282913 Ontwerpbestemmingsplan Landgoed Paleis Soestdijk bijlage 2 Bijlagen bij de toelichting

Bestemmingsplan Bijlagen bij de toelichting

Landgoed Paleis Soestdijk Ontwerp

DNS Planvorming BV Amsterdam, 9 juli 2021 NL.IMRO.0308.BP0088-OW01

Landgoed Paleis Soestdijk

"Landgoed Paleis Soestdijk" (ontwerp)

2

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

3

Bijlage 1

Omgevingsvisie Paleis Soestdijk

4

Bijlage 2

Ladder onderbouwing

29

Bijlage 3

Archeologisch onderzoek

76

Bijlage 4

Memo milieukundige bodemonderzoeken

123

Bijlage 5

Waterparagraaf

130

Bijlage 6

Stikstofdepositie onderzoek

170

Bijlage 7

NNN onderzoek

226

Bijlage 8

Soortenonderzoek

296

Bijlage 9

Onderzoek houtopstanden

396

Bijlage 10

Beheer- en inrichtingsplan

440

Bijlage 11

Mobiliteitsonderzoek

593

Bijlage 12

Maatvast ontwerp Amsterdamsestraatweg

648

Bijlage 13

Analyse verkeersafwikkeling herinrichting Amsterdamsestraatweg

691

Bijlage 14

Blauwdruk verkeer en parkeren bij evenementen

703

Bijlage 15

Beoordeling bedrijven en milieuzonering

737

Bijlage 16

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

751

Bijlage 17

Akoestisch onderzoek geluid evenementen

780

Bijlage 18

Luchtkwaliteitsonderzoek

846

Bijlage 19

Onderzoek externe veiligheid

905

Bijlage 20

Historisch vooronderzoek conventionele explosieven

931

Bijlage 21

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling

973

Bijlage 22

Nota Inspraak en vooroverleg

1004

"Landgoed Paleis Soestdijk" (ontwerp)

3

Bijlagen bij de toelichting

"Landgoed Paleis Soestdijk" (ontwerp)

4

Bijlage 1 Omgevingsvisie Paleis Soestdijk

"Landgoed Paleis Soestdijk" (ontwerp)

Station Koffie

Paleis S

oestdijk

Omgevingsvisie Paleis Soestdijk

22 november 2011

Versie 2.2 | 22 november 2011 Colofon: Projectnaam: Omgevingsvisie Paleis Soestdijk Opdrachtgever: Stuurgroep omgevingsvisie Paleis Soestdijk Contactpersoon: Saskia Kemperman Projectleider: Jeroen Bootsma Auteurs: Livina Tummers Rienke Groot Jeroen Bootsma Jan Heersche Annette Borgstein Eindredactie: Susan Claessens

Inhoud

Colofon

3

Inleiding

7

1 1.1

Visie Paleis Soestdijk: poort naar de Heuvelrug

9 9

2 2.1 2.2 2.3

Maatregelen Bouwstenen voor de visie Huidige situatie Maatregelen

11 11 11 11

3 3.1 3.2 3.3

Omgeving en de beleidscontext Visie Heel de Heuvelrug Vorstelijke Schakel Ligging van het paleis

15 15 15 15

Kaart 1: Visie Paleis Soestdijk

8

Kaart 2: Maatregelenkaart

12

Kaart 3: Context poort Paleis Soestdijk

14

Kaart 4: Publiekstrekkers binnen de Vorstelijke Schakel

16

Bijlagen Bijlage 1: Ligging Paleis Soestdijk Bijlage 2: Identiteitsgebieden Bijlage 3: Maatregelenmatrix

19 20 21 22

Inleiding Doel Deze omgevingsvisie is opgesteld door provincie Utrecht, gemeenten Baarn en Soest. Het schetst de ambities van deze partijen voor de toekomstige ontwikkelingen van een publieke functie van paleis Soestdijk met bijbehorende tuin en directe omgeving voor de komende 20 jaar. Aanleiding Doel van deze motie was actief inzetten op samenwerken met het Rijk aan een blijvende publieke functie voor het paleis. In deze omgevingsvisie is uitgewerkt hoe de gewenste ontwikkelingen worden gestimuleerd en gefaciliteerd. Leeswijzer Lezers gericht op de visie lezen het eerste hoofdstuk. Hoofdstuk 2 beschrijft met welke maatregelen de regio de gewenste ontwikkeling kan stimuleren en faciliteren. Hoofdstuk 3 schetst een beeld van de omgeving en de beleidscontext. De visie is een verdere uitwerking van bestaande beleidskaders. Als bijlagen zijn toegevoegd: de kaart van de identiteitsgebieden voor Heel de Heuvelrug, opgesteld in opdracht van de gebiedscommissie Heel de Heuvelrug, een omgevingskaart en een overzicht van mogelijke maatregelen.



Paleis Soestdijk: poort naar de Heuvelrug ee Kast

l Groeneve ld

Baarn

is Soestdijk Pale

e Vuursche Lag

Soestdijk

Kaart 1: Visie Paleis Soestdijk



1 Visie

1.1 Paleis Soestdijk: poort naar de Heuvelrug In 2030 zijn de tuin en het paleis een aantrekkelijke, publiek toegankelijke poort voor de directe omgeving. Dit is de ambitie waar de provincie Utrecht en gemeenten Baarn en Soest zich hard voor maken. Het paleis en de tuin vormen een poort voor de Vorstelijke Schakel, een belangrijk onderdeel van de Utrechtse Heuvelrug. Provincie en gemeenten staan voor een paleis dat, als poort, in staat is grotere aantallen bovenregionale bezoekers op te vangen en hen een divers pakket van voorzieningen en activiteiten aan te bieden. Een poort is een locatie die bezoekers kan opvangen, toeristische en recreatieve voorzieningen biedt en het karakter van het identiteitsgebied de Vorstelijke Schakel versterkt.

Nadat Hans de Groot de recensie van de laatste openluchtvoorstelling in de tuin van Paleis Soestdijk heeft gelezen, besluit hij met zijn gezin komend weekend het paleis te bezoeken. Net als in 2018, toen Utrecht Culturele Hoofdstad was, bezoeken ze het complex met de familie Ykez, hun voormalige buren. Vanuit Almere is Paleis Soestdijk gemakkelijk te bereiken per trein. Na een vroege kop koffie op station Baarn, in de voormalige Koninklijke wachtkamer, loopt de familie met z’n vieren door het gerestaureerde Baarnse bos een aantrekkelijke informatieroute naar het paleis. Bij de hoofdingang van het complex staat de familie Ykez al te wachten. Hun auto staat naast het paleis en met een set combi-tickets starten ze hun bezoek.

Het paleis en de tuin zijn openbaar toegankelijk en stralen een vorstelijke allure uit, passend bij de geschiedenis van het gebied. Dit vergt maatregelen ten aanzien van het verbeteren van de bereikbaarheid, het vergroten van de allure langs de Amsterdamsestraatweg en horeca die past bij de vorstelijke uitstraling van de poort. Ook in de wijdere omgeving rond het paleis is de aanwezigheid en uitstraling van de poort merkbaar. Bijvoorbeeld bij fietsverhuurders, VVV Baarn, NS-stations Baarn en Soestdijk en aanbieders van horeca-arrangementen in de omgeving.

Joris de Groot wil volgend jaar kunstgeschiedenis gaan studeren en is het eerste uur druk met de wandelroute door de koninklijke stijlkamers en een rondgang om het paleis. Hij krijgt via zijn mobiele telefoon informatie over het gebouw en het gebruik ervan. De rest van de kinderen rent door de tijdelijke themaopstelling over water naar de speelplek in de tuin. De beide moeders starten hun dag met een bezoek aan de jaarlijkse “koninklijke” lathyrus-tentoonstelling.

Het diverse aanbod van voorzieningen en activiteiten verbindt het grootste deel, ongeveer 80%, van de bezoekers aan het paleis en de tuin. Daarnaast functioneert de poort als een springplank richting de omgeving voor diverse doelgroepen zoals landgoedbezoekers, natuurliefhebbers, wandelaars en fietsers. Uiteraard zijn er ook mensen die het paleis, de tuin èn de omgeving bezoeken. Om gebruikers op te vangen en door te geleiden is een fijnmazig netwerk van wandel- en fietsroutes gerealiseerd. Deze routes zijn eenvoudig via (digitale) kaarten beschikbaar.

Voor de lunch spreken ze af in de voormalige stallen aan de overkant van het paleis. Met een set gehuurde fietsen is het makkelijk om een rondje door de omgeving te fietsen over het uitgebreide routenetwerk. De verschillende themaroutes bieden bijna té veel keuze. Tegen het einde van de middag zit meneer Ykez op het terras van de theetuin. Hij realiseert zich dat dit een plek is om eens terug te komen. Eén dag is te kort om alles te zien. “Waarom de volgende keer geen lang weekend?” Het paleis is goed bereikbaar, binnen en buiten zijn veel dingen te zien en te doen. De omgeving biedt volop mogelijkheden voor een dagtrip en met een weekendarrangement blijkt overnachten zeer goed mogelijk. “Goed om nog eens terug te komen”, denkt hij tevreden.

Om al deze verschillende gebruikers en bezoekers te kunnen verwelkomen beschikken het paleis en haar directe omgeving over voldoende parkeercapaciteit. Afstemming tussen Lage Vuursche, Kasteel Groeneveld en het paleis zorgt voor een afgewogen parkeeraanbod binnen de Vorstelijke Schakel. Voor bezoekers met openbaar vervoer is het paleis verbonden met twee NS-stations via duidelijke en attractieve routes.



2 Maatregelen

Paleis Soestdijk en haar directe omgeving zijn een aantrekkelijke en gewilde locatie voor bijzondere evenementen, passend bij de uitstraling van paleis en tuin. Het paleis en de omgeving zijn daarbij ook ingericht op een piekaanbod van bezoekers en auto’s ten tijde van bijzondere manifestaties of evenementen.

2.1 Bouwstenen voor de visie De Provincie Utrecht en de gemeenten Baarn en Soest wensen een publiek functionerend paleis, inclusief tuin. Het complex is toegankelijk en zichtbaar voor een breed publiek. Het paleis moet gaan functioneren als poort voor de Heuvelrug en is daarmee een bovenregionale publiekstrekker. Deze functie past binnen de kernkwaliteiten van de Vorstelijke Schakel en daarmee binnen de visie Heel de Heuvelrug. Onderstaande paragrafen beschrijven kort de huidige situatie en maatregelen die nodig zijn om tot de realisatie van visie te komen.

Voor de Provincie Utrecht en de gemeenten Baarn en Soest staat vast dat een duurzame functie en openbare toegankelijkheid van paleis en tuin het fundament vormen voor de realisatie van deze ambitie.

2.2 Huidige situatie De huidige omgeving en het paleis functioneren nog onvoldoende als poort en daarmee als bovenregionale publiekstrekker. De aanwezige faciliteiten bij het paleis zijn beperkt. Daarnaast is de informatievoorziening ter plaatse van het paleis over de mogelijkheden in de directe omgeving onvoldoende. De huidige situatie is ook onvoldoende geschikt om voor diverse specifieke bezoekers als springplank of startpunt naar het omliggende gebied te fungeren. Het netwerk van routes en paden is te beperkt om bijvoorbeeld een ruiter of groepje mountainbikers op te vangen bij het paleis en dan, via aanvoerroutes, door te leiden naar voor hen specifiek bedoelde routes. Het paleis beschikt over een hoeveelheid parkeerplaatsen die volstaat voor de dagelijkse hoeveelheid bezoekers. Het kan grote aantallen auto’s van bezoekers bij bijzondere evenementen niet goed kwijt. De bereikbaarheid van het paleis via het openbaar vervoer is redelijk goed met de aanwezigheid van twee NS-stations in de directe omgeving. Maar de verbindingsroutes van en naar de stations zijn niet duidelijk en vragen een goede voorbereiding van de bezoeker. 2.3 Maatregelen Deze visie levert verschillende concrete maatregelen die onder een drietal noemers zijn samen te brengen: “functionele inbedding, beleefbaarheid en recreatieve draagkracht”.

Een deel van deze maatregelen is direct ondersteunend aan de poortfunctie van het paleis. Overige maatregelen ondersteunen de bredere inbedding van het paleis in de omgeving. De combinatie van onderstaande maatregelen moet zorgen voor én een verbeterde functionele inbedding, vergroting van de beleefbaarheid én een vergroting van de recreatieve draagkracht

11

Direct ondersteunend aan de poortfunctie Paleis Soestdijk

a Je M

intiendra

Maatregel

Doel

poortontwikkeling Paleis Soestdijk

mogelijk maken poortfunctie

restauratie paleistuin

mogelijk maken poortfunctie

hoogwaardige horeca

verblijfskwaliteit poort

aantal parkeerplaatsen vergroten

faciliteren grote aantallen bezoekers

aantal parkeerplaatsen vergroten zoeklocatie

faciliteren grote aantallen bezoekers

realiseren infopunt Vorstelijke Schakel

mogelijk maken poortfunctie

organiseren publieksactiviteiten

versterken poortfunctie

i

KONINKLIJKE WACHTKAMER

Paleis Soestd

ijk

Station

Koffie

i

Indirect ondersteunend aan de poortfunctie Paleis Soestdijk

P

aintiendrai Je M

KONINKLIJKE WACHTKAMER

i

Paleis Soestd

ijk

Station

meerdere toegangen paleistuin

openstellen tuin betrekken grotere omgeving

restauratie Koninklijke Wachtkamer

relatie openbaar vervoer paleis

nieuwe functie marechaussee terrein

faciliteren poortfunctie

restauratie Baarnse Bos

allure omgeving en route naar paleis

allure Amsterdamse straatweg vergroten

passende omgeving voor paleis maken

aanleggen extra oversteek over Amsterdamse straatweg

oversteekbaarheid vergroten

wandelroutes vanaf stations aangegeven

verbinden station(s) - paleis

Koffie

a Je M

intiendra

i

KONINKLIJKE WACHTKAMER

Paleis Soestdijk Station

Koffie

oversteekbaarheid zebra verbeteren vergroten kruisingen Biltse en Hilversumse straatweg

Kaart 2 Maatregelenkaart

12

in de directe omgeving. De maatregelen ondersteunen de gewenste zonering in de vorstelijke schakel. Deze zonering is terug te vinden in de visie “Heel de Heuvelrug”. De maatregelen direct ondersteunend aan de poortfunctie zorgen voor een concentratie van voorzieningen en daarmee voor een zone “levendig” rond de poort. Op afstand van de poort zijn de maatregelen indirect ondersteunend, hetgeen aansluit bij de zone “gemoedelijk”. De onderstaande maatregelen zijn uiteraard gekoppeld aan de vereiste dat het paleis en de tuin duurzaam openbaar toegankelijk zijn middels een brede publieke functie.

•

Verwijderen van de bestaande parkeerplaats aan de kop van de Amsterdamsestraatweg. Dit draagt bij aan de gewenste vorstelijke uitstraling en allure.

Recreatieve draagkracht: • Realisatie van het restauratieplan voor het Baarnse bos; • Planologische ruimte bieden voor de realisatie van hoogwaardige horeca in het stallencomplex tegenover het paleis. Dit draagt bij aan de gewenste vorstelijke uitstraling en versterkt de aantrekkelijkheid van het paleis als poort; • Mocht het marechausseeterrein in de toekomst vrijkomen dan kan dit ruimte bieden voor de opvang van auto’s of kan een bijdrage leveren aan de verbreding van functies passend bij een poort naar de Heuvelrug; • Onderzoeken van de herbestemmingskansen van de Koninklijke Wachtkamers op de NS-stations van Baarn en Soestdijk. Publiek gebruik van de Wachtkamers kan bijdragen aan de bekendheid van het paleis als poort én kan het bezoek per trein stimuleren; • Aanleggen van verbindende recreatieve routes tussen Paleis Soestdijk, Lage Vuursche en Kasteel Groeneveld.

Functionele inbedding: • Planologisch vastleggen van de bestaande parkeerplaats op het terrein van het paleis, teneinde dit parkeren duurzaam vast te leggen; • Realisatie van een locatie voor evenementenparkeren. Een locatie voor evenementenparkeren is noodzakelijk voor het functioneren als poort naar de Heuvelrug. Het marechausseeterrein is een zoeklocatie voor dit evenementenparkeren; • Investeren in een verbetering van de bestaande toegangsroutes vanaf de NS-stations Baarn en Soestdijk naar het paleis. Bezoekers met de trein moeten vanaf beide stations beter naar het paleis geleid worden; • Planologische ruimte bieden voor de vestiging van een kwalitatief hoogwaardige permanente horecagelegenheid in de oranjerie danwel een deel van het paleis. Horeca met allure versterkt de aantrekkelijkheid van het paleis als poort; • Verbeter de oversteekbaarheid voor langzaam verkeer op de twee bestaande gelijkvloerse kruisingen met de Amsterdamsestraatweg. Dit maakt het paleis beter bereikbaar. Bij een nieuwe functie voor het paleis, die grote aantallen treinreizigers trekt, is een nieuwe ongelijkvloerse oversteek denkbaar. De nieuwe oversteek kan worden uitgewerkt als brug of tunnel.

De bovenstaande maatregelen zijn weergegeven op kaart 2, de maatregelenkaart. De lijst van maatregelen opgenomen in de bijlage is het resultaat van twee workshops gehouden in de aanloop naar deze visie.

Beleefbaarheid: • Een grotere toegankelijkheid van de tuin verbetert de uitwisseling van bezoekers tussen het paleis en de omgeving; • Verbeteren van de inrichting van de Amsterdamsestraatweg ter hoogte van het paleis. Een herinrichting draagt bij aan de gewenste vorstelijke uitstraling en allure. Onderzoek de mogelijkheden om de entree van Soest ter plaatse mee te nemen in deze kwaliteitsimpuls;

13

aintiendrai Je M

Heuvelrug aintiendrai Je M

Vorstelijke Schakel

aintiendrai Je M

Kaart 3: Context poort Paleis Soestdijk

14

Paleis Soestdijk

3 Omgeving en de beleidscontext

ve Kasteel Groeneveld. Het landgoed functioneert als kennisplatform voor landschap en platteland. Paleis Soestdijk en haar omgeving vormen hierop een bijzondere aanvulling met een vorstelijke uitstraling.

Om deze visie en maatregelen goed te kunnen plaatsen, wordt het paleis op drie schaalniveaus belicht: Heel de Heuvelrug, identiteitsgebied de Vorstelijke Schakel en als laatste de directe omgeving van het paleis. Kaart 3 illustreert deze drie schaalniveaus.

3.3 Ligging van het paleis Paleis Soestdijk ligt in de gemeente Baarn, direct aan de westzijde van Soest. Het paleis maakt onderdeel uit van de Utrechtse Heuvelrug. Het paleis ligt tegenover het Baarnse Bos en wordt daarvan gescheiden door de intensief gebruikte N 221, de Amsterdamsestraatweg, richting Baarn en de A1. Het geheel van het Baarnse Bos, paleis, tuin en bijgebouwen is een cultuurhistorisch waardevol ensemble.

3.1 Visie Heel de Heuvelrug Paleis Soestdijk is gelegen op de Utrechte Heuvelrug. Voor dit gebied is een gebiedsvisie opgesteld “Heel de Heuvelrug”. Met deze gebiedsvisie zetten regionale partijen een gedragen streefbeeld neer. De Heuvelrug moet in 2025 beleefbaar zijn als een samenhangende eenheid van Gooimeer tot Nederrijn, voor zowel mens als natuur. De belangrijkste drie strategieën om dit te bereiken zijn: 1. Verbinden: vormen van een samenhangende eenheid met recreatief netwerk en ecologisch systeem bestaande uit een groene ruggengraat en verbindingen met de flanken. 2. Onderscheiden: uitstralen van cultuurhistorische en functionele gelaagdheid en grote diversiteit op een klein oppervlak. Dit wordt uitgewerkt door zes identiteitsgebieden aan te wijzen. 3. Ontdekken: via Poorten en Groene Entrees wordt de Heuvelrug ontsloten.

Het paleis en het Baarnse Bos vormen de laatste van een reeks landgoederen en buitens langs de Praamgracht. Dit water verbindt de Laagte van Pijnenburg met de oostelijk lopende rivier de Eem. Daarmee bevindt Paleis Soestdijk zich op een kruising van twee assen. De ligging van het paleis wordt verduidelijkt met een kaart in de bijlagen.

3.2 Vorstelijke Schakel Paleis Soestdijk is een poort binnen het identiteitsgebied ‘Vorstelijke Schakel’. Uit de naamgeving spreekt al de prominente aanwezigheid van het Koningshuis in dit gebied. Met de Vuursche, Paleis Soestdijk en het landgoed Drakensteyn zijn de Oranjes onlosmakelijk verbonden met het gebied. De landgoederen en buitenplaatsen geven een beeld van lange tijd afgesloten terreinen beheerst door de Nederlandse adellijke en vorstelijke elite. Bijzonder binnen het gebied is de natuurlijke laagte (Laagte van Pijnenburg) die de droog-nat gradiënt beleefbaar maakt en de schakel naar het Gooise deel van de Heuvelrug vormt. Binnen de Vorstelijke Schakel zijn drie verschillende grote publiekstrekkers te herkennen. Deze zijn weergegeven in kaart 4. Lage Vuursche is bij een grote groep mensen bekend en wordt breed geassocieerd met pannenkoeken. Het dorp wordt veelvuldig gebruikt voor de combinatie van een korte wandeling met als start of afsluiting die overbekende pannenkoek. De aantrekkingskracht van het dorp is groot en op piekmomenten is het er bijzonder druk. Een andere groep van bezoekers van de Vorstelijke Schakel richt zich op het informatie-

15

Koffie Museum

Station

Museum

P

0m

100m

200m

300m

400m

500m

1000m

Kaart 4: Publiekstrekkers binnen de Vorstelijke Schakel

16

17

Bijlagen

19

Hilversum

A1

Kasteel Groeneveld

Baarn Amsterdamse straatweg (N221)

Hilversumse straatweg

Baarnse Bos Orangerie

A27

NS Baarn

stallen Praamgracht

Eem

Soestdijk

Biltseweg (N234)

NS Soestdijk Pluismeer Lage Vuursche

Soest

Pijnenburg

NS Hollandse Rading

Bijlage 1: Ligging Paleis Soestdijk

20

Bijlage 2: Identiteitsgebieden

21

BOUWSTEEN

MAATREGEL

BESCHRIJVING

RESULTAAT

functionele inbedding

wandelroute NS station Baarn naar paleis

duidelijke bebording; paleis beter bereikbaar vanaf NS station Baarn

beleefbaarheid

ontsluiting achterzijde paleistuin

optimalisatie looproute en bewegwijzering door het aansluiten van de paleistuin op wandel- fietsroutenetwerk achterzijde tuin, wordt tuin verbonden en toegankelijker

functionele inbedding

wandelroute NS station Soestdijk herkenbare routing van NS station efficiente OV ontsluiting paleis; naar paleis door Soest(dijk) naar paleis afgestemde route met bebording klein realisatie herstelplan B Bos; met oog op vasthouden groter aantal bezoekers; ecologisch waardevoller en CH verhaal vertellen veelzijdiger aantrekkelijker bos met grotere capaciteit medium Restauratie Baarnse Bos inkijkjes in de tuin vanuit de Tuin Soestdijk zichtbaarder omgeving mogelijk maken inbreng in restauratieplan voor de tuin klein

recreatieve draagkracht beleefbaarheid

functionele inbedding

planvorming herinrichting N 221

verkeerskundig onderzoek naar handelingsruimte N221; bandbreedte herinrichting + visie; herinrichtingsvoorstel concreet

park openbaar of opgengesteld, paleistuin wordt toegankelijker

inzicht scope herinrichting; onderbouwing opties herinrichting technisch en financieel

beleefbaarheid

uitvoering herinrichting N221

herinrichting N221 tbv oversteek en beleefbaarheid

nieuw vormgeving weg, meer allure

functionele inbedding

Parkeren rond Soestdijk, max. op 5 min lopen (300/500 m)

onderzoek naar locatieeisen; vinden van een locatie

inzicht in pve voor verschillen functies en zicht op locatiemogelijkheden

functionele inbedding

oversteek N221 langzaam verkeer (voetgangers en fietsers)

recreatieve draagkracht recreatieve draagkracht

Planologische ruimte voor herontwikkeling Marechausseterrein

recreatieve draagkracht

nieuwe functie stallen

functionele inbedding

planolgische ruimte voor extra bouwmogelijkheden rond het paleis

zebra toevoegen kruispunt brug langzaamverkeer over N221 tunnel langzaamverkeer onder N221 lelijke plek verwijderen

groene zoom rond paleis herstellen

planologisch ontwikkellocatie moge nieuwe functie op locatie nabij paleis onderzoek exploitatiemogelijkheden; planologisch ruimte PU en realisatie hoogwaardige horeca; ondersteunend gemeente Baarn museum (112) Onderzoek moet uitwijzen of en zo ja welke bouwmogelijkheden planologische ruimte vinden; er zijn rond huidige rood voor groenregeling invullen; paleisgebouwen creatie verdienlocatie; groen ontwikkeling

Bijlage 3: Maatregelenmatrix

22

R.IMPACT BIJDRAGE VISIE DRAAGVL RISICO'S max = ***** max= OOOOO klein

****

OOOOO

klein

** (deel van pakket)

OOO

** (deel van pakket)

nvt

HdH VISIE TIJDPAD ++ tot - -

geen

++

snel

OOOO

let op moutainbikeroute en afstemming SBB en Insinger waarborg afstemming ondernemers Soest; concurrentie tussen Soest en Baarn?

+

snel

** (deel van een pakket)

OOOO

beheersgelden SBB

++

medium

**

?

geen

++

***

OOOOO

geen

++

snel

++

keuze duurt lang; uitvoering middel

+

groot realisatie parkeerter rein = groot

****

OOO

afstemming Baarn en Soest vereist; visie op regionale verkeersafwikkeling vereist.

****

OOOO

let op evenementenpiek

+

medium

klein groot groot

** *** ***

OO OO OO

onvoldoende tegemoet komen aan w onvoldoende tegemoet komen aan w kosten

+/+ +

snel medium medium

medium

**

OOO

onverwachte kosten

+

snel

medium

****

OOO

-

++

medium

klein

***

OOOO

bestuurlijke afstemming Baarn en PU gewenst

+

medium

groot

*****

?

draagvlak behoud kwaliteiten plek

-/+

langdurig

recreatieve draagkracht

De koninklijke wachtkamer op NSstation Baarn leidt een slapend bestaan. Publiekstrekker in spe Restauratie/ exploitatie Koninklijkekan verdiencapaciteit genereren. Wachtkamer wordt publiek toegankelijk. Kan fungeren klein Energie en beperkt middelen stoppen in enthousiasmeren en kanaliseren lokale initiatieven/ kennis rond de lokatie. Kennis wordt beter betrekken lokaal verenigingsleven en burgers, gedeeld. kennis wordt ontsloten voor bezoekers. Vertel het verhaal

Arrangementen in beeld Participatieverhoging

verkenning van mogelijkheden om passende arragementen vanuit horeca en recreatie aan te bieden betrekken middenstand voor bovenregionale bezoekers. /lokale horeca Houd Soestdijk ook dicht bij lokale Paleis en nieuwe functie staan midden tussen lokale bewoners bevolking houd het knus. afstand tot burgers wordt verkleind.

23

***

OOO

afstemming Oranjes en NS

+++

medium

*

OOO

-

++

medium

**

OOO

afbakenen van de vraag; (kwaliteits)kaders meegeven.

+++

snel

**

OOO

geleidelijk proces, let op verwachtingsmangement.

++

medium

29

Bijlage 2 Ladder onderbouwing

"Landgoed Paleis Soestdijk" (ontwerp)

LADDERONDERBOUWING WONEN EN HOTEL PALEIS SOESTDIJK 9 JUNI 2021

LADDERONDERBOUWING WONEN EN HOTEL PALEIS SOESTDIJK 9 JUNI 2021

Status: Eindrapportage Datum: 9 juni 2021 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Hoge Gouwe 93 2801 LD Gouda 0182 - 689416 www.stedplan.nl info@stedplan.nl Team Gebiedsontwikkeling en strategie Arjen van Tellingen MSc Erik Overgaag MSc BBE Drs. Frans Wittenberg Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Dr. Pieter van der Heijde, pvdh@stedplan.nl Review: Dr Christine Oude Veldhuis MRE In opdracht van: MeyerBergman Erfgoed

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 20200112 Referentie: Eindrapportage 20200112 MeyerBergman LDV Paleis Soestdijk 090621

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING

7

MANAGEMENTSAMENVATTING

8

1

LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING.............................................................. 10

2

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING ................................................. 12

3

BEHOEFTE FUNCTIE WONEN ............................................................................. 15 3.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 3.2 BELEIDSKADERS 3.3 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG 3.4 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD 3.5 BEHOEFTE 3.6 ALTERNATIEVEN BINNEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED 3.7 CONCLUSIE

4

BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL ................................................................................ 24 4.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 4.2 BELEIDSKADERS 4.3 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG 4.4 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD 4.5 BEHOEFTE HOTEL 4.6 ALTERNATIEVEN BINNEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED 4.7 MARKTBEHOEFTE HORECA 4.8 CONCLUSIE

BIJLAGE 1 DEFINITIES WOONMILIEUS

INLEIDING

7

INLEIDING

In 2017 verkocht het Rijksvastgoedbedrijf de locatie Paleis Soestdijk in Baarn aan de MeyerBergman Erfgoed Groep. Voor het Paleis heeft MeyerBergman het concept ‘Made by Holland’ ontwikkeld. Paleis Soestdijk groeit in dit concept uit tot een platform voor innovatie en podium voor excellente prestaties van ondernemend Nederland. Nederlandse bedrijven en kennisorganisaties worden aan elkaar gepresenteerd en aan bezoekers uit binnen- en buitenland. Onderdeel van de transformatieplannen zijn ook de ontwikkeling van woningen en een hotel. Het hotel is onder meer bedoeld voor overnachtingen van bezoekers aan het Made by Holland-concept. In totaal zijn er 120 hotelkamers gepland en 98 appartementen. De appartementen zijn voorzien in negen woonblokken op en rond het voormalige marechausseeterrein. Het hotel is voorzien op het terrein tegenover het Paleis aan de andere kant van de Amsterdamsestraatweg (huidige herenhuiscluster). Naast woningen en hotel komen er in het Paleis enkele kleinschalige en ondersteunende functies. Voor de realisatie van woningen en een hotel moet het vigerende bestemmingsplan (‘landelijk gebied’ uit 2009) gewijzigd worden. Er wordt nu gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan voor Paleis Soestdijk en omgeving. Verplicht onderdeel hiervoor is het aantonen van de behoefte aan de nieuwe functies in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Ladder).

In voorliggend rapport is de Ladderonderbouwing opgenomen voor de woningen en het hotel op de locatie Paleis Soestdijk.

8

MANAGEMENTSAMENVATTING

MANAGEMENTSAMENVATTING

Onderdeel van de herontwikkeling van Paleis Soestdijk ‘Made by Holland’ zijn de ontwikkeling van woningen en een hotel. Woningbouw is de financiële drager van de plannen. In totaal zijn 98 appartementen voorzien op en rond het voormalige marechausseeterrein (nu genaamd Alexanderkwartier). Het hotel is onder meer bedoeld voor overnachtingen van bezoekers aan het Made by Holland-concept. In totaal zijn er 120 hotelkamers gepland. Het hotel is voorzien op het terrein tegenover het Paleis (huidige herenhuiscluster). Naast woningen en een hotel komen er in het Paleis enkele kleinschalige en ondersteunende functies. Voor de realisatie van woningen en een hotel, moet het vigerende bestemmingsplan (‘landelijk gebied’ uit 2009) gewijzigd worden. Er wordt nu gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan voor Paleis Soestdijk en het voormalige marechausseeterrein. Verplicht onderdeel hiervoor is het aantonen van de behoefte aan de nieuwe functies in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Ladderonderbouwing). De plannen voor woningen en een hotel worden in deze rapportage achtereenvolgens getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. BEHOEFTE WONINGEN

In het onderzoeksgebied is in totaal een vraag naar 12.555 woningen in de komende tien jaar. Hier staat een hard planaanbod van in totaal 5.200 woningen tegenover. Er is dus een behoefte aan 7.355 extra woningen in het onderzoeksgebied. Er is dus meer dan voldoende kwantitatieve behoefte aan de 98 woningen die zijn voorzien in het Alexanderkwartier. Uitgaande van de woonvoorkeuren is er vraag naar ca. 1.885 woningen in (centrum)dorpse woonmilieus. Het geplande aanbod woningen in een (centrum)dorps woonmilieu bestaat uit ca. 1.015 woningen. Daarmee is er nog behoefte aan 870 extra woningen in (centrum)dorpse woonmilieus. Het plan voor de realisatie van 98 woningen past in deze kwalitatieve woningbehoefte. Er zijn geen geschikte alternatieve locaties in bestaand stedelijk gebied waar de 98 woningen in een vergelijkbare setting kunnen worden gerealiseerd. Hiermee is ook de noodzaak van het bouwen buiten bestaand stedelijk gebied aangetoond. Bovendien sluit de ontwikkeling van 98 woningen aan op het beleid, dat vooral gericht is op een versnelling van de woningbouwproductie om tegemoet te komen aan de grote vraag.

MANAGEMENTSAMENVATTING

9

Hiermee voldoet de ontwikkeling van de woningen aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. BEHOEFTE HOTEL

Het NBTC (Nationaal Bureau Toerisme en Congressen) hanteert een landelijke groeiprognose van het aantal hotelovernachtingen van 2,7% per jaar tot 2030. De coronacrisis zal komende jaren echter een daling in het aantal hotelovernachtingen sorteren. Experts verwachten een kortdurend effect van de coronacrisis waarbij in 2023 het aantal overnachtingen weer op het oude niveau van voor de crisis komt. Voor het onderzoeksgebied lijkt het verantwoord om een iets hoger groeipercentage aan te houden. Argumenten daarvoor zijn het toeristisch spreidingsbeleid, de aantrekkingskracht van de nieuw te ontwikkelen Made by Holland attractie in Paleis Soestdijk en de bouwstop voor hotels die is afgekondigd in Amsterdam en de gemeente Utrecht. Het aantal overnachtingen in het onderzoeksgebied in 2030 zal volgens deze prognose met circa 250.000 toenemen en rond de 1,1 miljoen uitkomen. In de periode 2012 – 2018 is het aanbod hotelkamers in het onderzoeksgebied toegenomen, van 2.668 kamers (in 54 hotels) in 2012 tot 2.835 kamers (in 61 hotels) in 2019. Dit is een toename van slechts 167 kamers in 7 jaar tijd. In kwalitatief opzicht is het aanbod van aantal vergelijkbare hotels (‘karakteristieke/ historische hotels’) in het onderzoeksgebied bescheiden, met in totaal 226 kamers in 9 hotels.

In de regio zijn vier hotelontwikkelingen met in totaal 301 kamers bekend die mogelijk zijn in de bestemmingsplannen. Deze initiatieven bevinden zich echter in de ontwikkelfase en er zijn nog geen aanvragen ingediend. Uitgaande van een normatieve gemiddelde bezettingsgraad van 60-65% leidt het gehanteerde vraagscenario tot een kwantitatieve behoefte van 95 tot 365 kamers. Uitgaande van een vervangingsvraag van 230 kamers tot 2030 komt de kwantitatieve behoefte uit op 330 tot 600 kamers. In samenhang met het Made by Holland concept is een kwalitatieve behoefte te benoemen naar met name landelijk gelegen en karakteristieke hotels die ook de mogelijkheid hebben om grotere (zakelijke) groepen te accommoderen. De komst van een brasserie sluit uitstekend aan op de hotelfunctie en het concept ‘Made by Holland’. Daarnaast laat de analyse zien dat er in Soest en Baarn behoefte is aan de toevoeging van 7 tot 8 restaurants. Er zijn bovendien binnen het bestaand stedelijk gebied geen alternatieve locaties beschikbaar voor een dergelijke ontwikkeling De ontwikkeling van een hotel met 120 kamers in de 4 sterren categorie voldoet daarmee aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

10

LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING

1 LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING

LOCATIE

Het landgoed Paleis Soestdijk is gelegen op de Laagte van Pijnenburg, een lager deel van de Utrechtse Heuvelrug. Het landschap bestaat overwegend uit bos. Het landgoed ligt in de gemeente Baarn aan weerszijden van de Amsterdamsestraatweg tussen Baarn en Soest. In de directe omgeving is de kern Soestdijk te vinden die net over de grens in de gemeente Soest ligt. Het landgoed bestaat uit het Paleis, de paleistuin en bossen (ook bekend als het Koningin Emmapark), het marechausseeterrein ten noorden van het Paleis en het terrein aan de overzijde van de Amsterdamsestraatweg.

FIGUUR 1 LOCATIE PALEIS SOESTDIJK

LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING

11

PLAN EN PROJECT

Het plan betreft de herontwikkeling van Paleis Soestdijk tot een platform voor innovatie en een podium voor excellente prestaties van ondernemend Nederland. Op Paleis Soestdijk presenteert Made by Holland straks Nederlandse bedrijven en kennisorganisaties aan elkaar en aan bezoekers uit binnen- en buitenland. Onderdeel van de transformatieplannen zijn daarnaast de ontwikkeling van woningen, een hotel en horeca. Het hotel is onder meer bedoeld voor overnachtingen van bezoekers aan het Made by Holland-concept. In totaal zijn er 120 hotelkamers gepland en 98 appartementen. De appartementen zijn voorzien in negen woonblokken op en rond het voormalige marechausseeterrein (nu genaamd Alexanderkwartier). De appartementen bevinden zich in het hogere segment en zijn vooral gericht op senioren. Het hotel en de horeca (brasserie) is voorzien op het terrein tegenover het Paleis (nu herenhuiscluster, planaanduiding Parade). Naast woningen en een hotel komen er in het Paleis enkele kleinschalige en ondersteunende functies.

FIGUUR 2 PLAN PALEIS SOESTDIJK Bron: Bureau Stedelijke Planning

12

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

2 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

De Ladder maakt deel uit van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en wordt beschreven in het tweede lid van artikel 3.1.6. Deze luidt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” NIEUWE STEDELIJKE ONTWIKKELING

Of sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ zoals bedoeld in het tweede lid artikel 3.1.6 van de Bro moet volgens jurisprudentie1 in onderlinge samenhang met het voorgaande plan worden beoordeeld; centraal staat de vraag in hoeverre het nieuwe plan voorziet in een functiewijziging en planologische beslag legt op de ruimte in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan. De 98 woningen zijn gepland in het Alexanderkwartier. Dit gebied is deels bebouwd (het voormalige marechausseeterrein). Het bebouwde gebied heeft de bestemming ‘maatschappelijk marechaussee’ en het onbebouwde gebied heeft de bestemming ‘bos’. Beide bestemmingen moeten gewijzigd worden om de woonfunctie mogelijk te maken. Het hotel met 120 kamers is deels in bestaande bebouwing voorzien en deels in nieuwbouw op het terrein aan de overzijde van de Amsterdamsestraatweg. De huidige maatschappelijke bestemming maakt realisatie van dit hotel niet mogelijk en moet derhalve worden gewijzigd. Zowel het hotel als de woningen vereisen een wijziging van het bestemmingsplan; ze leiden tot een functiewijziging en een toename van de bebouwingsmogelijkheden. Daarmee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

1 ABRvS, 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:915; ABRvS, 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1064

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

13

FIGUUR 3 PARADE Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van Ruimtelijke Plannen (2019)

FIGUUR 4 ALEXANDERKWARTIER Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van Ruimtelijke Plannen (2019)

BESTAAND STEDELIJK GEBIED

In artikel 1.1.1 van het Bro wordt onder bestaand stedelijk gebied verstaan: ‘een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Rust op gronden een niet-agrarische bestemming (niet alleen ‘rode’ stedelijke functies, maar bijvoorbeeld ook functies voor sport, recreatie of stedelijk groen) dan is er sprake van bestaand stedelijk gebied (ook al is de locatie nog onbebouwd), mits de locatie onderdeel is van het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. De woningbouwlocatie in het Alexanderkwartier valt deels binnen de bestemming ‘Maatschappelijk Marechaussee’ en deels binnen de bestemming ‘Natuur en bos’.

14

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

De locatie van het geplande hotel heeft de bestemming ‘Maatschappelijk Culturele en educatieve doeleinden’. Het Paleis, het terrein aan de overzijde van de Amsterdamsestraatweg (beoogde hotellocatie) en het marechausseeterrein liggen alle buiten de bebouwde kom van Baarn en Soest en maken derhalve geen deel uit van het bestaand stedelijk samenstel van bebouwing. De bouw van zowel het hotel als de woningen betreft daarmee een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Dit sluit overigens aan bij de provinciale en gemeentelijke visies. Volgens de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (Herijking 2016) valt de planlocatie buiten bestaand stedelijk gebied. Ook de Toekomstvisie en Structuurvisie Baarn in 2030 duidt de planlocatie aan als buitengebied. Voor zowel de woningen als het hotel is daarom een motivering nodig waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

BEHOEFTE FUNCTIE WONEN

15

3 BEHOEFTE FUNCTIE WONEN

3.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED Het te hanteren onderzoeksgebied voor deze Ladderonderbouwing is gebaseerd op de verhuisbewegingen van personen van en naar Baarn. De binnenlandse verhuizingen geven namelijk inzicht in het functioneren van de regionale woningmarkt. De gemeente Baarn heeft de sterkste verhuisrelaties met de aangrenzende regiogemeenten Soest, Amersfoort en Hilversum en nabije steden Amsterdam en Utrecht (Tabel 1). ONDERZOEKSGEBIED

VESTIGING IN BAARN VERTREK UIT BAARN

Regiogemeenten Gemeente Soest

12%

13%

Gemeente Amersfoort 7%

11%

Gemeente Hilversum

7%

7%

Totaal

26%

31%

Gemeente Amsterdam 13%

9%

Gemeente Utrecht

8%

7%

Totaal

21%

16%

Overige Nederlandse gemeenten

53%

53%

TOTAAL

100%

100%

Nabije steden

TABEL 1 STERKSTE VERHUISRELATIES MET BAARN (2011-2018) Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van CBS (2019)

Opvallend is de sterke verhuisrelatie van Baarn met Amsterdam en Utrecht. De hoge druk op de woningmarkt en het gebrek aan betaalbare grondgebonden woningen in Amsterdam en Utrecht leidt tot een toestroom naar Baarn. Omdat dit ten dele samenhangt met de economische conjunctuur laten we dit in deze Ladderonderbouwing buiten beschouwing. Als onderzoeksgebied en samenhangende woningmarktregio hanteren we de gemeente Baarn en de aangrenzende gemeenten Soest, Amersfoort en Hilversum (Figuur 5). Binnen deze regio confronteren we vraag en aanbod met elkaar. Dit betekent dat deze Ladderonderbouwing een conservatieve benadering van de behoefte is. De (potentiële) vraag vanuit Amsterdam en Utrecht laten we immers buiten beschouwing.

16

BEHOEFTE FUNCTIE WONEN

FIGUUR 5 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED

3.2 BELEIDSKADERS HERIJKING 2016 PROVINCIALE RUIMTELIJKE STRUCTUURVISIE 2013-2028

In de herijking van de provinciale ruimtelijke structuurvisie zijn in de provincie Utrecht tot en met 2028 68.000 woningen gepland, waarvan 91% binnen de rode contouren. Bij het vaststellen van nieuwe woningbouwplannen is het aan gemeenten om de actuele behoefte met recent onderzoek aan te tonen; bij uitbreidingslocaties dient ook de noodzaak van deze locaties aangetoond te worden. ONTWERP OMGEVINGSVISIE PROVINCIE UTRECHT (2020)

Het ontwerp voor de provinciale omgevingsvisie geeft aan dat tot 2050 147.000177.000 extra woningen nodig zijn om aan de volledige vraag te voldoen. Dit zijn meer woningen dan eerder voorzien werd in de Herijking 2016 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028. De volgende basisprincipes vormen het uitgangspunt voor nieuwe verstedelijking: • Zo veel mogelijk binnen het stedelijk gebied nabij knooppunten • Daarnaast in overig stedelijk gebied (binnen de rode contouren) • Eventueel nieuwe uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en infrastructurele knooppunten Onder voorwaarden is kleinschalige uitbreiding van stedelijk gebied mogelijk om lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten.

BEHOEFTE FUNCTIE WONEN

17

REGIONALE RUIMTELIJKE VISIE REGIO AMERSFOORT (2018)

De Regionale Ruimtelijke Visie van de regio Amersfoort bevat twee hoofdprincipes: 1. De groei wordt zoveel mogelijk opgevangen in bestaand bebouwd gebied. 2. Ruimte wordt geboden voor beperkte groei om de dorpen vitaal te houden. De groei waarvoor nu nog geen locaties zijn aangewezen, maar die wel noodzakelijk is, wordt opgevangen in het regionale hart (Amersfoort, Leusden, Nijkerk, Soest). De plannen van gemeenten voorzien in het opvangen van de behoefte aan woningen tot ongeveer 2030. In de periode daarna wordt op basis van de huidige prognose een tekort aan woningbouwlocaties verwacht. VISIE WONEN BAARN 2019

In de Visie Wonen 2019 van de gemeente Baarn staan vijf ambities centraal: 1. het werken aan een evenwichtiger bevolkingsopbouw; 2. een toegankelijker en comfortabeler woningvoorraad nabij voorzieningen; 3. verduurzaming van die woningvoorraad; 4. ruimte voor het segment tussen huren en kopen; 5. ruimte bieden aan alternatieve woonwensen. De gemeente Baarn heeft als ambitie om tussen 2016 en 2030 ca. 1.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. Om dat doel te bereiken, zouden tussen 2019 en 2030 nog 850 woningen moeten worden toegevoegd. Dat is een gemiddelde van ruim 75 woningen per jaar. Om voldoende planologische ruimte voor nieuwbouw te hebben en de continuïteit te garanderen, wil de gemeente minimaal 1.000 woningen in de planning hebben. Momenteel zijn slechts 125 woningen opgenomen in harde plannen (zie Tabel 5). De planlocatie rond het marechausseeterrein staat in de visie opgenomen als één van de plannen om in de bouwopgave te kunnen voorzien. SAMENVATTEND

In de regio is een grote vraag naar woningen, terwijl het aanbod beperkt is. Het marechausseeterrein is opgenomen in gemeentelijk beleid als één van de locaties om in de woningbouwopgave te voorzien. Belangrijk is daarbij om aan te tonen dat er behoefte is aan de woningbouw op deze locatie. Omdat de planlocatie deels buiten bestaand bebouwd gebied ligt, zal ook inzichtelijk moeten worden gemaakt dat geen alternatieve locaties in bestaand stedelijk gebied beschikbaar zijn. Dat gebeurt in het vervolg van deze Ladderonderbouwing.

18

BEHOEFTE FUNCTIE WONEN

3.3 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG KWANTITATIEVE VRAAG

Voor de ontwikkeling van de vraag is uitgegaan van de meest recente Primoshuishoudensprognose van ABF Research (Primos2019). Primos2 is een landelijke prognose die voor alle gemeenten op uniforme wijze wordt gemaakt en bovendien ieder jaar wordt geactualiseerd. De Primos 2019-prognose geeft tussen 2019 en 2029 een toename van 12.555 huishoudens in het onderzoeksgebied. Door de groei van het aantal huishoudens ontstaat een kwantitatieve vraag naar 12.555 extra woningen tussen 2019 en 2029. ONDERZOEKSGEBIED

HUISHOUDENS 2019

HUISHOUDENS 2029

ONTWIKKELING 2019-2029

Gemeente Baarn

11.140

11.510

+370

Gemeente Soest

20.370

21.275

+905

Gemeente Amersfoort

68.470

77.410

+8.940

Gemeente Hilversum

42.640

44.980

+2.340

Totaal

142.620

155.175

+12.555

TABEL 2 ONTWIKKELING VRAAG IN ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van ABF Research (2019)

KWALITATIEVE VRAAG

Het beoogde woonmilieu is van belang om de kwalitatieve vraag te bepalen. We volgen hierbij de definities zoals ABF Research die hanteert (Bijlage 1). De ligging van de planlocatie buiten de bebouwde kom maakt dat het plangebied als landelijk is te karakteriseren. De geprojecteerde bebouwing van 98 woningen zorgt echter voor een veel hogere dichtheid dan bij een landelijk woonmilieu het geval is; bij een landelijk woonmilieu gaat het om enkele verspreide woningen in een zeer lage dichtheid. Op basis van het aantal woningen definiëren we de beoogde ontwikkeling als een kleinschalig (centrum)dorps woonmilieu. Een (centrum)dorps woonmilieu wordt gekenmerkt door de ligging in een kern tot 13.000 huishoudens en een dichtheid van minder dan 20 woningen per hectare. Het Alexanderkwartier is circa 4 hectare groot, wat resulteert in een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare. De hogere dichtheid maakt het plan echter geen stedelijk woonmilieu. Daarvoor wordt ook gekeken naar de grootte van de kern. Omdat de ontwikkeling

2 Voor het in beeld brengen van de behoefte is uitgegaan van Primos2019, omdat dit bij schrijven van het rapport de

meest recente huishoudensprognose was. Primos2020 en Pearl2019 zijn later uitgekomen. In Primos2020 ligt de huishoudensprognose hoger dan in Primos2019 waardoor de berekende vraag in deze paragraaf conservatief is. Daarnaast is Primos nauwkeuriger op gemeenteniveau dan Pearl die werkt met duizendtallen. Bovendien is Primos een landelijk erkende prognose die jaarlijks op een uniforme wijze wordt geactualiseerd voor alle gemeenten in Nederland.

BEHOEFTE FUNCTIE WONEN

19

in het Alexanderkwartier niet aansluit op bestaande woonkernen is nog steeds sprake van een dorps woonmilieu. Op basis van het landelijke woonwensenonderzoek van het Ministerie van BZK en het CBS (WoON2018) zijn de woonvoorkeuren in Baarn en enkele omliggende gemeenten3 afgeleid. In Baarn e.o. geeft 15% van de woningzoekenden de voorkeur aan een (centrum)dorps woonmilieu. Uitgaande van de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens in het onderzoeksgebied van 12.555 (zie Tabel 2) is er tot en met 2029 behoefte aan ca. 1.885 woningen in een (centrum)dorps milieu (Tabel 3). WOONMILIEU

VOORKEUR

WONINGEN

(Centrum)dorps

15%

1.885 woningen

TABEL 3 GEWENSTE WOONMILIEUS IN BAARN E.O. Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van ABF Research en het Ministerie van BZK

In Baarn e.o. geeft 57% van de woningzoekenden aan een voorkeur te hebben voor een grondgebonden woning en 43% voor een appartement. Van de woningzoekenden zou 61% een koopwoning willen en 39% een huurwoning. Degenen die een koopwoning willen, prefereren meestal een grondgebonden woning. Zij die een huurwoning willen, geven vaker de voorkeur aan een appartement. WONINGTYPE

VOORKEUR

Grondgebonden koopwoning

45%

Grondgebonden huurwoning

12%

Koopappartement

16%

Huurappartement

27%

Totaal

100%

TABEL 4 GEWENSTE WONINGTYPEN IN BAARN E.O. Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van ABF Research en het Ministerie van BZK

INVLOED CORONACRISIS

De effecten van de coronacrisis laten zich er middenin lastig voorspellen. Marktinformatie van de NVM laat zien dat de gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2020 nog met 11,6% steeg ten opzichte van een jaar eerder. Het aantal verkochte woningen nam ook nog toe met 2,3% ten opzichte van een jaar eerder. Negatieve gevolgen voor de woningmarkt worden echter wel verwacht in de loop van 2021 en mogelijk ook nog daarna. Met name het sterk toenemende baanverlies, de oplopende werkloosheid en de zorg daarover zullen de woningvraag en woningprijzen naar verwachting negatief gaan beïnvloeden. In 3 Wegens beperkingen in het gebruik van de data is hier uitgegaan van de gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten,

Leusden en Soest

20

BEHOEFTE FUNCTIE WONEN

vergelijking met andere segmenten van de vastgoedmarkt, zullen de effecten voor de woningmarkt bescheiden blijven. Het structurele woningtekort blijft groot en dat betekent dat ook de druk op de woningmarkt blijft. Vanuit de Rijksoverheid wordt daarom ingezet op het doorbouwen en zorgen dat de woningproductie op peil blijft. Gestimuleerd wordt dat woningplannen hard worden gemaakt zodat geen vertraging optreedt zoals in de vorige crisis. Het doorzetten van dit plan past daar goed in.

3.4 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD KWANTITATIEF AANBOD

De gemeenten in het onderzoeksgebied voorzien samen in de ontwikkeling van 5.200 woningen in harde plannen. Harde plannen zijn plannen die (onherroepelijk) zijn vastgesteld in bestemmingsplannen. Daarnaast zijn nog flinke aantallen woningen opgenomen in zachte plannen, hiervan is niet zeker of en wanneer deze woningen daadwerkelijk ontwikkeld zullen worden. Daarom zijn de woningen in zachte plannen niet relevant voor de Ladderonderbouwing. ONDERZOEKSGEBIED

HARDE PLANNEN

Gemeente Baarn

145

Gemeente Soest

870

Gemeente Amersfoort

3.445

Gemeente Hilversum

740

Totaal

5.200

TABEL 5 HARDE EN ZACHTE PLANCAPACITEIT IN HET ONDERZOEKSGEBIED (AFGEROND OP VIJFTALLEN) Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van gemeente Baarn 2019/2020, gemeente Soest 2020, gemeente Amersfoort 2019/2020 en provincie Noord-Holland 2020

KWALITATIEF AANBOD

Een (centrum)dorps woonmilieu wordt gekenmerkt door de ligging in kernen tot 13.000 huishoudens en een dichtheid van minder dan 20 woningen per hectare. (Centrum)dorpse woonmilieus zijn derhalve alleen te vinden in de gemeenten Baarn en Soest. Amersfoort en Hilversum hebben immers meer dan 13.000 huishoudens en de kernen Amersfoort en Hilversum vormen verreweg de grootste kernen binnen deze gemeenten. Er zijn in Baarn en Soest in totaal 1.015 woningen voorzien in harde plannen in een (centrum)dorps woonmilieu (Tabel 6).

BEHOEFTE FUNCTIE WONEN

21

ONDERZOEKSGEBIED

HARDE PLANNEN

Baarn

145

Soest

870

Totaal

1.015

TABEL 6 HARDE KWALITATIEVE PLANCAPACITEIT IN HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van gemeente Baarn 2019/2020, gemeente Soest 2020

3.5 BEHOEFTE KWANTITATIEVE BEHOEFTE

In het onderzoeksgebied is er een totale vraag naar 12.555 woningen in de komende tien jaar. Hier staat een hard planaanbod van in totaal 5.200 woningen tegenover. Er is dus een behoefte aan 7.355 extra woningen in het onderzoeksgebied (Tabel 7). ONDERZOEKSGEBIED

VRAAG

AANBOD

BEHOEFTE

Gemeente Baarn

+370

145

+225

Gemeente Soest

+905

870

+35

Gemeente Amersfoort

+8.940

3.445

+5.495

Gemeente Hilversum

+2.340

740

+1.600

Totaal

+12.555

5.200

+7.355

TABEL 7 BEHOEFTE IN ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van ABF Research, gemeente Baarn, gemeente Soest, gemeente Amersfoort en provincie Noord-Holland

Daarbij komt dat de door ons berekende kwantitatieve behoefte conservatief is, omdat - zoals eerder aangegeven - geen rekening is gehouden met de behoefte vanuit de nabije steden Amsterdam en Utrecht. Samenvattend: er is meer dan voldoende kwantitatieve behoefte in het onderzoeksgebied om de 98 geplande woningen op de planlocatie te onderbouwen. KWALITATIEVE BEHOEFTE

Uitgaande van de woonvoorkeuren is er behoefte aan ca. 1.885 woningen in een (centrum)dorps woonmilieu. Het geplande aanbod van woningen in een (centrum)dorps woonmilieu bestaat uit ca. 1.015 woningen. Daarmee is er nog een behoefte aan 870 woningen in een (centrum)dorps woonmilieu (Tabel 8). Het plan voor de realisatie van 98 woningen past ruimschoots binnen deze kwalitatieve woningbehoefte.

22

WOONMILIEU Dorps

BEHOEFTE FUNCTIE WONEN

VRAAG

AANBOD

BEHOEFTE

1.885

1.015

+870

TABEL 8 KWALITATIEVE BEHOEFTE IN ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van ABF Research, gemeente Baarn, gemeente Soest

3.6 ALTERNATIEVEN BINNEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED In de gemeenten binnen het onderzoeksgebied zijn de zachte woningbouwlocaties in bestaand stedelijk gebied beoordeeld op geschiktheid als alternatieve locatie voor de beoogde woningontwikkeling. Zachte woningbouwlocaties zijn immers in potentie geschikte locaties voor woningbouw die als mogelijk alternatief kunnen dienen voor het Alexanderkwartier. Bij deze analyse zijn ook transformatielocaties meegenomen. De planlocatie voor de woningontwikkeling (het marechausseeterrein en direct omliggend gebied) biedt de volgende kwaliteiten: • Het marechausseeterrein wordt gekenmerkt door de groene setting: de locatie is nagenoeg omgeven door bos. Het marechausseeterrein zelf is bestaand bebouwd gebied. • De locatie is regionaal goed ontsloten via het netwerk van provinciale wegen in de directe omgeving. • De ligging nabij de kernen Baarn en Soest biedt de planlocatie een dorps voorzieningenniveau (o.a. scholen, winkels, huisartsenpost). Bij de beoordeling van de geschiktheid van de zachte plannen is gekeken naar de specifieke kenmerken van de voorziene woningbouw: • 98 appartementen in lage dichtheid. • Kleinschalig (centrum)dorps woonmilieu in groene parkachtige setting. • Nabij een monument/historische bebouwing met grandeur.

Uit de analyse van alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied (in het hele onderzoeksgebied) komt naar voren dat geen van de geanalyseerde locaties geschikt is voor het creëren van een vergelijkbaar woonmilieu zoals voorzien in het Alexanderkwartier. Dit komt doordat geen van de locaties de gecombineerde, unieke kenmerken van de planlocatie biedt: een kleinschalig (centrum)dorps woonmilieu in een groene, parkachtige setting nabij historische bebouwing met grandeur.

3.7 CONCLUSIE Voor de ontwikkeling van 98 woningen bij Paleis Soestdijk is ruim voldoende kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aanwezig.

BEHOEFTE FUNCTIE WONEN

Ook zijn er geen geschikte alternatieve locaties in bestaand stedelijk gebied waar de 98 woningen in een vergelijkbare setting kunnen worden gerealiseerd. Hiermee voldoet de ontwikkeling van de woningen nabij Paleis Soestdijk aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking en is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke ordening.

23

24

BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL

4 BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL

De ontwikkeling van het hotel zal plaatsvinden op de Parade, het terrein tegenover Paleis Soestdijk, gelegen aan de andere kant van de N221. De 120 kamers worden verspreid over een aantal bestaande gebouwen (voormalig koetshuis en logiesverblijven) en nieuwbouw, die maximaal 3 verdiepingen zal omvatten. In het voormalig koetshuis wordt eveneens een brasserie toegevoegd die ook dienstdoet als ontbijtruimte van het hotel.

FIGUUR 6 PLAN BOUW HOTEL, RECHTSBOVEN HET LOGIESGEBOUW EN RECHTSONDER HET KOETSHUIS Bron: Paleis Soestdijk Plan van Aanpak; Bureau Stedelijke Planning

4.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED De Ladderonderbouwing vereist als eerste stap de afbakening van het relevante onderzoeksgebied. In afwijking van (vrijwel) alle andere stedelijke voorzieningen is het verzorgingsgebied van een hotel veelal niet het direct omliggende gebied. Hotelgasten komen immers doorgaans van grotere afstand. In potentie omvat het verzorgingsgebied de hele wereld. In de ladderonderbouwing voor hotels is het onderzoeksgebied de potentiële zoekregio voor bezoekers. Bekend is dat een reistijd van circa 20 autominuten vanaf een specifieke locatie (hotel) door hotelgasten nog als een acceptabel alternatief wordt beschouwd. Alles wat op grotere afstand ligt (meer reistijd) komt niet in aanmerking. Om die reden is voornamelijk het aanbod binnen 20 minuten van de projectlocatie relevant.

BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL

25

Tot het onderzoeksgebied behoren 14 gemeenten die geheel of grotendeels binnen 20 autominuten4 van de projectlocatie liggen (zie Figuur 7). Uit de provincie Utrecht zijn dit de gemeenten Baarn, Soest, Zeist, Amersfoort, De Bilt, Eemnes en Bunschoten. Uit de provincie Noord-Holland zijn dit alle gemeenten uit de regio Gooi en Vechtstreek, te weten: Blaricum, Gooise Meren, Hilversum, Huizen, Laren, Weesp en Wijdemeren.

FIGUUR 7 ONDERZOEKSGEBIED HOTEL PALEIS SOESTDIJK Bron: Wikimedia achtergrondkaart, bewerking Bureau Stedelijke Planning

4.2 BELEIDSKADERS NATIONAAL TOERISMEBELEID

Voor het nationaal toerismebeleid zijn de prognoses en verwachtingen van het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) van belang. Deze zijn

4 De gemeente Utrecht ligt gedeeltelijk binnen 20 autominuten maar is niet meegenomen in het secundaire

onderzoeksgebied. De gemeente Utrecht is een stedelijke bestemming die niet als direct concurrerend voor de locatie Soestdijk of andere kleinere (landelijke) gemeenten wordt beschouwd. De gemeente Utrecht wordt in het toeristisch beleid van de provincie eveneens als een afzonderlijke toeristische bestemming gezien (zie: https://www.visitutrechtregion.com/nl).

26

BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL

weergegeven in het rapport ‘Perspectief 2030’5. Tot 2030 wordt een toename van het aantal (binnenlandse en buitenlandse toeristen) verwacht van 44 miljoen toeristen in 2018 naar ruim 59 miljoen in 2030 (+ 34%). Omdat er zorg bestaat over de druk op toeristische hotspots als Amsterdam en de kustgebieden, is de inzet erop gericht om de toeristen beter te spreiden. De strategie daarvoor is uitgewerkt in het zogenoemde HollandCity-concept. In de spreidingsstrategie van het HollandCity-concept worden onder meer steden en regio’s verbonden door verhaallijnen (Zie Figuur 7). Een verhaallijn kan bezoekers stimuleren om meerdere bestemmingen in ons land te ervaren; het kan hun beleving verrijken en ze een beter beeld van Nederland geven. ‘Dutch Castles & Country Houses’ is één van deze verhaallijnen.

FIGUUR 8 VERHAALLIJNEN IN DE HOLLAND CITY STRATEGIE Bron: NBTC, 2019

In navolging van de landelijke strategie zijn de kastelen en buitenplaatsen ook voor de toeristische regio Utrecht van belang. De locatie Soestdijk maakt, als voormalig woon- en werkpaleis van de Oranjes, onderdeel uit van de kastelen en buitenplaatsen op de Utrechtse Heuvelrug.

5 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/toerisme-en-recreatie/toerisme-spreiden

BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL

27

FIGUUR 9 UTRECHTSE KASTELEN EN BUITENPLAATSEN IN KAART Bron: Utrecht Region

AGENDA RECREATIE EN TOERISME 2016-2019, PROVINCIE UTRECHT

De afgelopen jaren is het aantal (internationale) toeristen dat naar Nederland – en met name naar Amsterdam - komt, fors gestegen. De provincie Utrecht ziet kansen om een deel van dit toerisme op te vangen in (de regio) Utrecht en legt daarbij belangrijke accenten op de belevingswaarde van het (historisch en cultureel) erfgoed en de natuur. Beide worden gezien als belangrijke trekkers voor het toerisme. Nieuwe product-marktcombinaties kunnen toerisme en recreatie verbinden; een voorbeeld daarvan zijn fietsarrangementen vanuit hotels naar de natuur, het erfgoed en de musea buiten de Utrechtse steden. VISIE RECREATIE EN TOERISME 2020, PROVINCIE UTRECHT

Het zakelijk toerisme is met 55% van de jaarlijkse omzet de belangrijkste economische pijler van de toeristisch-recreatieve branche. Hierna volgen het dagbezoek (42%) en het verblijfstoerisme (3%). Veel bedrijven en instellingen maken gebruik van de hotels en accommodaties in de regio voor vergaderingen en trainingen. De provincie Utrecht ziet dat er op deze markt een toenemende vraag is naar kwaliteit en diversiteit. De organisatoren kiezen graag voor een unieke locatie, met de focus op beleving. De provincie ziet erfgoed (zoals Paleis Soestdijk) en locaties op en aan het water als kansrijk voor zakelijke ontmoetingen en meerdaagse bijeenkomsten en trainingen. Een hotel op locatie faciliteert en stimuleert et aanbod van dergelijke zakelijke evenementen. De vakantiemarkt in

28

BEHOEFTE FUNCTIE HOTEL

Utrecht is van bescheiden omvang en binnen dit segment verliest de provincie bovendien al jaren langzaam maar zeker terrein. In de visie wordt daarom het belang van vernieuwing en verbetering van het aanbod van verblijfsaccommodaties erkend. OMGEVINGSVISIE PALEIS SOESTDIJK 2011

In de Omgevingsvisie Paleis Soestdijk spreken de Provincie Utrecht en de gemeenten Baarn en Soest hun ambitie uit om van Paleis Soestdijk een aantrekkelijke, publiek toegankelijke poort te maken voor de directe omgeving. ‘Provincie en gemeenten staan voor een paleis dat, als poort, in staat is grotere aantallen bovenregionale bezoekers op te vangen en hen een divers pakket van voorzieningen en activiteiten aan te bieden.’ De Provincie Utrecht en de gemeenten Baarn en Soest gaan ervan uit dat een duurzame functie en openbare toegankelijkheid van paleis en tuin het fundament vormen voor de realisatie van de ambitie. COALITIEAKKOORD BAARN 2018-2022

De gemeente Baarn wil evenals de provincie Utrecht als een ‘overloop-locatie’ inspelen op het toerisme vanuit Amsterdam naar de regio Utrecht. Paleis Soestdijk wordt hierbij specifiek genoemd als een van de kansen om toerisme aan te trekken. Samenwerking in regionaal verband op toeristisch en recreatief gebied is daarbij noodzakelijk. SAMENVATTEND