282913 Ontwerpbestemmingsplan Landgoed Paleis Soestdijk MEMO HBR Advocaten beantwoording raadsvragen Paleis Soestdijk 20-8-2021

MEMO Aan: Betreft: Datum: Van:

De raad van de gemeente Baarn Advies vragen ontwerp bestemmingsplan Landgoed Paleis Soestdijk 20 augustus 2021 Saskia de Boer en Bernadette Raaijmaakers - HBR advocaten Henk Hoogmoed - Twynstra Gudde

Geachte leden van de raad, Het dossier Paleis Soestdijk is al gedurende zeer lange tijd onderwerp van studie met betrekking tot het gebruik en de toekomstmogelijkheden sinds de laatste bewoners het paleis hebben verlaten. Uiteindelijk heeft de eigenaar, de Staat der Nederlanden-Rijksvastgoedbedrijf (“RVB”), in 2015 besloten het paleis met de daaromheen liggende gronden en gebouwen te verkopen. De verkoopprocedure, die geen formele aanbestedingsprocedure was in de zin van de Aanbestedingswet, maar een vervreemdingsprocedure, beoogde de selectie in drie fasen van een partij die, middels een vorm van verwerving van het (gebruik van het) landgoed, paleis en de bijgebouwen Paleis Soestdijk, deze gronden voor eigen rekening en risico zal herontwikkelen (“tender”).1 In 2017 is Landgoed Paleis Soestdijk gegund aan het consortium Made By Holland en vervolgens heeft MeyerBergman Erfgoed Made By Holland B.V. (hierna: MBE) het geheel gekocht. Omdat de Staat der Nederlanden (Rijksvastgoedbedrijf) verkoper was, zijn noch de provincie Utrecht (“provincie”) noch de gemeente Baarn (“gemeente”) formeel partij bij de koopovereenkomst d.d. 3 juli 2017 (“Koopovereenkomst) en de akte van levering d.d. 20 december 2017 (“Levering”). Dit neemt niet weg dat de ruimtelijke inpassing van de plannen van MBE in hoge mate afhankelijk is van de medewerking van provincie en gemeente.

MBE is daarover al sedert geruime tijd in overleg met provincie en gemeente. Bovendien zijn zowel gemeente als provincie vanuit de daartoe in het leven geroepen stuurgroep Herbestemming Paleis Soestdijk betrokken geweest bij de verkoopprocedure en de uiteindelijke keuze voor het consortium Made by Holland. De stuurgroep stond onder leiding van de directeur-generaal RVB en bestond uit vertegenwoordigers van de provincie Utrecht en de gemeenten Baarn en Soest. Reeds in april 2019 heeft het Ruimtelijk Kader Landgoed Paleis Soestdijk op de agenda gestaan van uw raad. Uw raad heeft toen dit Ruimtelijk Kader Landgoed Paleis Soestdijk niet in stemming gebracht, maar in een motie aan het college van burgemeester en wethouders verzocht om een allesomvattend voorontwerp bestemmingsplan voor Landgoed Paleis Soestdijk op te stellen en daarbij ruimtelijk inhoudelijke randvoorwaarden in acht te nemen als vastgelegd in de motie van 17 april 2019. In deze motie zijn daarmee de kaders vastgelegd voor de planvorming. Op basis van deze kaders diende MBE reeds eerder gemaakte plannen aan te passen. Daartoe heeft een onafhankelijke en externe deskundige van Necker van Naem op 28 april 2020 een advies opgesteld over het sluitend krijgen van de businesscase Landgoed Paleis Soestdijk (“Advies NvN”).

Het Advies NvN is gericht aan de wethouder van de gemeente Baarn, als voorzitter van de stuurgroep Paleis Soestdijk. In het Advies NvN zijn uitgangspunten en randvoorwaarden opgenomen 1

Zie ook Procedure-Leidraad indienen voorstellen voor nieuwe bestemming Paleis Soestdijk p. 3

1

voor de uitvoering van het concept Made By Holland én de daarbij behorende plannen voor renovatie en herstel van Paleis en Landgoed Soestdijk en voor de start van een bestemmingsplanprocedure, met als uitdrukkelijk voorbehoud de goedkeuring en toetsing in de geldende procedures en provinciale, landelijke en Europese wet- en regelgeving. Op 1 juli 2020 is het Voorontwerp bestemmingsplan Landgoed Paleis Soestdijk (“voorontwerp”) met bijbehorende stukken aan uw raad voorgelegd. Op 8 juli 2020 heeft uw raad hierover gedebatteerd. Op 15 juli 2020 heeft uw raad naar aanleiding van het voorontwerp het volgende besluit genomen: ▪

▪ ▪ ▪

▪ ▪

1. Instemmen met het in procedure brengen van het voorontwerpbestemmingsplan, als uitgangspunt voor het ontwerpbestemmingsplan, met inachtneming van de volgende wijzigingen: a. In het gemengd gebied in totaal maximaal 750m2 opnemen voor ondersteunende detailhandel. Bij het ontwerpbestemmingsplan duidelijk te maken op welke wijze deze ondersteunende detailhandel vorm gaat krijgen; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen; 3. Het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. 4. De raad in dit dossier te laten bijstaan door een extern adviseur die op onderwerpen zal toetsen of de gemaakte afspraken en ambities (advies Necker van Naam en voorontwerpbestemmingsplan) voldoende geborgd en controleerbaar zijn in het ontwerpbestemmingsplan en de geldende afspraken, bijvoorbeeld: a. De vraag of alle opbrengsten uit het Alexanderkwartier ten goede komen aan de renovatie van het Ensemble; b. De renovatie van het Paleis van voldoende kwaliteit is; c. De natuurcompensatie zowel op kwaliteit als op samenhang voldoet aan het principe van plussen en minnen, en deze in een redelijke termijn gerealiseerd zullen worden; d. Er geen ongewenste ontwikkelingen kunnen optreden, indien het landgoed in zijn geheel of in delen wordt vervreemd; 5. Hiervoor in een klein raadscomité, samen met de griffier, een opdracht uit te werken en het budget te bepalen; 6.

De kosten te dekken uit de algemene reserve en deze op te nemen in de jaarrekening van 2020.

Ter uitvoering van punt 4 en 5 van voornoemd besluit heeft u ons gevraagd om uw raad als externe adviseur bij te staan. Hiertoe heeft u een opdracht aan ons geformuleerd met vragen waar u als raad antwoord op wenst te ontvangen. In dit memo geven wij antwoord op de door u geformuleerde vragen. Het voorontwerp is na diverse overleggen tussen en met de gemeente, provincie, klankbordgroepen en MBE door MBE aangepast, dit ook nog nadat wij van de raad de opdracht hadden ontvangen en de vragen hadden geformuleerd. Dit heeft op onderdelen geleid tot een kleine aanpassing van de vragen. Ook zijn wijzigingen doorgevoerd in het woningbouwprogramma in het Alexanderkwartier hetgeen heeft geleid tot een compacter ontwerp waardoor de ontwerp plannen en bijbehorende documenten anders zijn dan waar het Advies NvN van uitgaat. Vervolgens is het aangepaste plan als ontwerp bestemmingsplan aan het college aangeboden voor besluitvorming om door te sturen naar de raad. Het ontwerp is inmiddels door het college ter vaststelling aan de raad aangeboden.

2

Ons memo is als volgt opgebouwd: 1. Vraagstelling 2. Samenvatting 3. Behandeling afzonderlijke vragen Bijlage: Lijst van gebruikte documenten. 1.

Vraagstelling

U heeft ons de volgende vragen voorgelegd: a. Welke afspraken gelden tussen de MeyerBergman Erfgoedgroep, Rijksvastgoedbedrijf, Gemeente en Provincie met als uitgangspunt het advies van Necker van Naem en zijn deze afspraken ondubbelzinnig voor alle partijen en zijn ze afdwingbaar door de gemeente Baarn? En wat is er daarbij afgesproken over de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble? b. (vervallen) c1. Hoe verhoudt het nieuwe woningbouwprogramma dat met dit ontwerp bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, zich in financiële zin tot het oorspronkelijke woningbouwplan Made by Holland, waarbij een netto opbrengst van € 21 mln op 6,1 ha was voorzien? c2. Is het genoemde bedrag van € 5 mln aan netto opbrengst Alexanderkwartier een realistische inschatting van de waarde van toevoegen van 3,8 ha netto plangebied (waarvan 2,8 ha aan uitgeefbaar woningbouwareaal)? d. Wat is er afgesproken over de kwaliteit van de renovatie van het Paleis en hoe wordt dit gerealiseerd? e. Wat is er afgesproken over de natuurcompensatie en de daarbij in acht te nemen termijnen en hoe en wanneer wordt dit gerealiseerd? f.

Kan er geheel of gedeeltelijk worden vervreemd?

f1. Wat gebeurt er in dat geval als de (straks) geldende afspraken voor de MBEG niet mee overgaan op eventueel nieuwe (deel)eigenaren? f2. Leidt mogelijke opsplitsing van het landgoed in dat geval tot een verdubbeling van evenementen? f3. Is afgesproken dat het Ensemble publiek toegankelijk moet zijn en zo ja, waar is dit vastgelegd en wat is bepaald voor de situatie dat het Ensemble niet langer publiek toegankelijk is? 3

f4. (vervallen) g. Zijn er, met eigenaren van parkeerterreinen (locaties), harde afspraken gemaakt over het gebruik van deze locaties ten tijde van evenementen door de MeyerBergman Erfgoed Groep? 1.A

Opmerking vooraf

Het onderstaande advies is opgesteld naar de stand van zaken per 20 augustus 2021. Wij hebben gebruik gemaakt van het ontwerp bestemmingsplan zoals ons dat op 15 juli 2021 is toegezonden, met een plankaart in pdf bestand. Ook hebben wij medio juli (nog niet-ondertekende concept) overeenkomsten ontvangen over de gebiedsontwikkeling tussen de gemeente en MBE die door het college zijn goedgekeurd en overeenkomsten omtrent natuur en verkeer tussen de provincie en MBE die de ambtelijke goedkeuring van medewerkers van de provincie hebben gekregen. 2.

Samenvatting

Hieronder in § 3 geven wij per vraag de volledige beantwoording weer, met daaraan voorafgaand de korte samenvatting van het antwoord. Eerst vermelden wij hier de samenvatting van alle antwoorden. Wij benadrukken dat voor een goed begrip van de antwoorden lezing van het volledige antwoord noodzakelijk is. a. Tussen MBE en RVB gelden de Koopovereenkomst en de Levering. Het Advies NvN is van geen belang voor de afspraken tussen MBE en RVB. De Koopovereenkomst en de Levering bevatten een eerste recht van koop en een toestemmingsvereiste van RVB ingeval van vervreemding en wijziging van bestemming en gebruik gedurende vijftien jaar na 20 december 2017. In de Koopovereenkomst is niets vastgelegd over de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble en hetzelfde geldt voor de Levering. Per brief van 1 juli 2020 heeft MBE aan RVB toegezegd dat de netto opbrengsten van de woningbouw zullen worden aangewend voor de renovatie van het paleis. Tussen MBE en de provincie gelden (concept) afspraken over renovatie, natuur en verkeer. Deze afspraken vloeien mede voort uit het Advies NvN. Tussen MBE en provincie zijn geen afspraken gemaakt over het aanwenden van de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble.

Tussen MBE en de gemeente geldt de concept anterieure overeenkomst over de beoogde realisatie van het plan Made by Holland en de kosten die daarmee gemoeid zijn. Ook in deze anterieure overeenkomst zijn geen afspraken gemaakt over het aanwenden van de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble. Naast deze privaatrechtelijke afspraken geldt op grond van het ontwerp bestemmingsplan de publiekrechtelijke voorwaarde dat eerst met de renovatie van het paleis is begonnen voordat de bouw van de woningen in het Alexanderkwartier plaats mag vinden. c. Het nieuwe plan met als programma de bouw van 98 appartementen levert een verdiencapaciteit op van ca € 16,9 mln (NCW). Het daadwerkelijke resultaat kan variëren binnen een bandbreedte van tussen de 10% en 20 % zowel naar boven als naar beneden. Voor MBE ontstaat met dit nieuwe plan een verlies aan verdiencapaciteit van ca € 6,6 mln. ten opzichte van de oorspronkelijke inzet uit het Hoofdboek 2016. 4

d. De afspraken over de kwaliteit van de renovatie zijn opgenomen in de subsidiebeschikking van de provincie Utrecht. Daarnaast kunnen afspraken worden vastgelegd in nog te verlenen omgevingsvergunningen voor werkzaamheden in/op/aan het paleis. Deze vergunningen zijn nog niet verleend. e. In het bestemmingsplan is bepaald dat natuurmaatregelen moeten worden uitgevoerd binnen drie jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor bouwen van de woningen. Deze maatregelen zijn vastgelegd in een Beheer- en inrichtingsplan en in het stuk Natuurmaatregelen Alexanderkwartier. Een aantal maatregelen moet nog nader worden uitgewerkt en door de provincie worden goedgekeurd. In een (concept) overeenkomst tussen de provincie en MBE is vastgelegd welke maatregelen zullen worden uitgevoerd. Tevens is vastgelegd dat bepaalde maatregelen direct na het sluiten van de overeenkomst moeten worden uitgevoerd, andere binnen drie jaar na het onherroepelijk worden van de eerste omgevingsvergunning die nodig is voor de realisatie van de plannen voor Paleis Soestdijk. Bij niet nakoming van de verplichtingen zijn boetes verschuldigd. f. Gedurende een periode van vijftien jaar na Levering, dus tot 20 december 2032, heeft RVB een eerste recht van koop en ook is voor vervreemding gedurende die periode voorafgaande toestemming nodig van RVB. f1.

Zowel de Anterieure Overeenkomst met de gemeente als de overeenkomst borging natuurcompensatie met de provincie bevatten bepalingen om te waarborgen dat de in die overeenkomsten geldende afspraken mee over overgaan op eventuele nieuwe (deel)eigenaren. In het kader van de subsidieverlening door de provincie geldt dat toestemming van de provincie in geval van vervreemding vereist is. Verplichtingen op grond van het bestemmingsplan blijven onverkort van kracht. f2. Opsplitsing van het landgoed leidt niet tot een verdubbeling van evenementen. Wel bieden de voorschriften zelf nu nog ruimte voor interpretatie op grond waarvan meer dan 40 dagen per jaar evenementen ter plaatse mogelijk zijn. f3. In de Anterieure Overeenkomst is geen expliciete bepaling over toegankelijkheid opgenomen. Er zijn in het bestemmingsplan evenmin voorschriften opgenomen over de publieke toegankelijkheid van het ensemble. Wel is in de subsidiebeschikking van de provincie voorgeschreven dat het paleis en de tuin publiek toegankelijk moeten zijn. Als niet aan het toegankelijkheidsvereiste wordt voldaan kan de provincie de subsidie weer terugvorderen. g. Er zijn geen afspraken gemaakt over het gebruik van parkeerterreinen buiten het plangebied. Gelet op het bestemmingsplan en het evenementenbeleid is dat geen vereiste.

Een afspraak omtrent afdoende parkeervoorzieningen zal moeten worden aangetoond in het kader van de vergunningaanvraag voor een vergunningplichtig evenement.

5

3.

Beantwoording vragen a. Welke afspraken gelden tussen de MeyerBergman Erfgoedgroep, Rijksvastgoedbedrijf, Gemeente en Provincie met als uitgangspunt het advies van Necker van Naem en zijn deze afspraken ondubbelzinnig voor alle partijen en zijn ze afdwingbaar door de gemeente Baarn? En wat is er daarbij afgesproken over de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble? Antwoord: Tussen MBE en RVB gelden de Koopovereenkomst en de Levering. Het Advies NvN is van geen belang voor de afspraken tussen MBE en RVB. De Koopovereenkomst en de Levering bevatten een eerste recht van koop en een toestemmingsvereiste van RVB ingeval van vervreemding en wijziging van bestemming en gebruik gedurende vijftien jaar na 20 december 2017. In de Koopovereenkomst is niets vastgelegd over de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble en hetzelfde geldt voor de Levering. Per brief van 1 juli 2020 heeft MBE aan RVB toegezegd dat de netto opbrengsten van de woningbouw zullen worden aangewend voor de renovatie van het paleis. Tussen MBE en de provincie gelden concept afspraken over renovatie, natuur en verkeer. Deze afspraken vloeien mede voort uit het Advies NvN. Tussen MBE en provincie zijn geen afspraken gemaakt over het aanwenden van de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble.

Tussen MBE en de gemeente geldt de concept anterieure overeenkomst over de beoogde realisatie van het plan Made by Holland en de kosten die daarmee gemoeid zijn. Ook in deze anterieure overeenkomst zijn geen afspraken gemaakt over het aanwenden van de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble. Naast deze privaatrechtelijke afspraken geldt op grond van het ontwerp bestemmingsplan de publiekrechtelijke voorwaarde dat eerst met de renovatie van het paleis is begonnen voordat de bouw van de woningen in het Alexanderkwartier plaats mag vinden.

Voor een goed begrip van deze vraag volgt eerst een algemene inleiding. Daarna zullen de contractuele verhoudingen tussen de verschillende betrokken overheden en MBE nader worden geduid. Op de publiekrechtelijke verhoudingen wordt nader ingegaan bij de beantwoording van de vragen d en e. Tot slot zal separaat een antwoord worden gegeven op de vraag wat is afgesproken over de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble. Inleiding Bij de herontwikkeling van Landgoed Paleis Soestdijk zijn meerdere partijen betrokken. Het betreft om te beginnen de koper MBE. Vanuit de overheid zijn in ieder geval betrokken: • • • •

De Staat der Nederlanden, althans het Rijksvastgoedbedrijf als voormalig eigenaar en verkoper; De provincie Utrecht; De gemeenten Baarn en Soest; Staatsbosbeheer, als eigenaar van aangrenzende percelen grond, waarvoor een grondruil transactie zal plaatsvinden. 6

Daarnaast is er het Advies NvN. Wij achten het gelet op de hier aan de orde zijnde vraag van belang stil te staan bij de status van het Advies NvN. Het Advies NvN is tot stand gekomen in nauw overleg tussen de gemeente, de provincie, MBE en de onafhankelijk adviseur van NvN. Daarmee lijkt het meer dan louter een advies te zijn. Het lijkt erop dat alle betrokkenen zich door de wijze van totstandkoming gebonden achten aan de in het Advies NvN geformuleerde uitgangspunten en randvoorwaarden, zodat het Advies NvN bindende werking lijkt te hebben. Dat betekent naar onze mening niet dat er ook sprake is van juridisch afdwingbare verplichtingen. Het Advies NvN maakt namelijk duidelijk een voorbehoud voor wettelijk vereiste goedkeuring en toetsing. Daarbij komt dat het Advies NvN uitgaat van de bereidheid van diverse betrokken partijen. Deze bereidheid moet in de context van het Advies NvN meer worden gezien als een intentie dan als een juridisch afdwingbare verplichting. In het navolgende zullen wij nader ingaan op de gesloten overeenkomsten en deze mede beoordelen in het licht van het Advies NvN. Afspraken tussen RVB en MBE De tussen RVB en MBE geldende afspraken zijn vastgelegd in de Koopovereenkomst Paleis en Landgoed Soestdijk Amsterdamsestraatweg te Baarn d.d. 3 juli 2017 en de akte van levering d.d. 20 december 2017.

De Koopovereenkomst bevat de gebruikelijke bepalingen van een koopovereenkomst voor onroerende zaken, aangevuld met een aantal bijzondere bepalingen, zoals bijvoorbeeld met betrekking tot het gebruik, de monumentale en cultuurhistorische status, een recht van eerste koop voor RVB bij vervreemding binnen vijftien jaar na Levering en een vereiste van toestemming van RVB voor vervreemding of wijziging van door MBE beoogde bestemming en gebruik binnen vijftien jaar na Levering. Het voorgenomen gebruik is vastgelegd in Bijlage 1 Koopovereenkomst respectievelijk Bijlage 4 Levering. De formulering is zeer algemeen, als volgt: “Het ensemble Paleis Soestdijk zal een podium worden voor de beste voorbeelden van onze maakindustrie in de breedste zin des woords. Duurzaamheid, technologie, waterbeheersing, agricultuur, voeding e.a. Getoetst op excellentie zullen partijen op Paleis Soestdijk een plek vinden waar zij hun innovatiekracht en kwaliteit kunnen tonen aan een breed publiek, stakeholders en onderwijsinstellingen. In het verlengde daarvan zal Soestdijk een platform zijn voor nieuwe inspirerende initiatieven. Soestdijk zal zich inzetten deze te faciliteren zodat zij een eerlijke kans krijgen zich verder in de samenleving te ontwikkelen. In het bijzonder zal Soestdijk zich richten op jonge generaties en nieuwe Nederlanders.

Het Paleis biedt ruimte aan exposities, presentaties en gerichte samenkomsten. Het park wordt een proeftuin waar het podium en het platform zich bij uitstek kunnen presenteren zowel in bestaande historische en nieuwe gebouwtjes als in tijdelijke bouwsels. Hier kunnen de nieuwste innovaties en het beste wat Nederland kan maken aan een breed publiek gepresenteerd worden. Aan de overkant van de Amsterdamsestraatweg zal o.m. ruimte voor verblijfsaccomodatie en kleinschalige evenementen komen. De exacte invulling zal bepaald worden met het 7

voortschrijdend inzicht over noodzakelijke functionele en economische complementariteit vanuit het dragend thema van het ensemble 'Paleis Soestdijk'. Op verschillende plekken op het ensemble komen horecavoorzieningen. Het bos dat nu nog is afgesloten zal worden opengesteld voor het publiek. Wel zullen daarvoor gebruiksregels worden ingesteld om de integriteit te waarborgen. Op het terrein van de marechausseekazerne komen woningen.”. Uit deze formulering blijkt niet van afspraken over de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble. Ook overigens blijkt noch uit de Koopovereenkomst noch uit de Levering van dergelijke afspraken. De Koopovereenkomst en de Levering bevatten een eerste recht van koop en het toestemmingsvereiste van RVB ingeval van vervreemding en wijziging van bestemming en gebruik gedurende vijftien jaar na Levering.2 Volgens RVB biedt dit mogelijkheden om te sturen zodat MBE zich zo goed mogelijk houdt aan het projectplan dat aan de bieding ten grondslag ligt. Dat deze voorwaarden zouden worden gesteld had de Minister voor Wonen en Rijksdienst al tijdens de verkoopprocedure bekend gemaakt. 3 Deze voorwaarden passen echter meer bij anti-speculatiebedingen dan dat deze leiden tot verplichtingen met betrekking tot de restauratie en de aanwending van verkoopopbrengsten.

De betekenis van deze voorwaarden als sturingsmogelijkheid moet niet overschat worden. Om te beginnen gelden het eerste recht van koop en de toestemmingsvereisten slechts gedurende vijftien jaar na Levering. Levering vond plaats op 20 december 2017. Dat betekent dat van de vijftien jaar er inmiddels bijna vier jaar zijn verstreken. Vervolgens is er de vraag wat er gebeurt als RVB geen toestemming geeft voor een door MBE gewenste wijziging van bestemming en/of gebruik. Gaat MBE dan toch over tot verkoop of wijziging van bestemming en/of gebruik, dan verbeurt zij daarmee een direct opeisbare boete van EUR 500.000,=. MBE kan op grond van de Koopovereenkomst noch op grond van de Levering verplicht worden het gebruik, zoals hiervoor beschreven, te realiseren. In het kader van de tender zijn kwalitatieve criteria geformuleerd voor de beoordeling en selectie van de ingediende plannen. Deze criteria zijn4: 1. Een duurzame en passende herbestemming van Landgoed Paleis Soestdijk; 2. Een zorgvuldige restauratie, transformatie en eventuele uitbreiding van park en gebouwen; 3. Een exploitatie, onderhoud en beheer gericht op langdurige instandhouding van het ensemble; 4. Een integraal en haalbaar plan (passend binnen de beleidsdoelen en zodanig dat de benodigde vergunningen kunnen worden verkregen); 5. Financieel solide.

Ofschoon dit duidelijke criteria zijn, is ook duidelijk dat deze alleen onderdeel zijn geweest van de tender als selectie instrument in het kader van de verkoopprocedure, en verder niet als verplichting voor MBE zijn vertaald in de Koopovereenkomst noch in de Levering. In die zin zijn deze criteria niet afdwingbaar voor de Staat, althans RVB, op grond van de Koopovereenkomst en de Levering. 2

Artikelen 33, 34 en 35 Koopovereenkomst en artikelen 19,20 en 21 Levering Zie ook brief van de Minister voor Wonen en Rijksdienst aan de voorzitter van de Tweede Kamer der StatenGeneraal d.d. 25 oktober 2016 p. 3 4 Zie ook Technische en procedurele informatie ten behoeve van fase 2 en 3 Paleis Soestdijk (Hoofdstuk 6 Beoordelingscriteria) en brief van de Minister voor Wonen en Rijksdienst aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal d.d. 25 oktober 2016 p. 1 3

8

Desgevraagd heeft de RVB aan ons bevestigd dat er ten aanzien van de renovatie en de uitvoering daarvan van Landgoed Paleis Soestdijk geen realisatieverplichting is opgenomen in de Koopovereenkomst en ook niet in de Levering. RVB verwijst naar de kwalitatieve beoordeling die in de verkoopprocedure, de tender, heeft plaatsgevonden. Daarin was een doel dat een zorgvuldige restauratie, transformatie en eventuele uitbreiding van park en gebouwen zou plaatsvinden. Als gezegd, zijn deze doelen noch de verplichte uitvoering van het plan Made by Holland vertaald in de Koopovereenkomst noch in de levering. In de relatie tussen RVB en MBE is er dus geen kwalitatieve noch een kwantitatieve invulling van restauratiecriteria. Ook is er in het kader van de afspraken tussen RVB en MBE geen relatie gelegd tussen de opbrengsten uit het Alexanderkwartier en de aanwending daarvan ten behoeve van de restauratie van het ensemble. Het Advies NvN verandert daar niets aan. In de eerste plaats dateert het Advies NvN van na de Koopovereenkomst en de Levering. Verder is RVB niet betrokken bij de totstandkoming van het Advies NvN. Tot slot zij vermeld dat de tussen RVB en MBE gemaakte afspraken als vastgelegd in de Koopovereenkomst en de Levering niet afdwingbaar zijn door de gemeente Baarn, aangezien deze geen partij is bij deze afspraken.

Afspraken tussen provincie en MBE De tussen provincie en MBE geldende afspraken hebben betrekking op de deelonderwerpen renovatie, natuur en verkeer. Bij de uitwerking van deze afspraken is het Advies van NvN mede in aanmerking genomen. Voor zover deze afspraken (alleen) zijn neergelegd in het bestemmingsplan laten wij de vermelding daarvan hier achterwege aangezien het bestemmingsplan een algemeen verbindend voorschrift is dat door uw raad wordt vastgesteld en voor een ieder geldt. De door u over het bestemmingsplan gestelde concrete deelvragen verwerken wij bij de beantwoording van de vragen d t/m f. Concrete afspraken over de wijze van renovatie zijn opgenomen in de subsidiebeschikking van de provincie ten behoeve van MBE. Voor de invulling daarvan verwijzen wij naar de beantwoording onder vraag d. Concrete afspraken over de door MBE te treffen maatregelen voor de natuurcompensatie en de in acht te nemen termijnen zijn opgenomen in een (concept) overeenkomst tussen de provincie en MBE. De inhoud van deze afspraken worden weergegeven onder de beantwoording van vraag e. Daarnaast hebben wij gezien dat er een vrijwel afgeronde concept overeenkomst ligt tussen de provincie en MBE omtrent de aanpassing van de provinciale weg N221 ter hoogte van het landgoed.

Op grond daarvan zal een kruispunt met voetgangersoversteek ten behoeve van de ontsluiting van het Paleis en de Parade , een kruispunt ter ontsluiting van het Alexanderkwartier en twee fauna passages worden aangelegd. De kosten daarvoor, voorlopig begroot op EUR 4 miljoen, komen voor rekening van MBE, waarbij de provincie voor een vast bedrag van EUR 1 miljoen zal bijdragen conform haar mobiliteitsdoelstellingen. Voor zover ons bekend, zijn er behoudens hetgeen vermeld is bij de beantwoording op vraag d. geen andere afspraken tussen provincie en MBE over de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble. 9

Afspraken tussen gemeente Baarn en MBE De tussen gemeente Baarn en MBE geldende afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Als de anterieure overeenkomst tussen partijen wordt gesloten, zal het op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening niet nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen. Wij hebben een concept anterieure overeenkomst d.d. 8 juli 2021 gezien (“Anterieure Overeenkomst”). Naar wij hebben begrepen, is er bestuurlijk overeenstemming over dit concept, maar is het nog niet getekend. Evenals bij de afspraken met de provincie is bij de uitwerking van deze afspraken het Advies van NvN mede in aanmerking genomen. De Anterieure Overeenkomst ziet op de realisatie van het Made by Holland plan, zoals ingediend in het kader van de tender Fase 1 en 2 en het kostenverhaal daarvoor door de gemeente. Op basis van deze Anterieure Overeenkomst is MBE jegens de gemeente gehouden om met inachtneming van de bepalingen van de Anterieure Overeenkomst dit plan te realiseren. Deze realisatie zal voor rekening en risico van MBE plaatsvinden. Voor wat betreft de kosten geldt de Legesverordening van de gemeente Baarn als basis. Verder komen voor rekening van MBE de kosten van de voor het bestemmingsplan benodigde onderzoeken, waarbij gemeente en MBE hebben afgesproken dat de kosten voor het mobiliteitsonderzoek worden gedeeld.

Voorts bevat de Anterieure Overeenkomst de bepaling dat planschade als bedoeld in artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening voor rekening van MBE is. Als zekerheid voor de nakoming door MBE van de Anterieure Overeenkomst zal MBE gelijktijdig met de aanvraag van de omgevingsvergunning een onherroepelijke concerngarantie ten gunste van de gemeente stellen ter hoogte van 50% van de aan de gemeente te betalen bijdrage terzake van (bouw)leges.De Anterieure Overeenkomst bevat geen afspraken over het aanwenden van de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble. Afspraken over verdere grondtransacties In het kader van de te ontwikkelen woningen in het Alexanderkwartier zal MBE gebruik gaan maken van een stuk grond dat thans in eigendom toebehoort aan Staatsbosbeheer. Het is de bedoeling dat hiervoor een grondruil zal worden gerealiseerd. Hiervoor heeft RVB begin 2019 toestemming verleend aan MBE. Daarnaast zijn er grondtransacties met betrekking tot percelen aan de Praamgracht naast de moestuin. Wij hebben de betreffende (concept) overeenkomsten gezien en geen van deze overeenkomsten bevatten bepalingen over de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble. Afspraken over opbrengsten Ten aanzien van de opbrengsten uit het Alexanderkwartier in relatie tot de renovatie van het ensemble geldt het volgende.

In een brief van 1 juli 2020 aan RVB vermeldt de heer A. Th. Meijer namens MBE: “Wij hechten eraan nogmaals te benadrukken dat de netto opbrengsten van de woningbouw op het Alexanderkwartier zullen worden aangewend voor de renovatie van het paleis. Dit is altijd ons uitgangspunt geweest en dit is ook de basis voor ons plan.”. 10

Deze brief is verstuurd op briefpapier van MEYERBERGMAN Erfgoed Made by Holland Exploitatie B.V. en ondertekend door de heer Meijer voornoemd, namens MeyerBergman Erfgoed Made by Holland B.V. In een brief van 28 december 2020 aan het College van B&W van de gemeente Baarn (ter attentie van de wethouder) is vermeld: “Uitgangspunt blijft natuurlijk dat ook met een alternatief plan de duurzame instandhouding van het landgoed kan worden gewaarborgd.”. Deze brief is verstuurd op briefpapier van MEYERBERGMAN Erfgoed Made by Holland Exploitatie B.V. en ondertekend door de heer Mark de Kruijk als directeur MeyerBergman Erfgoed. Deze brief is overigens in kopie gestuurd aan de provincie (ter attentie van gedeputeerde) en de gemeente Soest (ter attentie van de wethouder). RVB kan aan de brief van 1 juli 2020 toezeggingen ontlenen, die MBE verplichten om de verkregen opbrengsten volledig en direct aan te wenden voor de renovatie van het paleis en landgoed Paleis Soestdijk. De brief is niet gericht aan de gemeente Baarn. De gemeente kan daar dan ook geen rechten aan ontlenen. Dat kan alsnog als MBE op gelijke wijze als jegens RVB ook aan de gemeente toezeggingen doet over de uitsluitende aanwending van de opbrengsten van de verkoop van woningen ten behoeve van de renovatie van het paleis.

Dat kan in de vorm van een brief, maar logischerwijze is het ook mogelijk om in de Anterieure Overeenkomst een dergelijke afspraak op te nemen. c1. Hoe verhoudt het nieuwe woningbouwprogramma dat met dit ontwerp bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, zich in financiële zin tot het oorsp ronkelijke woningbouwplan Made by Holland, waarbij een netto opbrengst van € 21 mln op 6,1 ha was voorzien? c2. Wat is de te verwachten opbrengst potentie van de nu in het bestemmingsplan mogelijk te maken vastgoed ontwikkeling met 98 appartementen op het marechaussee terrein ? Antwoord: Het nieuwe plan met als programma de bouw van 98 appartementen levert een verdiencapaciteit op van ca € 16,9 mln (NCW). Het daadwerkelijke resultaat kan variëren binnen een bandbreedte van tussen de 10% en 20 % zowel naar boven als naar beneden. Voor MBE ontstaat met dit nieuwe plan een verlies aan verdiencapaciteit van ca € 6,6 mln. ten opzichte van de oorspronkelijke inzet uit het Hoofdboek 2016. Vraag C1 duidt in zijn oorspronkelijke versie nog op het verschil tussen het eerste plan (waarmee de tender is gewonnen) en het tweede plan (uit het voorontwerp, waarover is geadviseerd door NvN).

Gelet op de aanpassing van de plannen tot een derde voorstel dat nu in het ontwerp bestemmingsplan (dat 98 appartementen mogelijk maakt ) is neergelegd gaan wij hieronder met name in op de verschillen tussen het eerste en het derde plan.

11

Vraag C2 is in overleg met de raadscommissie afgestemd op de verandering in de bouwplannen tot het derde plan. Belangrijk uitgangspunt in 2016 voor MBE om te komen tot een sluitende businesscase behorende bij het plan voor de herontwikkeling van het Landgoed Soestdijk was een positief resultaat van € 21 mln. als gevolg van het ontwikkelen van woningen in het Alexander kwartier met ca 65 bouwpercelen.5 De voorgenomen bebouwing als weergeven in het Hoofdboek:

In 2019 bleek dat 3,7 ha. van de 6,1 ha van het ontwikkelgebied Alexander kwartier niet kon worden gerealiseerd. In het Advies NvN wordt geconstateerd dat “MBE overtuigend heeft aangetoond dat dit in hun begroting een tekort van € 13 mln. veroorzaakte”. Wij hebben deze constatering niet verder onderzocht en nemen de aanname dat het verdienvermogen van de gebiedsontwikkeling daarmee tot € 8 mln. (= € 21 mln. min € 13 mln.) daalde verder aan als gegeven. De uitkomst van het Advies NN om dit tekort op te lossen hield in dat men (gezamenlijk) een alternatief plan met 50 appartementen en 48 woningen heeft ontwikkeld op 4,9 ha, dat was vertaald in het voorontwerp bestemmingsplan. Financieel is toen geconstateerd dat met dit plan een verbetering van het verdienvermogen kon worden bereikt van € 5 mln. waarmee een opbrengstpotentie van € 13 mln. ontstond.

5

Made by Holland Plan voor herontwikkeling Paleis Soestdijk d.d. juli 2016 p. 26 (“Hoofdboek”)

12

De voorgenomen bebouwing in het voorontwerp:

Wat resteerde was een tekort van € 8 mln. ten opzichte van het oorspronkelijke plan uit 2016. Partijen kwamen volgens het Advies NvN overeen dat hiervan € 1,5 mln. zou worden gevonden doordat een deel van de infra investeringen voor rekening van de provincie Utrecht zouden komen en een besparing van € 0,5 mln. op het tuinprogramma. Ook werd er ook nog gerekend met reële extra subsidies van provincie, en IPO van totaal € 1,4 mln zodat het tekort zou teruglopen tot € 4,6 mln., zo mogelijk verder te optimaliseren door kansrijke rijks- en Europese regelingen. Het dan nog resterende tekort kwam voor rekening van MBE. Hoe dit Advies NvN moet worden geduid hebben wij omschreven bij de beantwoording van vraag a. Na het uitbrengen van het Advies NvN heeft MBE gewerkt aan een nieuw compacter plan met een ruimtebeslag van 3,4 ha, bestaande uit 98 appartementen. Dit plan is vertaald in het nieuwe ontwerp bestemmingsplan en is door ons doorgerekend op het opbrengend vermogen vergeleken met het eerste plan uit 2016. Wij hebben het oude plan uit 2016 met 65 woningbouwkavels doorgerekend en komen tot de conclusie dat dit op prijspeil nu een verdiencapaciteit van ca. € 23,5 mln (netto contante waarde, NCW) zou hebben. Daarnaast hebben we het nieuwe plan met als programma 98 appartementen doorgerekend en hieruit komt een verdiencapaciteit van ca € 16,9 mln (NCW) naar voren.

13

De voorgenomen bebouwing in het ontwerp bestemmingsplan:

Het daadwerkelijke resultaat van beide ontwikkelscenario’s kan, gezien de hoeveelheid aannames en onzekerheden, naar onze ervaring variëren binnen een bandbreedte van tussen de 10% en 20 % zowel naar boven als naar beneden. We concluderen derhalve voor MBE met dit nieuwe plan een verlies aan verdiencapaciteit ontstaat van ca € 6,6 mln. t.o.v. de oorspronkelijke inzet uit het Hoofdboek 2016. Dat betekent dat er ca € 1,4 mln. meer aan mogelijke verdiencapaciteit ontstaat dan waarvan werd uitgegaan in het Advies NvN. Daarin was een verlies aan verdienvermogen van € 8 mln berekend. Daarbij wordt wel aangetekend dat het nu voorliggende plan met alleen appartementen en verdiept parkeren een ander (hoger) risico profiel heeft dan het oorspronkelijke plan wat uitging van kavel uitgifte. Er dient immers eerst fors te werden geïnvesteerd in het bouwen van de appartementen terwijl het oude plan uitging van het verkopen van bouwrijpe kavels. Dat laatste vraagt een veel lagere voorinvesteringen. De VON prijzen van de te ontwikkelen appartementen zullen hoog moeten zijn en bedienen daarmee een marktsegment waar slechts een beperkte vraag naar is.

In de huidige markt lijkt dit geen probleem maar aangezien de appartementen pas over een aantal jaren in de verkoop kunnen worden gebracht (er zal vermoedelijk worden gewacht op het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en vervolgens moet er nog gebouwd worden) ontstaat een aanzienlijk afzetrisico voor MBE, mocht de vraag naar woningen de komende jaren stagneren. Wij schatten derhalve het commerciële risicoprofiel voor MBE van het voorliggende plan aanzienlijk hoger in dan het oorspronkelijke plan. 14

d. Wat is er afgesproken over de kwaliteit van de renovatie van het Paleis en hoe wordt dit gerealiseerd? Antwoord: De afspraken over de kwaliteit van de renovatie zijn opgenomen in de subsidiebeschikking van de provincie Utrecht. Daarnaast kunnen afspraken worden vastgelegd in nog te verlenen omgevingsvergunningen voor werkzaamheden in/op/aan het paleis. Deze vergunningen zijn nog niet verleend. Zoals hierboven bij de beantwoording onder a weergegeven zijn er in de koopovereenkomst tussen RVB en MBE geen afspraken opgenomen over de kwaliteit van de renovatie. De meeste gebouwen, de tuin- en landschappelijke aanleg van het landgoed zijn aangewezen als Rijksmonument. De beantwoording van deze vraag ziet specifiek op het Paleis zelf. De wet verplicht in zijn algemeenheid alleen om het “noodzakelijke onderhoud” aan een rijksmonument uit te voeren dat voor de instandhouding daarvan nodig is.6 Afspraken rondom de kwaliteit van een renovatie kunnen in de regel niet uit een bestemmingsplan worden afgeleid. Wel is op verzoek van de provincie een voorwaardelijke verplichting in het ontwerp bestemmingsplan opgenomen op grond waarvan een relatie wordt gelegd tussen de woningbouw in het Alexanderkwartier en de termijn van restauratie van het paleis. Daarop komen wij aan het einde van de beantwoording van deze vraag nog kort terug.

De afspraken over de kwaliteit van de renovatie liggen meestal vast in een monumentenvergunning, subsidiebeschikking en/of overeenkomsten. Monumentenvergunning Voor het “in enig opzicht wijzigen” of restaureren van een rijksmonument is een omgevingsvergunning vereist7. Het college van B&W is het bevoegd gezag om over de aanvraag te besluiten. Het toetsingskader daarvoor is het “belang van de monumentenzorg”. Daarbij moet rekening worden gehouden met het gebruik dat van het monument wordt gemaakt. Als sprake is van voorgenomen wijziging van de bestemming van een rijksmonument, het reconstrueren of het ingrijpend wijzigen daarvan wordt advies ingewonnen bij de Minister van OCW, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Deze adviseert het college van B&W omtrent de al dan niet te verlenen omgevingsvergunning en de daarbij te stellen voorwaarden. Deze voorwaarden kunnen bijvoorbeeld zien op te gebruiken materiaal en kleurstelling. De afspraken omtrent de kwaliteit kunnen derhalve (in ieder geval) in de omgevingsvergunning worden vastgelegd. Het College van B&W dient ook een advies te vragen aan de onafhankelijke gemeentelijke monumentencommissie (Stichting MooiSticht).

De provincie Utrecht heeft geen formeel adviesrecht in het kader van deze vergunningverlening, maar adviseert daar in de praktijk wel over gelet op de samenhang van de ligging van het paleis in de cultuurhistorische hoofdstructuur8 (de Laagte van Pijnenburg). 6

Artikel 9.1 eerste lid Erfgoedwet en artikel 11 eerste lid Monumentenwet 1988. Op grond daarvan mag het voortbestaan van het monument niet in gevaar komen. Dat komt vaak neer op wind- en waterdicht houden. 7 Artikel 2.1 onder f Wabo 8 Artikel 7.7 Omgevingsverordening provincie Utrecht

15

Daarnaast wordt de aanvraag om een omgevingsvergunning getoetst aan het bestemmingsplan. In de toelichting bij het plan is een uitvoerige beschrijving van de monumentale en cultuurhistorische waarde van het landgoed opgenomen. In diverse planvoorschriften zijn aanwijzingen voor de uitstraling van het gebied opgenomen die verwijzen naar de (cultuurhistorische) kwaliteit van de omgeving. Vrijwel het gehele landgoed (met uitzondering van het Alexanderkwartier) is aangewezen met de aanduiding “waarde – landgoed buitenplaats” (artikel 12) op grond waarvan de omgevingsvergunning tevens aan de aspecten rondom het behoud, het herstel en/of ontwikkeling van de aanwezige cultuurhistorische, natuur- en landschapswaarden wordt beoordeeld. Tevens zijn er diverse bepalingen opgenomen zoals in artikel 5.1 onder a ten behoeve van de landschappelijke waarden en 5.1 onder n ten behoeve van het behoud van cultuurhistorisch waardevolle zichtlijnen, in de artikelen 9 en 10 met betrekking tot de archeologische waarde. Artikel 11 ziet op de ecologische waarde. Ook ziet de omgevingsvergunning voor het bouwen uiteraard op de onderwerpen zoals die in het Bouwbesluit zijn geregeld, bijvoorbeeld omtrent veiligheid en waterdichtheid van het gebouw. Overigens is de Minister ook belanghebbende in het kader van de vergunningverlening met betrekking tot een rijksmonument.

Daarom kan de Minister zonodig ook nog ageren tegen de verleende (ontwerp) vergunning en de daarbij gestelde voorwaarden. De aanvraag is voor zover ons bekend nog niet ingediend maar al wel grotendeels gereed. Na de aanvraag zal een ontwerp beschikking ter inzage worden gelegd. Daarin valt dan te zien welke (voorgenomen) voorwaarden bij de vergunningverlening zullen worden opgelegd. Subsidiebeschikking Voor de renovatie is (onder meer) subsidie gevraagd bij de provincie. De subsidie is eerst gevraagd en verleend voor werkzaamheden aan het casco exterieur van het paleis, het casco interieur van het paleis, met name het Corps de Logis, en de tuin- en parkaanleg. De aanvraag bestaat uit vele bijlagen waarin onder meer alle voorgenomen restauratieactiviteiten staan beschreven. Op een later moment zal subsidie worden gevraagd voor onder meer de restauratie van het interieur van de Baarnse vleugel en de Soester vleugel. Daarvoor zullen dan naar verwachting opnieuw voorwaarden worden gesteld. Bij besluit d.d. 15 december 2020 is de subsidie onder opschortende voorwaarden verleend. De opschortende voorwaarde betreft het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de werkzaamheden van de gemeente Baarn.

Verder moet op dat moment daarbij zijn aangetoond dat het restauratie financieel haalbaar zal zijn via de besluiten op leningsaanvragen bij het Nationaal Restauratiefonds en de Triodosbank. Het besluit bepaalt dat de subsidie moet worden aangewend voor de restauratie van de rijksmonumentale onderdelen van Paleis Soestdijk zoals beschreven in de bij de aanvraag behorende bijlagen. Zodra aan de opschortende voorwaarden is voldaan is de subsidiebeschikking van kracht. In de beschikking zijn diverse verplichtingen opgenomen waaraan moet worden voldaan. Een voorwaarde is onder meer het “nakomen van realisatie-indicatoren”. Dat zijn: 16

-

Een gerestaureerd hoofdgebouw, waaronder het Corps de Logis Herstelde historische tuin- en parkaanleg Een herbestemd paleis met park met publieke museale functie, conform het document “Paleis Soestdijk, een iconisch monument in transitie”

In het kader van de kwaliteitsborging is voorgeschreven dat gewerkt wordt volgens de normen van het College van Deskundigen Restauratiekwaliteit van de Stichting Erkende Restauratiekwaliteit Monumentenzorg. Ook moet de RCE steeds bij de werkzaamheden betrokken worden. Na afloop van de werkzaamheden moet het rijksmonument minimaal 10 jaar bewaard en onderhouden worden in de staat waarin het door de gesubsidieerde werkzaamheden zal zijn gebracht. Via deze voorwaarden in de subsidiebeschikking van de provincie zijn dus afspraken gemaakt over de kwaliteit van de renovatie, in ieder geval voor dat deel waarvoor thans subsidie is gevraagd en verleend. Het spiegelbeeld hiervan is dat, als de renovatie niet wordt uitgevoerd zoals in de subsidiebeschikking is vastgelegd, dit niet via de subsidiebeschikking kan worden afgedwongen. Wel geldt als stok achter de deur dat de provincie dan de mogelijkheid om verleende subsidie weer terug te vorderen: Voor zover MBE zich niet aan de voorwaarden zou houden, geldt dat de subsidie achteraf alsnog lager kan worden vastgesteld en worden teruggevorderd bijvoorbeeld als niet alle realisatieindicatoren of activiteiten zijn gerealiseerd. Als aanwijzing hiervoor noemt de subsidiebeschikking uitdrukkelijk de publieke toegankelijkheid die gewaarborgd moet blijven.

Daarnaast is denkbaar dat er voorwaarden in de te verlenen omgevingsvergunning(en) worden opgenomen omtrent de kwaliteit van de renovatie. Afhankelijk van de formulering kunnen deze afdwingbaar zijn. In de subsidiebeschikking van de provincie wordt verwezen naar leningsaanvragen bij het Nationaal Restauratiefonds en de Triosdosbank. Wij zijn niet bekend met besluiten op deze aanvragen. Mogelijk gelden nadere voorwaarden omtrent de restauratie in het kader van de door deze instanties te verstrekken leningen. Wij beschouwen deze voorwaarden in het kader van bancaire financieringen niet als een onderdeel van de door ons te beantwoorden vragen en volstaan met de vermelding dat de provincie in de subsidiebeschikking heeft opgenomen dat MBE een informatieplicht heeft over de status van deze leningen en dat pas gestart mag worden met de restauratie als de financiële haalbaarheid is aangetoond. Overeenkomst Er is tussen de provincie en MBE geen aanvullende subsidieovereenkomst ter uitvoering van de subsidiebeschikking gesloten. In de te sluiten Anterieure Overeenkomst tussen de gemeente en MBE zijn geen bepalingen opgenomen omtrent de kwaliteit van de renovatie.

Gelet op het doel van de Anterieure Overeenkomst (realisatie van het plan Made by Holland en de inpassing daarvan in de omgeving en het kostenverhaal) achten wij de opname van een bepaling omtrent de renovatie in deze overeenkomst een mogelijkheid.

17

Anderszins hebben wij geen afspraken aangetroffen over de kwaliteit van de renovatie van het paleis. Bestemmingsplan In het bestemmingsplan is in artikel 8.4.4 (onderdeel van de voorschriften voor “wonen”) een voorwaardelijke verplichting omtrent de restauratie opgenomen. Dit betreft de termijn (en niet de kwaliteit) van het uitvoeren en realiseren van de restauratie. Deze is gelieerd aan de start van de bouw van de woningen. De tekst luidt als volgt: De start van de bouw van de woningen zoals bedoeld in 8.1 onder e van dit artikel moet plaatsvinden na significante voortgang van de renovatie van het Paleis Soestdijk. Binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan dient deze renovatie te zijn afgerond. Wij signaleren dat deze formulering mogelijk tot discussie kan leiden over de uitleg van het begrip “significant”. In het kader van de beantwoording van deze vraag benadrukken wij ten slotte nog, dat wij hebben bekeken hetgeen er is afgesproken over de kwaliteit van de renovatie. Wij kunnen geen inhoudelijk oordeel geven over de kwaliteit van de renovatie zelf. e.

Wat is er afgesproken over de natuurcompensatie en de daarbij in acht te nemen termijnen en hoe en wanneer wordt dit gerealiseerd? Antwoord: In het bestemmingsplan is bepaald dat natuurmaatregelen moeten worden uitgevoerd binnen drie jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor bouwen van de woningen. Deze maatregelen zijn vastgelegd in een Beheer- en inrichtingsplan en in het stuk Natuurmaatregelen Alexanderkwartier. Een aantal maatregelen moet nog nader worden uitgewerkt en door de provincie worden goedgekeurd. In een (concept) overeenkomst tussen de provincie en MBE is vastgelegd welke maatregelen zullen worden uitgevoerd. Tevens is vastgelegd dat bepaalde maatregelen direct na het sluiten van de overeenkomst moeten worden uitgevoerd, andere binnen drie jaar na het onherroepelijk worden van de eerste omgevingsvergunning die nodig is voor de realisatie van de plannen voor Paleis Soestdijk. Bij niet nakoming van de verplichtingen zijn boetes verschuldigd. Een groot deel van het gebied is gelegen binnen de contouren van het NatuurNetwerkNederland (NNN). De provinciale Interim omgevingsverordening bevat9 voor een dergelijke situatie instructieregels voor de invulling van een bestemmingsplan.

Indien de provincie de invulling onvoldoende vindt kan zij zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan indienen en zonodig in vervolg daarop een reactieve aanwijzing doen. Op basis van die aanwijzing treedt een bestemmingsplan dan niet (meteen) in werking. Op basis van de provinciale Interim omgevingsverordening is compensatie voorgeschreven indien het natuurnetwerk wordt aangetast. De realisatie daarvan moet in het bestemmingsplan worden 9

Artikel 6.2 e.v. Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

18

zekergesteld door middel van een voorwaardelijke verplichting. Ten aanzien van het begrip zeker stellen vermeldt de toelichting op de provinciale verordening dat naast de voorwaardelijke verplichting ook een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de provincie en de initiatiefnemer wordt gesloten waarin in ieder geval een kwalitatieve verplichting ten gunste van de provincie voor de nieuw ontwikkelde natuur worden opgenomen. Dit houdt in dat de gronden niet voor andere doeleinden worden gebruikt dan voor de ontwikkeling en instandhouding van de nieuwe natuur, en dat er geen acties worden uitgevoerd die de ontwikkeling of instandhouding in gevaar brengen of verstoren. Hieronder lichten wij per onderdeel toe hoe aan het onderwerp natuurcompensatie invulling is gegeven. Bestemmingsplan In artikel 8.4.3 van de voorschriften van het ontwerp is nu het volgende opgenomen: 8.4.3 Voorwaardelijke verplichting natuurontwikkeling a. Binnen drie jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor bouwen van de woningen zoals bedoeld in 8.1 onder e, moeten de maatregelen worden uitgevoerd en in stand worden gehouden, zoals opgenomen in Bijlage 7 Natuurmaatregelen Alexanderkwartier; b. Indien niet is voldaan aan sub a. wordt het wonen gezien als strijdig gebruik met de bestemming. c.

De uitvoering van de maatregelen, bedoeld in 8.4.3 onder a, dienen binnen tien jaar te resulteren in een meerwaarde voor het Natuurnetwerk Nederland. In Bijlage 7 Natuurmaatregelen Alexanderkwartier staat het volgende: Natuurmaatregelen Alexanderkwartier Maatregelen voor meerwaarde Voor het bereiken van de meerwaarde voor het NNN zijn hieronder de maatregelen beschreven die moeten worden genomen. Deze maatregelen zijn in een Beheer- en inrichtingsplan opgenomen en moeten nader worden uitgewerkt. • Behouden van natuurwaarden: o Zonering; door het landgoed onder te verdelen in een dynamische- , overgangs- en rustzone worden bestaande waarden beschermd. • Versterken & vergroten van natuurwaarden: o Natuurvriendelijk(er) bosbeheer; omvormen productiebos naar natuurlijk bos; o Natuurontwikkeling graslandpercelen; o Natuurinclusief bouwen; o Beheer en herinrichting watermaatregelen; o Realisatie van nieuwe elementen voor fauna; bijvoorbeeld broeihopen; o (Buiten)verlichting aanpassen en reguleren; voor meer duisternis; o Terreinen zonder aangewezen beheertype kwalificeren. 19

• Verbinden van natuurwaarden: o Aanpassen hekwerken en rasters; o Aanpassen en realiseren van (nieuwe) faunavoorzieningen; o Realisatie natuurvriendelijke oevers; o Realisatie boombruggen; o Herstel laanstructuren. Uit Bijlage 7 wordt niet direct duidelijk of de beschreven maatregelen in Bijlage 7 staan uitgewerkt in het Beheer en inrichtingsplan, dat als Bijlage 10 bij de toelichting bij het ontwerp bestemmingsplan is gevoegd, of dat deze maatregelen nog weer verder moeten worden uitgewerkt. Het lijkt dat in de tekst van Bijlage 7 nog opengelaten hoe wordt voorzien dat de uitgewerkte maatregelen voldoen, en wie daarover oordeelt. Wij geven in overweging om dat nog nader te verduidelijken. Dat kan met inachtneming van de overeenkomst tussen de provincie en MBE, waaruit blijkt wat is bedoeld. Overeenkomst Naast de voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan is een concept overeenkomst opgesteld tussen de provincie en MBE om de uitvoering en instandhouding van de NNNmeerwaardemaatregelen te borgen. Over die overeenkomst bestaat ambtelijke overeenstemming. In de overeenkomst is vastgelegd dat de maatregelen uit het Beheer en inrichtingsplan (tevens Bijlage 10 bij de toelichting bij het ontwerp bestemmingsplan), onderverdeeld in categorieën, binnen afgesproken termijnen worden uitgevoerd.

De omschrijving van de maatregelen per categorie luiden als volgt: 1 maatregelen voor compensatie van aantasting van het NNN 2 maatregelen ter verbetering van de natuur en nog uit te werken inrichtingsmaatregelen 3 beheermaatregelen die zijn gericht op omvorming van natuur en ontwikkelingsbeheer Maatregelen die genoemd worden onder “categorie 3” worden vanaf het moment van het sluiten van de overeenkomst uitgevoerd. Maatregelen die worden geschaard onder “categorie 1 en 2” worden volledig uitgevoerd “binnen drie jaar na het onherroepelijk worden van de eerste omgevingsvergunning die nodig is voor de realisatie van de plannen voor Paleis Soestdijk”. Dit wordt niet nader gespecificeerd. Wij achten het logisch dat daaronder in ieder geval de omgevingsvergunning voor de restauratie van het paleis en ook een omgevingsvergunning voor de bouw van woningen kan worden begrepen. Tijdens en na afronding van de uitvoering van de maatregelen vindt controle plaats door de provincie, waarbij aanwijzingen omtrent aanpassingen mogelijk zijn. Tien jaar na het onherroepelijk worden van de eerste omgevingsvergunning die nodig is voor de realisatie van de plannen voor Paleis Soestdijk controleert de provincie of alle maatregelen volledig en conform de afspraken (in het Beheer en inrichtingsplan en de nadere uitwerking) zijn uitgevoerd.

Voor enkele specifiek benoemde gebieden wordt een kwalitatieve verplichting gevestigd en ingeschreven in het Kadaster nadat de maatregelen zijn uitgevoerd. Daarin wordt, ook voor eventuele rechtsopvolgers, vastgelegd dat die gebieden enkel voor ontwikkeling of instandhouding van natuur- en landschapsbeheertypen mogen worden gebruikt. 20

Daarnaast is in deze overeenkomst vastgelegd hoe de nadere uitwerking van de maatregelen plaatsvindt en wordt goedgekeurd. Wij nemen aan dat daarmee wordt gedoeld op de uit te werken maatregelen als bedoeld in Bijlage 7 bij de voorschriften. Een verwijzing over en weer zou onduidelijkheid hierover kunnen uitsluiten. In de overeenkomst is ten slotte vastgelegd dat boetes worden verbeurd wanneer de afspraken niet worden nagekomen. Deze boetes zijn per week en per deelgebied bepaald en belopen een maximum van € 3.114.000. Via een kettingbeding worden alle verplichtingen uit de overeenkomst ook aan eventuele rechtsopvolgers van MBE opgelegd. Over de looptijd van de overeenkomst is bepaald dat de verplichtingen gelden totdat de provincie heeft geconstateerd dat alle maatregelen volledig zijn uitgevoerd. Bepalingen die “naar hun aard van kracht behoren te blijven” zoals de inschrijving van de kwalitatieve verplichting blijven van kracht. In het kader van de beantwoording van deze vraag benadrukken wij ten slotte nog, dat wij hebben bekeken hetgeen er is afgesproken over de natuurcompensatie. Wij kunnen geen inhoudelijk oordeel geven over de kwaliteit van de natuurcompensatie zelf. f.

Kan er geheel of gedeeltelijk worden vervreemd? Antwoord: Gedurende een periode van vijftien jaar na Levering, dus tot 20 december 2032, heeft RVB een eerste recht van koop en ook is voor vervreemding gedurende die periode voorafgaande toestemming nodig van RVB. Zoals hiervoor bij de beantwoording van vraag a al is vermeld, kan het Landgoed Paleis Soestdijk gedurende de eerste vijftien jaar na Levering slechts worden vervreemd met voorafgaande toestemming van de Staat.10 Datzelfde geldt overigens voor handelingen die aan vervreemding gelijk kunnen staan. Daaronder wordt onder meer verstaan het verlenen/vestigen van beperkte (genots-) rechten en/of overdracht in economische zin. In het kader van de vereiste toestemming dient MBE schriftelijk en onder opgaaf van de relevante informatie, waaronder in ieder geval de naam van de beoogde rechtspopvolger(s), op te geven. Daarbij geldt dat de Staat de toestemming niet op onredelijke gronden zal weigeren en binnen een maand na ontvangst van het verzoek schriftelijk zal meedelen of toestemming wordt verleend. Op overtreding van dit toestemmingsvereiste staat voor MBE een direct opeisbare boete zonder dat rechterlijke tussenkomst vereist is van EUR 500.000,=.

Tot slot is deze bepaling over het toestemmingsvereiste geformuleerd als kwalitatieve verplichting, zodat deze gedurende de genoemde periode van vijftien jaar na Levering ook overgaat op rechtsopvolgers van MBE en is deze versterkt met een kettingbeding op grond waarvan ook de rechtstopvolgers van MBE deze verplichting moeten opleggen aan hun rechtsopvolgers op straffe van een boete van EUR 500.000,=. Overigens geldt bij vervreemding gedurende deze periode van vijftien jaar na Levering ook een recht van eerste koop voor de Staat.11

10 11

Artikel 20 Levering Artikel 19 Levering

21

Na vijftien jaar na Levering, dus vanaf 20 december 2032, kan MBE het Landgoed Paleis Soestdijk vrijelijk overdragen. Gelet op de formulering van het toestemmingsvereiste moet worden aangenomen dat dit ook geldt bij de verkoop van de door MBE geplande woningen in het Alexanderkwartier. Aangenomen mag worden dat de Staat hiervoor toestemming zal verlenen. f1. Wat gebeurt er in dat geval als de (straks) geldende afspraken voor de MBEG niet mee overgaan op eventueel nieuwe (deel)eigenaren? Antwoord: Zowel de Anterieure Overeenkomst met de gemeente als de overeenkomst borging natuurcompensatie met de provincie bevatten bepalingen om te waarborgen dat de in die overeenkomsten geldende afspraken mee over overgaan op eventuele nieuwe (deel)eigenaren. In het kader van de subsidieverlening door de provincie geldt dat toestemming van de provincie in geval van vervreemding vereist is. Verplichtingen op grond van het bestemmingsplan blijven onverkort van kracht. Bij de beantwoording van deze vraag moeten verschillende situaties worden onderscheiden. Om te beginnen de situatie van vervreemding na vijftien jaar na Levering, dus na 20 december 2032. Dan is MBE vrij om te vervreemden, dat wil zeggen zonder toestemming van de Staat op grond van de Koopovereenkomst en de Levering.

Bij vervreemding voor 20 december 2032 zal MBE het recht van eerste koop en het toestemmingsvereiste voor vervreemding en voor wijziging van bestemming en gebruik in acht moeten nemen, dit op straffe van een boete van EUR 500.000,=. De Anterieure Overeenkomst bevat een bepaling op grond waarvan het MBE niet is toegestaan om haar rechten en verplichtingen uit de Anterieure Overeenkomst geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente. Ofschoon erbij staat dat de gemeente haar toestemming niet op onredelijke gronden zal weigeren, is ook denkbaar dat de gemeente voorwaarden stelt aan de overdracht aan derden ter waarborging van de nakoming van de Anterieure Overeenkomst. De provincie heeft in de overeenkomst borging natuurcompensatie een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding opgenomen waardoor de verplichtingen uit deze overeenkomst ook gelden voor rechtsopvolgers van MBE. Voor de subsidiebeschikking geldt dat toestemming van de provincie nodig is als tot vervreemding wordt overgegaan en deze van invloed is op de gesubsidieerde activiteiten. Denkbaar is dat er voorwaarden aan de toestemming worden verbonden. Over de al dan niet verleende toestemming kan geprocedeerd worden. Verplichtingen op grond van het bestemmingsplan blijven onverkort van kracht.