231011 Start tweede fase aanbesteding verkoop gronden Baarnsche Zoom (857490)

inlichtingen bij

Mariëlle Jansen

doorkiesnummer

(035) 5481854

Aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn

uw kenmerk ons kenmerk

657026 / 857490

datum

11 oktober 2023

portefeuillehouder(s) onderwerp

Wethouder Veldhuizen Start tweede fase aanbesteding verkoop gronden Baarnsche Zoom

Geachte leden van de raad en steunfractieleden, In april vorig jaar is gestart met de aanbesteding voor de verkoop van de gronden van de Baarnsche Zoom. Vijf partijen zijn geselecteerd die geschikt zijn om de woonwijk te realiseren en het bedrijventerrein Noordschil uit te breiden. Deze vijf partijen hebben onlangs de inschrijfleidraad en de concept-koop-realisatieovereenkomst ontvangen op basis waarvan zij hun visie en een plan van aanpak kunnen opstellen, aangeven welke kansen voor duurzaamheid en gezondheid zij zien in de Baarnsche Zoom en welke aanvullende ambities ze hebben. Tevens dienen zij een grondbod uit te brengen. Het minimale grondbod is vorig jaar vastgesteld op € 31.700.000 (zie informatiebrief start aanbesteding). Vanwege de gewijzigde marktomstandigheden is dit bedrag begin dit jaar naar beneden bijgesteld naar € 27.200.000. Er is gezocht naar mogelijkheden om het grondbod te optimaliseren. De volgende wijzigingen hebben uiteindelijk geleid tot weer een hoger minimaal grondbod, namelijk € 33.700.000: • het prijspeil was vorig jaar bepaald op 1-1-2023, omdat de levering en betaling van de gronden in 2023 zou plaatsvinden. Dit uitgangspunt is gewijzigd naar 1-1-2026, het moment waarop de planvorming kan zijn afgerond en de ruimtelijke procedure is gevolgd.

Dit geeft marktpartijen meer zekerheid dat er daadwerkelijk gebouwd kan gaan worden en leidt tot een hoger minimaal grondbod omdat de financiering vooruitlopend op een definitieve bestemming complex en kostbaar is. Deze periode wordt hiermee tot een minimum beperkt en het financieringsrisico voor de ontwikkelaar - voor deze fase althans - zo laag mogelijk gehouden; • de kosten voor het verleggen van de waterleiding komen voor rekening van gemeente en W&F Investments. Tot voor kort is, op basis van gesprekken met Vitens, uitgegaan van het verleggen van de waterleiding in het gebied op kosten van Vitens. Inmiddels is echter gebleken dat de waterleiding - die een efficiënte ontwikkeling van de Baarnsche Zoom in de

1

weg staat - niet onder de verleggingsregeling (die inhoudt dat leidingen ouder dan 30 jaar op kosten van Vitens verlegd kunnen worden) tussen gemeente en Vitens valt. De gemeente zou juist op basis van die regeling alle kosten moeten vergoeden, omdat deze leiding niet onder openbaar gebied ligt. Voor W&F Investments geldt dat zij de helft van de verleggingskosten moeten betalen. Nu we gezamenlijk eigenaar zijn van het totale plangebied betalen we gezamenlijk de helft van de kosten. De gemeente betaalt uiteindelijk een kwart, W&F betaalt een kwart en Vitens betaalt de helft; • historische plankosten worden niet (met terugwerkende kracht) door de ontwikkelaar betaald. De raad (en ook W&F Investments) heeft hier apart een voorbereidingskrediet voor beschikbaar gesteld dat ten laste komt van de algemene reserve; • de VTU-kosten (voorbereiding, toezicht en uitvoering) komen voor rekening van de gemeente. Ambtelijke uren worden niet doorberekend, anders dan via de leges. Aangezien meer kosten te verwachten zijn voor dit project dan die door de leges worden gedekt, zal de raad hier een apart voorstel voor worden gedaan. Er wordt geen grondexploitatie geopend het gaat immers om de verkoop van gronden - dus kosten kunnen niet door de te verwachten opbrengsten worden gedekt. Onderzocht is om de in het Ruimtelijk Kader (vastgesteld door de raad in maart 2021 met o.a.

woningbouwprogramma) genoemde maximale woningprijzen van de betaalbare woningen te indexeren om zo ook een hoger minimaal grondbod te kunnen stellen, maar daar is geen aanknopingspunt voor gevonden in de Visie Wonen noch in het Ruimtelijk Kader noch in een van de bijbehorende raadsbesluiten. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de opbrengsten 50-50 gedeeld worden met W&F Investments, dat de verlegging van de waterleiding nog deels door de gemeente betaald moet worden om de realisatie van de wijk mogelijk te maken en dat ook de kosten voor de aankoop en sloop van de boerderij aan de Drakenburgerweg 4 - 6 (zie informatiebrief) nog deels voor rekening van de gemeente zullen komen. Het grondbod wordt dit jaar, bij de inschrijving, uitgebracht, maar hoeft pas te worden voldaan bij de levering van de gronden. Dat zal uiterlijk zijn na afloop van de ruimtelijke procedure (wijziging Omgevingsplan onder de nieuwe Omgevingswet), waarna er zekerheid bestaat over de realisatie van de nieuwe wijk. Op dit moment vertoont de markt veranderingen, opbrengsten stagneren of dalen en bouwkosten blijven stijgen. Een grondbod is hiermee een momentopname met aannames voor de toekomst. Om de inschrijvende partijen flexibiliteit te bieden is hiervoor een regeling opgenomen.

Als de marktomstandigheden verbeteren, wordt de opbrengst - ook voor de gemeente en W&F Investments - hoger (bonus), maar als ze verslechteren, dan wordt de opbrengst ook lager (malus). De malus, waar pas na aantoonbaar verslechterde marktomstandigheden aanspraak op mag worden gemaakt, kan nooit meer dan € 2 miljoen zijn. De minimale opbrengst is dus € 31.700.000. De bonus is niet beperkt. De inschrijvingen dienen uiterlijk 21 februari 2024 te zijn ingediend, waarna de gunning eind maart kan plaatsvinden. De uitkomsten van de gunningsfase zullen te zijner tijd, naar verwachting in het tweede kwartaal van 2024, met de gemeenteraad worden gedeeld. Na gunning kan de ontwikkelaar starten met het stedenbouwkundig plan. Het communicatie- en participatieproces zal hierin een belangrijke rol spelen. Het stedenbouwkundig plan zal ter besluitvorming aan de gemeenteraad

2

worden voorgelegd, naar verwachting in het eerst kwartaal van 2025. Vervolgens zal de ruimtelijke procedure worden doorlopen en kan de bouw in 2026 starten. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

3