340146 Bestemmingsplan Landgoed Paleis Soestdijk bijlage 2 Bijlagen bij de toelichting GEWIJZIGD
Tekst van het document
De geschetste beleidskaders op nationaal, regionaal en lokaal niveau bevatten geen belemmeringen voor een hotelontwikkeling op de projectlocatie. Deze zou kunnen bijdragen aan de spreidingsstrategie en de uitwerking van de geschetste beleidsaccenten: kastelen en buitenplaatsen, erfgoed en natuur. Daarnaast wordt met de ontwikkelingen ingespeeld op de vraag naar voorzieningen van bovenregionale bezoekers en zakelijke bezoekers. De ontwikkeling van het hotel kan bijdragen aan de ambities van de Provincie Utrecht en de gemeenten Baarn en Soest om van Paleis Soestdijk een aantrekkelijke, publiek toegankelijke poort te maken voor de Utrechtse Heuvelrug.
4.3 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG HISTORISCHE VRAAGONTWIKKELING
De vraag naar hotelkamers wordt uitgedrukt in hotelovernachtingen, die met een omrekenfactor (waarin de verhouding toeristische-zakelijke overnachtingen is
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
29
weergegeven) geconverteerd kunnen worden naar verkochte kamers. Op deze wijze kan ook de gemiddelde bezettingsgraad worden uitgerekend, de belangrijkste Key Performance Indicator (KPI) van de hotelmarkt. Op basis van CBSgegevens en van gegevens van gemeente Amsterdam (Metropoolregio Amsterdam) kan de recente ontwikkeling van de vraag in het onderzoeksgebied in kaart gebracht worden.6 In de periode 2014-2018 is het aantal overnachtingen in het onderzoeksgebied met gemiddeld slechts 0,4% per jaar gegroeid.7 Dit hangt samen met de kleine daling in het aanbod in dezelfde periode (zie paragraaf 4.4). De groei ligt onder het Nederlands gemiddelde van 6% per jaar.8 In 2018 kwam het totaalaantal overnachtingen in het onderzoeksgebied uit op ruim 850.000. Exacte cijfers over de verdeling zakelijk – toeristisch ontbreken, maar op basis van de verdeling van de provincie Utrecht is de verdeling berekend op 515.000 zakelijke overnachtingen en 345.000 toeristische overnachtingen. 9 1.000.000
63%
800.000
62% 61%
600.000
60% 400.000
59%
200.000
58%
0
57% 2014
2015
Zakelijke overnachtingen
2016
2017
2018
Toeristische overnachtingen
Percentage zakelijk FIGUUR 10 ONTWIKKELING AANTAL ZAKELIJKE EN TOERISTISCHE HOTELOVERNACHTINGEN IN HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: CBS, 2019; Gemeente Amsterdam,2019; bewerking Bureau Stedelijke Planning
In het onderzoeksgebied is met name het aantal zakelijke overnachtingen gegroeid (+1%), terwijl het aantal toeristische overnachtingen nagenoeg gelijk is gebleven. Het onderzoeksgebied en de provincie Utrecht kenmerken zich als een zakelijke markt; het percentage zakelijke overnachtingen bedroeg in 2018 60%, terwijl dat in Nederland 39% was. Dit hoge percentage kan als volgt worden verklaard: 6 Overnachtingen gemeenten provincie Utrecht: overnachtingcijfers per gemeente niet beschikbaar, wel op
Provinciaal niveau en voor de gemeente Utrecht. Berekening = aandeel hotelkamers in gemeenten onderzoeksgebied van totaal in provincie Utrecht (excl. Gemeente Utrecht) * totaal aantal overnachtingen in provincie Utrecht (excl. Gemeente Utrecht). Overnachtingen gemeenten Noord-Holland: aantal overnachtingen voor alle gemeenten in regio Het Gooi en Vechtstreek samen zijn beschikbaar via Metropoolregio Amsterdam in Cijfers 2019, gemeente Amsterdam 7 Meest actuele gegevens van het CBS en gemeente Amsterdam. 8 Groei exclusief de grote toeristische steden: Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den-Haag en Maastricht 9 Aandeel zakelijke overnachtingen in provincie Utrecht (excl. gemeente Utrecht) bedraagt 60%
30
• •
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
Het onderzoeksgebied en de provincie Utrecht zijn centraal gelegen in Nederland en vormen de ideale uitvalsbasis voor Nederland. In de gemeenten Utrecht worden veel (internationale) beurzen georganiseerd. Van alle beurzen die in 2019 in Nederland zijn gehouden vond 12% in Utrecht plaats.10
Een relatief hoog aandeel zakelijke overnachtingen resulteert in een groter aantal verkochte kamers. In de zakelijke markt resulteert een verkochte kamer uit één overnachting, terwijl daar in de toeristische markt meestal twee toeristische overnachtingen (personen) nodig zijn Als gevolg van de gestage ontwikkeling van de vraag en de sterkere groei van de zakelijke overnachtingen, is de gemiddelde bezettingsgraad van de hotelmarkt in het onderzoeksgebied ook toegenomen. Op basis van de door ons gehanteerde CBS-cijfers steeg de bezettingsgraad van 56% in 2014 naar 58% in 2018. In het jaarlijkse Hosta rapport van Horwath wordt een hogere bezettingsgraad gehanteerd voor de regio Centraal Nederland (67,5%). Deze hoge bezettingsgraad wordt met name veroorzaakt door een aantal grote steden in het gebied, waar de gemiddelde bezettingsgraad hoger ligt dan in landelijk (perifeer) gebied. De regio Centraal Nederland is echter niet gelijk aan het afgebakende onderzoeksgebied en het exacte aantal overnachtingen in ons onderzoeksgebied is met de Hosta-data niet te geven. Daarom hanteren wij de CBS-data. 700.000
70%
600.000
65%
500.000 60%
400.000 300.000
55%
200.000 50%
100.000 -
45% 2014
2015
Totaal aantal verkochte kamers
2016
2017
2018
Gemiddelde bezettingsgraad (%)
FIGUUR 11 ONTWIKKELING AANTAL VERKOCHTE KAMERS EN GEMIDDELDE BEZETTINGSGRAAD IN HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: CBS, 2019; bewerking Bureau Stedelijke Planning
10 Respons: Beurzen Monitor, 2019
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
31
VRAAGPROGNOSE
Het NBTC gaat in ‘Perspectief 2030’ uit van voortgaande toeristische groei in Nederland, waarbij tot 2030 een gemiddeld jaarlijkse groei van 2,7% wordt verwacht. Het aantal toeristen zal daarmee toenemen van 42,3 miljoen in 2017 tot 59,9 miljoen in 203011. De groeiprognose is gebaseerd op de volgende aannames: • Voor het ‘interne’ toerisme in eigen land bestaat een gemiddelde groeiverwachting van 0,8% per jaar. In deze prognose wordt niet het binnenlandse zakelijk toerisme meegenomen (in tegenstelling tot de prognose voor het inkomend toerisme). Het werkelijke groeipercentage zal waarschijnlijk hoger uitvallen. • Voor het inkomend toerisme wordt (inclusief zakelijk toerisme) uitgegaan van een gemiddelde groeiverwachting van 3,7% per jaar. Er wordt in Perspectief 2030 ook rekening gehouden met een exponentiële groei van 6,75% per jaar. Deze exponentiële groei wordt echter minder realistisch ingeschat.12 Wij verwachten dat ook het toeristisch en zakelijk bezoek aan het onderzoeksgebied zal blijven toenemen en daarmee eveneens het aantal hotelovernachtingen. Tot 2030 gaan wij uit van een groei van het aantal overnachtingen met 3,2% gemiddeld per jaar, ofwel 0,5 procent hoger dan de landelijke groeiverwachting van het NBTC.
Dit is gebaseerd op de volgende punten: • Door de ontwikkeling van het concept ‘Made by Holland’ op de projectlocatie zal de al relatief sterke vraag in zakelijk overnachtingen in het onderzoeksgebied kunnen toenemen (zie onderstaand kader). • In de prognose van het NBTC voor het binnenlands toerisme, is de groei van het binnenlands zakelijke toerisme niet meegenomen, waardoor een feitelijk iets hogere groei voor het onderzoeksgebied waarschijnlijk lijkt. • Het NBTC en de Regio Utrecht zetten stevig in op een marketingcampagne, met als belangrijkste oogmerk: meer spreiding van het toerisme in Nederland en ook in de provincie Utrecht. • De aangekondigde hotelstop in zowel Amsterdam als Utrecht kan op termijn eveneens effect hebben op de hotelmarkt in het onderzoeksgebied.
Made by Holland Nederland heeft een indrukwekkende staat van dienst als het gaat om vernieuwende oplossingen die wereldwijd het verschil maken. Met het concept ‘Made by Holland’ biedt Paleis Soestdijk het platform voor innovatie en podium voor excellente prestaties van ondernemend Nederland. Hier zullen de Nederlandse bedrijven worden voorgesteld aan elkaar, maar ook aan bezoekers uit binnen- en buitenland. Er zullen verschillende evenementen en
11 Perspectief 2030, NBTC, 2019 12 NBTC, 2020
32
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
congressen worden georganiseerd, waardoor de vraag naar zakelijke overnachtingen flink zal toenemen.
FIGUUR 12 DE CONGRESSEN ZULLEN IN DE SOESTERVLEUEGEL (LINKS) PLAATSVINDEN Bron: PaleisSoestdijk.nl
Congressen zijn een belangrijke drager van het zakelijke segment: •
In de wereldranglijst van het ICCA (International Congress and Convention Association) staat Nederland op plaats 9 van landen met de meeste internationale congressen per jaar. In 2018 vonden in Nederland 355 internationale congressen plaats. De top 3 wordt gevormd door de Verenigde Staten (947 congressen), Duitsland (642 congressen) en Spanje (595 congressen).
•
Deelnemers aan internationale congressen besteden gemiddeld tussen de € 300 en € 400 per dag. Hiervan belandt ruim 70% in de lokale economie, zoals horeca, musea, detailhandel.
Bron: Made by Holland, Plan van aanpak 2019; ICCA Statistics Report, Country & City Rankings 2018; ICCA, juni 2019
INVLOED CORONACRISIS
De hierboven beschreven groeiverwachting is opgesteld voor de Coronacrisis. De verwachting is dat de crisis een negatieve invloed zal hebben op de groei. De hotelmarkt wordt onevenredig hard geraakt door de Coronacrisis, het toerisme ligt voorlopig stil en leidt tot omzetverlies en mogelijke faillissementen. Doordat we ons momenteel midden in de coronacrisis bevinden, zijn er nog veel onzekerheden rondom de gevolgen. Wel verwachten de experts dat de reis- en toerismesector zich snel zal herstellen.13 Dit hebben lessen in het verleden ons geleerd, zie onderstaand kader. 13 NBTC, De impact van crisissituaties op de toeristische sector, 30 april 2020
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
33
Lessen uit het verleden De afgelopen 20 jaar hebben verschillende gebeurtenissen een grote impact gehad op het toerisme, zoals terroristische aanslagen (zoals 9/11 en in Brussel), oorlogen (Irak-oorlog) en de wereldwijde financiële crisis en epidemieën zoals SARS. Het NBTC (Nationaal Bureau voor Toerisme en Congressen) geeft aan dat elke crisis anders is en niet vergelijkbaar, toch zijn er bepaalde patronen zichtbaar: •
De eerdere crisissituaties laten zien dat het internationale toerisme weer sterk herstelde na de crisisperiode. Het is daarom te verwachten dat er ook na de huidige coronacrisis herstel zal optreden.
•
De gevolgen voor het reisgedrag van de SARS-epidemie kunnen worden vergeleken met de coronacrisis. Toch is er een grote kans dat de herstelperiode na corona langer zal duren dan bij SARS, onder andere door de grotere afhankelijkheid van China en de wereldwijde (semi)lockdowns.
•
Het soort crisis heeft invloed op de hersteltijd. De herstelperiode na epidemieën en andere ziekte-uitbraken duurde gemiddeld bijna 20 maanden.
Bron: NBTC https://www.nbtc.nl/nl/home/coronavirus/impact-van-coronacrisis.htm
Volgens een schatting van het Tourism Economics zal het toerisme in Europa over heel 2020 met 40% dalen.14 De verschillende bronnen gaan uit van een herstelperiode van ca. 2 jaar.15 Rond 2023 zal de vraag weer op de periode voor crisis uitkomen en worden weer positieve omzetontwikkeling verwacht voor de hotelsector.16 In de groeiprognose gaan wij voor 2020 uit van een daling hotelovernachting van 40%. Voor 2021 en 2022 wordt verwacht dat de markt zich zal herstellen, waarmee het aantal overnachtingen in 2023 weer op het niveau van 2019 voor de crisis is beland. Vanaf 2023 gaan wij uit van de eerder geprognosticeerde groeiverwachting van 3,2% gemiddeld per jaar tot 2030. Het aantal overnachtingen in het onderzoeksgebied zal daarmee in 2030 uitkomen op 1,1 mln. Dat zijn circa 250.000 extra overnachtingen ten opzichte van 2018. In paragraaf 4.5 wordt berekend wat dit voor effect heeft op de behoefte aan extra kamers in het onderzoeksgebied.
14 Tourism Economics, 1 april 2020: https://s3.amazonaws.com/tourism-economics/craft/Latest-Research-Docs/Europe-
Tourism-RB-April_SUMMARY_tewebsite.pdf 15 NBTC; Tourism Economics; UNWTO; Rabobank 16 Rabobank, Corona virus leidt tot forse omzetdaling, april 2020: https://www.rabobank.nl/images/Rabobank_corona_impact_10_sectoren_Mobiel_291073602.pdf
34
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 -
Zakelijke overnachtingen
Toeristische overnachtingen
FIGUUR 13 VOORSPELDE GROEI VAN HET AANTAL OVERNACHTINGEN IN HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: Prognose Bureau Stedelijke Planning
4.4 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD ONTWIKKELING VAN HET AANBOD
In de periode 2012 – 2019 is het aanbod van hotelkamers in het onderzoeksgebied met gemiddeld 1,1% per jaar toegenomen: van 2.668 kamers (in 54 hotels) in 2012 tot 2.835 kamers (in 61 hotels) in 2019.17 Dit is een toename van slechts 167 kamers in 7 jaar tijd. Hiermee is de groei in hotelkamers in het onderzoeksgebied (6,3%) achtergebleven bij het landelijke gemiddelde, exclusief Amsterdam (19%). 3.000 2.900 2.800 2.700 2.600 2.500 2.400 2.300 2.200 2.100 2.000 2012
2013
2014
2015
2016
FIGUUR 14 ONTWIKKELING AANBOD HOTELKMAERS ONDERZOEKSGEBIED Bron: HorecaDNA, 2020
17 HorecaDNA, 2019
2017
2018
2019
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
35
Opvallend is de afname van het gemiddelde aantal kamers per hotel, van 49 in 2012 naar 46 in 2019. In het onderzoeksgebied is dus sprake van een schaalverkleining, terwijl in Nederland juist sprake is van schaalvergroting. Wel ligt de hotelgrootte hoger dan het Nederlands gemiddelde van 38 kamers per hotel (in 2012 35 kamers per hotel). ONDERZOEKSGEBIED
NEDERLAND
Hotels
61
3.665
Kamers
2.835
138.489
46
38
Kamers/hotel TABEL 9 AANTAL HOTELS EN HOTELKAMERS IN ONDERZOEKSGEBIED Bron: HorecaDNA, 2020
KWALITEIT VAN HET AANBOD
Het beoogde hotel komt op het terrein aan de overkant van de N221, met uitzicht op Paleis Soestdijk. De 120 kamers zullen worden verspreid over enkele bestaande gebouwen, namelijk het Koetshuis en de oude logiesverblijven. Het hotel krijgt hierdoor een karakteristiek en historisch karakter. In aanvulling hierop wordt ook nieuwbouw toegevoegd. Binnen het onderzoeksgebied is het hotelaanbod in of nabij kastelen, buitenplaatsen of andere monumentale of karakteristieke panden (koetshuizen) in kaart gebracht. Daarbij is tevens geselecteerd op ligging in landelijk gebied of in kleinere kernen (zie Tabel 10). Zo ontstaat een kwalitatief beeld van het met de projectlocatie vergelijkbare aanbod. In totaal gaat het om 226 kamers in 9 hotels. In alle hotels is het mogelijk om zakelijke bijeenkomsten te organiseren, eventueel in combinatie met hotelovernachtingen. NAAM
PLAATS
KAMERS OPMERKINGEN
Hotel Ernst Sillem Hoeve Den Dolder
85 Voormalig koetshuis.
Kasteel Kerckebosch
Zeist
30 Voormalig buitenhuis met koetshuis.
Parc Broekhuizen
Leersum
22
Leerhotel het Klooster
Amersfoort
21
Baarn
19
Kasteel de Hooge Vuursche Hotel Kastanjehof Hotel Het Rechthuis
Lage Vuursche Muiderberg
10
Voormalige buitenplaats. In 2016 herontwikkeld tot hotel. Fungeert ook als leerplek voor de studenten van de hogeschool. Voormalig klooster. Kasteel. Oude herberg.
20 Historisch pand, deed dienst als station.
36
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
Hotel Bellevue
Blaricum
9
Hotel Villa Trompenberg
Hilversum
10
Totaal
Recent gerenoveerd, gelegen aan de Rand van Blaricum Self-service hotel in oude villa, gelegen aan de rand van de stad
226
TABEL 10 OVERZICHT VAN DE KARAKTERISTIEKE HOTELS IN HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: Misset Horeca, Hotelplannen 2018 en Google Search
FIGUUR 15 OVERZICHT KARAKTERISTIEKE HOTELS IN HET ONDERZOEKSGEBIED, V.L.N.R., KASTEEL KERCKEBOSCH, HOTEL VILLA TROMPENBERG, PARC BROEKHUIZEN, HOTEL HET RECHTHUIS, HOTEL ERNST SILLEM HOEVE EN LEERHOTEL HET KLOOSTER Bron: Google Search
Het aanbod aan karakteristieke hotels bedraagt slechts 8% van het totale kameraanbod in aan hotels in het onderzoeksgebied18. Het aanbod aan karakteristieke hotels wordt momenteel gekenmerkt door kleinschaligheid; geen enkele van deze hotels heeft 100 kamers of meer. Met name voor de zakelijke markt is enige grootschaligheid gewenst (voor congressen, zakelijke toeristen). Er is in het onderzoeksgebied geen grootschalig (+100 kamers) hotelconcept met een karakteristieke uitstraling. HOTELPLANNEN
In Tabel 11 zijn de ons bekende harde hotelplannen in de regio tot 20 autominuten uiteengezet. In het onderzoeksgebied zijn totaal 4 hotelplannen die momenteel mogelijk zijn in het bestemmingsplan. Deze plannen hebben een
18 226 van de in totaal 2.835kamers
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
37
gezamenlijke capaciteit van ca. 300 kamers. De bouw van de hotels is nog niet gestart en er is geen opleverdatum bekend.
NAAM
GEMEENTE
AANTAL PLANKAMERS STATUS
OPMERKINGEN Bouw van 1 of 2 hotelkamers/bruidssuites op de bovenste etage van evenementenlocatie
Kleine Haag
Amersfoort
2 Hard
Mariënhof, een voormalig klooster. In hetzelfde pand, dat momenteel grondig wordt gerestaureerd, is ook ruimte voor onder meer congreszalen, een lunchroom en een restaurant Uitbreiding van hotel van 56 naar 125 kamers.
Hotel Gooiland
Hilversum
69 Hard
Plannen gemaakt in 2018, maar nog steeds geen start van de bouw. Locatie opgenomen in hotelkader van
Arenapark
Hilversum
120 Hard
Hilversum. Op deze locatie is grootschalige hotelontwikkeling mogelijk gemaakt in bestemmingsplan met max. 6.750 m2 BVO. Locatie opgenomen in hotelkader van Hilversum. Op deze locatie is grootschalige
Mediapark
Hilversum
110* Hard
hotelontwikkeling mogelijk gemaakt in bestemmingsplan met max. 4.000 m2 BVO. Exacte kamercapaciteit niet bekend.
Totaal harde plannen
301 TABEL 11 HOTELPLANNEN ONDERZOEKSGEBIED Bron: Hotelbouwplannen, 2016, 2018 en 2019; Misset Horeca; inventarisatie Bureau Stedelijke Planning *exacte planaanbod onbekend, berekend uitgaande van 30-40 m² bruto vloeroppervlak per kamer
In de afgelopen jaren is het aanbod van hotelkamers in het onderzoeksgebied slechts beperkt toegenomen. Het is belangrijk om daarbij aan te tekenen dat zowel in Amsterdam als in Utrecht de ontwikkeling van nieuwe hotels een grote vlucht heeft genomen. Het aanbod aan hotelkamers in Amsterdam is tussen 2016 en 2019 toegenomen van 29.300 naar 35.000 (+ 5.700 kamers). In Utrecht nam het aanbod toe van 1.700 kamers in 2016 naar 2.300 kamers in 2019 (+ 600). Met name in Utrecht groeide het aanbod daarmee hard (+ 35%). Beide steden hebben mede vanwege deze enorme groei in aanbod een hotelstop ingevoerd (Amsterdam in 2016 en Utrecht in 2019), waardoor er geen nieuwe hotelinitiatieven meer worden toegestaan. Initiatieven zullen daarom uitwijken naar nabijgelegen gemeenten, naar verwachting ook binnen het onderzoeksgebied. De gemeente Hilversum zet al in op het binnenhalen van deze initiatieven. Zo willen ze ’meer internationale toeristen trekken’, maar ook de Metropoolregio Amsterdam (MRA) ontlasten. 19
19 De Gooi- en Eemlander februari 2020: https://www.gooieneemlander.nl/cnt/dmf20200204_2554868/hilversum-zet-in-
op-hotels-meer-internationale-toeristen-trekken?utm_source=google&utm_medium=organic
38
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
4.5 BEHOEFTE HOTEL KWANTITATIEVE BEHOEFTE
De kwantitatieve behoefte is uitgedrukt in aantal hotelkamers en is vastgesteld door de vraagontwikkeling af te zetten tegenover de aanbodontwikkeling tot 2030. In de behoefteraming is een wenselijke bezettingsgraad gehanteerd voor een goed ondernemersklimaat in het onderzoeksgebied. In het algemeen wordt voor Nederlandse hotels uitgegaan van een gezonde exploitatie bij een kamerbezetting van 60% tot 65%. De gebruikelijke bandbreedte ligt met 60-65% iets hoger dan de feitelijke bezettingsgraad van 56% in 2018 (zie paragraaf 4.3). Het planaanbod van 301 kamers is verspreid tussen 2020 en 2024,20 aangezien de opleverdatum niet bekend is. Het aanbod vanaf 2024 wordt constant gehouden, omdat er na dat jaar geen harde plannen bekend zijn. 600 400 200 -200 -400 -600 -800 -1.000 -1.200 -1.400 Marktruimte bij 65% normatieve bezettingsgraad Marktruimte bij 60% normatieve bezettingsgraad FIGUUR 16 VERWACHTE ONTWIKKELING VAN DE MARKTRUIMTE VOOR HOTELKAMERS IN HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning
De kwantitatieve behoefteraming laat zien dat in het onderzoeksgebied rond 2027 marktruimte ontstaat. Onder de weergegeven randvoorwaarden is in 2030 sprake van een kwantitatieve behoefte van 95 tot 365 kamers. De bandbreedte is afhankelijk van de gehanteerde normatieve bezettingsgraad (60-65%). Wanneer de groei lager zou uitvallen dan 3,2% en gelijk blijft aan de historische groei van 2,7%, zal de marktruimte in 2028 ontstaan. De kwantitatieve behoefte in 2030 komt dan uit op 0 tot 250 kamers, afhankelijke van de gehanteerde normatieve bezettingsgraad (60-65%).
20 300 kamers over een periode van 5 jaar: 60 kamers per jaar.
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
39
Vervangingsvraag In de hierboven berekende marktruimte dient tevens rekening te worden gehouden met de vervangingsvraag. • Vervangingsvraag. De vervangingsvraag is het gevolg van veroudering (en onvoldoende mogelijkheden voor vernieuwing), faillissement, opvolgingsproblematiek en transformatie naar andere functies zoals bijvoorbeeld (tijdelijke) migrantenhuisvesting. Navraag bij Locatus (de dataleverancier van verkooppunten in Nederland) en het Kenniscentrum Horeca leert dat zij geen specifieke cijfers hebben over de vervangingsvraag, maar een autonome uitval/vervangingsvraag van zo’n 0,5% - 1% van de voorraad per jaar hanteren.21 De vervangingsvraag is berekend voor de periode 2019 tot 2030 (11 jaar). Op basis van het huidig aanbod van 2.835 hotelkamers komt de vervangingsvraag in 2030 uit ca. 230 kamers.22 N.B.: Mogelijk dat de Coronacrisis tot een hoger aantal faillissementen en daarmee een hogere vervangingsvraag zorgt. Dit is in deze berekening niet meegenomen. In onderstaand tabel is de marktruimte tot 2030 weergegeven, inclusief de vervangingsvraag. MARKTRUIMTE
65% BEZETTING
60% BEZETTING
Exclusief vervangingsvraag
95
365
Inclusief vervangingsvraag
330
600
TABEL 12 MARKTRUIMTE ONDERZOEKSGEBIED 2030 INCL. VERVANGINGSVRAAG (AFGEROND OP TIENTALLEN) Bron: Bureau Stedelijke Planning
Samenvattend: er is voldoende kwantitatieve behoefte in het onderzoeksgebied om de 120 geplande hotelkamers op de planlocatie te onderbouwen. De marktruimte ontstaat, mede door de negatieve invloed van de Coronacrisis, pas rond 2027. Hierbij moet worden opgemerkt dat het goed denkbaar is dat de Coronacrisis tot mogelijke faillissementen leidt, waardoor de marktruimte al eerder ontstaat. KWALITATIEVE BEHOEFTE
Naast de kwantitatieve behoefte speelt ook de kwalitatieve behoefte een rol. Hotelgasten kiezen hun hotel vanwege de locatie, het concept, de gunstige prijskwaliteitverhouding en de aanwezige faciliteiten. Bijzondere kwalitatieve aspecten leiden over het algemeen tot extra vraag. In Tabel 13 zijn de relevante kwaliteiten van de projectlocatie in beeld gebracht. De combinatie van locatiekenmerken, het Made by Holland-concept en de attractiewaarde van het Paleis sluit aan bij de kwalitatieve behoefte van zowel toeristische als zakelijke bezoekers. Belangrijk is 21 Verondersteld kan worden dat de vervangingsvraag wellicht hoger uitvalt door de mogelijke faillissementen in
verband met de Coronacrisis. 22 Vervangingsvraag tussen de 0,5 en 1%. In de berekening gekozen voor gemiddeld 0,75%. Berekening (aantal kamers* 0,75% vervanging per jaar * 11 jaar (2019-2030) = 2.835*0,75%*11
40
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
daarbij dat slechts een beperkt aantal hotels in het onderzoeksgebied mogelijkheden heeft om grotere groepen te accommoderen. •
Locatie
•
Onderscheidend concept
Faciliteiten
Nationaal bekende locatie. De (nationale) naamsbekendheid kan de
marketing ondersteunen en bezoekersaantallen vergroten. Omgevingskwaliteit. Soestdijk ligt in een aantrekkelijke, bosrijke omgeving, met een goede wegontsluiting en een NS-station op ongeveer 1 km. afstand.
•
Een uniek concept in de regio. Het hotel wordt onderdeel van het ‘Made
•
by Holland’ thema en kan mede door de nabijheid aantrekkelijk zijn voor de toeristische en de zakelijke bezoeker. Het Made by Hollandconcept is uniek. Enige karakteristieke hotel in de regio met meer dan 100 kamers. Het aantal kamers biedt mogelijkheden om ook grotere (zakelijke) groepen onder te brengen. Het huidige aanbod in het onderzoeksgebied biedt die mogelijkheden in beperkte mate.
•
Paleis Soestdijk. De cultuurhistorische waarde van Paleis Soestdijk is
•
aantrekkelijk voor toerisme. Deze attractiewaarde kan een positief effect hebben op de vraag naar hotelkamers in de nabijheid. ‘Made by Holland’. De zakelijke toeristen die het concept aantrekt hebben tevens behoefte aan faciliteiten, waaronder overnachtingsmogelijkheden. Het hotel kan in deze behoefte voorzien.
TABEL 13 ASPECTEN VAN INVLOED OP KWALITATIEVE BEHOEFTE AAN HOTELKAMERS
4.6 ALTERNATIEVEN BINNEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED In de gemeenten binnen het onderzoeksgebied zijn de locaties binnen bestaand stedelijk gebied geanalyseerd die mogelijk geschikt zijn als alternatieve locatie voor het realiseren van een hotel. De planlocatie voor de hotelontwikkeling (het paradeterrein en direct omliggend gebied) biedt de volgende kwaliteiten: • Sterke cultuurhistorische waarden. Het paleis en het herenhuiscluster op het Paradeterrein biedt een unieke cultuurhistorische ervaring. • De omgeving wordt gekenmerkt door de groene setting: de locatie is nagenoeg omgeven door bos. Bij de beoordeling van de geschiktheid van alternatieve locaties is gekeken naar de specifieke kwaliteiten van de huidige projectlocatie. In het onderzoeksgebied komen meerdere locaties voor die beschikken over enige cultuurhistorische waarde. Deze locaties beschikken echter niet over de combinatie met een landelijke groene omgeving. De combinatie van cultuurhistorische waarde en de groene omgeving maakt de projectlocatie zeer uniek. Een goed vergelijkbare
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
41
alternatieve locatie binnen het onderzoeksgebied is er niet. Voor het hotelplan is geen alternatief in binnenstedelijk gebied aanwezig.
4.7 MARKTBEHOEFTE HORECA In de transformatieplannen van Soestdijk is ook horeca opgenomen. Op de begane grond van het koetshuis komt een brasserie die ook dienstdoet als ontbijtruimte voor de gasten van het hotel. Het relevante onderzoeksgebied voor de horeca is kleiner dan voor hotels. Voor het bepalen van de behoefte zijn de Baarn en Soest als onderzoeksgebied genomen. De projectlocatie ligt op de grens van beide gemeenten. LOCATIEANALYSE
De brasserie kan op deze natuurlijk gelegen locatie, in combinatie met het hotel, het concept ‘Made by Holland’, een meervoudige functie vervullen: • Hotelfunctie. Ontbijtruimte voor bezoekers en mogelijkheid tot lunch/diner. • Lokale functie. Voor de bezoekers en werkenden van Paleis Soestdijk • Gemeentelijke en regionale functie. Als onderdeel van het horeca aanbod in Soest en Baarn. VRAAG
9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2017 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2018 Q1 2018Q2 2018 Q3 2018 Q4 2019 Q1* 2019 Q2* 2019 Q3* 2019 Q4*
Ontwikkeling t.o.v. jaar eerder
De vraag naar horeca in Nederland is de afgelopen jaren flink toegenomen en de omzetten stijgen al vijf jaar op rij (gemiddeld ruim 5% per kwartaal), zoals terug te zien in Figuur 17. De verwachting is dat deze groei ook de komende jaren doorzet.
FIGUUR 17 OMZETONTWIKKELING HORECA 2014 - 2019 Bron: CBS, kwartaalmonitor horeca, 2019 *2019 is verwacht
De volgende ontwikkelingen zullen een grotere vraag naar horeca op de projectlocatie sorteren:
42
• •
•
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
De bevolking in de directe omgeving, gemeenten Baarn en Soest, zal tot 2029 toenemen met ruim 1.200 huishoudens, zie paragraaf 3.3. Het hotel met 120 kamers, zal veel gasten trekken die behoefte hebben aan een restaurant. Met een gemiddelde kamerbezetting van het onderzoeksgebied (58%), zijn dat ca. 25.000 overnachtingen 23 en ca. 14.000 gasten per jaar.24 Het concept ‘Made By Holland’ zal met de beurzen en congressen veel bezoekers naar Paleis Soestdijk trekken. In 2018 waren er in Nederland ruim 400 bezoekers per congres.25 Deze (internationale) congresbezoekers besteden gemiddeld €389,-per dag tijdens hun verblijf aan dagelijkse bestedingen.26
AANBOD
Landelijke ontwikkeling Het aantal bedrijven in Nederland dat actief is in de horeca blijft toenemen en net als bij de groeiende vraag bestaat ook hier de verwachting dat deze trend zich zal doorzetten. Binnen de horeca groeit vooral de fastservicesector sterk. In de periode 2009-2019 nam het aantal fastservice vestigingen toe met maar liefst 27%. Het aantal restaurants groeide in dezelfde periode met 9%. Het aanbod cafés laat juist een licht dalende trend zien van 5%. Aanbod Soest en Baarn Soest en Baarn hebben gezamenlijk 130 horeca verkooppunten, waarvan 41 restaurants. 27 De afgelopen 10 jaar is het aanbod bovengemiddeld gegroeid, van 120 naar 130 verkooppunten. Opvallend is dat het aantal restaurants in deze periode juist is afgenomen met 3 verkooppunten. • De grootste concentratie aan horeca is te vinden in de kernen van Baarn en met name Soest. • De meest nabijgelegen eetgelegenheid is Grand Café Soestdijk op circa 10 minuten lopen. Daarnaast bevindt zich in de Burgemeester Grothestraat een grote concentratie restaurants, op ca 15 minuten lopen van de projectlocatie.
23 Berekening: 120 kamers * 365 dagen per jaar * 58% bezetting = 25.404 24 Ratio gasten/overnachtingen in Nederland in 2019 was 0,56 (54.403.000 overnachtingen en 30.569.000 gasten) 25 355 beurzen met in totaal 150.000 deelnemers. Born: ICCA Statistics Report, Country & City Rankings 2018 26 NBTC: Zakelijk ontmoeten in Nederland, Kerncijfers zakelijke markt 2019 27 HorecaDNA, 2019
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
43
FIGUUR 18 NABIJGELEGEN HORECAAANBOD PALEIS SOESTDIJK Bron: PDOK Achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning
KWANTITATIEVE BEHOEFTE
Voor een globale indicatie van de kwantitatieve behoefte is een vergelijking gemaakt van horecadichtheden. Hierbij is gebruik gemaakt van het aantal horecavestigingen (de drank-, fastservice- en restaurantsector) per 10.000 inwoners. Het aanbod in de gemeente Soest en Baarn is vergeleken met het aanbod in de provincie Utrecht en Nederland. Hieruit blijkt dat de dichtheid aan horeca relatief laag is, met name voor restaurants 30 25 20 15 10 5 0 Drank
Restaurants Nederland
Utrecht
Fastservice Baarn-Soest
FIGUUR 19 HORECADICHTHEID (AANTAL VESTIGINEN PER 10.000 INWONERS) Bron: Horeca DNA, 2020
Totaal
44
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
Indicatief zien wij tot 2030 ruimte voor het toevoegen van horeca in het verzorgingsgebied. Uitgaande van het landelijk en provinciaal gemiddelde is er ruimte voor 7 tot 8 nieuwe restaurants, 4 tot 23 vestigingen in de drankensector en 5 tot 11 nieuwe vestigingen fastservice. UITBREIDINGSRUIMTE Verkooppunten28 M² bvo29
DRANKEN
FASTSERVICE RESTAURANTS
TOTAAL
4 - 23
5 - 11
7-8
16 - 42
1.130 – 6.530
480 - 990
1.480 - 1.780
3.250 – 8.410
TABEL 14 INDICATIEVE UITBREIDINGSRUIMTE HORECA IN VERGELIJKING MET DE PROVINCIE EN NEDERLAND) Bron: Horeca DNA, 2020; Primos, 2020; bewerking Bureau Stedelijke Planning
KWALITATIEVE BEHOEFTE
De ontwikkeling van een horeca in de vorm van brasserie sluit goed aan op de ontwikkeling van een hotel en het ‘Made by Holland’ concept in Paleis Soestdijk Deze ontwikkelingen trekken veel bezoekers die behoefte hebben aan een eet- en drinkgelegenheid voor zowel overdag als in de avond. Daarnaast bestaat er een behoefte aan restaurants vanuit de inwoners van de gemeenten Baarn en Soest. • Vanwege de dubbelfunctie van de brasserie, als ontbijtzaal en publiek toegankelijk restaurant, zal de brasserie groter zijn dan een gemiddeld restaurant (210 m2 bvo). • Vanwege de dubbelfunctie kan ook worden gedacht aan een combinatie van twee horecaconcepten Een concept gericht op de een dag invulling, voor met name de hotelgasten en bezoekers aan congressen en evenementen en een restaurant gericht op een avondvulling voor de hotelgasten en inwoners van de regio. De behoefte voor een grote brasserie en een eventuele combinatie met andere horeca is ruim aanwezig en het concept leent zich er goed voor.
4.8 CONCLUSIE Voor de ontwikkeling van 120 hotelkamers met 4 sterren kwalificatie nabij Paleis Soestdijk is vanaf ongeveer 2028 voldoende kwantitatieve behoefte aanwezig. Voor een hotel in een karakteristiek pand met voldoende ruimte/mogelijkheden om ook zakelijke groepen te accommoderen is voldoende kwalitatieve behoefte aanwezig. De succesvolle ontwikkeling van het Made by Holland concept, dat ten dele zakelijke bezoekers zal aantrekken, is daarin een belangrijke factor en voorwaarde.
28 Berekening: 71.680 (inwoners onderzoeksgebied 2030) / 10.000 * (gemiddelde horecadekking provincie Utrecht en
NL) minus (huidig aanbod onderzoeksgebied) 29 Uitgaande van een gemiddeld bvo per sector van Nederland (Drank = 290 m², fastservice = 90 m², restaurants = 210 m²) (bron: Horeca DNA, 2019)
BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL
45
Er zijn geen geschikte alternatieve locaties in bestaand stedelijk gebied waar de 120 hotelkamers in een vergelijkbare setting kunnen worden gerealiseerd. Hiermee voldoet de ontwikkeling het hotel met 120 kamers nabij Paleis Soestdijk aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking en is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke ordening.
46
BIJLAGE 1
BIJLAGE 1 DEFINITIES WOONMILIEUS
ABF Research heeft een indeling in woonmilieus ontwikkeld gebaseerd op feitelijke kenmerken van de woonplaats en -buurt. Deze indeling wordt ook gebruikt in het WoonOnderzoek Nederland (WoON) en bestaat uit vijf woonmilieus: •
Centrumstedelijke woonmilieus: − Gelegen in woonplaatsen met ten minste 13.000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare. − Óf gelegen in woonplaatsen met ten minste 10.000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare waarbij het aandeel meergezinswoningen groter is dan 10% of het centrumgebied een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare kent. − Gelegen in het centrum van een stad nabij voorzieningen: circa 50 tot 100 winkels per 1.000 huishoudens.
•
Buitencentrum woonmilieus: − Gelegen in woonplaatsen met ten minste 13.000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare. − Óf gelegen in woonplaatsen met ten minste 10.000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare waarbij het aandeel meergezinswoningen groter is dan 10% of het centrumgebied een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare kent. − Gelegen in vooroorlogse en naoorlogse wijken die niet direct aan het centrum grenzen met weinig groen en voorzieningen en die een woningdichtheid van circa 35 tot 60 woningen per hectare kennen.
•
Groenstedelijke woonmilieus: − Gelegen in woonplaatsen met ten minste 13.000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare. − Óf gelegen in woonplaatsen met ten minste 10.000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare waarbij het aandeel meergezinswoningen groter is dan 10% of het centrumgebied een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare kent. − Gelegen in hoofdzakelijk naoorlogse wijken die niet direct aan het centrum grenzen met veel groen en weinig voorzieningen en die een woningdichtheid van circa 20 woningen per hectare kennen. − Tot de groenstedelijke woonmilieus behoren on der meer de meeste Vinex-wijken.
•
(Centrum)dorpse woonmilieus: − Gelegen in woonplaatsen met minder dan 13.000 huishoudens en een dichtheid van minder dan 20 woningen per hectare. − Óf gelegen in woonplaatsen met minder dan 10.000 huishoudens en een dichtheid van minder dan 20 woningen per hectare waarbij het aandeel meergezinswoningen lager is dan 10% of het centrumgebied een dichtheid van minder dan 20 woningen per hectare kent.
•
Landelijke woonmilieus: − Verspreide woningen gelegen buiten bestaande kernen.
76
Bijlage 3 Archeologisch onderzoek
"Landgoed Paleis Soestdijk" (vastgesteld)
RAAP-RAPPORT 4142
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn Gemeente Baarn Archeologisch onderzoek in relatie tot het Ontwerp Bestemmingsplan
Colofon Titel: Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn ; archeologisch onderzoek in relatie tot Ontwerp Bestemmingsplan Versie: 09-06-2021 Auteur: drs. I.A. Schute Projectcode: BAPA3 Bestandsnaam: RAAPrap_4142_BAPA3_20210609 Autorisatie: drs. C.N. Kruidhof
ISSN: 0925-6229
RAAP Leeuwenveldseweg 5b
Telefoon: 0294-491 500
1382 LV Weesp
E-mail: raap@raap.nl
Postbus 5069
Website: www.raap.nl
1380 GB Weesp © RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V., 2021 RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V. aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade voortvloeiend uit het gebruik van de resultaten van dit onderzoek of de toepassing van de adviezen.
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek
Samenvatting In opdracht van MeyerBergman Erfgoed Made by Holland BV heeft RAAP in september/oktober 2019 (licht aangepast in januari 2021) een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd voor het plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn in de gemeente Baarn. Het onderzoek vond plaats in het kader van de herbestemming van paleis en landgoed Soestdijk in Baarn en de hiertoe noodzakelijke bestemmingsplanwijziging. Inzicht is gewenst in hoeverre en in welke vorm bij deze wijziging rekening gehouden moet worden met de archeologie, dit op basis van het opgestelde Ontwerp Bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat op diverse plekken diverse initiatieven zijn voorzien. Bij deze werkzaamheden vinden bodemingrepen plaats die eventueel aanwezige archeologische resten in het gebied kunnen vers toren. Het uitgangspunt voor dit onderzoek wordt gevormd door het wettelijk en beleidsmatig kader voor de ruimtelijke ordening en monumentenzorg. De gemeente Baarn is de bevoegde overheid die een besluit zal nemen over hoe om te gaan met de eventueel aanwe zige archeologische waarden. Kort geleden heeft de gemeente Baarn een archeologische verwachtings - en beleidsadvieskaart laten opstellen (Keunen, Frank & Boshoven, 2018). Deze kaart en de hieraan gekoppelde verwachtingen en waarderingen zullen in de vorm van voorschriften en dubbelbestemmingen in een nieuw bestemmingsplan verankerd worden.
In het kader van de herbestemming van Paleis en Landgoed Soestdijk wordt –los van het gemeentelijk initiatief- een apart bestemmingsplan gemaakt. Hiervoor van belang is de constatering dat het landgoed in 2009 –met name wat betreft de mogelijke aanwezigheid van archeologische resten na 1650 - goed in kaart is gebracht, met veel meer detail dan op de archeologische verwachtingskaart van 2018. Geadviseerd wordt om bij de herbestemming het kaartbeeld uit 2009 te gebruiken en de hierop aangegeven zones over te nemen waarbij een onderscheid gemaakt kan worden in zones waar resten uit alle periodes worden verwacht (maar vooral van na 1650) en zones waar sporen van voor 1650 word en verwacht. Deze zones krijgen dan ook een verschillende vrijstelling. In hoofdstuk 3 is per ruimtelijke ingreep gekeken wat de consequenties (wat betreft de noodzaak en vorm van archeologisch onderzoek) zijn, van het opnemen van het kaartbeeld uit 2009 i n het bestemmingsplan. Dit geeft inzicht in eventuele kansen en knelpunten bij ruimtelijke ontwikkelingen, alsmede de financiële consequenties hiervan. De te hanteren werkwijze en procedures bij bestemmingsplanwijzigingen en het aanvragen van ontgrondingsvergunningen staan beschreven in § 2.4 en § 2.5. Het is echter sterk aan te bevelen bij een verdere uitwerking van de plannen hierbij een archeoloog te betrekken, zeker bij de probleemlocaties.
Archeologie is ook een kans. Archeologisch onderzoek, zeker waarderend proefsleuvenonderzoek en opgravingen zijn in hoge mate beleefbaar en daardoor te benutten. Dit kan bijvoorbeeld door het organiseren van publieksdagen/open dagen met lezingen of rondleidingen ter plekke.
RAAP-rapport 4142 / versie 09-06-2021
[3]
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek
Inhoud Samenvatting ............................................................................................................................ 3 Inhoud....................................................................................................................................... 4 1 Inleiding ................................................................................................................................. 5 1.1 Kader en doelstelling ................................................................................................................ 5 1.2 Administratieve gegevens .......................................................................................................... 7 1.3 Leeswijzer ................................................................................................................................ 7
2 Landgoed Soestdijk: archeologie ............................................................................................ 8 2.1 Uitgevoerd onderzoek ............................................................................................................... 8 2.2 Aardkundige situatie ................................................................................................................. 8 2.3 Archeologische gegevens ......................................................................................................... 13 2.4 Relevant ruimtelijk archeologisch beleid .................................................................................... 24 2.5 Herbestemming Landgoed en Paleis Soestdijk .......................................................................... 34
3 Ruimtelijke ingrepen en archeologie ..................................................................................... 35 3.1 Het archeologisch onderzoeksproces ........................................................................................ 35 3.2 Kwalitatieve beschrijving per ruimtelijke ingreep ........................................................................ 37 3.3 Archeologie in het bestemmingsplan Soestdijk .......................................................................... 41 3.4 Archeologie als kans ................................................................................................................ 43
Literatuur ................................................................................................................................ 44 Overzicht van figuren, tabellen en bijlagen ............................................................................... 45
RAAP-rapport 4142 / versie 09-06-2021
[4]
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek
1 Inleiding 1.1 Kader en doelstelling In opdracht van MeyerBergman Erfgoed Made by Holland BV heeft RAAP in september/oktober 2019 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd voor het plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn in de gemeente Baarn (figuur 1). 1 Het onderzoek vond plaats in het kader van de herbestemming van paleis en landgoed Soestdijk in Baarn en de hiertoe noodzakelijke bestemmingsplanwijziging. Inzicht is gewenst in hoeverre e n in welke vorm bij deze wijziging rekening gehouden moet worden met de archeologie, dit op basis van het opgestelde Ontwerp Bestemmingsplan. Uit het Ontwerp Bestemmingsplan blijkt dat op diverse plekken diverse initiatieven zijn voorzien. Bij deze werkzaamheden vinden bodemingrepen plaats die eventueel aanwezige archeologische resten in het gebied kunnen verstoren. In 2009 zijn de (eventueel) aanwezige resten door RAAP op hoofdlijnen in kaart gebracht. Dit resulteerde destijds in een verwachtingskaart, uit gesplitst naar periode (kaartbijlage 1). Juridisch en beleidskader Het uitgangspunt voor dit onderzoek wordt gevormd door het wettelijk en beleidsmatig kader voor de ruimtelijke ordening en monumentenzorg. De gemeente Baarn is de bevoegde overheid die een besluit zal nemen over hoe om te gaan met de eventueel aanwezige archeologische waarden.
Kort geleden heeft de gemeente Baarn een archeologische verwachtings - en beleidsadvieskaart laten opstellen (Keunen, Frank & Boshoven, 2018). Deze kaart en de hieraan gekoppelde verwachtingen en waarderingen zullen in de vorm van voorschriften en dubbelbestemmingen in een nieuw bestemmingsplan verankerd worden. De effecten hiervan in relatie tot het Ontwerp Bestemmingsplan worden in dit rapport belicht. De omvang van de bodemingrepen die gepaard gaan met de in het Ontwerp Bestemmingsplan geschetste ontwikkelingen zullen in de meeste gevallen groter zijn dan vrijstellingsgrenzen zoals ze opgenomen zullen worden in het bestemmingsplan. Een archeologische onderbouwing met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van archeologische waarden zal daarom verplicht gesteld worden, conform het aanstaande beleid. Kwaliteitsborging De werkzaamheden zijn uitgevoerd onder certificaat BRL4000, conform artikel 5.4 van de Erfgoedwet. Het onderzoek is uitgevoerd volgens de normen van de archeologische beroepsgroep. De Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA, versie 4.1), beheerd door de Stichting Infrastructuur Kwaliteitsborging Bodembeheer (SIKB; www.sikb.nl), is door de minister aang ewezen als norm.
1
Het rapport is in januari 2021 licht aangepast.
RAAP-rapport 4142 / versie 09-06-2021
[5]
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek
RAAP is gecertificeerd voor de protocollen 4001 Programma van Eisen, 4002 Bureauonderzoek, 4003 Inventariserend veldonderzoek (landbodems), onderdelen proefsleuven en overig, 4004 Opgraven (landbodems) en 4006 Specialistisch onderzoek. Dit rapport betreft geen regulier AMZ-onderzoek. Zie bijlage 1 voor de dateringen van de in dit rapport genoemde archeologische perioden.
Figuur 1. Aanduiding plangebied. Inzet: ligging in Nederland (ster).
RAAP-rapport 4142 / versie 09-06-2021
[6]
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek
1.2 Administratieve gegevens Type onderzoek
Bureauonderzoek
Opdrachtgever
MeyerBergman Erfgoed Made by Holland BV
Bevoegde overheid
Gemeente Baarn
Plaats
Baarn
Gemeente
Baarn
Provincie
Utrecht
Centrumcoördinaten (X/Y)
147413.88, 468105.73
Toponiem
Soestdijk
Oppervlakte plangebied
165 hectare
Afbakening onderzoeksgebied
Tijdens onderhavig onderzoek is het plangebied inclusief een zone van 500 m rondom het plangebied onderzocht.
Onderzoeksperiode
September 2019
Uitvoerder
RAAP West
Projectleider
drs. I.A. Schute
Projectmedewerkers
drs. J.A. Schenk
RAAP-projectcode
BAPA3
ARCHIS-onderzoeksmeldingsnummer
4737029100
Beheer en plaats documentatie
RAAP regio West te Leiden
Tabel 1. Administratieve gegevens.
1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt toegelicht welke archeologisch waarden op het terrein van het landgoed Soestdijk aanwezig zijn, of verwacht worden. Uitdrukkelijk wordt gesteld dat hoewel de zorg en bescherming van gebouwde monumenten onder dezelfde wetgeving valt, de ze in dit rapport geen aandacht krijgen. Daar waar het gaat om fundamenten van verdwenen gebouwen of andere structuren (bijvoorbeeld grachten) maken ze wel deel van het ‘bodemarchief’ en vormen daarmee deel van het archeologisch erfgoed. Ook wordt het relevant ruimtelijk archeologisch beleid toegelicht. In hoofdstuk 3 worden deze archeologische waarden en verwachtingen afgezet tegenover de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging, uitgaande van het Ontwerp Bestemmingsplan en de hierin geschetste ontwikkelingen.
RAAP-rapport 4142 / versie 09-06-2021
[7]
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek
2 Landgoed Soestdijk: archeologie 2.1 Uitgevoerd onderzoek In opdracht van de Rijksgebouwendienst heeft RAAP Archeologisch Adviesbureau in december 2008 en januari 2009 een bureau- en inventariserend veldonderzoek (verkennende fase) uitgevoerd in verband met de voorgenomen herbestemming van Paleis en Landgoed Soestdijk in de gemeente Baarn (Schute & Van Kempen, 2009). Dit archeologische onderzoek vormde onderdeel van onderzoek naar flora, fauna, bos en tuin, dat samen moest komen in een omgevingsvi sie voor Paleis Soestdijk. Op haar beurt vormde die visie, samen met de resultaten uit bouwkundig en cultuurhistorisch onderzoek, de fysieke component van het afwegingskader waarbinnen beeld - en besluitvorming over de toekomst van het landgoed plaats zou moeten vinden. Rijksgebouwendienst gaf destijds aan een beeld te verwachten van de mogelijk aanwezige archeologische waarden in relatie tot de mogelijke herbestemming van het landgoed. Het landgoed Soestdijk had als landgoed van de Koninklijke familie een b ijzondere status. Er was tot 2008 nooit archeologisch onderzoek uitgevoerd; feitelijk was er niets van bekend. Het in 2009 verschenen rapport beschrijft dan ook de archeologische waarden en verwachtingen voor het eerst in volledigheid. Wat uitgevoerd onderzoek betreft is de situatie dan ook zeer overzichtelijk.
Onderstaande paragrafen schetsten deze waarden en verwachtingen dan ook uitsluitend op basis van dit rapport. Er is in de tussenliggende jaren geen archeologisch onderzoek gedaan, noch zijn er vondst en gemeld. Er wordt onderscheid gemaakt in waarden en verwachtingen. Waarden zijn aangetoonde archeologische structuren, sporen of vindplaatsen. Een archeologische verwachting is een professionele inschatting op de kans daarop. Verder moet een onderscheid gemaakt worden tussen met het paleis en tuininrichting samenhangende sporen (dus vanaf de 17 e eeuw), en eerdere hier niet mee samenhangende (mogelijke) vindplaatsen. Omdat de kans op het voorkomen van deze laatste, eerdere, vindplaatsen sterk afhankelijk is van de bodemopbouw en geologische ontwikkeling worden deze factoren in § 2.2 toegelicht.
2.2 Aardkundige situatie Aan de basis van de huidige landschappelijke kenmerken van de gemeente Baarn liggen geologische processen gedurende het Midden en Laat-Pleistoceen (500.000 tot 11.500 jaar geleden). Het Pleistoceen wordt gekenmerkt door een afwisseling van koude en warme perioden (resp. glacialen en interglacialen). In Noordwest-Europa kwam het tot een massale uitbreiding van landijs. Nederland werd daarbij vanuit het noorden tweemaal met landijs bedekt. Vooral de grote ijsuitbreiding tijdens de voorlaatste glaciaal, het Saalien (250.000 tot 130.000 jaar geleden) heeft duidelijk zichtbare sporen in het landschap achtergelaten. Langs het landijsfront werden circa 1 00 meter diepe glaciale bekkens gevormd, en werden delen van de ondergrond door ijs opgestuwd. De Utrechtse Heuvelrug, de Veluwe, en andere markante stuwwalcomplexen werden gevormd en bestaan uit gestuwde, grofzandige pleistocene rivierafzettingen van verschillende fluviatiele formaties, voorlopers van de huidige Rijn en Maas. Door de aangroei en afsmelting van het landijs werden tevens sterke schommelingen van de zeespiegel veroorzaakt in de orde van grootte tot 150 meter. Dit bracht aanzienlijke verschuiv ingen van zowel de kustlijn alsook het sedimentatiepatroon van de rivieren teweeg.
RAAP-rapport 4142 / versie 09-06-2021
[8]
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek
De stuwwal van Baarn, die gerekend wordt tot de Utrechtse Heuvelrug, is ontstaan onder invloed van een ijstong die in de Gelderse vallei gelegen heeft en die vanuit het noor dwesten in zuidoostelijke richting gestroomd heeft (Berendsen, 2004). Voor het merendeel zijn gedurende het huidige warme Holoceen in de gestuwde pre-saaliene afzettingen van de Rijn grofzandige moderpodzolgronden gevormd. Het gaat om grindrijke, mineralogisch relatief rijke, bruine, fluviatiele zanden die circa 480.000 tot 250.000 jaar geleden werden afgezet door een voorloper van de Rijn en worden gerekend tot de Formatie van Urk. De randzone van de stuwwal van Baarn wordt echter gekenmerkt door het voork omen van humuspodzolen, bosbodems die zich vormen op een voedselarmer (mineraalarmer!) substraat. Dekzanden en stuifzanden zijn relatief mineraalarme zandgronden. De stuwwallen werden reeds aan het eind van het Saalien sterk geërodeerd door afstromend smel twater van het gletsjerijs. In de permanent bevroren hellingen van de stuwwal ontstonden door het afstromende water brede, trechtervormige (smeltwater)dalen. In de lente en zomer voerde het smeltwater grote hoeveelheden zand en grind mee. Voorbij de mondin g van deze dalen langs de randen van de stuwwallen vormden zich grote daluitspoelingswaaiers.
Ook langs de stuwwal van Baarn komen smeltwaterdalen voor, echter niet binnen het bereik van plangebied Soestdijk. Na het Saalien brak een lange en vrij warme periode aan: het Eemien (130.000 tot 120.000 jaar geleden). Het klimaat in het Noordzeegebied was bijna subtropisch en een groot deel van West -Europa liep door het smelten van het landijs en de stijgende zeespiegel onder water. Gedurende het Eemien en het begin van de volgende ijstijd (het Weichselien, circa 120.000 tot 11.800 jaar geleden) stroomde de Rijn ten oosten van Montferland via het glaciale dal van de IJssel naar het noorden. In deze tijd had de rivier een meanderend karakter. Pas gedurende het koude re Midden-Weichselien begon de rivier zich in te snijden en brak uiteindelijk door de stuwwallen van Montferland heen en kreeg zijn huidige loop naar het westen. Vanwege de dichte begroeiing was in het Eemien tijd niet of nauwelijks sprake van erosie. Ook vond er weinig sedimentatie plaats en pas in het Weichselien vonden de laatste vormbepalende processen plaats. In het Weichselien kwamen de gletsjers niet zuidelijker dan Hamburg en het was ook iets warmer in vergelijking met het Saalien. De ontwikkeling van het klimaat tijdens het Weichselien had een fluctuerend verloop. De fase met maximale koude werd pas tegen het einde van het Weichselien, rond 18.000 jaar geleden, bereikt.
In deze periode was het klimaat soms zo koud en droog dat gedurende lange perioden sprake was van een landschap waarin vegetatie nagenoeg geheel ontbrak. Door de permafrost kregen erosieprocessen gemakkelijk vat op het landschap: rondom de plateaus ontstonden (nu) droge dalen of erosiedalen. Deze dalen zijn nadien weer grotendeels opg evuld met zandige löss, dekzand, hellingafzettingen en stuifzand. In het open zandige pleniglaciale landschap hadden ijzige sneeuwstormen vrij spel. Door de wind verstoof veel zand waarbij vooral het fijnere stof over grote afstanden werd verplaatst. Dit materiaal is afgezet als een deken van fijn, zwak lemig zand afgewisseld met lemige lagen: het Oude Dekzand. Een deel van het zand werd in de luwte van de erosiedalen en de stuwwallen afgezet, zo ook in plangebied Soestdijk. Na een aantal relatief warme int erstadialen (Bølling en Allerød) veranderde het klimaat aan het einde van het Weichselien (het zogenaamde Late Dryas-stadiaal 13.000-11.800 jaar geleden) aanzienlijk. Bittere kou transformeerde het landschap in een gure en vooral droge poolwoestijn. De begroeiing reduceerde sterk en er vonden omvangrijke zandverstuivingen plaats. Het zwak lemige stuifzand uit deze periode wordt aangeduid als Jong Dekzand en vormt in uitgestrekte gebieden zwak glooiende ruggen, welvingen en koppen: de kenmerkende overwegend oost-west lopende dekzandruggen.
Naast dekzandruggen en –koppen vormden zich in de (omgeving van) plangebied Soestdijk zogenaamde gordeldekzand -welvingen (figuur 2).
RAAP-rapport 4142 / versie 09-06-2021
[9]
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek
Figuur 2. Grens plangebied afgebeeld op de geomorfologische kaart. Duidelijk is dat het gebied in een overgangsgebied ligt van hoog en droog (de stuwwallen in het noordoosten) naar laag en nat (de verspoelde dekzanden in het zuidoosten).
Gordeldekzanden zijn zanden die in het Weichselien vanuit de stuwwallen zijn u itgeblazen en afgezet aan de voet van de stuwwallen. Dit kan zijn in de vorm van ruggen of welvingen. De stuwwallen van Baarn en Lage Vuursche zijn bijna in het geheel ‘omgordeld’ door een brede zone van dergelijke gordeldekzanden. Een laatste voor plangebied Soestdijk relevant fenomeen is ‘verspoeling’. Op de geomorfologische kaart van Nederland (schaal 1:50.000; Stiboka/RGD, 1982), feitelijk de enige landschappelijke kaart die ook het grondgebied van landgoed Soestdijk bestrijkt, geeft in het zuidelijk de el van het plangebied zogenaamde verspoelde dekzanden weer (eenheid 2M9). Deze verspoelde dekzanden komen aan de noord- en westzijde van de stuwwal van Soest voor. In feite ligt Soest als een soort eiland in een laag
RAAP-rapport 4142 / versie 09-06-2021
[10]
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek
deel van Utrechtse Heuvelrug. Tussen de stuwwallen bij Lage Vuursche en die van het zuidelijker gelegen Den Dolder is de Utrechtse Heuvelrug op z’n laagst, hiermee een soort corridor biedend. Het geomorfologische beeld suggereert een fluviatiele beïnvloeding van dit relatief laaggelegen gebied vanuit de Eemvallei. Dit is waarschijnlijk niet het geval geweest. Verspoelde dekzanden komen vrijwel overal voor langs de randen van de stuwwallen en gordeldekzanden. Omstreeks 9800 voor Chr. zette een definitieve klimaatsverandering in die het begin van het zogenaamde Holoceen markeert, de periode waarin we nu leven. Door het warmer worden van het klimaat raakte het landschap langzaam begroeid, eerst met een typische toendravegetatie. Door de toenemende begroeiing kwam een eind aan grootschalige erosie - en sedimentatieprocessen die het stuwwallenlandschap in hoofdlijnen hebben vormgegeven. Hierdoor vonden gedurende het grootste deel van het Holoceen geen belangrijke natuurlijke wijzigingen van het pleistocene reliëf meer plaats. Pas met de eerste landbouwactiviteiten trad hierin geleidelijk verandering op. Hieronder worden een aantal relevante landschappelijke ontwikkelingen geschetst.
Vorming van bosbodems In gebieden die in het Pleistoceen zijn gevormd is de bodem voor archeologen van grote betekenis ; een bodem heeft in de aardwetenschappen een veel beperktere betekenis dan in het dagelijks gebruik. In sensu structo is een bodem een differentiatieverschijnsel binnen een verweringslaag. Door het warmer wordende klimaat raakte het landschap van de Utrechts e Heuvelrug langzaam begroeid. Deze bossen lieten hun sporen na in de vorm van bosbodems, ook wel podzolen genoemd. Hoewel er geen bodemkaarten van het plangebied Soestdijk bestaan zullen hier (op basis van extrapolatie) vooral veldpodzolen voorkomen. Dit type podzol wordt tot de ‘natte podzolen’ gerekend, is simpel gezegd een bosbodem die zich ontwikkelt in gebieden met een relatief hoge grondwaterstand. Dergelijke gronden vormen geen zeer aantrekkelijke vestigingsgronden.
Verstuivingen Terwijl mogelijk reeds op lokale schaal winderosie en vorming van stuifduinen optrad vanaf het Neolithicum, vonden grootschalige zandverstuivingen pas plaats vanaf de 10e en 11e eeuw (Heidinga, 1984; Koster, 1978). Dit hangt samen met een sterke bevolkingsgroei en de groot schalige ontginning van ‘woeste gronden’. Door intensief gebruik (ontbossingen ten behoeve van de ijzerindustrie, steken van plaggen, afbranden en overbeweiding) raakten de toch al mineralogisch arme gronden snel uitgeput en verdween de vegetatie. Als gevolg van zandverstuivingen trad op sommige locaties in feite een omkering van het landschap op. Door het verdwijnen van vegetatie op de dekzandkoppen is dit zand gaan verstuiven waardoor voormalige laagtes zijn dichtgestoven. De dekzanden waren in het Holoceen door de toegenomen vegetatiebedekking en bodemvorming ‘vastgelegd’, maar konden in de Middeleeuwen gemakkelijk opnieuw verstuiven. Er zijn echter ook plaatsen waar de verstuiving door natuurlijke oorzaken is begonnen. Zandverstuivingen hebben op grote schaal plaatsgevonden in het zuidwesten van de gemeente Baarn. Het noordwestelijk deel van landgoed Soestdijk kenmerkt zich dan ook door een grillig reliëf met lage landduinen waarin amper bodemvorming heeft plaatsgevonden (Koster, 1978). Op het AHN3 is dit goed zichtbaar.
Veelal bestaat het bodemprofiel uit een associatie van vlakvaaggronden (uitgestoven delen) en duinvaaggronden (opgestoven delen). In gebieden die gekenmerkt worden door uitgestoven laagten
RAAP-rapport 4142 / versie 09-06-2021
[11]
Plangebied Landgoed Soestdijk te Baarn, gemeente Baarn; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek
moet worden aangenomen dat het oorspronkelijke bod emprofiel over een groot oppervlak is verdwenen. Het is echter mogelijk dat flanken van dekzandkoppen en ruggen zijn afgedekt door stuifzand en dat daar archeologische resten bewaard zijn gebleven.
Figuur 3. Grens plangebied geprojecteerd op het AHN.
Veenvorming en ontwatering Ten westen van Soest vormde zich in de loop van het Holoceen een veengebied, ongeveer samenvallend met de relatief laaggelegen verspoelde dekzandvlakte: het Hezer - en Soesterveen. Dit veen is ten behoeve van de ontginning ontwaterd door de aanleg van de Praamgracht, nu de zuidgrens van landgoed Soestdijk. Het is niet uitgesloten –hoewel hier geen harde aanwijzingen voor bestaan- dat de Praamgracht een natuurlijke voorganger heeft gehad, in de vorm van een kl ein beekje dat zich tussen de stuwwallen van Baarn en Soest door afwaterde op de Eem.