heeft een hoger bedrag dan de standaardregeling van Rijkswaterstaat zoals hier weergegeven. • Ondergetekende is geen informatie bekend over de eventuele fiscale gevolgen welke van toepassing zijn met betrekking tot de NSW-status en bijhorende fiscale voordelen. Deze kunnen 1 Normen 2020 gehant
Paraaf deskundige
peildatum zijn de normen 2021 nog niet bekend.
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 15 van 22
afhankelijk zijn van de in het verleden genoten voordelen in samenhang met instandhoudingsverplichtingen vanuit de rangschikking. De eventuele belastingschade is op PM gesteld. Alle kostenposten in de bijkomende kosten zijn begroot inclusief omzetbelasting.
• 6.2
•
• •
Marktsituatie en courantheid De waardering van natuurterreinen in het algemeen wordt normaliter bepaald door vergelijkingstransacties te rechercheren van natuurgebieden. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat bij afwezigheid van bijzondere factoren de marktwaarde van bospercelen/natuurterreinen zich op een prijsniveau bevindt tussen € 1,- per m² en € 3,- per m². Vervolgens dienen de specifieke omstandigheden te worden beoordeeld welke in sommige gevallen van grote invloed zijn op de waarde. Voor het getaxeerd object speelt, mede gelet op het feit dat het een klein gedeelte van het totale kadastrale perceel betreft, dat het gebruik van het perceel in de huidige situatie vergelijkbaar is aan het gewenste gebruik. Bij de waardebepaling is het voorgaande in acht genomen en heeft ondergetekende geconcludeerd dat de waarde voor het getaxeerde perceelgedeelte vergelijkbaar is aan de gangbare natuurwaarde, waarbij wel de bovenzijde van de markt is aangehouden vanwege de kleinschaligheid.
6.3 SWOT-analyse De sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert.
INTERN
EXTERN
Sterkte Onderdeel van NSW landgoed/buitenplaats.
Kansen Toevoegen van perceel aan realisatie fietsverbinding.
Zwakte Gebruik als bospad/natuur Geen verdere gebruiksmogelijkheden.
Bedreigingen Invloed van project op status NSW landgoed en bijbehorende (fiscale) voordelen.
Paraaf deskundig
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 16 van 22
6.4 Referentietransacties Als referentie voor de marktwaarde zijn percelen onderzocht die de afgelopen jaren in het gebied notarieel zijn gepasseerd. Hiervoor zijn slechts die transacties geselecteerd die tot stand zijn gekomen in het vrije verkeer. Familie transacties en overige transacties die niet als referentie kunnen dienen zijn niet opgenomen. Referentie 1 Transactiedatum: 02-04-2019 Perceel cultuurgrond welke voor ca 43% als agrarische grond en voor ca. 57% als natuur/bosgrond is bestemd en in gebruik is. Transactieprijs per m²: Gemiddeld: € 3,88 (agrarisch: € 6,25, natuur: € 2,10) Perceel is direct tegen getaxeerde grond gelegen. Referentie 2 Percelen grond met houtopstanden, grasland en verdere aan- en toebehoren, kadastraal bekend gemeente Rhenen sectie H nummers 6394 en 6395, ter respectievelijke grootte van vier hectare (4 hectare) en zes hectare (6 hectare), totaal 10 ha. prijs per ha: € 13.000,-- Transactiedatum: 09 januari 2019. Opmerking: verkoper is Provincie Utrecht, koper betreft landgoed. Betreft bos/natuur en grasland waarvan Koper is verplicht en verbindt zicht jegens verkoper zorg te dragen voor de aanplant, conform aanplantingsplan Referentie 3 Oppervlakte: 01.78.40 ha, prijs per ha: € 18.780,-- Transactiedatum: 17 december 2019. Locatie: nabij Wageningselaan, 3903LA Veenendaal. Betreft een perceel natuur/ruigte.
Referentie 4 Oppervlakte: 1.95.90 ha, prijs per ha: € 15.320,-- Transactiedatum: 15 mei 2018. Het perceel is plaatselijk bekend als gelegen in het bosgebied ‘De Laarsenberg’ aan de Levendaalseweg te Rhenen. Het perceel is in gebruik als bos. In het perceel zijn een aantal wandelpaden aanwezig. Tevens zijn er diverse hoogteverschillen. Referentie 5 Oppervlakte: 01.22.00 ha, prijs per ha: € 20.000,-- Transactiedatum: 15-06-2020, Locatie: nabij Veldmuisstraat, 6733 SK Wekerom. Betreft perceel bos Referentie 6 Oppervlakte: Totaal 01.30.30 ha, prijs per ha: € 27.500,-- Transactiedatum: 28-12-2019, Locatie: nabij Frederiksweg en Borneoweg te Mill. Betreft een viertal kadastrale percelen bos gelegen grenzend aan de achtertuinen van een aantal woningen/villa’s, percelen hebben de bestemming bos. Referentie 7 Oppervlakte: Totaal 00.88.35 ha, prijs per ha: € 30.000,-- Transactiedatum: 13-11-2017, Locatie: nabij Hazelaar te Stiphout. Betreft een perceel bos gelegen grenzend aan de achtertuin van een villa, perceel heeft de bestemming bos.
Paraaf deskundig
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 17 van 22
7
Begroting schadeloosstelling
7.1
Schadeloosstelling
Schadeloosstelling t.b.v. opstalrecht MeyerBergman Vermogenswaarde /werkelijke waarde Perceel Baarn, D, 726 ged.
8.797 m²
n.v.t. n.v.t.
Waardevermindering overblijvende Waarde voor: Perceel natuur/pad Totaal waarde voor Waarde na: belast met zakelijk recht van opstal Perceel t.b.v. fietsverbinding Totaal waarde na
8.797 m² à € 2,50 €
21.993 € 21.993
8.797 m² à € 1,00 €
8.797 €
8.797
Waardevermindering minus vermogenswaarde onteigende Waardevermindering overblijvende Totaal vermogensschade
€ 13.196 n.v.t.
Inkomensschade
n.v.t.
€ 13.196 € 13.196
Bijkomende schade Aanpassing grens en rasters etc. n.v.t. wordt in werk opgelost door gemeente vergoedingen conform gasunie/LTO norm 2020: afsluitvergoeding zakelijk recht 8.797 m² à € 3,51 € 30.877 opslag bij akkoord binnen 6 weken 20% € 6.175 werkstrookvergoeding 8.797 m² à € 1,40 € 12.316 minus: reeds bepaalde waardedaling € -13.196 € 36.173 kosten begeleiding aanpassing NSW rangschikking € 2.000 overige kosten / onvoorzien € 750 Deskundigenkosten PM Belastingschade PM PM totaal bijkomende schade € Resumé Totaal vermogensschade Totaal inkomensschade Totaal bijkomendeschade Totale schadeloosstelling
Zegge: tw Paraaf deskundig
38.923
€ 13.196 n.v.t. € 38.923 € 52.119 plus 2 PM
Afgerond: € 52.000,- + 2 PM ijftig-duizend euro plus tweemaal pro memorie Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 18 van 22
7.2 Advisering retributie Aanvullend is ondergetekende verzocht een advies te geven, waarbij het uitgangspunt gehanteerd wordt dat er een jaarlijkse vergoeding wordt overeengekomen voor het opstalrecht. Een dergelijke vergoeding (Retributie) is doorgaans een afgeleide van de marktwaarde van het te belasten onroerend goed. In dit geval is er sprake van natuurgrond en/of reeds bestaand pad. De marktwaarde van dergelijke gronden is weergegeven in de berekening in paragraaf 7.1. In deze casus doet (door de in verhouding lage marktwaarde) de situatie zich voor de vergoeding conform de Gasunie/LTO-norm hoger is dat de marktwaarde. Ondanks de hoge vergoeding zoals hiervoor vermeld is de marktwaarde voor de ingreep als basis genomen voor de vergoeding voor de vestiging van het zakelijk recht (€ 2,50 per m²). De basis voor de vaststelling van een retributie, is derhalve de marktwaarde zijnde afgerond € 22.000,=. Ondergetekende wijst echter op het feit dat op deze wijze de aanleg van wegen mogelijk maken hoogst ongebruikelijk is en naar mening ondergetekende zeer onwenselijk. Opdrachtgever zal zich af moeten vragen op het wenselijk is langjarig een financiële verplichting aan te gaan, welke door indexering ook oploopt. Dit terwijl een redelijke directe (afkoop)vergoeding de weg vrij maakt voor langjarig gebruik voor het beoogde doel.
Voor de vaststelling van een percentage zijn de volgende uitgangspunten overwegingen van toepassing: • Basisrendement voor een (nagenoeg) risicoloze belegging. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van het gemiddeld rendement op staatsobligaties op of rond de peildatum van de taxatie. Hier bepaald op 1%, gebaseerd op gemiddeld rendement op Nederlandse Staatsleningen (langjarig 30 jaar). • Bij: risico-opslag en beheerkosten, afhankelijk van de aard van het vastgoed. Hier bepaald op 4%, ontleent aan de risico-opslag voor hypothecair gedekte leningen voor bedrijfsmatig geëxploiteerd. Vanwege kleinschaligheid is hier 4% gehanteerd, waar 3% gebruikelijk is. • Af: indirect rendement (= waardestijging) dat aan de bloot eigenaar toekomt. Hier is de inflatie op basis van het inflatiescenario voor de looptijd het uitgangspunt uitgaande van een gemiddelde inflatie van 1,5%, ontleent lange termijn inflatie (bron: o.a. CBS). • Met in achtneming van voormelde uitgangspunten is door ondergetekende het canonpercentage bepaald op 3,50%, zijnde € 770,= op jaarbasis.
Paraaf deskundig
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 19 van 22
8.
Verantwoording en aansprakelijkheid
De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekend niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere gebouwen kan sprake zijn van asbesthoudende materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Bij de taxatie is er, tenzij anders vermeld, van uitgegaan dat het perceel niet verontreinigd is. Mocht de bodem eventueel toch zijn verontreinigd, dan dienen de kosten hiervan in mindering gebracht te worden op het taxatiebedrag en aanvaarden ondergetekenden hiervoor geen enkele aansprakelijkheid. De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.
Ondergetekende(n) verklaart niet betrokken te zijn of te zijn geweest bij een transactie of een overeenkomst die ten grondslag ligt aan of verband houdt met de beoordeling van de onroerende zaak. Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van NRVT. Alle bedragen zijn in euro's € Deze taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en de genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is gaarne bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting aan de opdrachtgever. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap, Odijk, d.d. 20 april 2021,
Paraaf deskundig
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 20 van 22
Bijlagen: * Plausibiliteitsverklaring * Kaartmateriaal: kadastraal/luchtfoto/verwervingstekeningen * Kadastrale gegevens * Overzicht Gasunie/LTO normen * Bestemmingsplangegevens (kaart) * Opdrachtbrief
Paraaf deskundi
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 21 van 22
Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, Bedrijfsnaam: Naam: Adres: Woonplaats:
Breeschoten & Vernooij BV Brink 2 3985 SB Werkhoven
Lid van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g.),gecertificeerd bij VastgoedCert te Rotterdam in de kamer Landelijk Vastgoed (onder nummer ) alsmede ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT, onder nummer . Verder te noemen “taxateur”, verklaart: 1. Taxateur heeft de markttechnische update van het taxatierapport d.d. 24 juli 2019 ‘Fietsverbinding Biltseweg – Hilversumsestraatweg’ te Baarn, getaxeerd door de , beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. 2. Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 20 april 2021 beoordeeld. 3. Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. 4. Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. 5. Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. 6. Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.
Op basis van de beoordeelde stukken heeft taxateur volgende opmerkingen: n.v.t.……………………………………………..* 20 april 2021 te Werkhoven.
(handtekening taxateur)
Paraaf deskundige:
Markttechnische update d.d. 24-07-2019
Pagina 22 van 22
N
DEEL B SCHAAL: 1:500
i
i
vr
vr
i vr
i vvrb
vb
i vvrb
7
vb
vb
i vrb vb dk
i vrb i vdrk
ki vvdbr
K
ai t a b r r v stv
7 6 4
i
vr
i vr dk
i
vdrk
i
vdrk
vb
vb
hm
62 7 3
4 1 6 4 b G v 1 Gi 1 3 vari 6 c 14 1 G
hm
DEEL C SCHAAL: 1:500
N
vt
Verklaring Fietspad + berm Soestdijk
reststukken Soestdijk
DE
EL
B
DEEL A
DE
EL
C
Maten in meters Materiaalmaten in millimeters Hoogtematen t.o.v. N.A.P. Project
0
5
10
15
20
25m
1:500
Fietspad Soest- Hilversumsestraatweg
D 603
Onderdeel
Opdrachtgever
VO Eigenaren Gemeente Baarn
Versie
Wijziging
Datum
C1
Concept
05-10-2020
Getekend
Gezien
RdG
FS
Projectnummer tel
Schaal
vri
N
D1
vri vri
vb vb vri dk
D 750 vb
DEEL A SCHAAL: 1:500
Overzichtstekening SCHAAL: 1:2500
vb vb
vb dk vri hm
dk vri
vb vri vb vri straat vb vri
dk vri
dk vri vb
vridk vri vb
10532
vri G 11464
N
C1
04-02-2021
RdF
FS
Formaat
A0 Inventarisatiedatum
Zie tek. Tekeningnummer
Bijlagenummer
01 Getekend
RdG
Datum aanmaken
05-10-2020
Definitief Filenaam: P:\10532 DO en bestek Fietspad Soest-Hilversumsestraatweg\AutoCad\Werkbestanden\20201211_P10532_VO ontwerp fietspad Baarn_Eigenaren_Soestdijk_D1.dwg
BETREFT
Baarn D 726 UW REFERENTIE
Baarn GELEVERD OP
PRODUCTIEORDERNUMMER
14-04-2021 - 12:00
S11095956514
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
13-04-2021 - 14:59
13-04-2021 - 14:59
BLAD
1 van 2
Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Baarn D 726 Kadastrale objectidentificatie : 025690072670000
Kadastrale grootte 848.760 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 146579 - 466875 Omschrijving Erf - tuin Koopsom € 1.711.033
Koopjaar 2017
Met meer onroerend goed verkregen
AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Besluit op basis van Monumentenwet 1988 Basisregistratie Kadaster Betrokken bestuursorgaan De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap) Vermeld in stuk Hyp4 72869/00136
Ingeschreven op 29-03-2018 om 09:00
Naamswijziging rechtspersoon Afkomstig uit stuk Hyp4 61773/193
Ingeschreven op 15-10-2012 om 09:00
Publiekrechtelijke beperking Besluit op basis van Monumentenwet 1988 Basisregistratie Kadaster Betrokken bestuursorgaan De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap) Vermeld in stuk Hyp4 72869/00136
Ingeschreven op 29-03-2018 om 09:00
Naamswijziging rechtspersoon Afkomstig uit stuk Hyp4 58265/108
Ingeschreven op 17-06-2010 om 09:00
Aanvullend stuk Hyp4 58265/127
Ingeschreven op 25-06-2010 om 09:00
Is aanvulling op Hyp4 58265/108
Publiekrechtelijke beperking Besluit op basis van Monumentenwet 1988 Basisregistratie Kadaster Betrokken bestuursorgaan De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap) Vermeld in stuk Hyp4 72869/00136
Ingeschreven op 29-03-2018 om 09:00
Naamswijziging rechtspersoon Afkomstig uit stuk Hyp4 10915/27 Utrecht
Ingeschreven op 15-07-1999
Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 72235/90
Ingeschreven op 21-12-2017 om 09:43
BETREFT
Baarn D 726 UW REFERENTIE
Baarn GELEVERD OP
PRODUCTIEORDERNUMMER
14-04-2021 - 12:00
S11095956514
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
13-04-2021 - 14:59
13-04-2021 - 14:59
BLAD
2 van 2
RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 72235/90
Ingeschreven op 21-12-2017 om 09:43
Naam gerechtigde MeyerBergman Erfgoed Made By Holland B.V. Adres Lange Voorhout 15
2514 EA 'S-GRAVENHAGE Statutaire zetel 'S-GRAVENHAGE KvK-nummer 69080275 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister
Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.
Teeltjaar 2020 Tarievenlijst LTO Nederland Meewerkvergoedingen t.b.v. vestigen recht van opstal voor de duur van 35 jaar Afsluitvergoeding zakelijk recht Meewerkvergoeding werkstrook (aanleg) Efficiëntiepremie eigenaar
€ 3,51 € 1,40 20%
Efficiëntiepremie gebruiker
20%
Efficiëntiepremie eigenaar/gebruiker
20%
Voorschot gewassenschade
€ 0,05
per m2 belemmerende strook (minimaal € 1000,-) per m2 werkstrook (minimaal € 100,-) 20% van de “afsluitvergoeding zakelijk recht” mits de eigenaar de overeenkomst binnen 6 weken na de aanbieding tekent 20% van de “afsluitvergoeding zakelijk recht” mits de gebruiker de “Overeenkomst met gebruiker” binnen 6 weken na de aanbieding tekent 20% van de “afsluitvergoeding zakelijk recht” mits de eigenaar/gebruiker de overeenkomst binnen 6 weken na de aanbieding tekent Per m2 werkstrook benodigd bij aanleg gasleiding
Meewerkvergoeding t.b.v. werkzaamheden aan bestaande leiding Meewerkvergoeding werkstrook (beheer) Voorschot gewassenschade
€ 0,70 € 0,05
per m2 werkstrook (minimaal € 100,-) Per m2 werkstrook
*Gewassentarieven per m2 Weide, gras- en hooiland
€ 0,24
Tarwe Rogge Gerst Snijmaïs Korrelmaïs
€ 0,21 € 0,09 € 0,17 € 0,25 € 0,20
Gras, start constructie na 1 juli Gras, start constructie na 1 september Suikerbieten Consumptieaardappelen Zetmeelaardappelen Koolzaad Haver
€ 0,16 € 0,09 € 0,32 maatwerk € 0,37 € 0,17 € 0,12
Verpleegkosten grasland € 0,09 Inzaaikosten grasland incl. bemesting € 0,04 Vergoeding mensuren € 34,Machine uren grasland incl. bestuurder € 74,Machine uren bouwland incl. bestuurder € 81,50 *De gewassentarieven zijn voorschottarieven. Bij aantoonbare hogere opbrengsten per m2 zal een nabetaling plaatsvinden. De gewassentarieven zijn tot stand gekomen in afstemming met Gasunie.
Soort vergoeding Eenmalige recognitie afsluiterkooi of groep Voorschot vermogensschade afsluiterkooi Afkoop "kleine bijbehoren"
Vergoeding bijbehoren Begunstigde Bedragen Eigenaar € 569 Bouwland € 1.825 tot € 3.275
Eigenaar
1/3 eigenaar 2/3 gebruiker
stand goed matig slecht z.slecht
€ € € €
Bouwland 1.275 tot € 1.875 tot € 3.400 tot € 4.000 tot €
1.875 2.700 4.675 5.275
Grasland € 1.450 tot € 2.375 Grasland € 825 tot € 1.275 € 1.275 tot € 1.650 € 1.650 tot € 2.550 € 2.100 tot € 3.600
De op dit blad genoemde tarieven zijn een advies van LTO aan de samenwerkende partijen in het veld. De tarieven gelden enkel en alleen voor overeenkomsten die voldoen aan lto Standaard Leidingaanleg in Agrarisch Gebied (SLAG). Dit betekent expliciet dat de vergoeding voor de ZRO geldt voor overeenkomsten met een maximale duur van 35 jaar. Indien de leidingbeheerder toch vasthoudt aan de onbepaalde duur van de ZRO dan adviseert LTO een jaarlijks te indexeren retributie van €0,35/m2/jr
Artikel 7 Natuur en bos (N-BO) 1
Bestemmingsomschrijving
De op de plankaart voor 'Natuur en bos' aangegeven gronden zijn bestemd voor: a. bos, bebossing en productie van hout; b. behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke en natuurlijke waarden; c. verblijfsrecreatie in de vorm van stacaravans en chalets, uitsluitend voor zover de gronden op de plankaart nader met 'verblijfsrecreatie' zijn aangeduid; d. kamperen als ondergeschikte activiteit ten behoeve van het scoutingterrein op het perceel Amsterdamsestraatweg 51-53, uitsluitend voor zover de gronden op de plankaart nader met 'kamperen toegestaan' zijn aangeduid; e. permanente bewoning, uitsluitend voor zover het woningen betreft die zijn opgenomen in de bij deze voorschriften behorende bijlage 6 ‘Persoonsgebonden permanente bewoning recreatiewoningen, Tabel 2’ en mits de bewoning in de hoedanigheid van hoofdbewoner plaatsvindt door degene die per adres in de bijlage 6 ‘Persoonsgebonden permanente bewoning recreatiewoningen, Tabel 2’ vermeld staat; f. vogelkijkscherm, uitsluitend voor zover de gronden op de plankaart nader met 'vogelkijkscherm' zijn aangeduid; g. gebouwen ten behoeve maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend voor zover de gronden op de plankaart nader met 'maatschappelijke voorzieningen' zijn aangeduid; h. gebouwen ten behoeve van beheer en onderhoud, uitsluitend voor zover de gronden op de plankaart nader met 'beheer en onderhoud' zijn aangeduid; i.
toiletgebouwtjes, uitsluitend voor zover de gronden op de plankaart nader met 'toiletgebouwtjes' zijn aangeduid; j. een paardenstal, uitsluitend voor zover de gronden op de plankaart nader met 'paardenstal' zijn aangeduid; GOEDKEURING parkeren, uitsluitend voor zover de gronden op de plankaart nader met k. ONT-HOUDEN DOOR 'parkeren' zijn aangeduid; GS l. groenvoorzieningen; m. extensief recreatief medegebruik; n. paden en wegen; o. water; p. tuinen, met de daarbij behorende: q. bouwwerken. 2
Bouwvoorschriften
Ten aanzien van de bebouwing gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van stacaravans, chalets en de daarbij behorende bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3.50 m; b. de oppervlakte van stacaravans, chalets en de daarbij behorende bijgebouwen mag niet meer bedragen dan de bestaande oppervlakte, zoals opgenomen in de bij deze voorschriften behorende bijlage 2 'Toegestane oppervlaktes bebouwing, Tabel 5 Bebouwing Karnemelksweg, Koudelaan en Hilversumsestraatweg', vermeerderd met 15%; c. de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen als bedoeld in lid 1 onder g mag niet meer bedragen dan de bestaande bouwhoogte; d. de oppervlakte van gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen als bedoeld in lid 1 onder g mag niet meer bedragen dan zoals opgenomen in de bij deze voorschriften behorende bijlage 2 'Toegestane oppervlaktes bebouwing, Tabel 4, Maatschappelijke voorzieningen'; e. de bouwhoogte en de oppervlakte van gebouwen ten behoeve van beheer en onderhoud als bedoeld in lid 1 onder h mogen niet meer bedragen dan de bestaande bouwhoogte en oppervlakte;
f. g. h.
3
de bouwhoogte en de oppervlakte van toiletgebouwtjes als bedoeld in lid 1 onder i mogen niet meer bedragen dan 3 m respectievelijk 50 m²; de bouwhoogte en de oppervlakte van de paardenstal als bedoeld in lid 1 onder j mogen niet meer bedragen dan de bestaande bouwhoogte en oppervlakte; de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 m, met dien verstande, dat de bouwhoogte van vogelkijkschermen als bedoeld in lid 1 onder f niet meer mag bedragen dan de bestaande hoogte.
Specifieke gebruiksvoorschriften
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, als bedoeld onder in artikel 26 lid 1, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van gronden en gebouwen ten behoeve van opslag; b. het gebruik van gronden en gebouwen ten behoeve van het storten van afval; c. het gebruik van gebouwen ten behoeve van permanente bewoning, met uitzondering van de woningen als bedoeld in lid 1 onder e.
4
Aanlegvergunning
Het bepaalde in artikel 22 is van toepassing.
Artikel 6 Natuur - 1 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor Natuur - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. natuurgebied, met realisatie en behoud van ecologische corridors en met de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwetenschappelijke waarden; b. bos, bebossing en productie van hout; c. groenvoorzieningen; d. evenementen, met inachtneming van het bepaalde in 16.1; e. wonen en nachtverblijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen'; f. bijgebouwen bij de nabijgelegen woningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'; g. opslag, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'opslag' h. functies ten behoeve van evenementen, exposities, recreatie, ondersteunende horeca, educatie, bijeenkomsten en vergaderingen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gemengd'; i. en ijskelder ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vom van natuur - ijskelder; j. paviljoens, met inachtneming van het bepaalde in 16.2; k. een parkeerterrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'; l. een overloopparkeerterrein dat maximaal 12 dagen per jaar te gebruiken is voor het parkeren van auto's, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - overloopparkeerterrein'; m. extensief recreatief medegebruik; n. water, waterlopen, sloten en vijvers; o. nutsvoorzieningen; met daaraan ondergeschikt: p.
ontsluitingswegen; q. voet- en fietspaden; met daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 6.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: 6.2.1 Gebouwen en overkappingen a. gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd; c. de goot- en bouwhoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte tenzij de maximale hoogte op de verbeelding is aangegeven, met uitzondering van de bouwhoogte van paviljoens, zoals bedoeld in 16.2 onder b. 6.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van paviljoens mag niet meer bedragen dan is aangegeven in 16.2 onder b.
b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen. 6.2.3 Ondergronds bouwen a. ondergrondse gebouwen zijn alleen daar toegestaan daar waar ook bovengronds is of wordt gebouwd; b. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 5 meter. 6.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van: a. de verkeersveiligheid; b. de sociale veiligheid; c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 6.4 Specifieke gebruiksregels 6.4.1 Aan huis gebonden beroepsuitoefening Het gebruik van een woning ten dienste van aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsuitoefening is toegestaan tot niet meer dan 25% van het vloeroppervlak van de woning tot een maximum van 50 m². 6.4.2 Strijdig gebruik Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden ten behoeve van de uitoefening van een beroep hoe gering ook van omvang, tenzij een afwijkend gebruik is toegestaan; b.
het bij aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsuitoefening ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten die vallen in een hogere categorie dan categorie 1 uit de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten of die vergunnings- of meldingsplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer; c. opslag in de open lucht; d. storten van afval; e. het gebruik ten behoeve van detailhandel; f. het wonen in een woning door meer dan één huishouden; g. het gebruik van de woning voor de uitoefening van een bed & breakfast of logiesfunctie. 6.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.5.1 Vergunningplicht Op de tot 'Natuur - 1' bestemde gronden is voor het uitvoeren van de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist: a. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
b. het vellen of rooien van houtgewas anders dan bij wijze van verzorging van de aanwezige houtopstand; c. het meer dan 0,60 m in hoogte of diepte ontginnen, bodemverlagen of afgraven, ophogen of egaliseren; d. het dempen of aanleggen van watergangen. 6.5.2 Uitzonderingen Het bepaalde in 6.5.1 geldt niet voor: a. werken en werkzaamheden binnen het kader van het op de bestemming gerichte normale onderhoud en beheer; b. werken en werkzaamheden die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn. 6.5.3 Toetscriteria De omgevingsvergunning wordt niet verleend voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden voor werken en werkzaamheden als bedoeld in 6.5.1 die de landschappelijke en natuurwetenschappelijke waarden van de gronden in onevenredige mate kunnen aantasten.