282913 Presentatie HBR Advocaten 1 september 2021

Ontwerp bestemmingsplan Landgoed Paleis Soestdijk presentatie aan leden van de raad van de gemeente Baarn 1 september 2021

Saskia de Boer Bernadette Raaijmaakers Henk Hoogmoed

Vraag a. Welke afspraken gelden tussen de MeyerBergman Erfgoedgroep, Rijksvastgoedbedrijf, Gemeente en Provincie met als uitgangspunt het advies van Necker van Naem en zijn deze afspraken ondubbelzinnig voor alle partijen en zijn ze afdwingbaar door de gemeente Baarn? En wat is er daarbij afgesproken over de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble.

Antwoord op vraag a. Afspraken op drie niveaus: ➢ Rijksvastgoedbedrijf en MBE ➢ Provincie Utrecht en MBE ➢ Gemeente Baarn en MBE

Afspraken RVB en MBE ➢ Koopovereenkomst d.d. 3 juli 2017 en Akte van levering d.d. 20 december 2017 ✓Eerste recht van koop voor RVB ✓Toestemmingsvereiste van RVB bij verkoop en wijziging bestemming en gebruik ✓Gedurende eerste vijftien jaar na 20 december 2017 ✓ Op straffe van een boete van EUR 500.000,= Geen afspraken over opbrengsten uit Alexanderkwartier in relatie tot renovatie Niet afdwingbaar voor de gemeente Baarn

Afspraken RVB en MBE aanvulling ➢ Brief van 1 juli 2020 De heer Th. Meijer namens MBE aan RVB: “Wij hechten eraan nogmaals te benadrukken dat de netto opbrengsten van de woningbouw op het Alexanderkwartier zullen worden aangewend voor de renovatie van het paleis. Dit is altijd ons uitgangspunt geweest en dit is ook de basis voor ons plan.”

Niet afdwingbaar voor de gemeente Baarn

Afspraken Provincie Utrecht en MBE ➢ Renovatie → subsidiebeschikking (verder in vraag d.) ➢ Natuur → concept overeenkomst (verder in vraag e.) ➢ Verkeer → concept overeenkomst

Afspraken Gemeente Baarn en MBE ➢Anterieure overeenkomst ✓Concept d.d. 8 juli 2021 ✓Doel: realisatie van Plan Made By Holland ✓Kostenverhaal op basis van de Legesverordening ✓Onderzoekskosten en planschade voor rekening MBE ✓Mobiliteitsonderzoek gedeeld met gemeente ✓Concerngarantie voor 50% van (bouw)leges Geen afspraken over aanwenden opbrengsten uit Alexanderkwartier ten behoeve van renovatie Geen afspraken over openstelling

Vraag c1. Hoe verhoudt het nieuwe woningbouwprogramma dat met dit ontwerp bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, zich in financiële zin tot het oorspronkelijke woningbouwplan Made by Holland, waarbij een netto opbrengst van € 21 mln op 6,1 ha was voorzien?

Vraag c2. Is het genoemde bedrag van € 5 mln aan netto opbrengst Alexanderkwartier een realistische inschatting van de waarde van toevoegen van 3,8 ha netto plangebied (waarvan 2,8 ha aan uitgeefbaar woningbouwareaal)? Aangepaste vraag: Wat is de te verwachten opbrengstpotentie van de nu in het bestemmingsplan mogelijk te maken vastgoedontwikkeling met 98 appartementen op het marechaussee terrein?

Antwoord op vraag c1. en c2.

Gecombineerde uitwerking antwoord op vragen c1 en c2

Uitgangspunten - plangebied Oorspronkelijke plan juli 2016

Totaal plangebied 6,1 ha Programma: 65 woningbouwkavels

Nieuwe plan juli 2021

Totaal plangebied 3,5 ha Programma 98 appartementen Naam van de presentatie invullen via Invoegen - Koptekst en voettekst

11

Uitgangspunten - programma Oorspronkelijk plan juli 2016

Tabel 1. Programma ontwikkelplanOorspronkelijk plan

Nieuwe plan

Woningbouwprogramma

- 65 kavels - Parkeren op eigen terrein - Openbaar gebied beperkt tot wegstructuur - Nauwelijks openbaar groen, veel groen op de kavels Nieuw plan juli 2021

Woningbouwkavels

65 won.

- Gemiddelde grootte per kavel

750 m²

Appartementen

98 won.

- Penthouses

16 won.

- Overige appartementen

82 won.

Totaal m2 BVO appartementen

21.000 m²

- Gemiddeld m2 BVO per appartement

214 m²

- Gemiddeld m2 GO per appartement

167 m²

Parkeren

- 98 appartementen

Parkeerplaatsen verdiept

29 pp

- Weinig m2 uitgeefbaar, naar verhouding veel openbaar groen

Parkeerplaatsen halfverdiept

176 pp

- Parkeren inpandig - Combinatie halftverdiept en verdiept - Parkeernorm 2,1 / woning - 0,3 bezoekersparkeren - 1,8 bewonersparkeren

Totaal parkeren

Parkeerplaatsen maaiveld, eigen terrein

v 206 pp

Ruimtegebruik

12

Uitgeefbaar gebied

48.800 m²

Verharding

7.000 m²

4.800 m²

Groen

4.200 m²

23.300 m²

Water

1.000 m²

1.000 m²

Totaal plangebied

61.000 m²

35.000 m²

Naam van de presentatie invullen via Invoegen - Koptekst en voettekst

6.200 m²

Resultaat doorrekening Resultaat

• Resultaat oorspronkelijk plan

NCW € 23,5 mln

• Resultaat nieuwe plan

NCW € 16,9 mln

• Verschil

NCW € 6,6 mln

Oorspronkelijk plan • Gemiddelde prijs per kavel

€ 610.000 incl. BTW

Nieuw plan • Gemiddelde prijs per appartement excl. parkeerplaats 930.000 incl. BTW

€

• Prijs per parkeerplaats (alleen bewoners pp) € 30.000 incl. BTW

Naam van de presentatie invullen via Invoegen - Koptekst en voettekst

13

Resultaat doorrekening - gevoeligheidsanalyse • Kleine wijziging in aannames kan resultaat sterk beinvloeden

Naam van de presentatie invullen via Invoegen - Koptekst en voettekst

14

Conclusie Vraag c. • In haar oorspronkelijke plan ging MBE uit van een positief saldo Alexander kwartier van € 21 mln. • Op prijspeil 2021 wordt ingeschat dat het saldo tussen de € 20,8 en € 26,2 mln zou zijn gelegen. • Het nieuwe plan heeft een saldo ingeschat tussen de ca € 14,5 en € 19,3 mln. • Aangetekend wordt dat het huidige plan een aanzienlijk hoger risico profiel heeft dan het oude. Er dient immers eerst fors te werden geïnvesteerd in het bouwen van de appartementen terwijl het oude plan uitging van het verkopen van kavels wat een veel lagere investering vraagt. De VON prijzen van de appartementen zijn hoog segment waar slechts een beperkte vraag naar is.

Conclusie: Het nieuwe plan levert MBE naar verwachting ca € 6,6 mln minder op dan het oude.

Naam van de presentatie invullen via Invoegen - Koptekst en voettekst

15

Vraag d. Wat is er afgesproken over de kwaliteit van de renovatie van het Paleis en hoe wordt dit gerealiseerd?

Reactie op vraag d. • Afspraken over renovatie liggen vast in subsidiebeschikking van de provincie aan MBE • Deze subsidie ziet op een deel van de renovatie, overige delen nog aan te vragen • In nog aan te vragen en nog te verlenen omgevingsvergunning van de gemeente kunnen voorwaarden worden opgenomen, toets aan bestemmingsplan en aan “belang monumentenzorg”

Subsidiebeschikking voor renovatie (1) • Voorwaarden in subsidiebeschikking: • onherroepelijke omgevingsvergunning vereist • restauratie moet aantoonbaar financieel haalbaar zijn • voldoen aan beschrijving van werkzaamheden uit de aanvraag

Subsidiebeschikking voor renovatie (2) • In subsidiebeschikking indicaties voor kwaliteit: • Werken volgens restauratienormen • Begeleiding door specialisten Rijksdienst Cultureel Erfgoed RCE • Monumentenwacht Utrecht controleert

Subsidiebeschikking voor renovatie (3) • Voldoen aan “restauratie indicatoren”: • Gerestaureerd hoofdgebouw • Herstelde historische tuin- en parkaanleg • Herbestemd paleis met publieke museale functie

• Na voltooiing werkzaamheden monument ten minste 10 jaar conform eindresultaat dat door subsidie is bereikt bewaren en onderhouden • NB: eisen strikt gebonden aan toekenning en verkrijgen subsidie

Ontwerp bestemmingsplan • Geen bepalingen over kwaliteit in bestemmingsplan, wel: • Voorwaarde start bouw woningen na significante voortgang renovatie van het Paleis Soestdijk • Omgevingsvergunning nog aan te vragen, voorwaarden dan nog op te nemen in vergunning Geen afzonderlijke eisen in overeenkomst

Vraag e. Wat is er afgesproken over de natuurcompensatie en de daarbij in acht te nemen termijnen en hoe en wanneer wordt dit gerealiseerd?

Reactie op vraag e. • Concept overeenkomst provincie - MBE • Voorwaarden in bestemmingsplan over natuurcompensatie: ✓Uitvoeren maatregelen binnen 3 jaar na onherroepelijke omgevingsvergunning voor woningen ✓Maatregelen vastgelegd in Beheer- en inrichtingsplan ✓Maatregelen genoemd in bijlage bij voorschriften: ✓Maatregelen nog nader uit te werken, in/bij bestemmingsplan niet nader omschreven

Link bestemmingsplan - overeenkomst • In concept overeenkomst met provincie maatregelen vastgelegd ✓Termijn per maatregel vastgelegd: sommige onmiddellijk, andere binnen 3 jaar na onherroepelijk worden omgevingsvergunning voor realisatie plannen Paleis Soestdijk ✓Boetes bij niet-nakoming overeenkomst • Link tussen uit te werken maatregelen en overeenkomst/toestemming provincie ontbreekt nog

Vraag f. Kan er geheel of gedeeltelijk worden vervreemd?

Antwoord op vraag f. ➢ Tot 20 december 2032: ✓ Toestemming vereist van RVB ✓ Eerste recht van koop voor RVB

➢ Na 20 december 2032: ✓ Vrij om te vervreemden

Vraag f1. Wat gebeurt er in dat geval als de (straks) geldende afspraken voor de MBEG niet mee overgaan op eventueel nieuwe (deel)eigenaren?

Antwoord op vraag f1. ➢ concept anterieure overeenkomst Gemeente Baarn: ✓Schriftelijke toestemming gemeente vereist voor overdracht overeenkomst; ✓Gemeente kan voorwaarden stellen.

➢ concept natuurovereenkomst Provincie Utrecht: ✓ kwalitatieve verplichting met kettingbeding.

➢ subsidiebeschikking Provincie Utrecht: ✓ toestemming Provincie vereist ingeval van vervreemding die van invloed is op gesubsidieerde activiteiten.

Vraag f2. Leidt mogelijke opsplitsing van het landgoed in dat geval tot een verdubbeling van evenementen?

Reactie op vraag f2. • Opsplitsen landgoed leidt niet tot verdubbeling van evenementen • Mogelijkheid van evenementen volgt uit bestemmingsplan en evenementenbeleid (inclusief APV) • Definitie evenement in bestemmingsplan en in beleid niet identiek • Plankaart behelst 2 verschillende zones voor evenementen, maximum van 40 geldt nu per zone • Geen maximum voor beide zones samen

Aantallen en zones • Zone op plankaart: “overige zone – evenementen” • Aanvullende zone in voorschriften, niet op plankaart: “overige zone – evenementen – parade” • Maximum van 40 evenementen per zone geldt in bestemmingsplan voor evenementen vanaf 500 personen • Voor evenement tot 150 personen volgens beleid alleen melding vereist

Vraag f3. Is afgesproken dat het Ensemble publiek toegankelijk moet zijn en zo ja, waar is dit vastgelegd en wat is bepaald voor de situatie dat het Ensemble niet langer publiek toegankelijk is?

Reactie op vraag f3. • In anterieure overeenkomst geen expliciete bepaling over publieke toegankelijkheid • In bestemmingsplan geen expliciete bepaling over publieke toegankelijkheid, wel mogelijk maar niet verplicht, dus niet afdwingbaar • In toelichting bestemmingsplan: paleisbos niet door derden te gebruiken • In subsidiebeschikking voorwaarden over publieke toegankelijkheid opgenomen

Publieke toegankelijkheid • Publieke toegankelijkheid nu alleen afhankelijk van subsidie en doorwerking subsidietermijn

Vraag g. Zijn er, met eigenaren van parkeerterreinen (locaties), harde afspraken gemaakt over het gebruik van deze locaties ten tijde van evenementen door de MeyerBergman Erfgoed Groep?

Reactie op vraag g. • Er zijn geen afspraken met eigenaren van andere parkeerterreinen • Bij grote (“meldingplichtige”) evenementen (>150 personen) is een vergunning vereist op grond van: • APV Baarn • Beleidsregels evenementen gemeente Baarn 2019

• In die vergunning kunnen voorwaarden over verkeer en parkeren worden opgenomen