340146 Bestemmingsplan Landgoed Paleis Soestdijk Memo HBR Advocaten nav reactie college

MEMO Aan: Betreft: Datum: Van:

De raad van de gemeente Baarn Reactie memo college bestemmingsplan Landgoed Paleis Soestdijk 22 februari 2022 Saskia de Boer en Bernadette Raaijmaakers - HBR advocaten Henk Hoogmoed - Twynstra Gudde

Geachte leden van de raad, U heeft ons gevraagd om aanvullend op onze eerdere beantwoording van uw vragen te reageren op het memo van wethouder Jansma, namens B en W, d.d. 15 februari 2022 (“memo B en W”). In dit memo gaat de wethouder in op enkele aanbevelingen die wij hebben gedaan en geeft de wethouder aan hoe het college daarmee om zou willen gaan. Deze aanbevelingen zijn onderdeel van ons memo aan uw raad d.d. 28 januari 2022. Wij zullen dit memo hierna aanduiden als “memo HBR”. Onderstaand zullen we puntsgewijs reageren op het memo B en W. 1.

Amendement 9A, 40 evenementendagen

Reactie B en W: De tekst van artikel 16.1.1 wordt aangevuld met de woorden “voor beide zones samen” en het aantal personen wordt uit de definitie van de planvoorschriften gehaald zodat de Beleidsregels Evenementen leidend zijn voor de vraag of sprake is van een evenement. Onze reactie: Wij vinden dit een passende oplossing. Er zou dan nog discussie kunnen zijn over de vraag of een activiteit op het terrein al dan niet als reguliere activiteit moet worden gezien maar wanneer eenmaal geoordeeld moet worden dat er geen sprake is van een reguliere activiteit staat vast dat, voor een activiteit die als evenement wordt geduid, vanaf 150 bezoekers een vergunningplicht geldt. Het amendement is zo juist en volledig uitgevoerd. 2.

Amendement 9E, de voorwaardelijke verplichting tot renovatie in het bestemmingsplan

Reactie B en W: Aan artikel 8.4.4 wordt tussen onderdeel a en b het woord “en” toegevoegd om zeker te stellen dat aan beide voorwaarden moet worden voldaan voordat de oude bosgroeikernen mogen worden gekapt. Onze reactie: Wij hadden deze toevoeging geadviseerd en achten dit een juiste aanpassing. Aan het amendement is daarmee op de juiste manier invulling gegeven.

1

3.

Amendement 9G, opbrengsten Alexanderkwartier

Reactie B en W: Het college stelt twee aanpassingen in de tekst van de anterieure overeenkomst voor. Onze reactie: De eerste betreft een precisering van de omschrijving van netto-opbrengsten in Artikel 1.5 Anterieure Overeenkomst. De tweede betreft een aanpassing van Artikel 5 lid 1 Anterieure Overeenkomst. Ofschoon een verdere verfijning en uitwerking van begrippen en definities denkbaar is, zien wij in de door het college voorgestelde aanpassingen van de Anterieure Overeenkomst een goede aanscherping. Zo is het begrip “algemene kosten” uit de definitie gehaald. Daarbij nemen wij mee dat het vastleggen van contractuele afspraken een eindresultaat is van onderhandelingen tussen partijen en de overeenstemming die zij daarin bereiken. In het kader van dit amendement zij vermeld dat MBE eerder al heeft toegezegd dat zij een zelfde brief als eerder op 1 juli 2020 gestuurd aan het Rijksvastgoedbedrijf, ook aan de gemeente zou sturen. Specifiek betreft dit de toezegging dat MBE alle netto opbrengsten van de woningbouw op het Alexanderkwartier zal aanwenden voor de renovatie van het paleis. Ervan uitgaande dat MBE deze brief inderdaad heeft gestuurd, kan deze worden gezien als een toezegging van MBE waarop ook de gemeente zich kan beroepen. Het amendement is grotendeels verwerkt. 4.

Amendement 9H, publieke toegankelijkheid

Reactie B en W: Het college stelt een wijziging van artikel 6 van de Anterieure overeenkomst voor. Onze reactie: De suggesties die we hebben gedaan ter invulling van de publieke toegankelijkheid zijn beperkt overgenomen. Uit het tekstvoorstel blijkt in ieder geval van een verdere inspanningsverplichting dan aanvankelijk was overeengekomen om de toegankelijkheid voor een zo groot en breed mogelijk publiek mogelijk te maken. De verplichting is niet zover uitgewerkt dat er ook kaarten zijn ingetekend met aanduiding van toegankelijke en niet-toegankelijk zones en afbakening van openbaar en nietopenbaar gebied. In plaats daarvan geldt de open norm: “rekening houdend met de beperkingen die voortvloeien uit ecologisch, cultuurhistorisch en landschappelijk oogpunt”. Het amendement is daarmee gedeeltelijk verwerkt. 5.

Amendement 9I, waarborgen maatregelen natuurcompensatie

Reactie B en W: Het college constateert dat geen aanpassingen meer nodig zijn. Onze reactie: Wij hebben inderdaad geoordeeld dat de te nemen maatregelen in het kader van natuurcompensatie uitvoerig zijn uitgewerkt. Enerzijds heeft de provincie een fors boetebeding in een overeenkomst omtrent te treffen natuurmaatregelen opgenomen, anderzijds zijn nu concrete bepalingen in het bestemmingsplan opgenomen op grond waarvan de gemeente kan handhaven. De gemeente kan bij 2

niet naleving van deze bepalingen dwangsommen opleggen. De hoogte daarvan is afhankelijk van het eigen handhavingsbeleid. Wel hebben wij geadviseerd dat de tekst van de artikelen 3.4.2, 4.4.1 en 8.4.3 waarin verwezen wordt naar de bijlage bij de voorschriften waarin de te treffen maatregelen staan vermeld, het beste exact gelijk luidt. Dat houdt bij voorkeur in dat in alle drie de artikelen de woorden “zijn uitgevoerd” in plaats van “worden uitgevoerd” staan opgenomen. Het college heeft mondeling aangegeven deze aanpassing nog door te willen voeren. Wij achten het amendement daarmee op de juiste manier uitgewerkt. 6.

Amendement 9J, kwaliteitseisen restauratie in overeenkomst

Reactie B en W: Het college is van oordeel dat de kwaliteitseisen ten aanzien van de restauratie met het al in de Anterieure Overeenkomst toegevoegde Artikel 3.3 in voldoende mate zijn gewaarborgd in publiekrechtelijke wet- en regelgeving. Een verdere privaatrechtelijke invulling daarnaast acht het college niet nodig. Onze reactie: Vooropgesteld zij dat wij al in het memo HBR hadden aangegeven dat met de toevoeging van Artikel 3.3 aan de Anterieure Overeenkomst is voldaan aan de letterlijke tekst van het amendement. De gemeente heeft daarmee een eigen mogelijkheid verkregen om restauratie conform de subsidiebeschikking contractueel af te dwingen van MBE, dit naast de provincie die zelf toeziet op naleving van de subsidiebeschikking. Het verder privaatrechtelijk waarborgen van de rol van RCE is denkbaar maar voegt volgens het college niets toe ten aanzien van hetgeen al bij wet geregeld is. Wij kunnen ons vinden in deze reactie van het college. Aan dit amendement is dus voldaan. 7.

Slotopmerking: concerngarantie

Reactie B en W: De concerngarantie wordt alsnog in de Anterieure overeenkomst opgenomen. Onze reactie: Wij achten dit een terechte aanpassing van de overeenkomst. 8.

Overweging ten overvloede:

Tijdens de debatavond in de raad op 16 februari 2022 hebben wij aangegeven dat het voor de motivering omtrent het te nemen besluit om het bestemmingsplan al dan niet vast te stellen goed is om de mogelijke gevolgen van het “Didam arrest” in de raad te hebben besproken. Dit arrest speelt op grond van de huidige stand van zaken in de jurisprudentie op het civielrechtelijke vlak, tussen een verkopende overheid en een koper en een of meer mogelijk andere gegadigden. Kern is dat bij verkoop van grond door een overheid, deze overheid ruimte moet bieden voor mededing door het creëren van gelijke kansen, als er meerdere serieuze gegadigden zijn. 3

In het onderhavige geval heeft binnen het plangebied een verkoop plaatsgevonden door Staatsbosbeheer aan MBE, de verzoeker tot vaststelling van het bestemmingsplan. De gemeente is geen partij bij deze koop. Wij schatten het risico op aantasting van de koopovereenkomst laag in. Om te beginnen kan de gemeente in feite geen invloed uitoefenen op de tussen Staatsbosbeheer en MBE gesloten overeenkomst. Immers, de gemeente is geen partij bij deze overeenkomst. Op grond van het burgerlijk recht kan een overeenkomst slechts worden aangetast door een partij die ook partij is bij de betreffende overeenkomst. Anders dan bijvoorbeeld in het aanbestedingsrecht is aantasting van een op grond van het Burgerlijk Wetboek gesloten overeenkomst door derden niet aan de orde. Het is aan Staatsbosbeheer om te beoordelen of er ruimte is voor de toepassing van de uitzondering op de hoofdregel van het Didam-arrest dat er geen noodzaak is voor het bieden van ruimte voor mededinging als er slechts één serieuze gegadigde is. Of er slechts één serieuze gegadigde is, moet worden vastgesteld aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Daarbij speelt bijvoorbeeld de grondpositie een rol, maar ook of een gegadigde een bestemmingplan kan realiseren. Staatsbosbeheer heeft in de brief van 17 januari 2022 gemotiveerd waarom er sprake is van één serieuze gegadigde.

De door Staatsbosbeheer aangedragen argumenten zijn voor ons overtuigend. Verder sluiten we ons aan bij het argument van Staatsbosbeheer dat de mogelijkheid van grondruil al aan de orde is geweest is in het kader van de openbare inschrijvingsprocedure voorafgaand aan de verkoop van Landgoed Paleis Soestdijk aan MBE. Daarmee kan gezegd worden dat er in ieder geval mededingingsruimte is geboden. Als raad beoordeelt u de planologische wenselijkheid van het bestemmingsplan en de omgevingsrechtelijke aspecten. Daarbij bekijkt u of het bestemmingsplan uitvoerbaar kan worden geacht. In dit kader achten wij geen sprake van een “evidente privaatrechtelijke belemmering” op grond waarvan het plan niet uitvoerbaar zou zijn. Niet alleen achten wij een mogelijke privaatrechtelijke belemmering niet evident gelet op het geringe risico, maar zelfs als de verkoop van de grond van Staatsbosbeheer zou worden aangetast betekent dat naar verwachting alleen, dat een klein deel van de woningen mogelijk niet zou kunnen worden gebouwd. Daarnaast bestaat in die situatie dan de mogelijkheid van onteigening van de betreffende gronden wanneer een mogelijk nieuwe eigenaar niet tot de invulling wil overgaan zoals die de gemeente ten aanzien van de tenuitvoerlegging van het bestemmingsplan voor ogen staat.

Uiteindelijk zijn er daarnaast ook nog andere (risico)factoren van invloed op de vaststelling van het bestemmingsplan, zoals de inhoud en weging van de diverse ingediende zienswijzen. U weegt al met al het geheel af.

4