400419 Gedeeltelijk opheffen geheimhouding bijlagen bij raadsvoorstel bijlage 2 Waarderingsadvies 2019 anoniem
Tekst van het document
WAARDERINGSADVIES SCHADELOOSSTELLING
Eigendom van Meyer Bergman Erfgoed Made By Holland B.V., nabij de Biltseweg achter paleis Soestdijk. Omvattende een begroting van de volledige schadeloosstelling conform artikel 40 en volgende van de Onteigeningswet alsmede de daarop gebaseerde jurisprudentie. Taxateur: Datum:
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
17 juni 2019
Pagina 1 van 15
Inhoud 1.
2.
3.
4
5
6
7
8.
Algemeen .................................................................................................................................................... 3 1.1
Opdrachtgever ....................................................................................................................................... 3
1.2
Opdrachtnemer ...................................................................................................................................... 3
1.3
Taxateur ................................................................................................................................................. 3
1.4
Opdracht ................................................................................................................................................ 3
1.5
Doel van de taxatie ................................................................................................................................ 3
1.6
Waarderingsgrondslag ........................................................................................................................... 3
1.7
Bijzondere uitgangspunten .................................................................................................................... 4
1.8
Inspectiedatum & peildatum .................................................................................................................. 4
1.9
Conformiteit .......................................................................................................................................... 4
1.10
Concepten en % afwijking ..................................................................................................................... 4
1.11
Gebruikte methodiek ............................................................................................................................. 5
1.12
Openbaarmaking................................................................................................................................... 5
1.13
Backtesting ............................................................................................................................................ 5
Onroerend goed ....................................................................................................................................... 5 2.1
Plaatselijk bekend .................................................................................................................................. 5
2.2
Kadastrale gegevens .............................................................................................................................. 5
2.3
Eigendomssituatie.................................................................................................................................. 6
2.4
Bijzonderheden/belemmeringen ............................................................................................................ 6
2.5
Gebruikssituatie ..................................................................................................................................... 7
Omschrijving onroerende zaak.......................................................................................................... 7 3.1
Beschrijving algemeen .......................................................................................................................... 7
3.2
Omschrijving betrokken gronden (te vestigen opstalrecht) ................................................................... 7
3.3
Beoordeling overblijvende .................................................................................................................... 9
Publiekrechtelijke situatie .................................................................................................................. 9 4.1
Landelijke, regionale en provinciale plannen ........................................................................................ 9
4.2
Planologie/bestemming ......................................................................................................................... 9
Milieuaspecten en vergunning(en) ................................................................................................... 9 5.1
Geraadpleegde informatie ...................................................................................................................... 9
5.2
Bijzonderheden .................................................................................................................................... 10
5.3
Milieusituatie ....................................................................................................................................... 10
Onderbouwing en waarderingen ................................................................................................... 10 6.1
Overwegingen en uitgangspunten onteigeningssituatie ....................................................................... 10
6.2
Marktsituatie en courantheid ............................................................................................................... 12
Begroting schadeloosstelling ........................................................................................................... 13 7.1
Schadeloosstelling ............................................................................................................................... 13
7.2
Advisering retributie ............................................................................................................................ 14
Verantwoording en aansprakelijkheid ........................................................................................ 14
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 2 van 15
1.
Algemeen
1.1 Opdrachtgever Naam opdrachtgever: Adres opdrachtgever: Postcode + plaats opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Soest Postbus 2000 3760 CA Soest
1.2 Opdrachtnemer Breeschoten & Vernooij B.V. Rentmeesters & Taxateurs Zeisterweg 21 3984 NH Odijk 1.3 Taxateur De opdracht namens opdrachtnemer uitgevoerd door taxateur: • , verbonden aan Breeschoten & Vernooij B.V. Lid van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g.) en de NVR (Nederlandse Vereniging van Rentmeesters). • - Gecertificeerd bij VastgoedCert te Rotterdam in de kamer Landelijk Vastgoed (onder nummer ) en de kamer Wonen (onder nummer ); - ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT, onder nummer ); - als REV (Recognised European Valuer) taxateur gecertificeerd onder certificaatnummer ; - ingeschreven in het register DOBS (Deskundigen Onteigening en Bestuurlijke Schadeloosstelling); - als gerechtelijk deskundige (taxateur onteigening) ingeschreven in het LRGD (Landelijk Register van Gerechtelijk Deskundigen). 1.4 Opdracht Op 4 maart 2019 heeft de gemeente Soest per brief opdracht gegeven voor het vaststellen van een waarde-advies (zie verdere uitleg bij 1.9) inzake de volledige schadeloosstelling op basis van de onteigeningswet en de relevante jurisprudentie inzake het vestigen van een opstalrecht op een gedeelte van het perceel Baarn, D, 726, in eigendom van MeyerBergman Erfgoed Made By Holland B.V., in het kader van het project “Fietsverbinding Biltseweg-Hilversumsestraatweg”.
Advisering inzake vaststelling retributie indien er gekozen word voor een jaarlijkse vergoeding in plaats van afkoop van de schade. 1.5 Doel van de taxatie Het vaststellen van de volledige schadeloosstelling op basis van de onteigeningswet en de relevante jurisprudentie in verband met het vestigen van een opstalrecht op de beoordeelde perceelsgedeelten ten behoeve van de realisatie van een fietspad. Alsmede een beoordeling van de invloed welke het project heeft op het totale eigendom van rechthebbende. 1.6 A)
Waarderingsgrondslag De vermogenswaarde conform artikel 40b Onteigeningswet. Dit artikel luidt als volgt: 1. De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. 2. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 3 van 15
B)
onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. 3. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. Volledige schadeloosstelling conform de Onteigeningswet en relevante jurisprudentie. Artikel 40 van de Onteigeningswet bepaalt hierover het volgende: de schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt.
1.7 Bijzondere uitgangspunten Zoals gemeld onder paragraaf 1.6 wordt met betrekking tot de getaxeerde gronden rekening gehouden met de onteigeningswet en bijbehorende jurisprudentie. Dat omvat enerzijds dat binnen de vermogensschade de ‘werkelijke waarde’ zoals genoemd in de onteigeningswet, door ondergetekende wordt vastgesteld. Geconstateerd wordt dat de ‘werkelijke waarde’ qua definitie niet gelijkgesteld kan worden aan de marktwaarde. De getaxeerde werkelijke waarde is aangevuld met een begroting van aanvullende schadeposten. Voor verdere toelichting, (algemene) uitgangspunten en overwegingen wordt verwezen naar paragraaf 1.9 en hoofdstuk 6. 1.8 Inspectiedatum & peildatum Het perceel is bezocht en volledig opgenomen op 4 juni 2019. Dit advies is uitgebracht naar prijspeil 4 juni 2019. Indien de peildatum voor de taxatie in de tijd later ligt dan de opnamedatum wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden welke de waarde hebben beïnvloed. 1.9 Conformiteit De taxatie is verricht en opgesteld overeenkomstig: • EVS-taxatiestandaarden. • Reglementen en praktijkhandleidingen van het NRVT. In deze casus wordt de Register-Taxateur mogelijk tevens belast met realisatie van de grondverwervingsopgave (onderhandelingen, contractvorming, enz.).
Deze vorm van betrokkenheid bij het vastgoedobject en de opdrachtgever brengt met zich dat de RegisterTaxateur niet voldoet aan het vereiste van objectiviteit. Dit brengt met zich mee dat het de Register-Taxateur uitsluitend is toegestaan om aan de opdrachtgever een advies uit te brengen met als waarderingsbasis de volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 en volgende van de Onteigeningswet. Opdrachtgever en de Register-Taxateur dienen zich ervan te vergewissen dat voor eenieder duidelijk is dat het waarderingsadvies over de schadeloosstelling onderdeel is van de dienstverlening in het kader van de grondverwerving en dat geen sprake is van een Professionele Taxatie Dienst en niet als zodanig wordt gebruikt. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar pagina 8/9 van het NRVT Reglement Definities vastgesteld op 21 juni 2018. Ondanks dat door voormelde betrokkenheid bij het grondverwervingstraject deze dienst niet gedefinieerd is als een Professionele Taxatie Dienst (PTD) is de Register-Taxateur onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen verwoord in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels. 1.10 Concepten en % afwijking Op 17 juni 2019 is door taxateur een concept rapport aan opdrachtgever ter beschikking gesteld. Ten opzichte van dit concept rapport is geen sprake van min of meer substantiële afwijkingen (>5%).
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 4 van 15
1.11 Gebruikte methodiek De taxatie is verricht met behulp van de voor de betreffende onroerende zaak meest geëigende waarderingsmethoden. Voor deze waardering is door ondergetekende geconcludeerd dat de vergelijkingsmethode de meest geschikte methode betreft, aangevuld met een begroting van de overige schadevergoedingen en een vergelijk met de zogenaamde Gasunienormen. 1.12 Openbaarmaking Onze voorafgaande schriftelijke toestemming is vereist voor elke openbaarmaking van ons taxatierapport of delen daarvan. Dit geldt ook voor publicatie op internet, het openbaar maken of verzenden aan derden van een ander verslag waarin onze naam wordt genoemd, alsmede ten aanzien van het gebruik van onze naam in elk ander document dat openbaar wordt gemaakt of ter beschikking wordt gesteld aan derden. In al deze gevallen dient u ons tijdig een concept van het document te verstrekken voordat het wordt verspreid en te wachten op onze goedkeuring. 1.13 Backtesting De taxateur is niet bekend met het object en er is niet eerder een waarde-advies van hetzelfde object (voor dezelfde opdrachtgever) verricht.
2.
Onroerend goed
2.1 Plaatselijk bekend Het perceelsgedeelte is plaatselijk bekend als gelegen aan en nabij Paleis Soestdijk en de kruising Biltseweg-Koningsweg te Baarn. Het betreft een onderdeel van een groter kadastraal perceel waarvan slechts een gedeelte is betrokken t.b.v. het te vestigen opstalrecht (zie kaartmateriaal in de bijlage). 2.2
Kadastrale gegevens
Kadastraal Baarn Totaal
grootte te onteigenen* tijdelijk werkterrein (m²) (m²) (m²) D 726 848.760 7.565 n.v.t. 848.760 7.565
status erf-tuin
* Zoals genoemd onder 2.1 betreft het kadastrale perceel een groter perceel. Benodigd voor het opstalrecht/kwalitatieve verplichting is echter alleen een gedeelte en is daarnaast ook de invloed op het overblijvende beoordeeld. De grootte van het perceelsgedeelte is in bovenstaande tabel vermeld onder ‘te onteigenen’.
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 5 van 15
Totale kadastrale perceel.
2.3 Eigendomssituatie Het perceel staat kadastraal op naam van: •
2.4 Bijzonderheden/belemmeringen Bijzondere private bepalingen: • Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. • Het perceel is wel belast met een besluit op basis van de Monumentenwet 1988. • Door ondergetekende is geen nader onderzoek verricht naar eventuele belemmeringen. In het kader van deze taxatie is uitsluitend kennis genomen van kadastrale uittreksels en eigendomsakten. Naar andere inschrijvingen, beslagen erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, vorderingen en aanspraken van derden etc. is geen onderzoek verricht. Uitgangspunt voor de waardering is dat er geen waarde beïnvloedende belemmeringen op het perceel aanwezig zijn, tenzij anders vermeld bij de omschrijving van het betreffende perceel of in hoofdstuk 3 overwegingen en uitgangspunten. Bron: Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland, mei 2019.
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 6 van 15
2.5 Gebruikssituatie Huur/ erfpacht/pacht: Uitgangspunt is dat er geen sprake van huur/erfpacht/pacht, het getaxeerde is in eigen gebruik bij de eigenaar als onderdeel van het NSW landgoed.
3.
Omschrijving onroerende zaak
3.1 Beschrijving algemeen Ligging en Het betrokken terrein ligt in het buitengebied van Baarn, tussen de belendingen Biltseweg en de Hilversumsestraatweg. Directe belendingen worden gevormd door particuliere woon-/bedrijfsobjecten, landgoederen, Paleis Soestdijk en natuur- en bosgebied. Gebruik 3.2
De locatie is momenteel in gebruik als bospad/natuur ten behoeve van Het NSW-landgoed onderdeel uitmakende van Paleis Soestdijk.
Omschrijving betrokken gronden (te vestigen opstalrecht)
Gedeelte met te vestigen opstalrecht betreft roze gedeelte
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 7 van 15
Ligging en belendingen
Ontsluiting
Gebruik (mogelijkheden) en onderhoudstoestand
Het betrokken terrein ligt in het buitengebied van Baarn. Directe belendingen worden gevormd door particuliere woon-/bedrijfsobjecten, landgoederen en natuur- en bosgebied. Het perceelsgedeelte t.b.v. het te vestigen opstalrecht betreft een strook grond/natuur/pad gelegen aan de noordoostzijde van de Biltseweg. Belendingen worden enerzijds gevormd door de overige bos en natuurgebied/landgoed als onderdeel van het NSW landgoed onderdeel uitmakende van Paleis Soestdijk en aangrenzende eigendommen van derden. Het perceelsgedeelte is (als onderdeel van het geheel) ontsloten middels het landgoed en diverse bijbehorende wandel-/fiets paden naar de openbare weg (Biltseweg) , Het perceelsgedeelte is momenteel in gebruik als ruiter/wandel-/mountainbike pad en grenst direct aan bij de eigenaar van landgoed Paleis Soestdijk en maakt onderdeel uit van de gronden behorende bij dit NSW landgoed. Op de grens van de strook (het benodigde perceelsgedeelte t.b.v. opstalrecht) bevinden zicht diverse bomen en rasters.
Foto’s:
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 8 van 15
3.3 Beoordeling overblijvende Na realisatie van het fietspad ontstaat er een wijziging in de feitelijke situatie. Echter qua bestemming en gebruiksmogelijkheden is er geen wijziging en daarmee blijven de gebruiksmogelijkheden gelijk. Zowel in de huidige als toekomstige situatie zijn er geen exploitatiemogelijkheden. Ondergetekende heeft geen informatie over het totale eigendom van rechthebbende ter plaatse zodat een exacte beoordeling van de invloed op het overblijvende slechts ten dele gemaakt is. De invloed welke de wijziging en het opstalrecht heeft op de rangschikking van de NSW is slechts gedeeltelijk te beoordelen. In hoofdstuk 6 zijn de nadere uitgangspunten en overwegingen omschreven.
4
Publiekrechtelijke situatie
4.1 Landelijke, regionale en provinciale plannen Tracébesluit/projectplan Niet van toepassing. Provinciaal Op ruimtelijke plannen is de aanleg van het fietspad (nog) niet zichtbaar. Aangezien de gemeente opdrachtgever is wordt de door hen verstrekte informatie als uitgangspunt gehanteerd. Gemeentelijk Binnen het getaxeerde en direct omgeving zijn geen relevante zaken bekend. Ecologische hoofdstructuur De percelen zijn gelegen binnen de planologische Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Natura 2000 De percelen zijn niet gelegen binnen Natura-2000 gebied. Bron: opdrachtgever, website provincie Utrecht, ruimtelijke plannen.nl 4.2 Planologie/bestemming Vigerende bestemming: Het getaxeerde/beoordeelde is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Landelijk gebied’ van de Gemeente Baarn, vastgesteld d.d. 26-08-2009. Het perceel heeft hierin de bestemming ‘Natuur en bos’ met de dubbelbestemming ‘Waarde – Landgoed en buitenplaats’. De relevante bestemmingsplangegevens zijn toegevoegd in de bijlagen. Bron: Ruimtelijkeplannen.nl Voorgenomen gebruik: Uitwerking en aanleg fietsverbinding (zie verwervingstekening). Huidig gebruik: Het huidige gebruik van het perceel is passend binnen de vigerende bestemming.
5
Milieuaspecten en vergunning(en)
5.1 Geraadpleegde informatie Ten aanzien van eventuele bodemverontreiniging zijn door de taxateurs de volgende informatiebronnen geraadpleegd: Eigenaar / gebruiker: Nee. Gemeente / Provincie: Kaart omgevingsdienst regio Utrecht
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 9 van 15
5.2 Bijzonderheden De onder 5.1 geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van (eventuele) bodemverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: -
-
Historische gegevens: Er is negatieve informatie over het object en/of de directe omgeving bekend: Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten.
Niet van toepassing. Nee.
Ten aanzien van opslagtanks voor milieu onvriendelijke stoffen geldt: Er is een hoeveelheid asbesthoudend materiaal waargenomen.
Niet van toepassing.
Uitgangspunt is dat er geen bodem- en of grondwater verontreiniging aanwezig is binnen het getaxeerde welke beperkend is voor het huidige gebruik en bestemming.
Uitgangspunt is dat er geen asbest(verontreiniging) aanwezig is binnen het getaxeerde welke beperkend is voor het huidige gebruik en bestemming.
5.3 Milieusituatie Natuurbeschermingswet vergunning en milieu vergunning: Niet van toepassing.
6
Onderbouwing en waarderingen
6.1 Overwegingen en uitgangspunten onteigeningssituatie Vermogenswaarde: • Zoals gemeld wordt met betrekking tot het beoordeelde/getaxeerde rekening gehouden met de onteigeningswet en bijbehorende jurisprudentie. Dat omvat enerzijds dat binnen de vermogensschade de ‘werkelijke waarde’ zoals genoemd in de onteigeningswet, door ondergetekende wordt vastgesteld. Geconstateerd wordt dat de ‘werkelijke waarde’ qua definitie niet gelijkgesteld kan worden aan de marktwaarde. • Bij het vaststellen van de vermogenswaarde / werkelijke waarde conform artikel 40b Onteigeningswet is door ondergetekende wel een vergelijking getrokken met de marktwaarde* van het perceelsgedeelte en het overblijvende. Daarbij zijn de te waarderen gedeelte beoordeeld als onderdeel van het geheel in de oorspronkelijke situatie, rekening houdend met de hierna te noemen overwegingen. * Onder marktwaarde wordt verstaan: het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. • Het werk waarvoor het opstalrecht gevestigd wordt betreft verkeersdoeleinden hetgeen geen positieve waardeontwikkeling tot gevolg heeft.
Dit plan waarvoor onteigend wordt is daarom weggedacht/geëlimineerd. Uitgangspunt is daardoor de voorgaande bestemming en het huidig gebruik. • Het vestigen van een opstalrecht heeft naar oordeel van ondergetekende geen verlies aan vermogenswaarde. Er wordt in deze situatie geen eigendom afgenomen. Wel is er door de vestiging hiervan mogelijk een waardevermindering tot gevolg, nader omschreven in onderstaande paragraaf. Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 10 van 15
•
Bij de waardering is rekening gehouden met de omstandigheden, het feitelijk gebruik en de gebruiksmogelijkheden van de verschillende onderdelen.
Waardevemindering overblijvende: • Ten gevolge van de voorgenomen vestiging van recht van opstal ontstaat er mogelijk een waardevermindering van het perceel. Door het vestigen van een opstalrecht t.b.v. het aanleggen van en fietspad en aanpassing van eventuele bermen, rasters etc. zullen de gebruiksmogelijkheden voor de eigenaar verminderen. • In de huidige situatie heeft het landgoed/buitenplaats onderdeel van Paleis Soestdijk een oppervlakte van circa 165 hectare en bestaat meer dan de helft van deze oppervlakte uit bos-/natuurterrein. • Het perceelsgedeelte waar het opstalrecht gevestigd dient te worden is thans in gebruik als bospad. • Volgens de regels van de Natuurschoonwet zal de oppervlakte welke belast wordt met een opstalrecht (ca. 7.565 m²) in mindering worden gebracht op de gerangschikte oppervlakte van het gehele landgoed, de oppervlakte eis van 5 ha alsmede de minimale oppervlakte aan natuur blijft hiermee in stand. Uitgangspunt is dat de openstelling van het landgoed niet wijzigt. Op basis van deze uitgangspunten is er geen waardevermindering op het overblijvende (buiten het gedeelte waar het opstalrecht op gevestigd wordt) van toepassing. • Wel worden de gebruiksmogelijkheden van het perceelsgedeelte verminderd hetgeen is beoordeeld en geconcludeerd is dat er een hierdoor een waardevermindering ontstaat.
Doordat de bestemming en gebruiksmogelijkheden gewijzigd worden is geconcludeerd er een waardevermindering plaatsvind van 1,50 euro per m². Deze wordt echter verrekend met de hierna te noemen Gasunie vergoeding voor de vestiging van het zakelijk recht. • De invloed van het totale werk waarvoor onteigend wordt heeft als geheel naar oordeel geen invloed op het (overblijvende) eigendom van rechthebbende. • Door ondergetekende is geen rekening gehouden met een eventuele beoordeling van het plan ten opzichte van omliggende eigendommen en objecten welke geen eigendom van rechthebbende zijn. Inkomensschade: • De gronden zijn onderdeel van een NSW-landgoed. • Er vinden geen bedrijfsactiviteiten van rechthebbende plaats op het betrokken gedeelte. Er is dan ook geen negatieve invloed te verwachten. Naar oordeel van ondergetekende zal er geen inkomensschade optreden. Bijkomende schade: • In de begroting is zichtbaar gemaakt welke kosten integraal voor vergoeding in aanmerking komen. • De gemeente zal voor aanvang van de werkzaamheden in overleg met rechthebbende afspraken maken over werkzaamheden. • Ondergetekende heeft bij de beoordeling van de schade tevens aansluiting gezocht bij de normen welke jaarlijks worden vastgesteld door de Gasunie en LTO Nederland. Deze zijn als bijlage toegevoegd.
Dit is een afspraak tussen Gasunie en LTO Nederland om een werkbare relatie tussen grondeigenaren (meestal agrariërs) en leidingbeheerders te hebben tijdens leidingwerk. Deze zijn daarom gebaseerd op landbouwgronden en de invloed op dergelijke terreinen. Als algemene opmerking wil ondergetekende melden dat deze vergoedingen in het onderhavige geval ruimschoots zijn, aangezien de marktwaarde van natuurgronden en de exploitatiemogelijkheden beduidend lager zijn in vergelijking met landbouwgrond. • In deze casus wordt er (vergelijkbaar met leidingen) een zakelijk recht gevestigd, waarbij tevens de te belaste strook feitelijk in gebruik genomen wordt tijdens de aanleg. Zowel de afsluitvergoeding voor het zakelijk recht als de meewerkvergoeding voor de aanleg zijn in de bijkomende schaden opgenomen. Aangezien de afsluitvergoeding voor het zakelijk recht gezien moet worden als een vergoeding voor de eventuele waardedaling van de betrokken Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 11 van 15
•
•
•
gronden is in de berekening de bij de vermogensschade bepaalde waardedaling in mindering gebracht. Daarmee wordt aansluiting gezocht bij de gangbare praktijk en ondergetekende stelt dat deze vergelijking tevens recht doet aan een juiste onderbouwing tussen de feitelijke werkzaamheden, de impact op het object in samenhang met vergelijkbare andere zaken/werkzaamheden. Deskundigenkosten zijn vooralsnog op PM gesteld. Opgemerkt wordt dat gezien de geringe omvang van de schadeloosstelling verwacht mag worden dat de ingeschakelde deskundige op basis van dubbele redelijkheidstoets mogelijk recht heeft een hoger bedrag dan de standaardregeling van Rijkswaterstaat zoals hier weergegeven. Ondergetekende is geen informatie bekend over de eventuele fiscale gevolgen welke van toepassing zijn met betrekking tot de NSW-status en bijhorende fiscale voordelen. Deze kunnen afhankelijk zijn van de in het verleden genoten voordelen in samenhang met instandhoudingsverplichtingen vanuit de rangschikking. De eventuele belastingschade is op PM gesteld. Alle kostenposten in de bijkomende kosten zijn begroot inclusief omzetbelasting.
6.2 Marktsituatie en courantheid Zoals gemeld is er geen directe marktvergelijking mogelijk voor het getaxeerde. SWOT - Analyse De sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. INTERN
EXTERN
Sterkte Onderdeel van NSW landgoed/buitenplaats.
Kansen Toevoegen van perceel aan realisatie fietsverbinding.
Zwakte Gebruik als bospad/natuur Geen verdere gebruiksmogelijkheden.
Bedreigingen Invloed van project op status NSW landgoed en bijbehorende (fiscale) voordelen.
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 12 van 15
7
Begroting schadeloosstelling
7.1
Schadeloosstelling
Schadeloosstelling t.b.v. opstalrecht MeyerBergman Vermogenswaarde /werkelijke waarde Perceel Baarn, D, 726 ged.
7.565 m²
n.v.t. n.v.t.
Waardevermindering overblijvende Waarde voor: Perceel natuur/pad Totaal waarde voor Waarde na: belast met zakelijk recht van opstal Perceel t.b.v. fietsverbinding Totaal waarde na
7.565 m² à €
2,50 €
18.913 € 18.913
7.565 m² à €
1,00 €
7.565 €
7.565
Waardevermindering minus vermogenswaarde onteigende Waardevermindering overblijvende Totaal vermogensschade
€ 11.348 n.v.t.
Inkomensschade
n.v.t.
€ €
11.348 11.348
Bijkomende schade Aanpassing grens en rasters etc. n.v.t. wordt in werk opgelost door gemeente vergoedingen conform gasunie/LTO norm 2018: afsluitvergoeding zakelijk recht 7.565 m² à € 3,29 € 24.889 opslag bij akkoord binnen 6 weken 20% € 4.978 werkstrookvergoeding 7.565 m² à € 1,31 € 9.910 minus: reeds bepaalde waardedaling € -11.348 € 28.429 kosten begeleiding aanpassing NSW rangschikking € 2.000 overige kosten / onvoorzien € 750 Deskundigenkosten PM Belastingschade PM PM totaal bijkomende schade €
31.179
Resumé Totaal vermogensschade Totaal inkomensschade Totaal bijkomendeschade Totale schadeloosstelling
€ 11.348 n.v.t. € 31.179 € 42.527 plus 2 PM
--------------------afgerond zegge: tweeënveertigduizend vijfhonderd euro plus tweemaal pro memorie -------------------------------------------------------
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 13 van 15
7.2 Advisering retributie Aanvullend is ondergetekende verzocht een advies te geven, waarbij het uitgangspunt gehanteerd wordt dat er een jaarlijkse vergoeding wordt overeengekomen voor het opstalrecht. Een dergelijke vergoeding (Retributie) is doorgaans een afgeleide van de marktwaarde van het te belasten onroerend goed. In dit geval is er sprake van natuurgrond en/of reeds bestaand pad. De marktwaarde van dergelijke gronden is weergegeven in de berekening in paragraaf 7.1. In deze casus doet (door de in verhouding lage marktwaarde) de situatie zich voor de de vergoeding conform de Gasunie/LTO-norm hoger is dat de marktwaarde. Ondanks dat strik genomen de marktwaarde de basis dient te zijn stelt ondergetekende dat de vergoeding voor de vestiging van het zakelijk recht (€ 3,29 per m²) een redelijke basis is voor de vaststelling van een retributie, in totaal derhalve afgerond € 25.000,=. Voor de vaststelling van een percentage zijn de volgende uitgangspunten overwegingen van toepassing: • Basisrendement voor een (nagenoeg) risicoloze belegging. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van het gemiddeld rendement op staatsobligaties op of rond de peildatum van de taxatie. Hier bepaald op 2%, gebaseerd op gemiddeld rendement op Nederlandse Staatsleningen (langjarig 30 jaar). • Bij: risico-opslag en beheerkosten, afhankelijk van de aard van het vastgoed.
Hier bepaald op 4,5%, ontleent aan de risico-opslag voor hypothecair gedekte leningen voor bedrijfsmatig geëxploiteerd. Vanwege kleinschaligheid is hier 4,5% gehanteerd, waar 3% gebruikelijk is. • Af: indirect rendement (= waardestijging) dat aan de bloot eigenaar toekomt. Hier is de inflatie op basis van het inflatiescenario voor de looptijd het uitgangspunt uitgaande van een gemiddelde inflatie van 1,5%, ontleent lange termijn inflatie (bron: o.a. CBS). • Met in achtneming van voormelde uitgangspunten is door ondergetekende het canonpercentage bepaald op 5%, zijnde € 1.250,= op jaarbasis.
8.
Verantwoording en aansprakelijkheid
De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekend niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere gebouwen kan sprake zijn van asbesthoudende materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Bij de taxatie is er, tenzij anders vermeld, van uitgegaan dat het perceel niet verontreinigd is. Mocht de bodem eventueel toch zijn verontreinigd, dan dienen de kosten hiervan in mindering gebracht te worden op het taxatiebedrag en aanvaarden ondergetekenden hiervoor geen enkele aansprakelijkheid. De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.
Ondergetekende(n) verklaart niet betrokken te zijn of te zijn geweest bij een transactie of een overeenkomst die ten grondslag ligt aan of verband houdt met de beoordeling van de onroerende zaak.
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 14 van 15
Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van NRVT. Alle bedragen zijn in euro's € Deze taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en de genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is gaarne bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting aan de opdrachtgever. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap, Odijk, d.d. 17 juni 2019,
Bijlagen:
* Kaartmateriaal: kadastraal/luchtfoto/verwervingstekeningen * Kadastrale gegevens * Overzicht Gasunie/LTO normen * Bestemmingsplangegevens (kaart) * Opdrachtbrief * Plausibiliteitsverklaring
Paraaf taxateur:
17 juni 2019
Pagina 15 van 15