240228 Opvolging motie 29 november 2023 verkoop Wintertuin (888786)

inlichtingen bij

Mark Achterberg

Aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn

uw kenmerk ons kenmerk

884250 / 888786

datum

28 februari 2024

portefeuillehouder(s) onderwerp

Wethouder Prakke Opvolging motie 29 november 2023 ‘verkoop Wintertuin

Geachte leden van de raad en steunfractieleden, Motie Op 29 november 2023 heeft de gemeenteraad het college verzocht middels een motie om de verkoop van de Wintertuin serieus te onderzoeken. Hierbij is verduidelijkt dat het een onderzoek moet zijn naar de kansen, risico’s en randvoorwaarden van eventuele verkoop. Tevens is het proces voor het oprichten van een stichting die invulling gaat geven aan de exploitatie (middels een ‘open call’) op verzoek van de gemeenteraad stilgelegd. Daarbij heeft de gemeenteraad verzocht om met de twee geïnteresseerde partijen voor eventuele verkoop serieuze gesprekken te voeren. Advies Het college heeft HBR advocaten gevraagd een analyse te maken. In deze analyse zijn de vragen beantwoord zoals in de motie en mondeling ter vergadering gesteld. HBR advocaten geeft ook antwoorden op de technische vragen vanuit de gemeenteraad. Openbare verkoop HBR advocaten stelt in het advies dat er bij meerdere geïnteresseerde kopers een openbare verkoop moet plaatsvinden met bijbehorende procedures. Het college heeft kennis genomen van meerdere geïnteresseerde kopers en bij de geïnteresseerden aangegeven dat het college graag verder in gesprek gaat. Het college heeft hierbij aangegeven dat, wanneer de gemeenteraad over wil gaan tot verkoop van de Wintertuin, hieraan invulling gegeven gaat worden middels een openbare verkoop.

Brieven Het college heeft een brief ontvangen van een van de geïnteresseerde kopers dat deze geen interesse in een koop van de Wintertuin heeft bij een openbare verkoop en deze zich zodoende terugtrekt. De andere geïnteresseerde potentiële koper heeft aangegeven de Wintertuin te willen gebruiken maar dat een koop daarvoor geen vereiste is (maar wel een mogelijkheid). Het college attendeert u ook over de ontvangst van de diverse brieven die tevens aan de gemeenteraad zijn verzonden. In deze brieven maken omwoners en belangenorganisaties zich zorgen om een eventuele verkoop van de Wintertuin.

1

Vervolg Het college hecht grote waarde aan het behoud van het cultureel erfgoed in onze gemeente en ziet een onlosmakelijke samenhang tussen het Cantonspark en de Wintertuin. Daarbij heeft de ervaring met het Paleis Soestdijk geleerd dat verkoop grote impact heeft. Deze overwegingen alsmede ons vigerende beleid Maatschappelijk Vastgoed, het advies van de Galan Groep uit 2023 en de analyse van HBR advocaten brengen het college tot het voornemen niet tot een verkoop van de Wintertuin over te gaan. Het college wil op korte termijn het proces van het vinden van een exploitant met tussenliggende stichting als beheerder weer opstarten. In november 2023 waren er circa 30 geïnteresseerden om plaats te nemen in een stichting die verdere invulling zou gaan geven in het vinden van een exploitant. Deze geïnteresseerden willen we weer gaan benaderen om de verdere stappen, conform het advies van de Galan Groep, invulling te gaan geven. In de tussentijd schakelt het college middels een parallel traject een leegstandsbeheerder in om diverse lokale initiatieven ruimte te geven in de Wintertuin en om leegstand zoveel als mogelijk te voorkomen. Men kan bij deze activiteiten denken aan kunstroutes, lezingen, foto-shoots of een lunch met ouderen van een nabij gelegen verzorgingstehuis.

Verder willen we de gemeenteraad meegeven dat, wanneer de gemeenteraad toch over wil gaan tot verkoop van de Wintertuin, dit een groot beslag zal leggen op de ambtelijke capaciteit, zeker in het licht van een aantal actuele dossiers. Bij een verkoopopdracht moet de gemeente extern inhuren om de benodigde manuren en expertise beschikbaar te hebben. Over de verdere vorderingen houden we de gemeenteraad op de hoogte middels de P&C cyclus. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: Memo verkoopprocedure Wintertuin

2

MEMO Aan: Betreft: Van: Datum:

Mark Achterberg - gemeente Baarn Wintertuin Baarn: juridische aspecten verkoop Bernadette Raaijmaakers en Saskia de Boer 20 februari 2024

Aanleiding en vraag De raad van de gemeente Baarn (“gemeente”) heeft op 29 november 2023 een motie (“Motie”) aangenomen met het verzoek aan het college om voorlopig te stoppen met de plannen voor de oprichting van een stichting voor het beheer en de exploitatie van de Wintertuin en om de verkoop van de Wintertuin serieus te onderzoeken en om hierover zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk 1 maart 2024 met de bevindingen terug te komen naar de raad. In dit memo worden de juridische aspecten van een mogelijke verkoop van de Wintertuin en de te volgen verkoopprocedure als bedoeld in de Motie nader uitgewerkt. Uitgangspunt daarbij is dat een mogelijke verkoop alleen de Wintertuin betreft, en niet het hele Cantonspark, waar de Wintertuin in gelegen is. Eerst worden de eigendomssituatie en de verkrijging van de Wintertuin door de gemeente onderzocht. Daarbij wordt ook onderzocht of er in het kader van die verkrijging vanuit privaatrecht nog eisen of voorwaarden gelden waarmee rekening moet worden gehouden in het gebruik bij verkoop. Ook mogelijke publiekrechtelijke beperkingen worden onderzocht. Vervolgens zal het juridisch kader voor een verkoop door de gemeente van de Wintertuin worden uitgewerkt, waarbij met name het welbekende Didam-arrest leidend is.

Dan volgt een beschrijving van de stappen en handelingen die nodig zijn in het kader van het verkoopproces en een daarbij behorend tijdpad. Ook de risico’s en kansen worden uitgewerkt en afgezet tegen de overwegingen van de Motie. Gebruikte documenten Bij het opstellen van dit memo is mede gebruik gemaakt van de navolgende documenten: a. Koopovereenkomst tussen Rijksuniversiteit Utrecht en gemeente d.d. 23 juli 1986 (“Koopovereenkomst”); b. Bewijs van eigendom voor de gemeente Baarn van het Cantonpark aan de Heemskerklaan 25 te Baarn, houdende akte van levering d.d. 7 oktober 1987 (“Akte”); c. Geldend bestemmingsplan “Oosterhei” ter plaatse van de Wintertuin; d. Selectieleidraad ‘Exploitatie Wintertuin gemeente Baarn’ d.d. 20 december 2016 (“Selectieleidraad”); e. Bijlage 3 Selectieleidraad: Ruimtelijk Kader (vastgesteld op 23 maart 2016) (“Ruimtelijk Kader”); f. Memo van het college van burgemeester en wethouders aan de raad van de gemeente d.d. januari 2016 over financiële aspecten Wintertuin (“Financieel Memo college”); g. Visie op Burgerparticipatie 2022 (“Visie Participatie”); h. Wintertuin 2.0 Verkenning toekomstbestendige Wintertuin door Bas Knaapen en Ricardo Copier d.d. 2 mei 2023 (“Onderzoek De Galan Groep”); 1

i.

Motie als aangenomen in de raad van de gemeente van 29 november 2023 over een niet geagendeerd onderwerp, te weten: Overweging verkoop Wintertuin.

Eigendom en verkrijging De Wintertuin betreft een grote kas, die staat in het Cantonspark, aan de Heemskerklaan 25 te Baarn. De Wintertuin maakt deel uit van één kadastraal perceel, gemeente Baarn, sectie M, nummer 4468 (“Perceel”). Het Perceel omvat het Cantonspark en een aantal gebouwen. Behalve de Wintertuin zijn er nog drie andere kassen en een woning. De gemeente heeft het Perceel op 7 oktober 1987 in eigendom verkregen van de Universiteit Utrecht (Universiteit”). In de Koopovereenkomst en de Akte van koop en levering is aan de gemeente als koper een aantal voorwaarden en verplichtingen opgelegd, te weten: 1. Koper, gemeente, moet het gebruik van het gekochte als recreatief en educatief park voortzetten1; 2. Ingeval van sloop van de Wintertuin, zal het slopen in overleg met de verkoper, de Universiteit, plaatsvinden2; 3. Koper, gemeente, moet een vergoeding betalen aan verkoper, de Universiteit, van NLG 33,50 per vierkante meter, als koper het Cantonspark of delen daarvan zou vervreemden zonder de hiervoor sub 1. genoemde bestemming als recreatief en educatief park te handhaven dan wel als de gemeente de bestemming wijzigt in een bestemming met een economisch courante waarde3;4 4. Koper, gemeente, mag op het Perceel geen inrichtingen oprichten, die vallen onder de Hinderwet5, en ook geen arbeiderswoningen, terwijl te stichten gebouwen enkele of dubbele 1

Zie ook overwegingen Koopovereenkomst en artikel 1, laatste zin Akte Artikel 12 Koopovereenkomst en artikel 10 Akte 3 Zie ook overwegingen Koopovereenkomst en artikel 12 Akte, waarbij ook is bepaald dat het vergoedingsbedrag moet worden aangepast aan een eventuele waardestijging of waardedaling van de gulden vanaf de eigendomsoverdracht; het bedrag van de vergoeding beloopt omgerekend per 2016 inmiddels EUR 17.000,=, zoals vermeld in het Financieel Memo college. 4 In de Koopovereenkomst en de Akte wordt uitsluitend gesproken over wijziging van de bestemming en niet over een (vergunde) afwijking van het bestemmingsplan. Dat is niet hetzelfde. Het lijkt verdedigbaar dat ook een vergunde afwijking van het bestemmingsplan onder de werking van de in voetnoot 3 genoemde bepalingen valt. Ook dan is er immers sprake van een andere bestemming dan voorzien in de Koopovereenkomst en de Akte. Uiteindelijk zal de vraag wat partijen zijn overeengekomen en wat zij hebben bedoeld aan de hand van uitleg van de betreffende bepalingen moeten worden beantwoord. Omdat er sprake is van een notariële akte, is hetgeen is vastgelegd in de akte bepalend.

Bij uitleg van de Koopovereenkomst en de Akte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling, die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de in de Koopovereenkomst en de Akte gebruikte bewoordingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van deze documenten. Zo bezien is naar objectieve maatstaven te verdedigen dat de vergoedingsplicht ook geldt in geval van een vergunde afwijking van de bestemming als recreatief en educatief centrum. 5 Deze wet is komen te vervallen en kende sindsdien verschillende opvolgende wettelijke regimes, waaronder de per 1 januari jl. in werking getreden Omgevingswet. Het is niet zonder meer mogelijk om de oorspronkelijke 2

2

villa’s, slechts gebouwd mogen worden op minstens vier meter afstand van de tegenwoordige of toekomstige scheidingen, zodat de te stichten gebouwen steeds acht meter van elkaar zullen moeten komen6; 5. Bij de overdracht heeft de Universiteit een inventarisatie verstrekt van uitzonderlijke bomen in het Cantonspark, die de gemeente als koper zo lang mogelijk moet handhaven7. Relevante publiekrechtelijke aspecten In het kader van een mogelijke verkoop van de Wintertuin is het volgende van belang. Rijksmonument en instandhoudingsplicht De Wintertuin is sinds 15 juli 1999 ingeschreven als monument in het Rijksmonumentenregister. Voor de gemeente als eigenaar van een dergelijk monument geldt een instandhoudingsplicht. Bij verkoop en levering van de eigendom van de Wintertuin gaat ook de instandhoudingsplicht als Rijksmonument mee over naar de opvolgend eigenaar. De gemeente is vanaf de levering geen eigenaar meer en niet langer gebonden aan de instandhoudingsplicht. Wellicht ten overvloede: het Cantonspark als geheel is als Rijksmonument aangewezen. De Wintertuin is apart aangewezen als complexonderdeel van dit Rijksmonument. Bij verkoop van de Wintertuin blijven de verplichtingen ten aanzien van de overige delen van het Cantonspark voor de gemeente als eigenaar daarvan voortbestaan.

Bestemming van de Wintertuin Voor het Cantonspark en voor de Wintertuin zijn er afzonderlijke bestemmingen. De bestemming van het Cantonspark is in het kader van dit memo niet relevant, ervan uitgaande dat verkoop alleen betrekking heeft op de Wintertuin. Voor de Wintertuin zelf geldt ook onder de Omgevingswet, die per 1 januari 2024 in werking is getreden, nog onderstaande plankaart van het bestemmingsplan Eemdal dat nu van rechtswege deel uitmaakt van het Omgevingsplan Baarn:

verplichting op basis van de Hinderwet onder de werking van de opvolgende wetten te schuiven, omdat niet alle activiteiten nog op dezelfde wijze vergunningplichtig zijn. 6 Artikel 9 Koopovereenkomst en artikel 13 Akte 7 Artikel 10 Koopovereenkomst en artikel 8 Akte, waarbij vermeld moet worden dat de betreffende inventarisatie niet als bijlage of anderszins is gevoegd bij Koopovereenkomst of Akte.

3

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft echter in de uitspraak over het bestemmingsplan Eemdal8, dat voor de rest van het Cantonspark (nu als onderdeel van het Omgevingsplan) in zijn geheel van kracht is, bepaald dat de bestemming “cultuur en ontspanning” niet op het gebouw van de Wintertuin mag worden gelegd vanwege ontbrekend onderzoek naar de ruimtelijke aanvaardbaarheid van deze bestemming, welke functies precies mogelijk zouden zijn, en mogelijke hinder voor de omgeving. De rest van het plan is in stand gebleven. In de planregels is de hele bestemming cultuur en ontspanning geschrapt. Op de plankaart is nu geen enkele bestemming voor het gebouw te zien. Het lijkt erop dat de bestemming groen niet onder de bestemming cultuur en ontspanning lag dus dat betekent dat de hele bestemming uit het bestemmingsplan Eemdal voor de Wintertuin is komen te vervallen. De hoofdregel is dat na het schrappen van een (deel van een) bestemmingsplan het voorheen vigerende plandeel weer van kracht wordt. Dat is voor de Wintertuin nog bestemmingsplan Oosterhei. Op de plankaart van dit bestemmingsplan heeft de Wintertuin, de kas, de bestemming “Cultureel, educatief centrum”. Toegelaten zijn culturele en educatieve doeleinden, alsmede behoud, versterking of herstel van de cultuur-historische waarde van de bebouwing.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten: galerie- en tentoonstellingsruimten, cursusruimten, bijgebouwen, de bijbehorende ontsluitingsverhardingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Horeca-activiteiten zijn toegestaan voor zover zij ondergeschikt zijn aan een dienen ter ondersteuning van de culturele en educatieve doeleinden. Voorts geldt op grond van de beschrijving op hoofdlijnen van het bestemmingsplan Oosterhei, dat het bestaande glazen gebouw (de voormalige wintertuin) gehandhaafd moet blijven en dat uitbreiding van het bestaande glazen gebouw uitsluitend mag plaatsvinden vaan de zijde van de Heemskerklaan en moet aansluiten bij het karakter van het bestaande gebouw. Ten aanzien van bebouwing op de gronden van de Wintertuin geldt op grond van het bestemmingsplan Oosterhei verder als volgt: a. de gebouwen mogen uitsluitend binnen de bouwgrenzen worden gebouwd; b. de totale bebouwde oppervlakte mag niet meer bedragen dan 700 m2; c. de goothoogte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 12,50 meter; d. de goothoogte van aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3,75 meter; 8

ABRvS 30 april 2014

4

de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 2,40 meter. Als een ander gebruik van de Wintertuin gewenst is, zal de procedure zoals deze nu onder de per 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingswet is voorgeschreven, gevolgd moeten worden. Het ligt voor de hand dat hiervoor dan wordt verzocht om een afwijking van het omgevingsplan, een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (“bopa”). De afwijkingsmogelijkheden zullen worden onderzocht en afgewogen tegen het gemeentelijk beleid ten aanzien van de fysieke leefomgeving. Op grond van de Omgevingswet spelen niet alleen ruimtelijke aspecten een rol, maar bijvoorbeeld ook aspecten met betrekking tot de volksgezondheid. Ook speelt participatie in dit kader een belangrijke rol. Uitgaande van de bestemming en toegestane functies als genoemd in het Ruimtelijk Kader is afwijking mogelijk mits het college van burgemeester en wethouders hiermee instemt op basis van een daarvoor te doorlopen omgevingsrechtelijke procedure voor de bopa. Daarbij moet worden opgemerkt dat een wijziging van het bestemmingsplan9 al dan niet in combinatie met een vervreemding op grond van een privaatrechtelijke verplichting leidt tot een vergoedingsplicht van de gemeente aan de Universiteit.

Conclusie: privaatrechtelijke en publiekrechtelijke aspecten Zowel in het gebruik van het Perceel en de Wintertuin als bij overdracht van het gehele Perceel of een gedeelte daarvan gelden feitelijk drie privaatrechtelijke beperkingen: 1. Alleen recreatief en educatief gebruik is toegestaan; andere functies en/of bestemmingsplanwijziging, althans van het omgevingsplan of afwijking daarvan leiden tot vergoedingsplicht jegens Universiteit; 2. Sloop is eigenlijk al niet mogelijk omdat de Wintertuin sinds 15 juli 1999 is ingeschreven als monument in het Rijksmonumentenregister; als het al aan de orde zou zijn, is sloop bovendien alleen maar mogelijk in overleg met de Universiteit; 3. Eventuele bebouwing mag niet vallen onder de (voormalige) Hinderwet, mag geen arbeiderswoningen zijn, wel enkele of dubbele villa’s, op minimaal acht meter van elkaar. Daarnaast gelden op grond van het omgevingsplan ook publiekrechtelijke beperkingen, waarbij de Wintertuin de bestemming ‘Cultureel, educatief centrum’ heeft met toegelaten gebruik voor culturele en educatieve doeleinden, alsmede behoud, versterking of herstel van de cultuurhistorische waarde van de bebouwing. Ingeval van verkoop van de Wintertuin zullen deze privaat- en publiekrechtelijke aspecten moeten worden meegenomen. Deze kunnen beperkend zijn voor het gebruik en daarmee een waardedrukkend effect hebben.

Daar komt bij dat als de gemeente of een rechtsopvolger de bestemming en/of het gebruik van de Wintertuin wijzigt, er, als reeds vermeld, een vergoedingsplicht jegens de Universiteit ontstaat. Het ligt voor de hand dat de gemeente in het kader van een vervreemding van de Wintertuin deze vergoeding verdisconteert in de koopprijs, of doorlegt aan de koper of daarvoor een vrijwaring 9

Mede in verband met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is dat dus niet meer een bestemmingsplan, maar een omgevingsplan. Wijziging daarvan is niet meer aan de orde, maar dat is geworden de bopa (buitenplanse omgevingsplanactiviteit), die zoals betoogd in noot 5, valt aan te merken als wijziging van het bestemmingsplan als bedoeld in de Koopovereenkomst en de Akte.

5

opneemt in de koopovereenkomst ten gunste van de gemeente als vervreemder en ten laste van de verkrijger.

Juridisch kader Het juridisch kader ingeval van verkoop van de Wintertuin bestaat uit: a. Relevante bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek; b. Het Didam-arrest10; c. Gemeentewet; d. Nota Grondbeleid 2017-2020 gemeente Baarn d.d. 15 augustus 2017 (“Nota Grondbeleid”); e. Wet markt en overheid. Volledigheidshalve zij vermeld dat een verkoop van de Wintertuin niet valt onder de regels die gelden in het kader van de Aanbestedingswet 2012. Er is namelijk geen sprake van een overheidsopdracht voor werken, leveringen of diensten en ook niet van een concessieopdracht voor diensten of werken en ook niet van een raamovereenkomst voor overheidsopdrachten.11 Aan de eventuele verkoop van de Wintertuin is ook geen ontwikkelopdracht verbonden, zodat deze verkoop daarmee ook buiten het bereik van het aanbestedingsrecht blijft.12 Ad a. Relevante bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek Het gaat om bepalingen uit boeken 3 en 7 Burgerlijk Wetboek over verkoop en koop. Deze komen erop neer dat als er uiteindelijk overeenstemming is bereikt met een koper over prijs en verkoopvoorwaarden deze worden vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst van verkoop en koop. Voor overdracht van de Wintertuin is er naast deze overeenkomst ook nog een leveringshandeling nodig.

Omdat er sprake is van een onroerende zaak, bestaat de leveringshandeling uit een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster.13 Daarnaast is ook artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek van belang.14 Op grond van dit artikel moet de gemeente als overheid zich houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Deze wettelijke bepaling en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn toegepast in het Didamarrest. Ad b. Het Didam-arrest In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad een kader gegeven voor het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen door overheden, zoals een verkoop van een onroerende zaak als de Wintertuin. Uitgangspunt is dat een overheid bij een dergelijke privaatrechtelijke rechtshandeling via artikel 3:14 10

Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 Zo ook de Selectieleidraad p. 4 ten aanzien van de selectie van een exploitant-huurder 12 Zie ook Nota Grondbeleid p. 5 13 Artikelen 3: 84 en 89 Burgerlijk Wetboek 14 Dit artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek luidt als volgt: Een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, mag niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. 11

6

Burgerlijk Wetboek gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder met name het gelijkheidsbeginsel, dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen. Dit betekent, volgens de Hoge Raad, dat een overheid die het voornemen heeft om een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden mee te dingen naar deze onroerende zaak als er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of als redelijkerwijs te verwachten is dat dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal de verkopende overheid objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Het overheidslichaam heeft beleidsruimte bij het opstellen van deze criteria. Ook heeft de Hoge Raad bepaald dat de overheid teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De overheid moet al deze aspecten voorafgaand aan de selectieprocedure bekend maken op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Dat betekent dat de voorgenomen verkoop en alle informatie die daarbij hoort, waaronder in ieder geval de selectieprocedure en de selectiecriteria moet publiceren, bijvoorbeeld in het Gemeenteblad en op de website van de gemeente. Alleen als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, hoeft de overheid geen mededingingsruimte te bieden door middel van een selectieprocedure. Maar dan moet de overheid nog steeds het voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op een zodanige wijze bekend maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen en de overheid moet motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Er moet dan dus in ieder geval een publicatie komen, in het Gemeenteblad en op de website van de gemeente, met een uiteenzetting dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één gegadigde in aanmerking komt. Inmiddels is na dit arrest in de rechtspraak een scala van situaties aan de orde geweest waarin er sprake is van één serieuze gegadigde, zodat er dus geen openbare selectieprocedure hoeft te worden doorlopen.

Wel moet dit worden gepubliceerd. In de praktijk is er een werkwijze ontstaan, waarbij in de publicatie een termijn van 20 dagen is opgenomen, waarbinnen eventuele andere serieuze gegadigden zich kunnen melden, hetzij eerst bij de gemeente, hetzij direct bij de kort geding rechter, om aan te tonen dat zij ook kwalificeren als serieuze gegadigde. In het geval van de Wintertuin mag de gemeente niet ervan uitgegaan dat er maar één serieuze gegadigde is en zal verkoop op basis van een openbare selectieprocedure moeten plaatsvinden. Ad c. Gemeentewet Verkoop van grond kwalificeert als een privaatrechtelijke rechtshandeling. Op grond van artikel 160 Gemeentewet is het college van burgemeester en wethouders bevoegd te besluiten tot het aangaan van een verkoop van de Wintertuin. Het college vraagt daarvoor vooraf de instemming van de raad.15

15

Nota Grondbeleid p. 18

7

Ad d. Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid onderscheidt naar inhoud en vorm drie niveaus van beleid: strategisch, tactisch en operationeel. In dat kader is de Wintertuin aangemerkt als maatschappelijk-strategisch vastgoed. Verder is de gemeente zeer terughoudend om een actieve grondpolitiek te voeren. Alleen als er sprake is van kansen om beleidsdoelstellingen te realiseren of de structuurvisie uit te voeren, zal de gemeente een actieve rol kiezen.16 Daar past bij dat de gemeente slechts in gevallen waarin beleidsdoelen kunnen worden gerealiseerd of een maatschappelijk gewenste ontwikkeling, zal kiezen voor het actief inzetten van instrumenten als gronduitgifte en verkoop. De gemeente maakt daarbij een risico afweging van kansen en verliezen, met als doel de risico’s te minimaliseren. In het Onderzoek De Galan Groep is het advies om de Wintertuin in eigendom te behouden, dit ook met het oog op de mogelijkheid die de gemeente daarmee behoudt om invloed uit te oefenen op de toekomstbestendige invulling van de Wintertuin. Ad e. Wet markt en overheid Op grond van de Wet markt en overheid moet de gemeente als overheid marktconform handelen.

In overeenstemming hiermee, en ook in lijn met het verbod op staatssteun, is in de Nota Grondbeleid opgenomen dat de gemeente marktconform handelt bij verkoop van grond en opstallen als deze verkoop is gebaseerd op een taxatie door een makelaar.17 Verkoopproces Het verkoopproces omvat een aantal stappen en handelingen, die hierna worden beschreven en die deels als parallelle stappen kunnen worden gezet. De volgorde is globaal ook als hieronder weergegeven, maar afwijkingen zijn mogelijk. Besluitvorming Om een eventueel verkooptraject in gang te zetten is besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders en de raad nodig. Ook de besluitvorming omvat meerdere fasen. In een eerste fase zal de besluitvorming gericht zijn op het ingaan en inrichten van het verkooptraject, met de hieronder beschreven stappen en handelingen. In een later stadium, als de selectieprocedure heeft geleid tot een koper en er volledige overeenstemming is met deze koper over prijs en voorwaarden van de verkoop, zal het college moeten besluiten over het aangaan van de koopovereenkomst. Participatie De gemeente heeft in de Visie Participatie opgenomen dat ieder participatietraject anders is en maatwerk vraagt.

Dat geldt zeker ook voor de Wintertuin, waar de gemeente had ingezet op het exploitatie van de Wintertuin via een beheerstichting met inwoners van Baarn in het bestuur en waar met een mogelijke verkoop een andere koers wordt ingeslagen. Het is aan te raden om in een vroegtijdig stadium van het verkoopproces het participatietraject in kaart te brengen en de participatiestrategie op te zetten.

16 17

Nota Grondbeleid Hoofdstuk 4 De uitvoeringsstrategie Nota Grondbeleid p. 6 en 12

8

Kadastrale splitsing Als hiervoor vermeld, maakt de Wintertuin deel uit van het Perceel dat ook het Cantonspark omvat. Nu het de bedoeling zou zijn om alleen de Wintertuin en niet ook het Cantonspark te verkopen, moet er eerst een apart kadastraal perceel gemaakt worden van de Wintertuin. Ingeval van verkoop van de Wintertuin zal de gemeente als eigenaar opdracht moeten geven aan het Kadaster om de Wintertuin te splitsen als apart kadastraal perceel. Voordat er een formele uitmeting en vaststelling van de nieuwe kadastrale grenzen plaatsvindt, kan er een voorlopig kadastraal perceel en nummer worden toegekend. Taxatie Verkoop moet plaatsvinden op basis van een marktconforme prijs. Daartoe moet de gemeente een taxatie laten verrichten van de Wintertuin door een onafhankelijke taxateur voordat het verkooptraject in gang wordt gezet. Verkoopprocedure De verkoopprocedure zelf zal volgens de beginselen van het Didam-arrest moeten plaatsvinden, dus op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria die op een passende wijze openbaar worden gemaakt. Dat betekent dat er een verkoopleidraad zal moeten worden opgesteld en gepubliceerd op basis waarvan gegadigden een inschrijving kunnen doen. De Selectieleidraad die de gemeente in 2016 heeft opgesteld in het kader van de selectie van een geschikte exploitant-huurder kan hiervoor als basis dienen.

In het kader van de eisen en selectiecriteria zijn te noemen: a. Behoud historisch karakter van de Wintertuin als onderdeel van en in verbinding met het Cantonspark; b. Behoud openbare toegankelijkheid van zowel de Wintertuin als het Cantonspark; c. Voldoen aan verplichtingen uit Koopovereenkomst en Akte, meer in het bijzonder met betrekking tot gebruik en bestemming als recreatief en educatief park; d. Behoud huidige functies op basis van het geldende omgevingsplan; e. Doorleggen vergoedingsplicht aan Universiteit; f. Betrokkenheid inwoners van Baarn bij exploitatie van de Wintertuin; g. Eventuele evenementen conform wet- en regelgeving, waaronder in ieder geval het evenenementenbeleid gemeente en met inachtneming van redelijke belastbaarheid buurt; h. Voldoen aan geldende normen voor parkeren; i. Minimale verkoopprijs. Naast het opstellen van een verkoopleidraad zal er ook een verkoopovereenkomst en een akte van levering moeten worden opgesteld. Risico’s en kansen De risico’s en kansen van een mogelijke verkoop van de Wintertuin liggen deels dicht bij elkaar. Als grootste risico is te noemen dat een koper de vergoeding die verschuldigd wordt ingeval van wijziging van bestemming afkoopt en daarmee ruimere mogelijkheden voor gebruik van de 9

Wintertuin mogelijk maakt. Het valt te verwachten dat de huidige bestemming van recreatief en educatief gebruik ruimer zal worden, met uitbreiding naar horeca of anderszins. Een dergelijke verruiming zal zeker gevolgen hebben voor de toegankelijkheid, overlast voor de omgeving in de vorm van geluid, parkeerdruk, en mogelijk ook aantasting van het karakter van de Wintertuin en met de binding van het Cantonspark. De betrokkenheid van buurtbewoners en andere belanghebbenden in Baarn, nu nog zeer betrokken, kan bij een eventuele verkoop ook omslaan. Een ander risico is dat een verkoopprocedure, gevolgd door een omgevingsrechtelijke procedure in verband met de bestemming, geruime tijd kan duren. Als de Wintertuin gedurende die tijd niet in gebruik is, zal dat kunnen leiden tot achteruitgang en verval van het gebouw. Er is ook een risico dat uit de verkoopprocedure geen inschrijvingen, of te lage inschrijvingen komen. Tegelijkertijd kan het grootste risico ook de grootste kans zijn voor de Wintertuin. Het onderhoud en de exploitatie van de Wintertuin zijn zeer kostbaar. Voor de gemeente is het enerzijds een object met een positieve uitstraling, maar anderzijds ook een zorg om onderhoud en exploitatie rond te krijgen. Met een openbare verkoopprocedure ontstaat er een kans voor anderen om plannen te maken en te presenteren voor nieuw gebruik van de Wintertuin.

Tot slot Het voorgaande heeft betrekking op de situatie van verkoop. Met verkoop van de Wintertuin draagt de gemeente de volledige beschikkingsbevoegdheid en zeggenschap over de Wintertuin over aan een rechtsopvolgende verkrijger. De gemeente kan er ook voor kiezen om een minder vergaande vorm van overdracht te realiseren. Dat kan door bijvoorbeeld uitgifte in erfpacht of door het aangaan van een huur- en/of exploitatieovereenkomst of een gebruiksovereenkomst. De gemeente blijft dan (bloot) eigenaar van de Wintertuin, maar belegt beheer, onderhoud en exploitatie bij een andere partij. Voor de procedurele aspecten daarvan geldt hetzelfde als hiervoor vermeld, vooral voor wat betreft de besluitvorming, de participatie, de splitsing en de Didam-publicatie. Wel zal een andere overeenkomst worden gesloten. Als er sprake is van erfpacht, zal er, net als bij verkoop een overeenkomst en een notariële akte en inschrijving in de openbare registers moeten komen.

10