309074 Plan maatschappelijk vastgoed rvs

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

309074

Onderwerp

Plan maatschappelijk vastgoed

Besluit in raad

24 november 2021

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Prakke

Naam steller

Melger Seebregts

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. Het plan Maatschappelijk Vastgoed vast te stellen. 2. Het in dit plan genoemde scenario 2: 'huisvesten van de maatschappelijke opgave' als voorkeursscenario te benoemen, omdat dit scenario het meeste maatschappelijke rendement oplevert binnen de huidige financiële kaders. 3. Het college de opdracht te geven dit scenario verder uit te werken en in 2022 een vastgoedprojectplan met een investeringsparagraaf en een dekkingsvoorstel voor te leggen aan de raad en daarbij als uitgangspunt te hanteren de verkoop van het Nutsgebouw, het Poorthuis en de Eemnesserweg 15. 4. Een dotatie te doen groot € 0,9 miljoen aan de Voorziening Groot onderhoud Gebouwen in 2021 en hiervoor als dekking te gebruiken de algemene reserve en bij de toekomstige verkoop van bovengenoemde panden in 2025 de opbrengsten terug te laten vloeien in de algemene reserve. 5. Twee kredieten beschikbaar te stellen voor investeringen in duurzaamheid in het Zwembad De Trits (€ 45.000) en het Speeltuingebouw aan de Dahliastraat (€ 88.000) Samenvatting van het voorstel Met het aanbieden, in stand houden en financieren van het maatschappelijk vastgoed zorgt de gemeente ervoor dat zij aan haar wettelijke verplichtingen voldoet en dat zij haar sociale en maatschappelijke doelstellingen kan realiseren. Maatschappelijk vastgoed is daarmee ondersteunend aan beleidsdoelen en geen doel op zich.

Het plan maatschappelijk vastgoed bestaat uit de volgende onderdelen: • een inhoudelijke en financiële analyse van de huidige vastgoedportefeuille • een analyse van de beleidsopgaven waarbij het maatschappelijk vastgoed een rol kan spelen • een opsomming van de uitgangspunten voor ontwikkeling van de portefeuille • ontwikkelscenario's voor de portefeuille Op basis van het plan vraagt het college de raad om in te stemmen met de voorgestelde ontwikkelrichting van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Aanleiding Het college heeft, bij de vaststelling van de integrale notitie Maatschappelijk Vastgoed in september 2019 opdracht gegeven tot het opstellen van een vastgoedprojectplan waarin verduurzaming van de portefeuille een van de belangrijkste opgaven is. In dezelfde notitie zijn het Poorthuis aan de Kerkstraat, het Nutsgebouw aan de Burgemeester Penstraat 6 en het pand dat gebruikt wordt door Welzijn Baarn aan de Eemnesserweg 15 als niet-strategisch vastgoed benoemd.

1

Daarnaast heeft de raad op 16 december besloten om het huidige theater aan de Rembrandtlaan uit te breiden en op deze locatie ook de bibliotheek te huisvesten. Dat betekent dat de locatie van de bibliotheek aan de Hoofdstraat 1 vrijkomt. De gemeente wil de toekomstige invulling van deze locatie vanuit een breed perspectief benaderen. Beoogd resultaat Doel van het plan maatschappelijk vastgoed is om: Inzicht te geven in de wijze waarop het vastgoed een rol kan spelen bij het realiseren van wettelijke, sociale en maatschappelijke doelstellingen van de gemeente; Een duurzame en beheersbare vastgoedportefeuille te realiseren; Inzicht te geven in de financiële opgave die daarbij hoort; Ontwikkelscenario's te schetsen voor de vastgoedportefeuille, waarin het gemeentebestuur kan prioriteren; Duidelijkheid te geven aan gebruikers, initiatiefnemers en andere belanghebbenden zodat zij een rol kunnen spelen in de gewenste ontwikkelingen. Argumenten Ad 1. Het college heeft, bij de vaststelling van de integrale notitie Maatschappelijk Vastgoed, in september 2019 opdracht gegeven tot het opstellen van een vastgoedprojectplan. Het voorliggende plan maatschappelijk vastgoed, dat de ambities voor de gehele gemeentelijke vastgoedportefeuille verwoordt, is hierin een belangrijke tussenstap.

Het plan toont een beleidsmatige analyse van de portefeuille en maakt een koppeling met het Integraal huisvestingsplan onderwijs. Met dit plan kan de gemeenteraad kaders geven voor het gewenste maatschappelijk en financieel rendement van de vastgoedportefeuille. Op basis van dit plan kan het college vervolgens per pand investeringsvoorstellen voorbereiden voor de raad. Ad 2 en 3. in 2019 heeft de gemeente besloten dat, als het gaat om maatschappelijke en culturele ontwikkelingen, de gemeente veelal volstaat met het voeren van de regie hierop. Maatschappelijke en culturele organisaties zijn zelf verantwoordelijk voor hun programmering. Daarmee verschuift het accent van accommodaties en gebouwen naar voorzieningen en functies. De gemeente wil minder sturing geven aan maatschappelijke voorzieningen door eigendom, maar meer door subsidiëring van programma en het uitoefenen van publiekrechtelijke sturing zoals het bestemmingsplan. Voor het vastgoed dat in gemeentelijk bezit blijft stelt het college, met de keus voor het scenario 'huisvesten van de maatschappelijke opgave', de maatschappelijke opgaven die zij heeft verwoord in de nota sociaal domein centraal. Voor de pijler basisvoorzieningen stelt de gemeente twee locaties beschikbaar voor haar wettelijke verantwoordelijkheid voor huisvesting van onderwijs en zorg.

Voor de pijler Baarn Vitaal stelt zij, naast de bestaande locaties voor Sport en Cultuur, een locatie beschikbaar voor een brede ontmoetingsfunctie. Dit scenario benoemt de volgende ontwikkelopgave per pand: • Hoofdstraat 1: Ontmoeting • Poorthuis: Onderwijshuisvesting en/of woningbouw • Gemeentehuis: Publieke dienstverlening en integrale toegang Het college kiest ervoor om, bij de uitwerking van het plan, de mate waarin maatschappelijke organisaties een bijdrage kunnen leveren aan de benoemde opgave bepalend te maken voor de invulling van het pand. Dit plan wordt dan ook in 2022 samen met betrokken organisaties opgesteld. Voor organisaties die geen onderdeel uitmaken van het uiteindelijke plan voor Hoofdstraat 1 is geen ander gemeentelijk vastgoed beschikbaar. Deze organisaties zijn aangewezen op het aanbod in particulier vastgoed. De gemeente maakt, ten behoeve van de besluitvorming over Hoofdstraat 1, inzichtelijk in hoeverre particuliere eigenaren een rol willen/kunnen spelen in het huisvesten van maatschappelijk programma.

2

Het uitgangspunt van dit scenario is dat de extra financiële opgave voor de vastgoedportefeuille de komende 10 jaar gedekt te kunnen worden uit de verkoop van vastgoed (met name het Poorthuis (of hiervoor in de plaats een onderwijs locatie), Eemnesserweg 15 en het Nutsgebouw). Besluitvorming hierover volgt in 2022 op basis van investeringsplannen per pand. Ad 4. In het integraal beheer en uitvoeringsplan onderhoud uit 2017 heeft het college vastgesteld dat het Normaal onderhoudsniveau (conditie 3) wordt aangehouden voor alle gebouwen die niet op de nominatie staan om gesloopt, verkocht of vervangen te worden. Voor de andere panden uit de portefeuille wordt het Niveau Basis aangehouden. Dit niveau van onderhoud betekent dat alleen de strikt noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd. Uit een herijking van het Meerjarenonderhoudsplan begin 2021 blijkt dat voor dekking van de benodigde onderhoudswerkzaamheden in de jaren 2021-2029 ca € 0,9 miljoen meer nodig is dan nu in de begroting is opgenomen. Een aantal grote investeringen (met name in installaties van De Trits en het dak van het gemeentehuis) viel buiten de scope van het in 2019 vastgestelde MJOP. Het BBV schrijft voor dat, bij besluitvorming over het MJOP, de voorziening direct aangevuld moet worden.

Dekking voor deze uitgaven komt uit de verkoop van het Poorthuis (of hiervoor in de plaats een onderwijs locatie), Eemnesserweg 15 en het Nutsgebouw). Ad 5. Voor haar eigen vastgoed volgt de gemeente de landelijke normen op de aandachtsgebieden energieneutraal en aardgasvrij: • 2023 al het gemeentelijk (kantoren) vastgoed minimaal energie label C • 2030 al het gemeentelijk vastgoed minimaal label A en 55% CO2 reductie t.o.v. 1990 • 2050 aardgasvrij. De gemeentelijke kantoren voldoen aan de doelstelling voor 2023. Voor de doelstellingen voor 2030 en 2050 heeft de gemeente een inventarisatie gemaakt van noodzakelijke maatregelen. Daarbij is zoveel mogelijk de aansluiting gezocht bij het MJOP. De totale investeringsopgave in duurzaamheid t/m 2050 is ca € 2,5 miljoen. De panden die, naar verwachting, voor 2050 vervangen worden (De Trits, Gymzaal de Driespong, Hoofdstraat 1, Poorthuis, Theater/bibliotheek) maken, tenzij de investeringen rendabel zijn, geen onderdeel uit van deze opgave. De verduurzaming van deze panden maakt, zoveel als mogelijk, onderdeel uit van de ontwikkelopgave. En ook de panden die niet geheel in gemeentelijk bezit zijn en de woningen zijn geen onderdeel van deze opgave. Voor de noodzakelijke investeringen is tot 2025 dekking opgenomen in het MIP. in 2022 is er een bedrag van € 133.000 opgenomen in de begroting.

Voor het zwembad De Trits en het speeltuingebouw Oosterkwartier zijn plannen ontwikkeld om zonnepanelen op het dak te leggen. Financiële risico's De verkoop van het Nutsgebouw en de Eemnesserweg levert minder geld op dan hier geschetst. op dat moment zal dekking voor de storting in de onderhoudsreserve ten laste van andere budgetten komen. Algemene risico's Het plan maatschappelijk vastgoed schetst ontwikkelrichtingen voor de deelportefeuille Welzijn, ontmoeting, educatie en Kunst en cultuur. Daarbij is de verwachting dat er een groot ontwikkelpotentieel is van maatschappelijke initiatieven in Baarn. Uit de planvorming, die volgt op de vaststelling van dit plan, zal de haalbaarheid van diverse initiatieven blijken.

3

De verkoop van vastgoed levert incidenteel geld op voor de gemeentelijke begroting. De gemeente Baarn verliest door de verkoop definitief ruimte voor maatschappelijk programma. Kosten, baten en dekking Ad 2 en 3. In alle scenario's zijn de geraamde opbrengsten uit verkoop € 2,6 miljoen. per pand is de volgende opbrengst geraamd: Het Poorthuis: € 1,3 miljoen Het Nutsgebouw: € 0,8 miljoen Eemnesserweg 15: € 0,5 miljoen De totale geraamde kosten (onderhoud- plus investeringskosten) voor de periode 2021-2029 zijn per scenario: Scenario 1: kosten € 1,9 miljoen Scenario 2: kosten € 1,9 miljoen Scenario 3: kosten € 3,9 miljoen Waarbij in scenario 2 het risico op extra kosten (vanwege de mogelijke noodzaak van huisvesting van organisaties in particulier vastgoed) het grootst is. het te verwachten maatschappelijk rendement is in scenario 2 en 3 het grootst. Ad 4. Voor de berekening van de aanvullende storting is het geactualiseerd MJOP gehanteerd over de jaren 2020 t/m 2029. Rekening houdend dat in de komende vier jaren de voorziening groot onderhoud niet onder nul mag komen dient totaal euro 0,9 mln. gestort te worden. Het uit te werken scenario 2 gaat uit van het op termijn (2023-2025) afstoten van een drietal locaties (Poorthuis, Eemnesserweg 15 en het Nutsgebouw).

De geraamde toekomstige opbrengsten (€ 2,6 miljoen) hiervan zijn ruim voldoende om het bedrag van € 0,9 miljoen te dekken. Ad 5. Op basis van een te realiseren oppervlak van 90 m2 met normkosten van € 500/m2 is een bedrag van € 45.000 nodig om zonnepanelen neer te leggen op het dakdeel boven de stoomcabines in de Trits. Op basis van een te realiseren oppervlak van 176 m2 met normkosten van € 500/m2 is een bedrag van € 88.000 nodig om zonnepanelen neer te leggen op het dak van het speeltuingebouw Oosterkwartier. Aanpak / Uitvoering Op basis van het ontwikkelscenario zullen in 2022 investeringsvoorstellen per pand aan de raad worden voorgelegd. Voor de verduurzaming van de gemeentelijk vastgoedportefeuille zal jaarlijks een investeringsplan worden gemaakt dat voor goedkeuring aan de raad wordt voorgelegd. Duurzaamheid Duurzaamheid en verduurzaming van de portefeuille is een van de beleidsopgaven binnen het maatschappelijk vastgoed en als zodanig opgenomen in het plan en in de besluitvorming. Communicatie Bij het opstellen van dit plan is twee keer met een vertegenwoordiging van maatschappelijke en culturele initiatiefnemers gesproken. Evaluatie

4

Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

E. Jansma 1e locoburgemeester

Bijlagen: 309074 Plan maatschappelijk vastgoed bijlage 1 Plan maatschappelijk vastgoed

5