309074 Plan maatschappelijk vastgoed bijlage 1 Plan maatschappelijk vastgoed

Plan maatschappelijk vastgoed gemeente Baarn dd. 7 oktober 2021

1

Inhoud 1

2

3

4

5

Inleiding ............................................................................................................3

Uitgangspunten en dilemma’s ...................................................................... 14 5.1

Conclusies analyse ............................................................................... 14

1.1

Aanleiding .............................................................................................. 3

5.2

Eerder vastgesteld beleid .................................................................... 14

1.2

Doel........................................................................................................ 3

5.3

Bestuurlijke prioriteiten ....................................................................... 16

1.3

Scope ..................................................................................................... 3

1.4

Opzet en aanpak plan ............................................................................ 3

6.1

Betrokken accommodaties .................................................................. 17

Analyse vastgoedportefeuille per functie ........................................................4

6.2

Hoofdstraat 1 ....................................................................................... 17

6

Status betrokken accommodaties ................................................................. 17

2.1

Opzet analyse ........................................................................................ 4

6.3

Poorthuis ............................................................................................. 17

2.2

Welzijn, ontmoeting, educatie, kunst en cultuur .................................. 5

6.4

Nutsgebouw......................................................................................... 17

2.3

Sport ...................................................................................................... 6

6.5

Eemnesserweg 15 ................................................................................ 18

2.4

Huisvesting voor publieke dienstverlening ............................................ 7

6.6

Oranjestraat 8 ...................................................................................... 18

2.5

Wonen ................................................................................................... 8

6.7

Het Gemeentehuis ............................................................................... 18

2.6

Overig .................................................................................................... 8

7

Financiën ..........................................................................................................9

Scenario’s ...................................................................................................... 19 7.1

Opzet scenariostudie ........................................................................... 19

3.1

Eigenaarslasten totale portefeuille ....................................................... 9

7.2

Huisvesting van maatschappelijke organisaties .................................. 19

3.2

Eigenaarslasten per beleidscategorie .................................................... 9

7.3

Huisvesting van de maatschappelijke opgave ..................................... 20

3.3

Lasten en opbrengsten per pand ......................................................... 10

7.4

Huisvesting van maatschappelijke ambities ........................................ 22

Gemeentelijke beleidsopgaven ......................................................................11 4.1

Baarn vitaal .......................................................................................... 11

4.2

Levendig centrum ................................................................................ 11

4.3

Visie Wonen ......................................................................................... 12

4.4

Economie en bedrijvigheid .................................................................. 12

4.5

Onderhoud en vervanging ................................................................... 13

4.6

Verduurzaming .................................................................................... 13 2

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.3

In dit plan benoemt de gemeente de ruimtelijke, programmatische, technische en financiële kaders voor de gemeentelijke maatschappelijk vastgoedportefeuille. Het plan kijkt twee bestuursperiodes vooruit (tot 2030), om goed inzicht te geven in de onderhouds- en duurzaamheidsopgave. Een langere termijn is, vanwege de onvoorspelbaarheid van maatschappelijke ontwikkelingen, niet praktisch.

Met het aanbieden, in stand houden en financieren van het maatschappelijk vastgoed zorgt de gemeente ervoor dat zij aan haar wettelijke verplichtingen voldoet en dat zij haar sociale en maatschappelijke doelstellingen kan realiseren. Het college heeft, bij de vaststelling van de integrale notitie Maatschappelijk Vastgoed, in september 2019 opdracht gegeven tot het opstellen van een vastgoedprojectplan. Dit plan, dat de ambities voor de gehele gemeentelijke portefeuille verwoordt, is een hierin een belangrijke tussenstap.

In november 2021, parallel aan dit plan Maatschappelijk Vastgoed, behandelt de raad ook het nieuwe Integraal Huisvestingsplan (IHP) voor het Onderwijs. Daarom blijft onderwijshuisvesting in dit plan buiten beschouwing. De organisatie van het maatschappelijk vastgoed (uitbesteden van de exploitatie, financieringsmodellen en/of samenwerken met andere gemeenten) is geen onderdeel van dit plan. Overwegingen op dit terrein zijn vooral praktisch van aard en daarom onderdeel van de gemeentelijke organisatieontwikkeling.

Daarnaast heeft de raad op 16 december 2020 besloten om het huidige theater aan de Rembrandtlaan uit te breiden en op deze locatie ook de bibliotheek te huisvesten. Dat betekent dat de locatie van de bibliotheek aan de Hoofdstraat vrijkomt. De gemeente wil de toekomstige invulling van deze locatie vanuit een breed perspectief benaderen.

1.2

1.4

Doel

-

Opzet en aanpak plan

Dit plan gaat, net zoals de eerdergenoemde notitie, uit van een integrale benadering van maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is ondersteunend aan beleidsdoelen en geen doel op zich. Hoofdstukken 2 en 3 tonen een inhoudelijke en financiële analyse van de huidige vastgoedportefeuille. Daarna geeft het plan de belangrijkste beleidsopgaven waarbij het maatschappelijk vastgoed een rol kan spelen weer in hoofdstuk 4. Hoofdstukken 5 en 6 benoemen de uitgangspunten voor het plan. Vervolgens schetst hoofdstuk 7 de mogelijke ontwikkelrichtingen voor de portefeuille inclusief inhoudelijke en procesmatige gevolgen.

Doel van het vastgoedplan is om: -

Scope

Inzicht te geven in de wijze waarop vastgoed een rol kan spelen bij het realiseren van wettelijke, sociale en maatschappelijke doelstellingen; Een duurzame en beheersbare vastgoedportefeuille te realiseren; Inzicht te geven in de financiële opgave die daarbij hoort; Ontwikkelrichtingen te schetsen waarin het gemeentebestuur kan prioriteren. Duidelijkheid te geven over de ambities van de gemeente aan gebruikers, initiatiefnemers en andere belanghebbenden.

Bij het opstellen van dit plan is zoveel als mogelijk gebruik gemaakt van inzichten van gebruikers, initiatiefnemers en andere belanghebbenden. 3

2

Analyse vastgoedportefeuille per functie

2.1

Opzet analyse

Om een goed overzicht te geven van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is deze onderverdeeld in de onderstaande vijf categorieën: -

-

Panden voor welzijn, ontmoeting, educatie, kunst en cultuur Sportaccommodaties voor bewegingsonderwijs en verenigingssporten. Huisvesting voor publieke dienstverlening Wonen: Deze portefeuille dient geen rol bij het realiseren van wettelijke verplichtingen of sociaalmaatschappelijke doelstellingen. De woningen zijn in bezit vanwege de relatie met een ander object of omdat ze in nog te ontwikkelen gebieden staan. Overig: Vastgoed met een monumentale status of publieke functie, dat geen sociaal beleidsdoel dient, niet courant (onverkoopbaar) is en/of dat de gemeente in stand wil houden.

Op de volgende bladzijden volgt per categorie: -

Een overzicht van de panden en de spreiding over de gemeente; Een functionele analyse van het gebruik en de bezetting; Een technische analyse van de staat van onderhoud; Een organisatorisch analyse van de verhouding tussen eigendom, exploitatie en organisatie van activiteiten.

4

2.2

Welzijn, ontmoeting, educatie, kunst en cultuur Naam

Adres

Bouwjaar

Oppervlak

De Speeldoos

Rembrandtlaan 35

1971

1835 m2

De Leuning (VVE)

Oranjestraat 8

1992

522 m2

Wegwijs (VVE)

Eemnesserweg 15 - 17

1983

240 m2

Bibliotheek/HKB

Hoofdstraat 1

1972

1710 m2

NatuurMilieuEducatie

De Geerenweg 8

1962

115 m2

Dahliastraat 16

2008

447 m2

Koetshuis

Stationsweg 45

1880

112 m2

Atelier Langs Jan

Stationsweg 41

1900

110 m2

Poorthuis/RTV Eemland

Kerkstraat 28

1895

1300 m2

Speeltuingebouw Oosterkwartier

• •

• • • • •

5

Het aanbod is totaal ca 6400 m2 verdeeld over 9 panden. Theater de Speeldoos, Hoofdstraat 1 (bibliotheek) en Poorthuis zijn samen ca 4900 m2. Daarnaast bestaat de portefeuille uit nog 6 kleine, monofunctionele panden van gemiddeld 250 m2. Gemeente is, op twee VVE-panden na, volledig eigenaar. De exploitatie en programmering gebeurt door derden, met subsidie vanuit gemeente. Het Poorthuis heeft, op RTV Eemland en drie klaslokalen na, een tijdelijke, niet-beleidsmatige invulling. Camelot beheert het pand De drie grote panden zijn technisch zwaar verouderd. Voor theater de Speeldoos en de bibliotheek ontwikkelt de gemeente gezamenlijke huisvesting op de Rembrandtlaan.

2.3

Sport

Naam

Adres

Bouwjaar

Oppervlak

De Trits sporthal

Borgesiuslaan, Goeman 2

1976/1993

6774 m2

Bosbad

Bosbadlaan 4

1956

13 m2

Gymlokaal De Spoorslag

Spoorstraat 5

1980

649 m2

Gymlokaal De Driesprong

Begoniastraat 4

1967

406 m2

•

• • • • •

•

6

In 2019 is onderzoek gedaan naar Zwembad en sporthal De Trits. Het gebruik en de technische staat zijn goed en het pand kan naar verwachting nog tot 2040 mee. Het Bosbad is een buitenbad en van mei tot september open. De twee gymzalen worden zowel voor bewegingsonderwijs als voor verenigingssport gebruikt. De bezetting van de sportaccommodaties is redelijk tot goed. Uit het Integraal Huisvestingsplan blijkt dat er in Baarn een overschot is aan ruimte voor bewegingsonderwijs. Gemeente is eigenaar van de panden, stichting De Trits exploiteert alle panden, behalve het Bosbad, dat door een aparte stichting wordt geëxploiteerd. Gymzaal De Driesprong is technisch zwaar verouderd.

2.4

Huisvesting voor publieke dienstverlening

Naam

Adres

Bouwjaar

Oppervlak

Gemeentehuis

Stationsweg 18/Laanstraat 1

1993/1908

4900 m2

Gemeentewerf

Oude Amsterdamsestraatweg 4

2014

959 m2

Schaftruimte

De Geerenweg 2

1979

32 m2

Schaftruimte

Cantonspark

1907

122 m2

•

• • •

7

De bezetting van het gemeentehuis was afgelopen jaar zeer laag vanwege het Corona-thuiswerkregime. De verwachting is dat de bezetting van het pand lager blijft in de komende jaren doordat medewerkers van de gemeente meer vanuit huis zullen werken. Gemeente is exploitant van alle panden behalve De Geerenweg, dat door SRO beheerd wordt. Staat van onderhoud is goed De personeelshuisvesting op de Werf is een tijdelijk pand.

2.5

Wonen

2.6

Naam

Adres

Woning 2 Woningen

Overig Naam

Adres

138 m2

Begraafplaats

220 m2

Bouwjaar

Oppervlak

Bosbadlaan 2

1978

Drakenburgerwg 23

1963

Bouwjaar

Oppervlak

Wijkamplaan 71

1919

258

Gemeentetoren Pauluskerk

Brink 2

1500

145

Cantonspark

1906

6

8 flatwoningen

Hoofdstraat 3 - 17

1972

480 m2

Tennishuisje Cantonspark

Woning

Penstraat, Burgemeester 4

1909

82 m2

Kinderboerderij Canton

Piet Heinlaan 13

2008

70

100 m2

Muziekkoepel en kleedkamers

Stationsweg 39

1959

100

Volière

Stationsweg 41

1995

20

Wintertuin

Heemskerklaan 25

1915

720

Nutsgebouw

Burg. Penstraat 6

1909

380

Brandweerkazerne

Plataanlaan 2

1993

1205

Overkapping fietsenstalling

Oranjepark

1985

36

Muziektent

De Brink

1981

42

Bloemenstal

De Brink

1985

4

Ruimte Oosterstraat

Oosterstraat 175b

1978

45

Berging sportpark Ter Eem

Geerenweg, De 8

1973

24

Woning (bij koetshuis)

• • • • • •

Stationsweg 43

1880

De gemeente bezit in totaal 13 woningen De 8 woningen boven de bibliotheek aan de Hoofdstraat 1 zijn, net als het pand eronder, technisch verouderd De woning bij het Koetshuis is onlosmakelijk onderdeel van een beleidsaccommodatie en technisch redelijk tot goed. De woning bij het bosbad kan, bij leegkomen een andere functie krijgen of afgestoten worden. De gemeente verhuurt bovengenoemde 10 woningen rechtsreeks aan particulieren. 3 woningen (Drakenburgerweg en Penstraat) zijn in leegstandsbeheer bij Camelot, in afwachting van sloop (Drakenburgweg) en planvorming (Penstraat).

• • • •

8

Totaal 16 panden, ca 2600 m2 aan zeer divers bezit Bij de meeste panden is de exploitatie en programmering in handen van de hurende organisatie. Begraafplaats is hierop een uitzondering. De technische staat van de panden is redelijk tot goed. Op het gebied van duurzaamheid ligt er een grote opgave. De voormalige schoolgebouwen Gaspard de Coligny 2021 en Montini zullen eind dit jaar, in het kader van de gebiedsontwikkeling, gesloopt worden. Deze panden zijn daarom niet opgenomen in bovenstaande lijst.

3

Financiën

3.1

Eigenaarslasten totale portefeuille -

-

3.2

Splitsing van de eigenaarslasten per categorie geeft een helder beeld van de relatief geringe kapitaallasten van de verouderde deelportefeuilles welzijn, sport, woningen en overig.

De gemeente heeft relatief veel oude panden. De kapitaallasten zijn daarom laag in verhouding tot de onderhoudslasten. Voor de huidige portefeuille blijven de kapitaallasten tot 2030 stabiel. Pas in 2030 vallen er voor het eerst kapitaallasten vrij vanwege het einde van de afschrijvingstermijn. Tot 2030 zullen daarom bij elke investering in (vervangende) nieuwbouw of renovatie de kapitaallasten stijgen. De exploitatielasten voor de gebruikers zullen, naar verwachting, de komende jaren stijgen vanwege veroudering van de portefeuille.

Eigenaarslasten (per jaar)

Totale portefeuille

Kapitaallasten

€ 0,5 miljoen

Onderhoudskosten (MJOP)

€ 0,88 miljoen

Belastingen/heffingen/verzekeringen

€ 0,14 miljoen

Eigenaarslasten per beleidscategorie

Eigenaarslasten

Welzijn

Sport

Wonen

Huisvesting

Overig

Kapitaallasten

€ 0,05

€ 0,1

-

€ 0,3

€ 0,05

Onderhoudskosten

€ 0,17

€ 0,27

€ 0,03

€ 0,28

€ 0,13

Belast/heff/verz.

€ 0,03

€ 0,04

€ 0,001

€ 0,05

€ 0,02

-

-

9

De gemeente brengt de (meeste) exploitanten van de Welzijns- en Sportpanden huur in rekening. Ter compensatie van deze kosten, en een deel van de exploitatie- en programmalasten, ontvangen deze partijen een exploitatiesubsidie vanuit de gemeente. De gebruikers van de woningen en de exploitanten van de categorie overig betalen huur aan de gemeente ter dekking van de eigenaarslasten.

3.3

Lasten en opbrengsten per pand

Ter verduidelijking van de hiervoor genoemde kosten per beleidscategorie staan hieronder de gemeentelijke lasten en de huuropbrengsten per pand voor een aantal opvallende/grote objecten uit de portefeuille.

Pand

Eigenaarslasten

Exploitatielasten

Huur

Totale lasten

De Speeldoos

€ 90.000

€ 440.000

€ 70.000

€ 460.000

Eemnesserweg/ de Leuning

€ 100.000

€ 990.000

€ 110.000

€ 980.000

Bibliotheek/HKB

€ 40.000

€ 450.000

€ 85.000

€ 405.000

Poorthuis/RTV

€ 30.000

€ 90.000

-

€ 120.000

De Trits

€ 250.000

€ 580.000

€ 285.000

€ 545.000

Gemeentehuis

€ 470.000

€ 300.000

nvt

€ 770.000

Woningen Hoofdstraat

€ 5.000

-

€ 7.000

€ -2.000

Toren Pauluskerk

€ 10.000

-

-

€ 10.000

Wintertuin

€ 84.000

€ 20.000

€ 30.000

€ 74.000

Nutsgebouw

€ 20.000

-

€ 15.000

€ 5.000

Brandweer

€ 18.000

€ 12.000

-

€ 30.000

De tabel laat zien dat het bezit van vastgoed niet alleen eigenaarslasten met zich meebrengt. Vooral op het gebied van Welzijn, Kunst en cultuur en Sport brengt het gebruik en de exploitatie ook substantiële kosten met zich mee.

10

4

Gemeentelijke beleidsopgaven

4.1

Baarn vitaal

De drie pijlers vormen de maatschappelijke basis van Baarn. De aandacht gaat de komende jaren uit naar het vinden van een balans tussen deze drie pijlers. Het maatschappelijk vastgoed van de gemeente staat vooral ten dienste van de pijlers vitaliteit en basisvoorzieningen.

Binnen het sociaal domein werkt de gemeente vanuit drie pijlers:

Opgave maatschappelijk vastgoed:

Pijler Vitaliteit Voor het grootste deel van de inwoners is een sterke sociale basis genoeg om goed mee te draaien in de maatschappij De gemeente stimuleert daarom inwoners om goed voor zichzelf én voor elkaar te zorgen. Preventie is hierbij een sleutelwoord. Inwoners kunnen gebruik maken van algemene voorzieningen dichtbij huis, zoals de huisarts en apotheek. Daarnaast zijn goede voorzieningen voor sport, cultuur, recreatie en ontmoeting in de buurt beschikbaar.

•

•

Pijler Basisvoorzieningen De toegang tot hulp en ondersteuning is goed vindbaar, laagdrempelig en nabij. Inwoners en hun kinderen kunnen gebruik maken van bijvoorbeeld onderwijs, gezondheidszorg en vervoer. De ondersteuning is kortdurend en wordt geboden in de vorm van informatie, advies en een warme overdracht naar professionals. De afweging voor ondersteuning wordt gemaakt door te kijken naar wat iemand wél zelf kan. Daarnaast wordt gekeken of de omgeving of vrijwilligers een bijdrage kunnen leveren.

•

•

4.2

Pijler Toegang tot zorg Als eigen kracht en basisvoorzieningen niet genoeg zijn, kan langdurige (specialistische) worden ingezet. De gemeente is verantwoordelijk voor het organiseren van een sociaal vangnet. Dit geldt zowel voor de Wet Maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de Wet op de Jeugdzorg en de Participatiewet. Het Lokaal Team speelt hierin een belangrijke rol, maar ook de samenwerking met zorgaanbieders, uitvoeringspartners, welzijnsinstellingen en het onderwijs dragen hieraan bij.

Realisatie nieuwbouw voor gezamenlijke huisvesting bibliotheek en theater met als doel om een laagdrempelige cultuur- en educatievoorziening te creëren met een breed aanbod. Huisvesting PIT Baarn. Nu gevestigd in gemeentelijke panden aan de Eemnesserweg en Oranjestraat. De integrale toegang is op dit moment in ontwikkeling, uitgangspunt voor de huisvesting één centrale, bereikbare en neutrale locatie. Schatting ruimtebehoefte ca 500 m2 (opgave 2019). Maatschappelijke initiatieven (zoals de weggeefwinkel, lokaal 0) bestaan al een aantal jaar, worden niet structureel ondersteund vanuit beleid, maar passen binnen de gedachte van een samenleving die voor elkaar zorgt. Voor dit soort initiatieven is het langdurig kunnen beschikken over betaalbare ruimte (zgn woekerruimte) een eerste bestaansvoorwaarde. Het gemeentehuis kan mogelijk een grotere rol spelen bij het bieden van toegang tot laagdrempelige en toegankelijke hulp en ondersteuning.

Levendig centrum

De Gouden Driehoek van het centrum (gemeente, vastgoedeigenaren en ondernemers) pleit in de Visieschets Op weg naar een levendig centrum van de Gouden Driehoek (december 2019) voor maatregelen die ertoe moeten leiden dat het centrum een gevarieerd aanbod van functies heeft en een plek is waar

11

inwoners elkaar ontmoeten, boodschappen doen, winkelen en recreëren. Kunst en cultuur wordt daarbij nadrukkelijk genoemd als noodzakelijke functie.

Opgave maatschappelijk vastgoed: •

Opgave maatschappelijk vastgoed: • • •

4.3

Het project ‘Kunst tegen leegstand’ koppelt kunstenaars aan leegstaande winkelruimte. Een aantal culturele organisaties heeft een uitgesproken wens voor een cultureel ontmoetingspunt in het centrum.

4.4

Het Poorthuis (1300 m2) is in de Visie Wonen 2019 als potentiële woningbouwlocatie opgenomen voor 5-10 woningen. Motie maart 2020: Realiseer ontmoetingsplek in nieuwbouwwijk Baarnsche Zoom. Niet per se ruimtebehoefte.

Economie en bedrijvigheid

Baarn is naast een woongemeente ook een werk- en recreatiegemeente. Ingezet wordt op bedrijvigheid die relatief schoon is, veel arbeidsplaatsen genereert en weinig ruimte consumeert. Het gaat dan om kleinschalige, hoogwaardige bedrijvigheid.

Visie Wonen

In 2016 heeft de gemeente Baarn haar Visie Wonen vastgesteld. In deze visie beschrijft de gemeente haar gewenste perspectief voor wonen in 2040 in Baarn, Lage Vuursche en Eembrugge; waar het goed wonen is in een landschappelijke en groene omgeving. Dit perspectief kent vier opgaven: De gemeente wil het evenwicht in de bevolkingspiramide versterken. Zij wil dat 65-plussers toegankelijk comfortabel en nabij voorzieningen kunnen wonen. Verduurzaming van woningen is nodig om de uitstoot van CO2 te beperken. Een vierde opgave zit in het kunnen bieden van voldoende sociale huurwoningen en het segment tussen huren en kopen.

De bedrijventerreinen van de gemeente Baarn (‘Noordschil’ en ‘De Drie Eiken’) liggen goed ontsloten op de A1 aan de noordzijde van Baarn. Het bedrijventerrein Noordschil wordt nu gekenmerkt door functionele grootschaligheid met de nadruk op distributie en de wat zwaardere industriële bedrijven. De Drie Eiken heeft een gemengder karakter, met gevarieerde bedrijven in het centrale deel en representatieve kantoren aan de buitenrand. Aan de noordzijde van het station liggen veel kantoren. De drie gebieden zijn aangegeven in het ruimtelijk raamwerk.

In 2019 heeft de gemeente een actualisatie van de woonvisie opgesteld: uitvoeringsprogramma, vijfde aandachtspunt: alternatieve woonvoorzieningen. Het vertrekpunt is toevoeging van circa 850 woningen tot 2030. Dit aantal woningen vraagt een forse inspanning om te realiseren. De praktijk laat zien dat bij veel plannen enige vertraging optreedt. Daarom zullen we enerzijds voldoende planologische ruimte voor nieuwbouw moeten hebben, gericht op continuïteit in woningbouw de komende tien jaar. Daartoe willen we minimaal 1.000 woningen in de planning hebben.

Opgave maatschappelijk vastgoed •

12

Vanuit culturele organisaties is de behoefte uitgesproken aan een Baarns Ambachtsruimte/broedplaats, die ruimte biedt voor de creatieve maakindustrie (niet in centrum).

4.5

Onderhoud en vervanging

grote investeringen (met name in de installaties van De Trits en het dak van het gemeentehuis), viel buiten de scope van het in 2019 vastgestelde MJOP.

Vervanging

Voor te renoveren gebouwen (Hoofdstraat 1, Poorthuis, huisvesting werf en gymzaal Driesprong) is een zeer beperkt onderhoudsbedrag in het MJOP opgenomen. Het nieuwe pand voor theater/bibliotheek is volledig opgenomen.

De vastgoedportefeuille kent een aantal technisch zeer verouderde panden die voor 2030 investeringen in renovatie of nieuwbouw noodzakelijk maken. Op basis van het oppervlak en standaard investeringsbedragen voor nieuwbouw en renovatie per m2 zijn de geschatte structurele kosten (kapitaallasten) hiervoor: -

De Speeldoos aan de Rembrandtlaan Huisvesting werf Gymzaal Driesprong Hoofdstraat 1 ’t Poorthuis Nutshuis

4.6

€ 0,2 miljoen (al in MIP) € 0,015 miljoen € 0,025 miljoen € 0,1 miljoen € 0,1 miljoen € 0,025 miljoen

Verduurzaming

Voor haar eigen vastgoed volgt de gemeente de landelijke normen op de aandachtsgebieden energieneutraal en aardgasvrij: • • •

NB. Rond 2040 is er een grote investeringsopgave in de vastgoedportefeuille, met name vanwege de opgave bij sport (zwembad/sporthal/gymzaal).

2023 al het gemeentelijk (kantoren) vastgoed minimaal energie label C 2030 al het gemeentelijk vastgoed minimaal label A 2050 aardgasvrij.

De gemeentelijke kantoren voldoen aan de doelstelling voor 2023. Voor de doelstellingen voor 2030 en 2050 is een inventarisatie gemaakt van noodzakelijke maatregelen. Daarbij is zoveel mogelijk de aansluiting gezocht bij het MJOP. De totale investeringsopgave in duurzaamheid t/m 2050 is ca € 2,5 miljoen.

Onderhoud In het integraal beheer en uitvoeringsplan onderhoud uit 2017 heeft het college bepaald dat het Normaal onderhoudsniveau (conditie 3) de norm is voor alle gebouwen, tenzij ze op de nominatie staan voor sloop, verkoop of vervanging. Voor deze panden houdt de gemeente het Niveau Basis aan. Dit betekent dat alleen de strikt noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd.

In het MIP heeft de gemeente tot 2025 middelen opgenomen om te investeren in de verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De raad zal per jaar over de investeringen per pand besluiten. NB. De panden die, naar verwachting, voor 2050 vervangen worden (De Trits, Gymzaal de Driespong, Hoofdstraat 1, Poorthuis, Theater/bibliotheek) maakten geen onderdeel uit van de inventarisatie. De verduurzaming van deze panden maakt, zoveel als mogelijk, onderdeel uit van de projectontwikkeling. Panden die niet geheel in gemeentelijk bezit zijn en woningen zijn ook niet meegenomen.

Uit een herijking van het Meerjarenonderhoudsplan begin 2021 blijkt dat voor dekking van de benodigde onderhoudswerkzaamheden in de jaren 2021-2029 ca € 0,9 miljoen meer nodig is dan nu in de begroting is opgenomen. Een aantal

13

5

Uitgangspunten en dilemma’s

5.2

5.1

Conclusies analyse

Het college heeft in september 2019 de Integrale notitie maatschappelijk vastgoed vastgesteld, met daarin de volgende uitgangspunten: Rol gemeente bij huisvesting organisaties/programma

Inhoudelijke opgave per deelcategorie • • • • •

Eerder vastgesteld beleid

Als het gaat om maatschappelijke en culturele ontwikkelingen zal de gemeente veelal volstaan met het voeren van de regie hierop. Maatschappelijke en culturele organisaties zijn zelf verantwoordelijk voor hun programmering. Daarmee zal het accent verschuiven van accommodaties en gebouwen naar voorzieningen en functies.

De deelportefeuille welzijn, ontmoeting, kunst en cultuur heeft een substantiële programmatische en vervangingsopgave. De ontwikkeling van de sportportefeuille is zeer beperkt en speelt geen rol bij de opgave voor de portefeuille welzijn etc. Vanuit de portefeuille publieke huisvesting kan het gemeentehuis mogelijk een rol spelen bij de opgave voor de portefeuille welzijn etc. De opgave voor de deelportefeuille woningen is: wanneer mogelijk afstoten. De categorie Overig blijft in stand, zolang het gebruik voldoende is en de exploitatie binnen de afgesproken kaders blijft.

De gemeente deelt organisaties op in drie categorieën (zie ook tabel): •

Financiële opgave

•

De huidige vastgoedportefeuille kent tot 2030 een substantiële financiële opgave voor vervanging (totaal ca € 0,3 miljoen structureel aan extra kapitaallasten) en onderhoud (€ 0,9 miljoen incidenteel). Hiervoor is op dit moment geen dekking in de begroting. Mogelijke dekkingsbronnen voor deze financiële opgave zijn:

•

-

Verkoop van het niet-strategisch vastgoed (zie ook 5.2) Verkoop van strategisch vastgoed (NB dit heeft ook, positieve, gevolgen voor de onderhoudsopgave). De gemeentebegroting/algemene reserve

Categorie 1: De gemeente vindt dat zij een financiële (d.m.v. beleidssubsidies) en organisatorische verantwoordelijkheid heeft voor de (her)huisvesting. Totale huisvestingsopgave: ca.1500 m2. Categorie 2: De gemeente vindt dat zij geen verantwoordelijkheid heeft voor huisvesting maar onderkent het belang van de organisatie voor de Baarnse gemeenschap en zal daarom organisatorisch ondersteuning verlenen voor (her)huisvesting. Totale huisvestingsopgave: ca. 800 m2 Categorie 3: De gemeente vindt dat zij geen verantwoordelijkheid heeft voor de huisvesting van de organisatie. NB alle kinderopvang en zorgfuncties vallen (vanwege landelijke financiering) in deze categorie.

Dilemma: voor bovengenoemde categorisering bestaan geen objectieve beleidslijnen. Ook wisselt het aantal organisaties dat voor categorisering in aanmerking komt. Het risico van deze beleidslijn is dat slechts eenmaal gevestigde (grote) partijen ondersteuning vanuit de gemeente ontvangen en dat maatschappelijke initiatieven nooit echt van de grond komen. 14

Tabel: vastgestelde categorisering 2019: Organisatie

Categorie

Huidige huisvesting

Beheersmaatregel kan zijn om bewust een overmaat in de vastgoedportefeuille aan te houden voor dit soort initiatieven. Of om budget binnen het sociaal domein te reserveren om huisvesting van dit soort initiatieven te subsidiëren.

m2

Eigendom van maatschappelijk vastgoed Historische Kring

1

Hoofdstraat 1

500

RTV Baarn

1

Poorthuis

350

Speelotheek

1

Hoofdstraat 1

100

PIT/Welzijn

1

Diverse locaties

500

Rode Kruis

2

Nutsgebouw

150

Dam/Schaakvereniging

2

Nutsgebouw

ntb

Happy Kids

2

Hoofdstraat 1

ntb

Toneelgroep Karakter

2

Poorthuis

ntb

Lokaal 0

3

Poorthuis

500

Weggeefwinkel

3

Arcade

100

Frontaal Kunst

3

Poorthuis

150

Odd Fellows

3

Nutsgebouw

ntb

Kunsthuis

ntb

Oosterstraat 177

ntb

Huiskamer van Baarn

ntb

Geen

ntb

Stichting Luna

ntb

Geen

ntb

Stichting Baarnse Bomen

ntb

Geen

ntb

Muziek en dans Baarn

ntb

Geen

ntb

Werkplaatsen (hout)

ntb

Geen

ntb

Performance art studio

ntb

Geen

ntb

Cultuurcafé

ntb

Geen

ntb

Hoedenatelier

ntb

Geen

ntb

Podium talentontwikkeling

ntb

Geen

ntb

Theaterhuis

ntb

Geen

ntb

Wereldwijven

ntb

Geen

ntb

Het maatschappelijk vastgoed van de gemeente is volgend op de maatschappelijke voorzieningen (en deze zijn uiteraard weer volgend op maatschappelijke ontwikkelingen). Maatschappelijke voorzieningen hoeven niet persé te leiden tot maatschappelijk vastgoed, behalve als het gaat om wettelijk verplichte huisvesting (onderwijshuisvesting). De gemeente geeft minder sturing aan maatschappelijke voorzieningen door eigendom, maar meer door het uitoefenen van publiekrechtelijke sturing zoals het bestemmingsplan. Dilemma: Er zijn een aantal zaken die het bestemmingsplan niet kan regelen, zoals de specifieke gebruiker, de huurprijs- en de beschikbaarheid. Het risico van deze beleidslijn is dan ook dat er voor sommige, onrendabele, maatschappelijke functies geen ruimte is. Beheersmaatregel kan zijn om of door eigendom, of door afspraken met particuliere eigenaren de beschikbaarheid van ruimten te garanderen. NB. Op dit moment is er geen inzicht in hoeverre particuliere eigenaren een rol willen/kunnen spelen in het huisvesten van maatschappelijk programma. De pandenlijst Bij het collegebesluit van 2019 is een pandenlijst opgenomen, met een onderverdeling van de eigendommen in strategisch (te behouden) en nietstrategisch vastgoed (af te stoten). Als niet strategisch maatschappelijk vastgoed is benoemd: - Poorthuis - Burgemeester Penstraat 15

-

5.3

Eemnesserweg 15-17 Ruimte Oosterstraat 175b

Bestuurlijke prioriteiten

De gemeente Baarn streeft ernaar de beschikbare maatschappelijke ruimte zo optimaal mogelijk te gebruiken. Dat wil zeggen dat er goed gekeken wordt naar de bezettingsgraad in combinatie met de kosten voor het gebruik van het vastgoed. Het huisvesten van maatschappelijke initiatieven is geen doel op zich, de gemeente zal per verzoek bekijken of er ruimte beschikbaar is. Daarnaast wordt de totale vastgoedportefeuille tegen het licht gehouden en wordt per vastgoedobject bepaald wat de toekomstige bestemming zal zijn. In deze afweging wordt ook het belang van het behouden van vastgoed voor maatschappelijke doeleinden en initiatieven meegenomen als criterium.

Dilemma: Het Poorthuis is gezien de huidige bestemming niet-strategisch. Voor onderwijs is dit een van de weinige (zo niet de enige) locaties in het centrum voor de bouw van een nieuwe school. De ruimte aan de Oosterstraat is in gebruik als atelier van kunstenaars. Beheersmaatregel: onderverdeling strategisch/niet-strategisch opnieuw bepalen, niet alleen vanuit huidig gebruik, maar ook vanuit toekomstige gebruikswaarde. Multifunctionaliteit

Samengevat heeft het gemeentebestuur binnen het maatschappelijk vastgoed de volgende ambities:

Een deel van het maatschappelijk vastgoed in Baarn is nog monofunctioneel en toe aan programmatische vernieuwing. Het streven is om hierin een hogere bezettingsgraad en een clustering van activiteiten te realiseren zodat het gebruik van accommodaties zo efficiënt mogelijk is. Ook kan dit leiden tot een grotere synergie tussen verschillende functies onderling.

• • •

Dilemma: Een belangrijk voordeel van multifunctionaliteit is een efficiënt gebruik van de beschikbare ruimte, maar clustering van functies heeft ook nadelen: minder identiteit, minder eigenaarschap, meer overleg. Daarbij zijn kleinere, monofunctionele voorzieningen in het gebruik vaak flexibeler dan grote voorzieningen (bv winkels/ateliers).

Huisvesting maatschappelijke initiatieven Optimaal gebruiken beschikbare ruimte (multifunctionaliteit en bezettingsgraad) Sturen op kosten

Dilemma: De bovengenoemde drie prioriteiten (en ook de hiervoor geschetste dilemma’s) kennen een grote onderlinge afhankelijkheid. Het centrale vraagstuk in dit vastgoedplan is: op welke wijze wil de gemeente de vastgoedportefeuille, binnen de huidige financiële kaders, inzetten voor het huisvesten van maatschappelijk programma en hoe wil ze daarbij omgaan met de in hoofdstuk 5 geschetste dilemma’s? Voor de beantwoording van dit vraagstuk schetst hoofdstuk 7 drie mogelijke scenario’s.

Beheersmaatregel: Clustering kan alleen in daarvoor geschikte gebouwen, die op de goede locatie staan en met medebeslissing van betrokken instanties. Dit vergt veel voorwerk en analyse. Bij het accommoderen van de diverse voorzieningen moet telkens worden afgewogen of dit op wijkniveau moet of dat dit beter kan plaatsvinden vanuit een centrale plaats.

16

6

Status betrokken accommodaties

6.1

Betrokken accommodaties

•

6.3

Zoals in hoofdstuk 5 benoemd ligt de inhoudelijke opgave voor het vastgoedplan vooral bij de deelportefeuille Welzijn, educatie, ontmoeting en Kunst en Cultuur. Zes panden spelen een belangrijke rol bij deze opgave. Andere accommodaties spelen, vanwege gebruik, formaat of ligging, geen rol van betekenis.

6.2

Poorthuis

Het pand aan de Kerkstraat 28 is ongeveer 1300 m2 groot en bestaat uit een begane grond en een eerste verdieping. Verschillende organisaties maken gebruik van het pand: de Aloysiusschool, RTV Baarn, Lokaal 0, Kunst frontaal. Het pand is technisch afgeschreven en de gemeente onderhoudt het op basisniveau, in afwachting van de sloop. De locatie van Het Poorthuis levert bij verkoop ten behoeve van woningen ca € 1,3 miljoen incidenteel op (taxatie 2018).

Hoofdstraat 1

Het pand is ongeveer 1700 m2 groot en ligt centraal in Baarn, aan de Brink en bestaat uit een begane grond, die geheel in gebruik is als bibliotheek en de kelder, die gebruikt wordt door de bibliotheek, de Historische Kring Baarn (HKB), de Speelotheek en Happy Kids. De 1e en 2e verdieping van het pand bestaan uit 8 woningen (hoofdstraat 3-17).

Mogelijke nieuwe bestemmingen • •

Door de projectontwikkeling aan de Rembrandtlaan is dit pand in 2024 beschikbaar voor een nieuwe bestemming. Het pand is qua uitstraling gedateerd en met name de achterkant van het gebouw oogt rommelig. Zowel een renovatie van alleen de begane grond en de kelder (geraamde kosten ca € 3,5 miljoen) als nieuwbouw van het totale pand, inclusief woningen, is voorstelbaar (geraamde minimale kosten € 10 miljoen).

•

6.4

Tijdelijke opvang voor gebruikers van de Speeldoos tijdens de verbouwperiode Wonen. Het pand is in de visie Wonen benoemd als ontwikkellocatie voor 5 tot 10 woningen. Onderwijs. Het IHP benoemt deze locatie als mogelijke plek om vervangende nieuwbouw voor de KWS te realiseren.

Nutsgebouw

Het monumentale pand aan de burgemeester Penstraat 6 is 380 m2 groot. De begane grond is in gebruik door het Rode Kruis, de 1e verdieping door de OddFellows en de woning is in leegstandbeheer bij Camelot. De bezetting is zeer laag en al lang is het een gemeentelijk voornemen om het gebruik van het pand te wijzigen. Het pand is te klein voor een multifunctioneel gebruik door maatschappelijke organisaties. Het Nutsgebouw levert bij verkoop ca € 0,8 miljoen (schatting 2021) incidenteel op.

Mogelijke nieuwe bestemmingen •

Maatschappelijke ruimte (MV): initiatiefnemers willen van het pand een sociaal-culturele ontmoetingsplek maken met ruimte voor lokale initiatieven en cultureel aanbod.

Integrale Toegang: Een uitbreiding van de functies van PIT Baarn, het Lokaal Team, het WMO-loket en andere gebruikers van de Eemnesserweg, zoals Vluchtelingenwerk en medewerkers van Welzijn Baarn. 17

Mogelijke nieuwe bestemmingen • •

6.5

•

Tijdelijke opvang voor gebruikers van de Speeldoos tijdens de verbouwperiode. Wonen. Het pand afstoten en geschikt maken voor woonfunctie.

6.7

Het pand aan de Eemnesserweg 15 is ca 240 m2 groot en huisvest een aantal functies van PIT Baarn, Vluchtelingenwerk, de rechtswinkel en medewerkers van Welzijn Baarn. De ruimte is de begane grond van een appartementencomplex. De gemeente is eigenaar van de begane grond, Eemland wonen is eigenaar van de appartementen. De twee eigenaren vormen samen een VVE. Het oppervlak van het pand is te klein voor een multifunctioneel gebruik door maatschappelijke organisaties. Dit pand levert bij verkoop ca € 0,5 miljoen (schatting 2021) incidenteel op.

De bezetting van het nieuwe deel is het afgelopen jaar (onder meer vanwege de Corona-lockdown) laag geweest. De ambtelijke organisatie onderzoekt op dit moment hoeveel ruimte er in het pand beschikbaar is voor andere functies. Mogelijke extra bestemmingen •

Mogelijke nieuwe bestemmingen

6.6

Het Gemeentehuis

Het gemeentehuis bestaat uit twee delen: het oude deel (ca 1500 m2), dat in gebruik is door het bestuur, en het nieuwe deel (ca 3400 m2) dat in gebruik is als publieksbalie, gemeentelijk kantoor en huisvesting voor het lokaal team.

Eemnesserweg 15

•

Toekomstig gebruik is afhankelijk van de ontwikkeling van de Integrale Toegang en Hoofdstraat 1

•

Wonen: verkoop aan Eemland Wonen die de BG kan herinrichten tot appartementen.

Oranjestraat 8

Het pand is ca 520 m2 groot en heeft, naast kantoorruimte voor de medewerkers van Welzijn Baarn, een inloop/ontmoetingsfunctie die met name gebruikt wordt door senioren. Mogelijke nieuwe bestemmingen 18

Integrale toegang: uitbreiding van het lokaal team met een aantal functies van het PIT/Welzijn Baarn. Maatschappelijke ruimte: delen van het pand beschikbaar stellen aan maatschappelijk initiatiefnemers.

7

Scenario’s

7.1

Opzet scenariostudie

In dit scenario krijgen de Integrale toegang, RTV Baarn, de speelotheek en de Historische Kring Baarn gezamenlijke huisvesting in de Hoofdstraat 1. Op basis van het huidige ruimtegebruik van deze organisaties past dat. Gezien de uitbreidingsopgave van de integrale toegang is er in het pand geen ruimte over voor andere organisaties.

In de voorgaande hoofdstukken zijn de opgaven van de gemeentelijke portefeuille benoemd en de kaders voor ontwikkelrichtingen. Dit hoofdstuk beschouwt de mogelijke ontwikkelrichtingen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille op het gebied van welzijn, educatie, ontmoeting en kunst en cultuur aan de hand van drie scenario’s: 1. 2. 3.

Twee belangrijke aandachtspunten van dit scenario zijn: • De vier organisaties bieden een inhoudelijk zeer uiteenlopend aanbod. Het is moeilijk voor te stellen dat er een inhoudelijke samenwerking tussen deze organisaties ontstaat. • Er is, buiten de genoemde vier organisaties, geen ruimte voor lokale initiatiefnemers om een bijdrage te leveren aan de maatschappelijke ambities van de gemeente.

Huisvesting van maatschappelijke organisaties Huisvesting van de maatschappelijke opgave Huisvesting van maatschappelijke ambities

De locatie Het Poorthuis komt hiermee, geheel volgens de visie Wonen, beschikbaar voor woningbouw. Gezien het uiteenlopende aanbod is nu nog onduidelijk welke bijdrage deze ontwikkelrichting levert aan de beleidsambitie levendig centrum.

Elk scenario schetst de ontwikkelrichting van de vastgoedportefeuille en de consequenties voor de eerdergenoemde beleidsopgaven, de financiën en de planning.

Gevolgen financieel

Uitgangspunt is in elk scenario een duurzame portefeuille waarin sprake is van efficiënt ruimtegebruik.

•

7.2

Huisvesting van maatschappelijke organisaties • •

In dit scenario houdt de gemeente vast aan eerder gemaakte beleidskeuzes. Het Poorthuis, het Nutsgebouw en de Eemnesserweg 15 zijn benoemd als nietstrategisch vastgoed en worden daarom afgestoten. De gemeente stelt Hoofdstraat 1 beschikbaar voor de huisvesting van programma van de organisaties die in 2019 in categorie 1 (zie 5.2) zijn ingedeeld.

De vervangingsopgave van ca € 3,5 miljoen voor de renovatie van Hoofdstraat 1 levert ca € 0,1 miljoen structurele lasten op (voor de periode van dit plan is dit dus ca € 1 miljoen aan lasten). Onderhoud: Bestaande opgave van € 900.000. Geschatte opbrengsten verkoop: € 2,6 miljoen voor Poorthuis, Nutsgebouw en Eemnesserweg.

Dit scenario biedt veel zekerheid dat de extra financiële opgave voor de vastgoedportefeuille de komende 10 jaar gedekt kan worden uit de verkoop van panden uit de gemeentelijke portefeuille. 19

7.3

Huisvesting van de maatschappelijke opgave

Planning Met dit scenario kiest de gemeente ervoor om de vastgoedportefeuille in te zetten om de maatschappelijk opgave te bedienen. Voor de beschikbare panden benoemt de gemeente een maatschappelijke doelstelling. Samen met betrokken organisaties kijkt de gemeente daarna naar de programmatische- en organisatorische invulling.

De planning is grotendeels afhankelijk van de projectontwikkeling op de Rembrandtlaan waarover de gemeenteraad in december 2021 een besluit neemt. Zodra deze projectontwikkeling klaar is, verhuist de bibliotheek en kan de renovatie van de Hoofdstraat 1 starten. Pand

2022

2023

2024

Rembrandtlaan 35

Ontwerp en aanbesteding

Uitvoering bouw

Start nieuwe exploitatie

Hoofdstraat 1

Planvorming met gebruikers

Ontwerp en aanbesteding

Uitvoering bouw*

Kerkstraat 28

Onderzoek tijdelijk gebruik

Burg. Penstraat 6

Onderzoek tijdelijk gebruik

Per pand is de opgave: • Hoofdstraat 1: ontmoeting • Poorthuis: onderwijshuisvesting en/of woningbouw • Gemeentehuis: publieke dienstverlening en integrale toegang

2025

Start nieuwe exploitatie

Recente ontwikkelingen geven aanleiding voor dit scenario: • Het gemeentebestuur heeft dit jaar een besluit genomen over de ontwikkeling van de integrale toegang. Op de lange termijn is het idee om het aanbod op een centrale, bereikbare en neutrale locatie te organiseren. • De dit jaar vastgestelde nota sociaal domein ziet een belangrijke rol voor bewoners- en maatschappelijke initiatieven en benoemt het belang van een locatie voor ontmoeting. • Het IHP ziet de locatie van het Poorthuis als mogelijke ontwikkellocatie voor onderwijshuisvesting. Nb in dit geval zou een locatie die nu door een school bezet wordt, vrijkomen.

Afstoten** Afstoten***

Eemnesserweg 15

Afstoten

Oranjestraat 8

ntb

Gemeentehuis

Belangrijke aandachtspunten van dit scenario zijn: • Maatschappelijke organisaties kunnen met de gemeente een plan ontwikkelen voor Hoofdstraat 1. • Voor organisaties die geen onderdeel uitmaken van het uiteindelijke plan voor Hoofdstraat 1 is geen ander gemeentelijk vastgoed beschikbaar. Deze organisaties zijn aangewezen op het aanbod in

* Tijdens de renovatiewerkzaamheden zullen de Speelotheek en de Historische Kring Baarn tijdelijk andere huisvesting nodig hebben. ** Omdat RTV Baarn pas in 2025 naar de Hoofdstraat 1 kan verhuizen, is eerder afstoten niet mogelijk. *** Moment van afstoten hangt af van de mogelijkheid of het Nutsgebouw kan dienen als locatie voor tijdelijke huisvesting van de gebruikers van de Speeldoos. 20

•

particulier vastgoed. De gemeente maakt, ten behoeve van de besluitvorming over Hoofdstraat 1, inzichtelijk in hoeverre particuliere eigenaren een rol willen/kunnen spelen in het huisvesten van maatschappelijk programma. Het is nog onzeker of het gemeentehuis voldoende ruimte biedt voor de integrale toegang.

Planning

De locatie Het Poorthuis komt hiermee misschien niet beschikbaar voor woningbouw. De vrijkomende schoollocatie komt hiervoor dan in de plaats. De ontmoetingsfunctie van de Hoofdstraat 1 is volledig in lijn met de beleidsambitie levendig centrum. Gevolgen financieel •

• • • •

De vervangingsopgave van ca € 3,5 miljoen voor de renovatie van Hoofdstraat 1 levert ca € 0,1 miljoen structurele lasten op (voor de periode van dit plan is dit dus ca € 1 miljoen aan lasten). Onderhoud: Bestaande opgave van € 900.000. Geschatte opbrengsten verkoop: € 2,6 miljoen voor Poorthuis, Nutsgebouw en Eemnesserweg. Nader te bepalen: kosten voor huisvesting van organisaties die geen plek in Hoofdstraat 1 krijgen, maar die de gemeente wel wil ondersteunen. De investeringsopgave voor onderwijshuisvesting blijft hier buiten beschouwing, want is onderdeel van besluitvorming over het IHP.

Pand

2022

2023

2024

Rembrandtlaan 35

Ontwerp en aanbesteding

Uitvoering bouw

Start nieuwe exploitatie

Hoofdstraat 1

Planvorming met betrokkenen

Ontwerp en aanbesteding

Uitvoering bouw*

Kerkstraat 28

Onderzoek OHV en tijdelijk gebruik

Burg. Penstraat 6

Onderzoek tijdelijk gebruik

Eemnesserweg 15

Onderzoek integrale toegang

Afstoten

Oranjestraat 8

Onderzoek integrale toegang

ntb

Gemeentehuis

Onderzoek beschikbare ruimte

2025

Start nieuwe exploitatie Afstoten**

Afstoten***

* Tijdens de renovatiewerkzaamheden zullen de Speelotheek en de Historische Kring Baarn tijdelijk andere huisvesting nodig hebben. ** Omdat RTV Baarn pas in 2025 naar de Hoofdstraat 1 kan verhuizen, is eerder afstoten niet mogelijk. *** Moment van afstoten hangt af van de mogelijkheid of het Nutsgebouw kan dienen als locatie voor tijdelijke huisvesting van de gebruikers van de Speeldoos.

In dit scenario lijken de extra financiële opgave voor de vastgoedportefeuille de komende 10 jaar gedekt te kunnen worden uit de verkoop van vastgoed. Vooral aan de kostenkant kent dit scenario echter financiële onzekerheden.

21

7.4

Huisvesting van maatschappelijke ambities

• •

De hiervoor beschreven scenario’s gaan uit van de inzet van de huidige vastgoedportefeuille, met alle beperkingen van dien. Met name het pand op de Hoofdstraat 1 heeft een zeer gedateerde uitstraling en is qua plattegrond beperkt geschikt voor de beschreven maatschappelijke opgaven.

•

In dit scenario kan de extra financiële opgave voor de vastgoedportefeuille de komende 10 jaar niet geheel gedekt worden uit de verkoop van vastgoed.

Dit derde scenario is een uitbreiding op scenario 2. Voor de locaties gelden dezelfde maatschappelijke opgaven. Het verschil is dat de gemeente uitgaat van sloop van het pand aan de Hoofdstraat 1 en de daarboven gelegen woningen en op deze locatie een nieuwe pand ontwikkelt.

Planning

Belangrijke aandachtspunten van dit scenario zijn: • Maatschappelijke organisaties kunnen met de gemeente een plan ontwikkelen voor Hoofdstraat 1 waarin meer en beter geschikte ruimte is voor programma dat ondersteunend is aan de opgave. • Voor de ontwikkeling van een nieuw pand op deze locatie zal een minimaal budget nodig zijn van € 10 miljoen. De ontwikkeling zal veel meer tijd (schatting: twee jaar) in beslag nemen dan een renovatie. • De bewoners van de woningen boven de huidige bibliotheek zullen vervangende woonruimte moeten krijgen.

Pand

2022

2023

2024

Rembrandtlaan 35

Ontwerp en aanbesteding

Uitvoering bouw

Start nieuwe exploitatie

Hoofdstraat 1

Planvorming met betrokkenen

Planvorming met betrokkenen

Ontwerp

(Voor de andere panden is de planning gelijk aan scenario 2).

De beleidsmatige consequenties van dit scenario zijn in lijn met dat van scenario 2, al is de verwachting dat het maatschappelijk rendement van dit scenario groter is. Gevolgen financieel •

Onderhoud: Bestaande opgave van € 900.000. Geschatte opbrengsten verkoop: € 2,6 miljoen voor Poorthuis, Nutsgebouw en Eemnesserweg. De investeringsopgave voor onderwijshuisvesting blijft hier buiten beschouwing, want is onderdeel van besluitvorming over het IHP.

De ontwikkelopgave van ca € 10 miljoen voor de renovatie van Hoofdstraat 1 levert ca € 0,3 miljoen structurele lasten op (voor de periode van dit plan is dit dus ca € 3 miljoen aan lasten). 22

2025

Ontwerp en aanbesteding