230831 Contouren van het volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 (851907) Beantwoording technische vragen PvdA en GL

Memo Aan Onderwerp Portefeuillehouder Datum

: Gemeenteraad Baarn : Beantwoording technische vragen PvdA en GroenLinks over RIB Contouren Volkshuisvestingsprogramma 2023 -2027 : Mark Veldhuizen : 11-09-2023

Geachte raadsleden en steunfractieleden, De fracties van de PvdA en GroenLinks hebben technische vragen gesteld over de RIB Contouren Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027. Hieronder de vragen en de antwoorden. Vragen PvdA 1.

Korting op OZB bij een hoger energielabel is alleen maar realiseerbaar als de inwoners met een lager label meer betalen, immers de opbrengst OZB moet in totaal gelijk blijven. Of ziet het college andere mogelijkheden om de lagere opbrengsten te compenseren? Antwoord: De creatieve oplossing die wordt voorgesteld in het Volkshuisvestingprogramma, waarbij de gemeente kan helpen om woningen te verduurzamen, is een suggestie die verder onderzoek vereist. Het tarief van de OZB is onlosmakelijk verbonden met de wettelijke grondslag: de WOZwaarde van een woning. Hier kan niet van worden afgeweken. Onderzocht kan worden in hoeverre het energielabel van een woning wordt meegenomen bij de waardebepaling van een woning.

Op blz. 10 staat dat in de prestatieafspraak afspraken worden gemaakt over het al dan niet uitponden van sociale huurwoningen.

2.

3.

Vragen: Is het verstandig om sociale huurwoningen op te offeren voor betaalbare koop? Antwoord: In het verleden zijn besluiten genomen / is ingestemd met de verkoop van een aantal woningen. In de prestatieafspraken tussen de gemeente en woningcorporaties wordt een terughoudend verkoopbeleid gehanteerd. De gemeente en woningcorporaties streven juist naar een grotere voorraad van het aantal sociale huurwoningen. In sommige gevallen kan de gemeente instemmen met verkoop van deze woningen, bijvoorbeeld als de woningcorporatie een minderheidsbelang heeft in een appartementencomplex. Dit vraagt om een zorgvuldige en casuïstische belangenafweging. Daarbij zorgt betaalbare koop voor doorstroom op de woningmarkt. Krijgt de woningcorporatie dan ook de opdracht om die sociale huur weer elders te gaan bijbouwen van de opbrengsten van de verkoop? Antwoord: Ja de woningbouwcorporatie mag haar voorraad niet verkleinen. En de verplichting is dat de opbrengsten worden ingezet voor nieuwe woningen.

1

4.

Betaalbare koopwoningen zijn betaalbaar voor de eerste koper, hoe ga je er voor zorgen dat deze uitgeponde woning betaalbaar blijft bij de eerstvolgende verkoop? Anders voeg je uiteindelijk alleen maar dure koopwoningen toe, die je aan de voorraad sociale huur hebt onttrokken. Antwoord: Hiervoor zijn instrumenten een optie zoals de zelfbewoningsplicht het antispeculatiebeding en de opkoopbescherming. Deze instrumenten zorgen ervoor dat de woning voor een bepaalde tijd niet mag worden verkocht. Een beperkt bouwblok zodat een woning niet uitgebouwd kan worden, zorgt ook voor een minder prijs stijgend effect.

Op blz. 22, 2e alinea staat: Van sociale huur naar koopwoning betekent een grote sprong in de woonlasten en is voor minder huishoudens te overbruggen. Een oplossing voor deze huishoudens ligt in een middenhuurwoning of een betaalbare koopwoning. Daarnaast verdient een deel van de huishoudens te veel voor een sociale huurwoning of kan hier, door wachtlijsten, niet in terecht. Middenhuur (van € 808 tot € 1.000) is voor deze huishoudens veelal een alternatief, daarom is dit een belangrijk segment om te vergroten en te behouden. Vragen: 5. We gaan er dus vanuit dat veel huishoudens de mogelijkheid hebben om zich dusdanig financieel te verbeteren, dat ze over een paar jaar wel een hypotheek kunnen krijgen, in een woningmarkt waar de prijzen nog steeds stijgen. Waarop baseert men deze gedachte (is dit gebaseerd op cijfers of een aanname?). Antwoord: Een middenhuurwoning zorgt voor een passende woonruimte en geeft een tijdelijke oplossing voor het probleem. Vooral voor starters is het de verwachting dat het inkomen nog stijgt. Op blz. 15 staat dat vanwege de omvangrijke vergrijzing in combinatie met de beperkte doorstroming die er de laatste jaren in Baarn was, het belangrijk is om woningen op geschikte locaties (bijvoorbeeld nabij voorzieningen) levensloopbestendig te maken en nieuw toe te voegen. Zo kunnen we binnen de bestaande woningvoorraad meer verhuisbewegingen mogelijk maken.

Vraag: 6. Hoe werkt dit, welke verhuisbeweging brengen we hiermee op gang? Laten deze ouderen die voor 600.000 – 700.000 een nultredenhuis kopen allemaal een koopwoning in de categorie betaalbaar achter? Antwoord: De woningen die levensloopbestendig worden gemaakt nabij voorzieningen zijn veelal kleiner en goedkoper dan tussen de 600-700k. Het is goed denkbaar dat de ouderen die verhuizen ook betaalbare woningen achterlaten. Of er ontstaat de mogelijkheid een woonvilla te splitsen naar een aantal appartementen. Op blz. 22 (laatste zin) staat: ‘Daarnaast zullen we ook komen tot uitbreidingslocaties, uiteraard in balans met landschappelijke inpassing.’ Vraag: 7. Aan welke locaties denkt het college en hoe verhoudt zich dat tot bijvoorbeeld de gebiedsvisie en de uitgangspunten van het Handelperspectief Buitengebied in onze regio? Antwoord:

2

Uitbreiding van Baarn ligt niet voor de hand vanwege de omliggende natuur. In 2024 staat het locatieonderzoek gepland, waar verdere mogelijkheden wordt onderzocht. Het Handelingsperspectief Buitengebied is de uitwerking van het Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort. Daarin gaat het over locaties voor wonen en werken. Het Handelingsperspectief richt zich op het buitengebied en brede thema’s zoals: landschap, water, grondgebruik en ondernemen (agrariërs, landgoederen, natuurorganisaties, Vitens e.a.), toerisme en recreatie. Op blz. 24 komt situationeel grondbeleid aan de orde. De mate van risico die de gemeente wil lopen is belangrijk bij de afweging en zal per casus verschillen. Vraag: 8. Hoe gaan we bepalen welke risico’s aanvaardbaar zijn en welke niet? Antwoord: Dit betreft een keuze van de gemeenteraad. Deze stelt het kader, waarbinnen de gemeente de werkzaamheden kan en mag uitvoeren. In de verdere besprekingen zal er een raadsvoorstel voorzien van een analyse van de risico’s - aan u worden voorgelegd. 9.

Betaalbaarheid voor starters: Hoe gaat de gemeente specifiek zorgen voor betaalbare woningen voor starters met lage tot middeninkomens, zoals studenten en jonge huishoudens? Zijn er concrete plannen om dit gat tussen sociale woningen en koopwoningen te dichten? Antwoord: Ja. In de nieuwe plannen wordt het voor nieuwbouw verplicht om minimaal 30% sociaal en 40% betaalbaar te bouwen. Dit worden harde uitgangspunten en betekent dat 70% van de nieuwbouwprojecten onder de €355K wordt opgeleverd. Bij projecten waar dat niet lukt kan met het bestaan van een vereveningsfonds een afdracht plaatsvinden, om op een andere locatie deze woningen te bouwen.

10. Lokale betrokkenheid: Wat zijn de maatregelen om ervoor te zorgen dat de inzet op het middeldure segment lokaal wordt gehouden? Hoe denkt de gemeente samen te werken met lokale ontwikkelaars en investeerders om dit te bereiken? Antwoord: De gemeente heeft diverse samenwerkingsverbanden met ontwikkelaars en investeerders. Door open communicatie en gemeenschappelijke doelstellingen kan dit worden gewaarborgd. Ook praktische oplossingen zijn denkbaar. De gemeente kan een bouwplan vooral lokaal bekend maken, zodat ook vooral lokaal op deze plannen wordt ingeschreven. Zo sluiten we inwoners niet uit maar wordt wel op een praktische manier gezorgd dat nieuwe plannen vooral bij lokale inwoners bekend worden. Tenslotte kan voor middenhuur met de corporaties worden gekeken of zij daar iets in gaan betekenen (het aandeel DAEB verklaren). Dan kan ook voorrang voor eigen inwoners een criterium zijn bij verhuur. 11. Marktpartijen en transparantie: Hoe garandeert de gemeente transparantie en heldere communicatie met marktpartijen? Zijn er specifieke strategieën om conflicten tussen de gemeente en marktpartijen te minimaliseren, en zo ja, welke zijn dat? Antwoord: Hiervoor zijn richtlijnen en procedures over aanbesteding. De gemeente hanteert transparante en eerlijke aanbestedingsprocedures waarbij marktpartijen gelijke kansen krijgen om deel te nemen aan projecten.

Daarnaast werkt de gemeente transparant in wat wel en niet mogelijk is. Zowel in haar communicatie als in haar besluitvorming.

3

12. Instrumenten en ontwikkelaars: Kunt u voorbeelden geven van hoe het vereveningsfonds, huisvestingsverordening en andere instrumenten succesvol zijn ingezet om de woningmarkt te reguleren en ontwikkelaars te ondersteunen? Antwoord: Het zorgt voor een evenwichtige verdeling van woningbouw over de gemeente. Door een vereveningsfonds borg je het feit dat er binnen elk nieuwbouwproject een afdracht plaats vindt, zodat er geld is om op een andere positie in Baarn sociale huurwoningen te realiseren. De onrendabele top wordt hiermee verkleind. Te denken valt aan een afdracht voor bouwprojecten bij een minimaal aantal woningen vanaf 5. 13. Diversiteit in woningaanbod: Hoe gaat de gemeente ervoor zorgen dat er voldoende diversiteit is in het woningaanbod, en welke stappen worden genomen om aan de verschillende behoeften van de doelgroepen te voldoen? Zijn er specifieke plannen voor aangepaste woningen voor senioren? Antwoord: Door in te zetten op beschikbaarheid en betaalbaarheid zal de woningvoorraad op den duur meer een afspiegeling laten zien van de samenstelling van de bevolking. De gemeente werkt nauw samen met woningbouwcorporaties en ontwikkelaars. Voor senioren worden woningen met behulp van subsidies levensloopbestendig gemaakt. 14.

Eigen wooninitiatieven en creatieve woonvormen: Hoe staat de gemeente tegenover eigen wooninitiatieven en creatieve woonvormen? Zijn er plannen om dergelijke initiatieven te ondersteunen en te faciliteren? Antwoord: De gemeente staat hier uiteraard voor open. We hebben succesvolle woongroepen voor ouderen in de gemeente Baarn zoals daar zijn de Kwekerij & de Vlinthof. Wanneer er initiatieven worden aangedragen, dan staat de gemeente hier positief tegenover. In de praktijk gebeurt dit ook. Te denken valt daarbij aan het initiatief van het Baarnhuis. 15. Toegankelijkheid van voorzieningen: Hoe zorgt de gemeente ervoor dat nieuwe woningen toegang hebben tot de nodige voorzieningen, zoals scholen, gezondheidszorg en openbaar vervoer, om de levenskwaliteit van de inwoners te waarborgen? Antwoord: De gemeente investeert in de ontwikkeling van infrastructuur zoals wegen, fietspaden en openbaar vervoer. Dit is een onderdeel van de omgevingsvisie waar dit volkshuisvestingsprogramma een integraal onderdeel van is. Wat betreft bereikbaarheid van voorzieningen voldoet de gemeente aan de criteria die gesteld zijn aan voorzieningen. Hierbij gaat het dan om afstand/reistijd tot een school of een huisarts. 16.

Duurzaamheid en groene omgeving: Wat zijn de duurzaamheidsdoelstellingen voor nieuwe woningbouwprojecten in Baarn? Hoe wordt ervoor gezorgd dat de groene, rustige en gezonde omgeving behouden blijft bij verdere ontwikkelingen? Antwoord: Qua duurzaamheidsdoelstellingen geldt natuurlijk bestaande wet- en regelgeving en heeft de gemeente het convenant duurzaam bouwen ondertekend. Op het gebied van groen en rust blijft dit een dilemma, helemaal gezien de schaarse bouwgronden in de gemeente. 17. Wat zijn de specifieke criteria voor het beoordelen van de geschiktheid van een woning voor woningsplitsing?

4

Antwoord: Dit heeft te maken met wettelijke vereisten, bouwkundige stabiliteit, ruimte en indeling, nutsvoorzieningen, brandveiligheid, geluidisolatie en vergunningen en toestemming van een gemeente. 18. Hoe gaat de gemeente Baarn zorgen voor de handhaving van de parkeervoorzieningen en het minimaliseren van ongewenste neveneffecten bij woningsplitsing? Antwoord: Dit betreft een politieke keuze en zal worden getoetst en gehandhaafd aan de hand van het vastgestelde beleid. 19. Welke zorgfaciliteiten worden bedoeld met "zorgfaciliteiten clusteren," en hoe wordt bepaald welke faciliteiten in dezelfde cluster moeten worden samengevoegd? Antwoord: Het gaat hierbij om het clusteren van zorgvoorzieningen zodat er efficiënter gebruik gemaakt worden van de beschikbare ruimte, middelen en personeel en om de zorgkwaliteit en coördinatie te verbeteren. Hierbij gaat het om gezamenlijke diensten en faciliteiten delen zoals administratie, catering, beveiliging. Dit kan een verpleeghuis zijn in combinatie met een daklozenopvang of instelling voor mensen met een beperking. 20. Wat zijn enkele voorbeelden van renovaties en aanpassingen die worden overwogen om bestaande woningen levensloopbestendig te maken? Antwoord: Creëren van een gelijkvloerse slaapkamer en badkamer, zodat ze geen trappen hoeven te lopen. Het verbreden van doorgangen in woningen ook voor rolstoel gebruik.

Installeren van een traplift. Verhoogde toiletten met handgrepen, automatische deuropeners. 21. Wat zijn de gevolgen als de gemeente niet blijft bijbouwen, zoals vermeld in de tekst? Hoe kan de belemmering van de doorstroming worden voorkomen? Antwoord: Het dorp zal vergrijzen, omdat bestaande inwoners blijven wonen. Mensen van buitenaf zullen de woningen opkopen en sociale voorzieningen komen onder druk te staan in verband met de toename van eenpersoonshuishoudens. Door in te zetten op betaalbaarheid kan de doorstroming worden bevorderd. 22. Welke specifieke maatregelen worden genomen om de openbare ruimte ontmoetingsvriendelijk" en "levensloopgeschikt" te maken? Antwoord: Het plaatsen van hellingbanen, liften, brede trottoirs en verminderen van hoogte verschillen. Meer groenvoorzieningen, omdat deze bijdragen aan een betere luchtkwaliteit en ruimte bieden voor recreatie. Maar ook valt hierbij te denken aparte fietspaden, veilige oversteekplaatsen, bankjes, prullenbakken, speeltuinen, etc. 23. Hoe wordt bepaald welke partners betrokken worden bij het verbeteren van de openbare ruimte, zoals zorgpartijen en woningcorporaties? Antwoord: Dat is nu nog niet concreet. Dit wordt in de verdere uitwerking meegenomen.

5

24. Wat zijn de voordelen van een regionale aanpak bij het realiseren van zorggerichte woningen en voorzieningen? Antwoord: Regionale aanpak moedigt samenwerking en coördinatie tussen zorg- en welzijnsinstanties aan. Dit kan leiden tot betere afstemming van diensten en voorzieningen, het vermijden van overlappingen en optimaliseren van zorg voor de specifieke doelgroep. Daarnaast sprake van schaalvoordeel, kerndeling en innovatie. Kortom het leidt tot een efficiëntere en effectievere zorgaanpak die inspeelt op de specifieke behoeften. 25. Hoe zal de gemeente Baarn samenwerken met andere regio's en provincies om een gezamenlijk regionaal inzicht in zorgplannen en ambities te ontwikkelen? Antwoord: Dit traject zal nog starten. Waarbij de gemeente bereid is om in de regio te kijken hoe de opgave het beste aangepakt kan worden, in het belang van de inwoner van de gemeente Baarn. 26. Welke concrete stappen worden ondernomen om de samenwerking tussen gemeente en zorgverzekeraars verplicht te maken en wat zijn de verwachte voordelen hiervan voor inwoners met domein overstijgende gezondheidsproblemen? Antwoord: In de “Wet versterken regie op volkshuisvesting” is opgenomen dat zorgpartijen betrokken moeten worden bij het opstellen van een woonzorgvisie.

Daarnaast staat hierin opgenomen dat zorgkantoren, zorgaanbieders en jeugdhulp data over zorg (en wonen) aan gemeenten moeten aanleveren. Voor zorgverzekeraars is geen verplichting opgenomen. GROENLINKS 27. Is er inzicht in de omvang van particuliere verhuur in Baarn? Zo nee, heeft STEC opdracht gekregen om deze inzichtelijk te maken? Zo ja, heeft STEC opdracht om ook dit thema mee te nemen in de te ontwikkelen Volkshuisvestingsvisie? Antwoord: Er is inzicht in verhouding corporatiehuur en niet-corporatiehuur. Niet-corporatiehuur bestaat uit beleggers en particuliere verhuur. Welk aandeel precies bij welke partij hoort is momenteel niet inzichtelijk, dit kunnen we niet direct uit bijvoorbeeld het WOZ-bestand halen. Eventueel kan wel op basis van het kadaster inzichtelijk worden gemaakt welk aandeel van de transacties in de afgelopen jaren heeft plaats gevonden met als doel ‘buy-to-let’. Dit geeft ook inzicht in hoeverre bijvoorbeeld opkoopbescherming effectief is op specifieke plekken. Met een dergelijke uitvraag zijn wel (relatief) hoge kosten (en enige tijd) mee gemoeid. 28. Is er inzicht in de omvang van leegstand in Baarn? Zo nee, heeft STEC opdracht om deze inzichtelijk te maken? Zo ja, heeft STEC opdracht om ook dit thema mee te nemen in de te ontwikkelen Volkshuisvestingsvisie? Antwoord: CBS geeft hier inzicht in voor de gehele gemeente Baarn.

Dit kan worden uitgesplitst naar wijken. Leegstand op pandniveau hebben we nu niet in beeld. Een koppeling tussen BRP-gegevens en WOZ-gegevens zou hier theoretisch inzicht in kunnen geven, maar de ervaring van STEC is dat deze werkwijze door een ‘vervuiling’ van data doorgaans niet betrouwbaar is.

6

29. Pagina 21 Hier wordt gesproken over het zo lokaal mogelijk houden van de inzet op het middeldure segment in Baarn om de betaalbaarheid en beschikbaarheid te bevorderen door het te borgen in de wet. De gemeente kan de wet echter niet veranderen. Wordt hier wellicht het Omgevingsplan bedoeld? Antwoord: Nee, hiermee worden de verordeningen bedoeld. 30. Pagina 22 Hier wordt geschreven: “Ook verkennen we of de proceduretijd van het planologisch proces kunnen verkennen.” Klopt het dat hier ‘verkorten’ wordt bedoeld? Antwoord: Dat klopt, hier onderzoeken we of er mogelijkheden zijn om procedures gelijk te laten lopen, waardoor er mogelijk sprake is van een versnelling. 31. Wat is de relatie tussen zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming? Klopt onze aanname dat zelfbewoningsplicht een vorm van opkoopbescherming is? Antwoord: Opkoopbescherming wordt geregeld in de huisvestingsverordening en is een vergunningplicht voor bestaande woningen om deze te kunnen verhuren. Zelfbewoningsplicht is het verbod op de verhuur van nieuwe woningen (nieuw te bouwen) en wordt via een koopovereenkomst of anterieure overeenkomst geregeld (doorgaans contractueel met bouwers/ontwikkelaars via een kettingbeding). Hiervoor is geen verordening nodig, een verordening gaat immers over de bestaande bebouwing.

Het klopt dat beide instrumenten tot doel hebben een inperking van verhuurmogelijkheden van koopwoningen. Echter gaat het ene over de bestaande woningvoorraad en het andere over nieuwbouwprojecten. Zelfbewoningsplicht is een eenvoudiger in te voeren instrument, maar heeft doorgaans minder (snel) effect. Een combinatie van beide maatregelen is doorgaans het meest effectief. Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Mark Veldhuizen Wethouder

7