282913 Anterieure overeenkomst gemeente BAARN - MBEG

Concept 08072021

ANTERIEURE OVEREENKOMST

Partiien: GEMEENTE BAARN

en MEYERBERGMAN ERFGOED MADE BY HOLLAND B.V. inzake LANDGOED PALEIS SOESTDIJK

1

INHOUDSOPGAVE Artikel 1

Begripsbepalingen

Artikel 2

Doel van de overeenkomst

Artikel 3

Bepalingen betreffende het bouwplan

Artikel 4

Planologische procedures, onderzoeken en vergunningen

Artikel 5

Openbaar gebied

Artikel 6

Financiële bepalingen

Artikel 7

Garantie

Artikel 8

Bouw- en woonrijpmaken, aanleg van nutsvoorzieningen

Artikel 9

Bereikbaarheid/overlast

Artikel 10

Communicatie/participatie

Artikel 11

Aanvullende bepalingen

Artikel 12

Toerekenbare niet-nakoming

Artikel 13

Onvoorziene omstandigheden

Artikel 14

Overdracht

Artikel 15

Duur en beëindiging van de overeenkomst

Artikel 16

Geschillen

Artikel 17

Toepasselijk recht

Artikel 18

Bijlagen

2

Concept 08072021

De ondergetekenden: 1. De publiekrechtelijke rechtspersoon: de gemeente Baarn, gevestigd te (@) Baarn, @, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door M. Röell, burgemeester, zulks ter uitvoering van het daartoe strekkende besluit van het college van burgemeester en wethouders d.d. @, kenmerk @ zaaknummer, hierna te noemen "de Gemeente"; en 2. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MeyerBergman Erfgoed Made by Holland B.V., statutair gevestigd te ’s Gravenhage en kantoorhoudende te (3744AA) Baarn aan de Amsterdamsestraatweg nr. 1, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 69080275, vertegenwoordigd door MeyerBergman Erfgoed Investeringen B.V., vertegenwoordigd door MeyerBergman Erfgoed Groep B.V., te dezen vertegenwoordigd door de heer A.Th. Meijer, hierna te noemen “MBE”; Hierna te noemen: Partijen Overwegende dat: -MBE op 20 december 2017 de eigendom heeft verworven van Landgoed Paleis Soestdijk (“Paleis Soestdijk”). -De overdracht van Paleis Soestdijk het resultaat was van een door het Rijksvastgoedbedrijf in 2016 gehouden tender, waarbij MBE met het plan Made by Holland (“het Plan”) de tender heeft gewonnen. Het Plan ontwikkelt Paleis Soestdijk o.a. tot een platform en etalage van innoverend en ondernemend Nederland. De publieksopenstelling van Paleis Soestdijk is een maatschappelijke verantwoordelijkheid.

-Op 3 juli 2017 een koopovereenkomst is gesloten tussen het Rijksvastgoedbedrijf en (de rechtsvoorganger van) MBE waarin het toekomstig gebruik is vastgelegd (‘’de Koopovereenkomst”). -Het College van Burgemeester & Wethouders van de Gemeente op 12 maart 2019 het Ruimtelijk Kader d.d. november 2018 (“Ruimtelijk Kader”) als uitwerking van het Plan, heeft vrijgegeven voor behandeling in de gemeenteraad. Het voorstel was, het Ruimtelijk Kader als basis te laten dienen voor het maken van het bestemmingsplan. -De gemeenteraad van de Gemeente op 21 april 2019 het Ruimtelijk Kader buiten behandeling gelaten en heeft middels twee moties voorwaarden gesteld voor de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan. -MBE voor de realisering van het Plan de Gemeente heeft verzocht om een bestemmingsplanwijziging. -Partijen concluderen dat de ontwikkeling uit stedenbouwkundig en planologisch oogpunt onder de in deze overeenkomst betrokken voorwaarden in principe doorgang kan vinden. -MBE de medewerking van de Gemeente behoeft voor de toepassing van de planologische procedures en aanleg van openbare voorzieningen in infrastructuur met betrekking tot de

3

realisering van het Plan, hetgeen kan geschieden door middel van het sluiten van onderhavige overeenkomst als bedoeld in artikel 6:24 Wet ruimtelijke ordening. -De Gemeente de medewerking verleent aan MBE om het voorgenomen Plan, waaronder het bouw- en woonrijp maken van de projecten, voor eigen rekening en risico van MBE te (doen/laten) realiseren. -Partijen thans de nadere voorwaarden en afspraken met betrekking tot de realisering van het Plan en ter zekerstelling van de door de Gemeente te maken kosten in deze overeenkomst wensen vast te leggen. Artikel 1 - Begripsbepalingen 1.1

Bouwplan: De realisatie van de projecten genoemd in het Plan, waaronder de realisatie van woningen op het zogenaamde Alexanderkwartier, een hotel, ondergeschikte retail, horecavoorzieningen, en paviljoens.

1.2

Bouwrijp maken: De door MBE te verrichten werkzaamheden en leveringen die nodig en dienstig zijn om met de bouwwerkzaamheden een aanvang te kunnen nemen. Hieronder wordt o.a. verstaan: -

-

het slopen en verwijderen van opstallen, obstakels, kabels en leidingen en het afvoeren van de hieruit vrijkomende materialen; het saneren van verontreinigde bodem afgestemd op de geschiktheid voor de beoogde functie; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het aanleggen van nutsvoorzieningen, waaronder begrepen telecommunicatievoorzieningen; de aanleg van een bouwplaats inrichting; het aanleggen van kabel- en leidingstroken; het aanleggen van elektra leidingen het aanleggen van de hoofdriolering (rekening houdend met het gescheiden stelsel), alsmede het aansluiten van de woningen hierop en de aanleg van hoofdleidingen nutsvoorzieningen, openbare verlichting, brandkranen, een en ander in overeenstemming met een door MBE op te stellen inrichtingsplan en bestek; het aanleggen van een Warmte-Koude-Opslag systeem. het aanleggen van een huisafvalophaalsysteem;

1.3

Bruikbare omgevingsvergunning: Een door de Gemeente voor het Bouwplan en/of voor de overige onderdelen van het Plan verstrekte omgevingsvergunning, waarvan de bezwaartermijn of beroepstermijn met meer dan twee (2) weken is verstreken en waartegen binnen zes (6) weken na het einde van de bezwaar- c.q. beroepstermijn geen verzoek om een voorlopige voorziening is ingediend, dan wel dit verzoek door de voorzieningenrechter is afgewezen.

1.4

Openbaar gebied: De gronden gelegen binnen het Alexanderkwartier die niet zijn bestemd voor de realisatie van het Bouwplan, inclusief ontsluiting/ aansluiting op de overige openbare ruimte binnen c.q. buiten Paleis Soestdijk.

1.5

Plan: het Made by Holland plan zoals door MBE is ingediend in het kader van de door het Rijksvastgoedbedrijf uitgeschreven tender en dat uiteindelijk door het Rijksvastgoedbedrijf is geselecteerd om te worden uitgevoerd en vervolgens is uitgewerkt (Bijlage 1).

1.6

Plangebied: het gehele in het kader van de in het Plan genoemde projecten door MBE te herontwikkelen gebied, zoals aangegeven op de als bijlage 2 aangehechte tekening.

1.7

Project: Het totaal van werkzaamheden, waaronder het bouw- en woonrijp maken, dat ten behoeve van de realisatie van het Plan wordt uitgevoerd.

4

Concept 08072021

1.8

Woonrijp maken: De door MBE te verrichten werkzaamheden en leveringen in het openbaar gebied, ten behoeve van verhardingen, groen, straatmeubilair, etc., welke nodig en dienstig zijn voor de gerealiseerde woningen en voorzieningen, een en ander in overeenstemming met het door MBE op te stellen inrichtingsplan en bestek.

Artikel 2 - Doel van de overeenkomst Doel van de overeenkomst is te komen tot de beoogde realisatie van het Plan en de inpassing daarvan in de omgeving, inclusief het daarbij behorende kostenverhaal op basis van de in deze overeenkomst opgenomen uitgangspunten. Artikel 3 - Bepalingen betreffende Bouwplan 3.1

Bij de bebouwing zal MBE zich houden aan de bepalingen van de Bouwverordening, het Bouwbesluit en de voorwaarden van de te verlenen omgevingsvergunningen.

3.2

MBE zal hinder en overlast voor omwonenden zo goed als mogelijk trachten te voorkomen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. MBE vrijwaart de Gemeente voor aanspraken van derden als gevolg van de activiteiten van MBE in verband met de realisatie van het Plan.

Artikel 4 – Planologische procedures, onderzoeken en vergunningen 4.1

MBE draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de uitvoering van het Project waaronder het Bouwplan.

4.2

MBE draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het (laten) opstellen van een (concept) (voor)(ontwerp) bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wro.

4.3

De Gemeente verklaart zich bereid -met inachtneming van haar publiekrechtelijke bevoegdheidhaar medewerking aan de realisatie van het Plan te verlenen en zal zich naar vermogen inspannen de geëigende juridisch planologische procedures tijdig in gang te zetten en voortvarend af te ronden, een en ander conform als bijlage 3 aangehechte planning. Met name zal de Gemeente de door of namens MBE vervaardigde planologische maatregel als bedoeld in artikel 4.2 in procedure brengen en zich inspannen dat deze op een zo kort mogelijke termijn vigerend wordt. De Gemeente maakt zich -indien nodig- daarbij sterk bij hogere overheden ten gunste van de realisatie van het Plan.

4.4

Partijen hebben in gezamenlijk overleg de voor het nieuwe bestemmingsplan benodigde onderzoeken bepaald, welke onderzoeken zijn vermeld op het als bijlage 4 aangehechte overzicht en waarmee een bedrag is gemoeid van ca. € 935.000 excl. BTW. MBE heeft inmiddels opdracht verstrekt voor het verrichten van deze onderzoeken. MBE en de Gemeente hebben afgesproken dat de kosten voor het mobiliteitsonderzoek worden gedeeld.

4.5

MBE zal met de Provincie verdere afspraken maken over de mobiliteit in het kader van de uitvoering van het Plan en het nieuwe bestemmingsplan.

4.6

De Gemeente spant zich in de (omgevings)vergunningen die voor de uitvoering van het Plan nodig zijn, direct na indiening van elke aanvraag in behandeling te nemen en binnen de gestelde wettelijke termijnen af te handelen.

Artikel 5 – Openbaar gebied 5.1

De openbare wegen zoals aangegeven op de als bijlage 5 aangehechte tekening worden door en voor rekening van MBE, in overleg met de Provincie Utrecht, ingericht als openbaar gebied en

5

vervolgens één jaar na ingebruikneming 'om niet' en zonder verdere financiële verrekening over en weer, aan de Gemeente overgedragen als openbaar gebied. 5.2

Voor de inrichting van het openbaar gebied zal MBE materialen gebruiken die aansluiten op de kwalitatieve uitgangspunten van de gemeente (Handboek inrichting openbaar gebied gemeente Baarn d.d. 11 mei 2021). Het definitief ontwerp voor het openbaar gebied behoeft de goedkeuring van de Gemeente. De Gemeente zal het openbaar gebied duurzaam instandhouden op het kwaliteitsniveau zoals tussen partijen bepaald en de openbaarheid borgen binnen de overeengekomen kaders.

5.3

Met de nieuwe ontwikkelingen is er een toename van het aantal lozingen afvalwater op het rioolstelsel te verwachten. Uitgangspunt is dat het huidige rioolstelsel wordt gehandhaafd, tenzij vervanging noodzakelijk is, en het hemelwater afgekoppeld wordt van het rioolstelsel. Bij de verdere uitwerking van de waterhuishouding zullen partijen nadere afspraken maken.

Artikel 6 – Financiële bepalingen 6.1

De risico’s volgend uit de realisatie van het Plan en de daarmee samenhangende kosten komen geheel voor rekening en risico van MBE.

6.2

MBE is in verband met de realisatie van het Plan een (exploitatie) bijdrage verschuldigd in de kosten van de ambtelijke inzet ten behoeve van de totale plankosten (planontwikkeling, voorbereiding, -uitvoering, -beheer, —toezicht, etc.) en wel in de vorm van (bouw)leges, die op basis van de Legesverordening van de Gemeente kunnen worden geheven. Over de te verrekenen (bouw)leges hebben partijen nader overleg. De exploitatiebijdrage is een bijdrage in de plankosten zoals bedoeld in de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening.

6.3

MBE heeft door Uw Rentmeester een planschaderisicoanalyse laten opstellen voor het bestemmingsplan Landgoed Paleis Soestdijk van de Gemeente Baarn (rapport d.d. 30 juni 2021) ter beoordeling van de te verwachten planschade, die concludeerde dat als gevolg van de (voorgenomen) wijziging van de vigerende planologie, naar zijn mening geen risico’s op vergoeding in aanmerking komende planschade ex artikel 6.1. Wro aanwezig zijn (bijlage 6). Het risico van planschade als bedoeld in artikel 6.1 Wro uit hoofde van de wijziging van de thans geldende bestemming van Paleis Soestdijk is voor rekening van MBE. De eventuele toekenning van de schadevergoedingen verloopt via de procedure zoals beschreven in de "Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade 2012" of opvolgende regelingen.

6.4

Voor de betalingsregeling en de teruggaaf van het/de in artikel 6.2 bedoelde bedrag(en) is de Legesverordening van de Gemeente leidend. De Gemeente stuurt de factuur/facturen nadat de voor de realisatie benodigde vergunning(en) is/zijn verleend. Indien het Plan onverhoopt geen doorgang vindt c.q. niet kan worden gerealiseerd, wordt/worden de in artikel 6.2 bedoelde bijdrage(n) terugbetaald conform het bepaalde in de artikelen 2.5.1 tot en met 2.5.5 van de Legesverordening van de Gemeente.

6.5

In verband met de -als gevolg van de gewijzigde provinciale beleidsregels- gezochte oplossing voor de realisatie van het Plan, waarvoor o.a. door de Gemeente het bureau Necker van Naem is ingeschakeld, zal MBE de bij de Gemeente in rekening gebrachte kosten ten bedrage van € 9.333, - excl. BTW aan de Gemeente vergoeden.

6

Concept 08072021

Artikel 7 - Garantie 7.1

Tot zekerheid van de nakoming door MBE van alle voor hem uit deze overeenkomst voortvloeiende (betalings-)verplichtingen dient MBE een onherroepelijke concerngarantie te stellen ter hoogte van 50% van de in artikel 6.2. genoemde bijdrage en die overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.4 wordt afgebouwd, ten gunste van de Gemeente.

7.2

De in artikel 7.1. bedoelde concerngarantie dient bij aanvraag omgevingsvergunning te worden afgegeven.

Artikel 8 – Bouw- en woonrijp maken; aanleg van nutsvoorzieningen 8.1

MBE draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de voor het Bouwplan benodigde (ondergrondse en bovengrondse) infrastructuur. Wel zal dit in overleg met de Gemeente en nutsbedrijven gebeuren (over riolering incl. afkoppelen water, etc.). Ingeval de Gemeente werkzaamheden moet uitvoeren ten behoeve van de aansluiting van de bouwkavel op de openbare voorzieningen, zal zij hierover voorafgaand overleg hebben met MBE en zullen nadere afspraken worden gemaakt voor de vergoeding van de kosten die hiermee zijn gemoeid.

8.2

MBE is verplicht een exemplaar van de definitieve tekeningen en de definitieve bestekken om niet, zowel in afdruk als digitaal beschikbaar te stellen aan de Gemeente binnen zes weken na de technische oplevering van het werk.

Artikel 9 – Bereikbaarheid en beperking overlast tijdens de realisatiefase 9.1

Partijen zullen tijdig in overleg treden over de door MBE te nemen maatregelen ter zake van een goede bereikbaarheid en beperking van overlast voor omwonenden. Deze verantwoordelijkheid zal ook worden doorgezet in de contracten met aannemers.

9.2

MBE zal tijdens de aanleg van het openbaar gebied en de infrastructuur de door de Gemeente aangewezen deskundigen steeds gedurende werktijd op het werk toelaten en aan hen terstond alle gewenste inlichtingen verstrekken. De aanwijzingen van de door de Gemeente aangewezen deskundigen, mits redelijk en billijk, dienen terstond te worden opgevolgd c.q. nageleefd.

Artikel 10 – Communicatie/participatie 10.1

MBE draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de communicatie over het Project naar derden.

10.2

Indien communicatie belangwekkend is, zullen Partijen hierover voorafgaand overleg voeren.

10.3

Het bepaalde in lid 10.1 geldt niet voor commerciële informatievoorziening aan (potentiële) kopers van de woningen of huurders van (onderdelen van) het Project: de desbetreffende informatieverschaffing geschiedt uitsluitend door en voor rekening en risico van MBE. Het bepaalde in lid 10.1 geldt evenmin voor de informatievoorziening waartoe de Gemeente uit hoofde van haar publiekrechtelijke taken en/of bevoegdheden is gehouden: de desbetreffende informatieverschaffing geschiedt uitsluitend door en voor rekening en risico van de Gemeente.

10.4

In de periode tot de vaststelling van het Ruimtelijk Kader door het College van Burgemeester en Wethouders, heeft MBE zorg gedragen voor de participatie met stakeholders en was zij daarvoor verantwoordelijk. In de periode waarbij de procedure wordt gevoerd om te komen tot een nieuw bestemmingsplan, zal de Gemeente zorgdragen voor het participatietraject en is zij daarvoor verantwoordelijk. Daarbij zal de Gemeente tijdig de aan derden benodigde informatie verstrekken

7

zodat het gehele planproces om te komen tot een onherroepelijk bestemmingsplan, voortvarend wordt doorlopen. Artikel 11 – Aanvullende bepalingen 11.1

MBE is verplicht in overleg met de Gemeente de benodigde voorzieningen aan te brengen voor huisvuilinzameling.

11.2

Ten behoeve van respectievelijk de riolering, de gas-, water- en elektriciteitsvoorziening, het drainagesysteem, de telefoonvoorziening en de antenne-inrichting zijn MBE of zijn rechtsopvolgers verplicht te gedogen dat de hiervoor benodigde riolen, dienstleidingen en kabels om niet in de gronden worden gelegd, gehouden, gerepareerd, vernieuwd, verwijderd en het daarmee belaste personeel zo nodig toegang wordt verleend voor het verrichten van de noodzakelijke werkzaamheden. Voorts is/zijn MBE of zijn rechtsopvolgers verplicht mee te werken aan de vestiging van de tot het vooromschreven doel noodzakelijk geachte beperkte rechten.

11.3

De kosten van het -voorzover vereist- uit te voeren archeologisch onderzoek en alle eventuele vervolgonderzoeken komen voor rekening van MBE. Partijen treden in overleg over eventuele aanpassing van het Plan indien er sprake is van archeologisch waardevolle terreinen conform het Verdrag van Malta, waarbij uitgangspunt is dat aanpassing of vertraging van de uitvoering van het Plan geheel voor rekening en risico van MBE is.

Artikel 12- Toerekenbare niet-nakoming. 12.1

In geval één der partijen in gebreke is in de nakoming van haar verplichtingen uit deze overeenkomst en ook na verloop van een redelijke termijn na door de andere partij in kennis te zijn gesteld in gebreke blijft, is de andere partij gerechtigd om deze overeenkomst voor het niet reeds uitgevoerde gedeelte eenzijdig en zonder rechterlijke tussenkomst door middel van een aangetekend schrijven aan de tegenpartij te ontbinden.

12.2

De gevallen van faillissement, surseance van betaling en ontbinding of liquidatie van één der partijen, zomede ten laste van MBE gelegd executoriaal beslag of van waarde verklaring van conservatoir beslag kan de overeenkomst ook worden ontbonden, conform artikel 12 lid 1.

12.3

Het in de overige leden bepaalde van dit artikel laat onverlet het recht van de andere partij om van de toerekenbaar niet-nakomende partij nakoming van haar verplichtingen uit deze overeenkomst te vorderen als ook het recht van de andere partij op en de gehoudenheid van de niet-nakomende partij tot vergoeding van alle ten gevolge van de wanprestatie opkomende kosten, schaden en interesten.

Artikel 13 – Onvoorziene omstandigheden. 13.1

Indien de omstandigheden waaronder deze overeenkomst is gesloten zodanige wijziging ondergaan dat van één der partijen in redelijkheid niet meer gevergd kan worden dat deze de overeenkomst ongewijzigd geheel of gedeeltelijk nakomt dan wel niet meer kan nakomen, heeft de meest gerede partij het recht om ontbinding van de overeenkomst te vorderen.

13.2

Indien partijen niet tot overeenstemming komen, is artikel 16 van toepassing.

Artikel 14 – Overdracht

8

Concept 08072021

14.1

Het is MBE niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente haar rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden.

14.2

De Gemeente zal haar toestemming niet op onredelijke gronden weigeren.

Artikel 15 – Duur en beëindiging van de overeenkomst. 15.1

Deze overeenkomst start op de dag van ondertekening.

15.2

Deze overeenkomst duurt voort totdat elk der partijen aan zijn verplichtingen voortvloeiende uit deze overeenkomst heeft voldaan.

Artikel 16 – Geschillen. Alle geschillen die naar aanleiding van of in verband met deze overeenkomst of overeenkomsten ter uitvoering van deze overeenkomst tussen de partijen of rechtverkrijgenden mochten ontstaan, van welke aard en omvang die ook mogen zijn, daaronder mede begrepen die welke slechts door één der partijen als zodanig worden aangemerkt, zullen worden voorgelegd aan Rechtbank Midden Nederland, locatie Utrecht, tenzij partijen ter zake van die geschillen alsnog arbitrage overeenkomen. Een geschil in de zin van dit artikel zal geacht worden ook aanwezig te zijn in alle gevallen waarin overeenkomsten ter uitvoering van deze exploitatie-overeenkomst aanleiding geven tot handelingen of besluiten waarvoor nadere wilsovereenstemming tussen partijen vereist is en deze niet kan worden verkregen. Artikel 17 – Toepasselijk recht. Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Artikel 18 – Bijlagen De volgende bijlagen maken onlosmakelijk deel uit van deze overeenkomst en worden daartoe mede door partijen geparafeerd:

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6

Plan Plangebied Planning procedures Onderzoeken Tekening openbaar gebied Planschaderisicoanalyse Uw Rentmeester d.d. 30 juni 2021

Aldus overeengekomen, in tweevoud opgemaakt en ondertekend: te Baarn op [datum] 2021

Gemeente Baarn

MeyerBergman Erfgoed Made by Holland B.V.

9

A. Th. Meijer M.A. Röell burgemeester _______________________________

_____________________________________

10