230831 Contouren van het volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 (851907)
Tekst van het document
Voorraadvergunning Woningsplitsen is het (planologisch) splitsen van een bestaande woning in twee of meer nieuwe (zelfstandige) woningen. Als gemeente kan je bij woningnood splitsing stimuleren, maar als het al voldoende of zelfs te veel opgepakt wordt door de markt, kan reguleren van woningsplitsen gewenst zijn. Lees in de Handreiking woningsplitsing (bron: Stec Groep in opdracht van de provincie Gelderland) meer over de voor- en nadelen en ongewenste neveneffecten, bestaande instrumenten en voorbeelden over het stimuleren en reguleren van woningsplitsen.
Toepassing
Splitsen stimuleren
Splitsen reguleren
Situatie
Nieuwbouw
Nieuwbouw
Bestaande bouw
Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
•
Kruimelvergunningen mogelijk maken.
•
Regelen in (paraplu)bestemmingsplan wonen.
•
Splitsingseisen laten vieren
•
Huisvestingsverordening.
•
Soepele omgevingsvergunningprocedures.
•
Opnemen verhuurdersvergunning in APV.
•
Soepele parkeernomen.
•
Verhuurdersvergunning onder Wet goed verhuurderschap.
23
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Stimuleren van woningsplitsen
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
• •
•
•
•
Meer woonruimte beschikbaar. Kleinere woningen passen in huidige markt vaak beter bij de kleiner wordende huishoudens. Bij een overschot aan woningen in dure segmenten kan splitsen de overschotten reduceren en bijdragen aan een beter betaalbare woningvoorraad. Splitsen kan sociale componenten hebben. Bijvoorbeeld senioren die bij hun kinderen in een gesplitst huis wonen.
•
•
Mogelijkheid op overschrijding van geldende parkeernormen door intensivering. Bij splitsen naar woningen met een te klein gebruiksoppervlak bestaat kans op laagwaardige woningen. Risico op illegale of ongewenste verhuur.
Reguleren van woningsplitsen
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
•
Grip houden op de markt om leefbaarheidsissues te voorkomen en kwaliteit van woningen te borgen.
•
Door deze toegenomen grip op de markt wordt marktwerking beïnvloed. Het kan investeringen en aanpassingen van woningen ontmoedigen en particulier initiatief tegenwerken. Het gaat het creëren van woningen tegen.
24
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
4.3 Contractuele verplichtingen en overeenkomsten Zelfbewoningsplicht De zelfbewoningsplicht verplicht kopers van een huis er zelf te wonen. De gemeente legt deze zelfbewoningsplicht vast in een kettingbeding of een exploitatieplan. Voor een nader te bepalen periode na de verkoop moet de woning worden bewoond door de eigenaar. Periodes van drie tot vijtien jaar zijn algemeen geaccepteerd, maar onbepaalde tijd is mogelijk. Onbepaalde tijd brengt wel een risico met zich mee. Namelijk dat de afspraken niet worden nagekomen als de woning vaker verkocht wordt. Bij doorverkoop binnen de gestelde termijn blijft de afspraak geldig voor de nieuwe eigenaar totdat de volledige termijn is verstreken (kettingbeding). Gemeente dient hierop te handhaven.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
Mogelijk in combinatie met opkoopbescherming en een antispeculatiebeding. Hierdoor mag een woning binnen een bepaalde termijn niet verkocht of verhuurd worden.
Impact
Toelichting
Juridisch
Vaststellen van de zelfbewoningsplicht in een koopcontract, in combinatie met boetebeding. Bij gemeentelijke gronden is de inzet juridisch minder groot omdat het beleid rondom de zelfbewoningsplicht vaak al is opgenomen in de woonvisie.
Financieel
Investering voor uitvoering van onderhandelingen en het opstellen van anterieure overeenkomsten.
Capaciteit
Juridische expertise over eigendomsrecht is noodzakelijk. Samenwerking tussen expertises wonen, grondzaken en recht. Voorwaarden opnemen bij grondverkoop in anterieure overeenkomst. Vervolgens contractbeheer en handhaving. Denk aan een inzet van gemiddeld twee dagen per week (afhankelijk van hoeveelheid nieuwbouwplannen).
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
•
Het behoud van koopwoningen stimuleren door verhandeling van de woning (als beleggings- of speculatieproduct) onaantrekkelijk te maken.
•
Vooral op korte termijn effectief, tenzij geldigheid voor langdurige periode of onbepaalde tijd is vastgelegd. Monitoring en handhaving op de uitvoering (illegale verhuur) nodig.
25
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Antispeculatiebeding Bij een antispeculatiebeding mag de woning binnen een bepaalde periode na eerste verkoop niet worden verhandeld. Deze beperkte overdraagbaarheid voorkomt speculatieve handel. Er zijn uitzonderingen voor situaties zoals echtscheidingen, overlijden of onteigening. Het antispeculatiebeding wordt vastgesteld in een kettingbeding. De termijn hiervoor is korter dan de zelfbewoningsplicht, maar ook hier geldt dat een periode van circa drie tot tien jaar algemeen geaccepteerd is. Langer is mogelijk.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
Mogelijk in combinatie met opkoopbescherming en een antispeculatiebeding. Hierdoor mag een woning binnen een bepaalde termijn niet verkocht of verhuurd worden.
Impact
Toelichting
Juridisch
Opleggen verplichting en handhaving gaat via privaatrechtelijke weg, in combinatie met een boetebeding. Last onder dwangsom (publiekrechtelijke maatregel) niet mogelijk.
Financieel
Weinig inzet en kosten bij de gemeente, omdat bij uitgifte van eigen grond al contracten opgesteld moeten worden. Kosten zijn afhankelijk van het aantal projecten waarop het wordt toegepast.
Capaciteit
Juridische expertise over eigendomsrecht is noodzakelijk. Samenwerking tussen expertises wonen, grondzaken en recht. Voorwaarden opnemen bij grondverkoop in anterieure overeenkomst. Vervolgens contractbeheer en handhaving. Denk aan een inzet van gemiddeld twee dagen per week (afhankelijk van hoeveelheid nieuwbouwplannen).
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
•
Het behoud van koopwoningen stimuleren door verhandeling van de woning (als beleggings- of speculatieproduct) onaantrekkelijk te maken.
• • •
Alleen op korte en middellange termijn effectief. Kan nadelig zijn voor de verkoopbaarheid van de woning voor de ontwikkelaar. Zegt niets over bewonen of verhuren. Monitoring en handhaving op de uitvoering (doorverkoop).
26